【后勤服务】业务外包方案范本

【后勤服务】业务外包方案（完整版）范本

一、服务工作方案

1.1.物业管理服务实施方案

1.1.1.保洁实施方案

LLLL保洁管理思路

一、管理思路

卫生环境是一个重要对外窗口。我们对环境管理实施“责任六定管理”，

即：定人、定时、定目标、定责任区、定质量、定效果，将委托方托管的任何

区域都指定专人负责清洁工作，明确具体的内容、时间和质量，制定工作标准

和检查监督及考核办法。

根据天津会展大厅的特点，我们不仅要做好日常的管理服务，还应做

好包括重大节日以及节假日期间的保洁管理服务工作。

（一）做好基本保障工作

所谓基本保障，就是天津会展大厅最基本业务做到位，为工作人员营造

一个安全、整洁、舒适、优美、便捷的学习及工作环境。

在对天津会展大厅的保洁服务上，我们将重点把握以下几个原则：

1.贯彻主管负责制的原则。即形成以项目主管为核心的保洁服务组织机

构，给予充分的责权保证，使其政令畅通，贯穿到位；

2•实施精兵简政的原则。工程管理具有综合性和随机性的动态特点，在技

术力量配备方面，不宜样样俱全，而要求技术人员精干熟练，善于解决实际问

题，达到用人少而精、工作效率高的目标即可；

3,实行管理、技术和经济三位一体的原则。即对成本控制、材料购置等进

行综合性的经济评价，突出以降低成本为中心。

（二）需要不断创新

要不断地满足客户的市场需求。实现上述目标，管理上靠单一满足基本保

障恐怕不行，还需要不断地进行管理创新。对天津会展大厅保洁服务，更需

要不间断地上台阶、上档次、上水平，尤其注重在提高形象和层次上动脑筋、

想办法。

岗位设置及岗位职责

根据作业特殊性进行岗位的合理化分工，协作进行日常的管理工作，进行

本班的领料、发放及日常的管理工作。

主管工作职责

1.负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定；

2.负责制定清扫管理的实施方案；

3.负责制定各清洁工作的实施执行标准；

4,负责编制人员的计划安排；

5.负责制定消杀服务实施方案；

6.负责核实工具用品的申购计划；

7.定期巡查、检查保洁任务完成的情况；

8.对一些专用设备进行使用指导；

9.负责处理涉内外纠纷、投诉；

10.负责各种清洁业务的接洽；

11.负责对员工进行业务培训和考核工作。

保洁员岗位职责

1.树立高度的责任心，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发现设施

设备有损坏或异常情况应及时向上级主管或工程维修人员汇报，负责管理好片

区卫生器具，认真做到卫生器具整洁、布置合理，随时保持清爽、美观，保证

周边的清洁卫生，不留卫生死角。保洁人员应随时巡视保洁区域，发现污物杂

物应及时处理，随时保证清洁卫生；

2.保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领导工作安

排，遵守公司工作纪律，不迟到，不早退，不擅自离岗，如有急事须向主管请

假。当班人员不得做与本职工作无关的事。得到主管的批准，方才能到休息室

休息；

3.承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续3次未达标者，分别给予警

告、罚款、辞退的处罚，当口值班长须做好详细记录；

4.保洁人员对服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，把客户当作上帝，

对客户的投诉当日值班长必须马上处理，不与工作人员发生争执；

5.上班时必须穿着清洁，按规定要求着装，并将工作卡端正戴在左胸前，

不管在任何时候，任何工作场所都不得穿短裤、背心、拖鞋；

6.保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待，不准以个人恩怨懈

怠工作，不准给同事设备工作障碍，不准以任何借口扰乱工作秩序；

7.不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款并同时辞退；如损坏

卫生工具者，要照价赔偿。拾到物品，应及时上交主管；

8.保洁区域内的垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时运送出场外

或指定地点并倒入垃圾收集箱；

9.保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的行为，不能处理、解

决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。

二、保洁作业原则、作业流程

清扫保洁作业的基本原则及作业流程

（一）基本原则

1.先检查后作业的原则，即：在开展作业前，应先对拟清洁区域的设施、

物品及环境的脏污程度进行查看，以全面掌握区域内的卫生状况；

2.先重点后一般的原则，即：首先清扫在查看过程中发现的污染情况较严

重的区域，之后在清扫污染程度较轻微的区域；

3.重点区域重点保洁的原则，即：对污染严重的区域，在清洁时间、清洁

力度、工具的清洗频次等方面应加强，以确保重污染区得到重点清洁；相反，

对于保洁状况较良好的区域，则应适当放松保洁力度，以提高保洁效率；

4.重点巡回保洁的原则，即：按正常的工作流程对相关区域完成规定的清

扫保洁作业后，应对应产生污染的区域（如人员进出频次较高的大厅、公共卫

生间等）进行重点巡回检查，以及时发现并清除可能产生的污染现象。

（二）基本作业流程

1.先清扫后清洁的作业流程：进入保洁区域后，应先使用扫帚或陈推对地

面进行清扫，之后再使用沫布清洁相关物品。最后是用拖把对地面进行清洁；

2.由里向外的作业流程：在对相关区域进行保洁时，应先从区域的里面开

始相关的保洁作业，之后逐渐向外面一层一层进行清扫保洁；

3.自上而下的作业流程：在清洁相关设施及物品时，应先对高出的相关物

品实施保洁，而后逐渐转向较低位置的物品；

4.先轻微后严重的作业流程：在使用相关清洁工具对物品实施保洁时，先

清洁污染较轻的物品，之后在清洁污染较重的物品，以提高清洁工具使用率，

并防止清洁过程中可能出现的重复污染。

1.1.1.2.保洁工具及保洁物品的使用要求

为实现服务效率、服务效果最大化，我司将为物业项目投入先进的清洁、

保洁设备、工具。

（1）为项目配备的主要清洁设备

洗地机：主要用于大面积石材地面的定期清洁作业；

吸尘器：为吸灰尘、污物之用，有吸地面灰尘吸地毯灰尘、清洁家具污物

等不同类型吸尘器；

吸水机：主要用于吸取地面积水，对于吸取地毯水分、加快干燥也非常有

效；

抛光机：用于地面洁净后地面的抛光作用及PVP保养；

以上设备操作具有一定的危险性和技术要求，故上述设备均制定了相应的

操作及保养规程并由专项保洁员操作完成。专项保洁领班定期对所有设备的保

养及检修。

（2）为项目配备的主要清洁工具

清洁车：主要用于放置清洁作业所需的所有工具和物品。放置相关清洁工

具时，应按照便于区分及方便使用的原则。将相关工具及物品放置在车上相应

的位置上；

