老年建筑规划与设计研究课件

老年建筑规划与设计老年建筑规划与设计研究序言序言研究老年建筑的规划与设计，目的是为社会和天下儿女排忧解难，让天下所有老年人过上舒适的晚年生活，一切以老人的使用为核心，让老人们老有所养、老有所医、老有所乐、老有所图，享受“休闲养老、康复养老、旅游养老、学习养老、工作养老”五位一体互补型养生养老平台，让天下每一位老人家都有一个幸福的晚年生活，打造老年人生活的美好乐园。

老年建筑规划与设计研究老年建筑开发建设的社会意义第1

章目前世界面临的是一颗老龄人口炸弹的威胁。实际上，到本世纪中叶，世界上5岁以下的人口预计将比现在减少4900万人，而超过60岁的老人数量则将增长12亿人。全世界人口出生率下降趋势还会持续。很多国家的妇女生育欲望不高。据联合国预测，到2150年，世界人口数量可能只有目前的一半。这乍听起来像是好消息，因为人口减少意味着更少堵车和更多上大学机会，但实际上这是一个不祥之兆。亚洲的人口前景更糟糕。那些预料“亚洲世纪”正在到来的人们显然没有意识到亚洲地区正面临人口超级老龄化的时期，。日本“迷失的十年”正是从上世纪80年代该国劳动力队伍开始萎缩时算起的。韩国和台湾的人口出生率是世界上最低的之一。新加坡政府对出生率下降是如此担心，以致于向育龄妇女提供3000至4500美元的生育奖金。今后数十年，亚洲将面临女性人口减少的长期局面，因为该地区人们偏好生男孩。这将导致许多男性寻找不到结婚对象，而引发严重的社会问题。|老年建筑规划与设计研究中国正迈入老龄化社会，生育率低、人口结构老化、社保制度滞后已成未来发展的重大隐患。中国出现了所谓的“4-2-1”的人口社会结构，即每个孩子将来需要抚养一对父母和两对祖（外祖）父母。人口老龄化，造成了一大批“空巢老人”，研究建设老年建筑成了一个非常紧迫的社会需要。老年建筑规划与设计研究

1.1社会人文关怀和伦理亲情（2）具体来说，人文关怀包括层层递进又密切相关的几层涵义：

1、承认人不仅作为一种物质生命的存在，更是一种精神、文化的存在。

2、承认人无论是在推动社会发展还是实现自身发展方面都居于核心地位或支配地位。

3、承认人的价值，追求人的社会价值和个体价值的统一、作为手段和目的的统一。

4、尊重人的主体性。人不仅是物质生活的主体，也是政治生活、精神生活乃至整个社会生活的主体，因而也是改善人的生活、提高人的生活品质的主体。

5、关心人的多方面、多层次的需要。不仅关心人物质层面的需要，更关心人精神文化层面的需要；不仅创造条件满足人的生存需要、享受需要，更着力于人的自我发展、自我完善需要的满足。

6、促进人的自由全面发展。人的全面发展应当是自由、积极、主动的发展，而不是由外力强制的发展；是各方面素质都得到较好的发展或达到一定水平的发展；是在承认人的差异性、特殊性基础上的全面发展，是与个性发展相辅相成的全面发展。

（1）人文关怀，一般认为发端于西方的人文主义传统，其核心在于肯定人性和人的价值，领袖的人文情怀要求人的个性解放和自由平等，尊重人的理性思考，关怀人的精神生活等。在思想政治工作视野中，人文关怀是指尊重人的主体地位和个性差异，关心人丰富多样的个体需求，激发人的主动性积极性创造性，促进人的自由全面发展。【1】人文关怀的涵义老年建筑规划与设计研究(4)广义的人文关怀不单单存在与人与人之间,还存在于人与动物、人与社会、人与人于自然之间.从那些尊老爱幼等传统美德到现在工业设计中讲究的人性化的设计,都属于人文关怀的范畴.每个人都希望生活在一个能体现自身价值的社会，希望受到尊重。在生活中，也许会有很多不经意的发现。你在街道上散步，会发现人行道上有了导盲线——,从非盲人的角度这是对盲人的关怀。反观之，对于盲人而言，我是社会的一分子，社会不能忽视盲人群的存在。

