《既有城市工业区功能提升与改造策划导则》

ICS号

中国标准文献分类号

团体标准

T/CABEE-JH2019005

既有城市工业区功能

提升与改造策划导则

PlanningGuidelinesofUrbanIndustrialDistrict

FunctionPromotionandTransformation

XXXX-XX-XX发布XXXX-XX-XX实施

中国建筑节能协会发布

1总则

1.0.1为推进城市既有工业区的更新再利用及可持续发展，减少因前期项目策划缺失或决

策失当而出现的资源浪费和社会矛盾激化等问题，对工业区改造开展科学、系统、全面的前

期策划工作引导，制定本导则。

1.0.2本导则适用于既有城市工业区功能提升与改造前期策划阶段中的现状诊断评估、改

造目标制定、投资开发策划、改造设计策划、施工与验收及运营调适等环节，提出明确的原

则标准和技术导引，指导城市设计、城市规划、策划咨询、建筑设计、建筑技术、经济管理

等行业相关技术人员与工业区更新改造涉及的开发主体、政府部门、市民公众等共同开展改

造前期的策划工作。

1.0.3既有城市工业区功能提升与改造策划，除应符合本规程外，尚应符合国家现行相关

标准的规定。

1

2术语

2.0.1既有城市工业区existingurbanindustrialarea

城市中已建的，由聚集的工业建筑、构筑物、配套设施及周边环境所形成的整体区域。

2.0.2功能提升与改造functionimprovementandspacetransformation

通过既有城市工业区的更新改造，对区域功能进行转型、提升，由原有的工业生产功能

转变为城市公共功能类、产业转型升级类、城市居住生活类等，实现既有城市工业区的活化

再利用与可持续发展。

2.0.3改造策划reformingplanning

根据改造项目的地理位置、市场分析、开发周期，以及现状诊断结果，提出改造目标、

改造功能、技术方案、投资估算及效益分析的活动。

2.0.4诊断评估reformingdiagnosis

通过现场查勘、问卷调研、大数据分析、软件模拟等方法,对既有工业区现状条件进行

诊断，评估工业区改造潜力并出具书面报告，为改造策划提供依据的活动。

2.0.5多主体决策multi-agentdecisionmaking

将工业区改造相关的多个利益主体及专业人士对于改造关键性问题的偏好、建议等进行

采集汇总，通过科学的决策机制对多个建议进行优劣排序或整合归纳，最终形成一个共同的

决策结果的过程。

2.0.6绿色改造greentransformation

基于改造项目的气候特征、周边场地环境和经济发展水平，以节约能源资源、改善人居

环境、提升使用功能为目标，使其在建筑寿命周期内实现节地、节能、节水、节材和环境保

护目标的适用技术。

2

3基本规定

3.0.1既有城市工业区改造如涉及用地性质变化，应取得相关规划许可。

3.0.2既有城市工业区功能提升与改造的策划流程应包括现状诊断评估、改造目标制定、投

资开发策划、功能业态策划、空间环境策划、绿色生态策划、运营管理策划等。

3.0.3既有城市工业区改造应注重工业记忆的传承，改造设计中宜保留既有工业建筑形态特

色，并在技术条件许可下，对既有建筑结构和材料进行再利用。

3.0.4既有城市工业区改造应遵循因地制宜原则，结合区域经济、社会、文化、政策发展水

平及工业区现状条件和现实诉求，形成多方位综合评估的、可持续发展的前期策划方案。

3.0.5既有城市工业区改造应保留改造诊断与策划报告、目标策划文件，以及改造实施等相

