房地产项目销售法律顾问讲座培训

2021房产销售培训讲座目录一、广告宣传二、销售过程三、签约环节四、交房流程五、案例分析一、广告宣传相关规定《中华人民共和国广告法》（2015年4月24日十二届全国人大常委会第十四次会议表决通过）《房地产广告发布规定》（2015年12月24日国家工商行政管理总局令第80号）《上海市工商行政管理局、上海市住房保障和房屋管理局、上海市地名管理办公室关于进一步加强本市房地产广告管理的通知》（沪工商广〔2011〕39号）《国家工商行政管理总局、建设部关于进一步加强房地产广告管理的通知》（工商广字[2002]68号）?上海市工商行政管理局2021年第1号虚假违法广告公告?〔2021-3-10〕法律法规中的“不得〞2、凡以下情况的房地产，不得发布广告：〔一〕在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；〔二〕在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；〔三〕司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；〔四〕预售房地产，但未取得该工程预售许可证的；〔五〕权属有争议的；〔六〕违反国家有关规定建设的；〔七〕不符合工程质量标准，经验收不合格的；〔八〕法律、行政法规规定禁止的其他情形。法律法规中的“应当〞和“必须〞1、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：〔一〕开发企业名称；〔二〕中介效劳机构代理销售的，载明该机构名称；〔三〕预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产工程名称的，可以不必载明上述事项。2、房地产广告，房源信息应当真实，面积应当说明为建筑面积或者套内建筑面积。3、房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。法律法规中的“应当〞和“必须〞4、发布房地产广告，应当具有或者提供以下相应真实、合法、有效的证明文件：〔一〕房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介效劳机构的营业执照或者其他主体资格证明；〔二〕建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；〔三〕土地主管部门颁发的工程土地使用权证明；〔四〕工程竣工验收合格证明；〔五〕发布房地产工程预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、工程转让广告，应当具有相应的产权证明；〔六〕中介机构发布所代理的房地产工程广告，应当提供业主委托证明；〔七〕确认广告内容真实性的其他证明文件。法律法规中的“应当〞和“必须〞5、房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。6、房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。7、房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。8、房地产广告中涉及贷款效劳的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。9、房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当说明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，说明出处。10、房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的根本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。11、房地产广告中应当标明忠告语“本广告仅作参考，广告中具体确定的内容可作为购房合同附件〞。二、销售过程《商品房销售管理办法》

