可行性研究报告范本

目录TOC\o"1-3"\h\z第一章总论 1一、项目概况 1二、企业概况 1三、研究依据及范围 3四、要紧技术经济指标 4五、研究结论与建议 5第二章项目背景与建设的必要性 7一、项目背景 7二、项目建设的必要性 9三、项目建设的意义 11第三章市场分析 12二、隆回县房地产进展态势 17三、区域市场分析 18第四章建设内容及建设规模 21一、建设内容 21二、建设规模 21第五章区域位置及建设条件 22一、区域位置 22二、自然条件 22三、建设条件 23第六章工程技术方案 24一、计划设计的大体原则 24二、整体计划及建筑设计 24三、要紧技术经济指标 26四、结构设计说明 27五、给水排水设计说明 31六、建筑电气设计说明 31七、暖通设计说明 34八、消防工程 34第七章环境爱惜及节能 36一、环境爱惜 36二、节能 37第八章物业治理 42一、物业治理打算 42二、机构设置 42第九章项目招投标与实施进度 43一、项目招投标 43二、实施进度打算 43第十章组织治理机构和职工人数的确信 44一、组织治理机构 44二、职工人数的确信 44第十一章投资估算 45一、编制说明 45二、总投资估算表 46第十二章项目财务预测数据 47一、资金筹措及投资利用打算 47二、项目的计算期 48三、经营及销售税金 48四、经营本钱费用估算 50五、利润及利润分派 51六、借款还本付息估算 51第十三章项目财务评判 53一、财务的盈利分析 53二、清偿能力分析 54三、灵敏性分析 55第一章总论一、项目概况1．项目名称怡中豪苑建设项目2．建设单位湖南鸿旺房地产开发有限公司3．建设地址项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大邻广场,北隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰硕，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更衬托出一流的人文环境。4．建设规模项目总占地面积为30560平方米，总建筑面积为134520平方米，其中住宅工程121208平方米二、企业概况1．企业大体情形公司成立于2010年1月，现有员工20人。其中具有中高级职称15人,占公司总人数的75%。公司按现代企业制度组建，设有工程技术部、市场营销部、财务核算部、行政事务部、物业治理部。设有执行董事1人，总领导1人，副总领导5人，监事1人，共8个高管职位。公司证照齐全，已取得营业执照、税务记录证、组织机构代码证和房地产开发资质等，且按有关规定进行了年检、年审；公司成立以来，由于经营有方，经营规模不断扩大，取得了良好的经济效益和社会效益。接踵开发了湖南怀化《榆树湾步行街》大型综合商业地产项目，贵阳市《鑫海大厦》高级写字楼项目，凯里市《龙泉明珠》江景住宅小区，邵阳城步《鸿旺家园》等项目，完成建筑面积30万余平方米。2010年通过普遍的市场调研和深切的投资论证后，公司决定投资隆回县桃洪镇桃洪西路怡然花园小区地块，兴修“怡中豪苑”中央商业住宅”（简称“怡中豪苑”）。鸿旺房产本着“创新、人本、价值”的企业宗旨，致力于开发出知足市场需求的产品，与国际成功商业地产的经营模式接轨，实现企业效益和社会效益的共赢，制造出更多的价值。2．经营范围房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料的销售。3．注册资金人民币壹仟万元整4．注册地址长沙市天心区韶山南路120号恒盛家园1栋802房。5．注册号4306．法定代表人简介法人代表：公司法人代表肖石民，男，1966年3月诞生，湖南省隆回县人，汉族，大专文化，民营企业家，高级工程师，2010年1月，公司创建湖南鸿旺房地产开发有限公司，任公司执行董事至今。该同志为人忠厚，诚实守信，有较强的实干精神和丰硕的企业经营治理体会。7．企业类型有限责任公司三、研究依据及范围1.研究依据（1）湖南鸿旺房地产开发有限公司企业法人营业执照（2）工业与民用建筑可行性研究深度要求（3）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评判方式与参数（第二版）》（4）建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评判方式》（5）湖南省建设委员会1999年《湖南省工程预算定额》（6）《民用建筑设计通则》(GB50352)－2005)；（7）国家计委《关于建设项目进行可行性研究的执行治理方法》（计资［1983］116号）；（8）国家计委《关于投资项目可行性研究指南(试用版)的通知》（计办投资［2002］15号）；（9）其他有关专业设计规范（10）隆回县计划局关于“怡中豪苑”项目修建性详细计划设计的批复。（11）隆回县国土局核发的国有土地利用权证。（12）隆回县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件。（13）建设单位提供的其他各项基础资料2.研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范、对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目整体计划方案及公用工程、环境爱惜、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、要紧技术经济指标表一项目要紧技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1总用地面积㎡合亩2总建筑面积㎡3建筑密度%4容积率5绿地率%6项目总投资万元23360银行贷款万元8000自筹资金万元153607总成本费用固定资产费用万元13297经营成本费用万元10063经营税金及附加万元20898销售收入万元381499所得税万元317510税后利润万元952511投资利润率%%12投资利税率%%13资本金利润率%%14财务净现值（ic=10%）万元所得税后15投资回收期年静态年动态五、研究结论与建议1．研究结论（1）本项目的建设与隆回县委县政府提倡的“一年一个样，三年大变样”进展战略相统一，符合隆回县城市以后进展方向的正确决策。它在改善城市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要的作用。（2）项目的建设符合国家“扩大内需，增进消费，弄活流通”的产业政策。同时，项目建设有利于增进区域经济进展，调整经济结构，为社会提供就业机遇，对减缓隆回县待业人员就业压力具有踊跃意义。（3）本项目的建设将依照国际通行的商品房开发模式运作，依据计划设计要点进行整体计划，完全符合城市计划、消防、交通等各项要求，有利于完善隆回县城区及高科技产业的配套功能作用。（4）从经济分析上看，项目建成后，总销售收入为38149万元，税后利润9525万元，投资利润率%，投资利税率%，资本金利润%，项目的经济效益好，是个高投入、高回报、低风险的项目。（5）项目的灵敏性分析来看，项目的灵敏点是销售压力，而本项目地理位置优越，潜在用户众多，加上开发理念先进，设计新颖有效，故能够专门好的化解销售压力，实现项目的预期目标。2.