“东方夏威夷”水景别墅项目可行性实施报告

“东方夏威夷”水景别墅项目开发经营总公司的子公司之一，是为开发“东方夏威夷”水景别墅而成立的法人公司。XX鑫昌房地产开发经营总公司系1993年注册XX浦东新区的全民所有制企业，具备贰级房地产开发企业资质，注册资金人民币贰仟捌佰万元，法定代表人皆为XX先生，主要从事房地产的开发、建设、物业管理（详见附件8、9、10公司营业执照与房地产开发企业资质建设单位工程项目名称建设地点“东方夏威夷”水景别墅地处某区巷镇千步村（原某县设中的沪青平高速公路，以50米绿化带边缘为界，西抵淡水养殖场西边界，东至24米规划道路边界（南面50米绿化图幅号为Ⅲ49-52/109-112、Ⅲ53-56/1“东方夏威夷”水景别墅总建筑面积约14万平方米，其数约387户，小区的综合容积率0.3，绿化率40.1%，水面建造公用泊车位。预计该小区最大用电负荷6000KVA，规划最高日用水量约880吨，最高日排水量约790吨，燃气先规划采用煤气或液化气供应，规划最高日用量约2640立方米，直线880对，主要建筑指标详见表1-1。本项目主要建筑指标建筑指标米米米46.7建筑指标米米米46.7用地面积别墅建筑面积2.米米米米米%%%%64.3%40.1%24.2%14.5%米米米%%%%64.3%40.1%24.2%14.5%联体别墅建筑面积3345综合容积率综合绿化率水面覆盖率集中绿地率基地现状与动拆迁项目基地面积约46.7公顷，淡水养殖场“田”块状水塘与淀浦河延伸支河的水面面积约占基地的80%，水塘河底深1.2米（淤泥深度约0.5米淤泥底至室外地坪标高约为2.7米，基地主要通道干线两旁种植的杉树高大挺拔，成排仓库用房的拆迁，约2000余平方米建筑，由原土地使用方根据双方土地转让协议（详见附件12）约定负责场区人员、房舍设备等全部的清理、退场工作；由开发商负责场土方平建设期与销售计划项目计划按三期滚动开发，总建设期4.5年（含前期工投资估算与资金筹措经估算，本项目建设总投资50771万元，其中建安工程万元，销售成本1913万元。维修基金1275万元，银行贷款利息110万元。资金筹措方式：出资方投入10000万元（含XX元龙企业发展XX等与XX某区淡水养殖场签订的土地转让某县土地管理局颁发的青国用（92）字第582号国有土地使某区计划委员会批复的青计投（2001）第227号《关于开发XX市某区规划管理局核发的青规书（2001）第0033号《关XX市某区规划管理局颁发的沪青规书（2001）0033号《XXXX市某区规划管理局核批的《规划编制要求XX市城科规划设计事务所设计的某“东方夏威夷”水景别墅XX市某区规划管理委员会办公室核批的青规委办（2001）第003号《关于东方夏威夷水景别墅区（暂定名）修建性详细XX市某区规划管理局召集各相关部门协议的《某“东方夏威夷”水景别墅区详细规划中间成果评审会议纪要》；经测算，本项目的基准收益率按Ic=12%计，全部投资部第二章项目建设的必要性2.1项目提出的背景项目所处地理位置具有城郊结合、闹中取静、水陆空交通便捷，附近居住小区布点疏密适中，邻近虹桥开发区入驻的外国公司、闵行区的高科技工业园区等高级白领、商务人员的不断引入……等地利优势，为拓展中高品位的别墅建设需求创造了良好前提。加之项目地块具有天然水资源与树木资源，可供小区充分吸收、利用，为塑造优美、独特的水景特色的智能化别墅区开发创造了优越的条件。由此，项目地块具有较大的升值潜力，也有较好开发价值。目前，该项目的建设项目选址意见书批准文件、详细规划方案批准文件、配套的征询书面意见等申报可行研究报告2.2建设的必要性2.2.1项目建设符合地区发展规划某区位于XX西南方，地处江、浙、沪三省市交界处，东与XX闵行为邻，南同松江区、金山区和省嘉善县接壤，西与省吴江市、XX市毗邻，并沿吴淞江同嘉定区相望，区域面积约677.8平方公里，人口约45.6万。某区是XX文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，早在几千年前就创造了灿是江南一带的富蔗之地，生态环境优良，尤其是风景名胜淀山湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风火绮丽，是XX著名的旅游度假区。