公众制度业主委员会物业专业化管理争创规划实施方案

第二册

1.4公众制度

A.《物业管理条例》..................................................2

B.《江苏省物业管理条例》............................................8

C.《南京市物业管理措施》............................................14

D.《住宅室内装饰装修管理措施》.....................................20

E.《前期物业管理服务协议和业主公约》..............................25

F.《业主手册》.......................................................36

G.《装修管理规定》..................................................39

H.业主合签页（节选）................................................50

I.住宅质量保证书.....................................................51

J.住宅使用阐明书.....................................................52

1.5业主委员会

业委会成立实行方案.....................................................53

1.6物业专业化管理、物业管理协议

A.企业营业执照.......................................................54

B.物业管理资质证书...................................................55

C.企业简介............................................................56

D.管理处组织机构设置图..............................................57

E.《前期物业管理协议》...............................................58

1.7争创规划、实行方案

A.《翠屏国际城争创市级优秀住宅小区规划和实行方案》..............60

B.《由关成立翠屏国际城创立工作领导小组日勺告知》...................62

C.创立工作计划.......................................................63

D.创立工作会议签到表.................................................64

E.业主意见征询记录表.................................................65

F.创立工作中部分整改问题............................................66

1.4公众制度

A.《物业管理条例》

中华人民共和国国务院令第379号

《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，现予公布，自

2003年9月1日起施行。

总理温家宝

二00三年六月八日

物业管理条例

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众日勺生

活和工作环境，制定本条例。

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物出管理企业，由业主和物业管理企业按

照物业服务协议约定，对房屋及配套的设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护有关

区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条国家倡导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新措施，依托科技进步提高管理和服务水平。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动R勺监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动□勺监督管理工

作。

第二章业主及业主大会

第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务协议u勺约定，接受物业管理企业提供H勺服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理口勺有关事项提出提议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则日勺提议；

（四）参与业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务协议；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和有关场地使用状况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专题维修资金（如下简称专题维修资金）8勺管理

和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共铁序和环境卫生的

维护等方面口勺规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出8勺决定；

（四）按照国家有关规定交纳专题维修资金；

（五）准时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定日勺其他义务。

第八条物业管理区域内全体业主构成业主大会。

业主大会应现代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中口勺合法权益。

第九条一种物业管理区域成立一种业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、小区建设等原因。详细

4音施由省、自治区、直辖用制定。

第十条同一种物业管理区域内的业主，应当在物业所在地。勺区、县人民政府房地产行政主

管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。不过，只有一种业主D勺，或者业主人

数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会日勺，由业主共同履行业主大会、业主委员

会职贵。

业主在初次业主大会会议上U勺投票权，根据业主拥有物业B勺建筑面积、住宅套数等原因确

定。详细措施由省、自治区、直辖市制定。

第十一条业主大会履行下列职贵：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会口勺工作；

（三）选聘、辞退物业管理企业；

（四）决定专题维修资金使用、续筹方案，并监督实行；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备日勺使用、公共铁序和环境

卫生的维护等方面日勺规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定□勺其他有关物业管理的职贪。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论日勺形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应

当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参与。

业主可以委托代理人参与业主大会会议。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修

改业主公约、业主大会议事规则，选聘和辞退物业管理企业，专题维修资金使用和续筹方案的

决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

业主大会U勺决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则H勺规定召开。经20%以上u勺业主提议，业

主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日此前告知全体业主。

住宅小区口勺业主大会会议，应当同步告知有关。勺居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职贵：

（一）召集业主大会会议，汇报物业管理的实行状况；

（二）代表业主与业主大会选聘日勺物业管理企业签订物业服务协议；

（三）及时理解业主、物业使用人的意见和提议，监督和协助物业管理企业履行物业服务

协议；

（四）监督业主公约的实行；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房

地产行政主管部门立案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力口勺业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主日勺共同利益，业主应当履行

口勺义务，违反公约应当承担的贡任等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力。

第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定措施、

业主委员会的构成和委员任期等事项作出约定。

第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不

得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地H勺区、县人民政府房地产

行政主管部门，应当贲令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会互相协作，共同做好维

护物业管理区域内日勺社会治安等有关工作。

在物业管理区域内，立.主大会、业主委员会应当积极配合有关居民委员会依法履行自治管

理职责，支持居民委员会尹展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区口勺业主大会、业主委员会作出H勺决定，应当告知有关口勺居民委员会，并认真听取

居民委员会日勺提议。

第三章前期物业管理

第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之办，建设单位选聘物业管理企业口勺，应

当签订书面。勺前期物业服务协议。

第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业H勺使用、维护、

管理，业主日勺共同利益，业主应当履行口勺义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定日勺业主临时公约，不得侵害物业买受人口勺合法权益。

