工作领域2 新居住项目产品与价格策37课件讲解

工作领域2新居住项目产品与价格策划任务3新居住项目价格策划戴小清3.4必备业务知识1.影响房地产价格的10因素（1）自身因素。也就是房地产产品因素，包括权利、位置、地质条件、地形、地势、面积、日照、通风、建筑物状况等。产品因素过硬，一般房地产价格就高。（2）环境因素。包括视觉环境、声觉环境、大气环境、水文环境、卫生环境等。环境条件好，一般房地产价格就高。（3）人口因素。对房地产价格有很大影响。①人口数量。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格就会下落。人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。人口数量还可以分为常住人口、暂住人口和流动人口，以及日间人口和夜间人口，都会对不同类型房地产的价格产生影响。在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格：一方面，人口高密度地区，房地产的价格趋高；另一方面，人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下会出现这种现象。②人口素质。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。③家庭人口规模。家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（4）经济因素。①经济发展。经济形势乐观，对房地产的需求就增加，一般房地产价格会上涨。②物价。物价走高，将加重开发商成本，从而将抑制房地产项目开发的供给，价格会上涨，而且物价上涨可能出现通货膨胀，人们会选择投资房地产保值，也会刺激价格上涨；反之，物价走低，将减轻开发商成本，房地产价格会下降或涨幅减小。③居民收入。居民收入水平直接决定了该城市市民对住宅及其相关配套服务设施的市场需求。居民平均收入水平影响房屋价格，平均收入水平越高的城市，住宅的价格往往也越高。三大都市圈是全国市民收入最高的地区，也是全国住宅价格最高的地区。贫富差异影响房屋档次结构，即使平均收入一样，收入的贫富差异程度越大，房地产价格的变动区间就越大。（5）社会因素。包括政治安定、社会治安、房地产投机、城市化。社会环境好，一般房地产市场比较稳定，房地产价格不会大幅波动。（6）行政因素。包括房地产制度、政策、发展战略、规划、交通管制等。①利率因素，会影响房地产市场供给与需求。②汇率因素，对房地产价格也会产生显著的影响，持续力度大、持续时间长。一般而言，汇率调整主要表现为境外资金对东道国房地产市场的投机活动，如果投资者预期东道国货币会升值，他们就会在东道国的房地产市场投入更多的资金，刺激房地产市场需求。现阶段要确保货币政策的独立性,并采取有效措施防止国际游资在我国房地产市场的投机行为。③房地产税收因素，也在相当程度上影响房地产价格。主要有营业税、城乡维护建设税、教育费附加和固定资产投资方向调节税。当政府觉得房地产已经过热时，往住就会通过提高房地产税费的征收标准，抑制过热的房地产市场。而当政府觉得房地产市场持续低迷时，往往就会通过降低房地产税费的征收标淮激发房地产市场。④城市规划因素，会确定房地产所在区域的商服中心、道路、交通、城市设施和环境状况，这些因素都会影响当地房地产价格，如规划中的地铁会造成沿线所有房价上涨。⑤交通管制因素，会改变房地产道路通达因素、交通便捷因素，当交通管制改善了房地产的道路通达状况，使交通更加便捷，则会刺激房价上涨；反之，房价可能会下跌。（7）心理因素。包括心态、偏好、时尚风气、风水、吉祥数字等。主要是对房价的心理预期会影响房地产价格，当心理预期房价会上涨，则会选择购买房地产，从而可能真正造成房价上涨；反之，则会选择不买房或售房，从而可能真正造成房价下跌。（8）国际因素。包括世界经济、军事冲突、政治对立、国际竞争、贸易冲突等。国际形势动荡，会传递到国内房地产市场，引起房地产价格波动。（9）供求因素。包括房地产供给、需求。供大于求情况下，一般房地产价格会下降；相反，求大于供情况下，一般房地产价格会上涨。（10）其他因素。上述9方面之外的因素，也可能会影响房地产价格波动，如新冠肺炎造成的连锁反应会引起相关房地产市场价格波动。2.房地产成交价格与市场价格（1）房地产成交价格。简称成交价，是房地产交易双方实际达成交易的价格。只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。（2）房地产市场价格。是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。3.现房价格和期房价格（1）现房价格。是指以现状房地产为交易标的的价格。（2）期房价格。是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。期房价格通常低于现房价格。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。上述关系是期房与现房同品质(包括工程质量、功能、户型、环境和物业管理服务等)下的关系。无论是现房交易还是期房交易，付款方式又有在交易达成后立刻或在短期内一次付清、按约定在未来某个日期一次付清和分期付清等，因此形成了多种组合形式。4.房地产单价和总价（1）房地产总价格。简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。（2）房地产单位价格。简称单价，对于土地来说，具体是指单位土地面积的土地价格；土地与建筑物合在一起的房地产单价通常是指单位建筑物面积的价格。价格单位由货币和面积两方面构成，元/m2。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。5.房地产市场调节价、政府指导价和政府定价（1）房地产市场调节价。是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。（2）政府指导价。是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。（3）政府定价。是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格，如保障房定价。政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。6.房地产实际价格和名义价格（1）房地产实际价格。是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。（2）房地产名义价格。是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。例如，一套建筑面积50m2的住房，总价为30万元，其在实际交易中的付款方式可能有下列几种：①要求在成交日期时一次付清；②如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％；③从成交日期时起分期付清，如首付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。上述第一种情况：实际总价为30万元，不存在名义价格；第二种情况：实际总价为28.5万元,名义总价为30万元；第三种情况：实际总价为29.2828万元(假定年折现率为5％)，名义总价为30万元。7.房地产项目价格调整（1）房地产价格调整。是指在销售过程中，按预想的情况或者预想的情况与实际情况出现偏差，依据“价格控制与调整方案”，做出的价格调整。（2）房地产项目的价格调整策略。是指在房地产项目整体定价确定的前提下，在销售过程中，根据房地产项目及市场的发展情况，引导价格发展走势的价格方案。在不同的房