不管你是大多数还是少数，都是社会的一员，你的信仰、习俗都应该受到尊重。当然，更不用说其他的琐事，如服务行业（包括政府部门）的服务态度、各种政策制订时是否考虑到社会的全体还是只有一部分（不管是大多数，还是少数）。(3)人文关怀是对人的生存状况的关怀、对人的尊严与符合人性的生活条件的肯定，对人类的解放与自由的追求。一句话,人文关怀就是关注人的生存与发展。就是关心人、爱护人、尊重人。是社会文明进步的标志，是人类自觉意识提高的反映。老年建筑规划与设计研究（2）老人们渴望亲情关怀。由于子女长期外出打工、经商等，不少老人面临着精神孤独等问题，子女“常回家看看”成为他们最大的心愿。（3）“子女对老年父母有经济赡养和精神慰藉的责任和义务。可是，由于多种原因，目前老年人普遍面临着精神慰藉的饥渴症。”有关专家说。老年人的亲情问题引起相关部门及专家学者的关注。市统计局的一份调研报告指出，由于长辈与晚辈的阅历、受教育程度、经济收入、消费观念及生活习惯客观上存在一定的差异，造成代际关系紧张，老年人过去在家庭所拥有的决策权和管理权丧失，农村中出现老年人家庭地位边缘化。加上农村青壮年长期外出做工、经商，或与老人分家等原因，“空巢”老人的产生更加难以避免了。【2】伦理亲情指家庭内部行为规范可指一个屋内家人一般指近亲三代尤指情感态度价值观及行为方式指家庭内部行为规范可指一个屋内家人一般指近亲三代尤指情感态度价值观及行为方式指家庭内部行为规范可指一个屋内家人一般指近亲三代尤指情感态度价值观及行为方式指家庭内部行为规范可指一个屋内家人一般指近亲三代尤指情感态度价值观及行为方式指家庭内部行为规范可指一个屋内家人一般指近亲三代尤指情感态度价值观及行为方式（1）伦理亲情是指家庭内部行为规范，可指一个屋内家人。一般指近亲三代，尤指情感、态度、价值观及行为方式。老年建筑规划与设计研究1.2孝文化的提倡和发扬光大【1】中华民族古代的孝文化（1）在中华民族的五千年文明史中，可以看到中国文化的重要内容之一便是孝亲、敬老、尊老的孝文化。其思想观点是要求人们要尊敬亲长，孝敬父母。这种敬老、尊老的孝文化在周代以后的三千年间几经嬗变成为以“仁义”为核心的儒家学说的人文主义哲学思想的重要内涵，也是“孝道”之本。所以远古相沿的习俗，两代人之间的爱与敬是中国古代社会生活中不致产生严重代沟的根本原因。

（2）“孝道”思想的形成这种源自远古的尊老文化经夏、商、周三代后，已经纳入国家的施政内容，并不断充实完善，经儒家学者的提倡弘扬，成为一种包括哲学思想，伦理道德准则的综合型的思想理论。把孝作为培养人的“仁爱之心和知仁行义”的起点。儒者相信有仁爱之心、施仁政、是以德化、以礼治行王道、能使社会走向和谐有序，国家得以长治久安。从而形成了一种修身、齐家、治国，平天下的人生观、道德观和价值观。“孝道”中的“道”即途径，认为孝可以使个人和社会走向理想境界的道路。这种思想在《孝经》中有系统地论述。书中孔子为曾子讲孝时说；“先王有至德要道以顺天下，民用和谐，上下无怨”，“夫孝，天之经也，地之义也，民之行也”，“昔者明王以孝治天下也”。子曰：“君子之事亲孝，故忠可移于君。事兄悌，故顺可移于长，居家理，故治可移于官”。子曰：“教民亲爱，莫善于孝，数民礼顺，莫善于悌”。子曰：“夫孝，德之本也，教之所由生也”。“夫孝始于事亲，中于事君，终于立身。”这些关于“孝道”的论点对于中华民族的繁衍发展及当今的精神文明建设都有重要的借鉴意义和参考价值。《孝经》论述的孝不只是敬养父母，而是使整个社会的人际关系和谐有序，亲密团结，是教化万民“以德治国”必不可少的措施。因此“孝道”是使国家长治久安，走向理想境界的重要途径，故可称之为“孝道”。在这样的社会中人人亲其亲，敬其长，正如孟子在“梁惠王上”中所说的“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”，敬爱自己的父母也同样敬爱他人的父母，爱自己的孩子，也同样爱他人的孩子。这是推己及人的博爱思想，如果能如此，社会当然走向和谐。爱人敬人，尊敬亲长将普遍成为人们的道德意识。老年建筑规划与设计研究（3）对于中国古代孝文化，现代社会要去其糟粕，取其精华。孝的本质是爱和互相尊重，互相平等。父母要平等友爱的对待孩子，不要打骂孩子，孩子也要尊敬关爱父母。只有家庭关系和谐融洽才能将孝文化进一步发扬光大。老年建筑规划与设计研究1.3研究建造老年建筑的紧迫性和必要性（2）蕴藏在老龄化人口中的商业机会,随着老龄人口的增长，能够满足老年人生活需求和适合老龄特点的技术和服务必将占有越来越大的市场分额（1）我国的老龄化越来越加剧，但老年建筑还在起步摸索阶段，现有的建筑数量和功能能远远不能满足日益增长的老年人的需要。社会迫切需要完善老年人建筑设计规范，建造更加适合老年人养老休闲保健娱乐学习的老年建筑。（3）在目前这样的市场环境下，新兴的养生养老地产项目无疑极具发展潜力。

改革开放30年来，人们的生活逐渐步入小康，也造就了一大批中产和富裕阶层；与此同时，工作压力大，生活节奏快，更多的人处于“亚健康”状态，养生成为现代社会生活中不可或缺的部分。养生养老的需求与供给的矛盾浮出水面，这既存在总供给不足的总量矛盾，也存在供给结构不合理的结构性矛盾。养生养老服务需求的数量与质量要求都在与日俱增，而集住、养、医疗、康复等功能的综合性房地产项目发展却明显滞后。

