2024年物业经营管理考试题库（多选题）

2024年物业经营管理考试题库（多选题）281.在房地产投资分析中，房地产投资的收益可分为()。A.投资回收B.投资回报C.权益回报D.现金回报E.还本付息正确答案:AB解析：投资获得的总收入，包括投资回收扣投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收；投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润。

282.下列关于内部收益率的表述中，正确的有()。A.内部收益率总是大于目标收益率B.内部收益率是项目寿命终了时所有投资正好被收回的收益率C.同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率D.内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E.内部收益率越高，投资风险就越小正确答案:BDE解析：A项，内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标，即根据目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，当净现值为零时所对应的那个收益率，内部收益率并不是必然要大于目标收益率，C项，全投资内部收益率是否高于资本金内部收益率要视投资的资本结构而定。

283.下列关于投资价值与市场价值的论述，正确的有()。A.投资价值是指某物业对于个典型的投资者的价值B.投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件C.市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值D.评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提E.在某时点，投资价值是惟一的正确答案:BD解析：A项，某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。C项，物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值。E项，在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

284.影响物业价格的社会因素有()。A.政治安定状况B.社会治安状况C.生产因素D.房地产投机因素E.时尚风气正确答案:ABD解析：影响物业价格的外部因素主要有人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等。影响物业价格的制度政策因素包括房地产制度因素、税收制度因素、金融制度因素、国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地制度、住房制度等。影响物业价格的经济因素主要有经济发展、居民收入、利率、汇率、物价等。影响物业价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机因素等。影响物业价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况等。心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的。影响物业价格的心理因素主要有购买或出售心态、个人欣赏趣味（偏好）、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码等。

285.物业价格通常随交易的需要而个别形成，容易受买卖双方的个别因素影响，下列各项属于个别因素的有()。A.生活环境B.偏好C.讨价还价能力D.感情冲动E.综合能力正确答案:BCD解析：由于物业价值量大，相似的物业与一般只有少数的几个买者和卖者，有的物业甚至只有一个买者和一个卖者，所以，物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素，如偏好、讨价还价能力、感情冲动的影响。

286.下列关于物业的税前现金流的表述，正确的有()。A.是业主的税前收入或投资回报B.从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前现金流C.当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值D.从物业税前现金流中扣除所得税，即得到物业税后现金流E.如果物业设有抵押贷款安排，税前现金流就等于物业的净运营收益正确答案:ABCE解析：D项，从物业税前现金流中扣除准备金和所得税后，得到物业税后现金流。

287.运用成本法估价时，物业价格构成中包括()。A.土地取得成本B.开发成本C.投资利息D.物业折旧E.开发利润正确答案:ABCE解析：从成本法的角度来看，物业价格通常由如下七大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。

288.下列各项都会引起建筑物价值的损失，其中属于经济折旧的有()。A.没有适当地采取预防、养护措施或修理不够及时B.办公楼没有电梯、集中空调、宽带等C.一个高级住宅区附近兴建了一座工厂，导致该居住区的物业价值下降D.住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等E.市场供给过量正确答案:CE解析：经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化等）。C属于环境污染因素。

289.房地产估价的基本方法包括()。A.比较法B.折旧法C.收益法D.趋势法E.成本法正确答案:ACE解析：房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。

290.在我国，下列项目中涉及的利息计算方式为单利的有()。A.个人储蓄存款B.住房抵押贷款C.国库券D.房地产开发贷款E.民间借贷正确答案:AC解析：单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。

291.下列关于物业投资过程中投资回报率的表述，正确的有()。A.投资回报率是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率B.净收益一般自税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成C.该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系D.当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额E.计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益正确答案:ABD解析：投资回报率指物业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间的关系。

292.房地产投资活动中，现金流出主要包括()等。A.土地费用B.建造费用C.空置损失D.还本付息E.税金正确答案:DE解析：投资活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。对于物业经营管理投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。

293.期房的价格由()等因素决定。A.现房价格B.风险补偿C.成本价格D.预计从期房达到现房期间现房出租的净收益E.预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值正确答案:ABE解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。其计算公式为：期房价格=现房价格-[预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值]-风险补偿

294.从投资的角度来看，资金的时间价值取决于()。A.风险因素B.资本化率C.通货膨胀率D.投资利润率E.资金总额正确答案:ACD解析：资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：①投资利润率，即单位投资所能取得的利润，②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得的补偿，③风险因素即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。

295.运用比较法估价时，选取可比实例应符合的基本要求包括()。A.可比实例物业应是估价对象物业的类似物业B.可比实例的成交日期应与估价目的吻合C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合D.可比实例的成交价格应为正常市场价格E.对一宗物业进行估价，一般应选取1～3个可比实例正确答案:ACD解析：运用比较法估价时，选取的可比实例应符合如下四个基本要求：①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业，②可比实例的成交日期应与估价时点接近，③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。E项，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例。

296.在物业拍卖中出现的价格有()。A.起拍价B.保留价C.应价D.成交价E.招标价正确答案:ABCD解析：物业拍卖是以公开竞价的形式，将物业转让给最高应价者的买卖方式。评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动中出现的一组价格。

297.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要有()。A.劳动力状况B.管理者决策C.项目风险D.项目期限E.资金成本正确答案:CE解析：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

298.下列有关报酬率的表述正确的有()。A.从全社会来看，报酬率与投资风险正相关B.两宗物业的净收益相等，获取净收益风险大的物业要求的报酬率高C.投资回报中包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率D.估价时选用的报酬率，应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率E.求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法正确答案:ABDE解析：C项，投资回报中是不包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。

299.物业价格不同于一般物品价格的特征包括()。A.物业价格受区位的影响很大B.物业价格实质上是物业权益的价格C.物业价格受供求因素的影响D.物业价格形成的时间较长E.物业价格容易受交易者个别因素的影响正确答案:ABDE解析：物业价格不同于一般物品价格的特征主要包括：①物业价格受区位的影响很大，②物业价格实质上是物业权益的价格，③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；④物业价格形成的时间较长，⑤物业价格容易受交易者个别因素的影响。

