《新城控股资本结构问题及优化建议》11000字（论文）

新城控股资本结构问题及完善对策研究TOC\o"1-2"\h\u13919第一章引言 12702第二章资本结构相关理论 263622.1资本结构概念 2116722.2资本结构相关理论 2204602.3影响资本结构的因素 310490第三章资本结构优化 5308833.1资本结构优化的含义 5267213.2资本结构优化的重要性 5285213.3资本结构优化因素 5164403.4资本结构优化方法 68705第四章基于新城控股的资本结构分析 7118304.1新城控股基本情况 7108434.2新城控股集团资本结构分析 929520第五章新城控股资本结构问题 17166935.1资产结构不合理 17313335.2衍生金融工具较少 17201355.3股权集中度较高 17228125.4偿债能力有限 18204785.5经营模式存在隐患 1825797第六章新城控股资本结构优化途径 19178206.1保持资本结构与资产结构、投资收益的协调和适应 19254106.2加强衍生债权融资 19124746.3优化股权结构 19246466.4调整负债结构 20102926.5建设智能化住宅 2012646第七章结论与展望 2112317.1结论 21183807.2展望 2126775参考文献 22第一章引言企业的资本结构优化理论是如今现代化企业在财务管理方面应用的众多理论中最为关键的。企业盈利情况、融资与投资活动、代理经营者成本等对于企业治理结构和资本的影响非常重大，一方面对企业价值和资本流动成本有重要影响，另一方面对企业内部治理和资本构成也有关键作用，同时也影响经理人经营和融资等方面。经过深入探究可知，企业资本结构继续不断改善和健全，这对于企业实际融资和经营管理有积极作用，能够更好的帮助企业保值，并以此为基础实现增值，使企业资本治理效率不断提升。另外，还能使企业带来经营者成本得到有效控制，保证其与其他利益方实现更好的均衡状态。最后，通过案例分析企业资本结构存在的突出问题，针对内外部相互影响的因素提出优化对策，分散企业财务风险，使企业流动成本显著减少，有利于资本结构优化，使企业创造更大价值，效益也随之增多。本课题结合企业实际情况，对企业持续发展和盈利水平受到资本结构中最优资本占比不同的影响重点分析。以资本结构理论为依据，结合国内企业实际发展环境，探究新城控股集团,利用所学知识对新城控股集团的资本结构情况研究，并进行实证验证，对设计方案和解决措施进行改进，不断调节新城控股集团的资本结构来提高企业的盈利能力。在使得新城控股集团的价值最大化上提供一些个人思路和见解。第二章资本结构相关理论2.1资本结构概念筹资管理的核心是如何确定最佳资本结构，由于企业有不同的筹资决策，因此资本结构不尽相同。广义上看，资本结构是指企业资本的组成以及其在企业的资本总额之中所占的份额。从狭义角度分析，资本结构指的是企业资本构成的差异性和占比关系[1]。2.2资本结构相关理论2.2.1MM理论Modigliani和Miller认为企业在不考虑所得税的情况下，债务的存在与否并不会改变企业的价值，因此，资本结构并不会对企业价值产生影响[1]。考虑到企业所得税的影响，财务杠杆可以用来增加企业价值，因为债务利息可以产生避税的效应，资产负债率增加的同时提升企业价值。2.2.2权衡理论美国著名经济学家詹森和麦克林（JensenandMeckling）考虑在税收和财务困境成本并存的情况下，企业市场价值的影响因素为资本结构[1]。在这一理论之下：V（1）=Vu+TD（1）-C（1）其中：字母含义V（1）有举债的企业价值Vu无举债的企业价值TD负债企业的税收利益C破产成本1举债企业的负债权益比2.2.3代理理论迈克尔·詹森（MichaelC.Jensen）和威廉·麦克林（WilliamMeckling）认为可以用债务进行融资从而产生很强的激励效应，而且能够使用该债务构成相应担保机制[1]。这一机制可以激励管理者更加努力地工作，享受更少的利益，从而做出更好的投资决策，降低两权分立带来的代理成本。