工程项目投资与融资（第2版）课件：养老地产投资机会

养老地产投资机会引言全球人口老龄化日趋严重的背景下,我国作为人口第一大国,养老问题成为一大社会难题。第七次全国人口普查公报（第五号）数据显示，60岁及以上人口为264018766人，占18.70%，其中65岁及以上人口为190635280人，占13.50%。我国老龄化问题引言从2010年第六次全国人口普查到2020年第七次全国人口普查的10年间，60岁及以上的老年人口占比升高了5.4个百分点，后一个10年明显超过前一个10年，这主要与20世纪50年代第一次出生高峰所形成的人口队列相继进入老年期紧密相关。未来，第二次出生高峰所形成的更大规模人口队列则会相继跨入老年期，使得中国的人口老龄化水平从最近几年短暂的相对缓速的演进状态扭转至增长的“快车道”。我国老龄化问题引言我国老龄化特征表现为：高龄化、空巢化与失能化。全国老龄工作委员办公室发布的第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查成果显示,全国近二成老人为失能或半失能状态,空巢老人的比例高达51.3%。另一方面,实行计划生育以来,我国家庭规模不断缩小,“4—2—1”家庭结构已成为我国社会的主流家庭结构,传统的依靠子女养老的方式在这样的家庭结构中难以为继。我国老龄化问题引言所以，眼下我国社会的老龄化趋势和家庭养老功能的弱化注定住房将成为养老的基础需求，未来养老方式的转变必将依托于养老地产的突破与发展。我国老龄化问题引言我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的1/5。到2050年，我国老年人口总量将达到4.87亿。中国老龄化社会的五大特点我国老年人口的绝对数量大随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。

高龄化趋势显著发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在5000美元至１万美元，目前平均达到2万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足1000美元。“未富先老”关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养4个老人和1个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重引言养老地产概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。同其他类型地产项目相比，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。住宅地产服务商业地产混合开发模式引言我国养老地产分布从分布情况看，目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、古镇开发模式 以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带避寒模式：三亚独特的模式。3.8.1政策分析改革开放以来，在党中央、国务院的领导下，我国老龄事业有了较快发展：1982年3月，经国务院批准，"老龄问题世界大会中国委员会"成立。同年10月，经国务院同意将"老龄问题世界大会中国委员会"名称改为"中国老龄问题全国委员会"。1994年12月，国家计委、民政部等部门联合制定了《中国老龄工作七年发展纲要（1994—2000年）》，是我国老龄事业发展进程中，第一个全面规划老龄工作和老龄事业发展的重要指导性文件。1995年2月19日经国务院总理李鹏批准，将“中国老龄问题全国委员会”更名为“中国老龄协会”，为国务院副部级事业单位，由民政部代管。1999年10月，党中央、国务院决定成立全国老龄工作委员会。2000年8月，党中央、国务院下发《关于加强老龄工作的决定》（中发〔2000〕13号），有力地推动了我国老龄事业的发展。3.8.1政策分析改革开放以来，在党中央、国务院的领导下，我国老龄事业有了较快发展：2001年7月，国务院印发《中国老龄事业发展“十五”计划纲要(2001—2005年)》(国发〔2001〕26号)；落实“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，把老龄事业推向全面发展的新阶段；2005年8月，经中央编委批准，中国老龄协会与全国老龄工作委员会办公室与实行合署办公。2006年2月，国务院同意并转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见》（国办发〔2006〕6号）；2010年5月，国务院印发《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号），鼓励民间资本参与发展社会福利事业。3.8.1政策分析年份政策2011国务院印发《中国老龄事业发展“十二五”规划》，从养老服务体系构建、养老金融机制、养老保险制度、养老地产、医疗养老等多方面指导养老产业的平稳有序发展。2012民政部结合当前养老服务发展实际，制定并印发《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》等重要文件，对民间资本进入养老老服务领域进行规范。