300.关于单利计息和复利计息，下列说法正确的有()。A.在投资分析中，一般采用单利计息B.复利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息C.复利计息是按本金加上先前利息周期所累计的利息进行计息D.我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算E.复利计息时，n个计息周期后的本利和计算公式为Fn=P(1+i·n)正确答案:CD解析：A项，投资分析一般采用复利计息。B项，复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。E项，按照复利方式计算利息时，n个计息周期后的本利和为：Fn=P(1+i)n。

301.在以下估价对象中，适宜用收益法的有()。A.影剧院B.写字楼C.餐馆D.游乐园E.古建筑正确答案:ABCD解析：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类物业有获取收益的能力即可。

302.建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要有()。A.自然环境恶化B.消费观念改变C.设备陈旧落后D.城市规划改变E.政府政策变化正确答案:BC解析：功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。

303.按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为()。A.规定成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.商讨成交价正确答案:BCD解析：按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。招标成交价是指采取招标方式交易（或出让）物业的成交价格，拍卖成交价是指采取拍卖方式交易（或出让）物业的成交价格，挂牌成交价是指采取挂牌方式交易（或出让）物业的成交价格，协议成交价是指采取协议方式交易（或出让）物业的成交价格。

304.下列对象中，在估价时适合采用成本法的有()。A.住宅B.学校C.标准工业厂房D.医院E.钢铁厂正确答案:BDE解析：只要是新近开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油口、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。

305.在其他因素不变的情况下，以下因素增加能够引起报酬率增加的有()。A.投资带来的优惠B.无风险报酬率C.投资风险补偿D.缺乏流动性补偿E.风险补偿正确答案:BCD解析：求取报酬率的方法主要有市场提取法和累加法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加。无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象物业存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动补偿-投资带来的优惠。ECD三项的增加都会引起报酬率的增加。

306.房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的()。A.竞争能力B.发展能力C.盈利能力D.清偿能力E.抵御风险能力正确答案:CD解析：对于一个物业投资项目，投资分析的目的一般是该项目的盈利能力和清偿能力。其中，盈利能力指标包括静态指标和动态指标；清偿能力指标包括借款偿还期、偿债备付率、资产负债率。

307.在期房与现房同品质下，期房价格比现房价格低，其原因有()。A.期房未来开发成本低B.从期房成为现房期间租金收入的损失C.风险的补偿D.不能够直接使用E.少交纳一部分物业管理服务费用正确答案:BCD解析：在期房与现房同品质下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险，所以期房价格会低于现房价格。

308.物业价格与一般物品价格的共同之处有()。A.都是价格，用货币来表示B.都容易受交易者个别因素的影响C.都有波动，受供求因素的影响D.都是按质论价，优质高价，劣质低价E.由卖方决定价格，买方对其无影响正确答案:ACD解析：物业价格与一般物品的价格的共同之处是：①都是价格，用货币来表示，②都有波动，受供求因素的影响，③都是按质论价，优质高价，劣质低价。

309.下列指标中，属于房地产投资项目经济评价静态指标的有()。A.投资利润率B.投资回报率C.成本利润率D.现金回报率E.资本金利润率正确答案:BD解析：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量得出的指标。静态指标包括：投资回报率、现金回报率和静态投资回收期。

310.在以投资回收期判断项目是否可行的过程中，采用的标准通常有()。A.投资回收期越短越好B.投资回收期短于项目的寿命期即可接受C.投资回收期短于项目的开发经营期即可接受D.投资回收期越长越好E.投资回收期短于基准投资回收期即可接受正确答案:ABE解析：C项，只要在项目的寿命期内将投入的总开发成本收回，即认为项目是可接受的，也就是说项目的投资回收期只要是短于项目的寿命期就是可接受的，D项，投资回收期越长意味着该投资项目收益率越低，投资风险也越大，所以投资回收期是越短越好，表示该投资项目能够在尽可能短的时间内收回投资。

311.运用比较法估价时，建立价格可比基础包括()方面的工作。A.统一付款方式B.统一采用人民币C.统一货币单位D.统一采用平方米E.统一采用单价正确答案:ACE解析：建立价格可比基础包括如下5个方面：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

312.在进行房地产估价时，适宜采用比较法估价的对象有()。A.房地产开发用土地B.公园C.机场D.写字楼E.教室正确答案:AD解析：比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采用，比如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等。

313.下列人口因素变化，可以使得物业价格上涨的有()。A.人口增长B.人口素质提高C.家庭人口规模增加D.家庭人口规模下降E.人口密度增加正确答案:ABD解析：物业价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对物业的需求就会增加，物业价格也就会上涨。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对物业的需求，从而导致物业价格升高。随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，物业价格有上涨的趋势。

314.物业的区位是指物业的空间位置，下列各项与物业的区位有关的有()。A.物业的地理坐标位置B.物业与重要场所的距离C.物业的交通情况D.物业的周围环境、景观等E.从其他地方到达该宗物业的可及性正确答案:ABDE解析：物业的区位是指物业的空间位置。具体地说，一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗物业的可及性，从该宗物业去往其他地方的便捷性，以及该宗物业的周围环境、景观等。

315.下列关于房地产投资的现金流的说法中，正确的有()。A.抵押贷款还本付息不包括在收益性物I业的运营费用里B.有效毛收入的最大化是考查物业服务企业管理工作成功与否的主要方面C.准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理和更新D.从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了有效毛收入E.“专项维修基金”一般是由业主缴纳正确答案:ACDE解析：B项，净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考查物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

316.下列情况中，需要进行交易情况修正的情形有()。A.利害关系人之间的交易B.房地产交易日期C.相邻房地产的合并交易D.受情权债务影响的交易E.房地产权益正确答案:ACD解析：在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格，需要进行修正：①利害关系人之间的交易，②急于出售或急于购买的交易，②交易双方或某一方对市场情况缺乏了解的交易；④交易双方或某方有特别动机或偏好的交易，⑤特殊交易方式的交易，⑥交易税费非正常负担的交易，⑦相邻物业的合并交易；⑧受情权债务影响的交易。

