房屋检验- 徐16课件讲解

房屋检验房地产经营与管理资源库主讲

徐智目录01/房屋检验相关概念02/房屋检验工作内容03/房屋检验从业者要求04/房屋检验要素第一部分房屋检验相关概念1.房屋检验房屋检验包含检测与鉴定，主要指对房屋结构的状况及性能进行调查、现场测量、取样、试验及分析验证并进行评价判定等一系列活动。2.房屋鉴定对房屋的结构状况和性能进行检查、测量、检验、分析、验算、评定等一系列活动，进而判定被鉴定房屋的危险性程度。包括：

(1)

可靠性鉴定(2)安全性鉴定(3)使用性鉴定二.房屋检验工作内容1.检测对象：既有建筑结构性能的检测；建筑工程中各类结构工程质量的检测。2.检测内容：检测结构构件材料的强度、结构构件缺陷与损伤。3.检测流程：接受委托一调查一制定检测方案（确认仪器、设备状况）一现场检测（补充检测）一计算分析和结果评价一检测报告。

4.检验业务分类。二.房屋检验工作内容4.检验业务分类

1）按结构类型①砌体结构：如砌体强度、砂浆强度、构件损伤情况——裂缝等；②混凝土框架结构：如混凝土强度、钢筋保护层厚度、钢筋配置、混凝土损伤情况、钢筋锈蚀等；③混合结构：如砖混、砖木等结构的承重构件（主要构件）与非承重构件（次要构件）。二.房屋检验工作内容4.检验业务分类

2）按检验目的①危房鉴定：整体完损情况监测及等级判定；②整体结构安全性检验及鉴定：如办证、改变功能、安全性评估、加固或改造、施工影响、火灾等；③房屋变形测量及鉴定：如倾斜及趋势、沉降及趋势等；④房屋抗震鉴定；⑤单一构件安全性检验：如梁、板、柱裂缝及承载力等。三.房屋检验从业者要求（1）职业素养：诚信、公正、严谨、务实、上进。（2）专业知识1）专业理论知识：掌握力学（理论力学、结构力学、材料力学）、建筑结构学等基础知识；2）行业职业知识：熟悉行业政策与法规，掌握行业规范、标准、方法等。三.房屋检验从业者要求（1）职业素养：诚信、公正、严谨、务实、上进。（2）专业知识（3）专业技能1）现场检验技能:

①现场调查与问询；

②标的物观察、拍照；

③房屋设计及施工图纸查看；

④标的物画图及记录；⑤测量设备仪器使用，数据记录与处理。三.房屋检验从业者要求（1）职业素养：诚信、公正、严谨、务实、上进。（2）专业知识（3）专业技能1）现场检验技能:2）撰写报告技能：检验数据的分析与验算。

3）鉴定的技能：检验数据及相关信息的分析与判定，

出具标的物检验结论与建议。

第四部分房屋检验要素1.结构检验建筑结构的检验可分为在建结构工程质量的检验和既有建筑结构性能的检验。建筑结构的检验应为建筑结构工程质量的评定或建筑結构性能的鉴定提供真实、可靠、有效的检验数据和检验结论。既有建筑结构检验，应对现状缺陷和损伤、结构构件承载力、结构变形等涉及结构性能的项目进行检验：(1)建筑结构安全鉴定;(2)建筑结构抗震鉴定；(3)建筑大修前的可靠性鉴定；1.结构检验

既有建筑结构检验，应对现状缺陷和损伤、结构构件承载力、结构变形等涉及结构性能的项目进行检验：(1)建筑结构安全鉴定;(2)建筑结构抗震鉴定；(3)建筑大修前的可靠性鉴定；1.结构检验既有建筑结构检验，应对现状缺陷和损伤、结构构件承载力、结构变形等涉及结构性能的项目进行检验：(4)建筑改变用途、改造、加层或扩建前的鉴定；(5)建筑结构达到设计使用年限要继续使用的鉴定；(6)受到灾害、环境侵蚀等影响建筑的鉴定；(7)对既有建筑结构的工程质量有怀疑或争议。2.住宅室外公共部位和公共设施检验住宅小区除业主所有的房屋建筑外，还包括住宅室外的地上建筑物和其他附着物，主要是公共设施及相关配套。公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化教育、商业服务、行政管理、社区服务等设施。2.住宅室外公共部位和公共设施检验1）住宅公共部位和公共设备设施检验清单(1)共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；(2)共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给水排水管线、电线、供暖及空调设备等；2.住宅室外公共部位和公共设施检验1）住宅公共部位和公共设备设施检验清单(3)共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。2.住宅室外公共部位和公共设施检验2）检验方法(1)资料文件查验：对资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。(2)实地查验：综合运用核对、观察、使用、检验和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。3.住宅室内检验住宅室内质量检验按住宅装修情况分毛坯房和装修房检验。共同点是两者都需要按照标准对房屋从上到下，由里到外检验一遍。不同点是装修房最好边装修边验收，减少分段装修中出现的质量问题，最后再整体验收并进行成品保护。然后根据房屋验收情况，购房合同双方在《业主入住房屋验收表》上签字确认后，向业主发放钥匙并记录。3.住宅室内检验1）检验要点(1)资料文件齐全主要包括“五证”(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房销售许可证)、“二书”(住宅质量保证书和住宅使用说明书)及“一表”(房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表)。3.住宅室内检验1）检验要点(2)结构确定目前住宅结构主要有砖混结构、钢混结构和钢结构三种。(3)设备工具室内检验常用设备工具有：笔墨纸张、直角尺、卷尺、电笔、数码相机或DV、小锤子、水桶、计算器、铅锤等。3.住宅室内检验2）主要检验项目入户门检验；