2013国务院、民政部、商务部、财政部等部门发布《关于香港、澳门服务提供者在内地举办营利性养老机构和残疾人服务机构有关事项的通知》、《中央专项彩票公益金支持农村幸福院项目管理办法》、《养老机构设立许可办法》、《关于加快发展养老服务业的若干意见》等文件，鼓励各方资金支持养老产业发展，加快发展养老服务业，从服务规范管理入手，促进产业间合作。2014国务院、发改委、住建部、民政部等发布《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》、《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》、《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》、《关于推动养老服务产业发展的指导意见》等，充分发挥社会力量，规范养老产业市场，促进行业发展。2015国务院、国土资源部、财政部、民政部等发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》、《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《养老产业专项债券发行指引》、《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》、《关于进一步做好养老服务业发展有关工作的通知》、《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》等，以医养结合为重点，鼓励各类民间资本的参与养老产业建设。3.8.1政策分析年份政策2016发布《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》、《关于做好医养结合服务机构许可工作的通知》、《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》、《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》、《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》等多项指导性文件，对进一步扩大养老市场、进一步增加养老服务种类提出意见，指导落实各项具体建设。2017养老产业进入了发展的快车道。国务院、民政部等各部门发布《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》、《智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020年）》、《关于进一步激发社会领域投资活力的意见》、《关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》、《关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》、《养老服务标准体系建设指南》、《“十三五”健康老龄化规划重点任务分工的通知》、《关于加强农村留守老年人关爱服务工作的意见》等，进一步强调智慧养老、健康养老，同时加强对农村留守老人的关注。2018进入“十三五”，养老产业的发展步伐加快。《关于建立企业职工基本养老保险基金中央调剂制度的通知》、《〈“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划〉评估指标体系》、《乡村振兴战略规划（2018－2022年）》、《深度贫困地区特困人员供养服务设施（敬老院）建设改造行动计划》等指导性文件陆续发布，养老服务业“放管服”改革进一步深化、营商环境得到优化，养老服务业的创新活力得到进一步激发。2019发布《关于推进养老服务发展的意见》、《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》、《关于同意建立养老服务部际联席会议制度的函》等文件，进一步发展城乡养老服务体系。2020发布《关于建立健全养老服务综合监管制度促进养老服务高质量发展的意见》、《关于促进养老托育服务健康发展的意见》等文件，建立健全监管制度，打造创新包容的发展环境。3.8.1政策分析自2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》以来至2015年，养老政策逐步攀升至一个高峰；2016年至2018年，政策数量有所减少但仍然保持活跃状态，国务院发布了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，印发了《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，持续推进养老产业发展；2019年，国务院发布《关于推进养老服务发展的意见》进一步引导养老产业的发展，政策数量再次达到高峰，政策文本也逐渐开始聚焦到具体政策的落实上来；2020年，国务院办公厅发布《关于建立健全养老服务综合监管制度促进养老服务高质量发展的意见》，对养老相关产业的监督进一步落实细化。近年来政策趋势分析：3.8.1政策分析通过政策梳理，一方面可以看到政府更多地站在民生问题的角度解决养老问题，将养老作为改善民生的重点；另一方面也可以看到国务院近十年来积极出台养老相关政策，在宏观层面制定长期发展规划，非常重视养老产业的发展。此外，政策文本形式以意见和通知为主，主要为具有指导性或者引导性的规范性文件，这说明我国中央政府正着力推动和引导养老产业规范发展。但是，相关法律条例的空缺使得产业发展缺乏强有力的约束和保障，我国养老产业发展相关的法律体系亟待构建完善。政策梳理3.8.2市场分析房企、保险企业、外资、金融机构涉足养老地产：