317.一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括()。A.当地提供主要原材料的可能性B.技术人才和劳动力供给的可能性C.它与重要场所的距离D.从其他地方到达该宗物业的可及性E.从该宗物业去往其他地方的便捷性正确答案:CDE解析：物业的区位是指物业的空间位置。具体地说，一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗物业的可及性，从该宗物业去往其他地方的便捷性，以及该宗物业的周围环境、景观等。

318.影响物业价格的心理因素有()。A.时尚风气B.接近名家住宅心理C.讲究风水或吉祥号码D.购买或出售心态E.物理形态正确答案:ABCD解析：心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的。影响物业价格的心理因素主要有：①购买或出售心态，②个人欣赏趣味（偏好），②时尚风气；④接近名家住宅心理，⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。

319.从名义利率和实际利率的角度来看，下列说法正确的有()。A.从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大B.当计息周期为一年一次时，名义利率与实际利率相等C.在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大，并无上限D.在每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值正确答案:BD解析：名义利率与实际利率存在着下述关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值，②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大，③当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率，⑤当每年计息周期数m→∞，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1。

320.从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有()。A.通货膨胀率B.承担风险C.资金增值D.机会成本E.剩余价值正确答案:ACD解析：从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有：①资金增值，指随着时间的推移，资金的价值会增加。从投资者角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值，②机会成本，资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿，③通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿，也会因时间先后而不同。

321.在物业状况调整中，物业状况可分为()。A.区位状况B.交易状况C.权益状况D.实物状况E.交易日期状况正确答案:ACD解析：进行物业状况调整，是将可比实例在成交日期时的物业状况下的价格，调整为估价对象在估价时点时的物业状况下的价格。物业状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。

322.在计算房地产投资项目的偿债备付率时，以下可用于还本付息的资金有()。A.可用于还款的利润B.投资回收C.折旧和摊销D.未分配的利润E.权益融资正确答案:AC解析：偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。可用于还本付息的资金包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。

323.现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“0”是()。A.资金运动的时间始点B.日历年度的年初C.某一基准时刻D.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E.既可有现金流入也可以有现金流出的时间点正确答案:ACE解析：现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。现金流量图“0”点通常表示当前的时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。

324.下列有关市场比较法的表述，正确的有()。A.运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例B.要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来C.经过交易日期调整之后，可比实例的价格就变成了在估价时点的价格D.进行交易情况修正之后，可比实例的实际成交价格就变成了理论价格E.经过物业状况调整之后，可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格正确答案:ABCE解析：D项，交易情况修正，是指如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的，是将理论价格变成了可比实例的实际成交价格。

325.运用比较法估价时，对可比实例成交价格进行处理，根据处理内涵的不同可以分为()。A.价格换算B.价格调理C.价格调整D.价格计算E.价格修正正确答案:ACE解析：对可比实例成交价格进行处理时，选取了可比实例之后，一般需先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来，为后续进行修正、调整建立共同的基础。

326.以下有关重新购建价格的表述，正确的有()。A.重新购建价格是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是客观的价格C.重新购建价格是重新购建的实际成本D.建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧E.土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格正确答案:ABE解析：重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。重新购建价格是客观的价格。具体来说，重新取得或重新开发建设的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是必需的耗费，应能体现社会或行业的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。需要注意的是，建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣陈建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。

327.在比较法估价中，搜集交易实例时应搜集交易实例的内容一般包括()。A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.付款方式E.交易情况正确答案:ACDE解析：运用比较法进行估价的第一步就是搜集交易实例，在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例物业的状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等，②交易双方，如卖方和买方的名称、买卖双方关系，③成交日期；④成交价格，包括计价方式（如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等）和价款，⑤付款方式，如一次性付款、分期付款（包括付款期限、每期付款额或付款比率）、贷款方式付款（包括首付款比率、贷款期限），⑥交易情况，如交易目的（卖方为何而卖，买方为何而买），交易方式（如协议、招标、拍卖、挂牌等），交易税费的负担方式，有无利害关系人之间的交易（关联交易）、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。

328.同一物业对于不同的投资者Z所以会有不同的投资价值，是因为()。A.收益结果不同B.经营费用不同C.纳税状况不同D.投资者个人预期不同E.开发成本不同正确答案:BCDE解析：同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，等等。所有这些因素，都会影响投资者对该物业未来收益能力的估计，从而影响投资者对该物业价值的估计。

329.正常房地产成交价格形成时的必要条件有()。A.垄断市场的存在B.信息畅通C.平等自愿D.诚实无欺E.没有利害关系正确答案:BCDE解析：正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通《、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。

330.物业经营管理市场细分的方法主要有()。A.单一因素法B.综合因素法C.典型因素法D.系列因素法E.对比分析法正确答案:ABD解析：物业经营管理市场细分的方法主要有：①单一因素法，是指只根据影响消费者需求的某一种因素进行市场细分。②综合因素法，是指用两种或两种以上影响消费者需求的因素进行市场细分。③系列因素法，是指在进行市场细分时，先列举影响消费者需求的众多因素，然后再由粗到细进行细分。

331.房地产市场供求分析主要从()等方面进行。A.供给分析B.城市规划分析C.需求分析D.竞争分析E.市场占有率分析正确答案:ACDE解析：市场供求分析，是介于宏观与微观的分析。市场供求分析一般要从以下四个方面进行：①供给分析；②需求分析；③竞争分析；④市场占有率分析。

332.对于物业管理者来说，进行房地产市场分析的作用有()。A.寻找投资合作伙伴B.为审批贷款提供依据C.把握主要客户的产业分布及产业发展情况D.为制定确保物业保值增值计划提供依据E.为设计房地产资产管理策略提供依据正确答案:CD解析：对物业服务企业而言，市场分析可帮助企业了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势，预测市场发展前导，把握主要客户的产业分布及产业发展情况。根据市场分析的结果，物业服务企业可以制定确保物业保值增值的物业维护维修、更新改良、改建扩建、资产处置计划或方案，适时调整物业租金水平和出租策略。

333.客户满意度调查主要包括()。A.消费者对产品的整体和分项满意度B.市场环境满意度C.对改进产品或服务的具体建议D.对备竞争对手的满意度评价的比较E.满意或不满意的原因正确答案:ACDE解析：客户满意度调查主要包括：①消费者对产品的整体和分项满意度；②满意或不满意的原因；③对改进产品或服务的具体建议；④对各竞争对手的满意度评价的比较等。