关资料，为后期运营管理维护提供支持。

3.0.6既有城市工业区改造的操作主体包括政府、政府下属的企事业单位、企业或企业和政

府共同参与，宜符合表3.0.6的规定。

表3.0.6工业区改造主体

开发主体内容

政府应承担全部费用及风险，同时享有收益。政府的相关职能部门如土地管理局、

政府

或其相应土地管理下设事业单位代表政府进行开发管理

指以政府管理土地的派出机构或国有企业作为土地开发的第一责任人，对土地开发

政府下属的

的整个过程进行管理和运营。如果以派出机构作为主体则资金由政府承担，以国有

企事业单位

企业作为开发主体的资金由该企业筹集

政府仅负责开发前期城市规划的颁布、编制与开发利用政策的制定等宏观事务，企

企业

业独立完成开发项目的运作模式、融资渠道、施工建设、经营管理等内容

当政府缺乏土地开发资金或管理经验时，政府与企业共同作为开发主体，协同负责

企业和政府整个开发的运作实施，由于双方共同入股参与开发而设立，所以需按照各自投资股

份的比例分配未来项目的开发收益和投资风险

3.0.7既有城市工业区改造的决策主体应以建设项目投资业主、专业技术人员为核心，宜组

织公共利益代表者、相关利益群体代表、建设监管机构、支持机构等多方人员形成合作群体，

参与前期策划工作的不同环节。

3

4现状诊断评估

4.1一般规定

4.1.1在进行既有城市工业区功能提升与改造前，应结合相关技术措施对工业区现状开展

综合诊断，评估其改造潜力。

4.1.2在进行既有城市工业区功能提升与改造前，应对建设用地范围内的典型历史遗存、

简述建造背景等内容进行调查，确认既有建筑的保护、修缮等级并制定相关技术要求。

4.1.3现状诊断评估应遵循定性结合定量科学分析原则，综合使用现场查勘、问卷调研、

大数据分析、现场检测、软件模拟等技术措施。

4.1.4应在充分收集资料的基础上，科学诊断工业区现状，综合评估其存在问题及改造潜

力，诊断评估结果应以书面报告形式呈现。

4.1.5诊断评估过程中，宜建立多方参与机制，综合统筹政府、专家、业主、公众建议，

平衡各方需求。

4.2资料收集

4.2.1既有工业区诊断评估收集的基础资料应涉及规划条件、经济条件、社会条件、产业

条件、生态条件、环境安全条件及现状建设图纸信息。

4.2.2收集的基础资料应符合下列规定：

1收集规划条件资料，应包括既有工业区所在城市针对工业遗产保护与利用专项规划研

究，重点文物保护规划、历史文化街区保护规划等与工业区保护更新相关的政策法规，工业

区所在城市及行政区的上位规划图及土地利用规划图；

2收集经济条件及其现状资料，宜包括既有工业区所在城市及行政区的经济区位与职

能、产业结构与布局；工业区的产业构成与产值效益，工业区内交通、水电等基础设施状况

以及医疗卫生、文化体育等公共服务设施状况；

3收集社会条件及其现状资料，宜包括既有工业区所在城市及行政区的人口总数、密度、

构成特征及发展状态；工业区人口构成、人口总数及在城市人口中的占比，工业区现状承担

的社会功能及为居民提供的医疗、教育、商业、娱乐资源，当地居民生活状态、现实需求等；

4收集产业条件及其现状资料，宜包括既有工业区所在城市工业发展脉络及工业区分布

特点，既有工业区发展演进历程，企业文化及工厂生产工艺的改进、工艺流程的设计、产品

制造的发展等；工业区现状产业类型及产业结构，产业的运营状况等；

5收集生态条件及其现状资料，应包括既有工业区所在城市的光照、气温、降水等气候

特征，地形、地貌、水文、海拔高度、自然灾害等生态环境特征资料；工业区内现有污染源

