银泰集团-商管系统组织-管理手册

银泰集团,商管系统组织,管理手册银泰置地〔集团〕商管系统组织管理手册〔2021试行版〕银泰置地〔集团〕2021年02月

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章手册说明 3一、 手册的基本内容 3二、 手册的发布、修订和解释 3三、 手册的关键词、特定用语说明 3第二章组织设计的基本思绪 5一、 银泰置地〔集团〕各级组织定位 5二、 银泰置地〔集团〕全体组织架构 6三、 商业管理形式 9四、 项目管理形式 9第三章置地商管总部组织架构及职能说明 13一、 置地商管总部组织架构图 13二、 商管总部委员会及决策机构 14三、 商管总部各部门职能 16第四章中央商管公司组织架构及职能说明 31一、 中央商管公司组织架构图 31二、 中央商管公司各部门职能说明 32第一章手册说明手册的基本内容本手册描画了银泰置地〔集团〕的管控思绪、组织架构及相应职责界定，是公司组织管理的基本文件，它是在公司管控设计方案框架内编制的，主要包括四章：第一章手册说明第二章组织设计的基本思绪第三章银泰置地总部组织架构及职能说明第四章二级开发公司组织架构及职能说明手册的发布、修订和解释本手册经银泰置地〔集团〕执行总裁、总裁审批确认后发布实施。本手册的修订和解释由银泰置地〔集团〕总部人力资源中心担任。组织架构与部门职责确定后，在一定时期内应坚持相对动摇。人力资源中心应依据银泰置地〔集团〕战略开展规划和内外部环境变化的要求，每年组织对本手册的适用性、有效性做出评价，并依据评价结果适时提出调整修订方案。手册的关键词、特定用语说明关键词说明担任：是某项任务和义务的主要执行者并担负全部责任。参与：与其他主导部门共同完成任务或活动，负有一定的责任。协助、配合：阶段性参与其他部门组织的任务/活动或提供有关支持，负有一定的责任。组织：主导部门使相关部门共同完成某项任务或活动的行为。对拟决策的议题或文件停止审查核实，有变卦的能够。评审：由主导部门组织相关部门对议题停止讨论或评价，给出意见的进程。审批：对拟决策的议题或文件停止审核同意，给出执行容许。执行：详细落实完成某项任务或活动。报备：向有关部门或指导备份或告知。监控：依据任务方案或制度对执行进程能否偏离任务目的停止反省和纠正。审计：依据公司制度规范、流程、国度法规审查公司各类任务能否有违规现象，提出审查意见的进程。特定用语本手册中，除非文意另有所指，以下特定用语具有如下特定意义：管理架构：是公司外部划分运营业绩的责任并对运营业绩停止管理的组织结构，不完全同等于各公司间股权关系。公司：指银泰置地〔集团〕全体，包括集团总部及各地域二级公司。集团、集团总部：指银泰置地〔集团〕总部。二级公司：包括二级开发公司和中央商业管理公司。二级开发公司：为了满足项目的开发需求，在项目所在城市设立的中央公司。二级开发公司包括城市公司〔对多个项目停止管理〕及单一项目公司。置地商管系统：指银泰置地〔集团〕商业管理总部及各地商业管理公司。置地商管总部：指银泰置地〔集团〕因从事商业营运管理而成立的法人公司，即北京银泰置地商业管理。中央商业管理公司〔简称〝中央商管公司〞〕：指由二级开发公司注册成立的、并委托置地商管总部代理管理的，在项目所在城市独立运营的商业管理单位，亦简称中央商管公司。部门：指集团总部及各二级公司内各相关部门。第二章组织设计的基本思绪银泰置地〔集团〕各级组织定位银泰置地目前处于强调专业化管理和资源集约管理的组织开展阶段，因此在组织设计时必需思索公司专业化、规模化和快速开展的需求，逐渐在树立公司的〝三个平台〞：资源运作平台〔中心是资金资源、人力资源、商业资源〕、规范化管理平台、以及战略决策和项目决策平台。基于上述组织开展的需求：银泰置地集团本部定位为关键点操作型管理总部，着重强化投资管理、战略管理、方案预算管理、财务资金管理、风险审计管理，经过项目开发运营对二级公司实施管控。二级公司定位为项目运营管理中心，着重强化开发管理职能。未来2-3年银泰置地的开展方向为：决策目的型总部+成熟城市公司/中央商管公司银泰置地〔集团〕全体组织架构图1银泰置地集团全体组织架构图说明：架构定位及系统功用：规范的〝集团总部〔或商管总部〕+二级公司〞两级架构，银泰置地〔集团〕包括开发系统、商业系统、管理系统三大系统平台。其中，开发系统是指〝集团总部+二级开发公司，管理系统是指集团总部的职能管理部门，商业系统是指〝商管总部+中央商管公司〞。银泰置地〔集团〕：定位集团系统管理平台，经过对管理系统、开发系统、商业系统三大系统平台的树立与统筹管理，管理公司下属各产品及业务。商管总部：定位为集团下属的商业系统管理平台，经过对商业系统内招商、企划、营运、物业、相关人事及行政管理，管理集团下的商业相关业务。