2013年11月15日六安高速·御景天地2014年营销推广方案

御景天地2014年营销推广方案2013.11.15营销公司p1、2013年项目工作总结p2、2014年项目工作任务p3、2014营销推广排布目录1.1、2013年营销活动总结1.2、周边竞品分析1.3、成交客户分析p1、2013年项目工作总结p11.1、2013年营销活动总结p1项目占地216亩，总建筑面积50万平米，由1栋11层小高层、2栋18层高层和19栋33层超高层围合而成，社区规划2500平米幼儿园、5000平米购物中心、30000平米商业街。建筑为Artdeco建筑风格，内部规划50000平米中央景观，8大组团中心景观、5大主题运动场、3大休闲景观广场等。自4月30日首期开盘以来，共推出1#，2#，3#,5#,6#,7#,9#共计1132套房源。前沿：项目简介关键词：项目体量大、首期房源多、推盘节奏快p11.11、2013年营销主要节点4.30，首期1#、2#开盘活动4.8，项目开工奠基仪式6.11，客户答谢会（新品推荐会+老带新说明）6.29，6#、7#楼开盘活动8月，样板房，景观示范区开放9月，5#楼加推10月，3#楼加推p1p11.11、营销活动执行公益线电影下乡，大奖派送爱心助考（送水送扇子活动阳光宝贝启动仪式阳光宝贝海选活动高速前行，一路有你（爱心助学）加油六安活动（加气卡、车贴）p1p11.11、营销活动执行蓄客线周边乡镇行销行销上海站活动国庆七天乐，欢乐嘉年华活动周边企业单位团购一期开盘电商春雷行动0元竟拍房源活动僭看房团活动汪峰演唱会售票点，微信抽门票逮狗腿大赛端午客户答谢会僭新品推介会高速合肥品鉴之旅p12013年度项目营销活动总结（1）1.12、高速御景天地项目开工盛典p1p12013年度项目营销活动总结（2）1.13、首期开盘前的宣讲拓客p1p12013年度项目营销活动总结（3）1.14、乡镇行销拓客的开展及乡镇分销点的设立p1p12013年度项目营销活动总结（4）1.15、乡镇行销拓客的开展及抽奖活动p12013年度项目营销活动总结（5）1.16、“高速助力，为六安加油”活动p12013年度项目营销活动总结（6）1.17、高速助学行动·关爱留守儿童p12013年度项目营销活动总结（7）1.18、组织“春雷行动”电商团购活动以网络报名费的形式开展意向客户小定认筹工作p12013年度项目营销活动总结（8）客户排队签到客户等候选房客户入场选房客户签约、交款1.19、4月30日首期开盘p11.110、高速-御景天地阳光宝贝才艺大赛2013年度项目营销活动总结（9）p11.111、高速-御景天地客户答谢会2013年度项目营销活动总结（10）p11.112、高速-御景天地

加推开盘2013年度项目营销活动总结（11）p11.113、高速-御景天地

逮狗腿大赛2013年度项目营销活动总结（12）p1关键词：阶段推广、针对投放截止目前，项目推广基本以乡镇墙体87块；乡镇龙门架广告6块；高炮广告位2个；项目围挡广告画面约4000平方；户外大牌6块。小众渠道作为项目推广的重要手段之一，因为其性价比，在项目前期推广中也占到了重要的比例。截止目前，项目累计投放乡镇农班车车身广告30辆；公交车身广告8辆；公交站台灯箱广告29块；市区及火车站、汽车站灯箱广告14块；网站通栏广告3个月；出租车led频广告1个月；电视台滚动字幕广告两周。2013年户外媒体资源整合推广p1关键词：来客分析、结果导向根据2013年成交客户的渠道分析来看，网络、短信及针对性的乡镇媒体资源所起到的效果比较明显。2013年媒体效果评估p11.2、周边竞品分析1.2、周边竞品分析p12013年度周边竞品项目格林童话项目名称格林童话地址胜利路与皋城路交叉口向北200米13年推售物业物业类型多层、高层