第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以阐明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖协议步，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第二十四条国家倡导建设单位按照房地产开发与物业管理相分离8勺原则，通过招投标日勺方

式选聘具有对应资质H勺物业管理企业。

住宅物业口勺建设单位，应当通过招投标口勺方式选聘具有对应资质口勺物业管理企业；投标人

少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地口勺区、县人民政府房地产行政主管部门同意，可

以采用协议方式选聘具有对应资质口勺物业管理企业。

第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖协议应当包括前期物业服务协议约定的内

容。

第二十六条前期物业眼务协议可以约定期限；不过，期限未满、业主委员会与物业管理企

业签订的物业服务协议生效的，前期物业服务协议终止。

第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位

不得私自处分。

第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查脸。

第二十九条在办理物业承接脸罢手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等

竣工脸收资料；

（二）设施设备8勺安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文献和物业使用阐明文献；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务协议终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要口勺物业管理用房。

第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章物业管理服务

第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动H勺企业实行资质管理制度。详细措施由国务院建设行政主菅部「|

制定。

第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，获得职业资格证书。

第三十四条一种物业管理区域由一种物业管理企业实行物业管理。

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘U勺物业管理企业签订书面的物业服务你议。

物业服务协议应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方口勺权利义务、专题维修资

金的管理与使用、物业管理用房、协议期限、违约贲任等内容进行约定。

第三十六条物业管理企业应当按照物业服务协议的约定，提供对应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务协议的约定，导致业主人身、财产安全受到损害口勺，应当

依法承担对应口勺法律贵任。

第三十七条物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业脸罢手续。

业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得

变化物业管理用房日勺用途。

第三十九条物业服务协议终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条

第一款规定口勺资料交还给业主委员会。

物业服务协议终止时，业主大会选聘了新。勺物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好

交接工作。

第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内日勺专题服务业务委托给专业性服务企业，但

不得将该区域内H勺所有物业管理一并委托给他人。

第四十一条物业服务收费应当遵照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不

一样物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政

主管部门制定口勺物业服务收费措施，在物业服务协议中约定。

笫四十二条业主应当根据物业服务协议H勺约定交纳物业服务版用。业主与物业使用人约定

由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未发售或者尚未交给物业买受人。勺物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物

业服务收费D勺监督。

第四十四条物业管理企业可以根据业主口勺委托提供物业服务协议约定以外2勺服务项目，服

务酬劳由双方约定。

第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最

终顾客收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收前款费用时，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、

法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门汇报。

有关行政管理部门在接到物业管理企业H勺汇报后，应当依法对违法行为予以制止或者依法

处理。

第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防备工作。发生安全事故

时，物业管理企业在采用应急措施日勺同步，应当及时向有关行政管理部门汇报，协助做好救济

工作。

物业管理企业雇请保安人员日勺，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内

8勺公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条物业使用人在物业管理活动中日勺权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违

反法律、法规和业主公约的有关规定。

物业使用人违反本条例和业主公约8勺规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、

物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第五章物业的使用与维护

第五十条物业管理区域,内按照规划建设口勺公共建筑和共用设施，不得变化用途。

业主依法确需变化公关建筑和共用设施用途口勺，应当在依法办理有关手续后告知物业管理

企业；物业管理企业确需变化公共建筑和共用设施用途口勺，应当提请业主大会讨论决定同意后，

由业主依法办理有关手续。

第五十一条业主、物业管理企业不得私自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场她，损害

业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地口勺，应当征得业主委员会

和物业管理企业日勺同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地H勺，应当征得业主委员

会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区

域内有关管线和设施设备维修、养护日勺责任。

前款规定口勺单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十三条业主需要装饰装修房屋口勺，应当事先告知物业管理企业。

