工作领域10 置业分析与客户咨询服68课件讲解

工作领域10置业分析与客户咨询服务工作领域描述

置业分析与客户咨询服务是数字化经纪服务的重要业务组成部分。做好置业分析与客户咨询服务可以大大提高房地产经纪业务效率和服务品质。置业分析能够为购房者提供决策依据，提高房地产交易服务质量，加快交易的达成；专业周到的客户咨询服务可以为客户解除房地产交易过程中的疑惑，提升房地产经纪服务水平和效率。所以，置业分析与客户咨询服务也是房地产经纪服务人员的重要工作领域，需要具备相应的工作技能。工作领域内容置业分析；客户咨询服务。工作技能要求1.能够理解房地产经纪服务职业标准和工匠精神；2.能够进行置业分析；3.能够进行房地产投资咨询；4.能够进行房地产价格咨询；5.能够进行房地产法律咨询；6.能够撰写置业分析与客户咨询服务报告。任务2客户咨询服务戴小清2.1任务分析客户咨询服务任务内容主要有3项：（1）房地产投资咨询；（2）房地产价格咨询；（3）房地产法律咨询。2.2任务流程客户咨询服务任务流程有6个步骤：（1）工作准备；（2）房地产投资咨询；（3）房地产价格咨询；（4）房地产法律咨询；（5）其他咨询服务；（6）撰写客户咨询服务报告；2.3任务实施

1.工作准备

（1）客户信息资料、楼盘信息资料；

（2）置业分析报告；

（3）数字化业务系统。

2.房地产投资咨询

（1）房地产投资咨询。指房地产经纪人利用掌握一定的房地产置业投资分析技能，作为客户的置业投资顾问，提供投资分析，专业地服务于客户。房地产投资已经成为广大投资者为使资产快速增值、获取高额利润的重要投资方式。

（2）熟悉房地产投资行为。房地产投资是国家、企业或个人为了达到一定的目的，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理所进行的投资活动，是为房地产开发和经营投入或垫付资本的行为。如房地产开发投资，其方式有独资开发经营房地产、合资开发经营房地产以及合作开发经营房地产。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。房地产开发项目投资过程：开发阶段的投资→经营阶段的投资→再开发阶段的投资。（3）掌握房地产项目投资决策程序。即：研究房地产开发项目的必要性和现实性→建设项目地点的选择及确定开发房屋类别及规模→财务分析与经济评价→进行建设项目的方案设计与编制建设总进度计划，这是研究建设项目的实施方案→提出投资决策研究报告，得出结论性意见与建议，提供有关部门决策和审批。（4）把握房地产投资咨询业务的类型。目前，房地产经纪人员从事的房地产投资咨询业务主要有两种：1）房地产经营投资咨询。2）房地产置业投资咨询。（5）按流程做房地产投资咨询。即：接受委托→市场调查分析→方案选择和优化→财务评价→编制可行性报告。3.房地产价格咨询（1）房地产价格咨询。房地产经纪人员凭借其在房地产价格评估方面专业知识以及丰富的市场经验，结合一定的房地产估价方法，为购房者和投资者提供标房地产的客观市场价格，这就是房地产价格咨询。影响房地产价格的因素有供求关系、社会因素、政治因素、经济因素、自然因素、区域因素以及个别因素。（2）房地产价格咨询业务的操作程序：1）明确估价基本事项。2）拟定作业计划。根据咨询目的及对象房地产的产权状况，制定咨询作业计划。包括设计价格评估的技术路线、拟定调查搜集的资料种类及来源渠道、安排本次业务需要的人员和经费、拟定作业步骤和进度。3）搜集、整理基本资料。资料的类型和详实程度主要取决于咨询目的和采用的估价方法。进行房地产价格评估的原则有：合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。4）实地查勘对象房地产。实地查勘的主要目的是通过实地调查，对对象房地产的产权状态、实体特征及环境条件等进行确认。5）选定价格评估的技术方法、确定估价结果。根据价格咨询目的、估价技术方法的适用条件及所收集资料的数量和质量，选定估价方法，计算价格或租金。

6）编写价格咨询报告书。在完成咨询业务的技术作业后，把价格评估过程及其结果以及房地产经纪机构所提出的价格决策建议编制成价格咨询报告，送达委托方，并收取咨询费用。

（3）房地产经纪人从事房地产价格咨询应该注意几点：

1）房地产价格咨询不同于鉴证性的估价，不强调公正性，房地产经纪人员可站在委托人的立场上，在合法的原则下，以满足委托人的要求、实现其最大的利益为目标。

2）与房地产估价人员不同，房地产经纪人员提供给委托方的估价结果可以更灵活，不一定是一个确切的值，也可以是一个价格的区间。

3）房地产经纪人也可以为委托方提供一些合理的参考意见，比如改善交易条件、把握交易时机等。

4.房地产法律咨询

（1）房地产法律咨询服务。是有关房地产交易的法律知识咨询、合同审核与修订咨询、法律事务交涉等法律咨询活动。房地产法律咨询涉及到的法律法规有综合法规、房地产交易法规、房地产租赁法规、房屋管理法规、房屋拆迁法规以及其他法规。专业的法律咨询服务一般应由律师提供，房地产经纪人只能提供基本的常识性的房地产法律咨询服务。（2）房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务类型。常见的主要问题有三类：房地产法律关系、房地产权利和房地产交易。按照经纪机构所提供经纪服务的不同分类，可分为：土地交易法律咨询、商品房交易法律咨询和存量房地产交易法律咨询。根据房地产经纪所促成的房地产交易的不同方式，可分为：房地产买卖法律咨询、房地产租赁法律咨询、房地产抵押法律咨询等。常见的房地产法律咨询的类型：为委托人提供解决房地产纠纷处理的法律依据。兼有律师资格的可以受聘担任各种房地产企业的法律顾问。为委托人化解可能因法庭判决所带来的风险。为维护委托人的正当利益提供法律依据。为委托人组织诉讼文件资料，通过法庭来保护委托人的合法权益等。（3）房地产法律咨询服务的方式。主要有三种：1）个案解答。专门就一个具体的法律问题由经纪人做出一对一的个性化解答，阐述所涉及的法律的理解与适用，提出解决问题的建议。2）商业文书审查。就客户的房地产买卖合同等房地产商业性文书，根据客户的要求进行审查，并提出对客户有利的建议和意见，指出对其不利的条款约定等。3）房地产全程法律服务。根据房地产经纪服务的内容，解答相关房地产法律及政策，具体到某市、某县的法律服务。5.其他咨询服务除上述房地产相关经纪业务咨询服务外，还有置业担保、装潢及搬家等经纪咨询服务。6.撰写客户咨询服务报告集成上述2-5内容，形成客户咨询服务报告。2.4必备业务知识房地产咨询（1）房地产咨询。指为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务并收取佣金的一种有偿的中介活动。我国房地产咨询是房地产经纪业务的一种。（2）房地产咨询的特点.1）内容和对象的广泛性。2）开展形式灵活多样。3）咨询人员知识全面。2.5综合实训1.实训名称置业分析与客户咨询服务综合实训2.实训内容演练1置业分析演练2客户咨询服务3.实训作业文件置业分析与客户咨询服务报告小结置业分析与客户咨询服务工作领域主要有两个工作任务。任务1“置业分析”的任务是制作置业报告、买房计划书；根据任务内容设计了任务流程，开展任务实施，介绍了必备的业务知识和必备的业务要领，并拓展了相关知识、技巧和经验。任务2“客户咨询服务”的任务是房地产投资咨询、房地产价格咨询、房地产法律咨询，设计了任务流程，开展任务实施，