房地产估价师考试备考参考题库240题（含各题型）

(新版)房地产估价师考试备考参考题库240题(含各题型)

一、单选题

1.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米,报酬率为10%,

则该房地产30年收益权利的价格为()元/平方米。

A、2400

B、2405

C、2410

D、2415

答案：C

解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。V30=(V40/K40)XK30={[1-1/(1+1

0%)30]/[1-1/(1+10%)40]}X2500=2410(元/平方米)。

2.下列关于估价依据的表述中,正确的是0。

A、选取估价依据应具有针对性,主要是根据价值时点和估价对象来选取

B、估价机构不得制定严于估价标准的企业标准

C、《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最低的估价标准

D、不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同

答案：D

3.下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是()。

A、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育

B、建立房地产估价机构信用档案

C、拟定房地产行业相关政策法规(行业协会不是行政单位)

D、对会员的执业行为进行检查

答案：C

4.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人,包括房地产估价机构、

注册房地产估价师和估价委托人,其中()是估价主体。

A、估价报告的使用者

B、估价服务的需求者

C、估价委托人

D、房地产估价机构和注册房地产估价师

答案：D

5.根据通常的房地产估价途径,产生了三种基本的房地产估价方法,下列不属于

基本估价方法的是()。

A、假设开发法

B、比较法

C、收益法

D、成本法

答案：A

6.某综合楼的土地取得成本为1000万元,建设成本为800万元,管理费用为60

万元，投资利息为140万元,销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%

和2%,契税税率为4%,直接成本利润率为25%O该综合楼的价值为()万元。

A、2651.52

B、2667.75

C、2705.63

D、2771.49

答案：A

解析：V二土地取得成本+建设成本管理费用+投资利息+(销售税金及附加+其他销

售税费)+直接成本(即土地取得成本和建设成本)x直接成本利润率=1000+800+6

0+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)x25%

7.按照我国法律的规定,居住用地的最高使用年限为()年。

A、70

B、60

C、50

D、40

答案：A

8.经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件,下列选项中，属于“完全市场”

必须具体条件的是0。

A、商品质量参差不齐，方便实现商品筛选

B、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的

C、销售者需要实现总效用最大化

D、商品可以转让，且具有不可移动性

答案：B

9.某建筑物的有效年龄为10年预计可能再使用30年,残值率为4%,用直线法计

算该建筑物的成新率为()。

A、68%

B、74%

C、76%

D、82%

答案：C

解析：q=[1-(1-R)t/(t+n)]x100%=[1-(1-4%)x10/(10+30)]x100%=76%

10.一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是()。

A、专利权

B、专有技术

C、商标权

D、房地产

答案：D

11.运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时,在延迟销售情

况下,开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状

况。

A、价值时点

B、开发完成

C、未来延迟销售

D、销售完成

答案：C

12.下列不属于由卖方缴纳的税费的是()。

A、增值税

B、契税(买方缴纳)

C、教育费附加

D、土地增值税

答案：B

13.关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法,正确的是()。

A、确定价值时点在先，得出评估价值在后

B、得出评估价值在先，确定价值时点在后

C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行

D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

答案:A

14.一个估价项目中的价值类型,本质上是由()决定的。

A、估价委托人

B、估价师

C、估价目的

D、估价对象

答案：C

15.中国台湾地区《不动产估价师法》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际

从事估价业务达0年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。

A、1

B、2

C、3

D、4

答案：B

16.下列有关房地产变现的描述,错误的是()o

A、通用性越强,变现能力越强

B、独立使用性越差,变现能力越差

C、可以分割转让的房地产,变现能力较强

D、价值越大的房地产,变现能力越强(如:豪宅、别墅)

答案：D

17.运用假设开发法中的动态分析法估价时,无需做的是()。(可看ppt最后一道

的案例题)

A、估算后续开发经营期

B、估算后续开发的各项支出、收入

C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D、估算投资利息和开发利润

答案：D

18.在动态分析法中,对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测

()房地产市场状况下的价值。

A、未来开发完成之时的

B、购买待开发房地产时的

C、建设期间的某个时间

D、全部租售出去时的

答案：A

19.在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是()。

A、自然环境

B、人文环境

C、景观

D、施工环境

答案：D

20.政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中，不应作为补偿项目

的是()。

A、征用期间导致房屋毁损的价值损失

B、征用造成的家具、物资等动产搬迁费用

C、征用期间租赁经营损失

D、征用期间市场上类似房地产的增值差价

答案：D

21.假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时

间，即0。

A、价值时点

B、待开发项目开工之日

C、待开发项目取得土地使用权之日

D、该开发项目开始销售之日

答案：A

22.某建筑物的建筑面积为2000m2,占地面积为3000m2,现在重新获得该土地的

价格为800元/m2,建筑物重置价格为900元/m2,而市场上该类房地产正常交易价

格为1800元412。则该建筑物的成新率为()。

A、44%

B、50%

C、67%

D、86%

答案：C

解析：成新率q二建筑物现值V/建筑物的重置价格C=(1800x2000-800x3000)/(90

0x2000)=0.67

23.房地产是()三者的结合体。

A、实物、权益、区位

B、实物、区位、位置

C、实物、权益、权利

D、权益、位置、拥有者

答案：A

24.具有较完善的城市基础设施且场地平整,可以直接在其上进行房屋建设的土

地是()。

A、生地(农村没有基础设施的地)

