房地产 估价- 之比较75课件讲解

之比较法房地产估价1主讲人：田明刚主要内容：比较法的含义、适用对象和条件、比较法的程序，价格比较基础建立学习重点：比较法适用对象和条件，价格比较基础建立学习要求：了解比较法的基本程序；掌握比较法的适用对象；熟悉比较法的操作步骤；掌握价格比较基础建立3贵仁雅苑新凤城才茂公寓君欣豪庭中通大厦4新凤城银座售价（万元）205单价（元/㎡）31432小区位置杨浦区控江路1500弄容积率1.68绿化率35%车位/总户数470/230房型一房一厅面积（平米）62房龄2005楼层5/20装修精装修朝向朝南交通公交：6、70、103、220、地铁：靠近8号线周边配套近新华医院，商服店面较多，较发达环境较好基础设施完备离市中心距离内环内，距离五角场约4公里车程物业管理费1.63元/平方米/月（电梯房）价格走势房型图估价对象5才茂公寓售价（万元）185单价（元/㎡）28462小区位置杨浦区本溪路138弄容积率1.3绿化率30%车位/总户数80/264房型两室一厅面积（平米）65房龄2000楼层4/6装修精装修朝向朝南交通公交：14,80,220,70,871、地铁：较靠近8号线周边配套近新华医院，周围有小学和幼儿园，商铺店面稍多环境稍好基础设施较不完备离市中心距离内环内，距离五角场约3公里程物业管理费

1.4/平米/月（无电梯）价格走势房型图比较实例A贵仁雅苑售价（万元）154单价（元/㎡）23692小区位置杨浦区五角场国科路39弄容积率3.5绿化率43.1%车位/总户数60/256房型二室一厅面积（平米）65房龄2004楼层12/13装修普通装修朝向朝南交通公交：6、8、819、147、地铁：周围有8和10号线，但有一定距离周边配套较多商铺，周围有小型诊所但缺乏大型医院环境较好基础设施配备较完善离市中心距离内环外，近五角场约1公里物业管理费

1.2/平米/月（电梯房）价格走势房型图比较实例B君欣豪庭价格走势售价（万元）240单价（元/㎡）35294小区位置杨浦区许昌路1588弄容积率2.5绿化率32.5%车位/总户数629/315房型一室两厅面积（平米）68房龄2008楼层9/30装修毛坯朝向朝南交通公交：10380960地铁：与8号线有一定距离周边配套近新华医院，商铺较多环境很好基础设施完备离市中心距离内环内，距离五角场约4公里车程物业管理费

1.98/平米/月（电梯房）房型图比较实例C中通大厦价格走势售价（万元）109单价（元/㎡）16515小区位置杨浦区黄兴路1号（周家嘴黄兴路交口）容积率10绿化率34%车位/总户数200/640房型一室一厅面积（平米）66房龄2002楼层16/28装修精装修朝向朝南交通公交：22、8、538、934、137、843周边配套商铺店面稍多环境较差基础设施较差离市中心距离内环内，距离五角场约4公里物业管理费

2.00/平米/月（电梯房）房型图比较实例D14估价对象及内容

比较实例比较因素新凤城（估价对象）才茂公寓贵仁雅苑君欣豪庭中通大厦交易日期2010.11.30（基准日）2010。11.202010.11.052010.11.302010.11.11成交价格（万元）待估185.00154.00240109房产面积（平方米）6265656866成交单价(元/平方米)待估28462236923529416515交易情况正常正常正常正常正常价格类型转让转让转让转让转让用途公寓公寓公寓公寓公寓区域因素商服业繁华度有较多商铺店面、繁华度较好有较多商铺店面、繁华度较好有部分商铺店面、繁华度一般有较多商铺店面、繁华度较好有部分商铺店面、繁华度一般交通条件较优稍优一般一般较差基础设施及公用设施完备度较完备，近新华医院较完备，近新华医院一般完备较完备，近新华医院不完备离市中心距离较近较近较近较近较近个别因素环境条件较好一般较好好较差平面布置较优稍优较优优一般建筑结构砖混砖混砖混砖混砖混楼层5/204/612/139/3016/28容积绿化率1.68/35%1.3/30%3.5/43.1%2.5/32.510/34%装修/房龄精装修/05精装修/00普通装修/04毛坯/08精装修/02因素条件说明表估价对象及指比较实例