但是，在债务筹资下，企业在接受债权人监督过程中很有可能产生成本，也就会造成另一种代理成本。2.2.4优序融资理论梅耶斯（Myers）和迈基里夫（Majluf）假设交易成本和信息不对称的情况下，认为企业在进行外部融资时会产生更多的成本，投资者需要进行资本结构的评估与选择，从而判定企业的市场价值[2]。而企业更喜欢选择内部融资，当需要外部融资时，债务融资比股权融资更可取。2.3影响资本结构的因素2.3.1企业稳定性和增长速度企业资本结构受到业务量的影响：若生产销售较为平稳，那么企业可以承担更多的固定财务成本；如果生产和销售业务量及收益具有周期性，那么固定财务成本将面临更大的财务风险。业务发展能力体现在未来生产和销售业务的增长速度上。如果生产和销售业务能够实现较高水平的增长，企业可以选择高负债这一资本结构，增加权益资本的回报。2.3.2企业的资产结构资产结构，是企业由各种不同比例的资产所构成的投资。从盈利性看，若企业净营运资本偏低，说明企业将固定资产创造更多盈利的部分投入的资金份额较高，因此企业总体盈利情况更好；以风险角度分析，企业营运资金变少说明企业流动资产和负债之间相差的更少，这会导致企业债务偿还风险提升[3]。2.3.3投资者和管理者的立场如果由少部分股东控制企业，股东通常会关注公司控制权问题。在实际工作中，企业所有者为了防止其被稀释控股权，通常会进行优先股或债务融资，而不会采用普通股融资[3]。以管理层的立场来看，如果企业的资产结构呈现负债累累的结果，企业通常会产生高财务风险，因此，健全的监管机构更喜欢低负债率的资本结构。2.3.4行业特征和企业发展周期各行业有其相应的资本结构。若行业发展成熟，则产品市场较为稳定，企业的运营风险较低，可以增加债务资本的比重，发挥财务杠杆的作用。反之，则应该减少债务，以达到控制财务风险的作用[4]。资本结构在企业各个发展阶段有所不同。在企业扩张阶段，产品的市场份额增加，运营风险低，债务可以适当增加，提升财务杠杆效应。在企业收缩的阶段,产品的市场份额减少,和操作风险逐渐增加,因此债务资本比率应该逐渐减少是很重要的操作,确保现金流可以偿还到期债务,保持连续操作的能力,减少破产的风险。第三章资本结构优化3.1资本结构优化的含义资本结构优化指的是企业以实现最优资本机构状态为目的，或者实现相应的目标，而对其资本结构进行不断调节的过程。企业的成本能够得以减少或者企业的价值可以得到提高是资本结构优化的目的[4]。3.2资本结构优化的重要性企业资本对应成本受到资本结构科学合理性的决定性影响。资本结构对于运营产生的作用很重大，而且还对企业的管理起着关键作用，由此可以看出，企业的资本结构和其管理成一一对应关系[5]。在实际工作中，如果企业能够采用资本结构优化战略管理，那么企业便可以实现现代化制度建立，确保管理科学有效、产权明确、权责义务划分清楚，推进企业实现企业价值最大化的目标。3.3资本结构优化因素3.3.1国家的发达程度国家的发达程度与其资本结构成正比关系。在发展中国家，由于经济发展缓慢，国民收入难以快速提高，使得金融市场发展滞后，而整体上看，储蓄零散且不足，致使难以将其转化为投资，更难以进一步构成资本。在发达国家，经济发展速度快，金融机构完善且健全，能够集中储蓄并使其平稳地转化为投资[5]。3.3.2经济周期在市场经济的循环之下，所有经济都是周而复始的繁荣和衰退[6]。在经济发展繁荣阶段，企业的需求旺盛，供给充足，在此情况下，企业利润通常能得以不断提升。由于企业经营状况良好，因此可以适量提升负债率，以增加投资，推动企业的发展。在企业的衰退阶段，企业的市场需求下降，供给不足，在此情况下，企业的利润逐渐下降，从而出现财务危机。由于企业经营状况不好，因此应该减少负债，保留资金，缓解企业偿债压力，巩固企业的发展。3.3.3企业所处行业的竞争程度宏观环境下，由于行业不同，企业无法概括其债务水平。正常情况下，如果企业所在的行业属于垄断性行业，或者其竞争较弱，如自来水、电力、天然气等行业，那么企业的销售平稳，利润增长稳定，破产风险很小甚至不存在，因此债务可以适当增加。相反，如果企业所在的行业竞争激励并且具有较高的投资风险，如日用品、家电等行业，其销售取决于市场，利润存在降低的趋势，在该情况下，应该降低企业的负债水平，以获得稳定的财务状况。