B、毛地(城市还未拆迁的土地)

C、熟地

D、在建工程

答案：C

25.下列有关房地产专业与非专业估价的区别,表述错误的是0。

A、专业估价由专业机构和专业人员完成

B、专业估价提供专业意见

C、非专业估价具有公信力（专业具有公信力,承担法律责任,非专业估价不具公信

力）

D、专业估价承担法律责任

答案：C

26.在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描

述，属于0描述。

A、停车方便程度

B、交通收费情况

C、交通管制情况

D、停车位置情况

答案：A

27.下列有关房地产估价产生的误差,表述正确的是（）。

A、即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值

B、房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C、判断一个评估价值的误差大小或准确性,实际上是将它与真实价值进行比较

D、估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的

答案：A

28.某市区有一大型物资储备仓库,现根据城市规划和市场需求,拟改为超级市场。

需评估该仓库的公开市场价值最适宜采用（）进行估价。

A、比较法

B、成本法

C、假设开发法（题设相当于旧房地改成新房地）

D、长期趋势法

答案：C

29.财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押，但不

得超出其余额部分,此为房地产抵押对房地产估价需要中的()。

A、再次抵押估价

B、抵押期间估价

C、抵押房地产处置估价

D、续贷抵押估价

答案：A

30.王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为200

0元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为

()万元。

A、2000

B、5820

C、6000

D、6180

答案：D

解析：土地成本二土地取得成本x(1+契税)二楼面地价x容积率x面积x(1+契税)

=2000x3x10000x(1+3%)

31.某写字楼年净收益为420万元,未来三年内仍然维持该水平,预计三年后该写

字楼为现在价格的1.3倍,该房地产的报酬率为13%o该写字楼现在的价格为()

万兀O

A、992

B、3306

C、10014

D、12723

答案：C

解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V二未来三年的折现十三年之

后的折现二年净收益/报酬率X【17/（1+报酬率）未来n年】+未来若干年后的价

格/（1+报酬率）未来n年=420/13%X[1-1/（1+13%）3]+1.3V/（1+13%）3。计算得到:

V=10013.49（万元）。

32.建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值

时点时的建安工程费的方法称之为（）。

A、单位比较法

B、分部分项法

C、工料测量法

D、指数调整法

答案：A

33.假设开发法的理论依据是：）o

A、替代原理

B、最IWJ利用原理

C、预期原理

D、边际递减原理（所有的方法都没有这个原理）

答案：C

34.估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年建成5年后补办

了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到

期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法

计算建筑物折旧时,年折旧率为()。

A、2.00%

B、2.13%

C、2.22%

D、2.50%

答案：C

解析：年折旧率=(1-残值率)/建筑物经济寿命x100%=1/45x100%=2.22%特别注意

的是,经济寿命以土地使用期限为准,题干中已建成5年,可加在土地使用期限上。

35.下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是()。

A、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)

B、销售税费一般不计算利息

C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点

D、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房

地产以外财产的购置费等支出

答案：A

36.区位是房地产重要的组成部分,本质上是由于房地产具有。性。

A、体量庞大

B、价值量大

C、不可移动

D、权益特性

答案：C

37.后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，

而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内

均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的()。

A、期初

B、期中

C、期末

D、任意阶段

答案：B

38.由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度政策、

政局等变化的影响。这是由于房地产具有()的特性。

A、不可移动性

B、用途多样

C、相互影响

D、易受限制

答案：D

39.某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年,重置价格为800元/m2,

建筑物经济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为()万

兀。

A、10.2万元

B、11.0万元

Cv11.3万元

Dx11.5万元

答案：C

解析：V=C[1-(1-S)/Nxt]=800x200x[1-(1-2%)/40x12]=11.29(万元)

40.下列有关动态分析法和静态分析法,描述错误的是()。

A、动态分析法测算结果精确

B、静态分析法测算过程相对复杂(应该是简单)