中辰格林童话一期已交付;二期88—109㎡现阶段正现房清盘中;三期86—115㎡新品，纯多层，准现房、VIP全城火爆预约中!楼栋多层14#、15#、16#，高层10#、11#总套数500套销售均价多层3500元/㎡，高层3400元/㎡物业剩余7#楼优惠政策多层按揭95折，一次性94折主力户型90-100㎡14年推售物业物业类型多层楼栋12#、17#、18#、19#、20#套数400套销售均价3500元/㎡推售面积86--115优势物业形态多，且价格便宜劣势地势较洼，交通不太方便2013年度周边竞品项目格林童话格林童话主力户型项目名称金利国际城地址皖西大道与和平路交叉口13年推售物业物业类型住宅、写字楼

金利国际城在售户型90—140㎡，折后均价3580元/㎡，一房配一车、送全房红外线碳晶地暖、绿色平板太阳能等优惠。52#楼金利财富大厦首付2万认筹中，45-90平米不等。46#楼94-150平米。现推出9折特惠，每周2套特价房。楼栋41#、42#、43#、44#、45#、46#总套数300套销售均价3900元/㎡物业剩余40套优惠政策一次性96折，按揭97折主力户型90-120㎡，130㎡大户型14年推售物业物业类型写字楼楼栋52#楼套数公寓+写字楼户型区间一房--两房销售均价4000左右推售面积45-90㎡优势一房配一车、送全房红外线碳晶地暖、绿色平板太阳能等优惠。劣势有回迁房，交通不便2013年度周边竞品项目金利国际城金利国际城主力户型2013年度周边竞品项目金利国际城项目名称紫荆庄园地址胜利路与皋城路交叉口13年推售物业物业类型多层、高层前城紫荆庄园现在推出：2780元/㎡特价房，房号是2#2401、2#2501、3#2402、3#2403；2980元/㎡特价房，房号2#302。一口价房2998元/㎡，房号7#1801、1404、1703、1402。紫荆庄园高层均价为3200元/㎡。楼栋二期1#、2#、3#、7#、8#，9#和13#,一期7#在售总套数650套销售均价高层3300左右，多层3600左右物业剩余380套优惠政策按揭98折一次性95折主力户型三房两厅100平米，三房两厅112.7平米14年推售物业物业类型多层、高层楼栋一期高层5#、6#套数300套左右户型区间——销售均价3500元推售面积100㎡左右优势销售价格较低劣势一期高层40年产权房，小区整体配套较差，物业管理混乱且种类较多2013年度周边竞品项目紫荆庄园紫荆庄园主力户型2013年度周边竞品项目紫荆庄园项目名称公园一品地址胜利路与皋城路交汇处向北200米13年推售物业物业类型高层公园壹品在售31#、32#、33#号楼93-113㎡，销售均价在3500元/平米。楼栋33#、35#、36#、37#、38#总套数380套销售均价3500元/㎡左右物业剩余100套左右优惠政策一次性97折，按揭99折主力户型102.6㎡三室两厅14年推售物业物业类型高层楼栋22#23#25#26#套数416户型区间93-113㎡销售均价3500元/㎡左右推售面积100㎡左右优势价格便宜，相对比较成熟劣势公交车站较远，交通不便2013年度周边竞品项目公园一品公园一品主力户型2013年度周边竞品项目公园一品项目名称公园悦府地址金安大道与凤凰路交叉口13年推售物业物业类型多层、高层二期13#、14#、15#观景美宅全面接受预约面积89-115平米楼栋1#、2#、3#、4#、6#、7#、8#总套数350套销售均价3500元/㎡左右物业剩余高层5-6套优惠政策一次性97折，按揭99折（开盘时预约减108元/㎡）主力户型98.6㎡三室两厅14年推售物业物业类型高层楼栋5#9#10#11#12#套数450套户型区间89-115㎡销售均价3600-3900优势位于金港农贸市场对面，靠近三十铺镇，汇文中学，智恒中学就在附近劣势开发商品牌不大，建筑质量没有保障，位于主干道里面，交通不便2013年度周边竞品项目公园悦府公园悦府主力户型2013年度周边竞品项目公园悦府1.2、周边竞品分析1.3、成交客户分析p12013年度月份签约套数签约面积（㎡）签约金额（万元）回款（万元）大定套数大定金额4月3268.8997.637.71544961.65月14813403.094754.63245814417.26月131278.0545982二季度合计16414950.035311.426602327925.627月717549.532797.161325232036.128月444676.581748.71557503508.299月376965.523911.211385451631.98三季度合计15219191.638457.0742661177176.3910月9610125.783749.62009752882.711月424299.621369.422232381588.29总合计4254554918887.491116746219573年度任务2286020190