3.3.4税收机制国家税收机制对企业的融资行为存在相应的影响，会使企业在进行融资时偏向于自身的利益，进而对自身的资本结构进行相应的调整[6]。我国税法规定：企业由于存在债务而产生的利息可以作为成本入账，以达到减少企业所得税的作用。因此，如果企业的边际税率较高，则应该利用更多的债务进行避税，以提高企业价值。3.4资本结构优化方法3.4.1每股收益分析法要想了解资本结构和企业经营状况是否相适应，可以看每股收益的变动[8]。也就是说，当企业的普通股得到提升时，企业的资本结构就是与其经营状况相适应的。但是，每股收益又和企业的债务、利润挂钩，要想判断企业资本结构是否合理，则要看每股收益无差别点。EPS=［（EBIT－I）×（1－T）－D］÷N字母含义EBIT每股收益无差别点I筹资方式下的债务利息D筹资方式下的优先股股利N筹资方式下普通股股数T所得税税率3.4.2平均资本成本比较法平均资本成本比较法，是指企业在进行筹资决策时，将不同组合的平均资本成本相比，判断哪一组合的平均资本成本最低并将其选定[8]。在这一方法下，合理的资本结构是看其能否减少企业的平均资本成本。如果企业的筹资决策和资本结构优化方案是基于投资方向，则可以采用平均资本成本比较法。3.4.3公司价值分析法公司价值分析法，是指以企业在进行资本结构优化的过程中，基于市场价值和其风险进行优化[8]。在这一方法下，企业的平均资本成本率和其价值成反比关系，由于该方法以企业当下的资本结构为前提进行优化，因此更适合资本领域广的企业。V=S+B字母含义V公司价值B债务资金价值S权益资本价值第四章基于新城控股的资本结构分析4.1新城控股基本情况4.1.1新城控股集团概况常州新城控股集团股份有限公司成立于1993年，上海为该集团的总部所在地。主营业务包括开发住宅、商业地产和商业运营管理，实施“住宅+商业”双轮驱动战略，主要致力于高品质住宅地产及购物中心等综合体项目的开发。2015年，集团在A股市场上市，截止到2018年末，董事长王振华新城控股股份占比为67.17%，具有控制权。2019年，在中国房地产行业排名第八，总资产超过4500亿元人民币。企业最初发展情况不是很好，管理人员进行全面分析后，借鉴万达地产的商业和住宅融合的发展模式，企业在2014年开始通过定向拿地推进吾悦广场项目的建设。新城控股借助综合体项目在拿地价格上有更大优势，项目完成以后按照市场价出售。企业2018年净利润高达104.91亿元，与上一年度相比提高74.02%。2019年6月新城控股董事长猥亵儿童造成极其恶劣的影响，企业股票价格大幅度降低，很多投资机构投资计划也暂停，企业发展遇到很多问题。猥亵儿童时间发生以后，新城控股董事长立即撤换，子公司控制权和土地快速变卖以保证资金链不断裂，在11月使用股权激励方式并发行美元债。并且众多评级机构在2020年1月将其从名单上除名，同时公司债券在3月发行。新城控股针对这次事件的处理快速有效，使其负面影响尽可能降低，企业价值也得以体现。4.1.2经营情况2018年，新城控股集团年度销售额大概为2210.98亿元，与上一年度相比提高74.82%，销售面积累计共计1812.06万㎡左右，与上一年度相比提升95.21%。2018年，集团设立19座吾悦广场的开业目标全面实现，至此，集团已有42座吾悦广场处于正常经营状态。根据数据表明，2018年，集团开设的吾悦仅租金和管理费就有21.16亿元，超过20亿元的年度目标，同比增长107%，总资产规模为3303.18亿元，开发项目近400个。按照2016年到2018年企业股利分配情况分析，这三年平均每十股股利分配分别为3.3元、8.1元和15元。企业分红和净利润增长速度很快，因此大部分投资者认为该企业严重低估，在2018年年底企业股东排行前10位中机构投资者就已经达到一般，中国建行持有的新城控股股份就有两个基金。结合最近一段时期机构提供的研究报告可知，对于新城控股股票和债券，大部分评级机构都支持增持。新城控股与行业内其他企业比较来看，收入多了一项即物业出租。