近年来，改革开放与经济的快速发展使我国社会结构、经济结构以及国人的生存、生活方式都发生了一系列的变化。国人的健康意识也在发生着潜移默化的巨大变化。健康的消费需求由简单、单一的医疗治疗型，向疾病预防型、保健型和健康促进型转变。现有的社会经济结构已经促使中国健康消费市场的“消费侧”悄然形成了病患群体、保健群体、健康促进群体、特殊健康消费群体和高端健康消费群体。上述群体释放出巨大的对健康市场的需求。老年建筑规划与设计研究第2

章国内外养老模式及运行机制2.1国内外养老模式在养老方式上，西方发达国家也同样经历了从家庭养老到社会养老的过程。

在养老这个问题上，我觉得“老外”似乎更清醒、更精明一些，他们没那么温情脉脉的东西遮着，一切都用数学的概念计算得清清楚楚。西方学者舒尔茨认为：“一个人通过自己的力量来防止因为年迈而经济状况的不稳定，即使不说这是不可能的，至少也是非常困难的。因为他将面临种种的问题，如：（1）不能肯定自己什么时候去世；（2）不能确定将来收入的多寡；（3）不知道自己年老后的基本需求是有什么；（4）无法预测自己的配偶、子女及亲属什么时候因什么原因而去世；（5）无法预料年老后的健康状况。

大多数西方国家目前的法律没有规定子女对老年父母的赡养义务，就是你遗弃了因年老而丧失劳动能力的父母，也不会有人追究你。可是，面对这么多未知，丧失了劳动能力的老年人怎么办呢？

----很简单，靠社会养老。他们的养老模式与中国不一样，按专家的观点，不是“反哺”式的，而是“接力式”的。每一代人的责任就是哺育孩子，而没有赡养父母这一说。

老年建筑规划与设计研究西方社会的父母们尽义务抚养子女，子女到一定年龄后离开父母独立生活，组成自己的家庭，然后再尽义务抚养自己的子女。家庭养育子女基本上是像接力赛跑中传递接力棒一样一代一代向下传递。从父母传到子女是单向的。子女与老年父母之间保持独立性，社会也不要求子女担负养老的义务。在这种“接力”式的养老模式中老人与子女之间没有谁养活谁的问题。??你没有孝心没关系，反正我也不指望你。

发达国家“接力”式的养老模式的出现，是因为相当一部分的家庭赡养功能由社会机构所代替，在家庭中已看不到子女对老年人的赡养了。西方单向式的赡养是代际交换历史演进过程的一个更高阶段。

著名社会学家费孝通先生在几十年前就已经指出中国这种“反哺”式的养老模式，与西方现代社会中“接力”式的养老模式之间的区别。

在中国，社会化养老将成发展趋势。随着经济社会快速发展和结构转型，我国家庭结构渐趋小型化，传统家庭养老功能日益弱化。有资料显示，目前我国城乡空巢家庭已超过50%，部分大中城市达70%；农村养老形势也不容乐观。目前我国农村留守老人约4000万，占农村老年人口37%，其中需要护理和照顾的失能、半失能老人占相当大比重。

当前我国家庭养老面临的主要难题在于高龄化、空巢化和病残化。北京大学老年研究所相关专家表示，居家照料因缺乏“应急的生存风险控制机制”，只适宜于健康、有配偶、有家人、有保姆的老年人。

老年建筑规划与设计研究调查发现，高龄老人很难进行居家照料。因他们多处于失能和半失能状态。据全国老龄办报告，我国目前完全失能或部分失能老年人达2834万，其中多数为农村老年人。这部分人中，近1/5需要不同程度家庭护理，需要护理和照料的失能老人占9.9%。

因此，老年人对社会化和专业化照料与护理服务需求日益增多。然而由于缺乏社会护理，一个失能老人最少影响两个家庭。按此推算，有专家估计，中国现在至少有几千万家庭被失能老人护理问题所困扰。

民政部部长李立国曾公开表示，目前我国机构养老保障面较小，服务项目偏少；区域和城乡发展不平衡，布局不合理；养老服务专业人员缺乏，投入不足，监管存在薄弱环节。

此外，与计划生育政策伴随的“421”(即一对夫妇赡养四位老人、生育一个子女)家庭大量出现，也使赡养老人压力加大。北京大学人口研究所穆光宗教授表示，“421”结构属风险型家庭架构，养老更是如此。“随着家庭结构小型化和空巢化发展，养老服务社会化成为必然选择。”

