房地产销售代表培训数据2013.3.11

竞品工程销售动态梳理九都汇工程组2024/12/26九都汇工程竞品去化梳理导图市场简析宏观政策微观市场楼市之路——“十年九调”从2003年“18号文”,到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,再到最新出炉的“国五条”及其细那么········十年里,国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。宏观政策——2013再次收紧楼市调控四部曲——国务院10年9调，房价屡调屡高步骤时间主题详情第一部2003-2004为房地产业正名2003年7月，国务院会议发布“18号文件”开启十年调控序幕，“地王”首次横空出世。第二部2005-2008降温2005年4月国务院开始为楼市降温，银行限贷，“限价房”等应运而生。此段时间仍是房价上涨的“黄金期”。北京为例，住宅均价涨幅达200%。第三部2008下-2009紧急救市为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。这一轮“政府托市”大中城市房价进入报复性反弹阶段。第四部2010至今全面加码稳房价2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。房价快速上涨得到一定遏制，但房价这头“脱绳的野马”只是放慢了些脚步而已。十年全国及北京商品房成交均价新“国五条”细那么新“国五条”10大核心细那么1、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。2、对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。3、已实施限购措施的直辖市、方案单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。4、对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购城市要暂停在本行政区域内向其售房。5、购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿。

6、各直辖市、方案单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价根本稳定的原那么，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。7、对执行住房限购和差异化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的省级政府，国务院要进行约谈和问责。8、2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。9、全面落实2013年城镇保障性安居工程根本建成470万套、新开工630万套的任务。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。10、各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，即2015年底，所有地级以上城市原那么上要实现联网。——————北京细那么暂未落地——————导图市场简析宏观政策微观市场就目前国民经济开展情况分析，“软着陆”政策在保证国民经济稳步增长的同时坚持房地产调控政策不放松；2012年下半年房地产市场逐渐转暖，历经“金九银十”之后城区工程持续热销，北京整体市场呈现“量价齐升”趋势；加之政府集中推地、开发商加急补仓，2012年整个房地产市场激流暗涌，如火如荼。前言N北五环西四环北三环南二环大广高速机场高速京沪高速大广高速霄云路8号金茂府长安太和霞公府建邦礼仕阁首开铂郡四季世家公园1872瑞安君汇太阳公元红玺台冠城大通澜石保利中央公园远洋万和公馆望京金茂府保利东郡注：点击“”打开相对应项目成交趋势页面；点击“幻灯片”打开相对应项目基础信息页面。【关键词】北京东北部，在售住宅，均价4万元/㎡以上；微观市场——竞品销售动态项目外报均价均价成交折扣主力户型主力户型总价（万）与本案相比霄云路8号幻灯片71200005318848%450四居、520五居2393.46——2765.78不同产品线（面积相对大）霞公府幻灯片91060009899193%350-590㎡四五居3464.69——5840.469不同产品线（面积相对大）四季世家幻灯片11850005154461%240㎡两居、325㎡三居1237.05——1675.18同总价区间竞争长安太和幻灯片138300084643——100㎡一居，200㎡两居846.43——1692.86同总价区间竞争瑞安君汇幻灯片15800006400084%100-300㎡一至三居640——1920产品线丰富红玺台幻灯片17750005800077%240-300㎡四居1392——1740不同产品线（面积相对大）太阳公元幻灯片19690006217990%136、160㎡三居197㎡四居845.6、994.86、1224.93同产品线/同总价区间竞争建邦礼仕阁幻灯片21640005879292%85㎡一居、130-150两居764.29——881.88不同产品线（面积相对小）金茂府幻灯片23600004900084%280-390㎡四居1372——1911不同产品线（面积相对大）首开铂郡幻灯片265900049190.483%120-320㎡三至四居590——1974同产品线/同总价区间竞争远洋万和公馆幻灯片29580005050587%170-350二至五居（产品丰富）858——1767同价格区间保利东郡幻灯片31480004700098%135三居、140四居、280-315五居634.5——1480.5不同产品线（面积相对小）公园1872幻灯片334800043813.7991%230㎡四居、280-290㎡五居1007——1270不同产品线（面积相对大）冠城大通澜石幻灯片354600043101.2894%170㎡三居732.72同产品线/同总价区间竞争望京金茂府幻灯片37450004494299.8%218㎡三居，272-310㎡四居，350㎡五居979.74、1393、1572.97同产品线/同总价区间竞争保利中央公园幻灯片384200040163.896%110-120㎡两居，178㎡四居441——714不同产品线（面积相对小）竞品工程折扣情况及主力户型总价汇总燕莎使馆区精装观景大宅楼盘位置：朝阳区霄云路8号