集团到2018年末吾悦广场共有42座，出租面积共计248.08万㎡，出租率超过98%，基本上全部出租。与住宅销售收益相比偏低，不过2018年也有22.18亿万元收入，平均1㎡租金为879.49元。不过2018年物业出租收入与上一年度相比提高117.17%，提升比例很大。而且，商业营运发展要有一定的时间来使保证客流量的稳定，吾悦广场亦是如此，这样才能将其商业价值凸显出来。本课题假设每座吾悦广场实现物业收入稳定状态所需时间为两年。所以企业物业出租收入很有可能不断增加。4.2新城控股集团资本结构分析4.2.1资产结构（1）货币资金新城控股作为房地产行业，为了确保资金流动性好则必须要保证资金量大。如果企业货币资金降低，就可能无法按期足额偿债。而货币资金如果提高，资金利用率就会显著下降，也会导致机会成本提高[9]。行业整体发展速度有所减缓，而外部融资越来越难，房地产企业为了更好的应对突发事件需要保证一定规模货币资金。由表4-1，截止2018年，新城控股集团货币资金为454.1亿元，与上一年度相比提高106.90%。对货币资金结构进行深入研究能够发现，在454.1亿元货币资金中银行存款占比高达88.10%，房屋预售款是银行存款新增部分中的主要构成。由于房地产产品较为特殊，因此货币资金本质上属于收入。截止2018年，不超过1年的短期借款与非流动性负债共计130.20亿万元，可覆盖企业货币资金，表示企业现金流周转状态较好。（2）存货房地产企业与其他企业相比有特殊之处，房产属于新城控股存货，具有很高价值，在2018年存货在流动资产中占比高达55.09%，与上一年度相比提高90.59%。企业在2017年土地开发提升比例预计为358.12%，企业最初储备很多土地，在2018年开发土地总额预计会降低，主要原因是与2017年相比拿地总额降低，而且加大开发存货力度。开发成本提高比例在2017年2018年分别达到71.81%和153.58%。2018年开发成本共计1301.56亿元，其中借款抵押占用481.03亿元，且这些资金一直都是受限状态。结合2018年度企业财务报表可知，存货中大多数都处于开发状态，基本上在2019年到2020年就能够竣工，项目不断完成就会使企业经营收入提升。作为房地产企业，新城控股资金中存货占比很高，若无法快速销售将资金回笼，就可能导致现金流周转出现问题。（3）投资性房地产投资性房地产是新城控股的主营业务，这是由其“住宅+商业”的经营模式所决定的。18年高达人民币407.58亿元，同比增长73.45%，这还包括收购其他公司所获得的人民币21.56亿元，主要开发的投资性房地产为吾悦广场项目，该项目不仅能够通过物业服务来增加收入，还有助于房产销售。在17至18年度，该公司在全国各地的大中小城市都推进了吾悦广场项目建设，其中18年度有高达28.09亿的公允价值变动损益，占到净利润的26.78%，然而这种以公允价值来进行衡量的方式可以显示出投资性房地产出现了较大增长，并非由吾悦广场项目本身所出现的真正增值。4.2.2债务结构在分析债务结构的相关情况时，本文选择了两个切入点，一个是负债总额，另一个则是各类负债指标。负债最直观的表现就是用以衡量借款占总资产的比例如何[9]。该公司在18年期间所背负的债务总额较17年同比上升了77.32%，达到了2793.62亿万元。而且在附图中还可以清楚看到，该公司的负债情况仍处于增长水平，且上升速度呈加快趋势。在深入的分析与考察发现，其呈现增长趋势的原因在于资金筹措以应对新增项目增加以及圈地活动频繁而产生的外债。进一步观察该图可发现，6年来，该公司在流动负债所占比例更是居高不下。流动负债的优点在于灵活性好，但缺点则在于若遇到利率上调、财务危机等问题时，会面临更大的财务风险。图4-1流动负债与非流动负债2012-2018年增长幅度而具体分析该公司的负债科目可知，其流动负债中共有10.99%的应付票据及账款、52.43%的合同负债以及20.72%的其他应付款。(1)预收账款该公司的预收账款在18年只有3.31亿元，同比下降幅度较大，究其原因是由于该公司在这一年中在账款的分类方式上发生了改变，合同负债中新增了预收房款以及物业费等原本属于预收款项的部分。