完成年度目标所占比例（%）78.76%50.45%

1.31、2013年度本项目销售数据p11.32、2013年度本项目成交客户数据p11.33、2013年工作总结坚持六个不动摇坚持行销路线不动摇，坚持活动营销不动摇，坚持价格提升思路不动摇，坚持深入拓宽分销渠道不动摇，坚持营销线精细化管理不动摇，坚持销售政策灵活性不动摇！为完成全年任务做最后冲刺！截止目前，项目累计销售金额为18941.6万元，回款10144万元。距离全年销售任务仍有3919万元，距离全年回款任务仍有10046万元，在2013年的营销工作中，六安公司以行销为主线，结合线上广告投放与线下的暖场活动为辅线.p12.1、项目工作任务分解p2、2014项目工作任务分解p2御景天地全年营销目标任务实现交房金额：3.39万元

签约：

2亿回款：

2.34亿推售楼栋：10#、11#、12#、加推套数：528套推售面积：55967㎡2.1、2014年度项目目标数据交房任务：1#2#3#5#6#7#9#及1#底商，幼儿园交房p22.2、2014年度项目推盘楼栋数据楼栋号楼层单元数单元分户面积一二三四10号楼331111.02100.46100.46105.9311号楼331111.02100.46100.46105.9312号楼332111.02100.46100.46105.93p2期别楼栋号合同销售(万元)2013年2014年2015年2016年2017年合计一期小高层（11）1#楼

18,383,072

-

-

-

-

18,383,072S0#商业（1#楼底商）

20,001,467

20,001,467高层（18）2#楼

42,133,4781755561.6000

43,889,040高层（33）6#7#楼

71,393,235254975845099516.8

-0

101,990,336高层（33）5#楼

37,399,955555945288086476.8

-0

101,080,960高层（33）9#楼、高层（18）3#楼

26,350,80979052427.826350809.3

-0

131,754,046S2#、楼S3#楼(商业)

1,536,73176836569988752.8

11,525,484

7,683,656

38,418,280S1#楼（商业、目前为办公室）

-

0

-

24,921,000

24,921,000二期高层（33）12#楼

-2062010051550250

30,930,150

-

103,100,500高层（33）11#楼

-526912531614750

15,807,375

-

52,691,250高层（33）10#楼

-533938029366590

18,687,830

-

53,393,800幼儿园

11,375,000

-0

-

-

11,375,000合计

228,573,748

200,812,362

162,057,146

76,950,839

32,604,656

700,998,7512.3、2014年度项目任务分解-签约额度p2期别楼栋号销售回款2013年2014年2015年2016年2017年合计一期小高层（11）1#楼

16,544,764

1,838,3070

-

18,383,072S0#商业（1#楼底商）

10,000,734

10,000,734

20,001,467高层（18）2#楼

29,493,435

14,395,605

-

43,889,040高层（33）6#7#楼

42,835,941

48,649,39010505005

-0

101,990,336高层（33）5#楼

22,439,973

63,499,05915141928

0

101,080,960高层（33）9#楼、高层（18）3#楼

18,445,566

73,914,02039394460

-

131,754,046S2#、楼S3#楼(商业)