根据十五规划发展战略，某区将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的XX西大门和美丽后花园，依据某区“十五”总体规划要求中“构筑以人为本，风格迥异的特色居住区”的指导思想，在该地块建造一批具有各种建筑风格，适应各类消费层次的中、高档别墅，既符合地区发展规划的要求，同时也满足了房地产消费市场对房产品位逐项目基地选址优势项目基地系原某区淡水养殖场地，丰富的自然水资源与树木资源以与基地东西临界的养殖场界河为别墅住宅建设的特色、品位创造了先决设计条件。项目基地北靠通航的淀其南邻佘山国家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、空交通便捷与周边旅游地环境优美之项目建设满足房地产市场的消费需求随着房产品档次、品位的不断提升，人们对住宅的环境要求开始有了新的认识，对住宅小区的环境在生态、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生态环境的考虑。“东方夏威夷”水景别墅小区的开发与设计正是迎合、满足人们对现代住宅的这种愿望，小区凭借原地块中不可多得的天然资源——河流与杉树林，营造清水、蓝天、绿地的“生态健康住宅”。同时，整个小区的别墅在规划上临水而建、依水造景，以形成光影流动，一色的美景，小区的杉树林为业主营造返朴归真、原汁源味的生态环境。随着心理、精神折旧也在加速，住宅档位的适度超前，是延长房产品生命周期的有效手段。“东方夏威夷”水景别墅小区的设计定位，正是贯穿了这一理念。项目建设的必要性在XX这一国际大都市有计划的开发营造一批高品位的别墅，既顺应国家宏观经济政策的导向，同时也能带动地区本项目建筑符合某县规划要求，对合理调整土地使用结构有良好的作用，开发商可带来经济效益和社会效益双赢业绩。因此，本项目的建设是必要的。3.1.1XX房地产市场的总体状况在持续推行二、三级市场联动、停止实物福利分房和住房货币化分配等一系列政策带动下，在去年竣工和销售大幅度增加的基础上，本市房地产继续保持供销两旺价增量增的局相当长时间里，本市房价上扬区域主要表现为浦东新区、西南区域，随着市政建设的迅猛发展，规划设计的全面提高与房改政策的逐步到位，进行住宅投资已成为本市居XX要消费倾向。在此情况下，近期XX住宅房价的上升区域在本市东、南、西、北、中全面开花，新开楼盘普遍攀升。在2001年，XX房地产市场呈现近年少有的良性运行态势，在国家政策引导作用日趋明显的带动下，市场供求予盾趋缓，需求主体的住房消费观念日趋理性，房地产开发理念和注重居住质量的新世纪住房建设正在向更高的层面展开。种种因素致使房产成交量迅速上升，开发量与成交量首次出现持平，房价稳中见升。房地产开发投资快速回升，市场交易量保持了强劲的攀升势头，批准预售面积与实际预售面积0年年末则为1:0.96，2001年房地产市场更是火旺。货币购对房地产开发的支持性政策等对房地产市场保持供求两旺底、2000年初见底以后，呈现稳步盘升态势，根据中国的房地产发展轨迹和国家的宏观经济发展方向，有理由相信，随着本市房地产运作的不断深化，XX的房地产业将进入一个新XX别墅销售市场的供求关系与竞争分析有关部门曾作过专门的市场调查，对水景住宅能接受并认为有发展前景的占68%，而建造的水景中的别墅其升值空间将更加广阔。从1992年起至今开发建造的别墅楼盘大约用或正在建造的总量约700万平方米，其中约有40～50%的人购买的是价位相对较低的联体别墅房。很久以来，别墅对于人们来说都是可望而不可与的。但随着经济的不断发展，别墅不再是海市蜃楼，它已成了人们争相关注的一个热点。有资料表明，2000年第一至第三季度商品房预、销售面积达1029.06万平方米和1054.67万平方米，而别墅的销售量占到其中的15%左右，并呈现继续上升1）对居住环境需要的分析在二十一世纪，环保已经是一个非常敏感的话题。郊区清新的空气，使人们远离都市的嘈杂和繁华，回归自然，亲近自然，并且随着社会的不断进步、城市格局的变化、交通的发展，郊区生活、市区上班将是城市发展的标志之一。