4

的检测及环境评估，内容包括场地土壤、水、材料污染；日照、风、声环境；大气污染物排

放、植被种类及覆盖率、生态环境等；

6收集环境安全条件及其现状资料，宜包括既有工业区内部及周边的危险品生产、存储、

运输、经营企业或设施情况；工业区周边的加油和加气工艺及设施、消防设施及给排水、供

配电系统、防雷系统、防静电系统、报警和紧急切断系统及各类施工情况等；

7收集现状建设图纸资料，应包括既有工业区的交通地理位置地形图、工业区地形图、

总平面规划图、基础设施分布图、现存建筑物及构筑物的相关竣工图纸、市政配套相关图纸、

历年房屋修缮及设备运营和改造记录、原有工艺设备情况及相关图纸。

4.3诊断评估

4.3.1现状诊断宜在收集资料的基础上，遵循资料归纳、分项诊断、综合诊断、校验修正

的流程，最终形成既有工业区现状诊断报告。

4.3.2现状诊断应从区域交通便捷度、生态环境安全度、空间结构适宜度、区域功能混合

度、工业遗产特征度、区域设施完备度、典型建筑安全度等方面开展。

4.3.3在诊断工业区区域交通便捷度时，宜根据工业区周边合理范围内区域公共交通密度、

路网密度及机动车非机动车活跃度，诊断周边交通的便利程度。区域交通便捷度的分项评估

结果可分为优秀/较好/一般/较差四个等级。

4.3.4在诊断工业区生态环境安全度时，应参照现行国家标准《土壤环境质量建设用地土

壤污染风险管控标准（试行）》GB36600、《场地环境检测技术导则》HJ25.2、《地表水环

境质量标准》GB3838等相关标准，由专业人员对工业区所在区域的地质、土壤、大气、水、

声、光、热环境指标的安全度进行逐项诊断。生态环境安全度的分项评估结果可分为较好/

一般/较差三个等级。

4.3.5在诊断工业区空间结构适宜度时，宜根据绿视率、天空可见度及工业区内部网络多

样性，诊断工业区功能提升与改造的适宜性。空间结构适宜度的分项评估结果可分为较好/

一般/较差三个等级。

4.3.6在诊断工业区区域功能混合度时，应在工业区周边合理范围内，诊断城市不同用地

功能的混合程度。区域功能混合度的分项评估结果可分为优秀/较好/一般/较差四个等级。

4.3.7在诊断工业区遗产特征度时，宜根据工业区功能混合度、工业遗产保存完好程度及

公众评价意见，诊断工业区既有建筑在材质、体量、色彩等方面的价值。工业遗产特征度的

分项评估结果可从既有建筑的材料、体量、色彩三个方面进行归纳。

4.3.8在诊断工业区区域设施完备度时，应参照现行国家标准《城市居住区规划设计标准》

GB50180中相关条目，诊断区域内配套设施覆盖率，即工业区外围合理服务半径内区域基

础设施和公共服务设施的完备程度。区域设施完备度的分项评估结果可分为较好/满足/缺乏

三个等级。

5

4.3.9在诊断工业区典型建筑安全度时，应参照现行国家标准《建筑结构检测技术标准》

GB/T50344等相关标准，由专业机构技术人员对工业区内既有建筑进行结构安全性检测鉴

定或抗震鉴定诊断房屋质量安全和室内环境安全。建筑安全度的分项评估结果可分为合格/

不合格两个等级。

4.3.10应根据现状各项诊断报告，结合加权平均、综合描述和象限分类等科学方法建立评

估系统，综合评估其现存问题与改造潜力。

4.3.11诊断评估结果以书面报告形式呈现，报告内容应包括既有工业区现状概况、分项诊

断依据及内容、分项诊断过程及相应结果、综合评估依据及评估方法以及综合评估结论及工

业区改造建议等。

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5改造目标制定