C、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间

D、静态分析法测算结果比较粗略

答案：B

41.某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2,买卖中涉及的税

费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价

格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%0若买卖双方又重新约定

买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价

格，则调整后买方应付给卖方的价格约为()元加2。

A、2139

B、2146

C、2651

D、2659

答案：D

解析：正常成交价格二卖方得到的实际价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2385

/（1-6.8%）=2559.01（元/m）买方实际付出的价格二正常成交价格X（1+应由买方

缴纳的税费比率）=2559.01X（1+3.9%）=2658.81（元/nr）。

42.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一

年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。

A、13

B、15

C、16

D、17

答案：C

解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限

为：A-（n-1）Xb=0,n=304-2+1=16（年）

43.某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当

于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于（）。

A、物质折旧（因为是属于材料受损）

B、功能折旧

G经济折旧

D、设备折旧

答案：A

44.（）是房地产最重要的一个特性,也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最

主要之处。

A、不可移动（汽车、手表这些都可以移动）

B、独一无二

C、寿命长久

D、难以变现

答案：A

45.房地产权利中，属于债权的是()。

A、地役权

B、建设用地使用权

G抵押权

D、租赁权

答案：D

46.比较法的理论依据是()。

A、规模经济原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、预期原理

答案：C

47.下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范瞎的是()o

A、房地产价值分配业务

B、房地产价值减损评估业务

C、房地产投资价值评估

D、相关经济损失评估业务

答案：C

48.某套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为132m2,应分摊的公共部

分建筑面积为9m2,按建筑面积计算的价格为3295元/m2,该套住宅按套内建筑面

积计算的价格为0元42。

A、3000

B、3277

G3500

D、3599

答案：C

论用哪个面积计算,房子总价都是一样的，住宅总面积/建筑面积二套内建筑面积十

公摊面积:145+9=154,房子总价二建筑面积单价x建筑面积二3295x154=507430,所

以按套内建筑面积计算的单价二房子总价/套内建筑面积二507430/145=3499.52

49.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元,银行为甲提供80万元贷

款担保。若甲实现再次抵押,通常情况下可以获得的再次抵押担保是()。

A、不超过100万元

B、不超过80万元

C、不超过20万元

D、在20~80万元

答案：C

50.某商务楼工程基础施工中,导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和

基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。经评估，该住宅楼

在未受损失状况下的市场价格为9000元412,平均每套住房的市场租金是3000

元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况,该住宅在不修

复情况下的价值减损额是()万元。

A、150

B、450

C、600

D、900

答案：C

解析：((9000-7800)x5000=600万元

51.已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元/m2;

若该房地产的收益期限为50年,报酬率为8%,则其价格最接近于()元/m2。

A、3816

B、3899

G4087

D、4000

答案：D

解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。根据下列公式,Vn=VNX{YN(1+YN)

N[(1+Yn)n-1])/(Yn(1+Yn)n[(1+YN)NT]),代入数据得出V50=4920X6%X(1+6%)

40X[(1+8%)50-1]/{8%X(1+8%)50X[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)

52.某宗房地产的收益期限为35年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变，

通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、1

7.21万元报酬率为9%。该宗房地产的价格为()万元。

A、159.56

B、168.75

C、169.39

D、277.70

答案：B

(1)先根据未来四年的冷收都求取不变的冷收融

15J1634155J721A1、

=+■k0Z1-rs70

求得A=15.97

AI

解析：(2)再求取35年冷收益的现(》.即房地产价格=豕*

53.处分共有的房地产,应当经占份额()以上的按份共有人或全体共同共有人同

意,除非共有人之间另有约定。

A、1/2

B、1/3

C、2/3

D、2/5

答案：C

54.高层建筑物地价分摊,属于0。

A、房地产咨询业务

B、房地产价值分配业务

C、房地产价值减损评估业务

D、相关经济损失评估业务

答案：B

55.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产价格评估机构出具虚假或者

有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评

估机构并处()的罚款。

A、1万元以上3万元以下

B、3万元以上5万元以下

C、5万元以上10万元以下

D、5万元以上20万元以下

答案：D

56.假设开发法最基本的公式是()。

A、房地产开发价值二开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润

B、待开发房地产价值二开发完成后的价值-相应的支出及利润

C、待开发房地产价值二开发完成后的价值-已完成工作的必要费用

D、待开发房地产价值二开发完成后的价值-开发成本

答案：A

57.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分,具体包括有形的实体、

实体的质量以及()。

A、相应配套的基础设施

B、土地的形状

C、组合完成的功能

D、立体空间

答案：C

58.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是0o

A、为证券发行提供参考依据的估价

B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价

C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D、为委托人确定要价提供参考依据的估价（属于咨询性的，因为没有第三方,ABC

都有第三方）

答案：D

59.某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年,至今都已使用10年，预计

该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元,运营费用为20万元,无风险

报酬率为3%,该类房地产平均要求的收益率是13%,该房地产相对于同类房地产

的系统风险的指标是0.5,该房地产的收益价格为（）万元。

A、1372.7

B、1309.9

C、953.9

D、900.6

答案：D

y」卜工阳（gMO（M）,Y：J1地口（1*）1）物.H4）

1MT

解析：WWIMI4，）•愉内力兀）

60.房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,

房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性

是（）。

A、不可移动

B、独一无二

C、相互影响

D、易受限制

答案：B

61.采用成本法估价时,关于投资利息的表述中,正确的是0。

A、投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费

B、从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润

C、投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和销

售税费

D、投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率

答案：D

62.从建筑物的狭义角度看,下列选项中符合建筑物定义的是0。

A、烟囱

B、水塔

C、桥梁

D、住宅

答案：D

63.因征收房地产,房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价,属于()业务。

A、房地产价值提升评估业务

B、房地产减损评估业务

C、相关经济损失评估业务(如因征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行

修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失)

D、房地产政策咨询业务

答案：C

64.某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米,容积率为2.5,城市规划要求该

区域房地产为金融商用为主。现在,某房地产开发商欲取得该处土地建造写字楼,

取得土地后将该写字楼建成需要1.5年,预计该写字楼在建成时可全部售出，售

出时的平均价格为4500元/平方米。动态分析该土地开发完成后的该写字楼现值

是（）万元。（折现率为10阶

A、2925.4

B、3375

C、1170.1

D、3712.5

答案：A

解析：

现值二售出的平均价格x面积x2.5/（1+折现率）的（取得土地建成后的年份）次方

65.某可比实例成交价格为100万美元,成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1,至

价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%,人民币兑美元的汇率为6.3:1.