334.在对房地产市场进行宏观因素分析过程中，要收集和分析的数据包括()。A.国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值B.人口规模与结构、居民收入、就业状况C.社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度D.房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给E.产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率正确答案:ABCE解析：就影响物业经营管理市场的宏观因素的分析，首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。

335.市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的()。A.市场占有率B.租约期间长度C.出租进度D.租赁价格E.达到稳定出租率水平所需要的时间正确答案:ACDE解析：市场占有率分析，要求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、租赁价格和达到稳定出租率水平所需要的事件（租赁期），并提出有利于增加市场占有率的建议。

336.市场分析方法运用应注意的事项有()。A.定性与定量分析相结合B.不同专业人员相结合C.物与人的分析相结合D.问题和技术相结合E.宏观与微观分析相结合正确答案:ACE解析：市场分析方法运用应注意的事项包括：①定性与定量分析相结合任何市场营销活动，都是质与量的统一。进行市场分析，必须进行定性分析，以确定问题的性质，也必须进行定量分析，以确定市场活动中各方面的数量关系。只有使两者有机结合起来，才能做到不仅问题的性质看得准，又能使市场经济活动数量化，从而更加具体和精确。②宏观与微观分析相结合，市场情况是国民经济的综合反映，要了解市场活动的全貌及其发展方向，不但要从企业的角度去考察，还需从宏观上了解整个国民经济的发展状况。这就要求必须把宏观分析和微观分析结合起来以保证市场分析的客观性、正确性、前瞻性。③物与人的分析相结合。市场分析的研究对象是以满足消费者需求为中心的企业市场营销活动及其规律。企业营销的对象是人，因此，要想企业的产品连到所需要的人手中，就需要既分析产品的运动规律，又分析人的不同需求。以便实现二者的有机结合，保证产品销售的畅通。

337.下列属于市场调查内容的有()。A.市场需求调查B.市场环境调查C.目标顾客调查D.市场供给与竞争调查E.客户满意度调查正确答案:ABDE解析：通常，市场调查主要有以下内容：①市场需求调查。市场需求是指特定的地域和特定的客户群体对某产品的现实和潜在的需求量。②市场环境调查。市场环境是指经营活动所处的社会经济环境中企业不可控制的因素，包括宏观环境和微观环境。②消费者行为调查。消费者行为调查主要是对消费者的购买行为进行调查和分析。④市场供给与竞争调查。市场供给调查主要包括产品生产能力调查、产品实体调查等。⑤市场营销因素调查。市场营销因素调查主要包括产品、价格、渠道和促销的调查。⑥客户满意度调查。

338.下列不属于物业经营管理市场调查的调查表有()A.当地物业资源统计表B.物业出租情况统计表C.物业提供的业务统计表D.物业服务产品需求调查表E.物业满意度调查表正确答案:CE解析：物业经营管理市场调查的调查表一般有以下五种：①当地物业资源统计表，②物业出租情况统计表，②物业出售情况统计表；④物业个案调查表，⑤物业服务产品需求调查表。

339.在进行物业经营管理服务产品的市场定位时，寻找最佳切入点可以采用()。A.以进为退策略B.先入为主策略C.欲擒故纵策略D.亡羊补牢策略E.空隙步入策略正确答案:BE解析：企业在明确了竞争优势之后，应该使自身优势与客户的需求结合起来，转化为对客户的吸引力，这就是市场定位。寻找最佳切入点可以采用两种策略：①先入为主策略。企业在寻找到个全新的目标市场后，趁热打铁，抢先确立自己产品的领导地值，使后来者只能步其后尘。②空隙步入策略。如果竞争者产品已经占领了客户的心灵，此时如果要取得成功，企业就需要在这个已被占领的心灵空间中寻找一个新的空位，并通过这个空位占领客户。

340.根据人口增长的绝对数量，人口增长可分为()三种情况。A.人口净增长B.人口负增长C.人口直线增长D.人口曲线增长E.人口零增长正确答案:ABE解析：人口规模影响到市场的客量，人口的多少反映市场潜力的大小。人口增长率是反映人口数量变化的指标，可分为认可净增长、认可零增长和认可负增长三种情况。

341.需求分析中，吸纳率分析的具体内容包括()。A.分析建设和运营中的主要物业项目B.预估市场吸纳计划C.预估吸纳周期内的需求D.对竞争性物业进行评价E.市场吸纳和空置的现状与趋势正确答案:BCE解析：所谓吸纳率是指报告期内销售和出租房屋的数量之和与同期可供租售量的比例。吸纳率分析是就每个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。

342.房地产市场分析中，对写字楼物业重点分析的相关因素有()。A.物业所在地区的购买力水平B.目标物业的周边环境C.目标物业与周围商业设施的关系D.内外设计的平面布局E.目标物业所处地段的交通通达程度正确答案:BCDE解析：不同类型和规模的物业所面对之市场范围的差异，导致市场分析的方式和内容也有很大的差别。写字楼物业相关因素分析，首先要研究其所处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。

343.影响物业经营管理市场的价格的因素有()。A.物业所处地理位置B.市的平均利润水平C.物业本身品质和档次D.物业服务质量E.客户对物业管理服务产品消费的理念正确答案:ACDE解析：物业经营管理市场的价格，既受物业所处地理位置的影响，也受物业本身品质和档次的影响，还受到物业服务质量的影响。同时，客户对物业管理服务产品消费的理念也是影响物业服务产品价格的一个重要因素。如果物业所处地理位置优越、物业品质和档次高、物业服务质量好、客户对物业管理服务有市场化的理念，则物业服务产品就会有较高的价格。

