住宅精装修工程管理指引

集团工程管理中心 1 1 1 1 2 3 3 3 3 3 3 4 4 5 5 5 5 6 7 7 7 8 8 8 9 9 19 241编制本指引的目的是：建立精装修标准化、工具化的管理指引，提升**集团住本指引适用于**集团所有拟建、在建住宅、酒店式公寓等项目精装精装修管理除执行现行国家、地方、行业施工及验收规范外，还需2）BZ-EM-JS【GJZ】-014**集团招标技术标-精装2项目启动工程策划销售样板房施工图销售样板房招定标销售样板房施工招标图纸审核、出图项目启动工程策划销售样板房施工图销售样板房招定标销售样板房施工招标图纸审核、出图精装修专项计划销售样板房专项计划销售样板房实施销售样板房评审销售样板房图纸修正机电点位图定稿、出图精装修施工图工程审图招标技术文件编制精装修招标精装修开工启动会作业面移交精装施工交付启动会交付验收精装修招标精装修开工启动会作业面移交精装施工交付启动会交付验收询标、面试、答疑议标、技术标评审放线分部分项工程实施、检查精保洁交付维保3项目启动会时，编制“精装修关键节点计划、销售样板房专项计划”。对项目启动会时具备的粗略精装信息进行分析，如有与土建招标相关的影响因素，需项目启动会阶段编制精装修关键节点计划，包括：销售样板房精装施工图销售样板房施工单位定标（或指定单位）时间、精装修机电点位图出图时间、精装图出图时间、精装修施工单位定标时间、户内精装修湿作业开始时间、户内精装修需要包含以下内容：施工进度计划、材料采购1）销售样板房施工图纸须与土建图纸比对，2）审核图纸中是否与实楼的机电管线、管井、烟风道等相一致，并在销售样板房中将上3）审核机电点位是否合理，面板、地漏、水龙头、角阀、排水管、强弱电箱、集器、燃气炉、太阳能等，是否与装修饰面相协调，需与排版图进行44）施工图中是否存在明显不合理处，应提出优化意见，将发现的问题消灭在销售样板房5）审核样板房选用的材料，是否在大面积施工时能够确保同品质材料供应。例性变化多端，样板房不可选取某种少量供货可保证质量，大量供货不能保证均根据销售样板房专项计划明确招、定标时间，其中应包含施工单位、全部甲分供材料采购计划时间，并按计划采购，以保证样板房顺利详见附件《精装修采购计划样表》，项目应该根据《样表》进行细化，例个型号的马桶、面盆、花洒、龙头、浴巾架、毛巾杆、角阀（软管）、厕纸盒、烟机销售样板房施工的技术和质量把控，应做相应的策划，此策划不是为了策划而面的一个资料，而是按照施工经验，从本项目样板房的实际构造节点、质量控制关技术关键点进行预控，为销售样板房精装实施扫清图纸、技术、质量障碍的一个技2）技术质量做法：木挂板的防开裂构造节点、木踢脚线阳角的防开裂构造做法、淋浴间反坎的构造做法、检修口的做法、柜体嵌入位及门套周边的垂直平整度和方正度量把控方法、吊顶的防开裂措施、踢脚线上口下口的黑缝防治措施、不锈钢折边方式、过门石的衔接做法、打胶颜色和部位的划定、角阀到洁具连接口的安装牢固性、户内门下口缝隙核算、石材防返碱措施、石材防脱落措施，以此外，区域、项目应通过样板房的施工，有目的的对相关单位进行一次管理水术质量水平、配合度、施工能力等方面的考察；尤其重要的是，需要判断，样板房由装单位的某个优秀劳务实施施工管理的，还是真正由该施工单位项目部实施施工管理51）销售样板房必须经过设计、营销、开发、成2）需在会审纪要出具后30天内，项目部牵头1）项目公司负责按照《**集团住宅项目团住宅项目施工图阶段工程审图审查表》，对施工图进行工程维度审图。