《国有房地产企业领导人员经济责任审计实施框架浅析》9500字（论文）

国有房地产企业领导人员经济责任审计实施框架浅析目录TOC\o"1-3"\h\u19617国有房地产企业领导人员经济责任审计实施框架浅析 135351.1审计实施框架的构建依据 244041.1.1审计实施框架的理论依据 2429（1）受托责任理论 24601（2）内部控制理论 21762（3）权责对等理论 356111.1.2审计实施框架的制度依据 3168791.1.3审计实施框架的实践依据 42873（1）较高的资产负债率高和较长的投资回报期，导致企业经营风险较大 432076（2）房地产开发项目环节众多，企业外部链条长且复杂 523406（3）房地产行业受国家宏观调控政策影响较大 624071.2构建经济责任审计实施框架 7138361.2.1审计目标 77520（1）促进国有房地产企业领导人员切实履职尽责 811470（2）推动国有房地产企业全面深化改革 818097（3）维护房地产行业国有资产安全 859361.2.2审计对象 9100331.2.3审计内容 979101.2.4审计程序 10317581.2.5审计方法 1195831.2.6审计成果 12321771.3审计实施框架的特点 12294191.3.1与两办新规内容接轨 1226540（1）坚持和加强党对国企领导经济责任审计工作的集中统一领导 1324785（2）强化对领导人员的管理监督，促进领导人员履职尽责 13125701.3.2关注房地产行业特点 1318601.3.3进一步细化审计实施 13前文对国有房地产企业领导人员经济责任审计的现状进行了描述，对开展的总体情况进行了分析总结，本章将基于理论基础、制度背景等，结合房地产行业特色，构建一个适应于国有房地产企业领导人员经济责任审计实施框架，并对阐述其相对于现阶段其他实务指南、实施框架等的特殊优点。审计实施框架的构建依据审计实施框架的理论依据（1）受托责任理论受托责任的产生以委托代理关系为起点，委托代理理论建立了一种契约关系，这种契约关系的基础上，委托人授权代理人代替自己行使某项权利或进行某些活动，同时代理人可依据自身行使权利和从事活动的有效性，从委托人处得到一定的报酬奖励。受托责任就是在委托代理关系的确立后，基于这种契约关系，代理人受托为委托人服务，要按照委托人的意志行使权利，竭力为实现委托人的目标而不断付出努力，进而履行受托责任。由于存在信息不对称的因素，委托人需要对代理人履行受托责任的过程进行监督。由于经济环境复杂多变、经济活动环节众多等因素，委托人不可能对代理人时刻进行监督，这时出现独立的第三方帮助委托人对代理人进行监督就显得十分重要，于是审计应运而生。而当受托责任的内容是要求代理人履行对企业的经济责任时，便产生了经责审计。由于我国的根本性质和国有企业管理模式，国家将国有资产的管理权委托给专业的经理人和部门，即我国全体人民拥有的资源资产由国家将其日常管理工作委托给国有企业，并敦促其维护国有资源资产安全、实现国有资源资产的保值增值。我国的国有房地产企业是代替国家和人民行使在房地产行内资源资产管理权利的企业，应当对其主要领导人员行使权利的过程进行监督。在我国国有房地产企业中，存在多层级的委托代理关系，企业的内部审计部门以实现企业战略目标、促进企业增加价值为部门职能，充当集团公司对企业内部主要领导人员履行受托责任情况进行监督管理的角色。基于受托责任理论，国有房地产企业的内部审计部门对企业内部受托管理下属分、子公司的领导实施经责审计。从受托责任理论的角度研究国有房地产企业经责审计，有助于我们更好地理解领导人员履职尽责的根源，更好地分析问题的成因。（2）内部控制理论根据COSO报告，内部控制是“董事会，管理层和其他员工为财务报告的可靠性，业务活动的效率和效果以及对相关法律法规的遵守提供合理保证的过程。”可见，内部控制具有全员参与、全过程控制的特征，以财务报告可靠、经营效益、合法合规为目标。内部控制制度的理念由内部牵制制度发展而来，内部牵制制度的主要职能是查错防弊，以检查抽查、合理划分岗位职责、部分过程控制的方式，作为辅助企业会计的一项管理手段。由于企业环境的不断发展变化、内部委托关系的逐渐增多，内部牵制制度逐渐增加了风险管理的职能，其作用目标也逐渐增添了服务审计。内部审计作为内部控制五要素之一——内部监督的重要组成部分，在国有企业管理中扮演了不可取代的角色。