房地产市场及房地产金融运行-2024Q2-房地产金融

目录一、房产市行形势 1（一）分核市二手宅价比由跌涨 1（二）建商房销售模同幅下降 2（三）宅开资规模续下降 3（四）地产景气程显现迹象 4（五）地交场仍未摆脱状态 4（六）房“存”政效果步显现 5（七）房租格水平比跌大 6（八）金资率普遍降 7二、个住房形势 8（一）套住款利率低至3.1 8（二）民部长期贷月度增量继减少 9（三）人住款的平放款延长至周 10（四）民购使用财杠杆升 11三、房融资势 12（一）地产企业到资金降幅较大 12（二）地产业务作信托营业务时代终结 13（三）企境基本失融资能 13四、“5·17”新分析 14（一）设保住房再款 14（二）整个房贷款低首比例 15（三）整商个人住贷款率 16（四）调个房公积贷款率 17（五）善处置土地盘活土地 17五、房产市要风险况分析 18（一）企债增首次约主量在减少 18（二）企普现资产债表的情况 19六、房产市房地产融运势判断 20附件：关指明 22一、房地产市场运行形势（一）部分核心城市二手住宅价格环比由跌转涨202420233.0%4.7%年上半年，70城的新建商品住宅和二手住宅销售价格月度环比均为负值，房价仍在持续下行；其中，20246700.7%、0.9%5月有所收窄（1图64.9%7.9%2005年以1右上图2.9%4.5%（1左下图4.9%（1右下图。图1 70个大中城市房价走势（月度环比资料来源：国家统计局。注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、35个城市。总体来看，2024年上半年，70个大中城市的住宅价格仍普遍在持续下跌。20246月，70646668701310%。在住房价格普遍下跌的市场环境下亦能发现好转的迹象：20246月，北京、上40.2%0.5%0.3%（二）新建商品住房销售规模同比大幅下降从新建商品住宅销售情况来看，20244.021.9%202313.320244.1202320.9个百分点（2图2 商品住宅销售情况（季度资料来源：国家统计局。（1（3）加强统计执法，对发现的问题数据按照相关规定进行了改正。改善的积极信号。（三）住宅开发投资规模持续下降从住宅投资数据来看，20243.99万10.4%9（3。从商品住宅的开发数据来看，20242.78亿平方米，23.6131.93亿平方米，21.7%（3右图。总体来看，受新建商品住房销售疲软拖累，房竣工面积均同比大幅下降，房地产市场的供给端也处于下行调整阶段。图3 商品住宅供给情况（季度资料来源：国家统计局。（四）房地产行业景气程度显现触底迹象（1来20232024见图420229221995年以来的历20246房地产市场将会逐渐接近本轮阶段性调整的底部。图4 房地产市场景气程度情况（月度资料来源：国家统计局。（五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态2024年上半年，百城住宅类土地供应面积为6031万平方米，同比下降33.8%；440454511全国房地产开发景气指数（遵循经济周期波动的理论，以景气循10095105度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。5左图202424302023（右图。从财政部财政收支数据来看，20241～51.2814%临着较大的经营和偿债压力，导致房企的拿地意愿和能力仍然较弱。图5 100大中城市土地交易情况（季度资料来源：Wind。（六）住房“去库存”政策效果已初步显现从库存去化情况来看，2024年第二季度末，1430.7202438.37.6202415.320246.72024个月；三线城市平均库存去化周期为51.320244.6了个月（63.953.83市的政策效果相对显著。图6 各城市房地产库存去化情况（3周移动平均资料来源：根据统计计算。注：因南宁、东莞、泉州、宝鸡的商品房可售或销售套数数据存在不再更新或缺失问题，本报告考察的城市数量由2021年的18个调整为14个。图中的一线城市包括北京、上海、广州、深圳，二线城市包括杭州、南京、苏州、厦门、南昌、福州、青岛，三线城市包括莆田、东营、舟山。（七）住房租金价格水平同比跌幅扩大50城住房租金价格指数来看，20244.9%；283.5%；183.8%（72024在政策支持下，保障性租赁住房的供给也在持续增加。图7 贝壳50城住房租金指数（月度，定基2018年月资料来源：贝壳研究院。注：50个城市的住房租金价格指数统计按照一二三线城市划分，一线城市428个城市；三线城市指常州、东莞、佛山、惠州、嘉兴、廊坊、洛个城市。（八）租金资本化率普遍下降2024年第二季度末，452.120233.1年（8上图49.3年，较20230.546.220231.4年（8左下图39.5年，较20231.5（8右下图2024益率有所上升。202361.9%2.1%2.5%5的前提下，住房作为资产已经初具投资价值。图8 租金资本化率走势（月度资料来源：国家金融与发展实验室监测数据。注：本报告监测的二线热点城市包括杭州、南京、苏州、武汉、成都、厦门、二、个人住房金融形势（一）首套住房贷款利率可低至3.1%503.36（LPR59个基点202352（93.1房公积金贷款利率（2.85%）25个基点。202419个基点202366基点（93.25LPR2024225202440202314个基点。图9 个人住房贷款平均利率走资料来源：贝壳研究院，中国人民银行，Wind。注：个贷利率统计的50个城市包括北京、常州、成都、大连、东莞、佛山、（二）居民部门中长期贷款月度平均增量继续减少2024196721257.5（10软、就业稳定和收入增长预期较弱影响，2024年上半年居民部门中长期贷款月20214成左右。图10 居民新增中长期贷款情资料来源：中国人民银行。（三）个人住房贷款的平均放款周期延长至四周从个人住房贷款放款周期情况来看，202428（四周2023193531天（1图个人住房贷款平均放款周资料来源：贝壳研究院。