商品房现售-商品房预售自行销售-委托中介服务机构销售规定类别方式预售本卷须知1、预售条件三证+25%2、申请材料申请表、?营业执照?和资质证书、三证、资金证明、工程施工合同及关于施工进度的说明、商品房预售方案3、申请程序受理审核许可公示自主销售注意事项（1）销售人员的仪容仪态（2）销售技巧应建立在真实、客观介绍的基础上如：产权性质：住宅or商业？产权年限：70年or40年？（3）销售现场沙盘等展示物的制作是否符合实际？是否与施工图设计一致？（4）客户洽谈、客户追踪（5）成交收订代理销售〔委托中介效劳机构销售〕本卷须知1、代理商的资质房地产开发企业委托中介效劳机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介效劳机构。申请成立房地产经纪组织的，应当具备以下条件：〔一〕有5名以上取得?上海市房地产经纪人员资格证?的人员；〔二〕有10万元以上人民币资金；〔三〕有经营宗旨明确的组织章程；〔四〕有固定的经营场所。2、订立书面委托合同房地产开发企业应当与受托房地产中介效劳机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。〔1〕 委托期限〔2〕 委托权限〔3〕代理商义务A、?商品房销售管理方法?：第二十六条受托房地产中介效劳机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。第二十七条受托房地产中介效劳机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介效劳机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。第二十八条受托房地产中介效劳机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。B、?房地产经纪管理方法?的相关规定代理销售〔委托中介效劳机构销售〕本卷须知三、签约环节〔一〕当事人名称或者姓名和住所〔二〕商品房根本状况；〔三〕商品房的销售方式〔四〕商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间；〔五〕交付使用条件及日期〔六〕装饰、设备标准承诺；〔七〕供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套根底设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任〔八〕公共配套建筑的产权归属；〔九〕面积差异的处理方式〔十〕办理产权登记有关事宜；〔十一〕解决争议的方法〔十二〕违约责任；〔十三〕双方约定的其他事项。2、预售相关合同问题案例：2006年5月，王女士看中了某别墅楼盘的房屋，并与开发商签订别墅认购协议书，双方约定：王女士向开发商预定别墅一套，价格7800元/平方米，王女士支付定金25万元;在开发商领出别墅预售许可证后，双方再正式签订预售合同。认购书签订后，王女士支付了定金25万元。三个月后，因种种原因，开发商向王女士发出通知，要求解除双方签订的协议，返还王女士定金并计同期利银行存款利息。王女士接到通知后，向律师咨询，律师接受委托后，立即向开发商发出律师函，要求开发商双倍返还王女士定金。双方协商未果，王女士于是将开发商告上法庭。四、交房流程交房流程发送交房通知确定具体交房时间审核相关材料进行房屋实地验收缴纳相关费用办理物业手续交房流程2、业主通过预约方式确定具体交房时间3、业主持交房通知及相关材料至指定办理地点，贵司接待人员审核相关材料1、发送交房通知交房流程4、进行房屋实地验收注意要点验收内容：内部验收+外部验收内部验收：厨房烟道、卫生间通风、管道煤气、空鼓、验电、猫眼、测高度、测墙壁地面、测乳胶漆质量、镜子、防盗门、室内门、窗户、暖气片等外部验收：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道等?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?交房流程5、费用缴纳6、物业手续办理举例：如填写业主信息登记表、缴纳物业管理费、办理入户门卡、领取房屋钥匙、签署业主公约等业主需准备的材料材料清单（1）《商品房买卖合同》及所有已交房款发票原件（2）《商品房买卖合同》上载明的所有购房者的身份证或其他有效身份证明原件及复印件（3）购房者如无法到场办理手续的，则需提供相应委托证明原件、复印件（4）交房通知原件（5）其他相关手续所必须的文件（如有）业主需准备的材料需注意的问题需注意的问题需注意的问题注意要点3、在房屋交付过程中，贵司将与业主就房屋面积误差进行确认，并相应计算房款需多退少补的金额，为防止在此过程中发生争议，建议贵司准备好房屋实测面积的相关材料，以便明确告知业主计算房屋补差的依据。需注意的问题需注意的问题需注意的问题因此，如房屋现状与销售承诺不一致，那么业主可能以存在欺诈为由向法院主张变更或撤销?商品房预售合同?。如法院认为贵司确实存在欺诈之行为支持撤销?商品房预售合同?，那么贵司除返还房屋价款外，还需赔偿买受人的损失。?消费者权益保护法?更明确规定，经营者提供商品或者效劳有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购置商品的价款或者接受效劳的费用的三倍。需注意的问题需注意的问题

五、案例分析案例分析因房屋周边有公墓而拒绝收楼潘明玉与上海旭通置业商品房预约合同纠纷案情经过：原告潘明玉至被告上海旭通置业售楼中心看房，购置了系争房屋并支付了预付款3万元。事后，经原告实地了解，发现系争房屋周边有公墓、发电厂等，不适宜原告养老居住。且被告样板房中有花园，而原告实际购置的房屋并不包括花园；被告宣传的房屋价格是90万元，而原告实际购置的房价为107万元，因此认为被告存在虚假宣传，欺骗消费者，要求被告退还预付款3万元。案例分析因房屋周边有公墓而拒绝收楼

庭审中，为证明己方观点，原告提供了地图一份，证明距离系争房屋3-5公里内，存在数个公墓和陵园。对此，被告表示，真实性无法确认，且显示的只是直线距离，该地图证明公墓和陵园并不在系争房屋旁边。