老龄化社会催生的“银发经济”促使众多保险企业和房企纷纷掘金养老地产项目,通过跨界合作、资源共享的方式,创新养老地产运作模式。大量保险企业、房地产开发企业和外资企业纷纷举资布局我国养老地产。在前景日渐明朗的趋势下,行业资金规模将继续得到扩张,发展趋势乐观。养老社区上游下游医疗保险护理保险养老保险……老年医学护理服务老年科技产品……将寿险产业链拉长20—30年泰康人寿：在北京昌平小汤山温泉乡购置了2000亩地，斥资40亿元，拟建新型健康养老院“泰康之家”，预计2013年将建成。中国人寿：廊坊养老社区总投资达1000亿元合众人寿：与湖北武汉蔡甸区政府合作，计划兴建“合众人寿健康社区”，预计投资80亿元，首期动工面积约700至800亩。养老地产主体多元市场分析养老地产主体多元——房企项目房企养老地产项目万科自理型机构养老为主的CCRC(ContinuingCareRetirementCommunity,持续照料退休社区)模式:随园嘉树(活跃长者公寓)、随园护理院(家庭式长者康复护理中心)、随园之家(社区居家养老服务中心),三者共同形成养老产业生态闭环护理型机构养老为主:怡园光熙长者公寓社区型养老(嵌入式养老服务中心):上海智汇坊、万科幸福家远洋高端机构型养老:椿萱茂,失智照护特色绿城学院式社区养老:乌镇雅园机构型养老:颐养公寓保利复合型养老:保利·西塘越机构型养老:和熹会社区型养老:和熹会生活馆绿地社区型养老(嵌入式养老服务中心):和佑万家居家养老服务中心机构型养老:21城孝贤坊复星机构型养老:星堡中环养老社区社区型养老:蜂邻健康服务中心

CCRC养老社区:宁波星健兰庭3.8.2市场分析养老地产主体多元——险资项目保险企业养老地产项目泰康人寿泰康之家养老社区中国平安养老养生综合体合悦·江南合众人寿合众优年养老社区中国人寿阳澄湖养老社区太平人寿“梧桐之家”颐养社区3.8.2市场分析我国养老地产布局养老地产产品的类型可以简单地划分为复合型、机构型、社区型养老、特色主题养老；布局及业态规划的产品属性上划分,则可以再细分成各种不同的产品。养老项目类型还包括全龄社区、嵌入式服务中心、老年公寓、医养结合型养老、教养结合型养老、旅游养老等。以上养老地产项目是养老布局的不同形态,在养老地产开发中还存在将以上几种形态结合,打造多功能的产品项目。其中综合型社区基本囊括了养老服务的所有业态，是配备齐全的生活社区，而这也是现今众多房地产开发商及险资布局的方向，旨在营造一个养老生态闭环。3.8.2市场分析国内养老地产赢利模式长期持有租售结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营销售单纯销售目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：我国养老地产的运作与盈利模式3.8.23.8.2市场分析我国养老地产的运作与盈利模式——长期持有型1、押金制3、保单捆绑制式2、会员制押金制是指老年人先缴纳一笔押金,然后每月支付租金,押金最后返还。但这种模式会导致前期资金回笼少,容易面临资金链断裂的危险,因此需要保证前期有足够的现金。北京市首个“医养结合”试点养老机构——双井恭和苑正是采用的这种模式。恭和苑是北京率先推出“喘息服务”的养老院,服务针对自理、失能、失智老人。会员制一般是前期缴纳高额会费,这部分收入可以回收一部分的房屋建设成本;然后根据所住房型每年缴纳管理费,这部分则成为养老产业的主要收入。这种采取会员制的管理模式,可以出售长、短租会员卡,对自理、半自理、非自理的客户提供针对性、个别化的服务,并收取租金。其盈利以房屋出租收益为主,配套产品经营收益为辅。如上海亲和源正是典型会员制高端养老社区,收费包括会费与年费,会员缴纳一次性的入会费和每年的年费就可以入住老年公寓,享受各种设施和服务。保单捆绑制是指入住的养老项目与寿险公司的保单挂钩,投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。如泰康人寿的泰康之家养老社区,与其绑定的是一款高端养老年金产品,缴纳高额的保金后,在享有保险利益的同时,还可以享受“泰康之家”入住资格。保险合同产生的利益可用来支付社区每月的房屋租金和居家费用。3.8.2市场分析我国养老地产的运作与盈利模式——租售结合型租售结合型养老地产通常包括住宅和老年公寓两部分:住宅包括普通公寓和别墅用来销售，是回收资金的主力，并对持有型物业形成支持;而老年公寓则嵌入普通社区用于出租。项目社区内通常都配备专门的养老设施，如护理中心、照料中心以及老年娱乐生活设施等。例如，万科幸福汇老年公寓就是采用租售并举的方式，分为两种业态：一是利用商业配套设施建设的“活跃长者之家”，万科作为产权持有者，由上海亲和源负责经营管理，主要用于出租；二是配建于住宅部分的“活跃长者住宅”，直接面向市场销售。这种模式能够降低资金风险，并能进行更为灵活的管理。