庆、西安、南京、合肥、成都、佛山、东莞。（四）居民购房时使用财务杠杆回升我们计算了一线城市和部分二线城市新增二手住房贷款价值比（LoantoluT与个人住房贷款违则银行等金融机构面临的风险较小。2024年第二季度末，一线城市中北京的平均新增二手住房贷款价值比为（12左上图59（12右上图60%，合肥的平均新增二手住房贷款价值比为（12左下图3成左右（12右下图。图12 一线和部分二线城市新增二手住房贷款价值比资料来源：贝壳研究院。注：样本城市LTV数值的计算过程中剔除全款购房交易数据。2024人数在下降。三、房企融资形势（一）房地产开发企业到位资金规模降幅较大从国家统计局公布的房地产开发企业到位资金情况来看，2024年上半年，5.3510.1%8207131.899.1%1.5634.1%；774937.7（13。总体来看，2024年上半（房地产开发贷是收缩程度最低的房企资金来源渠道。图13 房地产开发企业到位资金情资料来源：国家统计局。（二）房地产信托业务作为信托业主营业务的时代已告终结年末973820.43%20222500亿元。20232022个百分点（142019182.931.95万亿15.38%9.78个7.28%6.96%6.91%6.90%（右图。图14 房地产信托情况（季度资料来源：中国信托业协会，用益信托网，Wind。（三）房企境外债基本失去融资功能2024年上半年，房企境内信用债（不包括资产证券化产品）的发行规模为198615左图1.8720234.28%。220232023202437.54亿美元（266元15右图14.19亿美元、22.430～5.5%2024020241549（1.13万亿元。

图15 房企境内、境外信用债发行情况（季度资料来源：Wind。四、“5·17”新政分析2024517（一）创设保障性住房再贷款6规模为3000亿元，2160%发放再贷款，再贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次，预计可带动银行5000202462027衔接，2023（1000亿元并入保障性住房再贷款。30005000亿元保障性住房贷款投放。2024年上半年全国新建商品住房的平均售价为1095760～12090456350.785704万平方米，预计可以消化63.4万套存量商品住房。（二）调整个人住房贷款最低首付款比例款最低首付款比例调整为不低于15%款比例调整为不低于25%。套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。政策目的及政策效果分析：将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不15%30%25%，可以减少购房者的首付压力，降低购房门槛，从而增加住房市场需求。但是降低首付比例，1003.36%、3.76%3020155353037516.3%；30%5324634787.1%。15%的政策效果可能并2024年第一季度有所下降之后，在第二季度有明显回升。这意味着（三）调整商业性个人住房贷款利率政策内容：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。10030202443.56%下63.3620452444131元（2.5大，降低购房者购房成本和房贷偿还压力的效果会更显著。（四）下调个人住房公积金贷款利率政策内容：2024518日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25百分点。调整后，5（5年）52.85%；5年以下（5）人住房公积金贷款利率不低于2.775%，53.325%。1003042704136了3.1%202377.6%7个省区市的个人住房公积金贷款率低于70%，效用效率较低。（五）妥善处置闲置土地，盘活存量土地三是支持地121/325政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟和自然灾害等不可抗力导致土地闲的（尤其是帮助问题房企无力继续开发已购土地的房企来说，政府以合理价格将已出让闲置土地有偿收回，可以有效改善其资产负债表，有助于推动房企债务风险的化解。五、房地产市场主要风险情况分析（一）房企债券新增首次违约主体数量在减少202447（违约日债券余额476.986.3%2122024年以前已违约主体。20241911.8%90.5%；违约规模（违约日债券余额）16.0%87.0%172024以前已违约主体。快速蔓延的势头得到遏制，行业信用风险在收敛。（二）房企普遍出现资产负债表恶化的情况2021房价下降和债务刚性偿还的三重压力下，房企普遍出现资产负债表恶化的情况，家样本房202324.6202128.84.2万20.5202123.83.3万亿元；20234.120215.0万亿元，减9000亿元。与2021年相比，164家样本上市房企中有133家资产规模收缩，31家样本上市房企中有202472A670～9030～366.46～7.49亿元。102023（12021137.55851.52022433.9亿元693.7173.8亿元的150.38000亿元的巨额亏损，叠2020年的3504亿元下降至2023年6月的-6442亿元，严重资不抵债。的尽快出清。表1 资不抵债上市房企资产负债情况上市房企简称总资产总负债所有者权益202120222023202120222023202120222023恒大210711838317440258022437424374-4731-5991-6442蓝光发展17461323107216761527146370-204-391中天金融154514611239143415551531111-94-292奥园261423441994269025212275-75-176-281恒盛地产49948544849548447741-28天誉置业3082602082522432305617-22花样年105