建议（1）质量是房地产开发项目的生命线，应严格依照质量治理体系实施工程治理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键，应通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供给厂商，以确保项目的施工质量和工程形象。（2）资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度打算，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。（3）营销是项目成功与否的关键，应精心安排好营销组织、操纵好营销节拍，做好项目前期策划及推介，充分利用的地理位置优势，同时在户型设计中注重市场需求。一样面积可提供二至三种能超群户型选择，不宜过量，幸免客户在购房时因选择太多而阻碍成交。确保项目的销售与资金回笼顺利。综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应增强开发建设进程中的本钱操纵工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。第二章项目背景与建设的必要性一、项目背景当前房地产行业开发投资增加迅速，居民住房消费持续增加，住房水平不断提高，房地产行业整体进展呈现出健康态势。隆回县位于距离邵阳火车站55千米，怀化火车站150千米，长沙市283千米；南接邵怀高速公路隆回出口处，北连320国道和219省道,东靠洛湛铁路邵阳站，前有郝水河通过，为隆回怡中豪苑建设项目提供了得天独厚的水陆交通条件。隆回县地处东经110°38′-110°15′，北纬27°-27°40′。位于湖南省中部稍偏西南，资水上游北岸。东临新邵县，南接邵阳县、武冈市，西抵洞口县，北界溆浦、新化县。隆回位于湘中稍偏西南，总面积2866平方千米，居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等24个民族，辖26个乡镇，1010个村(居)委会，总人口140万人，是湖南的一个农业大县。2010年国民经济取得了较好进展，全年国内生产总值(GDP)实现亿元，比上年增加%，其中：第一产业增加值为亿元，较上年增加%，第二产业增加值为亿元，较上年增加%，第三产业增加值为亿元，较上年增加%。人均GDP4812元(按常住人口计算)，比上年增加573元，三种产业结构比为：：。全县财政总收入达到27509万元，同比增加18%。隆回县内自然资源丰硕。生物资源品类繁多，水稻有籼、粳、糯3个类型，旱粮有近20个品种，经济作物有20多项，上千种。其中宝庆辣椒、红皮蒜、生姜、龙牙百合、腰带柿驰誉中外，辣椒、茶叶、柑桔生产基地县。植被达200余科，1000余种，其中805种野生植物可作药材。野生动物资源133种。家禽畜品种繁多，尤以生猪为最。已查明的地下矿藏40余种。其中煤远景储量5886万吨；黄金矿颁面占全县面积的1/3，远景储量吨。其它储量较大的矿藏还有铅、锌、锰、锑、铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、大理石、石灰石及稀有金属矿铌、钽、铌铁、独居石、绿柱石、铣石等。境内有6处碱性硅质温泉，水质水温均符合工业用水标准，在农业和医疗方面也有利用价值。水能理论蕴藏量万千瓦，可开发量万千瓦。最近几年来隆回县的城镇建设进展也专门快，城区建设己初具规模。但是在2866平方千米的隆回县，没有一处可供140万人民娱乐、购物的休闲场所，专门是政治、经济、文化中心的桃洪镇，由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件，随着社会的进步和人们生活水平的不断提高，人们期望有一处高标准的居住休闲的场所，而我公司“怡中豪苑”项目的修建将最大程度地知足人们的这一需求。专门是2000年以来，隆回县实施“三年大变样”的战略，城市路网及基础设施建设取得了极大的提升，原有的地域不同缩小，新城地段升值潜力不断增大，为房地产开发提供了广漠的空间。正因为隆回县“怡中豪苑”具有得天独厚的优势和并世无双的条件，公司审时度势，看中了这块风水宝地，和县政府签定了《建设合同书》开发建设商业步行街和高级商业住宅小区。二、项目建设的必要性1．国民经济进展的需要当前，我国国民经济运行正处于一个特殊进展时期，为了增进国民经济的稳步健康进展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济进展的支柱产业之一。依照国家统计局的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约~2个百分点。隆回县房地产占GDP的比重近几年虽在上升，但关于一个高速进展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着政策的看好、阻碍市场发育因素的排除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的进展潜力专门大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的奉献率还将慢慢增大。同时，房地产对相关行业的带动作用专门大，据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为，因此，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，使社会普遍看好的消费热点和经济增加点。正因为房地产投资的看好和推动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳固进展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。2．扩大消费需求的需要扩大内需，继续实行踊跃的财政政策和稳健的货币政策，维持消费和投资需求对经济的双拉动，是我国目前和以后经济工作的指导方针。投资、出口、消费被称做拉动经济增加的“三驾马车”。一样情形下，消费对经济的增加的奉献率应达到七成，因此应着力扩大国内消费需求。据有关资料统计，至2010年末，我国城乡居民储蓄已达到23万亿元，城市居民市场金融资产达20万亿元。近几年来，随着消费者生活水平的提高，在住房改革政策的引导下，城乡居民的消费已由过去的“温饱型”向“小康型”转变。由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件。因此，进展房地产业，开发建设价位适合，面积适中的住宅商品房，形成与社会购买力相适应的多层次供给体系，既知足了置业者对住房的需求，提高了生活质量，又起到了对地址经济的拉动作用。同时，房地产的进展又能够拉动国民经济上下游诸多行业的进展，如钢铁、建材、家电、厨卫制造、装修装饰业等等。这些行业进展了，员工就业和收入增加了，又反过来会对房地产产生新的消费能力和群体。2005年以来，我国国民经济每一年都增加8%以上，其中房地产奉献率就超过1%。房地产已经成为国家的支柱产业。3．城镇化建设的需要到2020年要全面实现小康社会的目标，其难点和重点在农村和农人。全国13亿人口，有9亿农人，中国每一年新增劳动力1000万，进城的民工一样维持在亿.“三农”问题长期以来，一直是困扰我国经济进展、社会进展和实现现代化，建设小康社会的核心问题之一。