房地产质保期内《维修管理办法》

房地产质保期内《维修管理办法》

第一章：总则为了维护房地产集团的品牌形象，提高业主满意度，提高维修工作效率和维修质量，明确售后维修各方权责，解决售后维修问题，特制定了本《房屋维修管理办法》。本办法适用于房地产集团所属全资开发新建项目自本办法发布之日起，竣工可售项目按照此办法相关规定及施工承包合同中质保期内维修的相关条款，执行工程质量保修范围内的维修工作。房地产集团所属合资开发新建项目如与物业公司签订房屋维修管理委托合同并支付费用的，参照此办法执行。第二章：相关定义业主：指物业所有权人。物业公司：指房地产集团下属的XXX。开发单位：指房地产集团下属的房地产开发公司。原供方单位：指承包承建项目相关工程的原施工单位或材料设备供应商，对质量缺陷责任负有直接或间接维修义务的承包人。质量保修期：工程竣工验收合格并完成竣工验收备案，以《建设工程质量保证书》或《建筑工程竣工验收合格证书》上的质保期限为准。第三章：重要节点控制为确保维修质量，本章规定了重要节点控制的内容，包括施工质量控制、验收标准和维修验收等。第四章：合同与资料管理本章规定了合同与资料管理的内容，包括维修合同、资料管理、工程款支付等。第五章：会议管理本章规定了会议管理的内容，包括维修会议、工程进度会等。第六章：原供方单位维修管理本章规定了原供方单位维修管理的内容，包括原供方单位维修责任、维修流程等。第七章：第三方维修管理本章规定了第三方维修管理的内容，包括第三方维修责任、维修流程等。第八章：考核与奖惩本章规定了考核与奖惩的内容，包括维修质量考核、奖惩措施等。第九章：标准化文件、表单附件及支持性文件本章规定了标准化文件、表单附件及支持性文件的内容，包括维修标准化文件、表单附件等。房屋维修管理办法根据《工程竣工验收备案表》，施工合同约定的保修期限从备案机关签署日期开始计算。具体保修期限以开发单位、物业公司、原供方单位三方签字认可的期限为准。第三方维修单位指的是受物业公司委托进行工程质量维修的其他工程维修单位。在《XX项目工程保修补充协议》中，开发单位组织物业公司和承建施工单位签订三方补充协议，约定承建施工单位的保修期限、保修范围、维修时限、维修要求、第三方启用机制和质保金支付等内容。第三章重要节点控制在第三条相关合同签订中，开发单位与原供方单位的施工合同必须加入“质保期内维修，严格按照《房地产（集团）有限公司房屋维修管理办法（质保期内）》相关条款执行”。开发单位还应邀请物业公司参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，并签订项目早期介入咨询服务合同。如果开发单位未邀请物业公司参与早期介入工作，物业公司不承担房屋交付后的隐蔽工程返修任务。第四条房屋交付前验收工作在分户验收及承接查验方面，开发单位负责组织物业公司、原供方单位、监理单位、设计单位等，对楼宇户内进行分户验收；房屋交付前3个月，开发公司组织物业公司对公区配套、设备设施等进行承接查验。开发单位应督促原供方单位对分户验收及承接查验中发现的问题限期进行整改，以确保在集中交付前达到物业公司的接收要求，顺利完成移交。此外，在交付前业主开放日活动方面，房屋交付前30日，开发单位应确保安全的前提下，组织物业公司开展业主开放日活动，邀请部分业主来现场看房，以此提高业主满意程度，为房屋顺利交付做好基础工作。第五条房屋集中交付物业公司负责编制房屋交付方案，开发单位审核物业公司提报的交付方案以及提供交付物料及两书。房屋正式交付时，物业公司应配备相应人员陪同业主验收房屋并记录业主报修问题。第六条交付后集中整改房屋集中交付完成后，物业公司负责组织原供方单位进行整改专题会议，会议明确整改需求及完成时间节点等。第十八条规定，原供方单位维修人员委托被委托人时，应具备签署资料和费用的权限。任何更换都需要提前七天书面通知物业公司。如果被委托人无法联系，原供方单位将视为已接收信息。根据第十九条，备品备件管理质量保修期内，原供方单位应储备足够数量的易损配件作为备品备件。如果备品备件导致维修工作未能在指定时间内完成，由原供方承担所有费用，包括业主索赔费用。所有备品备件由原供方单位管理。第二十条规定，如果违约行为未在与业主约定的整改期限内完成整改，将视为违约行为。如果业主与原供方单位另有约定，应提供与业主的沟通记录。如果原供方单位违约，物业公司将根据业主的要求进行处理，并从质保金中扣除相应费用。如果质保金不足以支付维修工程款，物业公司将向开发单位报告。第二十一条规定，物业公司负责选聘第三方维修单位。