344.下列属于物业经营管理市场分析的定性分析方法的有()。A.SWOT分析方法B.趋势分析法C.归纳分析法D.演绎分析法E.比较分析法正确答案:ACD解析：物业经营管理市场定性分析的方法包括：①SWOT分析方法，是将与研究对象密切相关的各种主要的内部优势、劣势、外部机会和威胁等，通过调查列举出来，并制成SWOT矩阵或表，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论。②系统分析法运用系统分析的方法进行市场分析，可以使企业从整体上考虑经营发展战略，用联系的、全面的和发展的观点来研究市场的各种现象，既看到供的方面，又看到求的方面，并预见到它们的发展趋势，从而做出正确的经营管理决策。③归纳分析法，是根据调查对象具有或不具有某种属性，从而归纳出该类事物的全部对象都具有或不具有这种属性的归纳方法。④演绎分析法，就是把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料，并通过对这些分类资料的研究分别把握特征和本质，然后将这些通过分类研究得到的认识联结起来，形成对市场整体认识的逻辑方法。⑤案例分析法，是以典型企业的营销成果作为例证，从中找出规律性的东西。

345.下列属于物业经营管理服务产品的市场定位程序的有()。A.制定企业发展战略B.客户心理分析C.明确产品部门的责任D.选择目标市场E.明确竞争优势正确答案:BDE解析：物业经营管理服务产品的市场定位程序如下：①制定竞争目标。竞争目标包括利润目标、销售额目标、市场份额的增长目标等。竞争目标的确定，需要在分析产品定位的目的与动机、分析现状与趋势的基础上作出。②客户心理分析，包括客户的购买动机分析和影响客户购买行为的因素分析。②选择目标市场。市场细分和目标市场选择，可以为企业寻找到市场机会，建立优势，形成经营特色。④明确竞争优势。企业应该了解竞争对手的优劣和竞争对手的产品，通过与竞争对手的比较，建立自己的优势，寻找到占领目标市场的最佳立足点。⑤寻找最佳切入点，企业在明确了竞争优势之后，应该使自身优势与客户的需求结合起来，转化为对客户的吸引力，这就是市场定位。

346.下列属于物业经营管理市场分析的定量分析法的有()。A.归纳分析法B.趋势分析法C.演绎分析法D.比较分析法E.结构分析法正确答案:BDE解析：定量分析法是指采用数据处理技术，分析事物的数量特征，通过揭示事物的数量特征来把握事物的特性及规律的分析方法。一般用于市场分析的定量分析方法有：①比率分析法，②趋势分析法，③比较分析法，④结构分析法，⑤数学模型法。

347.选择目标市场要做的工作包括()。A.选择和确定企业的营销目标B.了解市场状况C.选择目标市场，设计营销计划D.选择目标市场，制定营销策略E.了解清楚潜在客户的需求情况正确答案:ACDE解析：选择目标市场要做的工作包括：①选择和确定企业的营销目标，这里包括确定潜在客户群体和企业能够为客户提供的服务产品种类，以客户的需求来确定服务产品的市场范围。②要了解清楚潜在客户的需求情况，包括客户有什么样的需求，哪些需求是共同的、哪些需求是不同的、哪些需求是更重要的等等。③是选择目标市场，设计营销计划。经过市场分析，企业可能会发现有利可目的市场不止个，为了有效利用企业资源，必须对其盈利性进行排序。④选择目标市场，制定营销策略。

348.房地产市场需求分析时一般从()等方面进行。A.需求预测B.市场占有率分析C.竞争分析D.吸纳率分析E.市场租户对产品功能需求正确答案:ADE解析：房地产市场需求分析从以下几方面进行：①需求预测，具体内容包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析，②分析建设和运营中的主要物业项目，③吸纳率分析；④市场租户对产品功能需求，⑤业主及租户对物业服务产品的需求。

349.物业经营管理市场细分的依据有()。A.地理位置B.最终用户C.消费动机D.客户规模E.人口特征正确答案:BD解析：物业经营管理市场细分的依据主要有最终用户和客户规模。①最终用户是指最终使用物业的需求者，企业应当对不同类型的最终用户运用不同的市场营销组合策略，②客户规模是指具体的最终用户对物业需求量的大小。用客户规模这个参数，可以将市场细分为大客户市场、中客户市场和小客户市场。

350.物业经营管理市场调查的程序包括()。A.预调研阶段B.调查实施阶段C.信息资料分析整理阶段D.调查报告撰写提交阶段E.调查准备阶段正确答案:BCDE解析：一般而言，物业经营管理市场调查的程序包括四个阶段：①调查准备阶段，这一阶段的工作包括明确调查目的、设计调查方案。②调查实施阶段，这一阶段是资料的收集阶段，即根据市场调查方案，通过确定的调查方法获取一手资料和二手资料。③信息资料分析整理阶段，这一阶段是要将所收集到的信息资料进行整理、统计和分析。④调查报告撰写提交阶段，这一阶段需要提交反映调查工作的最终成果。

351.有效市场细分的原则包括()。A.可衡量性B.可比较性C.可进入性D.可营利性E.可区分性正确答案:ACDE解析：所谓有效市场细分是指所细分的市场能够充分有效地发挥作用，应遵循四个原则：①可衡量性，指细分市场的规模、购买力和特征是可以被衡量和推算的，而这种衡量可以用确切的调查资料来说明。②可进入性，指企业能有效地进入和满足细分市场。③可营利性，指细分市场有足够的需求量且有发展潜力、有利可图。④指细分市场的特征可以清楚地加以区分，以保证企业可以针对不同的细分市场制定不同的营销策略。

352.市场调查方法通常包括()。A.访问法B.观察法C.归纳法D.演绎法E.网络调查法正确答案:ABE解析：市场调查方法通常包括：①访问法，这是种最基本、最常用的调查方法。②观察法，是种调查人员在不与受访对象正面接触的情况下，从旁对调查对象进行观察的一种方法。③实验法，是指将调查范围缩小到个比较小的规模上，进行实验后取得定结果，然后再推断出总体可能的结果。④文案调查法，又称为资料分析法，是利用企业内部和外部现有的各种信息、资料和情报，对调查内容进行分析研究的种市场调查方法。⑤网络调查法，泛指在网络上发布调研信息，并在互联网上收集、记录、整理、分析和公布网民反馈信息的调查方法。

