综合体概念及相关知识培训

综合体概念及相关知识培训目录一，现代城市综合体的意义1.1，城市综合体的定义1.2，现代综合体的五大价值1.3，现代综合体的分类1.4，现代综合体的典型特征1.5，城市综合体的本质/意义/产生条件1.6，综合体开发模式1.6.1,华润模式1.6.2,万达模式1.6.3,海岸城模式1.7,城市综合体的风险二，综合体的设计重点2.1，总图要点2.1.1，案例分析2.2，商业平面设计2.2.1,案例分析2.3，商业立面设计2.3.1,案例分析2.4，商业剖面设计2.4.1，案例分析三，国内综合体发展的趋势3.1，城市综合体发展趋势3.2，国内外城市综合体运营特点对比

1，现代城市综合体的意义1.1综合体的定义定义A：HOPSCA。其中:H：HOTEL（酒店）,O：OFFICE（办公）,P：PARK（公园）,S：SHOPPING（购物）,C：CULUTRE（文化）,A：APARTMENT（公寓）

将商业/酒店/办公/居住

/文娱/休憩集合为一体的多功能复型，相互作用，互为价值链的高度集约式复合建筑群。定义B：将办公/居住/休闲/酒店/展览/会议/餐饮/文娱/交通（九大城市活动功能）中三项以上的城市功能活动空间进行组合，在各部分之间建立一种互依互助的能动关系，形成一个多功能/高效率的城市综合体。

1.2，现代城市综合体的五大价值1，可售住宅/公寓/写字楼项目-----实现短期现金回报2，自持物业（酒店/商业）-----实现长期租金回报3，资产价值的倍增----市场催化资产价值倍增4，资本价值的倍增-----通过基金/上市/债卷/出售股份等其它资本通道，实现倍增5，提升商业附加值-----成功的综合体，不仅提升自身地块的价值，还拉升周边土地和建筑的价值和价格实现商业附加值提升的手段：

A，好的项目策划/商业策划

B，优秀的项目设计（规划/建筑/室内/景观/灯光/装置设计）

C，好的运营管理

D，时间成本沉淀1.3，城市综合体的分类城市综合体按性能/地块/品味分类A,按性能分：

商务综合体—

没有住宅的纯综合体

生活综合体—

住宅比例大于30%

单一综合体—

净综合体（没有住宅/公寓/集合了三种功能的超高层建筑

泛综合体集群—

一个以上的综合体或都市商圈B,按地段分：都市中心型综合体

副中心（区域和新城）型综合体C,按品味分：高端奢侈型综合体—

常指一线城市的都市中心型综合体,

五星酒店/五A写字楼和国际一线侈品牌为主的高端商业中心为代表

中档生活型综合体---

常指二/三线城市/一线城市区域商业中

心，

以三星酒店/较小体量的写字楼/

以大卖场为主力店的的商业1.4,综合体的典型特征1，巨大的建筑空间和功能的复杂性2，现代设计及科学技术的集成，体现城市及时代的精神3，街道空间的视觉美观及环境的和谐3，土地开发的高强度及均衡性利用4，社会交通的高可达性和内外交通的完整性（通道树形交通体系）5，巨大的社会效应和升值潜力6，高投资、高风险和高周期说明：通道树形交通体系

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体（分布在若干街区的平面）的地上或地下的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的"通道树型"（AccessTree),此种体系不同于传通形态，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。室内交通以直梯、扶梯、步行梯及露明梯为主，通过标志物、小品、街道家具、植物、铺装、照明等手段形成丰富的景观环境1.5，城市综合体的本质/意义/产生条件本质：以建筑组群为载体，将城市活动九大功能进行组合,达

成组

群内建筑,互为价值链，克服单一建筑功能的局限性，达到

建筑组群高质量的整体功能和个体建筑功能的优化和聚集，

获取更大的商业性升值意义:A,

提升城市价值和形象

B,动区域经济增长，创造社会就业岗位

C,成为当下地方政府推动城市化进程的商业模型，将政府

行变为企业行为产生条件：A,

城市经济GDP高增长/产业集聚

B,人口的高密度及流动性

C,城市的高地价/中心区地价飚升而导致土地的集约化利用（资金高投入/建筑高容量/效益高回报）A,万象城模式B,万达模式（第1代，第2代，第3代）C,海岸城模式D,Soho模式E,阳光百货模式