榨水车：主要用于清洗脏污的拖布头。并对以清洗的拖布头进行挤压脱

水，一般情况下，清洗盆内的水位已达到盆内高度3/5或1/2左右为宜；

铲刀：主要用于清除大理石面、花岗岩面及陶瓷面上凝固的污渍。使用铲

刀时，注意铲刀端面应全部与去污表面接触，并以适当的角度（切入较一般应

W45。）去清除污渍，避免因以局部刀面甚至刀尖接触去污面导致划伤物体表

面；

扫帚：主要用于清扫地面较明显的碎屑什物。一般情况下，在进行初次清

扫时配合垃圾斗使用。每次清扫完毕后，应及时清理扫帚上附带的污物；每天

工作结束前，应对污染严重的扫帚用水进行清洗，以确保扫帚洁净，方便下次

使用；

尘推：主要用于地面尘土及碎屑较多时的初次清扫作业。配备有90及60公

分长度的尘推，在对地面进行清扫时，应注意推尘的方向要尽量保持平直，尘

推头在使用完毕后应及时清除附着在上面的尘土和杂屑，以备在清理下一区域

时使用；若干推头污染严重，则应及时进行更换清洗；

防滑警示牌：主要用于对地面进行擦洗作业时为过往行人提供安全警示。

在每次对地面实施清洗作业之前，应先将警示牌放置于带清洁区前面的醒目位

置，以便丁•提醒行人注意；

拖把：主要用于地面的清洁作业。每擦拭一段距离后(一半情况下可控制

在5米左右)，应对拖布头进行一次清洗；正常情况下，若不能清楚看到榨水

车底的颜色时，则应更换一次清洗盆内的清洗用水；

海绵拖布：主要用于清洁过程中小面积的吸水作业。当局部区域出现积水

时，用使用此工具进行处理；

抹布：主要用于清洁室内外的相关物品及设施；

玻璃刀：主要用于清除玻璃上附着或凝固的污渍。使用时，应注意刀端面

与玻璃面成45度左右角；

玻璃涂水器：主要用于玻璃的初次清洗作业；

玻璃刮：主要用于玻璃的清洁作业；

其他床用工具：防护手套、小毛刷/洁厕布、高压水枪。

(3)安全质优的清洁剂

全能清洁剂：主要用于各类物品的去污去渍作业、消毒作业。根据不同区

域或物品的去污要求，使用不同浓度的清洁剂;

玻璃清洁剂：主要用于玻璃制品的去污去渍作业。使用时，喷涂少量的清

洁剂在洁净得抹布上，对玻璃上出现的明显污渍进行清洁；

不锈钢清洁剂：主要用于亚光不锈钢制品的去污保养作业。使用时，应先

清洁其表面上的明显污渍，之后喷涂少量的清洁剂在洁净的干抹布上，对不锈

钢制品上出现的污渍按其纹理进行擦拭；

酒精：主要用于去除不锈钢、塑料等物品上的污渍及胶漆；

空气清新剂：主要用于洗手间清除异味；

除尘液：主要用于弹性地板、水磨石地板的去油除尘作业。使用时，应在

喷洒后约8小时候再进行相应的除尘操作；

消泡剂：主要用于吸水机的吸水作业；

家具蜡：主要用于真皮及仿木家具的保养及去污作业；

香精球：主要用于洗手间小便池清除异味；

洁精粉：主要用于高档石材地面的晶面处理；

干冰：主要用于消除附着于地面的口香糖；

地毯去渍剂：主要用于清除较重的地毯污渍；

洁厕剂：主要用于大、小便池的去渍去味作业。

以上部分化学清洁剂具有一定的腐蚀性和危险性，在存放和使用上，按照

安全管理要求均制定有相应的使用配比和存放标准。

1.1.1.3.保洁作业安全防护要求

鉴于项目服务区域人流密集，不确定因素多，在清洁作业中要注重安全防

护，以防意外伤人。

L普通保洁防护要求：

更换清洁工具时，应注意防止被夹伤;

地湿路滑摔倒；

在进行湿拖作业时，应注意选择在人员过往比较少的时段内进行，以减少

地面湿拖可能给行人带来的不便和危险；

再进行湿拖作业时，应注意尽量将拖头尽量挤干，同时注意在作业场地清

洗拖布时，不要将水洒在地面，若发现地面有明显的水渍，应及时擦拭干净；

在进入污物间清洗清洁物品时、应注意地上的积水状况，以防止不慎滑

侄IJ;

使用清洁剂时，注意不要直接与其接触，应戴好手套后在做相关的处理，

以免清洁剂给皮肤带来腐蚀或损伤；

擦拭电源开关、电源插座等带电器具时，必须使用干抹布对其表面进行擦

拭，严禁使用湿沫布直接擦拭带电器具或设施设备，以防触电事故的发生；

在更换清洗车上的雾水时，应注意水箱中的水要适量，以防在搬动水箱时

身体被扭伤，或被清洗车落下砸伤；

在作业区放置清洁工具时，应注意防止清洁工具摆放不当致使他人碰伤；

在登高擦拭管道、灯具、玻璃时等设施、用具及物品时，应注意防止摔

伤；在进入办公室擦拭桌椅门窗时，应注意被周围的设施、物品等碰伤、撞

伤；

开窗擦拭玻璃时，应防止开启的动作过大，以免将玻璃碰破划自己，同时

防止破碎的玻璃散落到楼下砸伤行人；

在开展作业的工作中，应严格按照相关作业指导书的要求开展安全作业。

专项保洁防护要求

操作各种带电气设备时，应先检查机器电源线、开关是否符合规定要求，

有无漏电；在操作机器时电线应始终放在操作者的身后，以免在机器运转时将

电线绞断后漏电伤人；

在收集垃圾或者需要用手直接接触有腐蚀性的清洁剂时，要戴防护手套，

防止垃圾利器刺伤或者手被灼伤等；

在清洗墙壁时，要将墙壁上的所有电插座和开关都用封袋包装好后方可开

始工作，方式电插座和开关进水短路或者漏电伤人。

在使用人字梯进行高空清洁作业时，应注意以下问题：

作业前应检查所使用的梯子是否坚固、稳定、安全支架螺丝有无松动等；

作业时应将梯子充分打开，安全支架撑平达到安全作业状态；

作业时应双人配和作业，一人扶梯，一人作业。

使用升降机进行高空清洁作业时，应注意避免在以下情况下作业：

机器未放置于水平、坚固的地面上、支腿未打开且为调水平不得起升作

业；

严禁载人载物起升作业时，移动设备或收拢支腿；

严禁坐、站或爬越围栏作业，进入围栏后必须将横栏放下，升空作业中严

禁开、拆围栏以免发生危险，要拆卸围栏应在地面组装好，并检查确认合格后

方可作业；

严禁超载作业；

严禁在机器上倚靠梯子上下作业火灾作业平台支架梯子椅凳；

严禁作业时围栏下部垂直空间内有人、物等障碍，以免发生危险；

在使用高压水枪作业时，严禁枪口对他人、动物及电器组件，以防止意外

发生。

1.1.1.4.各保洁区域清洁操作流程

LL1.4.1,楼内地面

大厅及通道等公共区地面

每天不少于三次清扫，保洁重点清理公共区域地面，期间施行巡视保洁。

用扫把清扫公共区域地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精清除掉污渍和香口胶。

清倒垃圾筒，洗净后放回原处C

用尘拖或拖把拖掉公共区域地面尘土和污迹后，将垃圾运至室外垃圾筒。

用干毛巾和不锈钢油轻抹公共区域内各种不锈钢制品，包括门柱、镶字、

宣传栏等。

用湿毛巾拧干后，擦抹公共区域门窗框、防火门、消防栓柜、指示牌、内

墙面等。先用湿拖把拖两遍公共区域地面，再将干净的湿拖把用力拧干后再拖

一遍。

L门厅、大堂的保洁程序

(1)门厅和大堂的主要特点

来往人流最多、最频繁，带入的尘土亦较多，如不及时清除，将会扩散到

办公楼管理处的其他区域及楼层。

(2)日常保洁项目

①定期对地面进行清洗，保证地面的原颜色及光泽度；

②地面保持干净光亮无垃圾、水迹、污渍杂物等；

③确保地面无卫生死角并及时进行清理；

④地垫保持洁净。

(3)注意事项

①为减少人们将室外尘土带入室内，门厅入口处应铺设防尘脚垫。遇雨

天，应铺吸水性的脚垫；

②门厅及大堂入口区域应设专人推尘，随时擦拭人们进入时的脚印;

