工程项目投资与融资（第2版）课件：特色小镇投资机会

3.9特色小镇投资机会引言根据国家发改委发布的《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，特色小（城）镇包括特色小镇、小城镇两种形态。前者重点关注特色产业，是不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台——这是特色小镇的发源地浙江主要的小镇形态，也是发改委推广的特色小镇主要聚焦形态；后者是特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇，住建部推广的特色小镇主要强调这类特征。特色小镇概念特色小镇是具有明确产业定位与文化内涵，生产、生活、旅游、居住等功能叠加融合，呈现产业特色化、功能集成化、环境生态化、机制灵活化，具有明确空间边界的功能载体平台。特性分析产业特性涵盖范围广，核心锁定最具发展基础、发展优势和发展特色的产业，如浙江的信息经济、环保、健康、金融、高端装备等七大支柱产业和广东的轻纺、制造等产业。功能特性通常为“产业、文化、旅游、社区”一体化的复合功能载体，部分小镇旅游功能相对弱化。形态特性既可以是行政建制镇，如湖南的百个特色旅游小镇，也可以是具有明确边界的非镇非区非园空间，或是一个聚落空间、集聚区引言特色小镇特点作为推动新型城镇化的重要载体和突破点，近几年特色小镇的建设浪潮席卷了全国各地。“特色小镇建设”是国家新农村建设、新型城镇化在新时期、新常态下的“新举措、新模式“，是我国发展新型城镇化的一个重要途径。建设特色小镇，一方面让农村更多的优质资源就近向特色小镇集中，形成特色化产业集群，促进当地产业结构的升级和优化；另一方面，有利于缓解过多人口和资源进入大城市的现象，减少和避免“城市病”，进而实现大中小城市协调发展。

疏解大城市中心城区人口

吸引农村就地城镇化引言特色小镇发展背景国家战略：新型城镇化的需要特色小镇发展背景当前在中国，城市的复制现象十分严重，城市的识别性模糊，缺乏独特的自主品牌。而城市品牌的价值是其在市场中的地位和不可替代的性格。而若要打造城市品牌，应具备科学明确的城市定位。山东广东重庆浙江有限局促的陆城建设空间；个体私营经济比重大；经济总量增速减缓；市场供给丰度不足；块状经济分布；消费需求外溢…要素吸纳和重聚能力不强；城镇管理效能不高；产业层次不高…产业园区，特色小城镇等发展基础较好；岭南风情独特…独特的地理空间与用地空间；农副产品、零部件、经纺等产业发达；自然资源独特；历史人文丰富…引言特色小镇发展背景区域层面：各区域特色需求以历史的眼光来看，中国房地产行业已经走过了第一阶段，即全面的城市化进程，到了第二阶段——大城市化进程。诚然，未来是大城市的时代，但北、上、深三大一线城市在控制建设规模的要求下，唯有城市更新一途还有发展的空间。当前三四线城市火热，更多也只是中短期去库存政策的推动，不会改变资源人口向核心一线城市聚集的趋势。从这一趋势来看，环核心城市的小城市（适用一线）或核心城市近郊城镇（适用核心二线）拥有地理优势，来承接核心城市产业、人口和资源等外溢。

