《房地产估价成本法》课件

《房地产估价成本法》成本法是房地产估价的重要方法之一。它基于房地产的重建成本，考虑折旧因素来确定其价值。课程目标掌握成本法估价原理了解成本法估价的适用范围和局限性，掌握成本法估价流程、步骤和方法。熟悉成本法估价步骤掌握重置成本、折旧、土地价值、开发费用等计算方法，并能运用这些方法进行估价计算。了解成本法案例分析通过实际案例分析，掌握成本法在房地产估价中的应用，并能运用成本法进行估价分析。什么是房地产估价成本法成本法简介成本法是房地产估价的三种主要方法之一，它是一种基于成本的估价方法。成本法是通过计算估价对象重置成本，然后减去折旧，再加上土地价值和开发费用等其他成本，最终得到估价对象的价值。成本法的基本原理重置成本重置成本是指在评估基准日，以现行市场价格重新建造或取得与估值对象相同或类似的房地产所发生的全部费用。折旧折旧是指房地产在使用过程中由于物理损耗、功能性损耗和经济性损耗而导致的价值下降。土地价值土地价值是指土地在评估基准日上的市场价值，反映了土地的区位、面积、形状、用途等因素。成本法的适用条件11.估值对象资料齐全建筑物设计图纸、工程预算、工程造价等数据必须完整。22.市场交易活跃成本法需要参考市场上的交易价格，才能确定折旧率和开发利润率。33.估值对象市场价值可测估值对象必须具有市场价值，才能进行估值。44.估值对象是新建或类似于新建的房地产成本法适用于新建或类似于新建的房地产，因为其折旧率较低。成本法的估价步骤确定估值对象首先，明确要估值的房地产的具体类别和特征，比如是住宅、商业用地、工业厂房等。编制房地产建筑物清单根据估值对象的类型和特征，编制详细的建筑物清单，包括每个项目的名称、数量、规格、材质等。计算重置成本根据当前的市场价格，计算重建该房地产建筑物的成本，包括材料成本、人工成本、设备成本等。计算折旧考虑估值对象的使用年限、维护状况、功能性贬值等因素，计算其折旧额，以反映其价值的损耗。确定土地价值根据市场上类似土地的交易价格或评估结果，确定估值对象的土地价值。计算基础设施及相关费用计算开发该房地产项目所需的道路、水、电等基础设施的成本，以及其他相关费用。计算开发费用估算开发该房地产项目的各项费用，包括土地征用费、规划设计费、管理费、营销费等。计算税费成本计算开发过程中产生的各种税费，例如土地增值税、房产税、契税等。确定利润考虑开发商的合理利润率，计算开发该房地产项目的预期利润。整合和调整将以上步骤计算出的各项成本、费用和利润进行整合，并根据具体情况进行调整，最终得到估值对象的价值。确定估值对象估值对象是关键估值对象指的是需要进行估价的房地产，例如住宅、写字楼、商业用房等。明确定义范围清晰界定估值对象的范围，包括土地面积、建筑面积、房屋用途、结构类型等，确保估价的准确性。区分不同类别区分不同类型房地产，例如新建房产、二手房、土地等，选择合适的估价方法，确保估价结果的可靠性。评估对象资料收集估值对象的资料，包括产权证、规划许可证、建筑设计图纸等，为估价提供可靠的依据。编制房地产建筑物清单11.清单内容清单包括建筑物的主要组成部分，例如基础、墙体、屋顶、门窗、地面、室内装修等，以及其他附属设施。22.清单格式清单通常采用表格的形式，包含项目名称、数量、单位、单价、合计等信息。33.清单来源清单数据可以来自建筑施工图纸、现场实测、相关资料等，需要确保数据的准确性和完整性。44.清单作用清单是估价成本法的重要基础，为计算重置成本提供详细的项目信息，确保估价结果的可靠性。计算重置成本重置成本是指在估价时点，以现行市场价格为基础，重新建造或购置与估价对象相同或类似的房地产所需要的全部费用。重置成本包括建筑物重置成本、土地重置成本、基础设施及相关费用、开发费用、税费成本和利润等。100%建筑物重置成本计算的关键，包括建筑材料、人工费、机械设备费用等100%土地需要考虑地价、土地征用成本等10%其他基础设施、开发费用、税费等折旧计算方法物理折旧由于自然因素、使用磨损、维护保养不足等造成房屋价值的贬损。功能折旧因房屋结构、设备、技术陈旧或设计不合理等造成其使用功能落后，价值降低。经济折旧由于社会经济发展变化、市场供求变化、周边环境变化等造成房屋价值的贬损。土地价值的确定市场比较法根据市场上类似土地的交易价格，结合估价对象的具体情况进行比较，确定土地的价值。适用条件:交易市场活跃，有足够的可比案例。收益还原法根据土地预期收益，按照一定的折现率折算为现值，确定土地价值。适用于预期收益能够合理确定的土地。成本法将土地重置成本减去折旧，确定土地价值。适用于难以获得市场交易信息或预期收益难以确定的土地。基础设施及相关费用的计算基础设施费用计算基础设施建设成本，如道路、水电、排水、绿化等，这些成本将影响最终估价结果。相关费用计算其他相关费用，如规划设计费、勘察费、监理费、工程保险费等，这些费用通常以一定比例计入成本。费用来源可参考当地政府公布的工程造价信息、相关部门收费标准和市场调查结果，获取相关费用信息。