老年建筑规划与设计研究【1】家庭养老（1）老年人居住在家庭中，主要由有血缘关系的家庭成员对老人提供赡养服务的养老模式。（2）该种模式比较适合不愿意脱离熟悉环境且子女有经济能力、照顾精力和照顾时间的老年人。由于受传统文化的影响，更多的中国老人还是选择在家颐养天年，特别是高龄老人和对到养老院和护理院养老都存在着一定的偏见或顾虑的老人。（3）由于欧美等西方发达国家具有较好的社会保障制度及家庭成员的独立意识比较强，老人大多不采用家庭养老方式，法律也不规定子女对老人负有赡养的责任和义务。但是，以东方文化为底蕴的日本、新加坡等国家，家庭养老仍占主体地位。老年建筑规划与设计研究【2】居家养老（1）老人居住在家中，由社会来提供养老服务的一种养老方式。（3）实行居家养老的关键是要建立一个功能齐全的家政服务网，为居家养老的老人提供日常生活所需要的全天候服务。这些服务包括个人卫生、安全警报、看护、送饭、陪同散步等。居家养老的老人凡有需要，几乎都可以在家政服务中得到满足。（2）老年人在家庭居住与社会化上门服务相结合的一种新型养老模式。这种模式可以确保老人、子女、养老服务人员、政府各取所需，促使资源得到充分利用。社区居家养老弥补了家庭养老的不足，是目前政府大力倡导的一种新型养老模式。该种模式适合子女无暇照顾，有一定自理能力且不愿意离开原有熟悉环境的老年人。发达国家养老模式：多以“居家养老”为主。目前，欧美等发达国家接受居家养老服务的老年人的比例在80%左右。居家养老服务的提供者主要有：居家养老服务机构、物业公司、志愿者等。（4）因老龄化问题严重而有“银发之国”之称的日本，居家养老非常受欢迎，非常重要的原因就是社区服务周到细致，相对完善，能够让老人发挥余热。日本政府从2000年开始实行护理保险制度。“脱离医院，让老人回归社区，回归家庭”是这项保险的主要目的。国民每年缴纳3000日元就可以在65岁后接受这项保险提供的服务。（5）瑞典政府眼下大力推行的是居家养老的形式，争取让所有的人在退休后尽可能地继续在自己原来的住宅里安度晚年，这主要是因为居家养老比较人性化，也很个性化，而且更能给人以安全感。统计数据显示，截至2007年年底，斯德哥尔摩市65岁以上的老年人共有11.2万，占全市总人口的14.2%，其中继续居住在自己家里颐养天年的大约为10.27万人；住在疗养院或养老院的有6400人；此外还有2900人居住在随时能得到服务的老人公寓。

而为了使儿女照顾父母更方便，瑞典政府还为老年人提供住宅服务，在普通住宅区内建造老年公寓，或在一般住宅建筑中酌建便于老人居住的辅助住宅。凡领养老金的老人，都可以领到住宅津贴。老年建筑规划与设计研究（5）德国在推行居家养老的妙招之一是安排一些大学生和独居老人合住，大学生可以帮助老人做晚餐、清扫房间，陪老人看电视、聊天、散步、外出采购等，这样，既照顾了老人，又省下了宿舍的租金。德国社会福利机构还安排一些独居老人和单亲家庭住在一起，组成“三代同堂”的临时家庭。老人平时可以和“孙子孙女”一起过日子，体验“祖父母”照顾孙子的快乐，单身母亲或父亲也能省下请保姆的费用。（6）据调查，美国85％的老年人都希望能在家中养老，不愿被送到养老机构。但是，一旦独居老人突然发生意外，需要紧急帮助时，如何才能及时发现并采取救助措施？美国正在研制一种全新监测系统，该系统由一个与互联网连接的电脑、电视界面、电话和一系列传感器组成。这些传感器被精心放置在老年人活动的关键地点，如浴室、厨房、入口和卧室，用来监视老人家中情况并记录他们的行为。如果家里一段时间没动静或房门传感器在异常时间关闭，系统就会向家人发出警报。通过电视界面，家人可以给老人发送短消息、天气预报。（7）据统计，目前我国至少有2340多万老人独守“空巢”。“空巢”老人的数量和比例正以前所未有的速度增长。本报所采访到的专家认为，中国正在经历传统“居家养老”到具有社会化性质的“社区、居家养老”模式的转变。家庭依然应该是养老服务的主要提供者，与此同时，社会相应的配套措施也应该逐步建立和完善。（8）中山大学社会保障与社会政策研究所所长岳经纶教授认为，社区、居家养老模式是中国今后发展的大趋势。由于机构养老的费用大，适合中产家庭，不适合一般老人养老。而利用社区服务资源，在自己熟悉的家庭和社区环境内养老，是今后中国人95%养老的选择。但是这种养老模式实施的前提是社区各种配套服务发展的成熟和完善。目前来说，中国社区组织发育还不够完整，资源动员不足。岳经纶认为，政府应该大力扶持培育社区福利机构，建立社区食堂和配备社区医院，为居家养老打造量身定做的服务。老年建筑规划与设计研究（8）社区照顾的主要内容包括：