1.6综合体开发的五大模式1.6.1，华润万象城模式：深圳首座万象城（万象城+华润大厦+君悦）目前在杭州/沈阳/南宁/成都/郑州无锡/常州/青岛/重庆/合肥/泰州/上海等落户商业模式：主力店+半主力店+次主力店+专卖店特点：A,汇集众多顶级品牌

B,业态组合丰富

C,垂直同步停车楼+地下停车场D,中庭+哑铃型动线E,影城+真冰冰场发展新战略：自2008年，华润提出全新的综合体商业模式

“住宅+商业+增值服务”三位一体模式万达的城市综合体自2001年至今，经历三个模式第一代：2001年规模：5.0万平米，建筑形式单体盒子

业态：

超市+家电+影院（购物功能组合）

选址：城市核心商圈

回款：单店/小商铺的销售纯商业产品

第二代：2002—2004年规模：15.0万平米，

建筑形式盒子+街区+高层组合（住宅+写字楼）

业态：超市+家电+影院+建材（增强购物功能组合）

选址：城市核心商圈

回款：单店/小商铺的销售纯商业产品第三代：2006年规模40-80万平米

建筑形式盒子+街区+高层组合（写字楼+酒店+住宅公寓）

业态：超市+家电+影院+百货+美食

回款：住宅/小型商业/写字楼的销售

选址：城市副中心/城市新区/新区CBD城市综合体第三代模式的特点：街坊式（街区布局）/市民广场/地标式建筑1.6.2万达模式1.7，城市综合体的五大风险1.7.1，资金难：

资金链门槛，综合体为资金/管理/人员/智力密集型产业，由精英模式健康的企业运营。1.7.2，运营管理难：

传统地产商，对“住宅+商业地产”的运营缺专业度，依靠过去住宅地产运营的经验，在商业的租售面临巨大的问题。二、三线城市，依靠个人消费力是无法支撑起大量写字楼/公寓/酒店

1.7.3,招商难:

在大品牌商面前，地段/区位不好/弱小开发商只能无底线退让。通常二/三线城市消费群体对品牌认知度低，消费习惯和理念难以在短期内快速升级，目前一线城市综合体商业空置10%,二线城市15-20%。1.7.4,设计难:

项目用地多为大地块或多地块，设计不仅要解决方案自身的问题，还要有面对风险应变的可能，同时还要为项目带来商业附加值，简单说，好的设计有利于招商。1.7.5,造血机制不足，超长期养商:

很多城市的综合体是在政府的推动下形成，缺乏人均GDP/城市产业聚集/城市消费力/第三产业发达程度的支撑，导致“早产儿”。目前楼市泡沫，周边楼盘空置，居住人口不达标，销售业绩不好，好的品牌商也会提前撤出。综合体面临超长养商期。二，综合体设计的要点2.1，总图设计要点2.1.1,地块研究：综合体项目用地较大，有时为多地块。依据城市规划或详细规划，进行区位和地块价值的分析,调查用地周边人口及构成。2.1.2,研判综合体的类型，判断综合体的商业功能的规模（定位)。2.1.3，解决好综合体内外交通流线的衔接转换关系。2.1.4，解决好综合体的主、次入口关系（物流/车流/人流)。2.1.5，解决好项目总图与周边地块的关系。2.1.6，室外场地要体现对人的关怀，要有休闲设施，和体现时尚的大众艺术品，以聚拢人气。2.1.7，室外商业街的动线(人流、车流、物流）2.1.8，解决好下沉广场（消费法规要求）与综合体及周边地块的关系2.1.9，一定要解决好停车位的问题，停车位对于餐饮尤其重要，对于酒店和写字楼还要设临时停车位2.2，关于综合体总图流线2.21，交通流线组织类型：A),人车混行：传统商业流线的形式，