对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A、630.0

B、650.0

C、661.5

D、682.5

答案：D

解析：市场状况调整后,就用成交时的汇率即可,所以成交价格的人民币=6.5x10

0=650万，价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨，所以650（1+5%）=682.5

66.除了城镇土地使用税和（）因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产

估价外,其他税种在一定程度上都需要房地产估价。

A、契税

B、财产税

C、不动产税

D、耕地占用税

答案：D

67.评估某套建筑面积为120m2的住宅在2014年9月底市场价值，收集了以下4

个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。

交易实例建筑面积（m?）用途价格（元/m?）成交日期区位交易情况

甲120居住120002014.9不同供正常交易

需圈

乙105居住180002014.9同一供正常交易

需圈

丙120办公150002014.8同一供正常交易

需圈

T115旅馆100002014.9同一供正常交易

需圈

A、甲

B、乙

C、丙

D、T

答案：B

68.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增

值的是()。

A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加

B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善

C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区

D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

答案：D

69.某宗房地产的报酬率为7%,收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2;

若报酬率为8%,收益年限为30年,则该房地产的市场价值为()元/m2。

A、4644

B、5192

C、5308

D、5500

答案：A

解析：不同年期的收益价值换算公式法:V『VNX{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1

+Yn)n[(1+YN)N-1]),代入数据得出V30=5500X7%X(1+7%)40X[(1+8%)30-1]/

{8%X(1+8%)30X[(1+7%)40-1]}=4644.40(元/m2)

70.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计

未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20%,年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在200

5年10月的价值最接近于()万元。

A、536

B、549

C、557

D、816

答案：A

(FISXKVT

商场未来正常年》收益为120x(1-20%)-50=46(万元)，运行年份=40-5=35(年)，

报酬率=5%(1+60%)=8%.

皿匚则该商场在2005年10月的价值=也

解析：

71.某宗房地产的收益期限为40年,通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、

18万元、23万元,以后稳定在每年25万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬

率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于0万元。

A、280

B、285

C、290

D、295

答案：A

解析：本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价

格:V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%X[1-1/(1+8%)37]/(1+8%)3=28

1.2670379(万元)o选项中最接近的一个为选项A,280万元。

72.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的()的“倒算法”。

A、比较法

B、收益法

C、成本法

D、长期趋势法

答案：C

73.某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%,余款在一

年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2,

假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/印2。

A、25930

B、32980

C、30980

D、29980

答案：A

解析：一年后支付的款项要折现到首付时点后,再与首付款相加，才能得出实际价

格。首期支付30%,房地产实际价格二首付款+一年后一次付清的款二30X30%+30义

70%/(1+6%)=28.811万元建筑面积单价二28.811/111.11=2593.018868元/平方米

74.下列房地产权利中，属于用益物权的是()。

A、租赁权

B、地役权

C、抵押权

D、所有权

答案：B

75.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼,开发完成后销售均价

为3000元/m2,已知取得土地时楼面地价为1000元/m2,建设成本和管理费用为1

200元/m2,建设成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,

销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年,年利率

为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。

A、7.90%

B、11.08%

C、11.83%

D、13.73%

答案：B

解析：一步一步计算:1.土地投资二建筑面积x楼面地价二10000x1000=1000万;2.

建设成本和管理成本二费用x建筑面积二1200x10000二1200万;3.投资利息二楼面地

价x【（1+年利率）的（开发期次方）7]（减去1代表计算利息）+建设成本和管理

费用x[（1+年利率）的（开发期的一半,表示均匀投入）7]=1000x1（1+10%）的1.

5次方-1]+1200x[（1+10%）的0.75次方-1]=242.61万;4.销售费用二3000x2%二

60万;5.销售税费二3000x2%=165万;5.销售利润二销售总额-土地投资-建设成本

和管理费-投资利息-销售费用-销售税费=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.