而相较于产业园区这一更偏重于生产定位的业态，特色小镇更多了生活和生态的元素，更好的迎合了“人、文化、生态、产业”等多方诉求，特色小镇这一房地产行业新业态有望为房企打开新的发展空间。城市自发产生的商务、生产和居住区域政策以规划和政策做引导而产生的各类产业园区以特色小镇和大城市互为补充的城市化进程特色小镇发展背景引言特色小镇发展背景行业发展：房地产行业发展重要手段特色小镇发展背景绿城-浙江嵊州农业小镇华侨城-成都文旅小镇（天回）华夏幸福-南京空港会展小镇碧桂园-惠州潼湖科技小镇引言特色小镇发展背景行业发展：房地产行业发展重要手段3.9.1政策分析2016年3月，国务院发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中提出，“十三五”期间要加快发展中小城市和特色镇，因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇，这也成为新时期小城镇发展的新课题。十三五规划3.9.1政策分析“新型城镇化”提出发展具有特色优势魅力小镇前面提到，大力发展特色小镇是推动新型城镇化的重要载体，这也可从国家近几年发布的关于“新型城镇化”文件中得到印证，如下表所示：颁布时间部门文件名称相关内容2014.3国务院《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》要通过规划引导、市场运作，将具有特色资源、区位优势的小城镇，培育成为文化旅游、商贸物流、资源加工、交通枢纽等专业特色镇2014.7住建部等《关于公布全国重点镇名单的通知》大力支持3675个重点镇建设，提升发展质量，逐步完善一般小城镇的功能，将一批产业基础较好、基础设施水平较高的小城镇打造成特色小镇2016.2国务院《关于深人推进新型城镇化建设的若干意见》发展具有特色优势的休闲旅游、商贸物流、信息产业、科技教育等魅力小镇，带动农业现代化和农民就近城镇化。2016.4国土资源部《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》倡导积极推进城镇低效用地再开发，实施差别化产业用地政策，科学稳慎推进低丘缓坡地开发。3.9.1政策分析此外，为全面促进特色小镇的建设发展，充分发挥特色小镇推进城乡一体化的重要抓手作用，从国家到地方都不断出台各种相关扶持政策。截至2020年年底，全国共发布特色小镇相关政策229个，其中国家层面共发布28个、省级政策109个、市级政策92个。2016年7月，住建部、发改委、财政部联合下发了《关于开展特色小镇培育工作的通知》(建村〔2016〕147号)，这是支持特色小镇建设的首个国家层面政策。自此之后，国家发布政策的密度不断加大，而这些政策具有以下三个方面特征：3.9.1政策分析1.加大对特色小镇的金融支持政策特点受经济发展因素影响，部分偏远贫困地区的的特色小镇，存在基础设施建设落后、交通条件不佳等情况，需要强大的资金支持。因此，国家通过综合运用财政、金融政策，引导金融机构加大对特色小镇建设的支持力度。2.提高对特色小镇的建设要求部分参与者对特色小镇的打造理念认识不足，在建设过程中，易出现特色小镇的建设特色不明显、过度依赖房地产、盲目追风模仿等现象。针对这种现象，近年来的国家政策中出现了明显的纠偏倾向。3.细化各专业领域对特色小镇的建设除住建部统筹推进特色小镇建设外，国家体育总局、农业部、国家林业局率先结合自身相关领域及产业，分别启动了运动休闲特色小镇、农业特色互联网小镇、森林特色小镇的建设试点工作。3.9.1政策分析1.加大对特色小镇的金融支持目前，国家发改委已与住建部联合中国农业发展银行、国家开发银行、中国建设银行等先后提出了支持特色小镇建设的金融政策文件，推出了创新融资方式。时间银行部门政策名称融资方式2016.10中国农业发展银行住建部《关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知》银行贷款、委托贷款、重点项目建设基金特许经营权、收费权、政府购买协议预期收益、质押担保2017.1国家开发银行住建部《关于推进开发性金融支持小城镇建设的通知》投资、贷款、债券、租赁、证券、基金特许经营权、收费权和购买服务协议下的应收账款质押等担保类贷款业务2017.4中国建设银行住建部《关于推进商业金融支持小城镇建设的通知》债券、股权投资、基金、信托、融资租赁、保险资金特许经营权、景区门票收费权、知识产权、碳排放质押、创业投资基金、股权基金等开展投贷联动3.9.1政策分析1.加大对特色小镇的金融支持在这些金融支持政策中，各大银行政策的支持范围包括重点支持项目和优先支持项目。重点支持的项目范围总体上包括特色小镇的基础设施和公共服务设施建设、配套设施建设和生态环境建设；对优先支持的特色小镇项目，各大银行有所侧重，能够指导地区特色小镇结合自身优势。3.9.1政策分析1.加大对特色小镇的金融支持范围类型银行具体支持范围重点支持范围中国农业发展银行以转移农业人口，提升小城镇公共服务水平和提高承载能力为目的的基础设施和公共服务设施为促进小城镇特色产业发展提供平台支撑的配套设施建设国家开发银行支持基础设施、公共服务设施和生态环境建设支持各类产业发展的配套设施建设支持促进小城镇宜居环境塑造和传统文化传承的工程建设中国建设银行支持改善小城镇功能、提升发展质量的基础设施建设支持促进小城镇特色发展的工程建设支持小城镇运营管理融资优先支持范围中国农业发展银行贫困地区小城镇建设国家开发银行带头实施“千企千镇工程”的企业等市场主体和特色小镇开展特色小镇助力脱贫攻坚建设试点，对试点单位优先编制融资规划优先“住建部公布的第一批特色小镇”确定的127个特色小镇对纳入全国小城镇建设项目储备库的优先推荐项目，优先提供中长期信贷支持中国建设银行优先“住建部公布的第一批特色小镇”确定的127个特色小镇3.9.1政策分析1.加大对特色小镇的金融支持此外，各省也积极出台了各种支持建设特色小镇的资金政策：3.9.1政策分析1.加大对特色小镇的金融支持3.9.1政策分析2.