(2)合同负债这一部分在18年底时，已经达到人民币1182.31亿元，其中物业销售方面的预收账款就占到了99.8%，预测当占比如此之高的销售款项在交付之后，将会大大提升公司在营业收入方面的规模。作为预收款项的合同负债虽然占比较高，但房地产行业的特殊性决定了这一部分其实就是企业收入的一部分，所以当项目建设完成投入运营后，即可使得企业收入大大提高。（3）其他应付款这一部分的总额高达人民币479.22亿元，具体来看，应付利息以及其他应付账款分别占比2.52%、97.48%，后者同比增长高达32.21%。可见该公司其他应付款的占比较高，为弄清楚其原因，文中就其他应付账款的详细构成展开了深入的分析，发现其中的80.16%均为应付关联方往来款，这一现象一般为随着公司规模的急速扩张，相关联企业（以联营或合影方式的）激增而导致的关联方往来款迅速增加。（4） 应付账款在15至18年期间所产生的应付账款，均来自建筑工程款。而且新推进的工程项目还在继续增加，17年度增加最多，为61.28%，18年度次之，为26.92%。目前尚有未结清的应付账款共计人民币41.42万亿元，且都是尚未到期的工程款。图4-22015-2018年新城控股应付账款单位：亿万元4.2.3同行业资本结构对比分析在这一小节中，将会以房地产行业在评价企业的资本结构方面的相关指标为准绳，用数据来科学论证，并参照行业发展现状，对本文的研究对象即新城控股在资本结构方面所存在的不足与问题做深入研究与分析。在对整个行业的相关数据做前期筛选工作时，将那些相关性低的、存在财务情况等异常数据的企业予以删除，选取了110家A股上市的房地产公司，并将他们的财务数据作为研究的样本。（1）资产结构为提高研究结果的准确性，在分析该公司的资产负债率时，选择了最近3年的行业数据——行业平均值与行业中值来展开分析对比，三年负债率均值分别为65.12%、64.93%、65.03%，较为平稳，中值方面则较均值略高。从数据可知，该行业保持着波动范围较小，较为平稳的资产负债率。而与行业均值相比，本研究的研究对象——新城控股则保持着较高的资产负债率，这意味着该公司所具有的债务融资能力要高于行业平均水平，所承担的债务压力也大于行业平均水平。房地产行业自身的特点，一直以来都具有现金流大、负债规模大、水平高且流动性强的现象。所以一个房地产企业要想实现稳步发展，就要维持一定水平与高度的资本结构区间。为便于研究，同样选取同行业国内顺位前10的相关企业来与新城控股做比较，如下表可知，这些公司不论是在规模上还是现金流上抑或是资产、负债等方面都比新城控股要高，近3年的平均资产负债率：79.55%、80.33%、81.26%，与新城控股相比要低一些。由此可以判断，新城控股在负债水平和公司规模、现金流等方面的对比关系上，比行业领先企业都高。（2）偿债能力在评估新城控股的偿债能力时，我们对比了其与同行业的其他企业在流动比率方面的情况。在16年到18年期间，行业整体的流动比率均呈下降趋势，主要原因来自政府的介入与加强管控。另一方面，经济下行也让房地产企业更难以获取来自行业外的注资，各大企业纷纷转向短期债务来填补现金流所存在的不足。在16年到18年期间，流动率的行业均值为16年2.18、17年2.03、18年1.98，且略高于行业中值，可见新城控股在流动比率方面并未达到行业均值，有待提升。（3）股权结构在16年到18年期间，国内房地产行业在大股东占比方面的均值与中值都不超过四成，也就是说大股东占比并不突出，数值也不高。而反观新城控股，其连续3年的第一大股东占比均保持六成左右，可知该公司与行业整体水平相比，股权较为集中。第五章新城控股资本结构问题5.1资产结构不合理通过以上对新城控股货币资金的解析，我们可以看出一个公司利润收入的增长度跟它在银行存款数额增长有很大不同，也可以证明公司并没有充分利用这些存在银行的资金。企业在银行所存金额较多，就可以在充分确保有流动资金的情况下，把剩余资金中抽取一部分进行其他投资，比如特殊存款、结构性存款等。新城控股目前存货所占比重在一半以上，还没有收工的一些产品已经收到了预付款，可是由于建设周期很长成，文稿也很高，为了能够即使回收这部分款项，以此来提高资金的使用效率，企业必须要减少从拿到项目到房屋出售各个环节，提升工作效率。