39（万元）；6.销售利润率=销售利润/销售价格二332.39/3000=11.08%

76.运用收益法估价的首要步骤是（）。

A、测算收益期或持有期

B、测算未来收益

C、确定报酬率或资本化率、收益乘数

D、选择具体估价方法（分有报酬资本法、直接资本法）（如果本题问报酬资本法的

首要步骤则选A）Ps:运用收益法估价步骤:DACB+计算收益价值

答案：D

77.某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,

余款半年后一次付清，假设年利率为8%,家电家具价值为5万元,现将该交易实例

作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为()元加2。

A、4387

B、4398

C、4500

D、4887

答案：B

解析：一步步来,1.先减去家具的价格二50-5二452类似住宅首付款二45x40%=18;

3.类似住宅半年后付清的余款二45x60%/(1+8%)的0.5次方=25.98(0.5次方是因

为有年利率且是半年付清的)：4.类似住宅的总价二18+25.98=43.9(万)，所以单价

=43.98/100=4398元

78.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中配套建设公共服务设施

的要求属于()方面的制约。

A、建筑技术

B、土地权利设置

C、相邻关系

D、土地使用管制

答案：D

79.假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括()。

A、重新改造后价值(应该拿A来减BCD,而不是扣除掉,否则为负数)

B、管理费用

C、销售费用

D、投资利息

答案：A

80.假设开发法用于房地产开发项目分析时,为房地产投资者提供的数值不包括

()0

A、测算待开发房地产的最低价格

B、测算房地产开发项目的预期利润

C、测算房地产开发中可能的最高费用

D、测算待开发房地产的最高价格

答案：A

81.下列有关房地产估价的称谓及定义,表述错误的是0。

A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同

B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价

C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价

D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价

答案：D

82.某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建筑物

自然寿命为45年,残值率为2.5%o经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10

年,建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。

该建筑物的经济寿命为()年。

A、29

B、39

C、40

D、45

答案：B

解析：折旧率相等,用直线法,V=C(1-dxt)二0【1-(1-5/取七】，丫二建筑物市场价格,

C二建筑物的总价=价格x建筑面积,S二残值率,t=价值时间该建筑物的有效年龄,N

二该建筑物的经济寿命

83.李某购买的商品房交付后,经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治

理空气污染的费用为5000元,并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租

金为3000元,运营费用占有效毛租金的15%o若月报酬率为0.5%,则室内空气质

量不符合国家标准给李某造成的损失为()元。

A、5000

B、12574

C、12650

D、13911

答案：B

解析：损失二治理污染的费用+租金净收入=5000+3000X(1-15%)/0.5%X[1-1/(1

+0,5)3]二12574元。

84.某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年，自价值时点至

建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率

为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地

产于价值时点的价值为()万元。

A、3752

B、3806

C、4128

D、4830

答案：A

解析：使用收益还原法,A要改成R

85.在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,

但该商场却不会有那么高的价值,这说明了()。

A、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整

B、应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整

C、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整

D、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整

答案：C

86.成本法中一般不计息的项目是()。

A、土地成本

B、销售费用

C、建设成本

D、销售税费

答案：D

87.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是()。

A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本

B、动态分析法中要进行现金流量预测

C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来,而是隐含在折现过程中(应

是单独显现出来,正好说反了)

D、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点

答案：C

88.建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为

Oo

A、经济寿命

B、自然寿命

C、实际年龄

D、有效年龄

答案：A

89.下列房地产权利中，属于担保物权的是()。

A、抵押权

B、自物权

C、地役权

D、土地承包经营权

答案：A

90.某房地产重新购建成本中,建安工程费为4000万元,专业费用为建安工程费

的10%,管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%,销售费用为重新购建成本

的4%,投资利息为240万,房地产开发成本利润率为20%,销售税费为重新购建成

本的6%,该房地产的重置价值为()万元。

A、6280

B、6365.92

C、6419.73

D、6817.14

答案：C

解析:V二建安工程费用+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+房地

产开发成本（即建安工程费用+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息）x利润

率=4000+4000x10%+4400x3%+4%V+240+6%V+（4000+4000x10%+4400x3%+4%V+240）x

20%=6419.73

91.在评估房地产的市场价值时错误的做法是0。

A、模拟房地产市场定价

B、模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

C、以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础

D、从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断（应该从一般的房地产投资者的

角度）

答案：D

92.下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中,错误的是（）。

A、未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产,还可能包括房地产以外的

动产、权利

B、开发完成后的价值对应的时间,不会是未来开发完成之前的某个时间（有三种

情况,第一种预售,是未来开发完成之间的某个时间;第二种正常销售,有可能是

开发完成;第三种延迟销售）

C、静态分析法中,开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点

的房地产市场状况下的价值

D、动态分析法中,对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测它

在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值

答案：B

93.下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求,描述不当的是0o

A、两者区位相近

B、两者用途相近(不能是相近，一定要相同)