3.8.2市场分析我国养老地产的运作与盈利模式——案例展示项目名称占地（万㎡）总建（万㎡）产品形式运营模式北京·东方太阳城23370一期产品：公寓（点式、板式、连廊），联排别墅二期产品：在已有的一期产品中增加独栋别墅租售+持有北京·太阳城4230一期产品：假日公寓（租售），多层、小高层、联排别墅，独栋别墅租售+持有上海·亲和源老年公寓8.378.6多层为主租售+持有上海·21城·孝贤坊6.154.47高层、小高层为主——广州颐年园3320一期产品：洋房，独栋别墅；二期产品：小高层洋房出售海南·清平乐8.815以高层、小高层为主出售3.8.2市场分析据有关统计,全球养老产业一般利润也就在10%左右,国内不少养老企业更是难以达到收支平衡。因此,在进军养老市场的路上,企业应当优化使用金融工具,扩宽投融资渠道,如加强政府创投引导基金或养老产业基金、房地产信托投资基金、养老债券、PPP等,促进养老产业资本多样化。1.金融工具优化使用,促进养老资本多样化养老地产将慢慢走向连锁化运营阶段。在互联网时代,养老地产的发展也必将搭乘高科技的快车,充分发挥创新思维,打通线上线下渠道,打造O2O物业服务体系,实现“互联网+”养老地产。另外,未来产品将更加贴近服务群体的个性化需求,向微型化、精细化发展,精准的定位和产品策略将成为立足于养老市场的主要竞争力。2.创新养老产品,实现连锁化、微型化、精细化运营养老产业除了聚焦于老年人的生活场景,同时还可以延伸至衣食住行、护理、休闲娱乐等各个消费场景,打造全面养老产业链。以养老服务为纽带,上下游延伸、横向拓展,就是一条产业链。在发展养老地产的同时,可以撬动产业链上的其他板块,实现资源的整合和互补,打造全生态的产业服务链。3.消费场景延伸,打造全面养老产业链养老地产前景展望案例介绍——北京太阳城北京太阳城介绍项目概况北京太阳城占地总面积42万平方米。建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。项目配套设施•购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园•奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店案例介绍——北京太阳城经营模式由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理。项目采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。养老服务•住宅公寓及别墅：为购买了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务。•银龄公寓A栋、帝阳公寓：是安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的老人采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。而需要临终关怀的老人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。•银龄公寓B栋：租住式老年公寓，主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色服务：一是在生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务由营养师提供营养配餐；为身体不适老人送餐到房间等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动。案例介绍——北京太申祥和山庄北京太申祥和山庄项目概况

北京太申祥和山庄（国际敬老院）于1999年开始试营业，于2002年10月16日正式开业。是全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍）养老模式的国际敬老院。为已退休的专家、教授、老干部及归国华侨提供养老服务；现已发展会员老人1000余名，常住会员老人500多名。庭院美景交通示意图案例介绍——北京太申祥和山庄

颐养苑中环湖而建的老年公寓古朴典雅、恢宏大气，能够容纳1000个床位，被分为四个区域，用“太申祥和，颐养天年”八个字组合命名，分别是：颐太居、养申居、天祥居和年和居。园子里，安全无障碍通道为老人提供了行走的便利条件，数百米的连廊一直延伸到『太和府』的最南端。庭院美景王府会馆中心垂钓园案例介绍——北京太申祥和山庄养老会籍介绍太申祥和专为老年朋友设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价。太申尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属标准房间的居住权。太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。短期居住：需提前预约，每天居住费8美元（一床位），不固定床位。押金8万元人民币，外地持公费医疗证明，押金12万元人民币。长期居住：实行会员制，标准间免费住宿，水电费自理，会员期三年，押金50万元人民币，合同到期后全额退还。就餐标准：每人每天12元。