依照城镇化进展要求和十七大精神，要坚持走大、中、小城市和城镇和谐进展的中国特色的城镇化道路，尽快把农村丰裕劳动力从土地上转移出来进入城镇，加速城镇化的进程。若是依照计划，到2012年，湖南省的城镇化水平达到40%，每一年至少有100万农人工进入城镇。依照隆回县城市整体计划，到尔后若干年隆回县将慢慢进展成为40万人口的中等城市，届时城市人口将在此刻的基础上增加180﹪。这些新进城的人，必将会带来商业用房、住宅用房的消费需求。只有安居了才能乐业，依照建设部提出的实现全面小康社会的住房标准，即到2020年大体做到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设施齐全”。因此项目建设市场前景广漠。目前隆回县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也较差，是我县住宅与房地产业进展问题之一。在隆回县整体计划中被定位于“高科技产业区”，随着区域经济的不断进展，城市建设用地愈来愈紧张，因此，项目的建设不仅能够适应隆回县城区域快速进展的需要，解决县城教职员工及高科技企业员工等的居住问题，而且还能够适应隆回县城市计划与市政建设的需要，这对美化城市环境、增加城市功能均具有现实意义。三、项目建设的意义项目的开发将进一步提高区域内的居住质量，增进区域房地产市场进展，有效地提升该区域内房地产的整体品质，对增加地址财政收入、繁荣本区域内商业与服务业起到重要作用。同时，项目的建设将为隆回县人民提供良好的园林式居住环境。第三章市场分析一、邵阳地域市场状况1.投资结构分析依照邵阳地域2010年1-6月建筑行业投资统计表明,按组成份类,建筑工程投资27亿元，占总投资的％，而去年同期建筑工程投资只占总投资的％，比去年同期的21亿元，增加％；其他费用（主若是土地购买费和土地开发费）18亿元，与去年同期大体持平，占总投资的％，而去年同期其他费用占总投资的40％。说明通过2008、2009年大规模地引进开发项目及前期开发，今年开始进入了的施工建设时期。邵阳地域2010年1-6月房地产开发完成投资组成(按组成份)邵阳市2010年1-6月房地产开发完成投资分类单位：亿元阶段合计（按构成分）建筑工程安装工程设备工器具购置其他费用其中：旧建筑物购置费其中：土地购置费1-06月512751182.投资用途分析住宅建设完成投资39亿元，占总投资的％，比去年同期30亿元增加30％；办公楼建设完成投资3亿元，占总投资的％；商业营业用房建设完成投资5亿元，占总投资的％；其他用房建设完成投资4亿元，占总投资的％。邵阳地区邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按用途分)邵阳市2006年1-6月房地产开发完成投资构成(按用途分)邵阳市2010年1-6月房地产开发完成投资分类单位：亿元阶段合计（按用途分）住宅办公写字楼商业营业用房其他1-06月51393543.投资区域分析

2010年1-6月邵阳市区完成投资18亿元，占总投资的%；隆回县完成投资亿元，占总投资的%；邵东县完成投资亿元，占总投资的%；新邵县完成投资亿元，占总投资的%；邵阳县完成投资亿元，占总投资的%；新宁县完成投资亿元，占总投资的%；城步县完成投资亿元，占总投资的％；洞口县完成投资亿元，占总投资的%，绥宁县完成投资亿元，占总投资的%。邵阳邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按项目地点分)邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资（按项目地点分）单位：亿元阶段合计邵阳市区内邵东县隆回县新邵县邵阳县新宁县城步县武冈县洞口县绥宁县1-06月5118从各区（县）房地产完成投资的比例上看，邵阳市区、隆回县、邵东县开发投资增幅较大，与去年同期相较，隆回县增加%，增幅位居第二，小结：今年上半年房地产投资仍维持高速增加，可是投资结构已经发生转变。从投资用途看，住宅建设投资所占比例上升，而商业用房建设投资比例下降。从投资组成看，土地购买和土地开发投资比例降低，而建筑工程投资比例增加。这是因为前两年土地成交活跃，在投资组成中占较大的比例，而此刻这些项目已慢慢进入施工建设时期。另外，拆迁安置难度加大，进展缓慢也是前期工程投资比例降低的缘故之一。4.需求分析“十二五”邵阳市房地产业计划部门课题组课题负责人介绍，阻碍住宅自然需求的因素有三个：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折旧率。按《隆回县城市整体计划》，依照隆回县城市整体计划，到尔后若干年隆回县将慢慢进展成为40万人口的中等城市。依照隆回县现有经济进展水平，2010－2014年将是隆回县进入工业化，城市化加速时期，也是中部崛起的关键时期。在这一期间，考虑到城市人口的快速增加，旧城改造、居住消费结构向着进展型、享受型升级等因素，隆回县住宅消费将有着庞大的潜在需求。（1）成婚家庭户数对住宅需求依照2010年隆回县第六次人口普查10％抽样资料测算，隆回县居民的平均初婚年龄为岁，其中男性平均初婚年龄岁，女性平均初婚年龄岁。咱们选择在1987年到1991年在市区诞生的人口作为成婚家庭户数，统计资料显示：这一期间县城市区诞生的人口约万人。另一方面，从成婚记录数看：1998年以来，隆回县平均每一年成婚记录6000多户。因为居住在城镇的人口约占总人口的50％左右，因此城镇成婚记录数约3000个左右。结合上面两种分析，咱们选取隆回县城镇成婚记录数更合理。“十二五”计划期间，隆回县城镇成婚家庭户数为万个左右（3000×5）。随着成婚人口和家庭数量的增加，首当其冲的确实是对住房需求的增加，假设每户住房建筑面积按100平方米计算，则2010—2014年需新增住房建筑面积约150万平方米（×100）。平均每一年需新建约30（2）城市人口数量增加对住宅需求随着“三化”进程的推动和进展小城镇建设步伐的加速，隆回县城镇化率不断提高。2010年在全县总人口中，居住在城镇的人口为26万人，占总人口的约26％，比上年增加2万人，增幅上升个百分点。2008年城市化水平（23％）比2004年（15％）提高8个百分点，平均每一年提高了2个百分点，估量2011年城市化水平可达到28％－30％。近几年统计数据表明，隆回县城市化的水平每一年以2－3个百分点左右的速度递增，这意味着每一年新增城镇人口约2万－3万人左右。扣除人口的自然增加（近6年平均每一年增加人口1万人左右），每一年新增城市人口约2万人左右。城市化进程中必然带来对住宅需求的增加。那么“十二五”计划期间隆回县将新增城镇居民12万人左右。依照《中华人民共和国人类住区进展报告》关于2015年全国城镇人均建筑面积26平方米标准，因此，隆回县为解决新增加城市人口的住房问题，2011－2015年则需新建住房建筑面积约52万平方米（2×26）。平均每一年需新增10.4（3）城市流动人口对住宅需求（4）旧衡宇更新改造对住宅需求（5）达到预期住房面积目标对住宅需求（6）投资型等住房的需求二、隆回县房地产进展态势隆回县在改革开放以来，社会经济步入了快速进展的轨道，经济实力明显增强，城市建设日新月异，人民生活条件不断改善。从1988年到2010年，隆回县的经济每一年平均增加率达%，高于全国平均增幅近1个百分点，经济进展已进入工业化中期时期。最近几年来，随着经济的持续进展，人们生活水平进一步提高，住房的需求也愈来愈大。