房地产估价原理与 方法-上海城建职业 袁 59课件讲解

房地产估价原理与方法

上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库房地产价格和价值的种类1价格和价值2挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值3市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值4买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值5正常负担价、卖方净得价和买方实付价6房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格7完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值8历史成本、重置成本、可变现价值、现值、公允价值和账面价值9市场调节价、政府指导价和政府定价10基准地价、标定地价和房屋重置价格11土地价值、建筑物价值和房地价值12总价格、单位价格和楼面地价13名义价格和实际价格14现货价格、期货价格及现房价格、期房价格15起价、标价、成交价和均价16保留价、起拍价、应价或出价和成交价买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值房地产交易方式或有关经济行为类型买卖价格租赁价格抵押价值计税价值征收价值保险价值买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值1.买卖价格也称为销售价格是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币额、商品或其他有价物。买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值2.租赁价格（租金）租金、租价土地、以土地为主，地租土地与建筑物合一，房租房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值房租构成因素①地租（或土地使用费）②房屋折旧费（包括房屋建筑结构、设施设备和装饰装修的折旧费）③维修费④物业费和管理费⑤房地产税（房地产持有环节的税收、目前属于这种性质的税收有房产税、城镇土地使用税）⑥房屋保险费⑦租赁费用（如租赁经纪服务费）⑧租赁税费（如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税）⑨投资利息和利润买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值估价时一定要分析租约可能包含着上述房租构成因素之外的费用家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费可能未包含上述真正的房租构成因素的费用如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值3.抵押价值债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。抵押价值任何时候都要大于未偿还的贷款余额法定优先受偿款假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额①已抵押担保的债权数额——给抵押权人②发包人拖欠承包人的建设工程价款——给施工承包人，保证正常的建筑市场秩序③其他法定优先受偿款，如补地价——给政府不包括（未发生）：为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金已经存在买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值

买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值［例］某商品住宅在建工程的建设用地面积25000㎡，拟建500套住宅，总建筑面积50000㎡，已完成总投资的80%。开发商以5000元/㎡的价格预售了其中100套，建筑面积共计10000㎡，预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为1860万元。开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为60%。请求取该在建工程的再次抵押价值。

买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值4.计税价值也称为课税价值，是为征税的需要，由估价师评估的作为计税依据的价值。具体的计税价值如何，要视税收政策而定。买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值5.征收价值也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定被征收房地产的补偿提供参考依据而评估的被征收