2025丁祖昱评楼市年度发布会-房地产

退●2022025.丁祖昱评楼市上半场A0A2心2心跌2024年中国房地产市场回顾与展望住年年4926首提“止跌回稳”首提 “有效激发潜在(住房)需求”3月国常会√完善“市场+保障”供给体系首提 “有效激发潜在(住房)需求”3月国常会√改革融资及预售体系√完善税收制度9月政治局会议4月政治局会议统筹研究消化存量房产和9月政治局会议4月政治局会议统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策促进房地产市场止跌回稳10月五部委国新办发布会四个“取消”√专项债回购存量土地和住房√减轻增值税负担新增6万亿地方债务置换11月全国人大常委会12月政治局会议&中央经济工作会议强调“稳住楼市股市”SS销售规模降至10亿m以下2019年以来历年商品房销售面积和销售额变动情况(亿平方米，万亿元)年度同比同比2019年2020年2021年2022年2023年2024年预估万亿元)0.0新开工同比-22%2004年以来历年全国房屋新开工面积变动情况(亿平方米)2052021年86420百城新房成交四季度止跌面积、金额降24%、23%500040003000200050004000300020002021年1月2021年9月2021年1月2021年9月2022年2023年2024年预估2019年2022年2023年2024年预估CR汇克而瑞2022年3月2022年9月2023年1月2023年3月2023年5月2023年7月2023年9月2024年9月数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统排名城市同比排名变化1排名城市同比排名变化1成都02西安23天津4武汉95广州36杭州7青岛8上海9佛山2重庆0榜首上海2024年新房成交金额TOP10(亿元)排名城市2024年预估同比排名变化1上海02深圳43广州24成都05北京6杭州7西安08天津29武汉南京成交2.3亿平新高四季度创2021年以来月度次高 30个重点城市历年二手房成交面积(亿平方米)280028002021年以来30个重点城市二手房月度成交面积(万平方米)24002400200020002021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2023年3月2023年7月2023年9月2024年1月2024年3月2024年5月2024年7月2024年9月4004002021年2022年2023年2024年预估汇克而瑞汇克而瑞40%40%20%20%一二手份额开始逆转30个重点城市2021年以来一二手房占比变动情况41%2021年4月2021年10月2022年2月2022年4月2022年6月2022年8月2022年10月2023年2月2023年4月2023年6月二手房2024年8月2024年10月2024年12月关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(联系VX成都面积最高，上海金额居首2024年二手房成交面积TOP10(万平方米)排名城市2024年预估同比1成都2上海3北京4天津5重庆6武汉7广州8南京9西安杭州地2024年二手房成交金额TOP10亿元)排名城市2024年预估同比1上海2北京46453深圳4成都5广州-16%6杭州7南京8苏州9武汉-16%天津-10%仅供学习交流，请24小时内删除】点击链接：/jlim6me下载更多无水印高清方案数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2021年2021年-二手房同比微降8%2021年-2024年30个重点城市一二手房成交面积4.8(亿平方米)2022年2022年2023年总需求趋稳、一线正增7%2024年30个重点城市分能级分二手房成交面积(万平方米)能级2024年预估同比4个一线20个二线-11%11个三四线合计-8%CR克而瑞6城上涨，深圳涨幅45%居首2024年一二手房成交面积同比正增城市情况(万平方米)城市2024年预估同比深圳大连长沙上海北京福州2011年5月2012年2月2012年11月2014年5月2015年2月2016年8月2017年5月2018年2月2019年8月2020年5月2021年2月2022年8月2023年5月2024年2月—新房一二手房房价回调四季度企稳部分二手项目价格显著回调热点城市跌幅较大项目情况(元/平方米)城市小区名称区域四季度较历年高点变动高点年月廊坊国瑞生态城永清-83%2017年南通恒大威尼斯启东-71%2022年惠州碧桂园十里银滩惠东-69%2021年保定鸿坤理想湾涿州-57%2019年南京翠屏城江宁2019年部分项目四季度量价企稳2024年10-11月成交量、价环比回升的典型二手房项目(万元/平方米，套)城市项目名称区位10-11月成交均价较9月10-11月平均成交套数较9月北京玉桥东里通州老城上海中远两湾城普陀内普陀天津枫丹天城武清杨村武汉朗诗里程洪山光谷中心西安保利心语花园浐灞生态区重庆富力院士廷沙坪坝区大学城47%南京紫杨佳园秦淮老城东广州关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(联系VX.成交规模下降16%全国土地成交量价情况年度走势29.029.025020.025020.02020年2021年2022年2023年2024年E土地投资继续下行一二线提质缩量2024年各能级土地成交规模变化趋势(万m²,亿元，元/m²城市能级成交面积成交金额成交均价热度面积金额均价同比溢价率同比一线城市-16%6.50%0.1PCTS二线城市-22%-32%4891-13%4,60%三四线城市83085-16%-0.4PCTS>严控增量上地供应，库存规模下降2020年以来，土地成交建面下降六成部分核心城市仍有热点地块拍出F文供学习交流，请24小时内删除】点击链接：https:/tzsxqcom/jlim6me下载更多无水印高清方案2024年土地成交金额TOP5城市全国占比序号序号城市建筑面积(万m)同比1西安2潍坊3重庆4盐城5济宁6长沙7保定8成都9徐州武汉杭州1191广州859西安潍坊分列一二位2024年城市土地成交总价排名2024年城市土地成交建面排名2024年城市土地成交总价排名序号城市成交总价(亿元)同比1上海2北京3杭州4广州5西安6成都7常州8武汉9南京关