建设部目前的工作思路是：深化改革，立足进展，增强房地产市场地宏观调控，整顿和规范市场秩序，增进房地产业健康、和谐进展；开放弄活二级市场，推动住房分派货币化，全面落实住房公积金制度，改良物业治理，进一步培育住房消费。因此，房地产市场的容量将进一步扩大。隆回县房地产市场在中央采取的一系列踊跃财政政策的持续作用下，市场要紧指标都有较大幅度增加，在城市大规模路网改建的刺激下，隆回县房地产市场积蓄的潜力慢慢释放，商品房销售形式良好，维持稳固增加势头，市场消费也相应呈现出理性上升的局面，整个市场明显处于景气状态，市场动作状况良好。依照房地产部门的统计资料，2010年上半年全市共批准商品房预售面积万㎡，比去年同期增加%，其中住宅上市量为96万㎡，比去年同期增加15万平方米，同比增加%，占商品房总量的比重为78%。2010年上半年，全市共完成商品房交易10518起，成交面积达146万㎡，成交金额为亿元，其中商品房期房成交8230起，成交面积为114万㎡，成交金额为亿元，别离比上年同期增加了%和%就目前隆回县宏观经济情形来看，政府财政收入与国民收入均呈现出快速增加的态势，人民消费水平相关于同类城市而言大为超前，房地产、私车等大宗消费最近几年已有了较大的需求增加，从最近的汽车展销会上人气兴旺能够看出，隆回县的消费潜力十分庞大。随着人民消费需求增加、市政配套改造完善、更高品质的住宅产品的显现和房产多级体系的成熟，隆回县的房地产行业已经进入快速进展的轨道，估量在最近的一两年内将成为邵阳地域中城市房地产经济增速最快的城市之一。三、区域市场分析1．社会经济状况该项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰硕，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更衬托出一流的人文环境。尤其是近几年市政府实施庞大的基础设施投入，使得隆回县城面貌目日新月异。基础设施和生活配套设施不断改善使得隆回县愈来愈适合居住。市场供需两旺，购房意愿继续增强。从近两年隆回县房地产市场进展来看，从2008年开始，隆回县房地产市场正处于一个快速增加的高速进展期，市场呈现的强劲势头使进驻隆回县的开发商无一不喜笑颜开。隆回县本土尤其是最壮大的购买实力也让市场为之震惊。这一点从万和花园、百龙观天下商住楼、龙江山水小区、怡然花园等项目的热销可见一斑。目前新增需求要紧体此刻以下几个方面：（1）隆回县迅速进展及高科技产业的膨胀带来的需求。隆回县的进展迅速惊人，不断增加的就业与商机，不断增多的企业、单位和商家，和隆回县城市规模扩大、城市人口的增加（乡镇人口及外来人口补充），都将产生持续的住宅需求。（2）改善型需求在这一两年表现得十分踊跃。隆回县原居住人口人均居住面积和住宅拥有量不高，且原居住用房多为单位分房和个人自建房，单位住房大多面积较小，而擅自建房大多居住品质不高，使得很多人已经或正在打算从原有住房中搬离出来。（3）投资型需求比较活跃。隆回县外来人口，尤其是高科技产业员工组成了宠大的租赁群体，使得租赁市场火爆，衡宇租金较高，因此吸引了很多投资型客户。由于以上需求，隆回县的大多数楼盘尤其是住宅的销售形势较好，房地产市场呈现供需两旺的局面。2．项目的优势随着隆回县城市化水平的不断提高和城市格局的大体形成，隆回县二十一世纪的进展计划已重彩刻画，城市的规模延伸扩展，经济建设进展步伐慢慢加速，房地产开发已成为经济腾飞的新热点。目前，隆回县政府确信了把县建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化城市的战略目标。到2015年，隆回县城市人口将达到40万，城市化水平达到45%，人均GDP5000美元左右，达到中等收国家水平，大体实现现代化。为落实省委、省政府关于“加速隆回县建设，拉动经济进展”和“实现隆回县城市面貌三年大变样”的有关要求，县政府奖大力实施“兴工强市”战略，踊跃推动工业化、城市化和农业产业化进程，增强生态环境建设，实现可持续进展。隆回县二十一世纪的进展计划已重彩刻画，城市的规模延伸扩展，经济建设进展步伐慢慢加速，房地产开发已成经济腾飞投资建设的新热点，加上高科技产业进展迅速，市场前景不可限量。项目处于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。同时，项目所在地的教育、医疗、公共服务设施较为完善。产品品质突出，综合素养高，不管是外立面、户型、园林都按隆回县目前最高水平打造；位于桃洪西路，易达性好；无高大建筑遮挡，小区视线开阔；户型设计别离面向不同层次的群体，扩大了客户层面，减少了销售压力；户型设计精致，布局科学合理，有效性高。南北朝向，开间大，进深小，户型采光和空气对流较好，居住的舒适度高。第四章建设内容及建设规模一、建设内容怡中豪苑的建设内容要紧为：17层小高层住宅10栋，14层建1栋,12层小高层住宅3栋、地下车库及相应的配套服务设施、室外的道路、绿化、市政管网设施等。二、建设规模项目总占地面积为30560平方米（合亩），拟建总建筑面积为134520平方米，其中住宅工程为121208平方米，地下车库13312平方米,项目计划建筑容积率为，建筑密度为%，绿地率为%。项目打算建设10栋17层商品住宅、1栋14层商品住宅及3栋12层商品住宅，1#、2#、6#-14#栋负1层均设地下车库。3#-5#第五章区域位置及建设条件一、区域位置项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰硕，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更衬托出一流的人文环境。区域周边社会化服务的文、教、卫等公共基础设施较为齐全，完全具有建设住宅小区的条件。二、自然条件1．气温年平均气温16.9最冷月平均气温3.9最热月平均气温28.2极端最高气温39.1极端最低气温-11.32．降水量年平均总降水量1600一月最大降水量1483．温度最冷月平均相对温度%最热月平均相对温度73%4．最大积雪深度1305．最大冻土深度5cm6．年雷暴日数7．风冬季平均风速1.5m30年一遇最大风速23.7m/s最多风向及频率七月SW·20%一月NW·31%8．全年日照时数小时9．邵阳地域地震烈度项目位于邵阳地域所辖的隆回县境内，依照国家地震局、建设部2000年版《中国地震动参数区划图》，隆回县大体地震烈度为6度。10．工程地质条件依照项目建筑的岩土资料分析场地的地质情形：该场地未发觉不良地质现象，适宜建筑该工程。三、建设条件项目周边水、电、气等配套设施完善，邮电通信设施齐全，公益设施齐全，中小学校、医院、车站、宾馆等服务设施十分完善。目前，供水只需与桃洪西路的主供水管接通即可知足项目的用水。项目供电也可由桃洪西路或计划道路直接接入。项目所在地的其他市政基础设施也较为完备，完全能够知足项目建设实施的需要。第六章工程技术方案一、计划设计的大体原则1．强调现代性现代性是城市景观体系的生命力，尽力运用今世科学技术、表现现代精神、采纳集中与分散相结合的布局方式，高速现有效地结构，使该地块成为城市的有机组成部份，与城市的进展紧密结合，表现城市的优质环境和规模集聚效应。2．强调文化性坚持城市的个性特色，历史文脉、文化遗产爱惜等。令人产生历史感、认同感、归属感、领域感，坚持把文脉、历史、文化、建筑视为活的生命，对每一个节点，每一个空间做到精心计划、精心设计，为市民制造良好的购物与生活环境。