5.2衍生金融工具较少只有在现金流足够多的情况下，才可以为房地产长期发展提供足够资金支持。所以新城控股集团必须要实事求是，从自身情况出发，充分结合多种不同的融资方式，提高融资效率，稳固企业融资结构。从2018年该集团公布的年度报告可以看出，新城控股在18年的融资成本是6.47%，虽然这个数字看起来并不高，但是随着借款低成本融资额度减少，企业未来的发展会面临一些的困境，比如融资成本会不断上升。当前的融资方式还比较单一，主要是银行贷款，证券和非银行类贷款。公司全年通过各种融资渠道为项目开发了不同程度的资金支持，从融资金额来看，主要集中在银行，借贷和企业债券、汇票这几种常见的形式。他们在17年就开始证券市场化，未来这些融资比重也都会提升。5.3股权集中度较高通过对新城控股企业的股权结构定性分析可以发现，该公司的董事长所持有的股份是67.14%，股权高度集中，这样不仅可以保证企业在工作过程中制度得到更好贯彻实行，也可以提高企业生产效率和经营利润。但是作为一家大型的上市公司，公司的发展需要听取多种不同的声音，如果是把权力集中到一个人手中，不利于决策的科学性，公正性，也会损害其他投资人的利益。2019年7月，新城控股前董事长王振华猥亵儿童案件，引起了很大轰动，大家对这件事情纷纷发表自己的意见，对公司高层领导的行为进行了深深谴责，则公司的股价因因此大跌，从43.65下降到22.99。在整个行里引起了很大轰动，各大投资者纷纷暂时停止了对民生控股的融资计划。公司也在舆论的讨伐声中迅速更换领导层，同时卖出了21个在管的项目才顺利使得这次危机得到解决。从这次案件中我们也可以发现，如果有位股东拥有绝对权利，是那么他的一举一动便代表了企业的形象，如果发生了，负面新闻对企业的影响可以说是致命的。这样不仅不利于企业声誉，也不利于投资人。从长远发展看，无法得到更多投资者信赖，不利于企业长期发展。5.4偿债能力有限企业偿还债务时，一般是先还拖欠时间较短的负债。所以在进行债务结构调整的时候，应该结合企业当前实际情况来具体制定措施。[10]。资产负债率可以公正的评价一个公司当前的负债能力以及常山能力。新城控股是一个属于发展上升期的上市公司。2014年~2018年的负债率高于平均负债率的20%。所以较高的负债率对企业的发展是影响巨大的，负债率越高，它的资金成本就越低，盈利能力就越差，在面临重大类似事件时更不能够快速响应，所以公司要想实现长期稳定发展，就必须把负债率控制在一个稳定的范围内。发挥财务杠杆作用，实现长期发展。5.5经营模式存在隐患新城控股通过采取“住宅+商业”的模式，大量综合体项目的建设，从2012年就开始了相关的探索。经过两年的发展，2014年已经大建设此类项目。目前公司发展区域定位主要是集中在二线和三线的城市。这些城市的发展模式基本上已经定型，有自己建立的综合体，建设成本也比较低，前期投入相对较低，有利于企业发展。随着城市发展速度加快，房价上涨，建设成本也会增加，企业的利润也会有一个下降的趋势。第六章新城控股资本结构优化途径6.1保持资本结构与资产结构、投资收益的协调和适应企业筹资管理的基础在于如何使得资本结构、资产结构和投资收益水平一致。市在时刻变化，存在未知情况[11]。并且，消费者需求的不同，产品寿命的动态变化，产品结构因企业生产规模调整，经济周期变化和生产竞争环境的变化这些因素都会对企业的生产经营带来影响，经济效益会因此而出现高峰和低谷等变化，经济不可能永远处于蓬勃状态，所以企业要保证发展趋势，就需要把投资收益，负债比率等因素作为筹资策略制定的主要参考因素，把企业预期经济效益和负债预期手段作为需要重点考虑的内容，要随时通过筹资来调节企业资本结构，此时财务的约束作用必须得到加强，维持企业的经营能力保证经营风险能够保持在正常状态。6.2加强衍生债权融资房地产企业的现金来源基本要从两个方面讨论，一是企业经营带来的收益，一是外部投资带来的资本结构变化。新城控股目前的外部融资还是以银行借款为主，从2017年的76.31亿元增长到2018年213.10亿元。