768,366

7,606,8197583768

10,342,969

12,116,35738,418,280S1#楼（商业、目前为办公室）

-

0

-

24,921,00024,921,000二期高层（33）12#楼

-

6,186,03052787456

44,127,014

103,100,500高层（33）11#楼

-

1,580,73828242510

22,868,003

52,691,250高层（33）10#楼

-

1,601,81426483325

25,308,661

53,393,800幼儿园

5,687,500

5,687,500

11,375,000合计

146,216,279

234,960,016

180,138,452

102,646,647

37,037,357

700,998,7512.4、2014年度项目任务分解-销售回款p2期别楼栋号交房金额（万元）2013年2014年2015年2016年2017年合计一期小高层（11）1#楼

17,463,918

919,154

18,383,072S0#商业（1#楼底商）

20,001,467

-

20,001,467高层（18）2#楼

39,500,136

4,388,904

43,889,040高层（33）6#7#楼

82,336,798

19,653,538

-

101,990,336高层（33）5#楼

81,642,081

19,438,879

-

101,080,960高层（33）9#楼、高层（18）3#楼

78,505,649

53,248,398

-

131,754,046S2#、楼S3#楼(商业)

8,375,185

7,583,768

10,342,969

12,116,35738,418,280S1#楼（商业、目前为办公室）

0

24,921,00024,921,000二期高层（33）12#楼

103,100,500

103,100,500高层（33）11#楼

52,691,250

52,691,250高层（33）10#楼

53,393,800

53,393,800幼儿园

11,375,000

-

11,375,000合计

-

339,200,234

105,232,641

219,528,519

37,037,357

700,998,7512.5、2014年度项目任务分解-交房金额p2为实现2014年交房利润，交房金额需达3.39亿元，交房面积需达8.77万平方米！1#楼及底商，2#楼去化率需100%，6#，7#楼需达95%，5#楼90%，3#，9#楼达80%，因此，2014年上半年，仍以去化剩余房源为主要目标！2.6、2014年度项目工作任务分解小结下半年10月预计推售的10#楼，11#，12#均达到预售条件，10月首推12#楼，依次是11月推出11#楼，12月推出10#楼.p32.7、2014年度项目任务分解-季度分解

签约金额回款金额交房金额一季度60007000

二季度50006500

三季度40005000

四季度5000499633920(2014年任务分解表)p23.1、营销目标难点3.2、2014营销推广排布

p3、2014营销推广排布p32.2、营销目标难点及确保措施

3.1、营销目标难点p3来人数量区位认同&3.11、2014年确保营销目标任务面临难点按照8:1高转化率计算完成目标至少需要1200组客户全年平均每日有效客户量5组东部新城区位板块相对孤立区位生活配套设施匮乏传统工业园区区位政策导向性不强p3距市中心约8公里直线距离，客户来访量匮乏，成交客户多为乡镇及刚需客户，乡镇类客户来访交通解决，及客户精准拓展是保障有效来人量的最佳方式，距离三十铺镇约2公里，市场客户认定为三十铺镇需控制节奏，有序释放价值，抢占有效传递渠道，频繁与客交流，充分体验项目品质扩大量：做大来人提升质：强化区位认同3.12、2014年确保营销目标任务面临问题p32.2、营销目标难点及确保措施