3．强调形象性重视公共活动空间形态、建筑形态、建筑色彩和街道、广场、绿地的景观形态，增强环境的舒适度和愉悦感。二、整体计划及建筑设计1．功能布局综合体以西接桃洪西路为基准布置负一层平面，负二层及地下局部平面内设地下车库。在整体布局上，小高层以下部车库裙房为底座，将住宅设置其上，住宅均采纳南北朝向，保证了户型的朝向与通风，提升了小区的品质，营造良好的景观视线通道和气流通道，充分考虑了临山脉的景观面，设计成江景房，让内外环境空间彼此融合。综合体的负一、二层为地下停车库，可停车232辆，停车库的出入口布置于—1层东西两地，并有独立的楼电梯直达小区内，如此既将车流的进出相对集中便于治理，小区入口处设有隐形消防车道，专供消防车通行，小区住户的私家车可全数停入地下车库，保证了小区的安静，沿基地周围均留有足够的空间和宽度，同时也知足了消防扑救的需要。综合体与北侧原有多层住宅，在正南北方向上的最小间距保证在30m之间，知足22+的间距要求。2．建筑造型本项目建筑造型整体上采纳现代建筑的处置手法，以现代元素，使整个建筑风格现代新颖而不张扬，给人世间更好的亲和力，成为一道独特的风光线。屋顶花园，玻璃阳台的每一细节的精致设计，表现了制造和活力。在为人们营造了轻松、宜人的购物、生活和工作环境的同时，给隆回县增添了新的艺术美景。3．交通流线建筑底层地下车库用房由桃洪西路的主入口进入，同时在周围设次入口，上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。地下车库的出入口布置于建筑的东西双侧。4．消防设计该小区住宅楼建筑高度为51m5．环保及绿化设计说明该设计总的绿化原则四季如春、层次丰硕，装饰性、景观观赏性强；绿化以常绿为主基调；在树种选择上以常绿树种为主，突出层次感，强调浓浓的绿意，并适当点缀景观树木，让人感受到景观的四季转变。靠近城市道路边界用中小乔木与灌木混植，以减少尘埃污染，美化小区环境。在绿地内点缀适当的乔木和灌木并配以相应的马拉草和台湾青，让人充分感受到一份浓浓的绿意。屋顶花园，绿化要求层次丰硕，配置图案化，故选择高级、色彩分明且耐修剪的植物。在环保方面，充分考虑建筑物本身和建筑所用材料对环境的阻碍，更多采有环保型的、可回收利用的建材产品，在地面铺装上可尽可能减少硬铺地面积，尽可能运用一些植草砖等形式的铺地，加大绿地面积、美化环境。三、要紧技术经济指标用地面积：30560㎡总建筑面积：134520㎡其中：负1-2层（地下车位、车库、）建筑面积：13312㎡住宅建筑面积：121208㎡建筑占地面积：10952㎡容积率：建筑密度：%绿化率：%居住户数：880户地下停车位：129个地面停车库：103个四、结构设计说明1．设计依据（1）建筑方案图纸（2）现行国家设计规范和规程①《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）②《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）③《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）④《高层混凝土结构设计规程》（JGJ3-2002）⑤《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）⑥《建筑桩基技术规范》（JFJ94-94）⑦《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94）（3）荷载取值停车库：KN/㎡；消防通道：KN/㎡（单向板）或KN/㎡（双向板）；电梯机房：KN/㎡；住宅：KN/㎡；洗手间：kn/㎡（公共的），KN/㎡；（一样的）；消防楼梯：KN/㎡；其余未活载均按《建筑结构荷载规范》取值。（4）风荷载标准值（n=50年）大体风压值Wo=KN/㎡,体型系数：us=，风振系数及风压高度系数按《建筑结构荷载规范》取值；地面粗糙类别按C类采纳。（5）大体雪压值：（n=50年）大体雪压值：So=KN/㎡（6）填充墙外墙采纳MU10多孔粘土砖，孔隙率为30%；内隔墙：超市部份采纳90mm厚GPC板；住宅部份采纳3.5A加气混凝土砌块，容重不大于700N/M3。（7）地震作用依照《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）及本工程场地工程地质勘探报告，本工程所在地域地震大体烈度为6度；设计大体加速度为0.05g，设计地震分组为第一组，场地类别为Ⅱ类，场地设计特点周期值为。（8）人防荷载按《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94），本工程按五级二等计算。（9）场地水文地质情形依照地勘资料表明：本工程场地地坪现有标高为～33.55m，±标高为，地下水类型属于上层滞水，潜水和岩溶裂隙水，水位较稳固，场地地下水略具承压性，承压水头高度约为6.0m,勘探期间，地下水稳固水位在～32.68m；结合场地周边环境条件及地域体会，建筑物底板抗浮设计水位建议按32.68m考虑，地下水对钢筋混凝土结构中的钢筋无侵蚀性。地质情形，依照地勘资料表明，本场地由上而下依次为：①人工填土，结构松散，层厚～7.50m不等；②第四系淤泥积含有机质粉质粘土：呈湿～饱和，可塑～软塑状态，层厚～2.90m；③粉质粉土层：呈湿～饱和，可塑～软塑状，均匀性差，层厚～2.50m；④中细砂层，松散～稍密状，层厚～8.0m，荷载力特点值为120KPa。⑤圆砾层：一样粒径为2～20mm，最大达60mm，稍密～中密状，层厚为～5.6m，承载力特点值为300KPa，沉管灌注桩端阻力特点值为3200KPa。⑥第四系残积粉粘土层：原岩结构较清楚，呈可塑～软塑状，层厚～11.70m，承载力特点值为210KPa。⑦泥盆系中风化白云质灰岩层：细晶结构，属较硬岩，岩体较完整，揭露层厚～，承载力特点值为5000KPa，桩端阻力特点值为5000KPa。2．结构设计与选型（1）基础选型本工程1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#地下一层高为-4.5m，地上十七层，建筑物总高为55.5m，其中3#、4#、5#地下一、二层高为-9m，地上十七层，建筑物总高为60m；11#地下一层高为-4.5m，地上十四层，建筑物总高为46.5m；12#、13#、14#地下一层高为-4.5m，地上十二层，建筑物总高为40.5m（2）地下室本工程地下室采纳砼自防水，抗渗品级为S8，防水品级为二级，砼内掺入适量的外加剂。（3）上部结构本工程地上17层，地上总高度51m，14层，地上总高度42m；12层，地上总高度36m；框支框架抗震品级为一级，底部增强部位剪力墙为二级，非底部增强部位剪力墙为四级。3．要紧材料（1）砼：C25～C40垫层C15砼（2）（3）填充墙：外墙：MU10多孔粘土砖，孔隙率为30%内墙：商场部份为90mm厚GRC板住宅部份：加气砼砌块五、给水排水设计说明1．给水设计（1）水源本建筑水源为城市自来水。（2）用水量最高日用水量为：600m3消防用水量室内消火栓用水量20L/S，室外消炎栓用水量20L/S喷淋用水量30L/S一次火灾灭火用水量400m（3）给水系统三层及三层以下由市政自来水直接供水，三层以上采纳水泵—屋顶水箱供水。（4）消防系统室内消火栓系统不分区，地下泵房设消防加压泵，裙房采纳减压消火栓，屋顶设消防水箱。