2）从对购买能力分析经过二十几年的改革开放，一部分事业有成的人士已完成最初的资本积累，在考虑改善住房条件的时候，都会不约而同的选择别墅。除了首期付款后，其余都可以通过各种贷款来完成，一般来说，总价约在160～200万的一套别墅，对大多数成功人士均认为是可以接受的。以购买总价约在每月的还贷约在5500元人民币左右，具有这一承受能力的3）对需求人员结构分析某项市场调查表明，别墅房购买群体中，证券银行等金融从业人员占20%，是一个不容忽视的别墅房消费群体。而别墅的人群，已经从以前的公司老板、企业家慢慢的向社会的白领阶层、金融界人士、机关公务员等转变，他们收入稳定、年富力强，对自身的要求较高，随着WTO的到来，这部分的队伍将更加扩大，更多的外来人员（包括国、国外的）也将加入其中，也就是说有意购买别墅的人员队伍正在不断开发商建造别墅的单位成本比一般的商品房要高，但别墅建安工程的建设周期相对来说较高层、多层的商品房短。从2000年别墅的成交速度来看，人们对别墅的需求呈上升趋势，若从同一时间开始建造，别墅的收获期的到来比其他3.2某区房地产市场简述某区是XX文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，境地势平坦，河流纵横，物产富饶，是江南一带的富蔗之地。某区生态环境优良，尤其是风景名胜淀山湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风光绮丽，是XX著名的旅游度假区。离沪宁高速公路仅8公里，南邻佘山国家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、空交通便捷与周边旅游地环境优美之优势。商品住宅发展前景某区的商品房住宅建设近几年得到了迅速发展，且投资前景也较理想。尤其是沪青平公路两侧的别墅住宅通过该条交通枢纽网络得到规模发展，别墅建设无论从开发规模、住宅品位、公建配套等都是统筹规划，注重大环境与小环境的便捷的出入交通。同时各楼盘在大市场的影响下与自身的住宅品位格局，带来了旺销的良好势态，给开发商带来了丰厚根据十五规划发展战略，某区将建成与国际经济中心城五”总体规划要求中“构筑以人为本，风格迥异的特色居住区“的指导思想，在该地块建造一批具有各种建筑风格，适应各类消费层次的中、高档别墅，可满足房地产消费市场对房产品位逐步提升的需求。选取与本案地段相近的别墅作比较，根据各项目的地理位置、交通与周边环境、配套设施与装修标准，开发类型与销售状况等因素进行综合性的调查分析，详见附件1有关物业市场调查统计表。从相关物业的市场调查资料与结合本项目特点，可预知该项目有较好的开发前景。虽然该项目具备地理位置、土地价格、交通设施、地块水绿、拆迁量少等众多优势，但也要充分考虑其风险，如低容积率、高品位环境设计带来的高成本；项目规模较大，配套设施（如供气、污水排放）的实施难度与投资成本；市场需求的不可预见性等因素都会给项目带来不利风险；因此开发商的开发理念与经营管理模式、营销策略将是决定项目成该小区的定位建议以高档品位、中档价位和相对合理的物业管理费相结合，这样可以吸引更多的人士前来购买，在时间上抢得主动权，一气呵成地完成整个楼盘的销售。在保证开发商的基本利润的前提下，结合相近别墅楼盘的比价，较保守的估计各类型档次别墅的销售均价如下：高本项目的建设方案主要根据建设方提供的合法有效资初步设计图纸完成后再作相应的调整。4.1.1主要建筑技术指标基地面积467000平方米2、公建配套综合容积率综合绿化率64.3%其中：绿化率集中绿化率机动车泊位40.1%600只“东方夏威夷”水景别墅根据“以水为主”的设计理念，对现有水面进行规划调整，将基地划分为若干组团，分别布置在三座岛屿、一个半岛和若干岸线曲折的河湾上，组成五个居住组团，各组团景观类型、环境素质各不相同，并以不同容的公共活动场所作为组团中心。小区各组团之间通过两条主要道路联接，以拱桥和平桥的不同形式跨越水面，形成“一堤九桥”的景观，其中“一堤”是对现状的杉林荫道经过改造，设计成一条200米的步行长堤。小区主干道（车行）系统形成两个环，沟通五个组连接到每家每户。