1.生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。

2.物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。

3.心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。

4.整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所——老年人工作室。

社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。老年建筑规划与设计研究【3】机构养老（1）机构养老就是将老人集中在专门的养老机构中养老的模式。（2）包括敬老院、福利院、养老院、老年公寓等多种情形。喜欢过群体生活的老年人，尤其是孤寡老人居住于养老院，或组建大型的老年社区，组织大量的老年人自愿前来入住，社区内为老年人提供所需要的各方面专门化服务。（3）该模式的优点在于通过集中管理，能够使老年人得到专业化的照顾和医疗护理服务，无障碍的居住环境设计也使老年人的生活更加便利；缺点在于容易造成老人与子女、亲朋好友间情感的缺失及经常间老人死亡会造成入住者一定心理影响，而且成本较高。目前，西方发达国家有5%-15%的老年人采用机构养老，其中北欧大约为5%-12%，英国大约为10%，美国大约为20%。（4）西方发达国家大多对入住养老机构的老年人实行分级管理。根据身体健康状态、生活自理程度及社会交往能力，老年人可分为自理型、半自理型和完全不能自理型三级，从半自理到完全不能自理再分级，日、德分成六级。不同级别的老年人入住不同类型的养老机构。主要有以下几类：养老院、护理院、临终关怀机构。老年建筑规划与设计研究家庭养老、居家养老、机构养老是西方国家主要的养老模式，除此之外，还有其他一些模式：【4】乡村养老（2）乡村的空气新鲜，生态环境优越，生活成本低廉，吸引了众多的退休老人前来养老。有的城市老人本来家乡就在农村，退休后是叶落归根；有的老人是收入低，居住城市感觉生活成本昂贵，故希望在农村养老可生活得轻松些；有的老人喜欢贴近大自然，终日种草养花，爬山嬉水，整日与大自然做伴也是人生一大乐趣，所以催生乡村养老这一养老模式。（1）一些喜欢大自然的老年人退休后会选择在乡村的田园、牧场、小镇等地养老，每日养花弄草、游山嬉水，颐养天年。（4）适合对繁华的都市生活日益厌倦，常常渴望像古人一样“采菊东篱下，悠然见南山”，过着简单纯朴自然的田园生活的都市人及生活比较困难的城市人。（3）近年来，针对城里人养老难的问题，社会各界开始尝试形式多样的养老服务。北京大学人口研究所穆光宗教授认为，让生活困难的城市老人集中起来到乡村居住，减轻其生活成本，是一个值得探索的办法。但该办法在实践中是否可行，还要看老人们在村里究竟能得到哪些服务。如果仅仅是换个地方养老，乡村养老的意义并不大。他强调，乡村养老离不开政府的支持，包括对生活困难的老人发放补贴等。老年建筑规划与设计研究老年建筑规划与设计研究老年建筑规划与设计研究老年建筑规划与设计研究1.4老年建筑的地产经营模式（1）中国养老地产的盈利模式主要有以下几个：1长期持有；2出售；3出售与持有相结合。养老地产的开发不能像住宅产品以销售为主要利润来源，物业服务仅为辅。养老地产开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业服务二者并重。如：北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源都是采取得“销售+持有运营”并举的模式。大型综合性养老社区住宅建设与养老社区服务管理，分属两个不同类型经营类型与模式，养老社区的管理专业要求较高。最好与专业养老经营机构合作、引进专业机构或专业人员管理，通过专业机构，进行各种老人服务资源的整合，提供专业的医疗护理、健康饮食、老年课堂、娱乐、旅游服务等。在养老地产持有运营阶段，目前主要形式是采取会员制发售，购买居住权，如：北京暮馨国际敬老园，入住这里要缴纳20万~40万元不等的会员费，不同标准享受不同档次服务。而这还只是固定的入园费，每个月还要缴纳4000~5000元的住园费，此外，护理费等其他费用另算。这使得专业化服务管理显得更加重要，也是决定养老社区可持续性发展的关键因素。大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。据了解，广州一高端养老社区外侧的星级酒店入住率非常高。养老地产的开发，特别是大盘项目切入养老地产，需要建立综合性的盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系【1】产品特点老年建筑规划与设计研究（2）目前市场上定位养老养生型的楼盘，主打的依然是产品，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住。在相当长的一段时间内，养老养生地产对于大多数人来说，仅仅是简单的“空气清新、居住成本较低”的概念上，不少近郊产品或旅游度假产品成为此类概念的主力承载者。但事实上，此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，对于年老的购房者来说，根本无法实现“老有所养”的目标。养老社区有很多种，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是国家投资，有的个人投资的，有的像共同基金或者养老基金来投资的。（3）从政策上和市场环境上来看，发展养生养老正当时。不过，养生养老地产不同于普通住宅项目的开发，当前还有一些不利因素在制约着养老养生地产的开发。事实上，对房地产开发商和投资者来说，中国的养生养老地产不仅需要考虑政府政策导向，还需要把控经济和市场的发展方向和规律，并结合当地人民的生活水平和方式，这样才能给市场提供合适的产品。

（4）养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产的产品形态主要是养老院、老年公寓。老年建筑规划与设计研究（1）对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。全经联养老养生地产委员会成立以来，很多业内人士对于委员会给予了很高的期望。期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业很脱节的现状。（2）我们目前的养老产业，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，毕竟高端人群还习惯于居家养老。（3）缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。民政部副部长窦玉沛透露，我国将建立养老服务补贴制度。对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务，提供支持。（4）我国还将完善政府供养制度，对于城市“三无”、农村“五保”老人，采取集中供养或分散供养的方式，保障其基本生活不低于当地居民平均生活水平，并建立自然增长机制。建立高龄补贴制度，逐步将本地区80周岁以上老年人纳入补贴范围。（5）但是，我们要解决的是持有型经营的问题。关于养老地产的前景，有一个分歧在于如何实现养老项目的盈利。房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年，实力房企本身还是凤毛麟角。对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地，开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择散手为主，而很难考虑长期持有经营。【2】发展前景老年建筑规划与设计研究老年建筑规划与设计研究1）对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。全经联养老养生地产委员会成立以来，很多业内人士对于委员会给予了很高的期望。期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业很脱节的现状。（2）我们目前的养老产业，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，毕竟高端人群还习惯于居家养老。（3）缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。民政部副部长窦玉沛透露，我国将建立养老服务补贴制度。对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务，提供支持。（4）我国还将完善政府供养制度，对于城市“三无”、农村“五保”老人，采取集中供养或分散供养的方式，保障其基本生活不低于当地居民平均生活水平，并建立自然增长机制。建立高龄补贴制度，逐步将本地区80周岁以上老年人纳入补贴范围。（5）但是，我们要解决的是持有型经营的问题。关于养老地产的前景，有一个分歧在于如何实现养老项目的盈利。房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年，实力房企本身还是凤毛麟角。对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地，开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择散手为主，而很难考虑长期持有经营。老年建筑规划与设计研究