地下车库及地上裙房均设自动喷淋灭火系统，地下泵房设喷淋给水泵。2．排水设计排水采纳雨污分流，其中生活排水采纳污废合流。室外设化粪池，污水经化粪池处置后排入城市排水管。屋面雨水设计重现期5年。六、建筑电气设计说明1．设计范围怡中豪苑变配电所和设备用房的动力配电、建筑物照明、建筑物的防雷接地。电视、语音及数据配线系统、火灾自动报警及联动操纵系统。2．用电负荷品级估算（1）怡中豪苑为一类防火建筑，消防用电设备应按一级负荷的要求供电。（2）经估算：总设备安装容量为7900千瓦，有功计算功率3000千瓦，主变容量为2×1000+2×1250千伏安，消防用电安装容量约为470千瓦。（3）供电方案：依照本建筑用电负荷性质，变电所按两回独立10KV电源进线。3．低压配电系统及配电方式（1）低压配电系统变电所的380/220伏配电系统为“TN—S”三相五线制，即为工作零线（N线）与爱惜零线（PE线）分开方式。（2）配电方式建筑消防用电设备由Ⅰ、Ⅱ段母线引双回路供电，并在最未端电箱处进行自动切换。关于一样负荷（如照明）采纳从电缆井以树干式配电方式向各层配电箱配电。4．建筑物防雷及接地（1）怡中豪苑依照第二类防雷建筑物设置整体防雷爱惜装置，并利用结构砼内的钢筋做接闪器引至线。（2）利用结构的基础地梁承台内的钢筋做接地装置。（3）整个建筑设三级电涌爱惜（SPD）（4）等电位联接：变电所及外网入户的电缆外皮和所有金属构架均应与接地装置作等电位联结。洗手间作局部等电位联结。5．电缆电视系统、语音及数据配线系统、火灾自动报警及联动操纵系统。（1）电缆电视系统（2）语音及数据配线系统为知足现代通信多功能要求，采纳光缆和大对数话缆直接从市网配接。（3）火灾自动联动操纵系统火灾自动报警系统本建筑属一类防火建筑，火灾自动报警系统选用操纵中心报警系统。火灾事故照明和疏散标志灯。在楼梯间、电梯前室、大堂、消防操纵和地下车库等地设置必然数量的事故应急照明灯，并在建筑物内的疏散走走道和地下车场公共出入口处设置安全疏散标志灯。消防电源及配电消防用电设置由变电所的Ⅰ、Ⅱ段母线引双回路供电，并在最未端电箱处进行自动切换。七、暖通设计说明该大数舒适性中央空调设计，通风及防排烟设计。（1）室内设计参数：商场夏日温度t=27℃，冬季温度t=18（2）空调设计负荷估算，商场空调面积约为5600平方米，夏日冷负荷1500kw，冬季热负荷600kw。（3）通风及防排烟设计地下车库按防火分区划分，排风（烟）系统，消防电梯前室及防烟楼间设正压送风系统，公共洗手间设排风系统，商场设通风换气系统。八、消防工程本项目消防工程的设计和建设严格依照《中华人民共和国消防法》和国家有关建筑防火规范条例执行。项目总平面图已考虑消防通道和消防设施的建设，在项目场地内部形成环形消防通道，宽度大于4米，与周围建筑保留必然的防火间距，以确保消防车在紧急状态下可通畅地到扑救面。本项目按规范应设室内消火栓和自动喷洒灭火系统。消火栓用水定额为40L/s，自动喷洒用水定额为30L/s。消火栓系统火灾延续时刻按3h计，自动喷洒系统火灾延续时刻按1h计。事故照明：在消防操纵中心、变电所、柴油发电机房、消防电梯前室、消防泵房等处装设事故照明，其照度为正常照明的照度。在楼梯间、前室、走廊等处设事帮照明，最低照明度不低于。疏散指示照明：在疏散楼梯、走道、疏散出入口、消防楼梯前室等处设置有疏散诱导灯。疏散指示安装在距地0.8米的墙面上或疏散门的门上，疏散指示间距不超过20米。另外在重点部位，如疏散出口、走道、楼梯、消防操纵室、变电所、柴油发电机房等处装设应急照明灯。九、燃气管网设置依照项目要求和本地燃料供给情形，采纳管道液化气，与以后天然气接入兼容。每栋住宅都统一安装煤气管道，室外主管道由市煤气公司统一埋设，在埋设时要适当与道路、其他管道维持距离，每户设一煤气计量表。第七章环境爱惜及节能一、环境爱惜环境爱惜是我国一项大体国策，该项目应严格依照《中华人民共和国环境我我爱惜法》有关规定制订具体的环保方案，并报环保治理部门审定。1．建设地址环境现状本工程建设场地位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口，依照城市进展计划及当前的实际情形来看，周围无对本工程造成污染的污染源，周围环境状况良好。2．施工中的环境爱惜本项目施工进程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成污染。因此施工中对产生噪音较大的机械设备加装隔音装置，对粉尘拟采纳喷水除尘。3．要紧污染源、污染物及治理方案（1）污水小区内产生的污水要紧为生活污水，其中包括生活废水、粪便污水及厨房餐厅的含油废水等。生活废水及粪便污水经化粪池处置，达到二级排放标准后排入城市污水管网，含油废水经隔油处置后排入城市污水管网。（2）废气小区内产生的大气污染物要紧有厨房生的油烟气及洗手间内废气，由住户采纳排风器抽出，将污染气排室外。汽车车库废气由排气管道引至排气坚井，实行高空排放。（3）固体废弃物小区的固体废弃物主若是生活垃圾，将实行生活垃圾的分类搜集。依照垃圾性质和处置方式的不同，别离设置回收性垃圾容器和非回收性垃圾容器，所有经分类搜集的生活垃圾均由物业治理公司按期清运，环卫部门统一处置。二、节能建设节约型工程、减少能源浪费和充分提高利用率是每一个工程项目都应踊跃遵循的准则，在设计施工中应予以高度重视，并踊跃采取方法提高能源利用率和减少能源浪费。项目拟采取以下几项目节能方法：一、节能方法最近几年来建筑节技术已成为全世界关注的热点，也是当前国内外节能领域的一个热点研究课题。西方进展国家，建筑能耗占社会总能耗的30%-45%。我国建筑能耗已占社会总能耗的20%-25%，正慢慢上升到30%。因此建筑节能是目前节能领域的当务之急。建筑节能可分为二部份：一、建筑物自身的节能，二、空调系统的节能。建筑物自身的节能主若是从建筑设计计划、保护结构、遮阳设施等方面考虑。空调系统的节能是从减少冷热能源能耗、输送系统的能耗及系统的运行治理等方面进行考虑的。(1)节能建筑计划设计依照建筑功能要求和本地气候参数，在整体计划和单体设计中，科学合理确信建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外保护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和保护，全面应用节能技术方法，最大限度减少建筑物能耗量，获取得时候的节能成效。(2)增强建筑保护结构的保温隔热性能利用利用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各类要紧设备的容量，达到显著的节能成效。采纳新型墙体材料与复合墙围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下，在墙体内外侧设保温隔热的新型材料。对垂直墙面可采纳外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和淡色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿人等。在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽可能减少外门窗的面积。