353.物业经营管理市场交易的特点包括()。A.交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易B.物业管理服务产品的内容一般自物业服务委托合同界定C.既受物业所处地理位置的影响，也受物业本身品质和档次的影响D.物业管理服务产品在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响E.物业管理服务产品是依托物业而产生正确答案:ABDE解析：物业经营管理市场交易的特点包括：①物业经营管理市场的交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易。②物业管理服务产品的内容一般自物业服务委托合同界定。③物业管理服务产品是依托物业而产生，具有一般服务产品的服务无形性、可变性、易逝性、不可分离性的特点，在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响。因此物业服务企业必须有效地影响客户，方能创造出优质的服务价值。

354.房屋租赁合同应当具备的条款有()。A.租赁期限B.房屋转让责任C.租金交付方式D.当事人姓名或者名称及住所E.房屋的坐落、面积、装修及设施状况正确答案:ACDE解析：《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同的基本条款包括：①房屋租赁当事人姓名或者名特及住所，②房屋坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况，②租金和押金数额、支付方式；④租赁用途和房屋使用要求，⑤房屋和室内设施的安全性能，⑥租赁期限，⑦房屋维修责任，⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳，⑨争议解决办法和违约责任，⑩其他约定。

355.租赁方案与策略主要涉及的内容有()。A.租赁备案管理B.制订租赁经营预算C.定位目标市场D.明确吸引租户的策略E.确定可出租面积和租赁方式、租金方案正确答案:BCDE解析：租赁方案主要是对物业租赁过程中将要发生的主要事项进行分析，并逐项设计具体实施内容、计划安排等。租赁方案的内容不仅要对租赁活动进行宏观概括，而且要重视细节，既要有租赁问题详尽描述，又要有针对性的可行性措施，既要覆盖租赁全过程，又能突出重点。内容包括：①确定租赁类型、可出租面积和租赁方式，②编制租赁经营预算，②市场定位；④确定租金，⑤吸引承租人的策略。

356.以下租赁合同终止情况属于自然终止的有()。A.租赁合同到期B.当事人协商一致C.公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上D.因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的E.符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的正确答案:ABDE解析：租赁合同自然终止的情况包括：①租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同，②符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的，③因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；④当事人协商一致的。

357.CRM是一种手段，它的根本目的是()。A.降低运营成本B.提高企业销售收入C.提高客户满意度D.加强产品流通E.提高员工生产力正确答案:ABCE解析：CRM是企业通过与客户富有意义的交流沟通，理解并影响客户行为。CRM是一种手段，它的根本目的是通过不断改善客户关系、互动方式、资源调配、业务流程和自动化程度等，达到降低运营成本、提高企业销售收入、客户满意度和员工生产力的目的。

358.下列关于自动延期租赁的表述，正确的有()。A.除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约B.租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应C.租赁关系在双方中的一方死去时终止D.又称周期性租赁E.该形式的租赁行为不因租约方的死亡而失效正确答案:ABDE解析：自动延期租赁又称周期性租赁，是租赁合同所规定的期限已经到期，或合同中未指明租赁期限，承租人依旧按原来的方式占用物业，除非合同一方提出中止合约，否则将自动续约，并照常按期缴纳租金的租赁行为。租赁合同按周、月、年的周期延续，终止通知应与周期对应。自动延期的延长期限最好在最初的租约中明确规定，如按月自动延续。该形式的租赁不因租约方的死亡而失效。

359.商品租金包括的内容有()。A.折旧费、维修费B.管理费、投资利息C.房产税、保险费D.地租和利润E.营业税、城市维护建设税、教育费附加正确答案:ABCD解析：成本租金是最低租金标准，是租赁经营盈利和亏损的临界点，由折旧费、维修费、管理费、利息和税费五项因素组成。商品租金是在成本租金基础上加上保险费、地租和利润八项因素构成。

360.根据法律规定，可以允许对租赁合同进行变更的情形包括()等。A.租赁一方当事人更名B.租赁双方约定改变租赁房屋的用途或增减房屋用途C.租金的增减或支付方式的改变D.租赁房屋出现质量问题需要进行修缮E.由双方约定，改变租赁期限或者期限长短正确答案:ABCE解析：根据法律规定，凡发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更：①因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同，②因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同，③因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同；④租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改，⑤由租赁双方约定，改变租赁期限。

361.关于定位物业目标市场，下列说法正确的有()。A.物业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置B.区域级的零售物业内主要是些便利店和小规模商场C.社区级的零售物业需要引入一些知名的超级市场或百货商场D.该物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成E.业主的要求会影响到对目标租户群体的定位正确答案:ADE解析：物业租赁市场定位，主要由该物业所处区域市场的供求关系决定。影响物业租赁市场供求关系的因素较多，如物业的类型、档次、位置、业主的要求、承租人及潜在承租人的需求、周边环境与交通状况等因素。具体包括：①物业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置。②在不同的物业租赁区域市场中，需求群体有明显的差异。如社区级零售物业内主要是些便利店和小规模商场，而区域型或城市型零售物业就需要引入一些知名的超级市场或者百货商场，以吸引除零售物业所在社区之外的顾客光顾。③物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成。④业主的要求也会影响到对目标承租人群体的定位。

362.租户选择需要考虑的主要准则有()。A.租户的年龄规划B.租户的声誉C.所需面积大小D.需提供的特殊物业管理服务内容E.租户所经营业务的类型正确答案:BCDE解析：出租人将物业租给承租人是希望获得一定经济利益，只有将物业出租给那些能够按时交纳租金、合理使用物业、自觉维护物业的承租人，出租人的利益才能得以实现。所以，物业服务企业或业主选择哪种类型的承租人并长期与之保持良好关系非常重要。承租人经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小、空间组合及所需提供的特殊物业管理服务等均是物业服务企业或业主选择承租人时应考虑的因素。物业服务企业或业主应当大量收集承租人的这些信息，对其进行归纳、分析、评判，从而做出有效选择。

363.下列关于出租人义务的说法，正确的有()。A.按合同约定提供房屋结承租人使用B.保障承租人合法使用房屋C.保障承租人居住安全D.爱护使用、妥善保管房屋E.接受租户监督，不断改进工作正确答案:ABCE解析：房屋租赁合同中，出租人的义务包括：①有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务，②有保障承租人合法使用房屋的义务，③有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务；④有管好租赁房屋，接受承租人监督，不断改进工作的义务。