根据第二十二条，如果原供方单位严重违反本管理办法相关条款约定、未经物业公司认可擅自施工、拒不整改、对同一问题或同一部位整改过二次仍不能使业主认可、因现场维修人员服务行为造成业主强烈负面投诉、不按时到场或完成整改，将启用第三方维修单位。所有费用由原供方单位承担。第二十三条规定，第三方维修计价以物业公司指定人员签认的工程量和维修报价单为依据，申报维修事项所需费用。根据第二十四条，如果判定为原供方单位责任，由原供方单位承担全部维修费用，并从原供方单位质保金中扣除。如果判定为项目开发单位责任，则由项目开发单位支付全部维修费用。如果判定为物业公司责任，则由物业公司承担全部维修费用。如果判定为共同责任，则各责任单位按比例分摊全部维修费用。责任判定由物业公司进行，如有争议，将召开专题会议以决定责任判定。第二十五条规定了考核与奖惩。房屋维修管理办法附件一：关于指定物业管理公司的告知函各总包、分包单位。根据第三方客户满意度调查结果，集团营销企划部制定了对项目质保期内维修工作的考核细则。现我司委托（地区物业管理公司）公司代为履行施工合同中约定的质量保修期维修管理及质保金管理相关权利义务，包括但不限于行使通知贵方维修、在贵方不按时配合维修的情况下委托第三方入场、扣除质保金等权利。请贵方知晓并配合该公司的工作。顺祝XXX。发包人：（盖章）年月日承包人签收：(盖章)年月日附件二：维修人员联系方式申报表原供方类别原供方维修负责人及联系方式操作人员姓名工种类别XX总包单位XX入户门单位XX弱电单位XX防水单位根据考核细则，我们要求各总包、分包单位提供维修人员的联系方式申报表。请各单位认真填写并提交。附件三：原供方维修人员授权委托书单位，公司传真，电子邮箱，公司地址。现委托，身份证号，联系电话，为公司项目返修整改指定授权人，授予其本项目相关资料及费用签确权利。请原供方单位填写并盖章。附件四：项目维修返修备品备件清单备货标准：开发单位工程部须根据项目实际工程进度、施工质量、分户查验整改情况、供货周期等提前确认备品备件种类和数量(由原供方提供相关备料）；材料种类供方单位数量到场时间外墙涂料窗扇、窗框、玻璃及五金件门扇、门框及五金件铁艺栏杆请各单位根据实际情况填写并提前确认备品备件种类和数量。附件五：维修报修登记表序号单号业主房号受理时间报事/报修内容派单时间派单人接单时间接单人完成时间回访时间回访结果回访人时分时分时分时分时分时分时分时分时分时分时分时分备注请各单位认真填写并按要求归档。附件六：第三方维修单位启用申请审批表根据考核细则，我们要求各总包、分包单位在启用第三方维修单位时填写并提交审批表。请各单位认真执行。附件七：标准维修时限表根据考核细则，我们制定了标准维修时限表。请各单位认真执行。附件八：质量合格基本要求根据考核细则，我们制定了质量合格基本要求。请各单位认真执行。附件九：原供方违约行为定义及处罚标准根据考核细则，我们制定了原供方违约行为定义及处罚标准。请各单位认真执行。附件十：质保金支付申请表根据考核细则，我们要求各总包、分包单位在支付质保金时填写并提交申请表。请各单位认真执行。附件十一：业主报修流程图根据考核细则，我们制定了业主报修流程图。请各单位认真执行。支持性文件：维修整改工程量单价清单（各项目第三方维修单位招标前编制）我们要求各单位在第三方维修单位招标前编制维修整改工程量单价清单。请各单位认真执行。房屋维修管理办法附件六：第三方维修单位启用申请审批表报修单号：报修事项：原供方单位名称：维修责任人：联系第三方维修单位启用原因：原供方单位拒不整改原供方单位未在规定时间内及时到场原供方单位对同一问题或同一部位整改过二次仍不能达到整改效果因现场维修人员服务行为造成客户强烈负面投诉的；原供方单位未在规定时间内完成整改；原供方单位已累计三次拒不按要求承担维修义务。其他附相关证明材料如通话录音等）申请人物业返修工程师：日期：物业项目返修负责人审批意见：日期：物业服务中心经理审批意见：第三方维修方案及费用清单审批：方案描述（附第三方维修方案附件）：费用：元（附维修整改计价清单）物业公司预结算员审批人：审批时间：是否达到第三方维修单位启用条件：是否房屋维修管理办法附件七：标准维修时限表序号维修项目报修项目接单时限整改时限备注1给排水土建24小时24小时-2墙地面空鼓、开裂土建24小时24小时-3墙面不平整、垂直度超规范土建24小时24小时-4梁、柱歪斜度超规范土建24小时24小时以装修完的按原状恢复5地面起沙，平整度差土建24小时24小时-6室内腻子粉化、脱层土建24小时24小时-7预留门洞口尺寸偏差过大土建24小时24小时-8厨房排烟道堵塞、返烟给排水24小时24小时-9厨房、卫生间渗水给排水24小时24小时-10外墙渗水土建24小时5天-11屋顶渗水土建24小时5天-12外墙砖空鼓、开裂、脱落土建24小时5天-13外墙涂料脱层、脱落、色差土建24小时15天须保证维修后外墙色泽一致或无明显色差14给水管管道渗水，不能保压给排水4小时15天-15给水管阀门关闭不严、渗水或不能给排水4小时1天-16给水管堵塞、水压过小给排水4小时1天-17给水管安装位置不符合要求给排水4小时2天-18排水管渗漏给排水3天3天-19排水管堵塞给排水1天1天-注：已装修完的房屋造成墙面乳胶漆、胶漆、墙纸、木地板、木制作等损坏的，还应进行恢复。