过去领导经责审计是内部审计的重要模块之一，是促使内部审计实现企业战略目标的重要手段。（3）权责对等理论权责对等理论指组织中管理者的权利应当与其所承担的责任相适应，包括管理者的权利与责任对等、根据管理者责任大小对其授权、指派的管理者与职务职位相适应、对管理者运用权力和履行责任进行监督四个方面。原审计署审计长刘家义曾在全国审计工作座谈会上提及，要按照权责对等原则规范领导干部的经济责任，深入分析责任差异、建立健全的评价体系。从权责对等原则出发研究国企领导经济责任审计，对深入结合行业特色的经济责任审计具体实施具有重要参考意义。在国有房地产企业的经济责任审计中，权责对等原则在三个管理链条中体现，一是国有房地产企业集团总部对下属单位主要领导人员的选任、派遣，二是下属单位主要领导人员如何有效履行职权相应的经济责任，三是内部审计机构对下属单位主要领导人员履行经济责任的情况进行监督评价。当国有房地产企业集团领导对下属单位重要岗位的人员进行选定、授权时，需要将候选人在之前岗位上的经济责任履行效果、经济责任审计报告结果作为考量依据之一，并对相应岗位的权限和职责做出科学、明确的规定，做到正确选人、合理授权；国有房地产企业下属单位的主要领导人员应在职权范围内尽职尽责的履行经济责任，实现企业的战略目标，维护国有资产安全，并接受内部审计部门的审计，谨防权力的滥用。审计实施框架的制度依据我国国有企业的经济责任审计一直以党政领导干部的经济责任审计相关规定为主要指导，结合中国内部审计协会关于经济责任审计的相关指引等，作为开展实务工作的操作指南。本文构建的实施框架主要以国家和行业协会关于经济责任审计相关规定和准则等作为制度依据。本文的制度依据如表4.1所示。审计实施框架的实践依据（1）较高的资产负债率高和较长的投资回报期，导致企业经营风险较大房地产行业是天然的资金密集型行业，房地产公司围绕其主营的房地产开发、商品房销售及物业服务等在一根链条上进行经营，主营项目的建设周期比较长，在项目前期的规划、拿地、审批、建设等环节均需要巨额资金支持，会使得前期投入的大量资金在实现销售确认之前长期沉淀。因此房地产企业通常存在较高的资产负债率和较长的投资回报期。表4.2所示为我国部分大型国有房地产企业的资产负债率，从表中可以看出大部分企业的资产负债率达到了70%以上。表4.22018至2020年我国部分大型国有房地产企业资产负债率（%）数据来源：数据由新浪财经网站手工整理而来，资产负债率=负债/资产（当年12月31日时点数据）。序号企业名称2018年2019年2020年1中国建筑工程总公司（601668.SH）76.9475.3373.672保利房地产股份有限公司（600048.SH）77.9777.7977.953华侨城集团公司（000069.SZ）73.7774.9875.834中国铁路工程总公司（601390.SH）76.4376.7673.905中国铁道建筑总公司（601186.SH）77.4175.7774.766中粮地产（集团）股份有限公司（000031）84.9174.7877.167中国冶金科工集团有限公司（601618.SH）76.6174.5072.288中国葛洲坝集团公司（600068.SH）74.7671.7569.419中国电力建设集团有限公司（601669.SH）76.9776.2176.86房地产企业进入销售阶段获得投资收益时，已经处于建造工程的尾声，相关款项均在之前就已经支付，且受相关政策调控和宏观经济的影响比较大，存在较多影响资金回笼的因素，进而影响获得投资回报的进程。这不仅直接增加了房地产企业的经营风险，还加大了房地产企业的融资难度，因融资难的问题又进一步使其经营风险增加，进而影响企业的可持续经营能力。因此在对其领导人员进行经济责任审计时，尤其需关注任期内是否发生影响企业长期经营质量的情况，对领导人员任职期间是否采取制定有效措施降低企业的负债，以及执行效果如何给予重点关注。（2）房地产开发项目环节众多，企业外部链条长且复杂国有房地产企业项目体量较大，经营业务范围较广，项目涉及从投资策划、项目开发、营运管理等一系列经营环节，需要交涉的外部企业也较多且成分复杂，在价值链前端的投资策划期间，企业立项规划、合法拿地等，需要和诸多政府部门打交道；在价值链中期的项目开发期间，出于融资需要，会和商业银行、金融公司等产生大额资金往来，与相关政府部门交涉获得资质，涉及到迁拆等环节还会与当地居民产生联系，另外需购买设计服务、施工服务、监理服务等；在价值链后端的营运管理期间，企业对所开发项目的产品进行验收、销售等，会与代理商、分销商、装修公司、顾客等产生往来，如图4.1所示。