③门厅及大堂地面多为瓷砖、聚氯乙稀地板材、橡胶类地板材或地毯。应

根据不同材质，采取不同的清洗方法；

④不锈钢、铜、铝合金等装饰，如柱子、扶手、标牌等，容易受腐蚀，擦

拭时要选用专用保洁剂、保护剂，切记小心不要造成划痕；

⑤注意不要碰倒、碰坏大堂内的各种摆设饰物。

2.楼层公共区域保洁程序

(1)备用工具、材料

扫把、垃圾铲、水桶、地拖、胶袋、干、湿抹布、保洁剂。

(2)工作程序

①用扫把彻底清扫楼层各通道地面；

②用干净湿抹布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁栏杆、消防栓柜；

③用湿无绒抹布擦抹不锈钢扶手护栏、指示牌，然后用干抹布抹净；

④用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和楼梯；

⑤清抹周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物；

⑥每天定时清理垃圾，清洗垃圾容器。

(3)标准

①地面、壁面石材、干净无污渍、有光泽；

②防火门、指示牌、消防栓柜门无污渍、无明显积尘；

③卫生间无异味，洁具无污垢、地面无污渍、积水。

(4)注意事项

①仪表整洁、精神饱满、举止大方得体；

②使用的保洁用具要勤洗消毒，保持洁净；

③打蜡、抛光和其它保洁大做安排中、夜班进行。

LLL4.2.楼内墙面、顶面

(1)操作要领

先备两桶水，一桶清水、另一桶放入少量的(约600ml)洗洁精；用铲刀

轻轻刮掉墙面的污渍；

用封条带将墙上的电插座即电开关封好；

把毛巾浸入放有洗洁精的水里，拧干后沿着墙壁从上至下来回擦；瓷砖缝

要用小刷子刷洗；

用清水及毛巾将墙面彻底清抹两遍；用拖把拖干净地面；

屋顶用铁杆扫尘器来回清扫，角落重点清扫。

(2)注意事项

用铲刀刮除墙壁面污垢时，铲刀要贴紧墙壁，以防刮花墙面；

严禁使用强碱、强酸类除污清洁剂清洁墙面，以免损坏墙豉表面的光泽；

大理石应先除旧蜡，再按此程序进行清洁，然后再封蜡。

(3)保洁工作标准

①硬质墙面保持光亮无污渍、水迹，墙角无蜘蛛网；

②标牌、挂件、电灯开关、消防警报器无积尘及走廊装修装饰物等；

③悬挂物、墙面张贴画无脱落、无灰尘，保持完整；

④屋顶无蜘蛛网，干净整洁，灯具表面洁净、无污渍。

1.1.1.4.3.卫生间、洗漱间

1.便器

工具：厕刷、毛巾、喷壶、地刷等清洁剂：康洁、消毒液；

作业程序：

从便器的内侧上端喷淋洁厕剂；用厕刷刷洗并冲水；

将消毒液按规定比例（1：60）稀释并注入喷壶；

将清洁剂喷洒于马桶，用毛巾擦拭干净。

2.玻璃镜面

工具：毛巾或涂水器、玻璃刮刀清洁剂：全能清洁剂或玻璃清洁剂；

作业程序：

将清洁剂按规定比例（1：300）稀释;

将清洁剂涂于镜面，并轻微用力擦洗；用玻璃刮刀刮净镜面；

然后用毛巾擦去水渍。

3.洗手台

工具：毛巾、喷壶清洁剂：全能清洁剂作业程序：

将全能清洁剂按规定比例（1：60〜80）配制于喷壶内；

将清洁剂喷洒于盒内；

用毛巾清除污垢，并用清水过洗；

用毛巾擦净台面水渍，擦拭洗手液盒；用毛巾擦净隔板污渍。

4.地面

工具：地拖、水桶、地刷；

清洁剂：洁厕剂、全能清洁剂、空气清新剂；

作业程序：

将清洁剂按规定比例（1：60）稀释配制于水桶内；将地拖水拧干，用力

拖洗地面；

较脏的地方用地刷洗刷；

用清水洗净地拖再次拖净地面水渍；

适时喷空气清新剂于室内空间或局部除臭。

5.清洁程序

工具：地扫和垃圾箕、刮水器、水桶、长柄刷、地拖、擦地机；

程序：

准备好所需工具；

移走所有可移动的垃圾桶；

清扫整个垃圾房，并用铲子铲起污垢，把垃圾倒入指定的容器；

在一个水桶中按规定的比例稀释化油剂。在一个水桶中按规定的比例稀释

速消净；

把化油剂溶液用地拖涂于地板表面上，停留10分钟；

用高压清洗机将化油剂溶液喷到墙和天花板上，停留5分钟；

用高压冲洗机冲洗墙壁和天花板；

用地坪擦地机配合圆盘洗地刷清洗地面，将污水扫到阴沟里；

用喷枪洒速消净溶液到墙壁和天花板上。用拖把沾上速消净溶液去漂洗整

个地面；洗净用具，放回原处c

标准要求：

①卫生洁具做到清洁洁白、无污渍、头发、异味、杂物，涂料墙面无污

渍、蜘蛛网；

②墙面四角保持干燥、无蜘蛛网、地面无污渍、垃圾、脚印杂物。垃圾

桶、厕筐每天定时倾倒并保持外观干净无异味；

③镜面保持明净、无污痕、手印、水迹；

④金属器具保持光亮、无浮灰、水迹、锈斑；

⑤卫生用品保证齐全、无破损、洁净；

⑥保持卫生间内空气清新C

LLL4.4.室内公共区域玻璃（3米以内）

1.清洁范围

玻璃门、窗、玻璃幕墙，门厅镜面装饰柱，各种镜面。

2.作业程序

先用刀片刮掉玻璃上的污迹；

按玻璃清洁剂与清水1：5的比例兑好玻璃清洁溶液；

把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在玻璃顶

端从上往下垂直洗抹；

污迹较重的地方重点抹；

除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分；

一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面较接近时，可以把刮作横向移

动。用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠；

最后用地拖拖抹地面上的污水；

清刮高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上。

3.清洁保养标准

①玻璃表面保持洁净光亮无灰尘、污渍、手印、水迹；

②公共区域内玻璃每年保洁三次。

4.安全注意事项

高空作业时，应两人作业并系安全带，戴安全帽。

1.1.1.4.5.电梯

1.保洁范围

电梯轿厢、壁板、顶、底、轿厢门、指示面板、电梯厅门（层）；

2.保洁程序

准备工作、清洁轿厢内壁一清洁轿门内槽、轿厢地面一清洁电梯轿厢门、

指示面板、光幕及检查、整理。在电梯轿厢的清洁过程中，一般应从上到下,

从里到外依次进行；

3.保洁方法

电梯轿厢的清洁工作应安排在晚间或人流量较少的时间内进行，一般应在

相连的楼层清洁前进行，操作方法如下：

（1）准备工作

准备好所需的工具和用具，如抹布、干毛巾、水桶、清洁剂、扫把、拖

把、吸尘机和按耍求需要更换的地毯等；

通知电梯工停止电梯运行，切断电源。

（2）清洁轿厢内壁

将抹布浸入配制好清洁剂的水桶中，拿起后拧干，沿着轿厢内壁从上往下

用力抹擦。若壁上沾有较顽固的污垢或污迹，可用铲轻刮或直接喷上清洁剂后

用抹布用力来回抹擦。用另一块抹布浸透清水后，拧干抹擦。将抹布过清永后

用力拧干，再彻底清抹一遍；

用半干湿毛巾抹净电梯按钮及显示屏；

轿厢天花板可每周清洁一次，除照明灯饰镜面和摄像探头要用半干湿毛巾

轻轻清抹外，其他部位的清洁方法与轿厢内壁清洁方法相同。

（3）清洁轿门内槽、轿厢地面

用铁钩将轿门内槽的杂物勾起，亦可用吸尘机吸净轿门内槽的沙粒；

若轿厢地面铺有每天更换的地毯，则只需将旧地毯掀起，用半干湿拖把将

轿厢地面拖净，待湿气挥发后再铺上干净的地毯；

若轿厢地面为固定地毯，则可用吸尘机吸干净地面的沙粒、杂物，用洗地

机（地毯机）配合清洁剂清洁;

