个人二手房交易涉税业务培训课件

个人二手房交易涉税业务

培训课件2024年3月21日主讲人：目录章节二手房计税价格的确认规则自然人二手房转让买卖类型的税费计算、税费优惠政策010203自然人二手房转让特殊类型（亲属赠与、继承、夫妻权属变更、离婚析产）涉税要点。概念辨析：一手房业务，也叫增量房业务，指房地产开发企业将其新开发建设的房屋出售，由承受者交付货币、实物或者其他经济利益并承受房屋权属的行为。二手房业务，也叫存量房业务，指房屋产权人将其房屋转让（房地产开发企业出售其新开发建设的房屋除外），由承受者交付货币、实物或者其他经济利益的行为。3

第一章：二手房计税价格的确认规则4案例导入5

张某向李某出售端州一套住房，双方在受理窗口申报价格为60万，端州区局委托具有房地产评估资质的专业评估机构出具的市场评估价格为55万，请问应该按哪一个价格计税。计税价格的一般性确认规则

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如果申报价格高于评估价格，则以申报价格的不含税价作为本次交易的计税价格。

如果申报价格低于评估价格且无正当理由的，则税务机关应当参照存量房评估价格核定其计税价格。计税价格的特殊性确认规则

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申报价格低于评估价格且有正当理由，经税务机关确认，则可按申报价格的不含税价作为本次交易的计税价格。正当理由的政策依据8《肇庆市存量房交易计税价格核定争议处理办法》（公告2021年第6号）规定，税务机关认定的正当理由包括以下情形之一：1.经人民法院生效判决、裁定和仲裁机构生效裁决载明的房屋权属转移价格为交易价格的；2.经具有合法资质的拍卖机构依法公开拍卖，以拍卖价格为交易价格的；93.房屋曾发生重大意外事件或存在结构破损等严重质量问题导致低价出售的；4.将房屋转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或赡养义务的抚养人或者赡养人，且交易价格不低于成本价（即转让人的购房原价）的；5.税务机关认可的其他情形。案例110

张父采取买卖方式出售端州一套商铺给儿子小张，该商铺10年前购买价格为50万，双方在税务窗口申报价格为50万，端州区局委托具有房地产评估资质的专业评估机构出具的市场评估价格为80万，请问应该按哪一个价格计税？

第一章节

小结1.申报价格与评估价格比较，遵循孰高原则确定计税价格。2.申报价格低于评估价格且有正当理由，可按要求进行争议处理，并提供相关佐证资料。11

第二章：自然人二手房转让买卖类型的税费计算、税费优惠政策12

自然人二手房转让税费表13纳税人税种税率转让方增值税差额5%或全额5%附加税费城市维护建设税实际缴纳的增值税税额×7%或5%或1%教育费附加实际缴纳的增值税税额×3%地方教育费附加实际缴纳的增值税税额×2%个人所得税

据实征收：（不含税计税价格-房产原值-本次转让税金-合理费用）×20%

核定征收：不含税计税价格×核定征收率（住宅1%，非住宅1.5%，拍卖3%）土地增值税

据实征收：增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数核定征收：不含税计税价格×核定征收率（5%）印花税不含税计税价格（或产权转移书据所列的金额）×0.05%受让方契税不含税计税价格×3%印花税不含税计税价格（或产权转移书据所列的金额）×0.05%

类型一：个人住房买卖14纳税人税种及适用条件计税方法转让方增值税购买不足2年不含税计税价格×5%购买2年以上（广州市以本地最新政策为准）免征个人销售自建自用住房免征附加税费城市维护建设税与增值税的申报和缴纳同时进行，增值税享受减免的同时，附加税费也同时相应减免。实际缴纳的增值税税额×7%或5%或1%教育费附加实际缴纳的增值税税额×3%地方教育费附加实际缴纳的增值税税额×2%增值税要点：一、房屋上一手取得时间：1.个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；

个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。2.对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；

对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。153.个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书(包括不动产权证书，下同)，对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。16附加税费、印花税的税费优惠

自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税(不含水资源税)、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。1718转让方个人所得税转让自用满5年家庭唯一生活用房免征据实征收能够提供房产原值(房屋购买合同、购房发票或契税完税证)的（不含税计税价格-房产原值-本次转让税金-合理费用）×20%核定征收不能提供房屋原值(房屋购买合同、发票或契税完税证)的不含税计税价格×核定征收率（住宅1%，拍卖3%）土地增值税免征印花税免征个人所得税要点：一、自用满5年家庭唯一生活用房个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。1.“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房”。2.自用5年以上，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。3.仅限于住房。19二、据实征收的计算方法

个人所得税=（不含税计税价格-房产原值-本次转让税金-合理费用）×20%（一）房屋原值：购置商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。自建房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。（二）本次转让住房过程中缴纳的税金：纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