(3)屋顶的节能技术方法隔热太阳幅射热，减少阳关直射，对屋顶可采纳架空屋面，浅色屋面，种植屋面等，对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部份能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是空调剂能的交好的方法。还有设计通分屋面、蓄水屋面等节能方法。(4)空调系统节能技术方法降低系统的热负荷；冷热源节能；减少输送系统的动力消耗；提高供回水温差；选用低流速流体；提高输配系统的效率；采纳变流量水系统；采纳变风量系统；空调机组应该选用机组风机风量、风压匹配合理，漏风量少，空气输送系数大的机组；提高送风温差及合理调剂新风比；利用冷却塔供冷技术；采纳蓄冷技术；采纳热回收与热互换装置；充分利用自然冷源；(5)运行治理节能技术方法在实际运行中，关于系统形式相同和建筑规模相似的建筑物，其运行能耗也存在较大的不同。因此增强运行治理，合理降低设备的运行能耗能够大大的节约能源，并带来显暑的经济利益。(6)结论综上所述，建筑节能的要紧技术方法有；节能建筑计划设计、增强保护结构的隔热保温性能、空调系统节能技术方法、新进展的节能技术方法如蓄冷技术和冷却塔供冷技术等、及空调系统的保护治理节能技术方法。为了实现我国可持续进展战略，建筑节能势在必行。只要结合我国国情和实际情形，综合利用各类节能技术方法，趋利避害，选择经济合理的节能方案，必然能够取得显著的节能成效。2节水方法从全世界看，水的开发与利用和水资源严峻缺乏的矛盾已日趋突出。在我国600多座城市中，有300多个缺水，108座城市严峻缺水，日缺水1600万多M3，到2010年这些城市年缺水将达200亿M3，因此每一年缺水的工业产值上千亿元，水已成为制约我国社会和经济进展的要紧因素之一。节约用水应是避免水资源危机，解决供需矛盾的长期的必要的方针。(1)增强公民节水意识关于城市生活用水的广大用户来讲，一部份人以为水是取之不尽，用之不竭，没有必要珍爱，节约用水意识极为淡薄。人们关于黄河断流、城市用水告急这种水资源紧缺的严峻形势熟悉不足。因此，咱们应树立水是一种宝贵资源的观念，节约用水即是节省资源。目前新建和改建工程，一样都设有水表，合理定价，按表收费，取消了用水包费制，让用水者直接承担经济责任，事实证明节水成效明显。各类经济和行政治理方法的实行会不断的增强公民节水意识，公民节水意识是在全社会推行节约用水的软环境，公民节水意识的增强可对其他具体节水方法起到事半功倍的作用。(2)推行节水型设备一、利用节水型的便器冲洗设备；二、节水型水龙头，有一种充气式水龙头可比一样龙头节水60%-70%，这种龙头出水时令人感觉水量专门大，而实际出水量仅为0.032L/S。自闭式龙头、感应式龙头都可起到节水作用，应踊跃推行利用；3、节水型淋浴设施，采纳单管恒温供水，一样可节水10%-15%；若采纳踏板闸，做到人离水停，一样可节水15%-20%。推行各类型号的加气淋浴喷头，完善喷头性能，也会有明显的节水成效。4、其他节水型设备。小型洗衣机的开发推行，不仅方便了人们的生活，也收到了节水成效。推行节水型洗碗机也是节约用水的途径之一。(3)采取必要方法，减少剩余水压剩余水压在配水系统中显现是必然的，因为用户是散布在管网的各个位置，有远有近，有高有低，低、近用水点自然会显现剩余水压。剩余水压虽难以排除，却能够采取必要的方法使之减少。在高层、超高层的建筑中，为使系统安全靠得住及经济合理，竖向分区供水，安装减压阀、减压孔板等方法也间接地起到了节水作用。一样采纳孔板或用压力调剂阀调压，可使耗水量降低15%-20%；安装节流塞、节水阀芯等均能起到节水作用。(4)利用中水系统，节约源水就全国情形看，从设计利用中的水系统民用建筑统计表明，利用中水冲洗茅厕便器，浇洒等杂用，可节水30%-40%，并减缓了城市下水道的超负荷运行。采纳建筑中水系统，可实现排污、废水资源化，使污、废水经处置后回用，即可节约水资源，又使污水无害化，起到爱惜环境，防治水污染，减缓水资源不足的重要作用。(5)提高管材、附件和施工质量，严格操纵跑冒滴漏民用建筑给水系统中，跑、冒、滴、漏现象较为普遍，水资源浪费严峻，这通常情形下与管材、附件质量有关，也与施工质量有关，提高管材，附件和施工质量，严格操纵跑冒滴漏是节约用水的途径之一。总之，节约用水势在必行，民用建筑节水方法不概而论。实践证明，只要采取一项方法兼用，其节水成效都将是显著的。“坚持开发与节约并举，把节约放在首位”，不仅能够取得显著的经济效益，而且能在必然程度上减缓城市用水的供需矛盾，解决顶峰期缺水的问题，还能减少污水排放量，爱惜环境，取得良好的社会效益和环境效益。

第八章物业治理一、物业治理打算物业治理是房地产开发经营中极为重要的服务性工作，是房地产开发建设进程的延续与深化，它直接关系到整个项目的开发可否顺利实施和房地产开发商的信用。项目建设单位拟组建高素养的物业治理公司，通过引进国内外选进的物业治理体会，配备服务态度好、技术水平高、训练有素的物业治理人员来弄好小区的物业治理，为入住小区的业主提供良好的服务。物业治理公司将对前期介入、物业治理验收、入住治理、装修治理及日常治理制订一系列的物业治理细则，使住户真正“买得趁心、住得安心、用得安心”。二、机构设置物业治理公司领导不设副领导，副领导下设保安部、水电维修、衡宇维修、环境保护、财务部、办公室等外个部门，从而保证物业治理安全周到、维修保护及时到位，充分保证小区的安静、安全、文明、卫生、舒适、方便。物业治理公司的机构设置详见下图。经理副经理经理副经理副经理财务部办公室保安部水电维修房屋维修综合管理环境保护第九章项目招投标与实施进度一、项目招投标招标投标治理是每一个建设项目都应遵循的大体准则，依照《中华人民共和国招投标法》、国家进展打算委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》和《湖南省实施<中华人民共和国招标投标法>方法》的有关要求，项目将严格依照有关程序进行招标和工程监理。二、实施进度打算本项目分前期决策、计划设计、工程施工、完工验收与交付四个时期，其中贯穿销售预备与销售工作。2011年1月正式开始工程建设，在各项工作开展顺利的前提下，打算项目建设工期为48个月。项目实施进度安排如下：1．2011年6月底完成施工前期预备工作，包括项目可研、报批等工作。2．．2011年7月--2012年6月完成1#-6#主体工程施工，包括建筑外装饰、室内装饰及安装工程。3．2012年7月--2013年6月完成7#-14#主体工程施工，包括建筑外装饰、室内装饰及安装工程。4、2013年12月底完成所有户外工程、配套设施等，全数扫尾交付利用。4．2014年12月全数销售完毕。第十章组织治理机构和职工人数的确信执行董事总经理销售招商部工程技术部执行董事总经理销售招商部工程技术部计划财务部综合管理部办公室二、职工人数的确信董事长：1人（经济师）总领导：1人（经济师）副总领导：1人（经济师）销售招商部：主管1人（经济师）职员4人工程技术部：主管1人职员4人（含高级工程师1人；工程师2人）打算财务部：主管1人职员2人（会计师）综合治理部：主管1人职员3人总职工人数为20人第十一章投资估算一、编制说明本项目为怡中豪苑建设工程。其工程大体建设投资估算采纳指标法及有关规定和现行的大体建设费用定额进行编制。1．内容包括：①项目前期费用（土地本钱）②建设工程费用③费用部份④大体预备费⑤建设期贷款利息本项目建设期及营运期定为四年，贷款资金8000万元一次到位。利息%（年息），不计复利。