提高对特色小镇的建设要求2017年5月，住建部发布的《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》(建办村函〔2017〕357号)中，对以房地产为单一产业，打着特色小镇名义搞圈地开发的建制镇做出了明令禁止，更加注重当地的实际情况以及当地群众的需求，要求引入的项目符合当地实际等，对第二批特色小镇的申报提出了更加严格的要求。又如，2017年12月四部委发布的《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》(发改规划〔2017〕2084号)中，从严控房地产化倾向和严格节约集约用地两个方面分别提出了要求。3.9.1政策分析小镇类型文件名称基本要求政策支持运动休闲特色小镇《关于推动运动休闲特色小镇建设工作的通知》交通便利，自然生态和人文环境好体育工作基础扎实，在运动休闲方面特色鲜明近5年“五无”：无重大安全生产事故、无重大环境污染、无重大生态破坏、无重大群体性社会事件、无历史文化遗存破坏现象对试点的小镇一次性给予一定的经费资助为各小镇提供体育设施标准化设计样式，配置各类赛事资源农业特色互联网小镇《组织开展农业特色互联网小镇建设试点工作的通知》促进产业融合发展：以农业为核心，促进农村一二三产业融合发展规划引领合理布局：不以面积为主要参考，控制数量、节约用地积极助推精准扶贫：以农业特色互联网小镇建设运营，带动贫困偏远地区农民脱贫致富深化信息技术应用：充分利用互联网理念和技术，加快物联网、云计算、大数据等信息技术在小镇建设中的应用可申请农业特色互联网小镇专项资金专项资金按照PPP模式提供项目投资总额70%以内的资金支持森林特色小镇《关于开展森林特色小镇建设试点工作的通知》具有一定规模：森林覆盖率一般应在60%以上,规模较大的国有林场或国有林区林业局建设主导产业定位准确：重点发展森林观光游览、休闲度假、运动养生以及森林食品、采集和初加工的绿色产业基础设施较完备：水电路信等基础设施较完善，建设地点原则上要选择在距机场或高铁站50~100km范围内各级林业主管部门要积极协调有关部门在基础设施建设、项目立项和资金投入、土地使用审批及投融资政策等方面。3.9.2市场分析特色小镇建设规划政策规划目标《关于开展特色小镇培育工作的通知》到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流.现代制造、小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量。《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》统筹地域、功能、特色三大重点，以镇区常住人口5万以上的特大镇、镇区常住人口3万以上的专业特色镇为重点，兼顾多类型多形态的特色小镇，因地制宜建设美丽特色小（城）镇。住建部公布两批特色小镇名单由于目前，住建部的思路主导了全国范围内大部分的特色小镇建设，因此通过名单上的这些特色小镇对当前特色小镇的市场进行分析。2016年10月，住建部公布了第一批127个全国特色小镇名单；2017年7月，住建部公布《关于拟公布第二批去全国特色小镇名单的公示》，将276个特色小镇选入名单。3.9.2市场分析1市场区位分析首批127个特色小镇分布在31个省级行政区，均为已经修建好并在当地发挥了吸纳人口、提供就业、拉动经济作用的建制镇。人口多的浙江、四川、山东、江苏拥有了7-8个特色小镇，分为第一集团；第二集团是广东、陕西、湖南、福建、湖北、贵州、安徽。3.9.2市场分析1市场区位分析将特色小镇的分布放到各大区来看，华东以35个遥遥领先于其他大区，东北最少，仅有10个特色小镇入选。华东人口密度高，经济发达且产业活跃，同时城市群、基建等条件较好，对于特色小镇有着疏解大城市人口和产业升级的期望和需求，自然也配套规划了较多数量的特色小镇。3.9.2市场分析1市场区位分析从地形来看，平原、丘陵、山区的特色小镇数量各占1/3，当中占比最大的是山区镇（34%）。这体现出顶层设计中对于特色小镇的期待较高，对于改善山区镇的环境、吸引农民就近城镇化是抱着较大决心的。3.9.2市场分析1市场区位分析综合来看，两批特色小镇数量排在前面的省份依次是浙江、江苏和广东。这再次印证了特色小镇是命脉产业，不适合建设在经济落后、交通不发达的偏远地区，而应建设在有较好经济基础地区的周边，与城市形成优势互补关系，为特色小镇的发展带来长足的动力。3.9.2市场分析2产业类型分析从住建部公布的第一批中国特色小镇名单中发现，旅游发展型、历史文化型的特色小镇占据了非常大的比重。这类的开发模式（旅游+文化）是我国探索经验比较丰富的，但是否足够“特色”还需要观察政策的进一步落实。2017年8月,住建部正式公布127个第一批中国特色小镇和276个第二批中国特色小镇。按其推荐的特色小镇类型,可以将其划分为工业发展型、历史文化型、旅游发展型、民族聚居型、农业服务型和商贸流通型。从第一、二批特色小镇名单来看，旅游发展型的特色小镇数量最多，为144个，占比为35.7%，其次为工业发展型特色小镇，数量为94个，占比为23.3%。由于制度不完善，有些特色小镇项目的旅游文化项目不符合当地实情，或者是发展成了单一的房地产项目。因此，在进行第二批全国特色小镇推荐工作时，住建部严格规定旅游文化类项目要符合当地实情，并且所占比例不能超过1/3。对于存在以房地产为单一产业，镇规划未达到有关要求、脱离实际，盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过度举债，打着特色小镇名义搞圈地开发，项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的，应禁止推荐。3.9.2市场分析3延伸产业分析特色小镇基于当地资源与特质进行产业定位，主要为最具发展基础、发展优势和发展特色的产业，如智能制造等产业。除此之外，特色小镇带来了对相关配套设施的建设需求，包括市政交通、水利等一系列系统性工程，其内容又与建筑行业业务具有高度的关联性，由此可拉动当地对建筑行业的需求。可见，特色小镇的万亿元市场空间将为相关企业带来巨大的市场机遇。