C、两者权利性质相同

D、两者档次相当

答案：B

94.对假设开发法适用条件的表述最准确的是()。

A、新开发房地产项目

B、用于出售用途的房地产项目

C、具有投资开发或再开发潜力的房地产

D、用于投资或再开发的房地产

答案：C

95.需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条

件，这是房地产()方面的内容。

A、土地使用权状况

B、土地所有权状况

C、土地利用现状

D、土地使用管制

答案：D

96.在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是0。

A、统一税费负担

B、统一价格表示单位

C、统一币种和货币单位

D、统一面积内涵和计量单位

答案：A

97.在不同的地域,房地产也有不同的名称,我国香港地区,通常称房地产为()o

A、不动产

B、物业

C、楼盘

D、房屋

答案：B

98.某住宅的建筑面积为100m2,买卖合同约定成交价为2000C元/m2,价款分两期

支付,于成交日期支付100万元,余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已

知买方应缴纳的税费为3万元卖方应缴纳的税费为8万元,并在支付合同余款时

缴纳。若将该交易实例作为可比实例,年折现率为6%,则对其建立比较基础后的

总价为()万元。

A、201.89

B、186.79

C、191.51

Dv197.17

答案：C

解析：本题考查的是统一税费负担。由于交易税费均由卖方承担，合同约定成交

价就是买方实付金额，正常负担下的价格二买方实付金额-应由买方缴纳的税费，

另外,还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日

期时一次性付清的价格。正常成交价二[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(万

元)。

99.甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年,假定该两宗

房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010

年该两建筑物的年折旧额并加以比较,则0。

A、甲大于

B、甲小于乙

C、甲等于乙(直线法是最简单的一种测算折旧的办法,它假设在建筑物的经济寿

命期间每年的折旧额相等)

D、难以判断

答案：C

100.某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500元/m2,交易税费均由卖方负

担。已知该地区的房地产交易卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常

价格的3舟缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于()元/m2。

A、2427

B、2500

C、2575

D、2632

答案：A

解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的，所以用买方的公式,正常成交价

格二买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)二2500元/m2/(1-5%)=26

31.58元/m2。

101.某居住用地的使用权为70年,作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划

性质变更为商业用途,产权人出让该土地使用权并用于商业用途,已知商业用地

的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过()年。

A、70

B、30

C、40

D、60

答案：C

102.下列选项中，()不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

A、装饰装修改造

B、修建广场、公园、公共绿地

C、调整城市发展方向

D、改变城市格局

答案：A

103.收益法适用的条件是房地产的()。

A、收益能够量化

B、风险能够量化

C、收益或风险其中之一可以量化

D、收益和风险均能量化

答案：D

104.房地产市场不是一个全国性市场,更不是一个全球性市场,而是一个地区性

市场的根本原因是房地产的()特性。

Av独一无二

B、不可移动

C、流动性差

D、用途多样

答案：B

105.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格,直接取决于其()。

A、市场价值

B、花费的成本

C、效用

D、投资价值

答案：C

106.在英国和其他英联邦国家,法官使用的房地产估价误差范围是()，有时误差

范围放宽到±15%。

A、±5%

B、±10%

C、±15%

D、±25%

答案：B

107.某新建房地产的土地取得成本为200万元,建设成本和管理费用之和为500

万元,投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%,

成本利润率为15%,则该房地产的重新购建价格为（）万元。（课件有本题和上题的

区别）

A、939.56

B、947.80

C、952.51

D、986.84

答案：C

解析：V二土地取得成本+建设成本管理费用+投资利息+（销售税金及附加+其他销

售税费）+（土地取得成本+建设成本+投资利息+销售费用）x成本利润率=200+500

+50+（3%+6%）V+（200+500+50+3%V）x15%

108.下列各项中,一般不适用收益法估价的是0。

A、学校（学校是没有收益的）

B、写字楼

C、影剧院

D、游乐场

答案：A

109.某宗房地产的土地使用期限为50年,土地出让合同约定不可续期且到期无

偿收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产

正常情况下每年可获得净收益15万元,报酬率为7.5%,该房地产的收益价值为0

万兀。

A、188.92

B、194.62

C、196.25

D、198.18

答案：A

解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点,土地剩余使用年限为50

-10=40年,土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物,则建筑物剩

余收益期为40年,年净收益为10万元报酬率为7.5%,则:v=15/7.5%[1-1/(1+7,

5%)40次方】=188.916

110.一般情况下,运用假设开发法时,评估结果最大的估价前提是()。

A、业主自行开发前提(A>B>C)

B、自愿转让开发前提

C、被迫转让开发前提

D、持续经营前提

答案：A

111.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50

户，180人,据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前

3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定,A房地产开发公司应向B村支付的土

地补偿费金额最低为()万元,最高为()万元。

A、30,60

B、30,80

C、60,100(征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6~10

倍)

D、80,100

答案：C

112.某宗房地产的土地使用年限为50年,至今已使用8年,预计该宗房地产年有

效毛收入为80万元,运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利

率的40%,该房地产的收益价格为()万元。

A、368

B、552

C、561

D、920

答案：B

E答案解析

Y=6%(U40%)=84%,A=80x(1-40%)=48(万元)

“知一鬲严卜居］飞不&力评］・552《万元)

解析：

113.住宅通常是按照总层数来划分的，层数等于或者超过0层为高层住宅。

A、7

B、8

C、9

D、10

答案：D

114.有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中，错误的是（）o

A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时

安置费、停产停业损失评估（属于相关经济损失评估业务）（房地产价值减损评估

业务:因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错

误查封、异议登记不当、房地产分割等）

B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询

C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评

估

D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一

级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之间进行分配

答案：A

115.判断误差大小或者准确性实际中是将0进行比较。

A、评估价值与真实价值

B、评估价值与合格的估价师的重新估价结果

C、真实价值与合格的估价师的重新估价结果

D、真实价值与其他估价师的重新估价结果

答案：B

116.通常情况下,房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括0。

A、抵押价值评估

B、贷款项目评价

C、抵押率测算

D、为抵押权人提供风险提示

答案：D

117.重置成本的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现,重置成本

通常()重建成本。(重置成本技术好,成本就低)