案例分析因房屋周边有公墓而拒绝收楼上海市宝山区人民法院认为，原告称情况说明并非其真实意思，无法继续签订预售合同的原因是系争房屋周边有公墓及发电厂，被告对此予以否认，原告提供的证据也缺乏以证明公墓等对原告造成的影响。况且，购置不动产作为一项重大的民事活动，购置方应采取高度审慎的态度，对房屋的情况及周边环境进行了解，原告自愿签订定金合同并支付定金，说明其接受订立合同时已经存在的客观事实。综上，导致系争房屋的商品房预售合同无法正常按约签订的违约责任方系原告，故原告要求被告返还3万元定金的诉讼请求，本院不予准许。案例分析因房屋周边有公墓而拒绝收楼

其他观点：

开发商事先有没有把有墓园这个事实告知消费者，显示出了开发商是否有诚信。

随着城市土地的日渐匮乏，在公墓、陵园边上造楼房并不是不被允许的事情，但是作为开发商依然有责任把这类和消费者文化、生活习惯冲突的事情主动告知消费者。案例分析案例分析降价能否退差价田亚飞诉青岛缁创房地产开发等商品房预售合同纠纷案案情经过：被告青岛缁创房地产开发与被告山东创业房地产开发的法定代表人在青岛半岛都市报P4版整版与P12版向广阔消费者郑重承诺：“购房自愿、退房自由、降价退差、退房有息。〞原告看到这那么承诺后于2021年6月22在被告青岛缁创房地产开发开发的小区购置了一套商品房，双方签订了购房合同。现被告降价销售，原告屡次找到被告协商要求被告履行承诺降价退差，但被告一直拖延不予处理。因此原告向法院进行了起诉。案例分析案例分析案例分析案例分析降价能否退差价第三，商品房销售广告和宣传资料转化为要约的范围是商品房开发规划范围内的房屋以及相关配套设施，如房屋的空间方位属于商品房开发规划范围内、房屋的内饰以及装修等、楼房的公共局部、房屋的配套设施等。本案中，原告向本院所提交的证据中被告公司所做销售广告和宣传资料其中的内容无论从“视为要约〞适用条件还是从范围上来看，被告公司所做销售广告和宣传资料均不具备“视为要约〞的条件，不构成视为要约的情形，应属于要约邀请的情形。案例分析降价能否退差价山东省平度市人民法院认为：原告在与被告青岛缁创房地产开发签订?商品房预售合同?时，对于自己购置被告该公司的房屋的每平方米单价是认可的。……既然原告在向被告购置房屋时就商品房的每平方米的单价予以认可并签订了购房合同、交付了房屋的首付款并办理了按揭，那么，对于原告在购置房屋时所确定的房屋的每平方米的单价是确定的，对于原被告所签订的?商品房预售合同?，双方当事人应当严格遵守。案例分析案例分析案例分析违反销售承诺是否能作为业主拒绝收楼的理由案件争议焦点：一是本案诉争房屋是否符合同约定的交房条件；二、凯通置业逾期交房违约金的期限及标准如何认定；三、凯通置业在销售广告宣传资料中的局部承诺内容没有兑现，是否应当承担违约责任。案例分析违反销售承诺是否能作为业主拒绝收楼的理由案例分析违反销售承诺是否能作为业主拒绝收楼的理由案例分析违反销售承诺是否能作为业主拒绝收楼的理由凯通置业交付的房屋在2021年6月21日通过了勘察、设计、施工、监理及建设单位的竣工验收，故凯通置业交付经验收合格的房屋，符乙方合同的约定，上诉人主张某以房屋的竣工验收备案作为交房条件的上诉理由缺乏事实和法律依据，法院不予采信。案例分析违反销售承诺是否能作为业主拒绝收楼的理由2、第二个交房条件，关于所涉房屋是否符合同附件三所约定的装饰、设备标准的问题。首先，上述标准有数项，但上诉人未明确要求凯通置业按照合同附件三?装饰、设备