【3】发展特点（1)考察众多项目时我们发现：很多著名的养老项目，养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓，对于投资的收回目前来说还没有很好的模式。而居家养老的概念目前还没有根本改变，高端的机构养老还属于培育阶段，所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。(2)在谈到险资投资养老地产的诉求时，认为养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，贷款利息都不足以偿还，所以养老项目的持有经营是没有利润的。对于房企开发经营养老地产项目，确实是不可持续的。那么，开发与经营的截然分开势在必行。(3)项目资金链与项目的盈利是必须看重的。对于项目成本的关注与开发、经营的关注是长期的。考虑开发阶段的投资收益问题，主要关注的土地成本问题、建设成本问题，引入养老产业以及养老产业布局的盈利问题。如果仅仅依靠开发企业本身的投资，开发项目是风险很大的。与后期接手方及国外基金的合作，能让项目建成后得以有实力进行持有经营，是非常关键的。（4）无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。但是，对于开发单位来说，项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。那么，项目开发建设完成之后的接收方选择才是我们应该关注的重点。养老地产是有前景的，但是要有深入的对于开发建设经营模式的探索。老年建筑规划与设计研究【4】企业开发现状（1）继商业地产之后，养老地产正在成为各大开发商争夺的热点。3月26日，湖南首个纯粹老年生活示范城浮出水面，这个目前中南最大的老年城，成为长沙养老地产的试水之作。（2）尝试养老地产的先行者还在不断增加。一个命题是，随着老龄化社会的加快，房地产业介入养老社区，是否能够为中国养老模式提供一种新的范本?无限广阔的未来市场，使得养老地产正在成为又一波地产新浪潮。（3）3月22日，在保利地产年度股东大会上，该公司有关人士透露，目前保利地产正在重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景，并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。这并不是第一个尝试养老地产的大品牌商。2010年底，万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。万科地产宣称，研究养老物业已经有3~5年时间;首创置业与河北建设集团联手，预备投资70亿元开发一处位于河北香河的养老项目。在临平，绿城旗下绿城蓝庭项目，向市场推出70年产权的颐养公寓。与此同时，泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”。而在长沙，康乃馨国际老年生活示范城成为长沙首个老年社区，填补了养老地产空白地带。而另一家本地发展商华盛麓峰集团亦在不断加快对于养老地产的研发和投入。很明显，中国的人口红利正在向老龄市场转移。老年建筑规划与设计研究（4）“其实湖南这边酝酿养老地产已经很多年了。”康乃馨国际老年生活示范城营销负责人龙攀说。早在2008年，华盛麓峰集团董事长罗劲松已经开始关于养老地产的研发和探索，“未来养老地产是开发商的一个空白地带。”今年3月26日，康乃馨国际老年生活示范城营销中心正式开放。在这家新型社区中，将以特色地产+医疗机构的方式进行运作。（5）“区别于普通住宅地产项目，老年社区的前期投入量大，资金回收期较长，因此开发商真正深入去做的并不多。”康乃馨国际老年生活示范城董事长李重九说。在北京，养老社区太阳城仅前期投入就达到8个亿以上。而长沙的康乃馨国际老年生活示范城一期已率先投入2亿元建成17000平米老年病医院、8000平米老年呵护中心及5000平米翠湖、7000平米秀山等园林景观，目前已投入运营展示。（6）“对于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10~15年，每年8%~10%的回报率。”华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司策划经理郝荣福说。在郝荣福看来，养老地产尽管前景看好，但其巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。老年建筑规划与设计研究【5】商业模式需要探索从某种意义上说，养老社区是一个颇具潜力的市场，但其整合或许仍然需要时间。事实上，这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实。比如康乃馨，二期10万平米疗养型精装公寓和养生型住宅已全面启动，在这一公寓中，有带租约销售的商务公寓，也可以直接采取租赁方式。未来养老社区模式可能是多元的。老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构、经营管理服务是否能够满足社区老人护理及生活的需要。或许是未来是否能够持续生存的关键所在。老年建筑规划与设计研究第5