图4.1房地产企业业务流程和涉及外部链条图因外部链条长且复杂、环节众多带来的寻租点多、舞弊频发，需要尤其引起审计人员的关注。因此审计时，审计人员需熟悉房地产企业的业务流程，关注各环节的关键风险点，尤其需要关注企业内部控制的有效性，以及领导人员任职期间对于内部控制制度的制定和执行责任的履行情况。（3）房地产行业受国家宏观调控政策影响较大房地产行业作为典型的“政策导向型”行业，在经济转型为主导的目标下，房地产作为稳定器的作用大于发动机的定位，房地产经济调控仍将发挥实际意义上的重要作用。尤其是在项目开发前期拿地以及楼价评估等环节均会被政策直接影响，这是房地产行业“强周期性”的原因之一。房地产行业是关乎国计民生的支柱性行业，现阶段国家对于房地产行业的调控保持房主不炒、因城施策的政策基调，秉承“稳房价”“稳房价”包含两方面内容，即避免房价大幅下跌和遏制房价大幅上涨。、“稳经济”的原则。梳理房地产行业相关政策发展情况，有助于总结现阶段房地产行业的发展难题、阻碍，理解行业的发展目标，预测未来的发展趋势，明确经济责任审计过程中需要关注的重要内容和风险点，对构建有效的领导人员经济责任审计实施框架具有重要的参考意义。我国在1998年进行商品房改革，至今房地产市场已经经历了六次强调控，具体内容如表4.3所示。“稳房价”包含两方面内容，即避免房价大幅下跌和遏制房价大幅上涨。表4.3行业宏观政策发展沿革阶段政策倾向对房地产行业的影响1998-2002年房地产市场化改革：商品房市场供给制度建立，福利分房制度退出商品房市场快速发展，价格实现平稳增长2003-2007年经济阶段性面临过热风险，政策收紧《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（2003）价格、投资增长过快，且未得到有效遏制，房地产供求矛盾显现2008-2009年全球金融危机蔓延，为稳定国内经济增长，政策放宽（刺激消费）《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》（2008）国际金融危机下行业不景气，政策刺激下房地产市场平稳发展2010-2013年经济刺激计划落地带动房地产市场走向过热，政策收紧（部分政策限购）“国四条”（2009）、“国十条”（2010）房地产市场呈现转弱态势，市场萎缩2014-2016上半年房地产市场进入“总量放缓、区域分化”状态，政策放宽（聚焦于去库存与分类管理）政策强刺激下房地产市场迅速改善，库存明显下降，价格大幅上涨2016下半年至今短期调控与长效机制相结合，政策收紧（“房住不炒”、“因城施策”“三条红线”）《关于开展巩固治乱象成果、促进合规建设工作的通知》（2019）短期销售放缓，加强行业监管，房地产乱象得到治理因此在对房地产企业领导人员实施经济责任审计时，还需对领导人员任职期间履行党和国家经济方针政策、决策部署情况格外关注，确保房地产行业的宏观调控政策落到实处，保障房地产经济健康稳定发展。构建经济责任审计实施框架基于优化国有房地产企业领导人员经济责任审计的研究目的，结合上文对于相关制度背景和理论研究的分析，本文尝试提出一个改善后的国有房地产企业领导人员经济责任审计的审计实施框架，如图4.2所示。图4.2领导人员经济责任审计优化实施框架结构图审计目标审计目标就是通过审计实践活动所期望达到的境地或希望得到的效果，是审计工作的出发点和归宿。国有企业的内部审计部门应在董事会和党委会的双重领导下开展审计工作，实现经济责任审计目标。根据相关依据，本文认为内部审计部门对国有房地产企业领导实施经济责任审计的主要目标，包括以下两个方面：（1）促进国有房地产企业领导人员切实履职尽责一方面国家的资源资产有很大一部分掌握在国有企业中，国企领导代为管理国家资源资产，拥有重要职权，必须严格保证其正确履行职责、切实尽责；另一方面房地产行业与社会民生息息相关，是涉及到“衣食住行”的民生产业，房地产企业的每个营运环节，都须将对环境、消费者和社会经济等的影响考虑在内，要求领导干部在制定企业战略发展规划、做重大决策时，时刻谨记岗位肩负的使命和责任，从企业自身发展和社会可持续发展的角度遵规尽责，履行经济责任。