5.1一般规定

5.1.1既有城市工业区功能提升与改造的目标制定应依据现状诊断评估报告结果开展，并综

合考虑经济性、可行性及多维度的价值效益。

5.1.2改造目标决策应遵循统筹发展、因地制宜、协商共策等原则，综合运用期望损益法、

边际分析法、决策树法等科学技术方法进行决策，确保决策结果的公平性、合理性、全面性。

5.1.3应对现状诊断评估结果进行分析提炼，指导改造目标的制定，通过多主体决策及可行

性研究，确立各层面的既有工业区改造目标。

5.1.4改造目标决策应建立在科学、全面的多主体决策机制之上，决策主体包括政府、投资

者、管理者、经营者等。

5.2目标制定

5.2.1既有工业区功能提升与改造的目标制定宜应从经济发展、功能提升、空间改造、生态

修复等多方面开展。

5.2.2既有工业区功能提升与改造的目标制定应符合下列规定：

1制定经济发展目标时，应主要设定产业转型定位及不同改造阶段的经济增长目标；

2制定功能提升目标时，应主要设定改造后的人群定位及相应的功能类型；

3制定空间改造目标时，应主要设定改造后的整体风貌特征及相应的空间优化方向；

4制定生态修复目标时，应主要设定改造后的土地、水系、环境等生态环境改善目标。

5.3多主体决策

5.3.1对于工业区改造涉及的关键性问题及复杂内容，应由项目相关的多元主体共同商讨决

策，可通过技术手段建立多主体决策模型，对各主体意见进行统筹整合。

5.3.2多主体决策宜遵循筛选决策内容、建立决策模型、输出决策结果、与制定目标进行比

对、决策反馈调整、决策结果确定的工作流程。

5.3.3决策结果应根据制定的改造目标进行多次校验与修正，以最大化满足多元利益主体需

求为原则，保证决策结果符合工业区改造的整体定位及各项制定目标。

5.3.4对于决策结果中符合多元利益主体建议或需求的、但未与改造目标相呼应的内容，宜

考虑整合至改造目标之中。

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5.4可行性研究

5.4.1对制定的各项目标与决策的关键性内容进行可行性研究预评估，纠正问题并提供建

议。可行性研究应结合不同改造阶段的实际需求和资源条件分别开展。

5.4.2可行性研究应从经济可行性、社会可行性、技术可行性、实施可行性多方面开展，研

究的具体内容应符合下列规定：

1经济可行性研究应从资金平衡、资金成本、债务风险、盈利预期、市场预测、经济效

益等方面进行预评估；

2社会可行性研究应从国家方针政策、区域政策条件、社会发展水平、大众舆论导向、

工业区涉及的企业及周边人员改造意象等方面进行预评估；

3技术可行性研究应从工业区的生态环境修复难易程度、空间场地改造难易程度、既有

建筑安全加固难易程度、基础设施完善难易程度等方面进行预评估；

4实施可行性研究宜从人力资源配置、职能机构、作业指导、协作配合及实施计划进度

安排等方面进行预评估。

5.4.3可行性研究结果应以书面报告形式呈现，报告内容应符合下列规定：

1概述部分应包括项目基本情况介绍、项目来源、投资背景、主要经济技术指标；

2投资依据部分应包括重点进行市场的调查和分析，并就国内外市场需求、发展趋势及

目前市场同类建成项目的投资收益、区域分布进行总结，同时掌握在建和续建项目的规模及

定位；

3项目选址依据部分宜包括对项目选址的优劣势，如电力、水、气、油等基础能源状况

以及劳动力资源、交通条件等进行说明；

4项目实施进度安排部分宜包括关键节点、人力资源配置计划，外协单位选择，施工组

织管理；