章老年建筑室外空间设计5.1老年人生理及心理特征与室外活动【1】老年人的生活圈居住环境是“家”的外延，作为人们的栖身之所和归宿，人们的大部分时间都是在家庭中度过的。尤其到了老年，身体机能的衰退导致其远距离的活动相对减少，滞留居住区中的时间比较多。而根据我国国情和调查结果显示，在相当一段历史时期内，我国老年人仍然以居家养老为主要的养老模式，这也决定了居住区成为老年人生活活动的中心。老年人退休后，拥有大量的闲暇时间，呆在家中会让老年人觉得孤寂、无聊，于是居住区的户外休闲空间就成为老年人健身、晒太阳、散步、交往等活动的主要空间。老年生活圈老年建筑规划与设计研究老年人的行为具有其特殊性并形成一定的规律，这些规律是因为老年人的主观需要、自身条件和长期活动习惯而形成的，并且随着社会经济的发展和生活水平的不断提高而日益丰富。如果安排得当，老年人的休闲活动能在居住区形成一种宜人、恬静、和谐的生活气息。在居住区户外环境设计前要充分分析老年人的活动规律，并在此基础上根据其规律布置相对应的物质环境，才能为老年人提供良好的户外环境，促进他们的各种活动。（1）城市老年人的出行活动圈是指老年人外出活动中，由其出行的时间、活动的半径和频率以及出行的范围所组成的不同活动层次的空间分布领域。它可以划分为基本生活活动圈、扩大邻里活动圈、集域活动圈和市域活动圈等，A:市域活动圈B:集域活动圈C:扩大邻里圈D:基本生活圈老年生活圈老年建筑规划与设计研究（2）基本生活圈

基本生活圈是指在老年人日常生活中，其使用频率最高和停留时间最长的场所，主要局限于老年人的家庭及周围领域，其间老年人交往的对象主要是亲戚和邻居。老年人在这个领域内活动，易产生信赖感、安全感和亲切感。另外，它以家庭为出行中心，一般到自己家院子或附近院落、宅间绿地或组团绿地、住宅单元入口、户外道路旁以及老年活动中心等处，基本生活圈的活动半径小，约在180～220米，符合5分钟的老年人出行距离。这说明老年人日出行频率大，逗留时间短，5～10分钟居多，一般不超过40分钟，老年人户外活动内容的选择和时间短有极大的“随机性”。（3）扩大的邻里活动圈扩大的邻里活动圈是指以居住区为出行规模的老年人活动范围，这是老年人长期生活和熟悉的空间，由于老年人对这里的人文、地理环境有很强的依恋性和怀旧感，因此也很乐于在这类场所活动。在此圈中，老年人出行以步行为主，其活动半径不大于450米，是老年人10分钟的疲劳极限距离，这也与老年人的生理、心理特征以及各人习惯的活动方式密切相关。老年人前往聚集活动的场所总是受到其自身文化、情趣、爱好和习惯的制约。老年人前往聚集活动的场地一般集中于一两处，中心广场、绿地、花架旁或树丛边，多半利用现有的自然环境和构筑物，并以露天活动为主。面积较大、活动场地多的居住区中心广场或组团绿地是老年人经常光顾的地方。生活在扩大邻里活动圈的老年人，出于和同阶层老年朋友迫切交往的意向和需求，乐意与“志趣相投”的老年人交往。老年生活圈老年建筑规划与设计研究老年生活圈（3）市域活动圈

市域活动圈是指以市区为出行规模的老年人活动范围。老年人前往此处的出行频率远远低于扩大邻里圈。这类活动出行时间较长，一般为30～45分钟，且活动半径较大。因此，其出行方式多以乘坐公共汽车为主，或者骑车前往。这类活动圈的场所多为市中心广场或市级公园，市郊风景区与名胜古迹，活动内容是以社团交往型与文化教育型为主，并以多人共同参与的户外活动与室内活动兼有为其特征。（4）集域活动圈

集域活动圈是相对于扩大邻里活动圈和市域活动圈而言的，是介于两者之间的城市老年人出行活动范围。集域活动圈往往与市区行政区域的规模相近。其中，老年人外出活动频率仅低于基本生活活动圈和扩大邻里活动圈。当然，在特殊情况下，如果该范围内所设置的各种活动设施与场所的环境、活动内容和形式等较适合老年人的活动特点和爱好需求，就可以促使老年人出行频率的提高。老年建筑规划与设计研究（1）个体活动领域

老年人的活动领域受到很多因素的制约，包括他们的社会背景、生理和心理特征、行为习惯和伦理观念，同时也受到所处环境和活动常说的影响。老年人的活动领域，依据其活动的形式和特征，可划分为个体活动领域、成组活动领域和团体活动领域，这三个互相独立又互相补充的层面，形成了老年活动领域的结构体系。【2】老年人的活动领域