此外，房地产行业是典型的“政策导向”特点，实行经济责任审计有助于促进房地产国企的领导贯彻落实国家及地方各级政府的各项政策决策等，尤其是国家针对房地产市场的各项方针政策。（2）推动国有房地产企业全面深化改革全面深化改革是国有企业发展最根本的内生动力，国有房地产企业也不例外。国有房地产企业领导人员经济责任审计通过发挥独立性强、接触领域广、熟悉政策法规、掌握情况详实等优势，揭示和反映影响房地产企业科学发展的制度性和体制性的根本问题，促进健全现代房地产企业制度，增强房地产经济活力，推动深化房地产行业改革，公平利益分配，降低社会成本，推动促进房地产经济向健康稳定、可持续方向发展，提高国有房地产企业的社会责任意识，保证房地产行业国有资本运营安全有效。国有房地产企业的经济责任审计通过发挥行业优势，跨越区域、时间对领导干部进行综合监督，通过查找问题、分析原因、提出建议，从企业大局观出发，共同研究创新体制机制、突破改革难点的大思路，对促进国有房地产企业舒解疑难问题，推动企业强化管理、做优做强具有重要意义。（3）维护房地产行业国有资产安全要保障国家经济运行安全，首要的就是保障国有资源资产安全，国有企业健康有序发展是国家经济稳健增长的基石。在国家经济高质量发展的同时，国有经济持续深化改革，房地产经济逐渐成为影响国民经济命脉的产业经济，国有房地产企业的内部审计应当逐步将主要领导人员的经济责任审计作为工作重点，敦促领导人员切实履责的同时，提升其内部审计的目标定位，将促进国有资产保值增值、维护国有资产安全作为审计目标之一，提升经济责任审计格局，督促领导人行使职权使企业良性科学发展。因此，房地产企业的经济责任审计工作重心应当以资产、管理治理、廉洁从业等方面并重，以最终服务于维护国有资产安全的审计目标。审计对象审计对象关注“对谁审计”或“审计谁”这个问题，也称作审计客体。在经济责任审计中，审计对象是自然人。审计主体关注“由谁审计”这个问题，是审计活动的实施者，包括审计机构及其审计人员。根据2019年两办新《规定》和2021年中国内部审计协会《准则》，我国针对国企领导的经济责任审计，审计主体是内部审计部门及其人员。本文的研究对象为国有房地产企业内部审计部门开展的领导人员经济责任审计，根据前文制度依据的分析，审计主体和审计对象如表4.4所示。表4.4审计主体和审计对象审计主体企业内部审计部门或下属单位具有内部审计职能的内设部门，如审计与法务工作部等审计对象企业本级中层主要领导，下属全资、控股或占主导地位企业的主要领导，以及其他重要的部门和机构的主要领导；上级要求以及本单位内部确定的其他重要岗位人员等。审计内容审计内容关注“审计什么”的问题。国有房地产企业内部审计部门实施经济责任审计时，必须聚焦“经济责任”、结合行业特殊风险，确定审计重点内容。根据两办《规定》和《准则》的要求，考虑行业情况后，本文针对国有房地产企业领导人员经济责任审计的审计内容设计如表4.5所示，将经济责任审计的主要内容分为财务收支与绩效、重大决策与发展战略、内部控制、三重一大与廉洁从业、社会责任和其他内容。表4.5审计内容设计审计内容财务收支与绩效财务收支的真实性、合法合规性，尤其需关注房地产企业税款（所得税、房产税、增值税）缴纳情况、开发成本（土地取得成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用）核算情况，以及一些未决诉讼、对外担保等；境外机构、境外资产和境外经济活动的真实、合法和效益情况；企业经营质量情况、盈利情况、债务风险等，尤其需要关注企业新签约销售及回款情况、营业收入及净利润情况；重大决策与发展战略贯彻执行党和国家经济方针政策和决策部署，推动可持续发展情况，尤其关注落实党中央关于“稳房价”“稳经济”“房住不炒”的政策决定情况；执行上级与制定本级决策的有效性、合规性；发展战略的制定、执行和效果情况；治理结构的建立、健全和运行情况；内部控制内部控制和风险管理制度的制定和执行情况，对下属单位的监管情况，尤其需要关注开发项目重点环节（如招标管理设计管理、合同管理、工程质量、进度管理、成本管理、物资采购管理、营销管理等）的内部控制是否完备、严密、有效；三重一大与廉洁从业三重一大决策机制是否建立健全，决策事项、流程是否明确；重大经营活动（如对外投资、对外借款、重大资产处置、担保、大额采购）和经营决策过程的合法合规性，决策协议是否符合企业实际；有关决策的履行过程是否明确了具体实施管理部门，有无进行过程监控；相关决策的结果有无给企业造成损失，对于形成损失的项目，有无采取果断、有力措施挽回损失等；遵守廉洁从业规定和落实党风建设情况；社会责任促进社会就业、保障员工工资增长情况；自然资源资产管理情况；保护生态环境情况，尤其需要关注施工环节的绿色施工和选材用料情况其他以往审计发现问题的整改情况；其他需要审计的内容。