若轿厢地面为木质或合成塑料，则可先用湿地拖配合清洁剂拖抹，再用清

水拖抹，最后用干地拖将水迹抹干。

（4）清洁电梯轿厢门

电梯轿门材料一般是不锈钢，清洁时先喷上少许不锈钢喷剂，然后用棉质

软布由上而下抹净，使电梯轿门洁净光亮；

清洁作业完毕，应环视整个电梯轿厢一遍，检查是否有遗漏和清洁不彻底

之处，如有应立即补做，最后通知电梯工重新启动电梯。

清洁标准

①电梯轿厢及门保持光亮、无手印、污渍、锈渍，定期进行不锈钢保养；

②顶棚表面无污渍；

③电梯地面干净无污渍；

④每天更换地垫、保持地垫洁净。

1.1.1.4.6.步行梯

（1）清洁范围

楼道梯级、扶手、墙面、信报箱、配电箱、消防栓、消防管道、楼道门

窗、楼道灯开关及灯具的清洁c

（2）清洁作业程序

备扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶层自下而上清扫

楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾车；用胶桶装清

水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，拖抹时，

清洗拖把数次；

备抹布一块，胶桶（装水），自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，清

洗抹布数次;

清洁消防栓、管：备扫把一把，胶桶（装水），抹布两块（干、湿各一

块）。先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻

璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。清洁墙面、开关：备

干净的长柄胶扫把、胶桶（装水）、抹布和刮刀。先用扫把打扫墙上的蜘蛛

网，再撕下墙上贴的广告纸。如有残纸时，用湿抹布抹湿残纸，慢慢用刮刀刮

去，撕下宣传板上过期的资料和通知，用湿抹布擦抹干净；将抹布清洗干净，

尽量拧干水分，擦抹各楼道灯开关板；

用干抹布擦抹配电箱、电表箱上的灰尘和污迹；

清洁窗户玻璃：备玻璃刮，清水一桶，清洁剂，按《玻璃门、窗、镜面的

清洁》进行作业。

（3）清洁标准

①地面干净，无垃圾、污渍、杂物；

②扶手干净，无灰尘；

③墙面表面无污渍；

④保持步行梯间的装修装饰物洁净。

（4）安全事项

擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电造成意外。

1.1.1.4.7.不锈钢保洁程序

（1）清洁保养范围

院内护栏、标牌、电梯轿厢，不锈钢雕塑、宣传栏等。

（2）作业程序

先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面。然后用无绒毛巾抹净不锈钢表

面上的水珠;

置少许不锈钢油于无绒毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹。表面面积大的可

用手动喷雾枪将不锈钢油喷于不锈钢表面，然后用无绒干毛巾拭抹；

（3）清洁保养标准

哑光面不锈钢表面无污迹、无灰尘，半米内可映出人影。镜面不锈钢表面

光亮，3米内能清晰映出人物影像。

（4）安全注意事项

上不锈钢油时不宜太多，防止沾污他人衣物；

在清洁电梯外厅门时应防止厅门开关造成的意外。要使用干净的干毛巾，

防止砂粒划伤不锈钢表面。

1.L1.4.8.玻璃门、窗、幕墙

（1）清洁范围

玻璃门、窗、窗帘盒、玻璃幕墙，门厅镜面装饰柱，各种镜面。室内屋

顶、墙面每月清洗一遍。

（2）作业程序

先用刀片刮掉玻璃上的污迹；

按玻璃清洁剂与清水1：5的比例兑好玻璃清洁溶液；

把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在玻璃顶

端从上往下垂直洗抹；

污迹较重的地方重点抹；

除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分；

一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面较接近时，可以把刮作横向移

动。用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠。最后用地拖拖抹地面上的污水;

清刮高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上。

(3)清洁保养标准

玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭无灰尘。

(4)安全注意事项

高空作业时，应两人作业并系安全带，戴安全帽。

1.1.1.4.9.灯具

(1)清洁保养范围

楼内开关、消防器材、配电箱、灯具。标准：路灯、楼道灯每月至少清洁

2次。

(2)作业程序

准备梯子、螺丝刀、抹布、胶桶等工具；

关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧

松灯罩的固定螺丝，取下灯罩；

先用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子，再用干抹布抹干水分。将抹干净的

灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝；

清洁日光灯具时，应先将电源关闭，取下盖板，取下灯管，然后用抹布分

别擦抹灯管和灯具及盖板，重新装好。

(3)清洁保养标准

清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。

(4)安全注意事项

在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。清洁前应首先关闭灯具电源，以

防触电；

人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人；

用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大,

防止损坏灯罩。

1.1.1.4.10.院落环境公共场地及道路

（1）清洁范围

清洁范围责任区的汽车道，人行道，消防通道。

（2）作业程序

用长竹扫把把道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成

堆。用胶扫把垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车；

对有污迹的路面和场地用水进行清洗；

雨停天晴后，用竹扫把把马路上的积水泥沙扫干净。

（3）清洁标准：

①硬化路面干净无垃圾、积水、烟头、树叶等杂物；

②确保无卫生死角；

③门口台阶保持干净无水渍、污渍；

④路灯、定期进行擦拭，保持洁净；

⑤大门、起落杆保持无积尘、污渍，定时清洁；

⑥校内交通指向装饰物定期清洁光亮，无污渍、蜘蛛网；

⑦校内不锈钢宣传栏等保持无灰尘、水渍、污渍，定期对不锈钢进行保

养；

⑧冬季扫雪第一时间内完成清扫，确保车辆、人行道内安全，校内及时清

扫。

1.1.1.4.11.宣传栏、标识宣传牌

（1）清洁范围

物业管辖区内的雕塑、宣传栏、标识宣传牌。

(2)作业程序

雕塑装饰物的清洁：备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具。用扫把

打扫装饰物上的灰尘，人站在梯子上，用湿抹布从上往下擦抹一遍；如有污迹

用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦抹，然后用水清洗。不锈钢装饰物按《不锈钢

的清洁保养操作标准》操作；

宣传栏的清洁：用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清

洁，按《玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准》操作；

宣传牌、标识牌的清洁：有广告纸时，先撕下纸，再用湿抹布从上往下擦

抹牌，然后用干抹布抹一次。

(3)安全注意事项

梯子放平稳，人勿爬上装饰物，防止人员摔伤。清洁宣传栏玻璃时，小心

划伤手。清洁工具不要损伤被清洁物。

LLL4.12.地下雨、污水管井、沟疏通

(1)工作范围

物业管辖区内所有地下雨、污水管道和检查井。

(2)作业程序

用铁钩打开检查井盖，人下到管段两边检查井的井底。用长竹片捅捣管内

的粕附物；

用压力水枪冲刷管道内壁；

用铁铲把粘在检查井内壁的杂物清理干净；

用捞筛捞起检查井内的悬浮物，防止其下流时造成堵塞。把垃圾用竹筐或

桶清运至垃圾中转站;