老年人需要有一个安全的领域，在这个空间内他们不会受到外界的干扰，并具有一定的私密性、防卫性、和明显的排他性。同时，老人的生理特征也决定了老年人个体活动空间的尺度比较小。60岁以后，老年人听觉衰退，如果在嘈杂的环境中，老年人会有明显的听力障碍，这样老年人会觉得很孤独，觉得很难与外界沟通，降低他们与他人交往的欲望，导致独尊性与自我型活动，譬如我们经常看到老年人独自静坐或沉思或观察他人是其显著表现。老年建筑规划与设计研究（2）成组活动领域1.成组活动领域就是当老年人个体活动领域意识逐步降低和自身防卫空间缩小时，由多个个体共同参与某种集体活动所构成的领域。而其共同所有的领域空间又称为成组活动领域空间。2.老年人的个体活动领域随着老年人的活动形式、环境氛围和自身特点的不同而变化。但如果老年人参与到成组的活动中时，则个体活动领域意识处于次要地位，这个组团的半私密性和凝聚力则明显增强，对陌生人有明显的排他性。根据观察，老年人的成组活动中，1～5人组合占了大多数，而且老年人由于自身在听觉和视觉上衰退存在的障碍，会尽量缩小相互之间的距离，这样可以通过观察对方的表情和肢体动作来明确对方的意图，因此，老年人的活动往往表现得亲密无间。老年建筑规划与设计研究（3）团体活动领域1团体活动领域是由多个老年成组领域或多种形式的成组领域所构成的复合式活动领域。在这种领域中，各个成组领域具有一定的独立性，而内容相同的成组领域间又有强烈的凝聚力。2.老年人在团体活动领域中具有一定的自由和选择性。老年团体活动领域大多属于开放性交往空间，如公园、广场、老年活动中心等。这样的领域为老年人群体提供了相互交流和娱乐的平台，减轻了老年人的孤独寂寞。3.老年人的活动领域特征反映了老年人活动的空间利用方式，活动领域在很大程度上取决于老年人的年龄和身体状况，根据调查，老年人的年龄越大其活动领域越小，到了75岁左右就趋向于在居住区范围内活动了。居住区的户外环境应该充分考虑活动空间的大小和形式，使之适应老年人的活动方式和特征。老年建筑规划与设计研究老年建筑规划与设计研究老年建筑规划与设计研究运动可以使心肌收缩加强，从而改善血液循环，扩大肺活量，增加血液含氧量，使全身各组织细胞得到充足的氧气；有利于促进食欲，保持大便通畅，防止便秘；能改善神经系统功能，减少紧张和忧虑，有利于睡眠；能改善肌肉和关节的血液循环，减少骨骼脱钙，延缓骨质疏松、关节增生和退变。

户外活动，空气新鲜，晒晒太阳，有利于体内维生素D合成，预防或推迟骨质疏松的发生。

根据老年人的生理特点，老年人适合耐力性项目，如步行、慢跑、游泳、跳舞、太极拳、打乒乓球、打门球、保龄球等。

【1】老年人日常户外活动的内容老年人适当多做户外运动，在增加身体活动量、维持健康体重的同时，还可接受阳光的照射，有利于体内维生素D合成，预防或推迟骨质疏松症的发生，同时，多出去走走，可以使老年人保持开朗的心情。运动可以使心肌收缩加强，从而改善血液循环，扩大肺活量，增加血液含氧量，使全身各组织细胞得到充足的氧气；有利于促进食欲，保持大便通畅，防止便秘；能改善神经系统功能，减少紧张和忧虑，有利于睡眠；能改善肌肉和关节的血液循环，减少骨骼脱钙，延缓骨质疏松、关节增生和退变。

户外活动，空气新鲜，晒晒太阳，有利于体内维生素D合成，预防或推迟骨质疏松的发生。老年建筑规划与设计研究老年建筑规划与设计研究老年建筑规划与设计研究运动可以使心肌收缩加强，从而改善血液循环，扩大肺活量，增加血液含氧量，使全身各组织细胞得到充足的氧气；有利于促进食欲，保持大便通畅，防止便秘；能改善神经系统功能，减少紧张和忧虑，有利于睡眠；能改善肌肉和关节的血液循环，减少骨骼脱钙，延缓骨质疏松、关节增生和退变。

户外活动，空气新鲜，晒晒太阳，有利于体内维生素D合成，预防或推迟骨质疏松的发生。

根据老年人的生理特点，老年人适合耐力性项目，如步行、慢跑、游泳、跳舞、太极拳、打乒乓球、打门球、保龄球等。

【1】老年人日常户外活动的内容老年建筑规划与设计研究（1）

步行

步行时下肢支持体重，上下肢骨关节、肌肉与身体其他各部位协调配合，使各部位都得到锻炼；同时加强心肌收缩，加大血输出量，使各组织血流量增加。天天散步，有利于改善心肺功能、延缓下肢关节退行性变化。

（2）慢跑

慢跑比散步强度大，消耗能量多，能加速血液循环，促进新陈代谢，增大能量消耗，改善脂质代谢，对预防高血压和高血脂很有效。

（3）

体操体操运动运动速度可快可慢，运动范围也可大可小，老年人可以根据自己的身体状况调整运动量。经常做体操可以使老年人头颈、躯干、四肢灵活，维持神经、肌肉的协调能力。

（4）集体舞蹈舞蹈运动可调节肢体的协调性，全身肌肉关节等得到比较全面的锻炼，对预防各种慢性病有很好的效果。

老年建筑规划与设计研究【2】老年人运动的四项原则

（1）

安全

由于老年人体力和协调能力比较差，视听功能也在减弱，对外界环境的适应能力下降，所以在运动时一定要注意安全，避免有危险性的项目和动作，动作强度和幅度都不能太大，动作要简单、舒缓，以免受伤。

（2）

全面由于老年人体力和协调能力比较差，视听功能也在减弱，对外界环境的适应能力下降，所以在运动时一定要注意安全，避免有危险性的项目和动作，动