5环境与节能预测部分应明确项目实施对环境的影响程度和解决方案，在节能减排方面

的技术措施和预期控制效果，同时说明项目对能源的消耗和依赖程度；

6经济效益评价部分应包括投资概算、现金流量、项目盈亏平衡、盈利能力、偿债能力、

资金筹措与财务费用；

7风险评估部分宜从定性和定量作多维度分析预判，并提出抗风险策略；

8结论与建议部分宜通过对影响项目实施因素的分析、比较，综合各方面条件，给出项

目成立可行性结果，提出明确建议，为后期实施提供重要依据和指导。

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6投资开发策划

6.1一般规定

6.1.1对既有工业区改造进行投资预测和评价应符合下列规定：

1计算总投资，应包括拆迁费、平整场地和市政工程费、建筑施工费、设备家具装修费、

不可预见费等；

2确定盈利参数，应根据工业区不同改造阶段的各项盈利进行预测，包括成本的费用与

毛收入，确定利润参数；

3计算项目盈亏，应按照相关利润计算公式对不同改造阶段的利润进行计算，得出盈亏

表。

4分析经济效益，应根据盈亏表对不同改造阶段的盈利时间、盈利数额进行分析与汇总，

评价各个改造阶段是否亏损，并反馈所确定的改造规模和标准是否可行，进而对工业区及单

体建筑的空间规模构想进行反馈和修正。

6.1.2应根绝制定的工业区改造目标定位确定相应的行业主管部门，负责政策指导、资格认

定、日常监督和产业扶持等工作。

6.2建设周期

6.2.1工业区改造应遵循分步实施、重点规划的思路，制定科学合理的实施开发计划。

6.2.2既有工业区改造的建设周期主要包括投资前期、投资建设期、生产运营期三个阶段。。

6.2.3投资前期阶段宜由决策部门委托贷款银行或咨询公司组织有关人员或外请专家进行

项目评估，检查和判断可行性研究报告的可靠性，从评审角度提出项目是否可行的意见。

6.2.4投资建设期间应合理规划园区建设施工次序，核心项目先行，尽快实现投产运营，做

好对项目的成本、进度、质量控制工作，应符合下列要求：

1应从施工技术、组织管理、资金利用和签订合同等方面对工业区的改造成本进行合理

控制，保证改造的顺利实施；

2应针对工业区改造中的施工规模大小、施工人员水平、工程环境因素等进行综合考虑，

拟定具体的工作计划书，对工程量和施工时间进行安排部署；

3应对工业区改造项目涉及的各施工环节进行严格控制，保证施工工艺能够达到质量标

准，确保施工质量合乎方案要求。

6.2.5工业区改造完成后，宜制定详细的管理运行制度，对生产运营期间的各项效果进行检

测，提高管理运营水平。

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6.3开发模式

6.3.1开发模式应促进工业用地实现合理的土地增值，结合城市发展整体需求和区域资源现

状条件综合考虑工业取的功能置换与提升。

6.3.2根据开发主体的不同，既有工业区的开发模式宜采用政府主导型开发、市场主导型开

发或公私合营型开发，相应开发模式应符合下列规定：

1政府主导型开发，应以政府成立的园区管委会及相关部门或国有企业为园区的开发主

体，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及市政建设等手续并组织实施，承担开

发建设所需费用和风险，并享有土地开发的所有收益；

2市场主导型开发，宜通过招投标等方式择优选择民营企业作为开发主体，政府仅负责

城市规划的颁布、土地利用政策的制定等宏观事务，开发建设的筹措资金、项目核准、征地

