谁动了郑州新房市场的奶酪20240725

策略研究|谁动了郑州新房市场的奶酪？——二手房挤压系数持续提升下的项目竞争分析01郑州二手房挤压系数持续提升，找房热度占比已达79.3%202420834.0表：郑州市区商品住宅新房成交量走势同比成交面积（万m²）60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%0-46.6%-27.1%500-7.5%-15.5%1000 0.9%20.4%24.5%42.2%200015002024年6月份，全国4656城市0.51图：2024年4-6月重点46城二手房挤压系数资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库从2023年1月到2024年的6月，郑州二手房热度占比从68.5%提升到了79.3%，4-60.47二手热度环比二手热度/一手+二手热度120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%二手热度环比二手热度/一手+二手热度120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%79.3%77.8%77.5%77.5%76.7%78.4%76.9%76.0%74.9%74.6%73.9%74.4%74.8%72.2%72.0%72.5%70.3%68.5%资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库2016—202120%—35%2022—202461100%80%100%80%60%40%20%0%新房占比 二手占比33%23%22%22%21%29%42%55%61%77%78%78%79%67%71%58%45%39%资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库02知己知彼，错位竞争，做好相对优势透传和客户地图布局首先我们来看近期新房市场的热门项目都有哪些。6月郑州市新房找房热度最高的前10项目，位置分布较为分散，其中高新区、惠212024年6月郑州市区新房找房热度值TOP10项目资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库180352024103134平米和144售单价在14100元（万科）+（）（11）图：万科·民安雲河锦上项目生活配套资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库月与万科·30%103-117平米的三室和139平米的四室，单价在13000元/平方米左右，在价格和户型上形成直接竞争。16000元/·1118和135平米的四室与万科项目形成了直接的竞争。和昌水岸花城位于惠济区北四环板块，在万科·民安雲河锦上西北方向约3.5公里处，项目均价8800/平方米左右，其主推户型119平米的三室和136平米的四室对本案有一定的竞争性。6月万科·民安雲河锦上新房竞品TOP3项目名称客群重合度区域板块参考均价户型面积龙湖熙上32.70%管城/管南13000三室103-117㎡；四室139㎡；朗悦公园府30.30%高新/高新城区16000二室75㎡；三室89-135135-137和昌水岸花城30.10%惠济/北四环8800三室95-119㎡；四室136㎡；资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库·客户重合度都达7.0·民安雲河锦上东南方向5公里处的美盛教育港湾（300020017188/589平米、97平米、122平米的三室和140民安雲河锦上项目户型相似度较高，因此对本案带来一定竞争性。阳光城98.0目前二手房在售房源有110套，均价在13327元/平方米左右，建成时间在2017年，房龄较短，在售户型主要为87-93平米的三室，112-114平米的三室、84-88平米的二室，三室的户型对万科·民安雲河锦上项目带来一定的竞争性。瀚宇天悦城一期（5号院）小区位于民安雲河锦上项目东南方向的金水区三全路板块，离主城核心区域更近，竣工时间在2023年，但目前在售均价17146元/平方米左10397-1096月万科·民安雲河锦上二手房竞品TOP3小区名称客群重合度区域/商圈挂牌均价最热户型最热面积挂牌房源美盛教育港湾（一期）9.10%金水区/丰庆路17188