特色小镇自身产业及其延伸产业示意图3.9.2市场分析4商业模式分析文字内容特色小镇盈利来源土地一级开发二级房产开发产业项目开发产业链整合开发城镇建设开发仅做土地的一级开发，直接获利;进行一级土地开发，同时通过其他模式(如补贴方案等)，享受升值收益结构。六大房产结构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产(周末)、三居所地产(度假)、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。一是特色产业项目开发，包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发;二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引核项目、休闲消费聚集项目;通过项目的运营获得收益。两大产业链：泛旅游产业链和特色产业链;两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。城市服务：公共交通服务、社会服务等;城市管理：城市智能化管理、政府政策等;城市配套：银行、学校、医院等。3.9.2市场分析4商业模式分析目前，就特色小镇的商业模式来看，主要分为房企主导的“销售+持有”的现金流平衡模式和产业主导的“产业链打造+代建运营”的软硬件结合模式。综合而言，这种商业模式的盈利来源主要为土地一级开发、二级房产开发取得的收入和城镇建设开发取得的收入三类。“销售+持有”的现金流平衡模式这一商业模式的最大特色是资金回收期较短。因为从开发运营本质来看，房企运营的特色小镇核心仍然是地产开发业务，即在满足政府规划要求的基础上，房企通过获得部分可销售住宅和商业用地，通过销售实现现金流回笼，支撑其余部分自持住宅和商业以及整个小镇的整体运营管理，并没有脱离房地产开发的实质。房企主导3.9.2市场分析4商业模式分析“产业链打造+代建运营”的软硬件结合模式产业主导从国家层面考虑，建设多个拥有强大比较优势的产业小镇是符合国家创业创新要求的。从商业模式来看，产业特色小镇的建设都是围绕着特定产业，需要政府大力引导，同时企业大量投资。而且，一旦有金融资本的配合，还将面临资金期限与项目收益期限相匹配的问题。产业主导的小镇自身能够依托优势产业形成产业盈利链条，同时与旅游结合实现盈利。

因此，这一商业模式的盈利来源主要为产业项目开发取得的收入、产业链整合开发取得的收入以及城镇建设开发取得的收入三类。3.9.2市场分析5市场预测特色小镇将成投资热点，市场空间广阔仅6个省未明确提出特色小镇计划明确提出特色小镇计划提出部分地区特色小镇计划3.9.2市场分析5市场预测特色小镇将成投资热点，市场空间广阔

对这些特色小镇产业规划进行初步统计，到2020年总计将建设特色小镇2698个左右。假设单个小镇建设投资东部省市为50亿元、中部省市为30亿元、东北省市为20亿元、西部省市为10亿元，考虑到实际建设过程中投资额将更大，预计特色小镇的投资规模会更大，经过测算，全国总投资至少约为6.67万亿元。3.9.2市场分析5市场预测相关投资基金规模将不断扩大