2）区域公司在招标之前应把招标图纸区域审图表发送集团报备，重点工程集团复审通过要求进行技术招标文件的编制，区域工程负责招标文件的审定；招标文件应包2）项目公司及区域工程管理部负责对技术标技术文件的评审、答3）招标技术要求、管理制度原则上引用《**集团招标技术标-精装修技术要求》4），《**集团工程招投标技术标管理制度》（附件5》，如4）招标技术文件应包含材料封样要求，包括精装修总包单位、甲供材、甲分包单位等的材料封样标准和要求，作为后续施工管理、材料把关的依据。材料封样数量应5）招标文件至少对集团、区域的在建评估、交付验收、渗漏率等关键指标给出67）招标文件应体现精装修总分包单位的义务和职责（如成品保护范围、现场临水临理、垂直运输管理、竣工资料无条件配合等），使施工阶段的8）招标文件应加入对精装修总包单位的奖惩条款1投标单位应对乙供设备材料品牌进行完全响应，并提供盖章、手填的投标品牌响应2投标单位应提供技术方案，主要设备、材料应提供技术参数表。3技术标文件应包含图纸深化人员及图纸深化组织方案。4技术标文件应明确响应招标方的各样板管理制度，包括样板的实施标准、验收要求、完成时间等。5技术标文件应明确响应招标的各项工程管理目标。6技术标文件应包含投标单位的类似项目业绩。7技术标文件应包含项目经理简历，项目经理必须具备类似工程经验。8技术标文件应包含项目技术负责人简历，项目技术负责人必须具备类似工程经验。9技术标文件应包含现场人员组织架构及人员介绍，且配置符合项目实施要求。技术标文件中应包含对招标界面表的响应描述，且不应与招标文件冲突。技术标文件中应包含针对本招标项目的施工组织方案，应内容完整、条理清晰、方案合理。（包含不仅限于施工方案、调试方案、施工质量管理、进度管理、安全文明管理、成品/半成品保护、劳动力保障及材料管理等）7技术标文件中应包含对本项目有针对性的现场规划及布置方案，且方案合理。技术标文件中应包含有针对性的调试组织方案，且方案合理。（适用于综合机电、消防、弱电标段等）技术标文件中应包含施工进度表，且满足招标文件工期要求。技术标文件中应包含劳动力计划表，且满足要求。技术标文件中应包含对本项目有针对性的重难点分析及合理化建议。技术标文件中应包含精装总包对甲分包、甲供材等相关参见分包单位的管理和配合职责，且应无条件响应招标技术要求中相关规定。技术标评审，必须对施工单位项目经理进行面试考核，对其业绩、管理能力、专业行全面评估，必须强调面试时的项目经理必须与实际到场人员保持一致，并对不一致的情加相关合同罚则。除项目应自行形成议标文件综合评审表外，还应按集团工程管理中心的策划内容应该对前述的策划内容进行更新完善，包含以下内容：进度策划、技术8排相一致；过程中进行动态调整；通过流水施工安排，来梳理进度推进模型，发现推2）有细节：计划分解要分解到一定的细节，例如“吊顶施工需要分解为龙骨3）有重点：对于多单位施工的复杂部位，应该详细分解施工工序安位。工序衔接非常复杂，进度计划应该与工序排布相“放之四海而皆准”的策划，能够指导项目后续精装修施工各项关键精装修安全文明管理策划要点为：将合同中的安全文明要求及奖罚措施结合现场情况9召集所有参与施工的单位（总包、分包、监使各参建单位清楚明确各项内容和要求。主要宣供材料及设备品牌型号、合同价款及支付方式、合同工期、质量安全目标、变更2）精装修开工策划交底：进度策划交底、技术及质量管理3）制度、标准、指引：将**集团精装修相关的作业方检查标准、交付标准、精细化标准等一系列管理制度、标准、指引的关键内1）项目公司需组织精装修设计单位、精装修2）项目公司应要求精装修总包单位在图纸会审阶段把主要问题难点及时提出，避免大量位（门窗、栏杆、地暖、保温、电梯等）完成土建与精装修作业面移交，并形成书面移交整改通知下发整改通知下发现场检查、抽查整改跟踪复查整改跟踪复查包完成土建移交样板，由项目部组织监理、总包等进行验收，明确移交要求。