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX一线开工率比二线高44pcts重点30城23-24H1成交宅地开工率总体一线二线重点城市拿地开工率不足五成重点30城23-24H1成交宅地开盘率总体一线二线44—盈利占比44—盈利占比40%开盘数量40%29262927廓露要毒蔡潘龛痈疲禀嘉变帮态乖漏需晶F文供学习交流，请24小时内删除】点击链接：汇克而瑞>已开工项目中，开盘率86%>北上广深开工开盘率均超过50%;>已售项目平均地价房价比0.47>佛山、东莞等6个重点三四线开盘率29%https:/tzsxqcom/jlim6me下载更多无水印高清方案企业销售持续承压百强操盘销售下跌30%百强房企累计操盘销售业绩及同比变动百强操盘销售下跌30%百强房企累计操盘销售业绩及同比变动百强销售规模下降30%20%20%D10%4343D10%400002000040%40%20%20%202020202021202220232024E操盘金额一同比201520162017201820192020202120222023202420152016201720182019202020212022202320242224362224367238千亿企业数量回到2016年>民企百强占比一半，但十强只占2席44TOP10TOPTOP10TOP51-100TOP11-30TOP31-50新增融资性现金流入下跌5%典型上市房企新增融资性现金流流入企业性质(家数)2023年融资流入(亿元)2023年同比2024年Q3H融资流入(亿元)2024年Q3/H同比央企(8)6,140-16%3,847-1%国企(3)-8%970-28%混合所有制(5)2,460-29%-14%民营房企(21)2,113-38%合计(37)-22%7,833-5%注广数据来源：排行榜》全口径百强榜中筛选37家典型房企1、从企业现金流量表-筹资性现金流入中摘取数据，年内新增融资现金流入一取得借款收到的现金+发行债券收到的现金排行榜》全口径百强榜中筛选37家典型房企2、从克而瑞《2024年上半年中国房地产企业销售TOP2003、A股2024年数据为前三季度，港股为上半年企业融资仍在下行新增融资流入同比增加企业9家2024年Q3/H新增融资性现金流流入同比为正的企业企业企业性质2023年融资流入(亿元)2023年同比2024年Q3/H融资流入(亿元)2024年Q3/H同比保利发展央企华润置地央企中海地产央企大悦城央企保利置业央企龙湖集团民营房企美的置业民营房企合生创展民营房企绿城中国混合所有制资金流入央国企，央国企融资占比62%>央国企融资规模也在下降>民企整体虽然增加，但除3家外下降44%500004000030000300002000020000关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX拿地金额持续下行企业总额2020年-2024年拿地金额TOP100(亿元)企业总额44799447992020年2021年2022年2023年2024年投资金额较高点降75%2020年-2024年百强房企拿地销售比0212020年2021年2022年2023年2024年E2024年1-11月拿地金额2024年1-11月拿地金额TOP10036%-46%0各类企业拿地情况-20%66%-60%-55%40%20%全年百强房企拿地销售比0.16,创五年新低>布局城市减少，销售TOP30企业投资城市均不足20个>央企占比30%,拿地金额同比下降46%>城投占26%,拿地金额同比增36%请24小时内删除】点击链接：https:/tzsxqcom/jlim6me下载更多无水印高清方案企业财务压力依旧企业性质持有现金(亿元)较期初变动总有息负债较期初(亿元)变动央企6010-4.79%22.3%国企-13.94%707321.9%混合所有制2242-9.34%902939.3%民营房企2731-15.92%-5%58.4%合计平均12952-9.56%50606-1%38.5%2024上半年末企业三条红线指标企业性质短债比扣预后资产负债率净负债率央企国企混合所有制民营房企合计/平均252050历年首次违约房企数量4543232018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年现金减少，但短债占比提高>红档企业占比提高6pgts至40%国企、央企财务压力也在加大营销“四老二新”价格手段效果最佳强营销实现热销/销售逆转项目的主要营销手段价格手段价格手段(低开、打折、特价房等)中介分销45%自拓客(直播、视频等)实景展现(样板区、全维度展示等)老带新(通过社群运营引导)新媒体推广57%全民经纪人45%华南和华中93%、华北88%华南和华中93%、华北88%的强营销项目上了中介分销华北96%、华南93%的强营销项目使用价格手段西南87%、华东73%的强营销项目使用实景展现效果好华北八成项目使用新媒体推广效果较好华东、西南城市超五成项目使用直播、短视频等有效果F文供学习交流，请24小时内删除】点击链接：https:/tzsxqcom/jlim6me下载更多无水印高清方案华润置地自获客全渠道成交占比优于行业(行业平均8%) 【“双11”整合营销】洲置地洲置地美好主当时华雅置地双11住场大围宗漏好病直道车BU5方应们临坛小部心房老带新客户成交占比10%+老带新客户成交占比10%+第四届地区赛阶段性结果(11月15日-12月22日) 