比较因素新凤城（估价对象）才茂公寓贵仁雅苑君欣豪庭中通大厦成交单价(元/平米)待估28462236923529416515交易情况待估100100100100交易时间100100100100区域因素商服业繁华度1001009910099交通条件10099989897设施完备度10099989998离市中心距离100100100100100个别因素环境条件1009910010197楼层100100103101102容积率/绿化率100100989995房龄/装修10098979799平面布置100989910098比较因素估价对象及指

比较实例

比较因素新凤城（估价对象）才茂公寓7635.5贵仁雅苑6426.5君欣豪庭11140.5中通大厦成交单价(元/平米)待估28462236923529416515交易情况100/100100/100100/100100/100交易时间100/100100/100100/100100/100区域因素商业繁华100/100100/99100/100100/99交通条件100/99100/98100/98100/97设施完备100/99100/98100/99100/98离市中心距离100/100100/100100/100100/100个别因素环境条件100/99100/100100/101100/97楼层100/100100/103100/101100/102容积率/绿化率100/100100/98100/99100/95房龄/装修100/98100/97100/97100/99平面布置100/98100/99100/100100/98权重25%25%30%20%比准价格(元)

28156(平均)28951(加权)28124(中位）

31432(实际)30542257063713519243比较因素修正表

在对估价对象进行详细的勘查之后，如何确定其价格呢？最先想到的就是“货比三家”看是否有相似的房子价格。这就是运用最广泛的比较法。这是一种什么方法呢？17什么是比较法？比较法又称为市场比较法，是将估价对象与在价值时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。求得的价格成为比较价值。18价值时点类似房地产修正调整19用途建筑结构所处地区类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。规模档次2.比较法的原理20足够多的交易实例——修正——平均求综合结果基于大数法则替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。21替代原理交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D待估房地产市场状况修正房地产状况修正交易情况修正估价结果比较价值B比较价值C比较价值D比较价值A比较综合3.比较法适用对象22市场发育程度较高较多交易实例发生的地区广泛交易的房地产类型房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房难以采用比较法估价。如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等4.适用条件是什么？23是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易，如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用比较法估价。可比实例的交易情况可能造成的不正常成交价格正常成交价格可比实例在其成交日期和房地产状况（区位状况、权益状况、实物状况）下的价格价值时点和估价对象房地产状况下的价格。修正调整24充分的交易实例一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。市场供求基本一致；明确具备的条件资料必须翔实可靠资料完整、准确易量化资料具有相关性25

市场比较法的限制条件5.比较法的操作步骤搜集交易实例选取可比实例建立比较基础进行交易情况修正进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比较价值

认识了比较法以后，如何去寻找估价对象所需的类似房地产类？首先就要搜集交易实例接下来就是很好的搜集交易实例接下来我们要做什么工作2728

因修建地铁需要，政府征收了铭鹤花园小区业主王先生家的商品住房，现需要确定征收补偿价值。那么你认为应该选用什么估价方法呢？2829征收是国家基于公共利益的需要而进行的强制行为，作为公民应予以配合，但应给予被征收人公平补偿，否则可能会引发不满甚至对立冲突，房地产估价师在开展征收评估时要有责任感和大局观。30

为保证评估结果的公信力和补偿公平性，房地产估价师应严格按照有关估价规范和技术标准来科学选择估价方法树立规范意识。估价方法估价结果补偿公平性交易实例搜集要弄清以下几个方面31搜集途径搜集内容收集要求321.搜集交易实例的途径。政府有关部门的房地产交易资料查阅各种媒体上房地产交易信息扮装成欲购房地产的顾客搜集资料参加房地产展示交易会搜集资料同行之间随时交流互相提供资料其他途径，如网络资源（安居客）2.交易实例的搜集内容房地产基本情况交易双方情况交易情况房地产状况房地产基本情况名称坐落范围规模用途权属交易双方基本情况卖方买方成交总价成交单价成交日期付款方式交易情况说明是否存在不正常交易房地产状况说明实物权益区位类似房地产估价对象现场勘查中的实物、权益和区位勘查的内容3.选取交易实例的要求。（1）是估价对象的类似房地产区位相近用途相同权利相同档次相当结构相同规模相当规模之比0.5~2出让划拨38一般选取3~10个可比实例即可。（2）.可比实例应从交易实例中选取且不少于三个（3）.可比实例的交易方式应适合估价目的（4）.可比实例的成交日期应接近价值时点与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过二年；3.选取交易实例的要求。393.选取交易实例的要求。（5）可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格（6）在同等条件下，应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。40【例】有一幢砖混结构的