在2018年还出现资产证券化投资活动，这次的资产结构变化和抵押借款不同，此次的资金来源为购房尾款，是以底层资产的现金流为基础发行。因为企业还存在非常多的房地产项目并且还有“吾悦广场”这一高收入项目，所以这部分房地产资源的租金收入可以被用来作为发行债券的主要资金来源，所以债券发行比较可行。如果可以把这一发展方式延续下去，那么企业就可以获得更多的融资资金，也就可以以负债最小的方式取得更长远的发展。6.3优化股权结构我国已经上市的房地产公司很多拥有比较集中的股权分布，虽然股权集中能够带动股东去重视公司发展，积极参与到公司政策选择中，但是股东们在公司权利的提高也间接导致监管缺失问题，股东约束不明显。为了保证房地产企业发展能够和企业价值提升同步进行，新城控股把战略投资人制度作为企业新的发展方式，这些高素质人才能够为企业发展带来更多的资金并且通过自身优秀的管理能力带领公司发展，把公司现存的不正当制度改良为先进的管理理念，企业领导人员之间互相促进，共同为企业股权变革提供可能。同时，企业可以选择优秀员工奖励股票期权，激励员工为企业奉献自身。6.4调整负债结构企业经营需要控制长期负债和短期负债的比例，保证企业的还款能力可以负担企业的全部负债，从而规避企业欠债带来的财务风险，保证企业经营能够和资金借贷协调发展[11]。新城控股2018年流动负债占比达80.72%，房地产行业如果如果长期负债的比例可以维持稳定，企业获得现金的能力就可以增强。从企业债券的总发行量来看，一般1-3年期的债券是占比最高的。在2017年新城控股发行21亿的长期债券，总期限为20年，一个房地产企业如果想要快速发展还需要更多的融资。但是如果一味的通过借贷来扩张企业资产，企业在外部环境作用下的自我调节作用会相对的减弱，财务风险会随之扩张。所以公司负债率不能超过企业当前的偿债能力，在企业经营过程中做适当调整。长期债务的比例是公司偿债能力的体现，所以可以提高这部分占比。6.5建设智能化住宅新城控股目前的的主要产品都是房地产商品。要想在房地产公司中保持竞争力，就必须从企业产品的角度去保证企业竞争优势。在信息技术发展以后，人们也在逐渐追求更加智能化的家居生活。智能化小区是门禁，车库，小区摄像头等装置的协调工作，保证住宅区的安全稳定。智能化设备普及以后整个小区中的电器设备可以协调工作，人们可以通过各种设备进行控制。比如，人们可以通过手机调节电视机，电灯的亮灭，油烟机的开关，人不再家中也可以控制电器工作状态。物联网是国家战略产业，在国家建设中被广泛应用，比如现如今国内推行的ppp项目就是一个典型案例。因此，新城控股可以推行智能化住宅的建设，这不仅遵循国家大政方针，也符合人们对于未来生活的需求。

第七章结论与展望7.1结论企业管理的一大重要构成要素就是资本结构。在综合分析整理国际、国内各类相关文献并深入探讨资本结构理论基础上，对新城控股以及A股市场中的房地产相关企业的财务状况展开全面深入分析，发现了新城控股在资本结构方面仍面临的问题，并给出了相应的应对措施建议。第一点，该公司的负债率一直居高不下，这在一定程度上可以表示该公司在财务风险方面出现上升趋势；融资渠道并不多样，有所限制，难以为自身经验提供财务保障；企业的最大股东所占股份超过50%，股权过于集中；在经营模式方面也存在不足及隐患。第二点，针对新城控股仍存在的资本结构方面问题，建议其公司本身改革相关机制体制，已吸引消费者更多的战略投资者，比如设立股权激励政策，为自身发展创造活力；推进产业链协同发展，最大程度上化解经营风险；融资渠道要不断拓宽，比如可通过将抵押贷款等债权转变为新股发售的措施，为企业拓宽股权融资；至于负债率居高不下这一问题，建议调整公司债务结构，构建债务预警系统。第三点是优化自身资本结构，应以把公司所面临的财务风险管控至合理区间范围，尽可能的去挖掘公司在经营方面的潜力。7.2展望我国经济发展的关键在于企业的稳步前进。但是，债务结构复杂、股权结构不合理、自有资本比例不当等问题仍然存在于我国大部分企业，希望各类企业均可以对这些问题引起足够重视工作以防发生到期不能如期还债的问题发生。

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