3.2、2014营销推广排布p33.21、2014年确保营销目标解决措施抢拓破备冲立p33.22、2014年确保营销目标解决措施抢1、2月份关键词：欢庆元旦、春节年度长假。宣传重点：元旦、春节前，结合返乡客回乡潮，节假日节点较多，抓住元旦、春节返乡，针对刚需、婚房及时主动出击。p33.22、2014年1、2月营销策略执行一览重大事件节假返乡置业潮销售动作车站巡展，持续至1月中旬释放信息：准现房/返乡置业特惠/东部核心区位/建筑品质/建筑材料/住宅面积区间活动安排节庆活动：1、元旦迎新年活动；2、元宵节暖场DIY活动客户渠道短信时间：节庆日发送问候性，针对项目准现及特惠信息一周发送两次（可适时增加）释放信息：案名/问候语言/节庆活动预告直投户外释放信息：返乡置业特惠/东部新城核心区位/建筑品质/建筑材料/住宅面积区间【+准现房】工业园区拓展时间：1月10日后密集举办形式：企业年会上插入宣讲部分释放信息：返乡置业特惠/东部新城核心区位/建筑品质/建筑材料/住宅面积区间【+准现房】媒体配合户外围挡：1月10日-15日更换，释放信息：东部新城核心区位/建筑品质/建筑材料/住宅面积区间【+准现房】租赁广告全部1月起更换，释放信息：返乡置业特惠/东部新城核心区位/建筑品质/建筑材料/住宅面积区间【+准现房】售楼处包装：春节节日氛围包装网络网站广告：返乡置业特惠/东部新城核心区位/建筑品质/建筑材料/住宅面积区间【+准现房】p33.23、2014年确保营销目标解决措施拓3、4月份关键词：“拓宽思路、强化行销”宣传重点：针对购买力强的乡镇地方领导及名望人士进行统一宣讲，营造“带头、口碑”营销，着重宣传本项目工程品质，迎合结合项目周边商业的正式出街，包装绿化商业示范展示区p33.23、2014年3、4月营销策略执行一览重大事件行销地方乡镇收入、名望高层销售动作针对购买力强的乡镇地方领导及名望人士进行统一宣讲新闻点：2014年六安东部新城重点经济圈建设研讨，围绕项目周边投资价值开展，活动安排第一周：对话六安东部城区重点经济圈建设研讨&城市对话系列活动；第二周—第五周：针对地方乡镇企事业领导经济类培训会客户渠道短信频次：每周1次释放信息：高速国企品牌品质/区域发展价值/特惠/配合各周活动告知信息/东部核心【+准现房】拓客1、乡镇地方领导及名望人士宣讲；2、周边企业客户宣讲；【+准现房】直投户外释放信息：东部新城核心区位/建筑品质/建筑材料/住宅面积区间【+准现房】定向夹报报广释放信息：皖西大道即将全幅通车/东部新城核心区位/建筑品质/建筑材料/住宅面积区间/外部价值/面积段/【+准现房】媒体配合网络1、网络广告：皖西大道即将全幅通车/住宅面积区间/外部价值/面积段/【+准现房】2、新闻：释放信息：2014年六安东部新城重点经济圈建设研讨，围绕项目周边投资价值开展3、论坛炒作：释放信息：皖西大道即将全幅通车/东部新城核心区位/建筑品质/建筑材料/住宅面积区间/外部价值/面积段/【+准现房】4、微博：国企品质、高速品牌价值输出；微博转发有奖活动电台交通台。释放信息：2014年六安东部新城重点经济圈建设研讨，围绕项目周边投资价值/建筑品质/建筑材料/住宅面积区间/外部价值/面积段/【+准现房】p33.24、2014年确保营销目标解决措施破5月份“五一小长假”宣传重点：结合第一季度的客户储备，在“五一劳动节”小长假进行集中爆破，5月份全面释放产品一期准现房、景观、商业即将全面开街信息p33.24、2014年5月营销策略执行一览重大事件五一长假置业小高潮销售动作8000万置业基金献礼全城活动安排黄金周活动；周末小暖场客户渠道短信频次：每周2次