A、低于

B、等于

C、高于

D、高于或等于

答案:A

118.房地产开发投资利润率的计算基数为0。

A、土地成本+建设成本

B、开发完成后的房地产价值

C、土地成本+建设成本+管理费用

D、土地成本+建设成本+管理费用+销售费用

答案：D

119.下面不属于造成功能折旧的因素是()。

A、建筑设计缺陷

B、人们消费观念的改变

C、建筑技术进步

D、环境污染(属于市场外部的)

答案：D

120.城市规划对建筑容积率的限制,属于房地产权益中的()。

A、房地产的各项权利

B、受到其他房地产权利限制的房地产权利

C、受房地产权利以外因素限制的房地产权利

D、房地产的额外利益或收益

答案：C

121.某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积120m2,单位建筑面积的重置价格

为800元/m2,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,按直线法折旧计算该建筑物的现

值是（）元。

A、76800

B、79104

C、80118

D、81562

答案：B

解析：分步计算,现值二总价值-折旧1.每年的折旧额D二Cxd=120x800x2.2%=2112

（元），C:建筑物总价,d二折旧率;2.折旧总额Et二Dxt=2112x8=16896（元），t二已使

用建筑物的年限;3.建筑物现值V二C-Et=120x80076896二79104（元）

122,形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置,使得不同房地产之间

有区位优劣差别是因为房地产具有（）特性。

A、不可移动

B、独一无二

C、流动性差

D、用途多样

答案：A

123.某可比实例的成交价格为24000元/m2,建筑面积100m2,首期付款120万元,

其余半年后支付80万元,1年后支付40万元。已知年利率为10%,则该可比实例

在成交日期一次性付清的价格为()元/m2。

A、22909.12

B、23264.06

C、23441.35

D、23086.69

答案:B

解析：该可比实例的实际价格=［首付+半年后支付/(1+年利率)0.5+一年后支付/

(1+年利率粉

124.根据《中华人民共和国刑法》，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、

法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件,情节严重的，处()年

以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。

A、3

B、5

C、7

D、10

答案：B

125.因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧,而引起的建筑物价值减

损，属于0。

A、自然折旧

B、物质折旧

C、功能折旧

D、经济折旧

答案：C

126.______运用假设开发法评估时,开发完成后的价值不适用（）求取。

A、比较法

B、成本法（否则表面上是假设开发法估价，实际是成本法）

C、收益法

D、长期趋势法

答案：B

127.房地产供给有限特性的本质是0。

A、土地总量有限

B、房地产的不可移动性

C、房地产的独一无二性

D、房地产的价值量大

答案：B

128.某套住宅建筑面积100m2,套内建筑面积为93m2,使用面积系数为0.8,每平

方米使用面积为10000元,则该住宅建筑面积下的价格为0元/m2。

A、8000

B、9300

C、9750

D、10000

答案：A

解析：使用面积系数二建筑面积/使用面积,所以使用面积n00m2X0.8=80m2,房子

总价二使用面积x价格二80x10000=800000,建筑面积下的价格二房子总价/建筑面

积二800000/100=8000

129.估价中应尽量采用多种估价方法,其主要原因是0。

A、估价对象适宜采用多种方法估价

B、各种估价方法都有一定的局限性

C、各种估价方法之间具有理论统一性

D、难以通过分析排除不适用的估价方法

答案：B

130.目前,建设用地使用权出让的方式不包括0。

A、招标

B、拍卖

C、挂牌和协议

D、自由买卖

答案：D

131.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在

Oo

A、期初

B、期末

C、期中

D、任一时刻

答案：B

132.根据《城市房地产管理办法》，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需

要,表述正确的是0。

A、采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最

低价

B、基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布,不受时

间的制约

C、房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报

成交价

D、房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋属于抵押财产

答案：A

133.新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法,因为新开发区在初期,土地

市场和房地产市场一般还未形成,土地收益也还没有。

A、比较法

B、成本法（主要针对新开发的）

Cv收益法

D、假设开发法

答案：B

134.在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取（）个可比实例。

A、/2

B、2~3

C、3~5

D、5~6

答案：C

135.下列有关房地产价值和价格,表述错误的是()。

A、价格是价值的外在表现

B、价值是物的真实所值

C、价格是价值波动的“中心”(应该是价值是价格的波动中心)

D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易

答案：C

136,关于房地产估价结果的说法,错误的是()。

A、估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见

B、注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见(不符

合独立的原则)