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（三）合理费用：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。2122受让方契税家庭唯一住房90㎡以下（含90㎡）不含税计税价格×1%90㎡以上不含税计税价格×1.5%第二套改善性住房90㎡以下（含90㎡）不含税计税价格×1%（广州市暂不实施）90㎡以上不含税计税价格×2%（广州市暂不实施）其他套次无论面积大小不含税计税价格×3%印花税免征契税要点：一、个人购买家庭唯一住房、第二套改善性住房的适用条件1.家庭成员的范围，包括购房人、配偶以及未满18周岁未成年子女。2.“唯一、第二套”的区域范围：肇庆市目前以县区为范围确定套次。二、对两个或两个以上家庭共同购买一套住房1.以不动产单元为单位认定是否符合面积优惠条件。2.以每个家庭为单位分别认定纳税人是否符合套数优惠条件。3.以每人所占该共同购买房屋的份额适用相应税率，分别计算缴纳契税。有约定共有份额比例的，按约定比例计算，未约定共有份额比例的，按等额计算。23案例2：

小雅和朋友小容在肇庆高新区共同购买了一套100平方米价值50万的二手住房。这套房产分别是小雅家庭的唯一住房，是小容家庭的第二套住房。如果小雅出资30万占该房产份额的60%，小容出资20万占40%，并在购房合同上约定份额，小雅和小容应分别缴纳多少契税？答：小雅符合家庭唯一住房的优惠政策，按1.5%的优惠税率缴纳4500元（50万元*60%*1.5%=0.45万元）契税

小容符合第二套改善性住房的优惠政策，按2%的优惠税率缴纳4000元（50万元*40%*2%=0.4万元）契税。24

类型二：个人非住房买卖25转让方增值税转让取得（不含自建）的房产【不含税计税价格-（购置原价÷1.05）】×5%转让自建的房产不含税计税价格×5%附加税费城市维护建设税与增值税的申报和缴纳同时进行，增值税享受减免的同时，附加税费也同时相应减免。实际缴纳的增值税税额×7%或5%或1%教育费附加实际缴纳的增值税税额×3%地方教育费附加实际缴纳的增值税税额×2%个人所得税据实征收能够提供房产原值(房屋购买合同、购房发票或契税完税证)的（不含税计税价格-房产原值-本次转让税金-合理费用）×20%核定征收不能提供房屋原值(房屋购买合同、发票或契税完税证)的不含税计税价格×核定征收率（非住宅1.5%，拍卖3%）26转让方土地增值税据实征收提供重置成本评估报告土地增值税=增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数供原购房发票、原购房契税完税凭证的核定征收都无法提供转让独立宗地上非住房：优先选择核定成本方式计算征收转让其他旧房和旧建筑物：不含税计税价格×核定征收率（5%）印花税不含税计税价格（或产权转移书据所列的金额）×0.05%受让方契税不含税计税价格×3%印花税不含税计税价格（或产权转移书据所列的金额）×0.05%

第三章：自然人二手房转让特殊类型涉税要点27

不动产交易的特殊业务事项指买卖之外的其他业务场景，主要包括赠与（包括一般赠与和亲属赠与）、继承（包括法定继承和遗嘱继承）或遗赠、夫妻权属变更、离婚析产、司法判决裁定、权属互换、作价入股或改制重组等28

类型一

亲属赠与

本场景所称亲属赠与，是指土地使用权人、房屋所有权人将其土地使用权、房屋所有权无偿转让给亲属（父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人）的行为。29纳税人税种计算赠与方增值税及附加税费免征土地增值税赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征。印花税（产权转移书据）不含税计税价格×0.05%受赠方契税不含税计税价格×3%印花税（产权转移书据）不含税计税价格×0.05%个人所得税不征直系亲属赠与要点：1.土地使用权赠与、房屋赠与，契税的计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。----以评估价格计税2.兄弟姐妹之间属于旁系血亲，不属于直系血亲。因此，兄弟姐妹之间的赠与房产属于土地增值税征收范围的，应按规定缴纳土地增值税。30

类型二

继承或遗赠本场景所称继承或遗赠

指土地使用权人、房屋所有权人死亡，由法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得土地房屋产权的继承或遗赠行为。31纳税人税种遗赠继承被继承方增值税及附加免征免征个人所得税不征不征土地增值税遗赠给承担直接赡养义务人：不征；其他：同赠与(由受赠人代为缴纳)不征印花税（产权转移书据）0.05%(由受赠人代为缴纳)对被继承房产，如果有书立产权转移书据的，按照0.05%计算缴纳印花税。(由继承人代为缴纳)承受方契税3%免征印花税（产权转移书据）遗赠抚养协议：0.05%；其他遗赠文书：不征（非产权转移书据书立人）不征（非产权转移书据书立人）个人所得税不征不征

类型三

夫妻权属变更本场景是指婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，包括“加名”“减名”“换名”或变更共有份额。32纳税人税种税率转让方增值税及附加税费免征土地增值税不征印花税（产权转移书据）婚内