审计程序在我国，审计程序指的是从审计项目选择立项到终结项目之后的后续整改情况跟踪这一整个过程的工作顺序，有审计步骤的意思。根据准则规定，具体可以分为审计准备阶段、审计实施阶段、审计报告阶段和后续审计阶段，如表4.6所示。国有房地产企业应当遵循《准则》的规定，严格按照规定的程序实施领导干部的经济责任审计。表4.6审计程序阶段具体审计程序审计准备阶段编制年度计划、审计立项、组建审计组、编制审计工作方案、开展审前调查、编制和报批审计实施方案、制发审计通知书等。审计实施阶段召开审计进点会、执行审计程序、实施审计取证、编制和复核审计工作底稿、调整并报批审计实施方案等。审计报告阶段起草审计报告、征求被审计单位和被审计评议人意见、核实反馈意见、呈报领导阅示、召开审计委员会或审计例会、制发审计意见书或审计处理决定书，出具审计报告、审计资料归档等。后续审计阶段移交重大审计线索、推进责任追究、检查审计发现问题的整改情况和审计建议的实施效果。审计方法审计方法指获得审计证据的具体方法，在国企领导经济责任审计中一般是指内部审计人员对领导人员的审计流程进行分析的手段。国有房地产企业内部审计人员在具体审计程序中可使用的审计方法如表4.7所示。表4.7审计工作方法审计阶段审计方法审计准备阶段（审前调查的方法）现场观察。观察被审计单位经营场所、工作流程、实物资产等，了解经营环境的变化和实物资产的状况。人员访谈。与被审计单位相关人员进行座谈、个别谈话，了解被审计评议人开展的主要工作、取得的主要成绩、存在的不足以及意见和建议。比较与分析。比较实际数与预算数、实际数与行业平均数、各年度同期变化，进行差异分析和趋势分析，明确下一步审计重点。风险识别。梳理关键控制点，识别风险，重点关注：权力过于集中的部门和人员；上下及平行部门沟通不畅环节；公司兼并、合资、合作环节；长期亏损或亏损额度较大的单位；长期没有或不易关注的环节；关键岗位变动频繁的单位等。审计实施阶段（审计调查的方法）观察法。实地观察检查，借以查明事实真相，取得审计证据。征集审计线索法。通过设置审计信箱、公布举报电话、张贴审计公示、发布调查问卷、征求上级单位或同级其他职能部室意见等收集线索。函证。给有关单位和个人发函，以取得审计证据，多用于往来款项的查证。查询法。对审计发现通过口头询问或书面查询的方式，从而验证其他审计证据或为取得新的审计证据提供依据。审计报告阶段（审计评价的方法）纵向比较法。对相关业绩指标的期初与期末、前期与任期情况进行比较分析。横向比较法。对相关业绩指标与系统、行业内平均或先进水平进行比较分析。指标分析法。对各项定量指标实际完成与计划（预算）进行比较分析。环境分析法。将领导人员履行经济责任的行为与任职期间的社会政治、经济环境、企业实际相结合，客观分析评价。主客观因素分析法。判断被审计行为或事项是因为被审计评议人的主观过错，还是受客观因素的影响，分析具体的主客观原因。后续审计阶段（结果跟踪的方法）查阅整改资料。对相关的整改文件资料进行查阅。电话访谈。与被审计单位相关人员进行多人电话访谈或个别谈话，了解被审计单位对审计提出问题的整改落实情况。审计成果领导人员经济责任审计成果分成报告审计结果与审计结果运用两部分。审计结果即为审计完成后，审计人员将通过审计调查出的问题予以报告，并提供专业整改建议，一并在审计报告中体现。根据《准则》，经济责任审计报告的内容应当包括“企业的基本情况、领导人员履行经济责任情况的总体评价及任职期间的主要业绩、审计发现的主要问题和责任认定、审计处理意见和建议、以往审计发现问题的整改情况等”。结果运用是领导人员经济责任审计目标的实现方式，是领导人员经济责任审计的最重要的环节。在目前的实践工作中，审计结果运用的不同主体对结果运用的方式也不一样。审计实施框架的特点与两办新规内容接轨2019年的两办新《规定》进一步明确了经济责任审计工作的指导思想和职能定位，充实和完善了经济责任审计程序性要求，规范了审计内容，强调聚焦经济责任、突出审计重点、恪守审计边界。审计内容和重点以及审计作用发