C、估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同

D、估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

答案：B

137,某宗房地产的收益期限为8年,未来第一年的有效毛收入为80万元,运营费

用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%,

该房地产的报酬率为6%0该房地产的收益价格为()万元。

A、183.78

B、257.55

C、873.19

D、1427.16

答案：B

解析：本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增

的有限年期的收益现值的公式。V=[l/(Y-gl)]X(1-[(1+gl)/(1+Y)]n)-[E/(Y-g

E)]X{1-[(1+gE)/(1+Y)]n}=[80/(6%-4%)]X(1-[(1+4%)/(1+6%)]8)-[45/(6%-

3%)]X{1-[(1+3%)/(1+6%)]8]=257.55(万元)

138.某宗房地产的收益期限为38年,通过预测得到其未来5年的净收益分别为2

0万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净

收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%o则该宗房地产的收益价

格为()万元。

A、267.35

B、287.86

C、298.84

D、300.86

答案：D

解析：本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式°V=20/1.1+22/1.1

2+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%X[1-1/(1+10%)33]X[1/(1+10%)3]=300.8

6(万元)

139.()是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A、物权

B、债权

C、租赁权

D、所有权

答案：A

140.某房地产在正常情况下,每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.

67%,报酬率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在价值

时点剩余的土地使用年限为40年,不可续期。则该宗房地产的收益价格为()万元。

A、180

B、196

C、200

D、300

答案:B

情累制I】本UU的是》收M年穆的公式,该耨.的冽燎为30<66.67%«20万

元，屿价格为V，20/10%x11/(U10%)40]«19558.»!TOP218.

141.下列有关中国内地房地产估价,表述错误的是()。

A、土地所有制在城乡之间不同

B、土地和房屋的所有制不同

C、行政管理不到位

D、房地产市场足够规范

答案：D

142.在房地产估价中,建筑物：)o

A、包括房屋和构筑物两大类

B、仅包括房屋,不包括构筑物

C、包括房屋、构筑物和土地

D、仅仅指房屋

答案：A

多选题

1.下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有()。

A、整体资产中的房地产

B、已灭失的房地产

C、未来状况下的房地产

D、“干净”的房地产(按权益分)

E、共有的房地产(按权益分)

答案：ABC

2.下列选项中,属于收益性房地产的有()。

A、农地

B、游乐场

C、写字楼

D、仓库

E、行政办公楼

答案:ABCD

解析：收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产,包括住

宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、

标准厂房、仓库、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产,

例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。

3.下列与房地产有关的税种中,属于具有普遍调节功能税种的有()。

A、企业所得税

B、个人所得税

C、印花税

D、增值税

E、契税

答案：ABCD

4.估价报告中合理且有依据地说明估价假设,其主要作用在于()。

A、体现估价师的专业胜任能力

B、反映估价师的职业道德

C、保护估价师和估价机构

D、保护估价报告使用人

E、规避估价风险

答案：CDE

5.下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有()。

A、征收的实质是强制收买

B、征用的实质是强制使用

C、征收是一种强制的临时使用房地产的行为

D、征用是所有权的改变，不返还

E、征收、征用都是无偿的，不给予补偿

答案：AB

6.比较法估价中,对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括0。

A、租赁权限制情况

B、交易税费负担转嫁情况

C、已抵押担保债权情况

D、地役权设立情况

E、利用方式限制情况

答案：ADCE

7.收集交易实例时应收集的交易实例信息包括0。

A、成交价格

B、议价时间

C、成交日期

D、交易方式

E、交易目的

答案：ACDE

8.房地产具有保值增值特性,真正的房地产自然增值是由于()引起的。

A、装饰装修改造

B、通货膨胀

C、需求增加

D、改进物业管理

E、周围环境改善

答案：CE

9.在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有()o

A、土地价值

B、电器设备价值

C、特许经营权

D、商誉

E、债权债务

答案：BCDE

10.下列各项中，属于其他相关定着物的有0。

A、假山

B、围墙

C、水池

D、戏台

E、树木解析;仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面,或与土地、建

筑物毗连者,如摆放在房屋内的家具、电器，停放在车库里的汽车,挂在墙上的画,

在地上临时搭建的帐篷、戏台等，不属于其他相关定着物

答案：ABCE

11.与非专业估价相比,专业估价的特点包括()。

A、是一种专业意见

B、估计价格或价值

C、实行有偿服务

D、承担法律责任

E、估价作业日期长

答案：ACD

12.房地产租赁包括0。

A、房屋租赁

B、土地租赁

C、土地使用权出租

D、动产租赁

E、不动产租赁

答案：ABC

13.房地产的特性包括()。

A、独一无二

B、需求有限(供给有限)

C、流动性好

D、相互影响

E、保值增值

答案：ADE

14.下列房地产权利中，属于物权的有()。

A、所有权

B、建设用地使用权

C、地役权

D、抵押权

E、租赁权

答案：ABCD

15.下列情况,属于成交价格偏离正常价格的交易有0o

A、对交易对象或市场行情缺乏了解的交易

B、被迫出售或被迫购买的交易

C、人为哄抬价格的交易

D、对交易对象有特殊偏好的交易

E、相邻房地产未合并的交易:应是合并）

答案：ABCD

16.下列关于收益法求取净收益的说法,正确的有（）。

A、净收益包括有形收益和无形收益

B、通常只有客观收益才能用于估价

C、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费（运