放回检查井盖，用水冲洗地面。雨、污水检查井每周清理一次；

雨、污水管道3个月彻底疏通清理一次。

(3)清洁标准

清理后，眼看检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物；水流畅通，井盖上无

污渍污物。下水道如遇堵塞，应及时疏通，处理过程中不得损坏管道设施，由

于疏通损坏管道设施的由物业公司负责修理恢复，恢复正常使用时间不得超过

4个小时。

(4)安全注意事项

掀开井盖后，地面耍竖警示牌，并有专人负责监护以防行人跌入；

掀开和盖上井盖时应注意防止用于减振的单车胎掉入井内。如发现管道堵

塞、污水外溢时，立即组织人员进行疏通。作业时穿全身制边身裤，戴胶手

套。

1.L1.5.清洁人员培训机制

清洁人员的培训主要是对其进行服装、礼仪、保密意识、工作流程、清洁

工作机械操作等方面的培训。培训分为两个部分，一为入职培训，二为日常培

训。

清洁人员岗位职责

清洁人员的岗位职责一方面可以保证清洁人员清晰的工作职责，同时，公

司将根据项目的具体情况，制定周密的工作岗位编排及职责。例如，明确要求

某员工在某时间、某地点进行某项工作。

清洁人员作业流程

随着新材料、新工艺的发展，标准的作业流程对于清洁工作的质量具有越

来越大的影响。清洁员工在上岗前必须完全掌握各种建材质的清洁作业流

程，在操作过程中随时接受清洁班长与清洁监督员的监督检查。

清洁材料管理使用机制

清洁工作的一个重点为清洁材料的使用管理，不同的建材质需要不同的

清洁材料，错误的使用不仅不能起到清洁和保养的作用，甚至会严重的损害建

材料，缩短建的使用寿命。清洁材料由班长控制，并负责清洁材料的使用全

过程监控。

清洁工作监督机制

监督机制包括过程监控和结果验证，过程监控是在工作过程的不同阶段设

立检查点，进行检查。结果验证是在某项保洁工作完成对保洁效果进行检查。

过程监控和结果验证都是必须的，缺少任何一个方面都会达不到良好的监控效

果。针对项目的清洁工作情况，公司设立了两个监控岗位，一为清洁班长对清

洁进行全过程监控，保证清洁符合作业标准，另一方面，在综合服务部设立清

洁督察员，不定期的对清洁工作进行抽查。

清洁效果反馈机制

良好、卓越的清洁体系不仅是公司的决策、指导精神在基层员工的有效实

施，更应该有将基层实施过程中的问题、总结出来的意见反馈给公司的职能。

公司对反馈的问题、意见进行参考，对决策进行不断调整，由此形成一个持续

改进的循环体系。

1.1.2.绿化养护实施方案

建立绿化管理台帐，编制月、季、年度绿化养护工作计划，制定养护措

施，合理施肥并注意除虫及病虫害防治，养护花草树木生长正常，修剪及时保

证外形美观，有较好的观赏效果。每年清除杂草4次以上，有效控制绿化观

感。所需管护绿化范围及时清理绿化垃圾或其他垃圾，保证院内整体环境美

观。

l.L2.1.绿化养护方案

为了保持和提高天津会展大厅的绿化面貌，我公司拟定以下技术方案，

确保养护工作的开展。

（一）行道树（乔木带）养护

入冬后，根据行道树的长势有针对性采取有效的措施，以定型为主，疏枝

结合整形，经过修剪，使行道树做到树冠分布均匀，通风采光良好，减少病虫

害发生，增加抗台风能力。树冠高度、宽度基本一致，在修剪中还应解决建

物、供电、照明等的矛盾；

一年防治刺蛾二次，捉天牛2〜3次，防治时使用无公害、低毒性、低残留

药剂，药液配比适当，喷洒周到，并注意喷洒人员、行人的安全工作，保持树

木生长茂盛，不开“天窗”；

经常检查护树桩及扎缚，发现有断桩、坏桩，绑扎带松动、脱落及时调换

整理，保证行道树正常生长；

经常检查行道树盖板，发现缺损及时调换补上，树穴一年松土锄草3〜4

次，缺土及时加土，保持树穴平整、整洁；

主干道等公共场所地内有大型树木倒下时，及时组织清理，以免影响行人

和车辆通行；

剥芽：每年4月、10月剥芽2次，剥芽根据芽条生长方向和不同阶段的具体

要求因树制宜地进行。

（二）绿地花坛及庭园养护

保洁工作：每天保洁二次，经过保洁做到花坛无明显垃圾杂质、纸屑、建

垃圾，各单项养护工作做到工完场清;

施肥：全年对各种花坛、树坛各施基肥一次、追肥数次，植物生长期对花

坛、树坛经常采取薄肥多施的施肥方法，确保各种草花、地被、花卉生长繁

茂；

锄草工作：植物生长期绿地一年锄草7〜8次，地被、草坪及时挑清杂草，

清除的杂草及时清除，保持绿地整洁，植物正常生长；

定型修剪：每年按花期季节修剪两次，入冬后对各类落叶花灌木（花开当

年生的树木）进行一次修剪，先花后叶的花灌木进行花后修剪，经过修剪使树

木树冠分布均匀，通风采光良好，减少病虫害的发生，树木生长期对各种球

类、绿蒿修剪2〜3次，球类修剪做到球形紧密、圆整，绿蒿修剪做到顶部水平

状、两侧垂直或略呈梯形；

抗旱、浇水：各类树木、地被、草花遇天干旱，及时安排抗旱、浇水，抗

旱利用早晚，避开中午，乔木（即行道树等大型树木）抗旱做好“酒酿坛”，

以保证抗旱效果。冬季绿化苗木缺水注意及时淋水；

栏杆等设施的维修、保养：对绿地内的各种金属栏杆每年油漆一次，发现

缺损、损坏及时维修、调换；各类档土墙及其它设施损坏及时修复，保持花坛

美观及绿化小品等周边设施的完好。

（三）地被养护

地被植物在未覆盖前期，及时中耕除草；操作时防止损伤根系和地下茎；

天气干旱，土壤干燥时适时、适量进行浇水。早春发芽前期普遍进行施

肥，采取薄肥勤施的方法；

及时挖除和补植发现的枯死植株，枯叶残花随时清除；

木本地被植物萌发能力强者，在冬季休眠期进行修剪。植株在生长期间，

始终保持高度不超过60厘米的低矮状态;

球根、宿根类地被植物，防止根部拥挤而影响其正常发育，应按不同类群

的生理习性进行分株，更新移植。

（四）草坪养护

草地修剪每季度修剪一次，对草坪中杂草应及时挑除，发现大型野草更应

及时挑除。杂草较多时，考虑用化学除草，可降低成本。凡低洼积水处，要填

土整平。空秃地段及时补植，不出现长时间的空秃现象；

草坪在生长季节，适时进行中耕、加土、镇压，保持土壤平和良好的透气

性。道路边缘和树根边缘的草坪要用人工修剪方法，修剪整齐。修剪前必须清

除草坪上的石子、瓦砾、树枝等杂物。修剪耍平整，边角无遗漏，草屑应及时

除净。做到工完、料净、场地清；

对草坪边上的树坛、花坛边缘、进行切草边保持线条清晰流畅；

草坪发芽以前进行一次施胆，生长季节可按具体情况追肥，土壤干燥时，

及时浇水；

草坪萌芽期，土壤过湿或板结浇水后禁止行人进入践踏；

一旦发现草坪病虫害引起的发黄、枯死现象，在24小时内针对性喷洒药

水，及时抑制病虫害蔓延；

绿化草地内发现有蚁窝时，及时报告大院并进行喷药灭杀。

（五）四季草花养护

按照天津会展大厅物业服务项目的特点，制定全年用花计戈I」，做到月

月有花，花期整齐、图案美观；

在始花期选择植株健壮、花型正、花色艳的花卉进行上花坛种植，并做到

植行距适宜，不露底土，无缺株倒伏、无枯枝残花、无杂草垃圾；

草花防护设施完好、美观，并保持花坛与环境的协调；

草花与花坛交界处，进行切边或用绿篱围合，以保持花坛的整体观赏性;