在特色小镇的建设中，金融是重要的支撑力量。因为资金是项目持续发展的血液，资金短缺、金融工具的缺乏，是制约特色小镇创立和长远发展的问题。目前，以银行为主的国内部分银行也对特色小镇项目提供了资金方面的支持。例如，中国首只专注于小城镇建设的股权投资基金——北京市小城镇发展基金已于2012年启动运营，该基金总规模10亿元首期25亿元。该基金依靠政府、银行、企业等多方出资，首批投向北京42个特色小镇，主要打造旅游休闲、商务会议、园区经济等五类特色小镇；2016年10月，中国开发性金融促进会等单位牵头发起“中国特色小镇投资基金”，母基金总规模为500亿元人民币，未来带动的总投资规模预计将超过5000亿元达到万亿级别。

可见，随着特色小镇建设的推进，相关的基金规模将会越来越大。案例分析杭州玉皇山南基金小镇

1基本信息杭州玉皇山南基金小镇坐落于杭州市上城区玉皇山脚，占地面积2.5平方公里，由杭州市政府单方出资建设，于2015年5月揭牌，总投资达30多亿元，旨在打造一个集基金、文创和旅游三大功能为一体的特色小镇。基金小镇坚持政府引导、企业主体、市场化运作，截至2016年底，小镇入驻企业超1000家，管理资产规模超5900亿元，实现税收超10亿元。基金小镇西湖3KM4KM案例分析杭州玉皇山南基金小镇

2组织架构杭州市上城区人民政府杭州玉皇山南基金小镇管理委员会杭州玉皇山南建设有限公司杭州玉皇山南基金小镇管理有限公司投资主体制定小镇规划和发展计划：指导生产生态系统建设和资源整合；宣传：人才和项目引进承担玉皇山南基金小镇建设、小镇综合整治等建设管理工作负责基金小镇招商、运营服务、企业管理（咨询）、会展服务等案例分析杭州玉皇山南基金小镇

4政策扶持由于管辖基金小镇的上城区区级政府财力有限，税收政策没有明显优势，该基金小镇的所得税返还只到国内大多数金融产业园的二分之一，但是上城区政府对基金小镇的政策优惠进行研究、创新，制定并实施了较为科学的扶持计划，实现了省市区三个层次扶持政策的叠加。案例分析杭州玉皇山南基金小镇

5运营机制政府配套，企业自主，构建基金良性发展生态圈上城区政府主要为机构入驻提供硬件环境政策配套、服务配套。同时，政府在培育和引进各类私募（对冲）基金等核心业态时，配套引进与其业务密切相关的私募中介服务机构、辅助性产业、共生性产业和配套支持部门等，共同构成五层次生态圈，利于打造私募（对冲）基金与上下游企业的“零距离”战略关系，构建完备的私募基金产业链和生态系统。私募中介服务机构辅助性产业

共生性产业

配套支持部门私募证券基金量化投资基金核心业态私募商品期货基金私募股权基金对冲基金案例分析杭州玉皇山南基金小镇

6盈利模式在盈利模式方面，基金小镇的收入主要来源于税收。基金小镇的房屋租赁费用为3-4元/天每平米，建筑面积约10万平方米的小镇一年房租收入约为1亿元。然而小镇每年创造的税收还有十多亿元。基金小镇通过“三免两减半”等税收优惠政策加上低价房租吸引优质私募基金企业率先入驻，而后利用产业集群效应进一步吸引市场知名度较为一般的私募企业以及想要和园区企业建立合作关系的证券公司。目前小镇主要引进浙江地区的私募基金总部入驻，已入驻的知名投资公司包括赛伯乐资本、阿里巴巴旗下湖畔山南资本等。案例分析嘉善巧克力甜蜜小镇

1基本信息嘉善巧克力甜蜜小镇是目前国内首家、亚洲最大的巧克力特色旅游风景区，规划面积3.87平方公里，总投资55亿元。小镇建设以甜蜜作为主题，以文化作为灵魂，以农业为底色，把自然乡村田园风光生态优势转化成产业优势。小镇建设涵盖了歌斐颂巧克力主题园、碧云花园、云澜湾温泉、十里水乡等几大板块，着力打造巧克力风情体验基地、婚庆蜜月度假基地和文化创意产业基地，实现“休闲度假、文化创意和乡村风情”的有机结合。案例分析嘉善巧克力甜蜜小镇

2项目区位小镇位于嘉兴市嘉善县南端，从小镇出发5分钟到达嘉善南站，高铁到上海仅需23分钟，从杭州出发