364.租约期满时，租赁管理工作主要集中在()。A.收取租金B.房屋空间交付C.租金结算D.租约续期E.房屋空间收回管理正确答案:CDE解析：租约期满时租赁经营管理工作主要有租约续期、租金结算与房屋空间收回等管理内容。A、B两项是租约执行过程中的租赁管理主要工作。

365.在租赁管理中实施CRM主要涉及的工作包括()。A.建立详细的租户档案B.租赁期内的服务C.租金缴交的管理D.竞争对手分析E.个性化服务正确答案:ABCE解析：在租赁管理中实施CR主要涉及到的工作包括：①建立详细的租户档案；②租赁期内的服务；③租金缴交的管理；

366.下列关于物业租金的说法正确的有()。A.有毛租金、净租金和百分比租金三种形式B.净租通常在短期租赁中采用C.百分比租金常用于零售商业物业D.百分比租金通常也特为超出性租金E.净租的租赁时间可达10年以上正确答案:ACDE解析：B项，净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上。

367.合法租赁合同的终止一般分为()。A.自然终止B.有续终止C.无续终止D.原因终止E.人为终止正确答案:AE解析：租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。在符合法定条件和程序的情况下，允许合同的变更和终止。合法租赁合同的终止一般有两种情况：①合同的自然终止，②人为终止。

368.下列关于房屋租赁期限的说法，正确的有()。A.《合同法》规定，租赁期限不得超过20年B.《合同法》规定，租赁期限不得超过10年C.承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋D.出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，不用赔偿承租人的损失E.租赁期限届满后，继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期限届满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同正确答案:ACE解析：物业租赁合同必须有明确的租赁期限。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期满续签租赁合同时，租赁双方约定的租赁期限自签订之日起也不得超过20年。租赁期限的表达应该完整、明确，写明开始和终止日期，并说明整个期限的时间长度。出租人应当按照租赁合同规定的期限将出租房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期内承租人的正常使用，租赁期满后，出租人有权收回房屋，出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时，应当事先征得承租人同意，并赔偿承租人的损失，收回住宅用房时，同时要做好承租人的住房安置。承租人有义务在物业租赁期满后返还所承租的房屋。如需继续租用原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。D项，租赁期满后，出租人有权收回房屋，出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时，应当事先征得承租人同意，并赔偿承租人的损失。

369.房屋租赁合同中，承租人的权利包括()。A.可以不经出租人同意就转租的权利B.有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利C.有要求保障房屋安全的权利D.有对物业管理状况进行监督、建议的权利E.经出租人同意有转租获利的权利正确答案:BCDE解析：房屋租赁合同中，承租人的权利包括：①按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利，②有要求保障房屋安全的权利，对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维修，③出租房屋出售时，有优先购买权；④有对物业管理状况进行监督、建议的权利，⑤经出租人同意有转租获利的权利。

370.下列房屋中，不得用于出租的是()。A.属于违法建筑的B.不符合工程建设强制性标准的C.违反规定改变房屋使用性质的D.不符合防灾工程建设强制性标准的E.住宅小区中，业主未签字同意《业主公约》的正确答案:ABCD解析：公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的，②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形。同时要注意，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

371.按房屋的使用用途，房屋租赁分为()。A.公有房屋的租赁B.私有房屋的租赁C.居住用房租赁D.非居住用房租赁E.公共房屋的租赁正确答案:CD解析：按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业使用房和生产经营用房的租赁。

372.通常，大多数租户的改建被认为是固置物而成为物业的一部分，在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租人所有。为了避免日后的麻烦，租约中可规定()。A.承租户的改建必须经出租人书面同意B.必须明确改建后新增部分的归属C.必须明确改建费用的承担D.用于生意的固置物的处理E.交一定的保证金正确答案:ABCD解析：通常，大多数租户的改建被认为是固置物而成为物业的一部分。在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租人所有。为了避免日后的麻烦，租约中可规定：①承租户的改建必须经出租人书面同意，②必须明确改建后新增部分的归属，③必须明确改建费用的承担；④用于经营的固置物的处理。

373.物业服务合同是()。A.单务合同B.有偿合同C.诺成合同D.劳务合同E.双务合同正确答案:BCDE解析：物业服务合同具有如下委托合同的法律特征：①物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，②物业服务合同是有偿的，是有偿合同，③物业服务合同既是诺成合同又是双务合同；④物业服务合同是劳务合同。

374.在房屋租赁中，属于出租人权利的有()。A.按期收取租金B.监督承租人是否按照合同规定合理使用房屋C.房屋的处分权D.依法收回出租房屋E.宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定正确答案:ABDE解析：房屋租赁合同中，出租人的权利主要包括：①有按期收取租金的权利，②有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利，③有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利；④有依法收回出租房屋的权利。

375.下列各项属于委托管理模式特点的有()。A.业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金B.业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险C.物业服务企业风险较大D.业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租收入E.物业服务企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险正确答案:DE解析：在委托管理模式中，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。物业服务企业只负责物业管理和服务，只获取物业管理和服务费用，因此租赁经营活动所获得的利润与物业服务企业无关。只要没有失职行为，物业服务企业就不承担任何物业租赁经营活动所带来的风险。

376.租约执行中，租赁管理的主要工作内容包括()A.房屋空间交付B.收取租金C.租金调整D.租户关系管理E.租金确定正确答案:ABCD解析：租赁管理包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。E项属于租约签订前租赁管理的主要工作内容。

377.关于租赁合同内容，下列说法正确的有()。A.租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式B.承租人应当按照合同约定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取滞纳金C.房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的住用安全D.房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，由承租人分期偿还E.出租人除收取租金外，不得收取其他费用正确答案:ABCE解析：D项，房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的住用安全。修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。

378.市场营销人员通常从()方面宣传其所推广的物业。A.物业的管理成本B.价格优势C.物业本身的素质D.良好的声誉E.经济实用正确答案:BCDE解析：一般情况下，出租人员宣传其租赁物业时有四个关键点，包括：①价格优势；②物业本身性能；③良好的声誉；④经济实用。