【首家“营销+物业”销讲直播大赛】【打造“润比邻”社群品牌】00美好生活正当时感感1.15-12.20营销团队、物业团队组合参赛好房子好服务好福利高烧亮相高烧亮相——美好生活正当时第四届销进直播大赛好房子好服务好福利实景真现房美好生活论坛专场直播实景真现房美好生活论坛专场直播子81508888RR为向邻的温陪伴而来为无可比拟的理想生活而行自获客全渠道成交占比>分销占比>行业10>分销占比>行业10-20%(不含自然来访，含自渠、全民营销、老带新、线上商机等)设立首个“客户运营”总部职能条线拉通营销和物业，实现“地物联动”直播月度大场月度大场短直获客公域导流投放拦截小红书获客内容种草公域导流投放拦截小红书获客内容种草投放跨界跨界联动联动7尺7始存量转化始越秀地产私域池成交占比超五成存量客户贡献18%房宝存量客户认购套数占总成交比重激活短信活动社钱升级【海珠湾】社群活动WonderClub(77)Q群公告~夏日让我认识满让我认识满BF包到球场【本周末】夜灯房宝社群CR汇克而瑞域共创、三级区域自主策划“越秀房宝”成交占比(“越秀房宝”成交占总成交比重)不关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX同步买卖换新补贴换新补贴最高百万均返现旧房估价透明可查旧房估价透明可查零元帮卖零元帮卖全市收购以日换新以日换新“直购+帮卖+补贴”“直购+帮卖+补贴”F文供学习交流，请24小时内删除】点击链接：https:/tzsxqcom/jlim6me下载更多无水印高清方案超百亿楼盘个数较去年持平超百亿楼盘个数较去年持平；高端住宅占比提升，10万元/平米以上楼盘达8个；>也有刚需、首改项目在列；>产品普遍突出序号城市项目名称金额(亿元)均价(万元/平方米)企业名称1上海2144含别墅)中海地产2上海中海领邸中海地产西岸集团3上海融创外滩壹号院二期4深圳深湾玖序花园※中海地产5上海翠湖天地六和庭瑞安房地产6上海城投露香园※上海城投7保利发展上海地产8深圳鸿荣源珈誉府※鸿荣源9上海华润中环置地中心※6.8华润置地北京中海京华玖序※中海地产成都麓湖生态城※万华投资备注：加※项目预估全年城市3000万元以上占比城市3000万元以上占比城市3000万元以上占比上海253061.6%上海52942.7%北京594深圳25120.3%深圳广州144广州2766.7%北京136苏州苏州937.5%青岛杭州514.1%南京0.6%南京190.6%西安100.8%成都0.4%成都60.5%合计4107合计1239亿元高端住宅新房倍增141%上海3000万元以上一二手高端住宅占比62%和43%2024年新房总价3000万元以上成交套数(套)2024年二手住宅总价3000万元以上成交套数(套)3000万元同比5000万元同比5000万元-1亿元同比1亿元以上同比新建商品住宅二手住宅-31%-16%克而瑞关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX:南京河西高层和风貌别墅全年合计销售370亿，位列全国第一 2024年3月一次性推盘销售，开盘当日销售金额高达196.5亿199-855m²不同的户型和总价，满足多种个性化需求F文供学习交流，请24小时内删除】点击链接：https:/tzsxqcom/jlim6me下载更多无水印高清方案CR克而瑞高端客户：伐占比上升，产品需求差异化上海·翠湖天地上海·翠湖天地·六和庭：地段、地段、还是地段南京河西.一到六期已累计销售超500亿·历史文化和商业核心的区域，上海高端住宅的永恒名片套均总价接近1.1亿元，上海有史以来套均总价最高的公寓项目9月27日推出108套豪宅，均价近21万元/m²当日售罄，共计119.79亿元关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX上海·中海顺昌玖里上海·翠湖天地六和庭南京河西产品类型为服务型公寓，320-1500m²大平层及约1465-2160m²复式销售单价20万+,其中有19套网签总价过亿广州迄今为止成交亿元级最多的项目产品赋能：近4米层高，30公分楼板，三重静音文艺赋能：诺奖图灵奖论坛，全球最贵中国古代书画展，展品价值过25亿生态江心岛：首个87万方城央桃花源高端客户：三伐占比上升，产品需求差异化广州·鹏瑞1号：高端公寓天花板艺术雕塑实景图F文供学习交流，请24小时内删除】点击链接：https:/tzsxqcom/jlim6me下载更多无水印高清方案南京河西南京河西竞争白热化，高端产品卷到极致四代宅、万方全维实景示范区、会所前置运营金陵人文经纬大宅、110米门头、7000m²架空层泛空间、3000四代宅、万方全维实景示范区、会所前置运营金陵人文经纬大宅、110米门头、7000m²架空层泛空间、3000m²会所四代宅、现代东方风格、六恒科技系统改善客户地缘改善主导，需求全面升级上海海上清和玺：迎合徐汇长桥地缘客户需求关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX.改善客户地缘改善主导，需求全面升级上海海上清和玺：迎合徐汇长桥地缘客户需求徐汇长桥常住人口12.3万，过去10年新房总供应仅约2600套·周边多为新公房和动迁房、新房极度稀缺 ·项目规划835户·立面、社区、精装、会所等产品力断层领先F文供学习交流，请24小时内删除】点击链接：https:/tzsxqcom/jlim6me下载更多无水印高清方案海沧唯一纯改善新房项目·项目销售均价3.9万元/m²,周边m²左右，且多为10年房龄项目，性价比更高 ·7月首开至今蝉联岛外500W+销售三冠王·立面、公区、智能化等产品力全面领先改善客户；地缘改善主导，需求全面升级厦门国贸海上鸣樾：产品力领先，性价比突出海沧大桥海沧大桥TC/TOPMANSION国贸海上鸣樾彼岸二手房均价约3.1万元二手房均价约3.7万元二子房均价约3.0万元二手房均价约3.6万元项目周边二手房情况公区及景观效果图二手房均价约3.6万元改善客户六地缘改善主导，需求全面升级大津之红桥是天津历史的发源之地，唤醒地红桥是天津历史的发源之地，唤醒地缘情节和文化自信·社区主入口汲取海河曲线，构建历史底蕴的建筑外观，致敬红桥源文化·创意路灯、故事座椅等红桥文化具象化红桥文化故事座椅 ·红桥高端改善客户为主，10月27日开盘，首开房源全罄，后又加推2次，三开三捷红桥文化故事座椅CR汇克而瑞关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX新青年活力社区Bong√创新定制户型Bong√33种场景√华为鸿蒙智家 ·累计热销近社区实景仅供学习交流，请24小时内删除】点击链接：https://tzsxqcom/jlim6me下载更多无水印高清方案示范区9月30日亮相，成网红打卡点超5万人次前来打卡 107m²四房总价低于周边竞品9%,得房率92%短期高蓄客量。