房产税课件完整版本

第一节概述

一、房产税的概念

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

二、房产税的特点

1.房产税属于财产税中的个别财产税

2.征税范围限于城镇的经营性房屋

3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法

第二节征税范围、纳税人和税率

一、房产

是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。

二、征税范围

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。三、纳税人

房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：

1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。产权出典一般是指房屋产权出典，是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或者不回赎而丧失房屋所有权的法律制度。所谓的产权出典指产权所有人将房屋，生产资料等的产权，在一定期限内典当给其他人使用，而取得资金的一种融资业务。房屋出典具有如下法律特征四、房产税税率：

（一）从价计税：1.2%

（二）从租计税：12%（对个人居住用房出租仍用于居住的，房产税暂减按4%的税率征收）。第三节计税依据和应纳税额计算

一、计税依据——按计税余值计税和按租金收入计税两种。

1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：

（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值

.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。

房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬，包括货币收入和实物收入。

3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。

（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。

对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；

对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。（2）对融资租赁房屋的情况——计征房产税时应以房产余值计算征收。

公式1、房产余值：

应纳税金=房产原值X（1-规定的扣除比例）X1.2%2、按出租租金

应纳税金=租金收入X12%第四节减免税优惠

1、国家机关、人民团体、军队自用的房产

2、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产

4、个人拥有的非营业用的房产

5、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税

6、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税

7、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性措施在施工期间一律免征房产税。但是如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

8.自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋在修其间免征房产税。

第五节计算与缴纳（一）计算：1、以房产余值为计税依据应纳税额的计算：应纳税额=房产余值*适用税率=房产原值*（1-原值扣除率）*适用税率2、以房产租金为计税依据应纳税额的计算公式：应纳税额=房产租金收入*适用税率（二）税款缴纳房产税实行按年计算，分期缴纳。纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税人新建的房屋，自建成之次月起征收房产税。房产税申报指南纳税义务发生时间

1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。房产原值和附属设备房产是以房屋形态表现的财产，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住、或储藏物资的场所。独立于房屋的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、洒窖菜窖、酒精池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产，不应计入房产原值。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线、如蒸汽压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管起。电灯网、照明线从进线盒连接管算起。

例题1东方房地产公司有一幢价值为1000万元的库房。2010年1月末企业计算出应缴纳的城市房地产税税额为：年应纳税额=10000000X1.2%=120000（元）月应纳税额=120000/12=10000（元）每月末企业应作如下会计分录：借：管理费用10000

贷：应交税费-应交房产税10000假定税务机关核定按季度缴纳城市房地产税，则4月初企业按规定缴纳第一季度应纳税时作如下会计分录：借：应交税费-应交房产税30000

贷：银行存款30000例题2东方房地产公司自有办公楼一幢，原值1000万元。2010年1月1日，将其中一间办公室租给A公司作为办公用，面积占整体面积的10%，年租金5万元，该地规定允许按房产原值一次扣除20%后的余值缴纳房产税，则房公司2010年1月应缴纳的房产税计算如下：1、按房产原值应该计缴的房产税。房产原值=1000X（1-10%）=900（万元）应纳房产税=900X（1-20%）X1.2%=8.64（万元）2、按租金计缴的房产税。应纳房产税=5X12%=0.6（万元）合计应纳房产税=8.64+0.6=9.24（万元）按会计制度规定，建筑施工企业对房产税的核算应设置“应交税费-应交房产税”和“管理费用-房产税”账户进行核算。计提时：借：管理费用-房产税92400

贷：应交税费-应交房产税92400实际缴纳房产税时：借：应交税费-应交房产税92400

贷：银行存款92400目前公司租房涉及到的税种1、营业税计税依据：租金收入税率：5%公式：租金收入X5%2、城建税计税依据：按营业税附征税率7%公式：营业税X7%3、教育费附加计税依据：按营业税附征税率3%公式：营业税X3%4、地方教育费附加计税依据：按营业税附征税率2