379.下列关于物业租赁的说法，正确的有()。A.物业租赁是房地产市场中的一种主要交易形式B.物业租赁出租人必须是房屋所有权人C.转租也是出租，转租人就是出租人D.出租人将房屋出租给承租人使用，包括承租人居住或从事经营活动E.出租人将房屋出租给承租人使用，包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产正确答案:ABDE解析：物业租赁是房地产市场中的一种重要交易形式，出租的实质就是出售一定时期的物业使用权。出租人必须是房屋所有权人。这个所有权人可以是具备民事行为能力的自然人，也可以是法人，可以是所有权人自己，也可以是全体共有人（包括共用共有和部分共有），可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租只是附属于出租的非独立的活动。租赁的形式不仅包括出租人将房屋出租给承租人使用（居住或从事经营活动），也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。C项，在物业租赁中，转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租只是附属于出租的非独立活动。

380.根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，可将物业租赁管理模式分为()。A.自管模式B.包租转租模式C.出租代理模式D.委托管理模式E.连锁经营模式正确答案:BCD解析：物业租赁，根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，物业服务企业有不同的管理模式。常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，业主与物业服务企业在物业租赁中各自承担的责任不同。

381.房屋租赁租金采用净租的，以下费用可以自承租人承担的有()。A.水电热煤气费B.房产税、保险费C.物业维护和修缮费D.物业管理费E.物业维修资金正确答案:ABCD解析：净租通常在长期租赁中采用。净租金有三种形式：①承租人除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费、房地产税和其他国家征收的费用。②承租人除了负担第一种中所提及的各项费用外，还要支付房地产保险费用。③租户除需支付第二种形式中的费用外，还需负担物业维修养护等一切费用。

382.按房屋所有权性质划分，房屋租赁分为()。A.共有房屋的租赁B.公有房屋的租赁C.私有房屋的租赁D.住宅用房的租赁E.非住宅房屋的租赁正确答案:BC解析：按房屋所有权的性质，物业租赁分为公有房屋的租赁（简称公房租赁）和私有房屋的租赁（简称私房租赁）。

383.房屋转租时应注意的问题包括()。A.转租期间，原租赁合同解除终止的，转租合同必随之解除终止B.转租合同期限不能超过原租赁合同期限C.转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利和义务D.转租期间，原租赁合同变更后，转租合同可不随之改变E.房屋转租必须取得原出租人的书面同意正确答案:ABCE解析：D项，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

384.CRM系统拥有大量客户关系管理的有价值的信息，物业经营管理企业应定期对这些信息进行统计分析，统计分析包含的内容有()。A.租赁期内租户所要求的服务项目的主要类型B.租户对政府出台的政策反应情况C.备租户租金缴交历史情况D.不同服务项目被要求的频率E.各种服务项目的解决方案正确答案:ACDE解析：统计分析可以包台的内容有：①统计租赁期内租户所要求的服务项目的主要类型，不同服务项目被要求的频率，各种服务项目的解决方案，租户对服务的满意程度。分析不同租户的需求差异，如何提高租户的满意度。②统计备租户租金缴交历史情况，是否按时缴交，拖欠期的长短。分析各种类型租户的资信状况，为未来选择租户提供依据。③关注承租人企业发展情况，可以通过与承租人企业员工交谈或者访问企业网站、搜索企业相关新闻等方式，重点关注企业业务开展和关闭情况。一般新业务的开展都意味着人员的增加，办公面积的增加，相反业务收缩，意味人员削减和办公面积减少，这些都与承租人租赁息息相关。

385.对于租赁合同的相关内容说法正确的有()。A.在编制标准租赁合同的过程中，出租人的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的经营费用B.在租赁合同中一般包括规定租金定期增加方式的租金调整条款C.当租期很长时，可规定每1年将租金调整一次D.在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式E.由承租人承担最高限以内的风险，由出租人承担最高限以外的风险正确答案:ABDE解析：在编制标准租赁合同的过程中，出租人的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的经营费用，而对于潜在的承租人，则希望在支付定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。由于写字楼的租赁合同一般都要持续几年的时间，在租赁合同十般包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了令租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限，以便自承租人承担最高限以内的风险，由出租人承担最高限以外的风险。在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式。

386.服务式办公经营的特点包括()。A.完善的设备B.完备的服务C.办公空间灵活机动D.办公环境随意自由E.租赁期限伸缩自如正确答案:BCE解析：服务式办公经营的特点有：①完备的服务，服务式办公室服务完备周到，水、电、空调、宽带及各项办公设备齐备，办公方式灵活，②办公空间灵活机动，目前服务式办公室的租赁空间般按人数计算，这种办公形式比较适合刚刚起步的公司，可扩大也可缩小，③租赁期限伸缩自如，服务式办公室的租期可以是1个月至24个月，也可以是几个月长的不断续租，租约的长短完全取决于公司和企业不同的商业计划与目的，且无须承担任何的赔偿责任和损失。

387.写字楼物业经营管理的资源包括()等。A.物业服务企业资源B.市场资源C.信息类资源D.社会关系类资源E.行业资源正确答案:ACD解析：写字楼物业经营管理的资源较丰富，主要以商务办公客户群体为主，具有一定的特性。一般有以下几个方面：①物业服务企业资源，②管理技术资源，③信息类资源；④品牌资源，⑤社会关系类资源。

388.写字楼租金变相折扣的主要方式有()。A.减免应收费项目B.赠送装修C.提供洗衣等附加服务D.提供免租期E.续租打折优惠正确答案:ABD解析：变相折扣方式比较隐蔽，方式也多种多样。它是通过提给承租人其他的优惠条件，间接地给予承租人减免租金。通常的方式有减免应收费项目、赠送装修以及提免租期等。

389.下列对于写字楼租金的确定的说法正确的有()。A.写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）B.在确定租金时，一般应首先确定个基础租金，基础租金总是低于市场租金的水平C.根据租金包含的内容不同，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越高D.一般情况下，一栋写字楼中楼层高、视野或景观好的出租单元租金也较高E.物业管理师在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元之超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入正确答案:ADE解析：B项，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，C项，一般情况下，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越低，即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用，采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。

390.除标准化装修项目的费用外，写字楼的其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。一般的选择包括()。A.由物业管理公