物业管理企业应当将房屋装饰装修中的严禁行为和注意事项告知业主。

第五十四条住宅物业、住宅小区内。勺非住宅物业或者与单幢住宅楼构造相连的非住宅物业

8勺业主，应当按照国家有关规定交纳专题维修资金。

专题维修资金属业主所有，专题用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备8勺维修

和更新、改造，不得揶作他用。

专题维修资金收取、便用、管理8勺措施由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制

定。

笫五十五条运用物业共用部位、共用设施设备进行经营H勺，应当在征得有关业主、业主大

会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当重要用于补充专题维

修资金，也可以按照业主大会R勺决定使用。

第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，负贵人应当及时维修养

护，有关业主应当予以配合。

负责人不履行维修养护义务口勺，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由

负贲人承担。

第六章法律贵任

第五十七条违反本条例H勺规定，住宅物业H勺建设单位未通过招投标H勺方式选聘物业管理企

业或者未经同意，私自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行

政主管部门责令限期改正，予以警告，可以并处10万元如下H勺罚款。

第五十八条违反本条例H勺规定，建设单位私自处分属于业主口勺物业共用部位、共用设施设

备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万

元如下的罚款；给业主导致损失口勺，依法承担赔偿贵任。

第五十九条违反本条例日勺规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政

主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料口勺，对建设单位、物业管理企业予以通报，处

1万元以上1。万元如下的罚款。

第六十条违反本条例的规定，未获得资质证书从事物业管理口勺，由县级以上地方人民政府

房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元如下的罚款；给业主导致损失口勺，

依法承担赔偿责任。

以欺骗手段获得资质证书日勺，根据本条第一款规定惩罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质

证书。

第六十一条违反本条例日勺规定，物业管理企业聘任未获得物业管理职业资格证书口勺人员从

事物业管理活动H勺，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部”贡令停止违法行为，处5万

元以上20万元如下口勺罚款；给业主导致损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条违反本条例u勺规定，物业管理企业将一种物业管理区域内的所有物业管理一并

委托给他人口勺，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门贵令限期改正，处委托协议价款

30%以上50%如下的界款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得

收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、系护，剩余部分按照业主大

会的决定使用；给业主导致损失u勺，依法承担赔偿贲任。

第六十三条违反本条例H勺规定，挪用专题维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行

政主管部门追回挪用的专题维修资金，予以警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍如下

H勺罚款；物业管理企业挪用专题维修资金，情节严重日勺，并由颁发资质证书的部门吊销资质证

书；构成犯罪口勺，依法追究直接负责日勺主管人员和其他直接负责人员的刑事责任。

第六十四条违反本条例H勺规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管

理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门贵令限期改正，予以警告，没收违法

所得，并处10万元以上50万元如下8勺罚款。

第六十五条违反本条例日勺规定，未经业主大会同意，物业管理企业私自变化物业管理用房

8勺用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，予以警告，并处1万

元以上1。万元如下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设

施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条违反本条例日勺规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政

主管部门责令限期改正，予以警告，并按照本条第二款8勺规定处以罚款；所得收益，用于物业

管理区域内物业共用部位、共用设施设备8勺维修、养护，剩余部分按照业主大会8勺决定使用：

（一）私自变化物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。勺；

（二）私自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益口勺；

（三）私自运用物业共用部位、共用设施设备进行经营H勺。

个人有前款规定行为之一口勺，处10。0元以上1万元如下口勺罚款；单位有前款规定行为

之一的，处5万元以上20万元如下口勺罚款。

第六十七条违反物业眼务协议约定，业主逾期不交纳物业服务费用H勺，业主委员会应当督

促其限期交纳；逾期仍不交纳D勺，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯

罪的，依法追究刑事贲任；尚不构成犯罪的，依法予以治安管理惩罚。

第六十九条违反本条例H勺规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产

行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员运用职务上的便利，收受他人财物或者其

他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事

责任；尚不构成犯罪8勺，依法予以行政处分。

第七章附则

第七十条本条例自2003年9月1日起施行。

B.《江苏省物业管理条例》

（江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2000年12月24日通过根据2

003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议有关修改《江苏省物

业管理条例》D勺决定修正）

第一章总则

第一条为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规

定，结合本省实际状况，制定本条例。

第二条本省行政区域内U勺物业管理活动合用本条例。

新建住宅区和配套设施比较齐全口勺原有住宅区，应当实行物业管理。

配套设施不全口勺原有住宅区，由当地人民政府组织整改，逐渐发明条件，实行物业管理。

配套设施比较齐全口勺大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

第三条省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。

市、县（市、区）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，

其详细职责由同级人民政舟确定。

县级以上地方人民政舟的其他有关部门，应当根据各自日勺职贵分工，共同做好有关管理工

作。

第四条县级以上地方人民政府应当扶持物业管理吁业，逐渐建立专业化、社会化和市场

化H勺物业管理机制，提高物业管理水平。

物业管理企业按照国家和省有关规定享有第三产业优惠政策。

第二幸业主自治管理

第五条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实行自治管理。物业管

理区域内业主人数较少H勺，物业管理口勺组织形式可以由业主自主决定。

业主大会由物业管理区域内全体业主构成。业主可以委托代理人参与业主大会会议。业主

也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参与业主大会会议。代为参与的受托人必

须代为体现委托人口勺真实意思表达；有书面意见的，应代为转交。

业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会日勺授权履行有关职责。

第六条业主享有下列职权：

（一）参与业主大会，对有关业主利益8勺重大事项进行表决；

（二）业主委员会8勺选举权和被选举权;