已装修完毕的，由于渗水造成木地板、门套及墙面墙纸、乳胶漆损坏的，以及因整改造成墙地砖已装修完的按原状恢复。须保证维修后外墙色泽一致或无明显色差。房屋维修管理办法本文旨在规范房屋维修过程中的时间限制和质量要求。以下是具体内容：1.房屋内顶面倾斜、不平整超规范24小时。已入住房屋不能及时修复时，需在六小时内预先将接临时线保证供电。维修期间须在六小时内预先排水管支架松动或管道污染、破损，预防室内线路短路，开关跳闸，绝缘不达标，强电配电箱开关损坏或由于箱体保护不当造成受损，插座无电，照明灯不亮，单元入户线路短路，开关跳闸等问题。2.开关插座面板缺失、受损，防盗门变形、划痕、表面处理、换门，防盗门门锁打不开，防盗门门开启异响、开启不灵或关闭不严，防盗门门胶条、密封条脱落等问题，需要在规定时间内进行维修，时间限制为3小时至7个月不等，具体情况见上表。3.铝合金门窗玻璃、型材划痕、污染，铝合金门窗打不开或关闭不严密，铝合金门窗渗水，铝合金门窗五金件松动，铝合金门窗胶条不顺直、脱落、密封条脱落，铝合金门窗玻璃自爆，栏杆安装歪斜、玻璃安装不平整、螺帽缺失松动等问题，需要在规定时间内进行维修，时间限制为3小时至7天不等，具体情况见上表。4.木扶手变色、翘裂、脱漆，玻璃划痕、缺棱掉角，栏杆玻璃自爆、开裂，煤气报警故障，弱电箱变形、生锈，弱电可视对讲故障，电话线、光纤、网线不通，栏杆锈蚀等问题，需要在规定时间内进行维修，时间限制为1至3天不等，具体情况见上表。5.对于消防安全类（如消防主机瘫痪、水泵故障等）、水管破裂、严重渗漏、燃气泄漏、外墙砖脱落等紧急问题，施工单位应按照紧急维修原则30分钟内到达现场进行抢修，直至达到验收合格。6.工程类别包括观察周期，具体维修要求见上表。以上为房屋维修管理办法，旨在保障住户的安全和居住环境的质量。供的问题不予解决或解决不到位未按要求使用标准化维修工具和设备未按要求使用标准化维修材料未按要求使用标准化维修方法和流程未按要求进行维修记录和报告的填写未按要求进行维修后的质量检验和保证期内的售后服务以上违约行为均将按照附件九的处罚标准进行扣款，并且有权启用第三方维修管理。同时，如果由此导致客户索赔或其他法律责任，维修实施方需无条件承担相关费用。如果引起客户强烈投诉或因为延迟维修而导致的额外损失，也将按实际情况进行处罚。因此，维修实施方应当严格按照要求进行维修，储备好维修材料，配置好维修人员，使用标准化工具、设备、材料和方法，记录和报告维修情况，并进行质量检验和售后服务。只有这样，才能保证维修质量，避免违约行为的发生。以下是关于房屋维修管理办法中的问题及相应的罚款标准：1.非法入户（或露台、阳台、屋面、私家花园等）情况下维修，业主未留返修钥匙。罚款标准：1150-500元/次。2.维修人员未经业主同意私自使用房屋或其他不当行为造成房屋污染或损害的。罚款标准：50-500元/次。3.维修人员与业主沟通时，使用不文明、不礼貌语言，与业主争执、争吵。罚款标准：50-500元/次。4.维修人员未按规定或预约的时间内到现场进行相关维修工作。罚款标准：50-500元/次。5.接到维修通知（口头或书面）拒不到现场处理问题。罚款标准：500元/次。6.超过规定的到场时间后1小时仍未赶到现场。罚款标准：50-500元/次。7.超过规定的时间仍未完成有关工程维修任务的。罚款标准：50-500元/次。8.对同一位置经过二次维修仍未解决问题的。罚款标准：100元/次。9.因维修人员服务行为造成客户强烈投诉。罚款标准：100元/次。10.维修实施中，乙方工作标准达不到规范及甲方要求。罚款标准：50-500元/次。11.维修过程中，未实施维修作业区内及周边的成品有效保护。罚款标准：50-500元/次。12.维修人员在业主家里与其他人员（人任何其他人）争执、争吵。罚款标准：100元/次。13.维修人员从地产或物业管理处领用钥匙，未按规定时间归还。罚款标准：100元/次。14.地产或物业组织召开工作会议，原供方相关人员迟到或无故缺席。罚款标准：