准备足量的应时草花，以备突击布置草花任务之需，或及时调换零星花

卉。

（六）病虫害的防治

为维护生态平衡，应贯彻“以防为主，综合防治”的方针。充分利用多样

化的植保技术使用无污染、低残留、低毒性药剂或生物防治技术，保护和增殖

天敌，抑制病虫害发生；

根据“治早、治小、治了”的防治原则和的养护经验，在充分掌握和了解

地区性虫害的基础上，有针对性地防治较为普遍和严重的虫害和病源：即“五

小二病"（蛇虫、鲂虫、粉虱、蓟马、叶螭、病毒病、线虫病），以及尺蟆、

天牛、刺蛾、钻心虫、真菌病；

及时修除病虫枝、徒长枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝，挖除枯死

的树木。保持土表无含病原落叶或经粉碎的枝叶屑，管养好多层次的地被植

物；

冬季防治（11-2月），在株际空隙处，进行冬耕、翻晒二次，消灭刺蛾蛋

及其它害虫蛹。摘除休眠虫体，防治蛤虫（打药水或在为害严重的植株上用人

工刮落的方法消灭蛇虫）和青桐木虱。大型树木（公共道路、主干道两旁）每

年冬季树脚上石灰水作防虫处理；

夏季防治（5-9月），此阶段为病虫害发生高峰期，也是防治的高峰期。

在5月上旬喷药一次以作全面防治，随后应做到及时发现，及时处理（在48小

时内处理完成）。6月中、下旬至7月上旬和8月中、下旬，是刺蛾发生高峰

期，应及时喷药预防。做到无虫体，无枝叶残缺。（注：主要应用生物药水：

花保、BT等）。对己有的苗木夏季每月进行一次除虫灭菌喷药，同时注意喷药

后要通告所有工作人员等；

生物防治。积极做到保护却利用天敌资源，加强优势天敌的迁引繁殖工

作，如红环瓢虫是草履蛇的优势天敌，要做好保护工作；

及时做好植物病虫害发生的记录和预测预报工作，制订长期和短期防治计

划。

（七）合理调整

根据管理要求和布置，以及苗木生长及花坛具体情况、立地条件、季节要

求，根据有关部门的方案，在不影响原有面貌的前提下，进行合理调整工作，

使花坛面貌更好；

（八）抗旱措施

在各种苗木、地被、草坪等，遇天旱地干时，进行浇水来保证其正常生

长。在夏季高温季节，将采用早晚班方法避开高温，配备专用洒水车，进行一

天二次对绿化作业范围浇水抗旱，确保植物长势良好。对新种树还应采取做

“酒酿台”的浇水方法。另外，对大型树、名贵树进行草绳绑扎以及搭建荫棚

等防护措施。如发现新种树有脱水现象，则做好疏枝、摘叶工作，以减少水分

流失；

（九）防汛防台措施

以“预防为主，及时抢险”为原则，及时做好一切应急措施和抢险物资的

配备工作；

预防：对树冠庞大、树叶过密的道旁绿地内乔木做好疏枝工作，对补种新

植树、小树进行绑扎，加固护树桩的措施，对行道树绑缚作一遍检查，并加

固。添置必要的防台防汛设备；

抢险：二十四小时轮流值班，并派专人巡视随时应对突发情况，接报后30

分钟内赶到事发现场。将倒伏树顺势放置进行截枝、疏枝等工作，并设置安全

隔离护栏，保持交通畅通。如发现碰到电线或建物的、有危险的，马上采取

必要的防护措施，并通知有关部门及时进行维修；

善后：灾害过后及时拆除有碍交通和观瞻的加固物、临时设施，扶正倾斜

或倒伏的树木，恢复原有景观C

观赏花卉日常养护要求

1•同一品种的花卉，集中培育，不要乱摆乱放；

2.要分清阳性植物和阴性植物，阳性植物可以终日曝晒，而阴性植物只能

是在早晨傍晚接受阳光照射；

3.根据盆栽花卉的植株大小、高矮和长势的优劣分别放置，采取不同的措

施进行管理；

4.不同的花木用不同的淋水工具淋水。刚播下的种和幼苗用细孔花壶淋，

大的、木质化的用管套水龙头淋。淋水时要注重保护花木，避免冲倒冲斜植

株，冲走盆泥；

5.淋水量要根据季节、天气、花卉品种而定。夏季多淋，晴天多淋，阴天

少淋，雨天不淋。干燥天气多淋，潮湿天气少淋或不淋。抗旱性强的品种少

淋，喜湿性的品种多淋；

6.除草要及时，不要让杂草挤压花卉，同花卉争光、争水、争肥。树丛

下、绿化带里、草坪上的杂草每半个月除一次，花圃内的杂草每星期除一次；

7.结合除草进行松上和施出。施肥要贯彻“勤施、薄施”的原则，避免肥

料过多造成肥害；

8.草坪要经常轧剪，每月轧剪一次，草高度控制在6厘米以下，修剪后及

时施肥淋水一次;

9,绿化带和2米以下的花木，每半个月剪枝整形一次；

10.保持花卉正常生长与叶子清洁，每星期拭叶上灰尘一次；

11.发现病虫害要及时采取有效措施防治，不要让其蔓延扩大。喷药时，

在没有掌握适度的药剂浓度之前，要先行小量喷施试验后，才大剂量施用，即

做到除病灭虫又保证花卉生长不受损害。喷药时要按规程运行，保证居民和花

草的安全；

12.绿化带每月杀虫2-3次：花坛每半月杀虫2-3次；树木、草坪每月杀虫

2-3次。

1.1.2.2.绿化养护作业标准

（一）花坛、花境养护作业标准

L花坛

（1）根据天气情况，保证水分供应。宜清晨浇水，浇水时应防止将泥土

冲到茎叶上。做好排水措施，防止雨季积水；

（2）应及时做好病虫害防治工作；

（3）花坛保护设施应经常保持完好；

（4）花坛内应及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾：及时补种、换

苗。花坛内缺株倒苗一律不得超过10%,基本无枯枝残花，一级残花量不得大

于15%。

2.花境

（1）及时修剪、整枝，花后及植株休眠期一级残花枯枝量不得大干15%,

二级残花枯枝量不得大于20%；

（2）每年休眠期可适当耕翻表土层，施加有机肥，如豆饼，骨粉;

