民法典应用-房地产经营与管理国82课件讲解

民法典应用房地产经营与管理国家教学资源库模块2民法典合同三、合同的效力3.1有效合同有效合同是指具备合同有效要件即民事法律行为有效要件，对当事人具有法律约束力的合同。通常情况下，合同依法成立之时，就是合同生效之时。但有些合同成立后，必须经过批准、登记等手续才能发生法律效力。

3.2无效合同无效合同是指不符合合同的有效条件，不具备法律效力的合同。

1）全部无效的合同（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同。（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同。（3）以合法形式掩盖非法目的。（4）损害社会公共利益的合同。（5）违反法律、行政法规的强制性规定的合同。

2）部分条款无效的合同（1）造成对方人身伤害的。（2）故意或重大过失造成对方财产损失的。小案例甲乙双方口头约定购销合同，甲方向乙方购买１００箱劣质香烟，货价６万元，交款提货，并约定乙方须假冒名牌商标，以便甲方出售。合同履行时，甲方借口手头一时拮据，只付了４万元即提走全部货物。乙方一再催讨无着，诉诸法院。请分析：（１）该合同是否有效？为什么？（２）你知道应如何处理甲、乙双方的责任吗？案例分析该合同无效。

损害社会公共利益的合同为无效合同。本案中，甲、乙双方购销假冒名牌的劣质香烟，损害了国家利益和社会公共利益，因而该合同无效。3.3可变更、可撤销的合同1）因重大误解订立的合同。2）显失公平的合同。3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同小案例甲误认为乙收藏的一幅名画复制品为原作，与乙协商购买该画。乙同意以５０００元将该画转让，并当即将其交付予甲。甲在偿付价金前发现该画为复制品，即要求退还该画，并拒付价金。乙认为，该画虽系复制，但仍有艺术价值。而甲则主张，乙的行为具有欺诈性，双方所约定的协议无效。由此乙诉至法院。请分析：本案所涉协议的性质和效力如何？应如何处理？案例分析所谓对行为内容有重大误解，既包括对行为性质的误解，也包括对标的、价格和数量的误解。本案的买卖协议属于甲对标的物具有误解，而此种误解不是基于乙的故意，而是基于甲的过错造成的。对于可变更、可撤销的合同，应由当事人提出请求，由人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。本案中甲可请求法院撤销该买卖合同，并返还原画给乙。3.4效力待定合同（1）限制民事行为能力人订立的合同。（2）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同。（3）无处分权人处分他人财产所订的合同。案例陈某是一位１５岁的中学生。因学校要举办自行车比赛，陈某到一家自行车行购买了一辆价值１５００元的山地车，因身上没带那么多钱，陈某用学生证做抵押，并写下一张欠条。该学生家长在得知此事后，未作任何表示，亦没付款。车行老板在向陈某及其家长多次索要自行车款无果后，向法院提出起诉。请分析：（１）陈某写的欠条有效吗？为什么？（２）本案所涉及的合同属于什么性质的合同？应该如何处理此案？案例分析（1）陈某写的欠条无效。因为依据我国法律规定，限制民事行为能力人订立的合同需经法定代理人追认后方为有效合同，否则，该合同无效。本案中，陈某是一名15岁的初中生，属于限制行为能力人，其所欠的1500元款项大大超出了其所能单独处分的钱款范围，事后法定代理人又未追认。据此，可以认定陈某写的欠条无效。（2）本案涉及的合同属于效力待定的合同，必须经法定代理人同意，该合同才有效。

本案车行老板多次向陈某及其家长索要自行车钱款无果，说明，陈某的代理人拒绝追认该购买行为。车行老板只能请求人民法院对该合同予以撤销。四、合同的履行4.1合同的履行的概念合同的履行是指合同债务人全面完成其合同义务，使债权人实现合同债权的行为。4.2合同履行的原则1）遵守约定原则：适当履行、全面履行2）诚实信用原则：协作履行、经济合理3）绿色原则五、合同的变更、转让和终止5.1合同的变更合同的变更，指在合同成立后至未履行或者未完全履行之前，当事人经过协议对合同的内容进行修改或补充。

合同变更要坚持协商一致的原则。协商一致是合同变更的必备条件，即包括变更合同的意向，也包括合同新内容的确定。5.2合同的转让合同的转让是指合同的一方当事人将合同的全部或者部分权利义务转让给第三人的行为。

1）权利的转让2）义务的转让3）权利、义务的一并转让5.3合同的终止合同的终止，是指合同权利义务的终止，合同法律关系消灭。(1)债务已经按照约定履行；(2)合同解除；(3)债务互相抵销；(4)债务人依法将标的物提存；(5)债权人免除债务；(6)债权债务同归于一人；(7)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

5.4合同的解除合同的解除，是指在合同有效成立之后，尚未履行或者尚未完全履行完毕之前，当事人双方协商一致或一方当事人行使解除权而使合同关系提前消灭的行为。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。六、违约责任6.1违约责任和违约行为1）违约责任违约责任是指合同当事人因不履行合同义务或履行合同义务不符合约定依法应承担的民事责任。2）违约行为（1）预期违约。（2）不履行合同。（3）迟延履行。（4）不适当履行。

6.2承担违约责任的方式1）继续履行2）采取补救措施3）赔偿损失4）支付违约金5）定金制裁6.3违约责任的免除违约责任的免除也称免除违约责任，是指当事人由于法律规定或者合同约定的免责事由的发生而不能履行合同的，不承担违约责任。

1.不可抗力2.免责条款课堂实训美国一家公司与我国一家玩具公司在2008年10月初签订了一份买卖合同，合同约定，玩具公司供给美国公司5000只“娃娃跳”玩具，交货期限为2008年12月20日前到达美国公司指定港口。玩具公司积极组织生产。11月10日，公司发生了一起火灾事故，烧毁了大部分已经包装好的产品，玩具公司致函美国公司，说明了情况，请求延期交货。美国公司回函曰，“娃娃跳”是为了供应圣诞节市场，延期交货将错过圣诞节的销售，因此要求解除合同。玩具公司认为火灾是自己无法预料的，不同意解除合同，继续组织生产，并于2008年12月11日装船发货。但货船未能按时抵达指定港口，美国公司拒绝收货，2009年1月，美国公司按合同约定的仲裁条款，向中国国际贸易仲裁委员会申请仲裁，请求解除合同并要求玩具公司承担违约责任。请分析：美国公司的请求能够得到支持吗？为什么？引入案例分析（1）一方在对方履行债务不符合合同约定时，有权拒绝其相应的履行要求。所以甲方发现乙方的供货不符合合同约定，可以不支付货款。（2）允许。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本合同约定的违约金为100万元，如果实际损失5万元，应属于约定的违约金过分高于造成的损失，乙方可以请求减少。（3）乙方能提出减少赔偿金额的要求。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定给对方造成损