案例介绍主流模式：房企涉足养老地产大部分停留在初级阶段，真正以后期运营管理为目的还很少土地获取：多与政府合作取得土地用于养老地产的开发，但因为产权的不完整对项目后期销售和融资都会形成障碍理想选址：环境优美且交通便利，配套齐全优惠政策：低价获地、政府补贴、税费减免等经营方式：出售或出租，出租型物业仍以会员费+租金的形式较为常见运营管理：对医疗整合能力和运营能力有特殊要求，实际操作中需要整合一些医疗和运营资源；从房产开发企业角度考虑，更适合开发和运营分离市场反应：虽然老年人口规模有，但因观念问题有效需求有限规划设计：从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求投入产出：前期投入大，公建及特殊设计提高成本，持有经营收益稳定但回收周期长，资金平衡是关键我国养老地产发展现状特点总结国外养老地产——美国太阳城年龄段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社区现状人口构成

：老年人口占绝对多数户型构成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住社区：太阳城中心:独立家庭别墅国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公寓自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构美国太阳城中心名称缘起：

西方不称老年人为夕阳而是太阳意大利哲学家康帕内拉曾著《太阳城》区位：临近海湾社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程规模：接近微型城市社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活美国佛罗里达太阳城中心老年社区——闻名世界的最为成熟老年社区之一国外养老地产——美国太阳城整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂物业类型为老年人量身定做：“太阳城中心”（独栋别墅）“国王之殿”（联体别墅）“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）“庭院”“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）国外养老地产——美国太阳城规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施美国太阳城中心成功因素分析针对老年人的建筑规划：无障碍设计——强调方便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座极强的空间导向性——应对老年人的记忆力感知力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流针对老年人的社区设施——强调身心健康：身体健康——建有医院和老年护理中心，心理健康——老年图书馆，社区交流大厅电梯内低按钮设计防滑坡道设计社区图书馆社区交流大厅国外养老地产——美国太阳城多彩的体育运动——会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区1/3业主喜爱，经常举办相关赛事美国太阳城中心成功因素分析丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场，舞厅，健身房，应有尽有特色：高尔夫爱好者的天堂：约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部全美草地保龄球锦标赛白天可以在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，大多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场草地保龄球室内游泳池高尔夫球场健身室国外养老地产——美国太阳城俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈美国太阳城中心成功因素分析丰富多彩的俱乐部课程：社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情艺术室木工工坊瓷器收藏俱乐部活动交流中心国外养老地产简要介绍随着战后“婴儿潮”时代出生的人即将步入老年，美国的养老问题也日益突出。为此，美国政府和有关方面以不断完善社会保险体系来应对这一问题。社会保险由公司和雇员必须按照有关法律同时交纳一定比例的社会保险税。到65岁退休时即可从中受益，提前退休扣减适当比例的收益。对于老年人来说，最重要的是医疗照顾计划。医疗照顾计划是美国政府专门针对老年人和残疾人于20世纪60年代初期设立的计划，政府用社会保险税收为该计划注入资金。计划分为A和B两个种类，区别为全部免费和需适当交费，分别享受不同范围的医疗照顾服务。参加社会保险计划的老人均可享受这两种服务。这样，在社会保险网的保护下，老年人的养老、治病和送终问题就基本上得到了解决。美国，在保险方面下功夫国外养老地产简要介绍日本于1996年进入老龄社会，日本政府制订了一系列法律制度，并不断进行修改和补充，以期逐步完善社会保障体系。1959年，日本颁布《国民年金法》，采取国家、行业、个人共同分担的办法，强制20岁到60岁的日本人都参加国民年金体系。1963年，日本政府推出了倡导保障老年人整体生活利益的《老人福利法》，推