实现开盘去化率70 销售均价5.9万元/m²,户型面积段65-120m²实现更充分的空间利用率，共14.8m3收纳空间拎包入住刚需客户：总价控制，产品均好，青年社区北京·万科东庐：收纳满配，呈现真实生活场景89m²户型10组功能收纳柜示意图老人房衣柜家政收纳库0.76玄关柜1.68中厨柜玄关柜1.68冰箱集成柜0.22主卫台盆柜0.50餐边柜主卫台盆柜0.50主卧衣柜3.921客厅飘窗柜CR克而瑞关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX珠海·华发珠海湾长沙·中建信和桃李九章·2024年3月成为北京第一个“带方案入市”的四代宅试点项目 ·小面积四代宅，覆盖77-129m²户型·昌平首个有外阳台的项目/近十年来首个做架空层的项目·全国首个住建部认证的“好房子”104m²奇数层与偶数层户型图o似似3300住宅规范突破大大S°桑立面效果图空中浮岛阳台合成实景图F文供学习交流，请24小时内删除】点击链接：https:/tzsxqcom/jlim6me下载更多无水印高清方案住宅规范突破北京·龙湖观萃珠海·华发珠海湾：低空经济+数智化社区亮度100%亮度100%:完度100%亮度100%亮度100%:完度100%度60%长沙·中建信和桃李九章香能温缘共·三层错层露台，客厅270°环幕落地窗·大露台设置无人机停机坪·数智化社区：数字化底座串联家庭、社区、城市多种场景三层错层露台效果图无人机配送示意图智慧社区场景三层错层露台效果图无人机配送示意图智慧社区场景44个智慧生活场景模式)住宅规范突破广州·住宅规范突破广州·越秀国贸·观樾天湖："四合一"合墅创新设计长沙·中建信和桃李九章 空间体验·广州类别墅多为双开间。项目突破常规，南向三开间13.8米借势高差，立体社区，最大限度利用湖景及外部自然景观住宅规范突破长沙·中建信和桃李九章·项目一期复式、四代宅两类高得房率 一期1554套基本售罄上海·上海·中铁世博云境：突破装标，室内、公区全面升级 ·远远突破政府给定的3000元/m²装标中铁世博云境LN·劳芬、当代、高仪、柏丽、美诺、大金等中铁世博云境LN·近百处精工细节示范区实景图示范区实景图配置全面升维 ·美诺、博世/利勃海尔、当代、唯宝等高端品牌·八种不同材质的奢石、大量奢木、客厅+书房双背景墙等配置全面升维上海·中铁世博云境广州·旭辉曜玥湾·铂森江海：热带雨林度假酒店式景观高标准景观配置：√热带雨林主题，享受海岛度假的松弛感√近500m²隐奢度假酒店式泳池景观√数十种热带雨林乔灌木，围合式种植·高标准交标品质：√全德系精工标配景观实景图对标五星级酒店标准景观实景图顺应新规调整，明年将上新大面积四代宅产品配置全面升维·地处温江科创城板块，打造温江新中心·房屋使用说明书分四大章节，二十小节，近200页·包括园林景观、公区大堂、建筑设计、精工细节、全屋设备、室内材料、保养建议、社群指南、物业展示等，多达240余项细节 ·单盘三年累计销售金额近80亿元关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX.珠海·华发香山湖畔绍兴·华润置地中心打造5分钟垂直生活圈·约3.5万m²华发商都。与约1.9方m的双层绿岛花园，与居住空间相融合·下楼即享新香洲首座华发商都·5楼打造立体花园，包含风雨连廊、泛会所、恒温泳池等 “住宅+商业”迸发活力5楼转换层大堂5楼无边际恒温泳池立体花园示意图F文供学习交流，请24小时内删除】点击链接：hittps//L.zsxqcomrjlim6me下载更多无水印高清方案兰住宅+商业”迸发活力SHAOXINGSHAOXINGPLACE项目2021年首开，包含住宅、自持商业(绍兴天地)、酒店等·2024年9月28日绍兴天地开业日均人流20万+·绍兴天地开业后来访提升200%,转换率由11%提升至22% ·住宅成交价格超周边均价4000-5000元/m²年年2025年政策发力点应是“保主体”已出政策已出政策需求端供给端八全面取消限制性购房措施取消“四限”取消“四限”城改货币化安置延期“金融16条”降低+地增值税预征率保主体-●收购房企存量闲置土地●收购存量商品住房作保障性住房CR克而瑞CR克而瑞47关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(联系V存量土地回购将是核心引擎排名企业(亿元)1保利发展2华润置地排名企业(亿元)1保利发展2华润置地3越秀地产4绿城中国5中海地产6建发房产7滨江集团8招商蛇口9中建壹岛10北京城建集困384合计排名企业总土储建筑面积(万平方米)1保利发展2中国恒大3绿地控股4融创中国5碧桂园6万科地产7中海地产4,9198世茂集团9金科集团4,43L中国铁建4,211>解决存量土地积压>拉动房地产投资推动房地产止跌回稳土地储备数据说明①房企范畴：主营业务在中国内地的房地产开发房企；(华夏幸福、华侨城等房企的土地储备中含有大量产业用地和文旅用地自无法区分，暂不计入。)项目属性：本榜单土地数据包含招拍挂土地以及收并购项目；包含住宅、商业、办公等经营性用地，而一级土地开发、未确权土地不予计入。数据范畴：房企在中国大陆地区的土地或项目，海外及港澳台地区的数据不予计入。F文供学习交流，请24小时内删除】点击链接：https:/tzsxqcom/jlim6me下载更多无水印高清方案预计2025年上半年止跌基本完成一二手成交量一二手成交量2025年一二季度2025年一季度环比下降两成2025年一二季度2025年一季度环比下降两成同比上升四成70城过半数城市房价止跌房地产开发投资累计同比增速持平70城过半数城市房价止跌数据来源：国家统计局考察维度规模考察维度规模细分指标一手房交易量，二手房交易量，人均一二手购房面积土地成交量与一手房交易量的比例与差值价格库存房价指数，单城市典型二手房项目价格变动租售比，高租售比板块，租售比与利率趋势房价收入比广义、狭义消化周期去除去化困难板块后的平均消化周期(核心区域消化周期)去化压力低的板块成交规模占全市份额的比例去化开盘后去化率(当日1个月A3个月)不同去化率水平项目的交易量与占比(辅助指标)二手二手房交易周期，低周期板块的份额占比挂牌量转化认购量/来访量，成交量/带看量投资市场化拿地占比，民企占比，市场化企业拿地金额盈利新拿地开盘项目中，盈利的比例，交易流量及城将率先回稳序号城市人均购房面积近三年土地成交-商品房成交房价收入比广义消化周期狭义消化周期核心板块消化周期开盘市场化去化率拿地占比2023年后拿地开盘盈利占比单位m²/人/年年年月月-1杭州23上海成都4西安5天津6深圳7合肥8北京内删际点击链按；hitps//t.Z/jmome下载更多无水印高清万莱CR汇克而瑞 产品超配带来的成本压力·超配后高成本带来的压力·未来的运维成本的压力带来的交付压·升维后自身按约交付的压·对周边处于交付期的项目产生压力产品交付带来的管理压力·四代宅封阳台违建等风险的管理压力会所超配后的运营压力2025房企回到持续健康运营轨道确保项目盈利保障企业盈利确保项目盈利保障企业盈利h智库精选】关注即送最新方案9000份(联系VX克而瑞年年4关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(联系V营收增速降至新低4.7%上市物企营收均值及增速年度半年度5042.545.725%4036.720%3015.9%2010.7.5%10Q2021202220232022H12023H12024H1一均值(亿元)一增速营收增速创新低上市物企不同业务类型营收均值及增速(亿元)年度半年度29%0%0%0%02024H120202202220232024H120202—基础物业服务增速—社区增值服务增速—非业主增值服务增速—基础物业服务增速>基础服务增速降至10%;>社区增值与去年基本持平。