建设期利息计算如下：8000×%×3年=（万元）二、总投资估算表表二总投资估算表序号项目投资金额（万元）备注1土地费用1375合亩2项目前期费1553其中：勘探、设计费336建筑面积单价25元/㎡三通一平费202建筑面积单价15元/㎡报建费942建筑面积单价70元/㎡监理费40建筑面积单价3元/㎡其他333工程建设费16577见项目建设工程投资估算表4销售费用742销售收入×%5管理费用202建筑面积单价15元/㎡6财务费用1825%（年息）7不可预见费514项目开发成本×3%8土地增值税572按住它收入的%,商铺收入的3%合计23360第十二章项目财务预测数据一、资金筹措及投资利用打算1．资金筹措本项目资金来源有二个渠道：（1）自筹资金：15360万元；（2）银行贷款：8000万元；总投资为23360万元。2．投资利用打算23360表三序号项目金额（万元）备注资金来源233601自筹资金15360非企业负债2银行借款8000资金运用233601土地费13752项目前期费15533工程建设费165774销售费用7425管理费用2026财务费用18257不可预见费5148其它572二、项目的计算期1．项目的计算期依照项目实施进度打算，本项目建设期为3年；依照项目特点，营运期定为1年，项目的计算期确信为4年。三、经营及销售税金1．经营收入（1）住宅销售：据市场调查，目前隆回县小高层住宅均在2900-3500元。经综合分析考虑到项目区位优势及同区位项目比较。咱们把本项目12层及14层住宅每平方米均价定为2900元,小高层17层住宅每平方米均价定为3000元住宅销售收入：28106+7981=36087万元表四怡中豪苑项目销售收入测算明细表栋号地下车位（个）销售金额（万元）地下车库（个）销售金额（万元）总建筑面积(M2)其中:地下面积(M2)其中:商品房面积(M2)单价（元）销售金额（万元）总销售金额（万元）154077010215780943530002831294121411212120104959929503300028513083310807701093015809350300028052955410807701091015609350300028052955510807701093015809350300028052955697277010110760935030002805294779727701012076093603000280829508972770100807609320300027962938997277010120770935030002805294710864770100907709320300027962930小计9374475750104000103129368828106296001197277084207207700290022332375129727707360760660029001914205613972770738076066202900192020621497277073607606600290019142056小计3628828280305203000275201160079818549合计1291032103103013452013312121208116003608738149（3）地下车位及地下车库销售收入据市场调查，目前该地段地下车位在90000元以上及地下车库售价在110000元以上。小区内地下车位共计129个。地下车库共计103个，咱们把本项目地下车位售价定为每一个80000元，地下车库售价定为每一个100000元。地下车位销售收入：129×8=1032万元地下车库销售收入：103×10=1030万元销售收入共计：38149万元（详见表四）2．销售税金及附加此项目按国家规定的税收政策计取。营业税税率为5%城乡保护建设费税率5%教育费附加费税率%(详见下表)表五销售税金及附加单位:万元序号项目建设期营运期12-34经营收入381491住宅360872商铺03车位/车库2062经营税金及附加20891营业税19072城乡维护建设税953教育附加86四、经营本钱费用估算1．经营本钱①营销售费用。②治理费用。③土地增值税按销售收入的%计取。2．人工资及福利费职工收入按高于湖南省隆回县年平均收入水平，确信为24000元/每一年，设定人员编制20人。福利费按工资总额14%计取即：24000×20×=55万元3．折旧费由于本项目建筑全数销售，故不计取折旧费。4．其他费用按总收入的%计取。详见下表。表六经营本钱费用估算表单位:万元序号项目建设期营运期12-341经营成本1224营销费用742管理费用202房产税2802工资及福利553摊销费4财务费用1825长期借款利息18255其他费用572经营成本合计3676五、利润及利润分派1．所得税按利润总额25%计取2.税后利润部份作为应付利润分派给项目投资主体。（详见下表）表七损益表单位:万元序号项目建设期营运期合计12-341经营收入38149381492经营税金及附加208920893经营成本367636764建设成本19684196845利润总额12700127006补以前年度亏损07所得税317531758税后利润952595259可供分配利润95259525六、借款还本付息估算1．建设期借款利息积存到经营期，按年实际利率每一年计息一次（实际年利率%）。表八借款还本付息表单位:万元序号项目建设期营运期1234借款偿还1年初借款累计8000800080002本年借款增加80003本年应计利息4本年还本80005本年付息6年末借款累计800080000还款资金来源1可供分配利润还本资金合计1偿还本息2还款后余额0800080000表九现金流量表单位:万元序号项目建设期营运期12341现金流入0038149经营收入38149回收固定资产余值回收流动资金2现金流出7028750975096578固定资产投资经营成本7028750975091314经营税金及附加2089所得税31753净现金流量-7028-7509-7509315724累计净现金流量-7028-14537-2204695255折现系数（I=10%）6折现净现金流量-6325-6082-5474207147累计折现现金流量-6325-12408-178822832第十三章项目财务评判一、财务的盈利分析1．项目全数投资现金流量表见表九，依照表九计算有关财务指标。（1）财务净现值FNPV=∑（CI-CO）t（1+10%）-t=2832万元>0（2）静态投资回收期Pt=（4-1）+|-7509|÷31572=（年）（3）动态投资回收期Pt’=（4-1）+|-17882|÷20714=（年）依照以上计算成能够看出，项目财务内部收益率远远大于行业基准收益率Ic=10%；项目财务净现值为2832万元，大于零。表明该项目从全数投资角度盈利能力已知足了行业最低要求，在财务上能够考虑同意。另外，项目的静态、动态投资回收期别离为年和年，均小于行业基准回收期5年。表明项目投资完全能在规按时刻收回。2．由项目损益表和项目投资估算表，可计算以下指标：投资利润率=年平均利润总额÷项目总投资×100%=12700÷23360×100%=%投资利税率=年平均利税总额÷项目总投资×100%=（12700+2089）÷23360×100%=%资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100%=12700÷15360×100%=%本项目投资