优点：易形成街景，方便购物相结合

缺点：交通混乱，人车相互干扰，道路的利用率低

大趋势：将不同交通流，依据性质分类组织，实现分流B),人车分离：将人流、非机动车流和机动车流等不同性质的交通流，分类组织。有平面分离和立体分离二种。平面分离：是在平面上将不同交通流分开的一种交通组织方式，常见于旧城的传统商业中心，多采用步行街的形式。关于步行街：1，自由、安全、舒适、方便，满足人性化的需求2，提高商业销售3，实现人车分流，提高商业区的交通通行能力4，商业区步行化可改善城市交通，实现人车分流。

立体分离：分为人流交通立体化和机动车交通立体化。

立体分离常用于大型城市商业区、大型城市公共交通和体育设施。

人流交通立体化的形式：天桥、地下步行街、过街隧道，将大量人流分流。车流交通立体化的形式：立体交叉，将大量不同方向的车流快速分流。C)三级网络系统：用地铁、轻轨、公交车等形成空中、地面、地下三级公共交通网络。2.2..2,多层次的立体交通设计在城市综合体设计时，为避免复杂的人流、车流、货流的相互干扰，常采用多层次的立体交通设计，建立地下、地面和地面二层(双首层）等三级交通体系。地下体系：综合体可通过地下通道

或借用地铁站在地下与周围商业建筑的地下空间连成整体，拉动人流，分配人流、车流，方便快捷。天桥体系：将人行天桥与停车楼相连，形成通道，方便人们通过天桥进直接入单体建筑。双层甲板体系：用过街楼、多层步行平台或外廊在相邻商业建筑间建立联系，形成空中人行通道。（香港称"DD廊道"，Doubledeck，译为“双层甲板”，有遮阳避雨功能。2.2.3,立体分离交通组织是综合体的理想交通设计形式（通道型树形交通体系）

优点：解决了不同性质交通流相互干扰的问题。

缺点：工程复杂，费用高，要一次性建设。商业+办公型综合体：区位属上海市副中心（市级商业中心）为第二大商圈/覆盖周边200多万人口项目占地：6.012万平米，总建面：33.47万平米商业：21万平米容积率:5.56，停车位：800多个案例1，上海五角场万达广场项目评价：项目地块从街区商业成为区域级商业中心。规划特点:1,设1个步行广场和五条步行街2,订单式综合体，建筑分为五大块，属商业+写字楼型综合体3,商业消费定位于中档，客群定位于年青人和白领阶层。4,成为五角场商圈的核心(规模体量+业态）交通分析:1,人车分流，设1个步行广场和5条步行街，商业、写字楼人流分离2，下沉步行广场，将大量人流分配到万达广场及周边商业设施3，用地侧面设出租车落客处和公交始发站，背面设地库出入口，正面临多条公交线，临地铁，高可达性，功能能分区明确6，五大建筑之间没有空中联廊，减少了人流拉动性，步行街没有风雨走廊7，主次商业步行街不明显，步行广场偏置2.2.1，关于功能，综合体商业功能多，流线复杂，有的附带特殊要求,如影院/冰场等。还有消防疏散要求，平面设计中要充分考虑。2.2.2，关于百货主力店的面积，原则要适当，一般百货在2.5万--4.0万,平米，单层面积一般不要大于0.5万平米（最好在一个防火分区内）按消防法规要求，不超过24M高的商业建筑，首层平面可以做到1.0万平米。因防火疏散要求，楼梯间一般沿外墙设置。2..2.3，关于室内步行街，一般长度一般在280米---350米。首层零售店铺（步行街的宽度）对面间距10米左右，对于二楼或三楼以上的店铺间距，可适当加大（考虑中庭的周边走道较宽，一般5米左右，特殊情形，可适当加宽。2..2.4，关于柱网，一般8.4米×8.4米，要考虑地下车库的因素。2.2，平面设计要点2..2.5,关于动线，商场动线常用有“口”形，“回”形及“哑铃”形，动线要结合店铺设置有机考虑，不能有死角和断头路，动线设计以"拉动人流"为原则，店铺设置要考虑人流的影响，除了租金因素外，还要以拉动人流为原则。如果设餐饮，要考虑食材及垃圾流线，且二者不能交叉，充分利用地下室。商场（主力店）一般要求视线通畅，但是对于MAII则不然，以"拉动人流"为原则入口处及动线转折处可考虑设次主力店，拉动人流2.2.6，关于精品店铺，一般进深8-12米，个别的店铺可适当加大。2.2.7，关于中庭，拥有多个中庭的综合体，一般中庭要有主次之分