F文供学习交流，请24小时内删除】点击链接：https:/tzsxqcom/jlim6me下载更多无水印高清方案32102.3上市物企净利润均值及增速2.3年度半年度4.112.8%7.5%2.52.5-24.4%-45.1%-45.1%20%20%0%-10%-20%-30.1%-30%-40%-50%2021202220232022H12023H12024H1均值(亿元)—增速净利再度转跌净利率创新低6.3%减值均值创新高1.4亿元上市物企净利率年度半年度\15.2%资产减值损失均值0.90.612%11.2%9.4%9.6%5.6%6.3%5.3%6%4%2%0%>整体毛利率从22%下降到20%;>基础服务、社区增值、非业主增值三类业务毛利率普降2-3%;关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(联系VX.现金流-再度下降经营性现金流净额均值(亿元)4.494.41现金流再度下滑上市物企应收账款均值及增速应收账款周转天数(天)上市物企应收账款均值及增速38.0%17.540%25%2022H12023H12021H12022H12023H12024H12021H12022H12023H1均值(亿元)—增速2024H1应收账款占营收超7成；>平均账期已超4个月，公建账期普遍超6个月，关联方普遍超12介月：>住宅业务客户支付意愿下降，先享后付占比提升20%。F文供学习交流，请24小时内删除】点击链接：https:/tzsxqcom/jlim6me下载更多无水印高清方案资本市场筑底PEPE逐渐提升2023年1月-2024年12月上市物企-PE均值均值：11.9均值：11.2A3.51月2月3月5月6月8月9月10月12月1月2月4月5月7月8月9月11月12月2023年22024年2023年1月-2024年12月上市物企股价均值(港元/股)7.413.43均值：5.4均值：4.2LW4:792o20分红回购力度加大分红企业数量分红企业数量8家16家2023H12024H13家拟大额回购企业拟口购股份拟回购金额占市值的比例万物云1.18亿股58亿港元20.5%碧桂园服务招商积余3.34亿股1397万股约17.8亿港元1.56亿元>大盘筑底过程中；>物业回升与大盘高度吻合；>物企最高分红率达149%;>最大回购金额占市值比例创新高。CR克而瑞备注：市值为公告当日市值住宅三降一升换手率升至3.3%换手率升至3.3%>重庆、青岛、武汉、银川4城重申指导价，百余项目主动降价司>重庆、青岛、武汉、银川4城重申指导价，百余项目主动降价司85%降3%82%上市物企2021年2024E>业委会/物管会成立率提升，推高物业换手率。每年更换物业项目数量业换手率。每年更换物业项目数量约2万个政府采购下降8%政府采购金额(万亿元)2020202120222023非住承压下行单项目中标金额最大降幅25%低价中标比例提升至70%各业态单项目中标金额及变化(万元)20%①同类型项目经验③风险管理与控制2024年②整体服务方案竞争力③同类型项目经验4000400020%20%30%30%占比70%上12%占比50%-70%占比30%50%24%202312024△增速政府预算缩减，交通、城服补贴降低医院后勤费用压缩；X智库精选】关注即送最新方案9000份(联系VXX克而瑞年年综合环境复杂综合环境复杂房屋初始维修资金与所需维修成本曲线取消物业重大安全事故服务投诉基层互害”取消物业重大安全事故服务投诉基层互害”降价风波收缴难题成本上升用工成本上升物价上升维修成本增加罚款增加维修资金维修资金“赤字”维修资金“赤字”2009201420192009201420192024收不抵支(政府托底)CR克而瑞关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX:关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX:政府开发商业主物业政府··不考虑后期运营·不考虑业主真实需求·降标减配，如渗漏、空鼓、开裂等·不通盘考虑，如会所运营入不敷出限价限价·重申指导价，引发舆情·降价风波，收缴压力提升业主质量质量·立法，如房屋修缮等体系··立法，如房屋修缮等体系·执法，如欠缴物业费的惩罚·司法，如物业费诉讼法律法规●利己主义，如不交物业费·冷眼旁观，如不参与投票·挑刺，如无故投诉欠规范，如不按程序选举·存在不法人员，如部分人员牟取私利不足·如品质管控不到位F文供学习交流，请24小时内删除】点击链接：https:/tzsxqcom/jlim6me下载更多无水印高清方案政府主导修缮严格执法“强制”制定长期计划强制强制修缮强制检验，强制修缮(香港)检验频次抽样项目主要承担主体资金来源其他承担主体资金来源政府强制验窗计划强制验楼计划5年一次10年一次每年3800幢每年2000幢业主初始维修资金、物业费(小额修缮费)、特别征收政府资助计划(最高达20万港元)房屋评估不合格拒不整改长期修缮计划(日本)检测项]周期长(一般20-30年，部分达50年)第16年年年年年年年打蜡1-2打蜡1-2次/年打蜡1-2打蜡1-2打蜡1-215-20年年年清洁/月清洁/月年清洁/月清洁/月年清洁/月清洁/月年清洁/月清洁/月年清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日清洁/日年年年年年年年年年检查1次!