拆迁及市政建设等都由开发企业主导完成；

3公私合营型开发，应以政府或其控股公司与其他企业合作或合资组建的开发公司为开

发主体，负责管理开发建设各项工作，园区管委会只负责行政管理事务，提供公共服务。

6.3.3不同的开发模式应以实现不同的改造目标为导向：

1对于以产业转型升级为改造目标的工业区，可采取政府主导型开发模式、市场主导型

开发模式或公私合营型开发模式，宜通过政府力量的介入，优化资源配置、产生集聚效应、

推动经济增长；

2对于以优化城市公共空间面貌、延续工业历史文脉、完善公共设施配套为改造目标的

工业区，宜采用政府主导型开发模式；

3对于以转型为居住功能为改造目标的工业区，宜采用以房地产开发为主要方式的市场

主导型开发模式。

6.3.4开发模式的选择应综合考虑工业区所在城市能级、区位发展条件、工业区自身开发建

设条件及政府、开发商、民众等多方利益协调能力等因素。

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7功能业态策划

7.1一般规定

7.1.1既有城市工业区功能业态策划应涉及功能定位、业态类型及功能组织等内容。

7.1.2功能业态策划应结合业主要求、市场需求、公众喜好、厂区现状条件等因素综合考虑，

具体的内容选择应根据工业区改造规模及投资开发条件确定。

7.1.3功能业态策划主要类型应包括城市公共功能类、产业转型升级类、城市居住生活类。

7.1.4功能业态策划宜结合总平面设计、建筑更新改造、场地环境提升、基础设施容量等因

素综合确定，同时考虑空间开发的弹性与时序性，预留合理规模的用地。

7.2城市公共功能类

7.2.1既有城市工业区公共功能类策划应在充分尊重和利用原有的工业区的价值基础上，提

升空间品质，改善空间环境，满足大众的公共活动需求。

7.2.2城市公共功能类的功能定位类型主要包括城市公园、城市设施、商业服务、商务办公，

宜符合表7.2.2的规定。

表7.2.2城市公共功能类功能定位表

功能定位类型功能属性特征具体类型

市民休闲公园

城市公园

满足城市居民日常生活和社会生主题公园

活公共使用的室外及室内空间

文化设施

城市设施

体育设施

百货店

超级市场

大型综合超市

便利店

商业服务

以商场、酒店、娱乐场所等服务元专业市场(主题商城)

素为配套形成规模化的城市综合专卖店

建筑群购物中心

仓储式商场

集中式办公

商务办公低密度办公

SOHO办公

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7.2.3既有城市工业区改造为城市公园、城市设施、商业服务、商务办公等类型时，其必备

型业态功能与选择型业态功能宜符合表7.2.3的规定。

表7.2.3城市公共功能类业态选择表

功能定位类型具体类型必备型业态及功能选择型业态及功能

运动健身、文化娱乐、社

市民休闲公园群交往、景观游览、户外

城市公园活动等

旅游服务（旅游服务、休

旅游服务、文化、展览、

主题公园闲、娱乐、管理等）

商业购物、休闲养生

公共服务（教育、体育场、

文化、展览、旅游服务、

文化设施文化馆、图书馆、公园等）

教育、演绎、餐饮等

城市设施

体育场馆、交通设施、商

体育设施

业餐饮、酒店等

商业餐饮、百货零售、文

百货店

化娱乐等

商业餐饮、百货零售、文

超级市场

化娱乐等

大型综合超市商业餐饮、百货零售等

便利店商业零售

商业服务商业餐饮、百货零售、文

专业市场(主题商城)