空间要有渗透/层次，便于商家开展展销等商业活动。2.2.8，关于入口空间，"双首层"概念：综合体人流量大，首层入口要有合适的入口空间。室外设直达二层的扶梯和大楼梯，把人流快捷引入二层案例1，港汇广场

动线、多中庭入口及细部主中庭---与地铁站联通，集聚大人流

3，综合体立面设计3.1，综合体立面设计尤为重要，因为立面决定了商业自身及周边所有物业的形象，进而影响客群对商业档次的判断。3.2,商业建筑立面给人三个层面的感受3.2.1,建筑的宏观层面：远距离，大体量，天际线。3.2.2,建筑的中观层面：中距离，体块组合，立面划分，色彩组合。3.3.3,建筑的微观层面：近距离，细部，结点，辅以室外景观或室内设计，给人亲和力。3.3,立面设计要素3.3.1，立面要简洁，材质富有质感，要体现材料的高档性。3.3.2，要有广告位（商业和广告是不可分的)和店招设计，也可以设多媒体广告。3.3.3，结合内部功能，设计外立面，如楼层上的餐饮店铺设大面积玻璃。但要注意，大型百货或主力店及电影院，是不能有采光立面的。3.3.4，结合灯光进行立面设计。3.3.5，室外商业街要解决好店铺的空调外机、店招等问题。3.3.6，商业主出入口要明显，易于识别和判断。商场的出入口通常分级设置，分为三级：一级：为商场及室外步行街主出入口，形象最为突出。二级：为大型主力店出入口，形象上比一级出入口次要许多。三级：为办公写字楼、商务酒店及公寓的出入口（其实写字楼及酒店的入口也是相当重要的，建议根据综合体的类型来定位）上海久光百货地处静安寺，高可达性，面临大道，背靠小路，左设步行街，右设服务流线，“双首层”用的较好案例1上海久光百货广告、多媒体屏作为立面设计元素，要有精致感3.4.1，地下一层层高一般5.10米，净高不低于3.0米。3.4.2，地上一层层高一般5.40米，净高一般3.60米。3.4.3，地上二层层高一般5.10米，净高一般3.30米3.4.4，为拉动人流手扶电梯合直达梯结合设置3.4.5，解决好停车库与商业的联接关系（地下/屋顶/停车楼）3.4.6，解决好下沉广场与地面的联接关系3.4，综合体剖面设计主入口、中庭构成设计、空间渗透三，国内城市综合体发展趋势3.1，三大趋势趋势一：“百花齐放”，第三代综合体成主角第一代：单店形式第二代：街区形式第三代："大盒子"形式,城中之城(Citywithinacity)趋势二：“多元化”发展成为趋势，综合体将持续增量文化综合体、养老综合体、旅游综合体、会展综合体及商务综合体趋势三：“清晰定位”成就产品的竞争力即便是同样的地理位置，不同的产品定位，就会避免同质化竞争，即满足区域消费客群的多方面的需求，此才是综合体发展的要点。国外综合体运营特点1，周期长2，精细化3，休闲比重高4，文化先导5，持有化/持续性6，金融产品齐全国内综合体运营特点1，时间短,粗放型,中低端主体2，重前期,轻后期,重外观,轻内核3，地方政府主导,市场化程度低4，开发商先导,商业弱5，前期融资渠道与后端变现通道单一3.2，国内外城市综合体运营特点对比沛县雨润城项目介绍CREATINGANEWHOPSCAOFPEIXIAN打造新型城市综合体PEIXIANYURUNCOMMERCIALPROJECTDESIGN沛县雨润国际广场CONCEPTUALPLANNING&DESIGNOF

PEIXIAN

PROJECT雨润沛县商业概念