年年年年年年检查1次/年年年年年年年车年年年年年年年年年年年年年15年15年年更换/6-10年10年月月月月月月月月月月月月月月年月月用月身年年年年年年年年控制系统年年年年年年年年一一一一一一一一一一一开发商：全过程把控有效设计平衡建筑美学、业主需求、后期运维立面设计地库设计配套用房亚主快递动线区隔→外投内取快递间P的里空属的里空属很民点外投内取快递间外投内取快递间车行归家路线人行归家路线快递投放路线预留空间及工具质量把关建立维修仓库部品部件原件预留选材→工艺→施工，环环相扣Top3投诉(渗水/空鼓/开裂)重点防范公区墙地砖空鼓防范瓷砖选材瓷砖胶选材钢丝挂网瓷砖选材瓷砖胶选材钢丝挂网拉毛处理预留费用提前考量运营成本(含于房价/物业费)会所等大项设施运营补贴以广州某10万方小区为例，物业费：3.5元/m(含会所)保洁服务0.3-0.42物业费(含会所)绿化养护0.15-0.17公共秩序维护0.8-0.98共用部位和共用设施设备维护0.75-0.85综合管理服务等0.8-0.85会所运营成本0.7-0.83营业成本合计3.5-4.1营业收入合计6565关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(联系VX业主改变意识，业委会专业加持关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(联系VX人选透明服务内容&程序透明财务/家底透明人选透明服务内容&程序透明财务/家底透明分工公示●公共收益公示●维修支出公示积极参与，争当志愿者·渠道多元化·人群广泛化增强法律意识·普法宣传·柔性劝阻·任前培训·专职在岗业委会顾问·法律支持·运营支持二二…完善规章制度定期监督机制·《业委会规范化运作指导手册》·年度审计报告请24小时内删除】点击链接：请24小时内删除】点击链接：https///jmome下载更多无水印高清方案(工程篇)(工程篇)精度高(95%)时间短(20天精度高(95%)时间短(20天→2至3天)(中海物业)(招商积余(上实服务)(招商积余)关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX(工程篇)做好行活(工程篇)无人机外墙空鼓检测(中海物业) h电梯故障实时报警(上实服务)便民工具间(招商积余)F文供学习交流，请24小时内删除】点击链接：/jlim6me下载更多无水印高清方案物业回归初心，做好行活米窗会““860上午10:23电梯监控电梯监控D电梯概况急修记录(工程篇)D电梯概况急修记录e无人机外墙空鼓检测h(中海物业)h窨井盖防坠网(招商积余加装“故障检测器”加装“故障检测器”物业第一时间响应G7连接成功(上实服务)便民工具间(招商积余)关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX做好行活(工程篇)招商积余小招服多站无人机外墙空鼓检测(中海物业)窨井盖防坠网(招商积余电梯故障实时报警(上实服务)··提供物品借用方便业主居家维修产务产务比仪供学习交流，请24小时内删除】点击链接：https:/t.Z/jlim6me下载更多无水印高清方案(安保篇)(安保篇)95%业主识别率100%外来人员防范率95%业主识别率100%外来人员防范率hh(中海物业7171(安保篇)(安保篇)(永威物业NewMan)供业主随时求助物业及时抵达h供业主随时求助物业及时抵达h国中滨物监(中海物业)(保洁篇)(保洁篇)(新希望服务)雨后清洁(正商服务)(万科物业)专项晶面膏养护技术，保障石材亮度达到(保洁篇)(保洁篇)(正商服务)(正商服务)··座椅、游乐设施等雨后h(万科物业)(保洁篇)(保洁篇)(新希望服务)雨后清洁(正商服务)SXT-200F··保洁工具集中清洗、消毒(万科物业)(绿化篇)(绿化篇)提前育苗，成活后移栽，提前育苗，成活后移栽，(美置服务)h降低补种坏死率h生物消杀(香港置地怡置物业)(招商积余)Z→(绿化篇)Z→(绿化篇) “绿色银行”(美置服务)·无感用药(无副作用)·无感用药(无副作用)·无蚊社区(香港置地怡置物业)(招商积余)(绿化篇)(绿化篇)(香港置地怡置物业)(招商积余) “绿色银行”(香港置地怡置物业)(招商积余)hh(服务篇)家有考生独居老人成员职业小学生+公务员家有考生独居老人客户标签罗列新婚夫好意见领袖投资客户客户标签罗列新婚夫好意见领袖投资客户(新城悦服务)单身贵族客户单身贵族客户家有学龄前儿童准妈妈兴趣爱好兴趣爱好运动/美食度假型业主消费类型谨慎型消费类型关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(联系VX关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(联系VX(服务篇)空置房定期巡查(新城悦服务)(服务篇)空置房定期巡查(新城悦服务)定期全项目覆盖·自动派发巡查任务·业主线上查询服务详情<入户门其他良好诚邀你对我们的服务进行评价×确认S打造快递友好社区正商服务)外卖快递休息站(新希望服务)外卖快速通行(万科物业)物业：善待服务伙伴快递送至物业物业整理，业主自取/管家送上门物业：善待服务伙伴””7尼心驿(正商服务)7尼心驿贝宋康大药房贝宋康大药房共享雨伞等免费饮水歇脚休息免费饮水歇脚休息便利用餐力外卖快速通行(万科物业)物业：善待服务伙伴打造快递友好社区信扫旧使厅(正商服务)信扫旧使厅畅通配送最后一百米外卖快递休息站畅通配送最后一百米 (万科物业)美团骑手通行解决方案上线美团产品升级下，物业服务迎来新挑战会所渐成标配，运营成本高企会所渐成标配，运营成本高企精装普及化，质量问题激增案场体验生活化，服务前置升级工程维修居物业投诉首位，户内维修占近4成会所年运营成本工程维修居物业投诉首位，户内维修占近4成会所年运营成本80-100万高档小区年利润配置轻餐、儿童区、茶艺坊、手工制作等会所渐成标配高档小区年利润配置轻餐、儿童区、茶艺坊、手工制作等体验中心美学馆美学馆体验中心美学馆美学馆生活馆生活馆生活馆生活馆生活馆体验中心艺术中心艺术中心体验中心艺术中心生活馆生活馆美学馆艺术中心体验中心，美学馆生活馆美学馆艺术中心体验中心，美学馆2021-2024“会所”占比变化(产品力十大入围项目)38%秩序维护其他会所关停率50%会所外包率70%会所亏损率47%45%40%艺术中心体验中心艺术中心38%秩序维护其他会所关停率50%会所外包率70%会所亏损率47%45%40%艺术中心体验中心艺术中心美学馆生活馆生活馆美学馆大堂奢石化美学馆生活馆生活馆2021年2022年2023年2024年地物协同趋势下：物业管理的三重发为点前期反馈降本增效灵活运营会所运营