（3）及时做好病虫害防治工作，全年每月进行预防性喷药1-2次；

（4）落实日常养护，做到立姿目视无杂草、垃圾。

（二）花卉栽培作业规程、标准

1.适用范围

物业公司管辖区内的花卉栽培管理。

2.作业程序

（1）选定栽培花卉的品种；

（2）配制培养土，装盆备用；

（3）种植时带土移栽，如为袋装苗的须去掉胶袋后移栽；

（4）覆上时应覆出营养上1厘米-2厘米，低于盆口20厘米-30厘米；

（5）淋水养护，将新种的盆花放在荫棚里，每天早晨淋水一次，每半个

月施少量花肥，发生病虫害要及时防治；

（6）根据不同的花种，做好修剪或摘心工作。

3.标准

叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，成活率达95%。

4.安全注意事项

花卉施肥和治虫时要少量多次，避免重施损苗；

（三）乔木、灌木整形修剪作业规程标准

1.作业适用范围

管辖区树木的整形和修剪。

2.作业程序

简单概括为“一知、二看、三剪、四拿、五处理”。

（1）一知：知道不同栽植类型树木的修剪要点及技术规范要求；

（2）二看：修剪前应仔细观察，剪法做到心中有数；

（3）三剪：因地制宜，因树修剪的原则，做到合理修剪；

（4）四拿：剪后的断枝，随时拿起，集中一起；

（5）五处理：剪下的枝条要及时集中清运处理，以免引起病虫害。

3.标准

（1）造型美观，形态逼真；

（2）绿篱每季度至少修剪4次，造型灌木每季度4-6次，乔木每年2-3次。

4.安全注意事项

（1）绿篱在『3季度生长期修剪，乔木应休眠期或秋季修剪；

（2）修剪高大乔木时应注意人身安全，防止人从树上或梯子上掉下；

（3）作业人员在高处工作时，应将工具放稳，防止掉下来伤人。

（四）中耕除草作业规程、标准

1.作业范围

管辖区内各类植物的中耕除草。

2.作业程序

（1）每一季度定期用锄头或耙子对树木（包括乔木和灌木）进行一次中

耕除草，以保证营养和水分的吸收；

（2）连续多日下雨，雨后过两天，水分被土壤吸收后，对板结的土壤用

铁耙子松土，提高土壤透气性；

（3）草地以人工拔草为主，除下雨天外，每天都可进行，在杂草结籽前

拔除，拔草时要连根拔除，拔除的杂草应及时清运处理，控制杂草的繁殖；

（4）大面积的杂草，用化学除草剂消除，在喷药后20天将士深翻50厘

米，过一星期后耙平备用。

3.作业标准

（1）中耕深度为5厘米左右，以不损伤树木根为准；

（2）目视没有明显的杂草，草地纯度为90沆

（五）施肥作业规程、标准

1.作业范围

管辖区绿化、花卉的施肥管理。

2.作业程序

（1）根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定：有机肥（垃圾肥、蘑

菇肥、饼肥等），无机肥（氮、磷、钾、复合肥）；

（2）施肥方法：有机肥多用作基肥，即穴施、环施、沟施；无机肥（化

肥）多用撒施、喷施和根施作追肥；

（3）施肥时间：一般在阴天或傍晚为宜。

3.要求及标准

“四多”、“四少”、“四不”和“四忌

（1）四多：黄瘦多施，发芽前多施，孕苗期多施，花后多施；

（2）四少：肥壮少施，发芽后少施，开花期少施，雨季少施；

（3）四不：徒长不施，新栽不施，盛暑不施，休眠不施；

（4）三忌：忌浓肥，忌热肥（指声瘟夏季），忌坐肥（指栽花日，根部

贴在盆底基肥上）。

4.注意事项

（1）施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次，俗称“回水”；

（2）施基肥时，肥料应充分发酵、腐热，化肥须完全粉碎成粒状或粉

状。

1.1.2.3.养护工作流程和进度计划

1.养护流程表

冬季：

冬翻、修剪、换草花；

春季：

中耕、除草、剥芽、治病虫害、换草花；

秋季：

防台、防汛、修剪、调整、挖死树；

夏季：

除草、油漆、治病虫害、换草花、抗早、防台、防汛。

2.进度计划

第一阶段

主要养护工作：

①冬季翻土、施基肥；

②缺苗补种；

③花灌木修剪。

主要工作目标：

改良土壤结构和肥力，对新一年的植物生长打下扎实基础，做好冬季换

花，为冬季增添一片绚丽的色彩。

第二阶段

主要养护工作：

①中耕：3月初进行；

②除草：7次；

③治虫：防治蛇壳虫（3月进行）防治刺蛾（6月〜9月进行2次）；

④修剪：球类、绿篱修剪（2〜3次）；

⑤剥芽：5月、6月一年两次；

⑥换草花：春季换草花4月中、下旬夏季换草花7月中、下旬秋季换草花9

月中、下旬；

⑦抗旱、防台、防汛：6月〜9月；

⑧油漆：9月。

主要工作目标：

采取有效措施减轻不良生物因素、气候因素等对植物生长的影响，保持植

物地上、地下部分的健康生长，做好春季和秋季换花，以及栏杆油漆工作，以

良好形象迎接节日。

3.绿化的管理

涂白

冬季用石灰水加盐和石硫和剂涂白树干，杀灭树皮越冬的害虫与防止爬虫

上下树产卵。

立支柱

风较大的部位或台风发生频繁的区域，要立支柱，防止台风吹倒树木。

存活率

绿地存活率95%以上（包括经过规定手续调整）。新建绿地“黄土不见

天”，不留死角。乔灌木、草坪等存活率95%以上，大乔木存活率95%以上。新

建绿地中，植物成活率95%以上。

乔灌草配植

绿地植物群落，层次分明，季相分明，景观优美。植物间留有适当的生长

距离。绿地内，植物覆盖率300%。绿化布置适应居住功能需要。

绿化面貌

植物生长茂盛，乔灌木主干挺立，树形优美；绿草如茵，绿篱连续、无空

挡，无死树枯枝；修剪合理、适时，绿地内清洁整齐；病、虫不造成明显危

害；绿地设施及硬质景观保持长年基本完好；及时处理绿化与其他公用设施的

矛盾；保持绿化景观完整。

具体考核指标

新种树苗：本市苗成活率大于99%；外地苗成活率大于95%；

新种树木：高度1公尺处倾斜超过10公分的树木不超过树木总数的2%,栽

植一年以上的树木保存率大丁95%；

五大虫害的树木不超过树木的总数的1%;