开发费用的计算开发费用的构成开发费用包括土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费、销售费用、管理费用等。计算方法通常采用成本加成法，即在直接成本的基础上，加上一定比例的利润率，得出开发费用总额。税费成本的计算11.土地使用税根据土地使用权年税额计算，并根据估价期计算土地使用税。22.房产税根据房产的面积和税率，并根据估价期计算房产税。33.契税根据房产的面积和税率，并根据估价期计算契税。44.其他税费根据项目具体情况，计算其他相关税费，如印花税、城市维护建设税等。利润的确定利润率根据市场情况和开发商的预期利润率，确定合理的利润率。开发成本将前面计算的重置成本、折旧、土地价值、基础设施费用、开发费用、税费等成本进行汇总。利润利润等于开发成本乘以利润率。整合和调整1汇总成本将所有估算出的成本进行加总2调整成本根据市场情况和估价对象的特点进行必要的调整3最终估价最终得出房地产的估价结果成本法估价结果需要根据市场实际情况和估价对象的特点进行整合和调整，以确保估价结果的准确性和合理性。成本法案例分析（1）案例介绍：以某市中心区的一栋写字楼为案例，运用成本法进行估值分析。估值对象为该写字楼的建筑物，不包含土地价值。分析思路：首先确定估值对象并编制建筑物清单，然后计算重置成本，考虑折旧因素，最后得出该写字楼的估值结果。成本法案例分析（2）该案例分析将以一个新建住宅项目为例，演示如何使用成本法评估其市场价值。住宅项目位于城市中心地段，占地面积1000平方米，建筑面积5000平方米，包含100套住宅单元。我们将逐步计算该项目的重置成本、折旧费用、土地价值等因素，最终得出该住宅项目的市场价值评估结果。成本法案例分析（3）成本法在不同情况下应用会有所不同。例如，对已出租的商业地产进行估值时，成本法需要考虑租金收益和运营成本的影响。案例分析中应该根据不同类型和用途的房地产选择合适的参数进行计算。成本法中存在的问题成本数据获取困难历史成本数据可能不准确，获取最新成本信息难度大，影响估值准确性。折旧率难以确定折旧率受多种因素影响，如使用年限、维护保养、市场变化等，难以准确评估。忽略市场因素成本法仅考虑成本，忽略市场供求、政策变化等因素，可能导致估值偏离实际价值。估值结果受主观影响估价师的经验、判断和专业知识会影响估值结果，存在主观性。成本法的优缺点优点成本法较为客观，更易于获得数据。成本法适用于缺乏市场交易数据的估价。缺点成本法估价结果易受折旧率的影响。成本法难以反映市场供求关系。成本法与市场法的比较成本法主要以估价对象的重置成本为基础，通过扣除折旧和加上其他费用等，计算出估价对象的价值。适合于市场交易不活跃、缺乏可比案例，或者估价对象具有特殊用途或结构的房地产。市场法主要利用类似房地产的市场交易数据，通过比较分析，推算出估价对象的市场价值。适用于市场交易活跃、有充足的市场交易数据，且估价对象属于市场上常见的类型。比较分析成本法侧重于估价对象的内在价值，而市场法侧重于估价对象的外部价值。选择合适的估价方法，需要根据具体情况进行判断和选择。成本法与收益法的比较成本法成本法以重置成本为基础，考虑折旧和土地价值。主要适用于新建物或有明确的建造记录的房地产。收益法收益法以未来收益为依据，通过将未来预期收益折现到现值来估价。适用于出租、经营性房地产，以及土地价值评估。企业资产估值中的应用11.评估企业价值成本法可以估算企业资产的重置成本，为企业估值提供依据，帮助企业进行并购、融资等活动。22.资产重组与分拆成本法有助于评估企业资产的真实价值，为企业重组、分拆和资产剥离提供合理依据。33.企业内部管理成本法可以帮助企业进行内部资产管理，例如对固定资产的折旧计算、资产处置的评估等。44.税务申报企业可以运用成本法进行资产估值，为税务申报提供合理依据，例如房产税、土地增值税等。政府土地收储中的应用土地征收评估成本法可以用于估算被征收土地的市场价值，为政府制定征收补偿标准提供参考。土地储备管理成本法可以帮助政府评估土地储备的价值，制定合理的土地储备策略。土地整理开发成本法可以用于估算土地整理开发的成本，确定合理的开发价格。保险与赔付中的应用财产保险成本法可用于估算被保险财产的重置成本，为保险公司提供理赔依据。人身保险成本法可以用于估算被保险人的收入损失，帮助保险公司确定赔付金额。责任保险成本法可以用于估算被保险人因责任造成的损失，为保险公司提供赔偿依据。房地产税费评估中的应用税费评估成本法可用于估算房地产税费，例如房产税、土地增值税等。税费估算该方法有助于确定房地产税费的合理性，确保公平合理的税费负担。税费优化成本法可以帮助房地产开发商和投资者优化税费方案，降低税费成本。成本法的发展趋势数据驱动评估成本法越来越多地应用数据分析和机器学习技术，提高评估的效率和准确性。模型化评估借助更精密的数学模型，更准确地反映房地产的价值，提升评估结果的可靠性。智能化评估基于人工智能技术的评估软件，简化评估流程，提升评估效率，降低评估成本。国际化接轨不断借鉴国际先进评估理念和方法，提高成本法的科学性和专业性。总结