为例会所运营为例雪茄室宣传道具过时，使用频次低泳池加装保温膜节约50%+夜间加热成本会员制灵活运用业主分层分级分时段服务泳池面积>250m²救生员+1人，成本+6万水深+10cm,水费8电费，成本+1万嫁接外部资源合作方式多元雪茄室宣传道具过时，使用频次低泳池加装保温膜节约50%+夜间加热成本会员制灵活运用业主分层分级分时段服务泳池面积>250m²救生员+1人，成本+6万水深+10cm,水费8电费，成本+1万嫁接外部资源合作方式多元会客厅消费频次课程团购消费频次瑜伽房亲子烘焙按次付费健身房餐吧棋牌室恒温泳池室内高尔夫亲子手工坊室内高尔夫家庭影院办办公产业园B端：办公空置高企，物业承压供应高企叠加需求复苏缓慢2024E提升1%25%2024E2025E2025E提升1%2024E23%2024E非住压力仍将持续2023双一流高校数量占比2023双一流般高校预算对比2023三级医院预算占比聚焦学校医院双一流GG端：公建账期长短时间难以改善账期拉长≥6个月风险点显性债务压力大地方政府负债率323%3个月20230%地方政府债务年化债金额(亿元)(2028年前)28600460010个月2024E21.4%20.5%198%20.0%216%公建25.3%26.5%29.0%40%20%危中有机全面拥抱科技深度运营专业赛道h做好基础服务加强精益管理全面拥抱科技深度运营专业赛道h做好基础服务加强精益管理好物企智库精选】关注即送最新方案9000份(联系VX克而瑞不动商业办公长租产城康养文旅商业观点案例一线城市购物中心首层平均租金同比北京上海广州深圳2024年一线城市新开2024年一线城市新开商业2024年2024年重点城市新开有效租金元/m²/重点城市商业存量数量(个)重点城市商业存量数量(个)一线城市购物中心空置率20232023202320237.3%8.6%CRI汇克而瑞>一线城市24年租金跌幅在15%以上，>2024年新入市商业个数同比上涨44%总总结观点案例KEblenShtinanKEblenShtinanRICHEMONT2024年前艺季度营收同比2024年各类型商业业绩同比2024年各类型商业业绩同比长租产城康养文旅>2024年中国奢侈品市场销售预计下滑18%-20%18%-20%奥特莱斯-12.6%个项目>传统商业项目在23-24年进入调改状态，故收入下降明显奥特莱斯两级分化，一线城市有5-8%小幅增长，三四线普降30%2024年H1营收(亿元)2024年H1营收同比王府井武商集团银座股份中心40个；三四线城市购物中心7个，奥特莱斯24个百货中心45个注数据来源为企业财报总结总结观点案例儿童亲子开店量452生活服务文体娱开店量270关店量580开店量2790餐饮开店量2304关店量3100关店量1920太平鸟PEACEBIRD2024年典型餐饮品牌业绩园园2024年H1净利润同比DAZZLE地素时尚>购物中心以餐饮提升消费意愿，但效果不理想>餐饮大量推出“9.9元”抢客优惠，客流效应及营收难以为继普通零售品牌24年业绩下降明显，营收的缩量导致闭店情况大量出现总总结观点案例西安中轴线四座主要商业定位、品牌同质化，未来竞争激烈2023年西部营业额第一的赛格国际打出“全市×底价”2023年西部营业额第一的赛格国际打出“全市×底价”,以应对西安万象城开业；西安万象城打造全新文化坐标和IP,还在建设中的西安太古里与之定位趋同。项目名称项目商业体量开业时间项目定位主要品牌赛格国际19万方2013年高端商业定位品牌重叠西安SKP23.5万方2018年高端商业西安万象城15.5万方2024年高端商业西安太古里*12.3万m²预计2026年高端商业商圈定位规划失衡徐家汇商圈高端/百货同质化竞争，导致商业业绩下行同一商圈出现两家重奢商业，品牌定位高度重合导致两大购物中心都出现了运营困局(如，港汇恒隆2024年上半年业绩下降14%)项目名称项目商业体量开业时间项目定位主要品牌港汇恒隆7万方1999年高奢商业LV、Gucci、PRADA定位品牌重叠ONEITC3.78万方2023年高奢商业Louis项目名称开业时间百联徐汇商业广场2万方2013年传统购物中心东方商厦3万方1993年传统百货汇金百货3万方1998年传统百货汇联商厦1.3万方1991年传统百货TPY中心1.5万方2024(更新改造)科技潮流中心新街口商圈核心区商业百货扎堆，面临再次迭代更新整个商圈聚集了30家大中型商业体，商业面积达100万方。其中，百货商场南京新百与中央商场2024年业绩表现乏力，将再次进行迭代升级。项目名称项目商业体量开业时间项目定位德基广场15万方2006高端购物中心南京新百10万方2016年升级开业传统百货中央商场7.2万方2000年升级开业传统百货定位大洋百货8万方2003传统百货趋同友谊广场3.8万方2016年升级改造传统百货金鹰国际10.3万方1996购物中心东方福来德+1FCX5.5万方2000购物中心总结总结观点案例商家及品牌主动调整，适应新消费环境消费持续低迷2024年1-11月(忆元)比去年同比对比2023年上海社会消费品零售总额增速12.6%客单价下降上海客单价500元以上的餐饮门店数量腰斩指标2023年门店数量2024年门店数量客单价500元以上门成都COSMO北京THEBOX装修安福路三顿半安福路三顿半咖啡降装修成本颓废美感业态即走即换少梁化开业种草笔记超10000+总结观点案例总结观点案例长租产城康养消费特征一年轻消费群体快速上升√2024年一线城市消费年龄段分布中，90、95、00后占比近8成。2023年仅为60%,增长迅速；消费特征二夜间消费兴起2024年夜间客流占比快速上升，以一线城市公开演唱会为例，2024年仅上半年场次就追平2023年全年，预计全年将超600场。20232024上半年344场次351场次消费特征三“宠物”经济崛起2023年我国城镇宠物消费市场规模达2793亿元预计2024年将突破3000亿元。消费特征四“快闪”消费增长中国快闪店场景交易规模中，64%发生在商业场地，复合增长率为17.2%,预计2024年商业场地的快闪交易规模将达到968亿元。总结总结观点案例哈尔滨西城红场(年轻定位)商业t文旅融合商业t文旅融合打造迎合年轻群体高部减百幢红场西城红场通过城市文化传播中心的定位，实现年客流量超过3000万人次。2024客流增长38%。