树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的1%；

绿化建小品无损坏；

草坪无高大杂草，绿地无夹生或野生的攀援植物。

1.1.2.4.绿化养护美观化

1.绿化养护工作要求

楼内绿化现场

对绿化服务人员的礼仪进行提醒，严禁衣衫不整齐、着拖鞋、带小包者进

入楼内，所进入楼内服务人员不得大声喧哗、嬉笑打闹；

从外部带来的绿化物品必需在门外草地上清洁干净，叶面、底盆、底碟必

需无泥、无水、无杂物后方可进入楼内；

公共区域的绿化要有生机，摆放整齐、美观、有层次感，各种绿化套盆内

不得有积水，绿化根部要有陶粒；

修剪的绿化保持原有的造形，整棵植物不得有枯叶、萎靡不振、病虫害等

有损美观的枝条存在；

对需更换的植物要及时更换。

2.外围绿化

日常检查绿化人员仪容仪表，对违反公司相关规定的行为及时提醒，制

止；

每天巡查各个角落的绿化生长情况，对有枯死、缺苗、病虫害的绿化及时

通知绿化人员进行补苗、防治；

关注每次绿化现场作业（剪草、打药、补种）的现场布置和时间安排，不

得有影响住户生活情况发生；

工作质量检查：草地和乔/灌木的病虫害是否及时防治并控制在一定的范

围内；草地和乔/灌木的枝条长度符合要求；缺苗缺草情况在约定时间内补

种，无黄土裸露现象等。

每月的工作按工作计划完成。

3.绿化的养护措施

（1）修剪

树木修剪应依据绿化功能的需要和设计的要求，在不违背树木的生长特性

和自然分枝规律的前提下（特型树木除外），充分考虑树木与生长环境的关

系，并根据树龄及生长势强弱进行修剪。

每年修剪树木前必须制定修剪技术方案，并对工人进行培训，认真贯彻后

方可进行操作，做到因地制宜，因树修剪。

自然型树木的修剪应以树木自然分枝习性所形成的树冠形状为基础进行修

剪。

造型树木的修剪应根据园林绿化对树木的特定要求，适当控制树木部分枝

干，按照绿化美化要求把树木剪成各种理想形态。

树木修剪

树木可在休眠期和生长期进行修剪，但更新修剪必须在休眠期进行。

有严重伤流和易流胶的树种应避开生长季和落叶后伤流严重期。

抗寒性差的、易抽条的树种宜于早春进行。

常绿树的修剪应避开生长E王盛期。

绿篱、色块、黄杨球等修剪必须在每年的5月上旬和8月底以前进行。

花灌木修剪

当年生枝条开花灌木，如：紫薇、木槿、月季、珍珠梅等，休眠期修剪

时，为控制树木高度，对于生长健壮枝条应在保留3个至5个芽处短截，促发新

枝。1年可数次开花灌木如月季、珍珠梅、紫薇等，花落后应及时剪去残花，

促使再次开花。

隔年生枝条开花的灌木，如：碧桃、榆叶梅、连翘、紫珠、丁香、黄刺玫

等，休眠期适当整形修剪，生长季花落后10天-15天将已开花枝条进行中或重

短截，疏剪过密枝，以利来年促生健壮新枝。

多年生枝条开花灌木，如：紫荆、贴梗海棠等，应注意培育和保护老枝，

剪除干扰树型并影响通风透光的过密枝、弱枝、枯枝或病虫枝。

绿篱及色带修剪

修剪应使绿篱及色带轮廓清楚，线条整齐，顶面平整，高度一致，侧面上

下垂直或上窄下宽。每年整形修剪不少于2次。

绿篱及色带每次修剪高度较前一次修剪应提高1厘米。

修剪后残留绿篱面的枝叶应及时清除干净。

（2）灌水、排涝

根据本市气候特点、土壤保水、植物需水、根系喜气等情况，适时适量进

行浇水，促其正常生长。浇水前应先检查土壤含水量。

新植树木在连续5年内充足灌溉，土质保水力差或根系生长缓慢树种，适

当延长灌水年限。

浇水树堰高度不低于10厘米，树堰直径，有铺装地块的以预留池为准，无

铺装地块的，乔木应以树干胸径10倍左右、树冠垂直投影的1/2为准，并保证

不跑水、不漏水。

用水车浇灌树木时，应接软管，进行缓流浇灌，保证一次浇足浇透，严禁

用高压水流冲毁树堰。

喷灌时应开关定时，专人看管，以地面达到径流为准。

在使用再生水浇灌绿地时，水质必须符合植物灌溉水质要求。

在雨季可采用开沟、埋管、打孔等排水措施及时对绿地和树池排涝，防止

植物因涝至死。

（3）病虫害防治

防治植物病虫害应贯彻“预防为主，综合防治”的方针。

应科学、有针对性地进行养护管理，使植株生长健壮，以增强抗病虫害的

能力。

及时清理带病虫的落叶、杂草等，消灭病源、虫源，防止病虫扩散、蔓

延。

应加强病虫检查，发现主要病虫害应根据虫情预报及时采取防治措施。对

于危险性病虫害，一旦发现疫情应及时上报经理部门，并迅速采取扑灭措施。

（4）绿化养护年度工作计划

一月份：全年中气温最低的月份，露地树木处于休眠状态。

冬季修剪：全面展开对落叶树木的整形修剪作业；大小乔木上的枯枝、伤

残枝、病虫枝及妨碍架空线和建物的枝杈进行修剪。

行道树检查：及时检查行道树绑扎、立桩情况，发现松绑、铅丝嵌皮、摇

桩等情况时立即整改。

防治害虫：冬季是消灭园林害虫的有利季节。可在树下疏松的土中挖集刺

蛾的虫蛹、虫茧，集中烧死。1月中旬的时候，蛇壳虫类开始活动，但这时候

行动迟缓，我们可以采取刮除树干上的幼虫的方法。在冬季防治害虫，往往有

事半功倍的效果。

绿地养护：街道绿地、花坛等地要注意挑除大型野草；草坪要及时挑草、

切边；绿地内要注意防冻浇水C

二月份：气温较上月有所回升，树木仍处于休眠状态。

养护基本与1月份相同。

修剪：继续对悬铃木大小乔木的枯枝、病枝进行修剪。月底以前，把各种

树木修剪完。防治害虫：继续以防刺蛾和蛉壳虫为主。

三月份：气温继续上升，中旬以后，树木开始萌芽。

植树：春季是植树的有利时机。土壤解冻后，应立即抓紧时机植树。植大

小乔木前作好规划设计，事先挖（刨）好树坑，要做到随挖、随运、随种、随

浇水。种植灌木时也应做到随挖、随运、随种，并充分浇水，以提高苗木存活

率。

春灌：因春季干旱多风，蒸发量大，为防止春旱，对绿地等应及时浇水。

施肥：土壤解冻后，对植物施用基肥并灌水。

防治病虫害：本月是防治病虫害的关键时刻。一些苗木（如海桐等）出现

了煤污病，瓜子黄杨卷叶螟也出现了（采用喷洒杀螟松等农药进行防治）。防

治刺蛾可以继续采用挖蛹方法。

四月份：气温继续上升，何木均萌芽开花或展叶开始进入生长旺盛期。

继续植树：四月上旬应抓紧时间种植萌芽晚的树木，对冬季死亡的灌木应

及时拔除补种，对新种树木要充分浇水。

灌水：继续对养护绿地进行及时的浇水。

施肥：对草坪、灌木结合灌水，追施速效氮肥，或者根据需要进行叶面喷

施。

修剪：剪除冬、春季干枯的枝条，可以修剪常绿绿篱，

防治病虫害：

（1）蛇壳虫在第二次蜕皮后陆续转移到树皮裂缝内、树洞、树干基部、

墙角等处分泌白色蜡质薄茧化蛹。可以用硬竹扫帚扫除，然后集中深埋或浸

泡。或者采用喷洒杀螟松等农药的方法；

（2）天牛开始活动了，可以采用嫁接刀或自制钢丝挑除幼虫，但是伤口

要做到越小越好；

（3）其它病虫害的防治工作。

绿地内养护：注意大型绿地内的杂草及攀援植物的挑除。对草坪也要进行

挑草及切边工作。

草花：迎五一替换冬季草花，注意做好浇水工作。

其它：做好绿化护栏油漆、清洗、维修等工作。

五月份：气温急骤上升，树木生长迅速。

浇水：树木展叶盛期，需水量很大，应适时浇水。

修剪：修剪残花。行道树进行第一次的剥芽修剪。

防治病虫害：继续以捕捉天牛为主。刺蛾第一代孵化，但尚未达到危害程

度，根据养护区内的实际情况做出相应措施。由蛇壳虫、财虫等引起的煤污病

也连入了盛发期（在紫薇、海桐、夹竹桃等上），在5月中、下旬喷洒10-20倍

的松脂合剂及50%三硫磷乳剂0-6000倍液以防治病害及杀死虫害。（其它可用

杀虫素、花保等农药）

六月份：气温高。

浇水：植物需水量大，要及时浇水，不能“看天吃饭”。

施肥：结合松土除草、施肥、浇水以达到最好的效果。

修剪：继续对行道树进行剥芽除孽工作。对绿篱、球类及部分花灌木实施

修剪。

排水工作：有大雨天气时要注意低洼处的排水工作。

防治病虫害：六月中、下旬刺蛾进入孵化盛期，应及时采取措施，现基本

采用50%杀螟松乳剂500-800倍液喷洒。（或用复合BT乳剂进行喷施）继续对天

牛进行人工捕捉。月季白粉病、青桐木虱等也要及时防治。

做好树木防汛防台前的检查工作，对松动、倾斜的树木进行扶正、加固及

重新绑扎。

七月份：气温较高，中旬以后会出现大风大雨情况。

移植常绿树：雨季期间，水分充足，可以移植针叶树和竹类，但要注意天

气变化，一旦碰到高温要及时浇水。

排涝：大雨过后要及时排涝。

施追肥：在下雨前干施氮肥等速效肥。

行道树：进行防台剥芽修剪，对与电线有矛盾的树枝一律修剪，并对树桩

逐个检查，发现松垮、不稳立即扶正绑紧。事先做好劳力组织、物资材料、工

具设备等方面的准备，并随时派人检查，发现险情及时处理。

防治病虫害：继续对天牛及刺蛾进行防治。防治天牛可以采用50%杀螟松

1：50倍液注射，（或果树宝、或园科三号）然后封住洞口，也可达到很好的

效果。香樟樟巢螟要及时的剪除，并销毁虫巢，以免再次危害。

八月份：仍为雨季。

排涝：大雨过后，对低洼积水处要及时排涝。

行道树防台工作：继续做好行道树的防台工