主力户型：450-520㎡

四居物业类型：城市豪宅公寓建筑类别：板楼开盘时间：2011年09月入住时间：2013年06月产权年限：70年装修情况：精装户

数：总共1000户开

发

商：北京新京润房地产11月30日合生·霄云路8号价格：均价120000元/平米霄云路8号竞品工程根底信息及成交价格走势2012年9月至今，共成交5套均集中在2012年11月，去化面积到达2370.47㎡，成交均价72552.47元/㎡；工程整体成交均价为53188.6元/㎡，霄云路8号成交走势城市核心工程，高档精装楼盘位置：天安门正东300米，北京饭店南侧，霞公府街

主力户型：440-590㎡三居、四居物业类型：公寓建筑类别：板楼开盘时间：2010年08月31日入住时间：2011年12月产权年限：70年装修情况：精装户

数：总共72户开发商：北京紫金世纪置业有限责任公司11月29日北京饭店二期公寓霞公府价格：起价3700万元/套霞公府竞品工程根底信息及成交价格走势地块区位是霞公府最大卖点、工程为四五居产品线，以350平米四居为主力产品，成交总价较高；均价始终保持在99000元/㎡以上。霞公府成交走势商圈环绕，高端物业综合体楼盘位置：朝阳区亮马桥路48号

主力户型：170-260㎡二居，245-318㎡三居物业类型：公寓建筑类别：塔楼开盘时间：2009年12月05日入住时间：2010年11月30日产权年限：70年装修情况：精装,公共局部精装户

数：总共206户开发商：长青11月30日北京四季世家价格：均价85000元/平米四季世家竞品工程根底信息及成交价格走势工程去化速度过慢，销售周期较长，2012年9月至至今，共去化5套房源，其中4套集中在2012年11月成交均价为59624.76元/㎡，工程整体成交均价为51544.35元/㎡四季世家成交走势二环内精装公寓、生活配套齐全楼盘位置：东城区东二环，长安街与南小街交汇处

主力户型：90-130㎡以居，150-160㎡二居、240-300㎡三居物业类型：公寓建筑类别：板塔结合开盘时间：2010年12月18日入住时间：2012年6月产权年限：70年装修情况：精装户

数：总共283户开发商：北京利山房地产开发11月30日长安太和价格：均价83000元/平米长安太和竞品工程根底信息及成交价格走势工程成交均价较高，但2012年9月至今去化情况较好；月均去化速度7套/月，工程整体成交均价为84643.9元/㎡，最低成交均价为77507.4元/㎡、最高成交均价为103745.9元/㎡长安太和成交走势CBD核心区域高端公寓、城市官邸楼盘位置：位于北京朝阳区工体北路四号，主力户型：200-300㎡三居、400-560㎡四、五居物业类型：高端住宅建筑类别：板楼开盘时间：2011年6月入住时间：2012年12月产权年限：70年装修情况：精装,户

数：总共320户开发商：北京启夏房地产开发12月5日北京瑞安君汇价格：均价80000元/平米〔T3外报均价〕瑞安君汇竞品工程根底信息及成交价格走势工程9月底至今进入期转现阶段，最高成交均价为58503元/㎡〔T1、T2外报均价为68000元/㎡〕最低成交均价为50589元/㎡;12月23日工程升级完毕，T3单元开盘销售，对外报价88000元/㎡。瑞安·君汇成交走势东北三环，高端住宅大户型楼盘位置：朝阳区东北三环太阳宫桥向北800米，

主力户型：71-163㎡二居，161-168㎡三居、223-294四居物业类型：高档公寓建筑类别：高层板楼开盘时间：2010年01月入住时间：2014年01月产权年限：70年装修情况：精装,户

数：总共576户开发商：北京懋源置业11月30日红玺台价格：均价70000元/平米红玺台竞品工程根底信息及成交价格走势工程成交均价为59479.6元/㎡，2012年9月至今，月最高成交均价为74599元/㎡，月度最低成交均价为59292.5元/㎡红玺台成交走势商圈环绕，高端物业综合体楼盘位置：朝阳区北三环向北800米

主力户型：56-67㎡一居、84-89㎡二居，89-180㎡三居物业类型：公寓建筑类别：塔楼开盘时间：2012年12月入住时间：2012年10月产权年限：70年装修情况：精装,户

数：总共2000户，目前在售267套，其中1#100套为12012年12月底新推，开盘期间去化40套；开发商：第一组团北京东方信远房地产开发11月30日太阳公元价格：均价65000元/平米太阳公元竞品工程根底信息及成交价格走势10月至今，工程成交均价保持在55000元/㎡左右；截止至12月26日新推1#100套房源后〔截至今日已去化66套新推房源〕，1#成交均价在65000元/㎡左右。太阳公元成交走势新推1号楼100套房源紧邻一号线、精装公寓楼盘位置：西城区南礼士路19号

主力户型：58-84㎡一居、135-150㎡二居物业类型：公寓建筑类别：板楼开盘时间：2011年5月07日入住时间：2011年6月26日产权年限：70年装修情况：精装,户