（移交内容验收原则1户内及公区装修方正控制线、标高线移交记录23厨卫结构闭水验收移交记录45给水、排水及采暖管道点位及试压验收移交6排水管道通水通球试验7开关、插座预留点位、电气管线通畅检查、复核移交，配电箱位置验收移交89墙地面空鼓开裂、起砂检查移交视情况查次日召开专题会议，商议确定整改方案、整改计划。项目监理部最迟不2）整改过程跟踪：项目监理部及项目部主管工程师在质量问题整改相关单位整改进度、整改质量无法满足要求且经协调无果时应第一时间告知项在承诺时间内无法保质保量完成整改，项目部有权直接委托第三方（或装修总包行整改，相关费用按合同相关条款执行。项目工程负责人应在约谈完成后当天将4）移交签字及让步接收：正式移交验收完成后，必须办理移的正式移交验收期间，除结构安全、土建结构裂缝、外墙渗漏外的到装修总包，装修总包承担相应的接收后房屋质量责任在施工过程中，项目部应根据精装修总计划，分别编制月度计划及周计划，并将月计每周项目部定期召开精装修施工例会，会上对精装修周进度计区域应在每月的计划专题会中对新增进度风险进要求进行强调，给予项目指导，并对非风险项目起到提醒、项目应在编制相关精装修计划中对材料计划进行独立编制，并要求项目及区涉及到不同炉号、批号易产生色差、花色差别的，应3）提前原则：根据不同的材料部品的下单、生产、运输、供货的周期和紧张程度定计划时预留必要的保险弹性时间。且应该对由此产生的仓储、倒运等问题和4）跟踪原则：对材料招采计划进行密切跟踪，必要时到厂家实地查看。切忌听取合作方精装修总包进场后，大面积施工开始前，项目部应组织装修总包及各甲分包单位进行现场施工放线放线复核，图纸调整现场施工放线放线复核，图纸调整1墙体完成面方正控制线2吊顶综合管线定位控制线（给排水、新风、空调、地暖、安防、灯位等）34开关、插座、水明管敷设定位线56公共区域管井门、防火门、电梯门“标高、出墙位置、方正线、位置线”7墙体阴阳角垂直、方正控制线8橱柜、收纳、背景墙、门槛石、淋浴房挡槛、淋浴房地漏等细部收口完成面线），第二步：确定抹灰完成面尺寸，根据摸排出的偏差，对同户型的最终抹灰完成面尺寸进行确定。可根据具体套数和土建偏差情况，确定为多个版本。保证每个版本都对应一定数量的尺寸套房；控制要点为“尽量统一为一个尺寸，对偏差过大且难以通过整改统一的房间，单独甩项。以统一开间进深为原则，以统一柜体嵌入位为关键点，同时兼顾门洞口厚度”到统一材料部品的目的，使加工、安装更为简化，各个房间材料部品能够相互替代。样板名称1机电管线定位样板结构±0前完成机电定位图一结构在首个标准层墙柱关模前、顶板砼浇筑前2进场后一周完成受条件制约的，应在每道工序大面积施工前7天完成3参见《**集团交付样板管理工作指引》BZ-EM-PZ-一二结构机电定位图一结构预埋样板◆户型、管线定位过程中应重点复核因产品组合形式异的影响，若存在点位差异、结构差异应及时做好记录并知会项目全体，特别是营销◆机电点位图应注意审核：开关面板与板块饰面排版的关系；洗衣机龙头安装旋转尺寸同洗衣机嵌入位之间关系；烟机面板和烟机位置关系；12空调内机、风管、铜管、保温空调外机安装工程进户门门洞基层做法施工样板3地采暖管道安装45空调室内风口的安装厨卫防水层施工样板6穿墙、穿楼板管道封堵墙地面瓷砖、石材类施工工艺样板；包括石材结晶样板；7灯具安装淋浴房样板8煤气内管安装窗台板与大理石台面板施工样板9地漏安装样板木挂板、木踢脚、金属饰面加工构造工艺样版壁纸施工样板木地板施工样板墙面木饰面基层施工样板◆有针对：根据项目的特点，确定工艺样板清单；原则上上述清单内容应全部做工艺样◆有说明：对于必要进行说明和交底的，应根据需要辅以图片或文字说明，起到交底作）；◆交付样板需与销售合同约定交付标准进行核对，确保材料品牌、规格、型号◆交付样板需重点对吊顶标高、平面布局、空间尺寸、部品部件细部尺寸等与销售展示样◆关键工序清单：列出精装项目一般施工工序。