《收益法评估模型》课件

收益法评估模型收益法是一种常用的房地产估值方法，它将房地产的价值与其未来收益联系起来。课程大纲收益法评估模型定义收益法评估模型是一种常用的评估方法，用于评估资产的市场价值。它基于资产未来预期收益的折现现值来确定资产的价值。收益法评估模型构成要素收益法评估模型的构成要素包括：未来预期收益的预测、适当折现率的选取、收益的确定。收益法评估模型适用条件收益法评估模型适用于具有稳定收益流的资产，例如房地产、企业等。它不适用于缺乏稳定收益流的资产，例如艺术品、古董等。收益法评估模型的定义基于未来收益收益法评估模型基于被评估资产未来产生的预期收益，通过折现计算得出其现值。市场价值该模型旨在估算资产在市场中的价值，反映其在未来能够产生的现金流。投资者视角收益法评估模型模拟了投资者对资产的投资决策，将未来的收益折现到当前。收益法的基本原理预期收益收益法评估模型以未来预期收益作为基础，将其折现至评估基准日，得出企业价值。折现率折现率代表未来资金的时间价值，反映了投资风险和市场利率等因素的影响。市场价值折现后的未来预期收益即为企业在评估基准日的市场价值，反映了企业未来盈利能力的预期。收益法的适用条件明确的收益来源企业必须拥有稳定的收入来源，并且可以准确预测未来的收益。稳定和可预测的收益企业的经营模式和市场环境必须相对稳定，以便进行可靠的收益预测。清晰的资产所有权评估对象需要拥有明确的产权，并且产权清晰易于界定。充足的历史数据需要有足够的历史经营数据作为未来收益预测的参考基础。收益法评估模型的构成要素1未来预期收益收益法评估模型的核心，是指企业在未来可预见期间能够产生的净收益流。2适当的折现率折现率是将未来收益折现到现在的关键参数，反映了资金的时间价值和投资风险。3收益期限收益期限是指企业能够产生预期收益的时间长度，通常与企业的经营周期或资产的使用寿命相关联。未来预期收益的预测1历史数据分析收集企业历史财务数据，分析经营趋势，预测未来收益变化。2市场环境分析研究行业发展趋势，竞争格局，市场需求变化等，为收益预测提供参考。3经营计划分析评估企业未来经营策略，新产品开发，市场拓展等，预测未来收益增长的可能性。未来预期收益预测是收益法估值的重要步骤，需要综合考虑多种因素，确保预测结果的准确性。收益的确定未来收益预测预测企业未来收益的增长趋势，比如销售收入的增长率。现金流分析分析企业未来各年的现金流入和流出，评估其盈利能力。折现率确定选择合适的折现率，反映未来资金的时间价值和风险。适当折现率的选取1未来收益不确定性折现率反映了未来现金流的不确定性，不确定性越高，折现率就越高。这将导致估值结果降低。2市场利率市场利率代表了资金的时间价值，利率越高，折现率也应该越高。3风险溢价评估对象与无风险资产相比，存在一定的风险，风险越大，风险溢价越高。4其他因素评估对象的具体情况也会影响折现率，例如行业竞争、市场波动等。营业收入预测1历史数据分析分析过去几年的营业收入数据，找出规律和趋势。2市场分析研究目标市场，了解市场规模、增长率、竞争状况等。3行业分析分析行业发展趋势，了解行业政策、技术变革等。4公司战略分析结合公司的发展战略，确定未来几年营业收入的增长目标。5预测方法根据历史数据、市场分析、行业分析和公司战略分析，选择合适的预测方法。营业成本预测1直接材料成本预测未来期间的直接材料消耗量，并结合市场价格变动情况，预测直接材料成本。2直接人工成本预测未来期间的直接人工使用量，并考虑人工工资水平的变化，预测直接人工成本。3制造费用预测未来期间的制造费用发生额，包括折旧、修理、保险等费用。资产折旧和摊销预测确定折旧年限根据资产类型和相关政策确定折旧年限，例如，房屋建筑物的折旧年限通常为20年。选择折旧方法根据企业实际情况选择适当的折旧方法，例如，直线法、加速折旧法等。计算折旧费用根据折旧年限、折旧方法和资产原值计算每年折旧费用。预测未来折旧费用根据预测的资产使用年限和折旧方法计算未来各年的折旧费用。确定摊销年限根据无形资产的性质和使用年限确定摊销年限。计算摊销费用根据摊销年限和无形资产的成本计算每年摊销费用。预测未来摊销费用根据预测的无形资产使用年限和摊销方法计算未来各年的摊销费用。营运资本变动预测1预测方法营运资本变动预测通常采用回归分析、趋势分析和比率分析等方法。这些方法可以根据历史数据和未来预期进行预测，并考虑各种因素，例如行业趋势、市场需求变化和宏观经济环境。2关键指标预测营运资本变动需要关注几个关键指标，例如存货周转率、应收账款周转率、应付账款周转率等。这些指标可以反映企业管理效率和资金使用情况。3灵活性营运资本预测模型应具有足够的灵活性，以适应企业运营变化和市场波动。模型需要定期更新和校正，以确保其准确性和可靠性。税费预测税费预测是收益法评估的重要环节，影响着最终的评估结果。预测需要考虑多方面因素，包括税收政策变化、企业经营状况、行业发展趋势等。1税率预测未来税率的变化情况，包括所得税率、增值税率、财产税率等。2税基预测未来税基的变化情况，包括营业收入、成本费用、资产折旧等。3税收优惠预测未来税收优惠政策的变化情况，例如减免税、税收返还等。