数：总共180户开发商：北京建工地产11月30日建邦礼士阁价格：均价64000元/平米建邦礼士阁竞品工程根底信息及成交价格走势可售房源去化率为83%，工程累计成交均价58792元/㎡，2012年10月至今月度最高成交均价为65634.6元/㎡，最低成交均价为61199.5元/㎡.建邦礼士阁成交走势东四环板楼精装修改善型住宅楼盘位置：朝阳区广渠路15号

主力户型：280-380㎡四居，330㎡五居物业类型：住宅、行政公馆建筑类别：板楼开盘时间：2013年入住时间：2013年产权年限：70年装修情况：精装户

数：总共660户开发商：中化方兴置业〔北京〕12月07日金茂府价格：均价60000元/平米金茂府一期二期三期竞品工程根底信息及成交价格走势金茂府住宅物业累计成交均价49587.1元/㎡，2012年至今月度最高成交均价55332元/㎡，最低成交均价为46840元/㎡，月均去化25套/月金茂府住宅成交走势2012年金茂府商业物业最高成交均价41461元/㎡最低成交均价为38154元/㎡，月均去化17套/月金茂府商业成交走势第二使馆区、配套齐全、产品多样化楼盘位置：位于东直门外新东路东侧

主力户型：

125㎡一居、119-158㎡二居，173-321㎡三居物业类型：高端住宅、建筑综合体建筑类别：板楼、高层开盘时间：2011年11月25日入住时间：2012年11月产权年限：70年装修情况：精装,户

数：总共641户开发商：首开股份12月07日首开铂郡价格：均价59000元/平米首开铂郡竞品工程根底信息及成交价格走势2012年首开铂君住宅物业最高成交均价58202元/㎡最低成交均价为30000元/㎡，工程目前已结案首开铂郡住宅成交走势2012年首开铂君商业物业最高成交均价36765元/㎡最低成交均价为26865元/㎡，工程目前已结案首开铂郡商业成交走势望京核心商务区三面公园大户型楼盘位置：朝阳阜通东大街〔保利万和电影院向北100米〕

主力户型：260㎡三居，280㎡四居，350㎡五居物业类型：平层大宅、城市别墅、企业会馆建筑类别：独栋别墅、联排、高层开盘时间：2012年9月入住时间：2013年10月31日产权年限：住宅70年，商业40年，综合用途50年装修情况：精装户

数：总共48户开发商：北京远豪置业12月7日远洋万和公馆：均价54000元/平米远洋万和公馆竞品工程根底信息及成交价格走势远洋万和公馆成交均价为50707.17元/㎡，以改善大三居为主，面积大、总价高;工程共推437套房源，至今已去化53%。月均去化套数为16套/月远洋万和公馆成交走势12月19日新推5、6#房源158套，至今已去化23套，成交均价56000元/㎡，主力户型256平米三居和280平米四居紧邻地铁6号线、配套成熟楼盘位置：朝阳区东四环朝阳公园桥东南角200米

主力户型：165㎡三居，190㎡四居、280-315㎡五居物业类型：公寓建筑类别：板楼开盘时间：2011年8月20日入住时间：2013年10月产权年限：70年装修情况：精装,户

数：总共336户开发商：北京保利营房地产开发11月30日保利东郡价格：均价48000元/平米保利东郡竞品工程根底信息及成交价格走势2012年保利东郡最高成交均价49585元/㎡最低成交均价为44346元/㎡，月均成交套数13套/月保利东郡成交走势紧邻红领巾公园，名企开发精装房楼盘位置：朝阳区东四环红领巾公园东侧

主力户型：235-300㎡三居物业类型：普宅建筑类别：板楼开盘时间：2012年06月16日入住时间：2013年产权年限：70年装修情况：精装,户

数：总共1109户开发商：招商局地产〔北京〕12月04日公园1872价格：均价48000元/平米公园1872竞品工程根底信息及成交价格走势2012年公园1872最高成交均价43830.5元/㎡，最低成交均价为43799.3元/㎡,月均去化套数17套/月公园1872成交走势东北三环机场快轨沿线精装公寓楼盘位置：朝阳区三元桥东北角

主力户型：95-109㎡二居，115-170㎡三居物业类型：普通住宅、公寓建筑类别：板楼开盘时间：2012年04月29日入住时间：2013年06月产权年限：70年装修情况：精装户

数：总共463户，当期463户，已售393套；开发商：北京冠城新泰房地产开发12月07日冠城大通澜石价格：均价46000元/平米冠城大通澜石竞品工程根底信息及成交价格走势2012年冠城大通澜石最高成交均价46141.1元/㎡，最低成交均价为41848元/㎡；90平米户型为主，总价较低，相对性价比较高！冠城大通澜石成交走势望京名企开发精装纯新盘楼盘位置：朝阳区广顺桥西北500米

主力户型：218㎡三居，270-310㎡四居、3