步行系统与支路系统结合，部分在中心绿地和部河道左右穿行，在小区中央设有观景的步行长堤。结合各组团中心和居住区的主要交通节点布置了区的活动中心和配套设施，在小区入口处结合入口广场布置部分商业、维修、餐饮等设施，在各组团部以娱乐、体育、家政服务等代理点为主，公共建筑总建筑面积约为8000平方米。在基地，以中央大水系、外围大绿化为景观构成。基地周围控制大面积的绿化和林带，其中沿淀浦河和建设中的沪青平高速公路间各控制50~100米的绿化带，沿东西两侧边界各控制20~50米绿化带。在大水面中央设计一座小岛，遍植绿色和水生植物，在居住区部，各组团结合住宅排列、围4.2建筑单体设计本项目建筑设计力求在基地围建设交通顺畅、环境优雅、居住舒适、设施完善的居住区。因此，单体设计在满足和局部的空间效果，建筑外墙做到气派和谐，并与整个居住充分挖掘，创造独特、高品位的21世纪时尚居住区。基础设计陆地域的回填夯实处理并用预制钢筋砼微型桩加固基础，采用现浇钢筋砼基础。上部结构设计采用砖混结构，7度抗震设计。4.3.3装饰设计公建和公用部分采用花岗岩或同质地砖楼地面，住宅为主要为彩钢或塑钢外门窗，钢板防盗分户门。根据可交付使用进行初装饰或根据业主需要以“菜单式”公建部分的装饰档次可考虑较高些。4.4给排水设计本项目给水取自某区巷镇自来水厂。市政管网直供，地面3层（含3层）以上采用市政管网—水用污废混排，室外采用雨污水分流。雨水在北部建雨水管网泵站排入界河；污水经二级生化处理后接入市政管线。区环状布置消防管网，并设适当室外消火栓。供电负荷估算本项目最大用电负荷约为6000KVA。供电系统公共部位与用户照明单独设计，公共照明单独计量。采用联合接地形式设置防雷系统，楼顶层设有防雷带。采用TT制接地形式。电气接地、保护接地、防雷接地4.6基本弱电设计区的通信和管理系统包括、电视、计算机网络、三表出户微机管理系统，每户配备两门端子，共需直线约880对，另设有线电视住宅每户设终端盒2只，与区域有线电视网联网。楼宇对讲系统各住宅楼底层安装防盗电子门，每户设对讲和出线盒两只，住户机具有与单元室外一机通话，开启单元入口大门电子门锁和与小区管理主机通话与报警功能。4.7煤气设计本项目供气近期采用煤气，每户安装一只6立方米/时表具，最高煤气用量为2640立方米/日，通过煤气管道输送到户。2003年后根据规划可采用“西气东输”方案的天然气供应。本项目给水取自某区巷镇自来水厂，项目规划用水量约排水系统，室采用污废混排，室外采用雨污水分流，污水经二级生化处理后接入市政管线。小区雨水在北部建雨水管网泵站排入界河。本项目最高煤气用量为2640立方米/日，由城市煤气管区的通信和管理系统包括、电视、计算机网络、三表出户微机管理系统，其中直线880对，另设宽带或光纤到户。土地转让协议中已明确拆迁事宜与责任，本项目规划围施工期环境保护减少建筑垃圾、粉尘飞扬，不影响周围居民和企业的正b)施工设备不产生超标废水、废气排放。c)严格按照XX市文明施工管理办法进行施工，并与时清d)基地围如有保护性的文物、树木等，应采取特殊措施使用期环境保护、拟采取以下措施泵房设备选型时注意选用低噪声设备，设备基础使用减震垫块，风机与水泵尽量采用软连接，噪声大的机房设置吸污废水、雨水的排放管道与构筑物严格按规定设计施工，保证污废水和汇流雨水的正常排放。建筑节能a)建筑设计充分采用自然光和自然通风，以降低单位建b)用电、用水、用燃气分户独立计量，并设自动抄表系统，与时、准确计费、收费。c)各种设备和公用照明均选用节能型产品。综合设计，降低平米消耗指标。第七章项目的经营管理7.1项目与其主体单位项目法人“东方夏威夷”水景别墅开发商（项目法人）为XX元龙人XX先生，注册资本金为人民币陆佰万元，系国合资，经司的子公司之一，是为开发“东方夏威夷”水景别墅而成立的法人公司。XX鑫昌房地产开发经营总公司系1993年注册XX浦东新区的全民所有制企业，具备贰级房地产开发企业资质，注册资金人民币贰仟捌佰万元，法定代表人皆为XX先生，主要从事房地产的开发、建设、物业管理（详见附件8、公司结构设置与业绩XX鑫昌房地产开发经营总公司，近五年多共先后创建了XX鑫昌物资贸易公司、XX鑫昌物业管理XX、XX元龙企业发展XX、桐乡鑫昌砖瓦厂、新昌大厦项目经理部等子公司与分支机构。