化娱乐、其他服务业等旅游服务（旅游服务、休

专卖店商业零售、休闲娱乐等闲、娱乐、管理等）

银行、酒店、商务接待、咨询服务（咨询、培训、

购物中心

其他服务业等法律、会展、产品展示、

银行、酒店、电信营业厅、人才服务平台等）

仓储式商场

其他服务业等

金融、保险、基金、会议、

集中式办公

培训等

绿色产业、信息技术产业

商务办公低密度办公

等

金融、保险、基金、自由

SOHO办公

职业者等

7.2.4既有城市工业区改造成城市公园、城市设施、商业服务、商务办公类型时，其选址、

设施及特点宜符合表7.2.4的规定。

表7.2.4城市公共功能类选址、设施及特点表

功能定位类型具体类型选址设施特点

服务设施齐全，如商业提供休息、游览、锻炼、

市民休闲城市中心、片区

设施、运动设施、文化交往，以及举办各种集

公园中心

设施等体文化活动的场所

城市公园类

具有一定的建筑特征

城市郊区、交通以商业设施为主，配备

主题公园和符号色彩，与商业设

要道大面积停车场地

施紧密结合

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续表7.2.4

以文化设施和少量商根据不同工业区特点，

城市中心、城市

文化设施业设施为主，配备大广改造成有特定风格的

广场附近

城市设施类场和停车场设施

城市郊区、交通配备交通站点和大型具有空间开敞、建筑标

体育设施

要道停车场准化的特征

城市繁华区、交服务设施齐全，有停车设施豪华、店堂典雅、

百货店

通要道场地明快

居民区、交通要有一定面积的停车场

超级市场空间整洁、标准化

道、商业区地

大型综合城乡结合部、住有一定面积的停车场流线清晰，空间特征较

超市宅区、交通要道地为开敞

居民住宅区、主徒步购物5-7分钟可到

便利店小巧、简约、功能明确

干线公路边达

商业服务类专业市场城乡结合部、住有一定面积的停车场具有符号化的独特空

(主题商城)宅区、交通要道地间形体

城市繁华区、交服务设施齐全，有停车具有专卖产品本身的

专卖店

通要道场地符号特征，风格前卫

中心商业区或城

有一定面积的停车场服务功能齐全，建筑形

购物中心乡结合部的交通

地式多样化

要道

仓储式城乡结合部、交设有较大规模的停车

空间较大、厂区式设计

商场通要道场

城市高新技术开

集中式服务设施齐全，有停车建筑形式将原工业区

发区、商务密集

办公场地特点进行合理利用

区

商务办公类低密度城市郊区、交通服务设施齐全，有停车保持建筑生态性、环境

办公要道场地优美的特点

SOHO城市产业集聚服务设施齐全，有停车位于产业优势地段，建

办公区、商务密集区场地筑形式前卫

7.3产业转型升级类

7.3.1既有工业区产业转型类策划应结合国家战略、区域战略、城市战略、市场竞合关系等

外部条件统筹规划，优化工业区产业空间配置，带动产业升级发展。

7.3.2城市既有工业区产业转型类策划方向主要包括文化创意类、教育科研类、科技研发类、

仓储物流类四种类型，其功能定位宜符合表7.3.2的规定。

表7.3.2产业转型升级类功能定位表

功能类型定位功能属性特征具体分类

以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要产业型

文化创意类素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环混合型

节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会，艺术型

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具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生休闲娱乐型

产、交易、休闲、居住为一体的多功能园区地方特色型

向社会提供智力服务的新兴产业，主要包括科学研究、机制灵活型

专业技术服务、技术推广、科技信息交流、科技培训、大学依托型

教育培训类技术咨询、技术孵化、技术市场、知识产权服务、科

技评估和科技鉴证等活动，同时满足一定的教育功能，国有投资型

并为相关企业提供科学研究帮助及实验基地

电子产业园

以软件、电子和信息技术科技型中小型企业为服务对

科技研发类象，为入孵企业提供研发、生产、经营场地和办公方

高新科技生态园

面的服务，降低企业的创业成本和创业风险

在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型货运服务型

的物流企业在空间上集中布局的场所，也是有一定规

模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点，同时生产服务型

仓储物流类

为他人储藏、保管货物的商业营业活动，是现代化大

生产和国际、国内商品货物的流转中一个不可或缺的商贸服务型

环节

综合服务型

7.3.3既有城市工业区改造为产业转型升级类时，其必备型业态功能与选择型业态功能宜符

合表7.3.3的规定。

表7.3.3产业转型升级类业态选择表

业态组合

功能定位类型

必备型产业及功能选择型产业及功能

1.文化艺术（文艺创作、表演及演出场所，1.旅游、休闲娱乐（旅游服务、休闲娱

文化保护与文化服务、群众文化服务、文乐服务）

化研究与文化社团服务、文化艺术代理服2.信息管理（信息系统集成、信息技术

务）咨询、数据分析、软件业、计算机服务

2.新闻出版（新闻服务、书、报、刊出版发业等）

行，音像及电子出版物出版发行、图书及3.软件、网络及计算机服务（软件服务、

音像制品出租）网络服务、计算机服务）

文化创意类

3.媒体（广播、电视、电影传输与服务）4.辅助服务（文化用品、设备及相关文

4.广告会展（广告、会展服务）化产品的生产、销售、商务服务）

5.艺术品交易（艺术品拍卖服务、工艺品销5.物流运输（仓储、邮政、批发等）

售）

6.设计服务（建筑设计、城市设计、室内设

计、服装设计等）

7.游戏动漫(产品设计等)