4其他税费预测未来其他税费的变化情况，例如房产税、土地使用税、车船税等。预测过程中要充分利用历史数据，并结合相关政策法规、行业发展趋势等因素，进行合理预测。折现率确定折现率的概念折现率是将未来现金流折现为现值的比率，反映了资金的时间价值和风险程度。折现率的影响折现率越高，未来现金流的现值越低，反之亦然。折现率的确定折现率的确定是一个关键步骤，需要综合考虑多种因素，例如无风险收益率、风险溢价、行业特征、公司特定风险等。加权平均资本成本法权重计算根据公司债务和权益的比例，计算出每种资本的权重。成本计算分别计算债务资本成本和权益资本成本，并乘以权重。加权平均将债务资本成本和权益资本成本加权平均，得出加权平均资本成本。资本资产定价模型模型原理资本资产定价模型（CAPM）是一种用于评估投资资产预期收益率的模型。它假设投资者的投资组合包括无风险资产和风险资产，风险资产的预期收益率取决于其与市场组合的协方差。公式预期收益率=无风险收益率+β*(市场收益率-无风险收益率)应用CAPM模型广泛应用于金融领域，例如评估股票、债券等资产的预期收益率，以及计算企业资本成本等。税后债务资本成本概念税后债务资本成本是指企业为筹集债务资金而支付的成本，经过税收抵减后的成本。计算公式税后债务资本成本=债务资本成本×(1-税率)重要性税后债务资本成本是计算加权平均资本成本的重要组成部分，对企业整体估值有直接影响。无风险报酬率与风险溢价1无风险报酬率无风险报酬率是指投资者投资于无风险资产所能获得的预期收益率，通常以政府债券收益率作为代理。2风险溢价风险溢价反映了投资者投资于特定风险资产的额外补偿，即由于承担了额外的风险而要求的额外收益。3风险溢价的确定风险溢价的确定需考虑多个因素，包括市场风险、行业风险、公司风险等。股权资本成本测算资本成本股权资本成本是指投资者要求的最低回报率，反映了投资者承担风险的补偿。测算股权资本成本有助于评估项目是否具有可行性，并为投资决策提供依据。常用方法资本资产定价模型(CAPM)加权平均资本成本(WACC)收益计算净收益折现将各年净收益折现至评估基准日总现值将各年净收益现值加总评估价值将总现值作为评估价值经营性资产价值生产性资产包括厂房、机器设备、工具、原材料等，直接用于生产经营活动。辅助性资产包括办公楼、仓库、车辆等，辅助生产经营活动。无形资产包括专利、商标、软件等，具有商业价值，但无实物形态。流动资产包括现金、应收账款、存货等，在一年内或一个营业周期内可以变现或消耗。溢余资产与负债价值非经营性资产评估非经营性资产的市场价值，如仓库、土地等。这些资产不直接用于核心业务运营，但可能对企业整体价值产生影响。负债价值评估企业负债的市场价值，如银行贷款、应付账款等。负债是企业承担的财务义务，在评估企业整体价值时需要考虑。影响因素非经营性资产和负债的价值受市场因素和企业具体情况影响，例如市场利率、租赁合同等。企业整体价值市场价值企业整体价值反映了市场对企业的认可程度，是所有资产的总和，体现了企业在市场上的竞争力和发展潜力。并购价值在并购交易中，企业整体价值是评估目标公司价值的重要指标，可以反映其在市场上的竞争力，以及其在并购交易中的吸引力。管理价值企业的整体价值还包括其管理团队的素质和能力，以及企业的品牌、声誉和客户关系等无形资产。引入员工持股对估值的影响股权激励员工持股计划，通常表现为股票期权或股票认购权，允许员工以预先设定的价格购买公司股票。价值提升员工持股计划可以激励员工，提高员工的积极性和创造力，从而提升公司的价值。估值影响员工持股计划会影响公司的股权结构和控制权，进而影响公司整体价值和评估结果。产权受限对估值的影响产权受限的影响产权受限是指企业资产的使用权受到限制，例如土地使用权、房屋租赁权等。这将影响企业资产的流动性，降低其价值。估值影响产权受限会导致企业资产价值的下降。因为受限的资产难以转让，其价值将比完全产权的资产低。评估方法在进行企业估值时，需要对受限资产进行评估，并将其价值计入企业的整体价值。公司控制权对估值的影响11.控制权溢价控制权意味着对公司决策的重大影响力，例如，可以改变公司的经营方向，这可能带来更高的未来收益预期，导致估值上升。22.战略价值控制权赋予了持有者整合或剥离公司的能力，例如，通过整合资源或剥离非核心业务来提高盈利能力，进而影响估值。33.风险因素控制权的变更可能会带来经营风险或管理风险，例如，新管理团队的决策能力或整合能力存在不确定性，从而可能导致估值降低。评估结果的校验评估结果的校验是评估工作的重要环节，确保评估结果的可靠性和准确性。1合理性检验评估结果是否符合市场规律和行业惯例。2敏感性分析分析关键假设变化对评估结果的影响。3可行性分析评估结果是否可操作，是否符合投资者的投资目标。4最终确认评估师根据校验结果最终确认评估结果。评估报告撰写1数据整理评估结果整理，包括评估假设、评估方法、评估参数、评估结果等。2评估报告结构评估报告的结构应清晰、完整、逻辑严密，涵盖所有关键要素，并根据评估对象和评估目的进行调整。3评估报告撰写评估报告语言要准确、规范、简洁，并使用图表等方式来呈现评估结果，增强可读性和说服力。