释放信息：准现房/特惠全城/推出面积段/社区内部配套/皖西大道即将全幅通车/东部新城核心区位/建筑品质/建筑材料【+8000万置业基金】派单户外直投释放信息：准现房/特惠全城/推出面积段/社区内部配套/皖西大道即将全幅通车/东部新城核心区位/建筑品质/建筑材料【+8000万置业基金】媒体配合报纸1、硬广：5月2日（四大报铜板纸外包）释放信息：准现房/特惠全城/皖西大道即将全幅通车/推出面积段【+8000万置业基金】2、软文：准现房/特惠全城/推出面积段/社区内部配套/皖西大道即将全幅通车/东部新城核心区位/建筑品质/建筑材料【+8000万置业基金】网络1、网络广告：全媒体大整屏（或中心图文L/大旗帜），释放信息：准现房/特惠全城/推出面积段【+8000万置业基金】2、论坛炒作：释放信息：准现房/特惠全城/推出面积段/社区内部配套/皖西大道即将全幅通车/东部新城核心区位/建筑品质/建筑材料【+8000万置业基金】3、微博：释放信息：准现房/特惠全城/推出面积段【+8000万置业基金】电台交通台。释放信息：/特惠全城/推出面积段/社区内部配套/皖西大道即将全幅通车/东部新城核心区位/建筑品质/建筑材料【+8000万置业基金】【+准现房】p33.25、2014年确保营销目标解决措施备6、7、8月份6月高考季宣传重点：结合六月份人生大考——高考”；组织“莘莘学子”，“代子谢母”等教育活动，着重宣传本项目的一期准现房。7月、8月为储备期，期间天气较为炎热，销售以下乡拓客及周边企事业宣讲为主；活动主要围绕项目现场举办“台湾夜市、啤酒节、主题电玩”等活动！（注：7月23大暑、8月7日立秋）p33.25、2014年6、7、8月营销策略执行一览重大事件6月高考季销售动作特惠线下释放、销控部分楼栋单元/提升项目单价活动安排助力高考行、代子谢母、行销拓客企业乡镇宣讲、12#楼蓄客活动客户渠道短信频次：每周1次

释放信息：东部新城核心区位/推出面积段/社区内部配套/建筑材料/高速国企品牌品质/区域发展价值/特惠/配合各周活动告知信息【+一期实景现房】【+12#楼认筹】派单释放信息：东部新城核心区位/推出面积段/社区内部配套/配合各周活动告知信息【+现房实景】【+12#楼认筹】媒体配合网络1、网络广告：东部新城核心区位/推出面积段/社区内部配套/建筑材料/高速国企品牌品质/区域发展价值/特惠/配合各周活动告知信息【+一期实景现房】【+12#楼认筹】2、论坛炒作：释放信息：东部新城核心区位/推出面积段/社区内部配套/建筑材料/高速国企品牌品质/区域发展价值/特惠/配合各周活动告知信息【+一期实景现】电台交通台。释放信息：东部新城核心区位/推出面积段/社区内部配套/建筑材料/高速国企品牌品质/区域发展价值/特惠/配合各周活动告知信息【+一期实景现】p33.26、2014年确保营销目标解决措施冲9、10月份“银9金10”12#/11#楼栋加推宣传重点：同步去年销售经验，根据地方乡镇级别特性，9月蓄力储客，在十一黄金周进行重点引爆，结合中秋十一双节返乡置业小高潮，景观准现房，开通实景看房通道，带领客户实地参观促进成交。p33.26、2014年9、10月营销策略执行一览重大事件十一黄金周紧抓返乡置业节点二期发力加推销售动作签约/热销/一期房源持续去化、11#、12#楼加推活动安排十一黄金周活动，、12#，11#楼蓄客加推信息全城公开，2014年首期加推开盘，新老客户答谢会筹办客户渠道短信频次：每周2次

释放信息：东部新城核心区位/推出面积段/社区内部配套/建筑材料/高速国企品牌品质/区域发展价值/特惠/配合各周活动告知信息【+一期实景现房】【+11#12#楼加推】派单释放信息准现房信息释放/推出面积段/社区内部配套/建筑材料/高速国企品牌品质/区域发展价值/特惠/配合各周活动告知信息/东部核心【+一期实景现房】【+11#12#楼加推】媒体配合报纸户外1、硬广：准现房信息释放/推出面积段/社区内部配套/建筑材料/高速国企品牌品质/区域发展价值/特惠/配合各周活动告知信息/东部核心【+一期实景现房】【+11#12#楼加推】2、软文：实体样板间开放/现房/热销/推出面积段/高速国企品牌品质/区域发展价值/特惠/配合各周活动告知信息【+一期实景现房】【+11#12#楼加推】网络1、网络广告：全媒体大整屏（或中心图文L/大旗帜），释放信息：特惠全城/推出面积段【+一期实景现房】【+11#12#楼加推】2、微博：释放信息：实体样板间开放直播/时尚类信息/时政新闻/活动信息释放【+软文信息】户外交通