在XX曾开发的总投资约贰亿人民币、建筑面积达11万平方米的黎明花园住宅小区（共有32幢住宅和一幢物房地产销售百强企业（详见附件10在省新昌县联建开发的总投资约壹亿人民币、建筑面积约2万平方米的新昌县标志性商住办公综合大楼正在建设之中。资金运作、材料供应、营销操作、行政管理、物业管理等业务功能齐全的规化管理体制，并拥有相应的高、中级专业管理人才，为开发建设与经营管理提供了可靠的保障。7.2项目的经营容和管理本项目作为商品房出售的别墅建筑面积为13.2万平方米（其中各别墅的房前绿化园地的售价已折合在别墅价格中本项目的公共建筑面积8000平方米与公建配套设施不出售，建成后作为公建配套、活动场所与物业管理用房（具体设计方案有商业性建筑房屋的可根据规定出售）。XX元龙企业发展XX对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资产的保值增值，实行全过程全7.3项目的物业管理本项目建成后，全部别墅作为销商品房出售，并根据业主的要求拟由总公司下属的XX鑫昌物业管理XX或采用市场择优选择管理水平高、社会声誉好的物业管理公司对小区进第八章建设实施进度安排8.1项目实施期间的各项工作根据国家的经济发展、XX房地产市场的发展、项目规模和客户的潜在需求增长以与本项目对资金的需求，本项目的工程的勘察设计、动拆迁与前期准备工作。一期工程于20028.2建设实施进度表（详见附件2）第九章投资估算与资金筹措9.1项目投资估算的围1）根据详细规划方案的建设容和围。2）项目建设用资金是由建设方通过自筹和银行贷款以与预售房产收入解决，本估算包括建设期利息。3）项目建成后除配套等不可销售部分外，别墅面积4）项目投资估算，不包括住宅室二次装饰费用。5）公建配套房屋的建筑装饰按可使用标准交付。9.2建设投资估算的计取1）建设投资根据建设单位提供资料与国家有关规定；3）近期本市相关工程竣工（结）决算的主要指标，并4）国家与XX市有关工程建设与其它建设费用的现行规5）土地开发费用包括土地出让金、征地税费、征地包干费、企事业单位和居民动迁费、征地劳动力安置费、企业6）各种增容费按国家有关文件规定标准计取，配套费依照规划平面图和近期市场价格估算而得；7）预备费按第一、二部分费用之和的5%计取。XX元龙企业发展限公司，出资方式为货币资金，资本金来源由出资方银行存款解决，出资方己承诺对本项目的资本金计划2002年4月向银行办理一年期抵押贷款5000万元。本项目建设期拟为54个月。预计2001年用款约2729第十章经济效益与社会效益评价10.1项目财务效益评价末全部售完，二期工程于2003年11月开始预售，计划于年年年年程程程项目投入成本即为项目总投资估算表中的总投资，其中项目的损益营业税金与附加，按销售收入的5.565%计取。动态财务指标财务部收益率静态投资回收期（含建设期）动态投资回收期（含建设期）不确定性分析4.15年70.25%本项目的销售盈亏平衡点按下式计算：销售盈亏平衡点=建设投资/（销售收入-销售费用-营业税）*100%=87.09%即当房产销售率达到87.09%时，相当于销售收入为对本项目而言，影响投资收益的风险因素主要有：建设投资、房产销售价格、银行贷款利率等。现选取建设投资、房产销售价格进行敏感性分析，见下表。建设投资建设投资-10%-5%净现值（NPV）-454-2381部收益率43.1%30.06%9.96%2）销售价格的影响价格变动价格变动-10%-5%净现值（NPV）-14284377部收益率5.72%27.04%上影响本项目的财务收益。本项目建设符合城市规划的总体要求，适应市府提出的“将城市建设的战略重点从市区转移到提高郊区城镇化水平，创造XX郊区的优美环境景观，在郊区试点建设若干特城市居民的住宅需求，会起到积极的推动作用。本项目建设总投资50771万元，其中建安工程费26002万元，其他建设费19210万元，不可预见费2261万元，销万元。全部投资部收益率为19.18%；静态投资回收期（含建设期）为4.15年；动态投资回收期（含建设期）为4