1.研究与试验发展（基础研究、应用研究、1.信息服务（研发设计、知识产权保护、

试验发展）科技咨询、科技交流、数据处理等）

2.专业技术服务（气象服务、地震服务、海2.公共服务（教育、体育场、文化馆、

教育培训类洋服务、测绘服务、技术检测、工程技术图书馆、公园等）

与规划管理、工程管理服务、工程勘察设3.商业服务（商业餐饮、文化娱乐、其

计等）他服务业等）

3.科研服务（大学院校、国家级工程研究中4.传媒服务（印刷、出版、新闻广播、

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心、国家工程实验室、国家认定的企业技通讯邮电、广告等）

术中心、重点实验室、高新技术创业服务

中心、新产品开发设计中心、科研中试基

地、实验基地建设等）

4.产业孵化（中小企业科技成果孵化服务、

人才创业服务等）

5.教育培训（提供培训计划、课程）

1.信息处理与服务（物联网研发、计算机中1.咨询服务（咨询、培训、法律、会展、

心、信息中心、咨询公司）产品展示、人才服务平台等）

2.信息处理设备（信息系统集成、信息技术2.辅助服务（设备租赁、维修与维护）

咨询、数据分析、软件业、计算机服务业、3.传媒服务（印刷、出版、新闻广播、

硬件制造、产品开发等）通讯邮电、广告等）

3.软件研发（嵌入式软件、通用型软件、通4.产业孵化（中小企业科技成果孵化服

用行业软件、复杂行业软件）务、生态产业孵化、人才创业服务等）

4.专业服务（程序设计、系统故障查询等）5.运输（仓储、邮政、批发等）

5.教育培训（提供培训计划、课程）

科技研发类6.统合系统（工业市场等）

7.环境管理（环境监测等）

8.环保设备制造（公共环卫、污水处理、空

气净化、固废处理、噪音防治、环境监测、

消毒防腐、节能降耗、环卫清洁、环保材

料及药剂）

9.生物医药（生物医学、制药、基因工程、

疫苗、生物诊断试剂研究等）

10.产品生态设计（生态识别、诊断、绿色

产品开发等）

1.综合功能（集约功能、信息交易功能、辅1.电子商务（国际物流、品牌物流等）

助服务功能）2.（公共交通、航空、铁路、水上、管

2.集中仓储功能（中转仓库、存储仓库等）道运输等）

3.配送中心（装卸、搬运、包装、配送加工3.辅助服务（设备租赁、维修与维护）

功能、多式联运功能等）

仓储物流类

4.物流中心（流通加工、配送、信息平台等）

5.信息管理（货物信息系统集成、信息技术

咨询、数据分析、在线追踪等）

5.停车场功能

6.装卸搬运和其他运输服务

7.3.4城市既有工业区改造为文化创意类、教育科研类、科技研发类、仓储物流类四种类

型时，各类型的选址及设施配置宜符合表7.3.4的规定。

表7.3.4产业转型升级类选址、设施及特点表

功能定位类型具体分类选址设施特点

服务设施齐全，独立型，产业集群发展相对

城市中心、片区

如商业设施、运成熟，产业链相对完整；依

文化创意类产业型中心、大学依托、

动设施、文化设托型，依托高校发展，形成

开发区依托

施等了一定的产业链条

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依托科技园区，并结合园区

混合型内的优势产业同步发展文

化产业

艺术型创作型园区，原创能力强

主要满足当地居民及外来

休闲娱乐型

游客的文化消费需求

地方特色型具有主题特色的设定

以连锁化、民营化、总部独

机制灵活型栋为主的商业用地性质的

以教育设施、研科技园区

城市市区、城市究设施、孵化中以产学研结合为重点突破

教育培训类大学依托型

郊区、大学城心为主，配备大口，产业链上下互动为主

面积停车场地以政府为投资主体，建立和

国有投资型配套公共技术服务平台、研

究所等

统合信息处理与服务、信息

处理设备、软件研发、专业

服务、教育培训、系统电子

电子产业园商务、云计算、物联网、微

服务设施齐全，

城市市区、城市电子和软件研发等为核心，

信息技术类配备大面积停

郊区、产业新城以孵化培育中小型科技企

车场地

业为主

利用科技来使得生态园具

高新科技生态园有吸引力，起到科技农业示

范效应，发挥推广作用

主要服务于国际性或区域

性物流运输及转换，如空港

货运服务型

物流园区、海港物流园区、

基础设施（仓储