CR汇克而瑞总结强目的性消费场景实现聚拢效应总结哈尔滨西城红场(年轻定位)演艺经济创收定位体育+文化”为核心的多元业态，寻求“破圈”改造亮点：五棵松体育馆训练馆改造为M演艺经济创收定位体育+文化”为核心的多元业态，寻求“破圈”改造亮点：五棵松体育馆训练馆改造为M空间，承接小型体育活动、商业演出、时尚秀等，通过多元化的运营模式北京四大夜经济地标之一北京四大夜经济地标之一观点观点案例上海五角场合生汇(潮流快闪)项目成效元人民币，同比增长20%,总结总结观点案例哈尔滨西城红场(年轻定位)北京华熙LIVE·五棵松(夜经济)成都龙湖三千集(宠物经济)海五角场合生汇(潮流快闪)项目成效2010年首开，2023年9月启动焕新，2024年5月31日转型开业。集出租率达95.9%,而去年同期调改前出租率仅48.1%。亚洲最大全品类宠物游逛空间整体商业5方m,其中一大标签是宠物友好，近4200m²的帕帕拉兹宠物亚洲旗舰L4-L5蓝海引擎L2至味甄选以场景化的方式展现集购物、服务、社交互动、自然生态体验于一体的多元化宠物业态关注微信公众号：地产智库精选】关注即送最新方案9000份(妖系VX总结观点总结观点案例哈尔滨西城红场(年轻定位)文创潮流与新品味北京华熙LIVE文创潮流与新品味北京华熙LIVE·五棵松(夜经济)成都龙湖三千集(宠物经济)海五角场合生汇(潮流快闪)形成品牌间吸引超300家品牌，首店比例超50%互动体验极强的购物场所现象级业态引进吸附客流互动体验极强的购物场所项目成效联动热门游戏开设主题特贩快闪店， 活动首日销售额突破百万元，单月商场销售同比增长30%。项目成效联动热门游戏开设主题特贩快闪店， 活动首日销售额突破百万元，单月商场销售同比增长30%。2024年上半年实现销售额33亿元，8如太空乐园主题的“城市集市·乐园”8矣破60亿。供学习流，请24小时内刚)点击锚接htossxacomjim6me下载更多无水印高清方案CRCR克而瑞商亚创新迈向3.03场景、内容、运维三维一体的打造总结总结观点案例商业创新阶段商业3.0模式商业空间内容单一商业形式单一商业形式增流不增收网红不长红三维一体互动体验定向吸附新消费客群内容+人设消费为商业赋能故事内容+人设消费零售+交互媒体转化消费者总结观总结观点案例深圳坂田万科广场“商业+立体公园”“商业+立体公园”沉浸式体验空间18%空间占比打造自然探索博物园杭州良渚BIRLAND玉鸟集建面约15万方，其中2.7万方为自然博物园北京东城区南阳共享际内部及屋顶区域设计多个相互串联的主题空间；串联的主题空间；项目成效项目成效在3楼模拟户外自然场景，设置近1200m²的开放式游乐场。深圳坂田万科广场在2024年10月9日盛大启幕营业额直冲超2000万元大关。商亚创新迈向3.0场景、内容、运维三维一体的打造总总结观点案例深圳坂田万科广场历史风貌融合统一打造烟台山百年摩登空间潮流烟火之地历史风貌融合统一打造烟台山百年摩登空间潮流烟火之地深度挖掘福州当地潮牌零售品牌杭州良渚BIRLAND玉鸟集打造了漫步节点例如安打造了漫步节点例如安澜广场、观顶广场等公共空间。重庆光环购物公园共空间。项目成效引入福州本地潮流品牌，引入福州本地潮流品牌，例如南马唐、NECYSTUDIO等挥文旅属性，实现独特的游逛体验。挥文旅属性，实现独特的游逛体验。2024年1-10月客流已超1317万人次，销售额达4.22亿。CR克而瑞总结总结观点案例深圳坂田万科广场“人间烟火”+“有趣文艺”“人间烟火”+“有趣文艺”占地10.6万m²,占地10.6万m²,总建筑面积6.8万m²常举办飞盘赛盲盒寻宝、风筝节等与自然融合的活动 艺文演出等活动商业面积仅2.1万m²,满足联动良渚片区的旅游、文化1800方元。CR汇克而瑞总结观点总结观点案例深圳坂田万科广场■可互动、可体验12F可互动、可体验12F为剧场、排练厅和工坊；3-4F为办公及休憩空间；同时展开35项戏剧垂直活动类型，围绕戏剧文化消费，反哺了此地的商福州烟台山商业漫步街区杂志型社区以文化部落吸引客流杭州良渚BIRLAND玉鸟集北京东城区南阳共享际约4000m²原为废弃的汇报演出专用剧场，改造为剧场文化为中心的社区空间以戏剧演出、咖啡休闲、办公、工坊、酒店为主的多功能复合空间北京东城区南阳共享际户客流。户客流。重庆光环购物公园项目成效门票营收预计超3300万元。总结观点案总结观点案例深圳坂田万科广场城市绿洲与商业场景融合福州烟台山商业漫步街区城市绿洲与商业场景融合打造“多维”消费场景总建面42方方，购物中心17万方，7万方室内外杭州良渚BIRLAND玉鸟集总建面42方方，购物中心17万方，7万方室内外城市绿色公园北京东城区南阳共享际超级场景：7万平超级主题场景「沐光森北京东城区南阳共享际重庆光环购物公园项目成效内容为王：场景先至，内容紧跟，活动多点连爆，形成人气消费闭环；项目成效克而瑞总结观总结观点案例一线城市甲级办公有效租金同比北京上海广州深圳远m天202320234.84.4一线城市甲级办公空置率18.5%19.1%26.7%29.1%典型商务区典型项目租金变化城市区域商务区2023年租金报价2024年租金报价同比>2024年免租期相比2023年延长1-2个月上海浦东浦东世博商务区(预招租)4.5~6.5上海虹口虹口北外滩4.5-5>24年净吸纳大幅收缩，下滑40%~50%上海普陀真如商务区4.5~63.8~4.5-30%>市场租户以换租为主，实际有效新增租赁需求匮乏>以价换量的情况在典型项目中体现的更为明显，实际租金降幅远大于市场均值，接近3成北京丰台区丽泽商务区6.5~8.5-30%广州广州天河区天河中央商务区天河区天河中央商务区9~126~88~104.3~6.4-25%-30%福田区福田CBD7.5~126.5~10-25%总结总结观点案例新开工同比同比北京上海广州深圳一线城市未来三年甲级办公供应占甲级存量比重北京未来三年供应量未来供应/存量存量上海未来三年供应量深圳未来三年供应量289万m²未来供应/存量存量未来供应/存量存量>一线城市新开工量有明显收缩>一线城市办公类用地供应建面528万方，>广深未来三年供应达到现有存量的30%162万m²1130万m²广州未来三年供应量250万m²未来供应存量存量726万m²人总总结观点案例一线城市大宗交易2024年办公成交金额占比仅三成占比和金额均下降办公成交金额(亿元)办公成交占比注.供应数据为市场公开数据整理大宗交易低迷，超跌物业投资价值显现一线城市甲级办公平均资本化率及贷款利率一线城市甲级办公平均资本化率及贷款利率→资本化率-银行贷款利率4%2022202320242025E2026E注资本化率=租金*(1+增长率)/成交单价，其中租金是扣除了免租、 开信息，2023年样本量为66,2024年样本量为50;25-