项目应根据实际情况，列出关键工序清单◆复杂部位工序细化：对于工种交叉的复杂施工部位的工序穿插，尤其需要进行具体的工精装修工程施工材料应按照《BZ-EM-JS【GJJ】-03**引》的要求，填写《**集团精装修工程精装修材料复检清单》并要求完成复2）集团或区域集采的部品部件，参考《BZ-EM-JS【GJJ】-02**3）项目应根据材料特性，建立不同的材料验收手段，使材料进场前、进场初期得大板选择：石材厂家定标后，工程应联合设计赴）；进场前排版：对于每种关键石材，在厂家发货到工地前要求材按照排版图铺于工厂内，甲方联合监理、施工单位进行实地进场验收：对每批次进场石材，尤其是初始进场的石材，严格验收标准。进行设计封样样板的比对；设计封样数量应该能够满足甲方、监理、施工单位的现场集团工程过控质量控制点检查制度》的要求，严格执行精装修工程过控点检查、评分及督促整改工作,集团工程管理中心将对区域工程管理部的精装修工程过控点检查2）当每项工序开始初期项目公司均需做过控点检查，区域公司对项目的过控点检查需分关于此项所用工具请参见：BZ-EM-JS【GJG】1）项目公司应根据现场实际情况组织施工单对于家具类（包括橱柜、收纳柜、浴室柜、衣柜等）、户内门、入户门、防火门）；排版图、吊顶石膏板排版图、扣板吊顶排版图、墙面木饰面基层排版图、木饰补充节点图：复核施工图中的节点是否具备充分明确指导现场施工的深度；对深度的节点进行深化；例如：吊顶灯槽（石膏线条的具体形态、选型的灯具是否匹配，安装空间是否足够）、门套基层安装、门槛石与衔接部位的节点（标高及法）、窗台板、淋浴房挡水坎、浴缸检修口、踢脚线安4）深化图纸只能完善施工图纸与现场不符合的部分，优化不合理的工艺工法。不得减少施工工序，不得降低施工质量标准，不得变更合同中约定的材料及部品品1）项目公司应对现场重点难点部位要求施工报区域审核通过后（重点项目需申报集团审核），方可现场实施。招标阶段：应包含集团精细化的相关招标要求，并应结合本项目特要求，同时明确，无新增精细化费用（包含在投标单位的结合前述工序样板、交付样板中，应结合精细化要求进落地：大面积落地中（尤其是初始阶段）的过程管控，需要严格按照样板进区域应对项目施工阶段精细化策划进行审核招标阶段：将集团招标文本中成品保护标准做法结合本项目特施工阶段：在精装修开工策划中，将合同中的成品保护内容进行深权责明确：精装修的成品保护的难点在与成品保护的责任移何时保护完毕，何时移交，怎样界定保护拆除后出现的损伤的责任，均需要根据实际装修施工结束后，项目工程部应组织装修总包（保洁标准在总包合同中开展保洁并逐套验收，过程中需密切关注保洁过程中的二次破坏，交付品质排查前项目招标、采购的进度风险：对于周期长的材料部品应特别关注。质量风险：对木挂板开裂、高档石材瑕疵、木地板受潮、门体开裂、渗漏、严重色质量风险识别应在风险出现的初始阶段，对隐患进行预控。大面积施工后才识别质2）风险“分级”管理：主要包含风险分级的授权、两级风险分3）风险“信息”管理：报表管理和会议管理是信息管别注重报表管理；其他风险信息管理（包括预警管理）具体详见《**集4）风险“销项”管理：包含区域风险销项管理、集团风险销项管（重点风险项目）的关键点在于“采取四位一体模式，集团、区域项的动作的重中之重在于“进度的细化再细化、问题挖到根源的根源、质量开展精装修交付预验收，并组织各参建单位进行首轮整改。整改封闭的号房开始精保洁。4、精保洁管理各参建单位自查整改，监理验收粗保洁精保洁精细化交付验收，整改集团检查验收工程专业培训：项目工程应对所有参与验房