（三）监督业主委员会的工作；

（四）选择物业管理企业；

（五）与物业管理费用相符的服务；

（六）监督物业管理企业的管理服务活动；

（七）法律、法规规定的其他职权。

业主承担下列义务：

（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；

（二）遵守业主公约；

（三）遵守业主大会和业主委员会日勺有关决定；

（四）按照协议约定交纳物业管理服务费；

（五）按照国家和省有关规定交纳维修基金；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第七条业主大会行使下列职权：

（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；

（二）选举、撤换业主委员会口勺构成人员；

（三）审议业主委员会的工作汇报；

（四）监督业主委员会的工作，变化或者撤销业主委员会不合适a勺决定；

（五）审议同意业主去员会选聘或者辞退物业管理企业日勺汇报；

（六）决定有关业主共同利益。勺重大事项。

（七）法律、法规规定的其他职权。

第八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会。勺定期会议应当按照业主大会议事

规则8勺规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前告知全体业主。经百分之

二十以上的业主提位，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当

召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。

业主日勺投票权数，一般住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，详

细计算规则由设区口勺市人艮政府物业管理行政主管部门制定。

召开业主大会应当有代表过半数投票权H勺业主参与。

业主大会决定事项，应当以出席业主大会口勺业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制

定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和辞退物业管理企业，专题维修资金使用和续筹

方案日勺决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

第九条物业管理区域内，已交付使用H勺物业建筑面积到达百分之五十，或者已交付使用

口勺物业建筑面积到达百分之三十局限性百分之五十，但使用已超过一年8勺，应当根据本条例规

定召开初次业主大会，选举产生业主委员会。

物业所在地。勺物业管理行政主管部门应当指导业主召开初次业主大会。

第十条业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主。勺合法

权益，对业主大会负货。业主委员会履行下列职贵：

（一）召集和主持业主大会；

（二）确定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；

（三）经业主大会同意，选聘或者辞退物业管理企业，并经业主大会对协议条款审查同意

后，负贵与物业管理企业签订、变更或者解除物业管理协议；

（四）经业主大会同意，负责维修基金8勺管理和使用，当维修基金局限性时，进行续筹；

（五）审定物业管理企业提出。勺年度工作计划和物业管理重大措施；

（六）听取业主、使用人的意见和提议，监督物业管理企业的管理服务活动；

（七）执行业主大会的有关决定；

（A）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门日勺监督；

（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；

（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职贲。

第十一条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名。勺

单数，其构成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任

委托日勺副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员

半数以上同意。

业主委员会不得从事经营活动。

第十二条业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行

政主管部门立案。对依法成立。勺业主委员会，物业管理行政主管部门应当在立案后出具有关证

明文献并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

第十三条业主公约是业主共同签订口勺有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对

全体业主和使用人具有约束力。

业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日

内报物业管理行政主管部门立案。

第十四条业主大会、业主委员会作出8勺决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业

主和使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程。勺示范文本。

第三章物业管理企业

第十五条物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关文献向登

记机关所在地的物业管理行政主管部门立案。

对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。

第十六条物业管理企业享有1、列权利：

（一）根据法律、法规、规章和协议口勺约定，制定物业管理工作制度；

（二）收取物业管理服务费用；

（三）制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼；

（四）选聘专业企业承担专题经营业务；

（五）拒绝任何形式的摊派；

（六）法律、法规规定的其他权利。

物业管理企业承担下列义务：

（一）执行物业管理行业规范、服务原则；

（二）履行物业管理协议，提供物业管理服务，维护业主利益；

（三）接受业主、业主委员会日勺监督；

（四）定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金H勺收支账目，接受质询和审计；

（五）接受政府有关行政主管部门口勺监督管理；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第四章物业管理服务与收费

第十七条新建住宅物业发售前，建设单位应当通过招投标日勺方式选聘具有对应资质的物

业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小口勺，经物业所在地口勺区、县人民政府物业管理

行政主管部门同意，可以采用协议方式选聘具有对应资质的物业管理企业。该物业管理企业承

担物业发售后至业主委员会正式签订物业管理协议前的成期物业管理服务。

新建物业发售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购置人签订前期物业管理协议。

物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订

物业管理协议。

第十八条前期物业管理协议和物业管理协议日勺重要内容包括：

（一）当事人和物业8勺基本状况;

（二）双方的权利和义务;

（三）物业管理服务事项和服务质量规定；

（四）物业管理服务费的原则和收取措施；

（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分派措施；

（六）维修基金口勺管理和使用；

（七）协议H勺有效期限、协议终止和解除的约定；

（八）违约责任及处理纠纷R勺途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

第十九条前条规定的物业管理服务事项重要包括如下内容：

（-）物业共用部位和物业共用设施设备的平常维护和管理；

（二）物业管理区域内平常环境卫生、绿化管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防备、消防、交通等