二级开发公司：包括多项目的城市公司和单一项目的项目公司，定位为项目开发运营管理主体，其使命是经过对项目全价值链的整合管理，完成项目实体。中央商管公司：定位为商业项目营运管理主体，其使命是与置地商管总部严密对接，担任完成商业项目运营目的。各系统层级定位：开发系统、管理系统、商业系统均属于集团系统平台，但商业系统作为集团下属子集团公司，其管理层级低于集团总部层级〔详细部门对应及职务序列对照关系参照集团正式发文规则〕，异样地，中央商管公司管理层级低于二级开发公司相应层级〔详细部门对应及职务序列对照关系参照集团正式发文规则〕。董事会、总裁办公会、委员会设置：参见本手册第三章相关描画。关于区域拓展团队：区域拓展团队在组织架构中附属于集团战略投资中心，担任区域市场研讨、项目信息搜集及预可研、项目立项央求、项目跟进及谈判等，详细职能参见战略投资中心〝项目拓展及投资论证〞局部。公司区域目前划分为6大区域：西北区、西南区、华东区、华中南区、江浙闽区、西南区，各区设置一定数量专职及兼职拓展人员。关于过渡期置地商业管理公司〔商管总部〕共用置地职能资源平台的说明：思索到置地商管总部对外已注册为独立运作的商业管理公司，但在过渡期可视为银泰置地下属一级部门－商业管理中心，故现阶段置地商管总部可共用集团职能管理资源平台〔行政、人事、财务〕，方式为人员〝一切权与管理权〞分开，即行政、人事等人员编制归置地相应部门〔总裁办公室、人力资源中心、财务资金中心〕，但其业务管理权归置地商业管理中心。财务人员实施垂直管理。过渡期完毕后，置地商管总部可视为银泰置地〔集团〕下属子集团公司独立建制，行政、人事、财务可按商管总部独立建制公司有关要求运作。财务人员实施垂直管理。商业管理形式银泰置地商业物业运营权、管理权与一切权分别，中央商业管理公司由二级开发公司注册成立，二级开发公司与置地商管总部经过管理合约构成委托代理关系，由置地商管总部派驻管理团队担任中央商业的运营管理。图2银泰置地商业管理形式表示图项目管理形式所谓项目管理形式是对公司下属各项目经过组织机构设置、管理关系明白、岗位人员布置停止管理的思绪与方式。银泰置地集团主要经过设立二级开发公司的方式对项目停止管理。二级开发公司包括〝多项目管理的城市公司及单一项目管理的项目公司〞两类主体：城市公司是指同城多项目、同主体管辖多项目的机构组织，对平台下属多项目停止协同管理〔普通采取矩阵式管理〕，向置地集团汇报任务。城市公司平台的价值在于资源集约、管理效率较高。项目公司是指同城单项目、同主体管辖一个项目的机构组织，对项目采取职能式管理方式，直接向置地集团汇报任务。项目公司的价值在于管理关系明晰、管理效率高。银泰置地集团下属的城市公司内有多个项目的，原那么上，由置地集团直接对接并管控项目公司，城市公司范围内项目公司触及业务事项上报的，依据权责手册规则停止报送，城市公司协助审核。依据银泰置地集团目前管辖下各项目的实践状况，其项目管理方式可分为如下几种：二级开发公司以〝城市公司〞建制并管理属于同一管理区域内或主体内的项目〔且管理半径2小时车程以内，200公里以内〕，均设立规范工程项目部〔注册为项目公司〕作为城市公司平台下的业务部门停止〝矩阵式管理〞。另外，虽然属于同一管理区域内或主体内的项目，但依据项目股权关系、管理现状、人员布置等需求，难以整合为〝城市公司〞平台的，可将1个或多个项目整合，注册为1个项目公司或多项目管理的项目公司停止管理。属于同一管理区域内或主体内的项目〔且管理半径2小时车程以外，200公里以外〕，可思索增设办公室、前期开发部〔办公室职能参见人力行政部〝行政后勤管理〞局部〕等部门。图3城市公司内多项目矩阵式运作方式表示图二级开发公司以〝项目公司〞建制并管理独立城市或区域内独自的项目，或难以划入某一城市公司停止管控的项目，可思索设立单一项目公司停止管理，直接向集团汇报。银泰置地对开发项目管理关系表示图4银泰置地对开发项目管理关系表示说明：本图依据现有在建/待建开发项目实践状况编制，未来新注册项目公司/新设项目公司依据实践状况填列；同城或同区域多项目条件的城市，如成都、杭州，可思索依据项目股权关系、管理现状、人员状况灵敏思索能否设置城市公司或项目公司〔参见四－〔一〕说明〕；独立城市或区域内的单一项目，原那么上首要设置独立的项目公司担任开发管理，直接向置地集团汇报任务。第三章置地商管总部组织架构及职能说明置地商管总部组织架构图图5置地商管总部组织架构图商管总部委员会及决策机构银泰置地商管公司〔商管总部〕设置总经理办公会为作商管系统最高决策机构，在商管总经理的指导下对商管系统日常运营管理、重要业务事项停止审议、决策。总经理办公会总经理办公会构成：商管公司总经理、各分管指导、各部门掌管任务责任人总经理办公会审议决策事项：审议商管公司、商业业务系统组织管理方案及架构、基本制度及相关方案；组织编制并审议商管公司运营方案及财务预算、决算方案；任命、聘任或许解职商管系统权限范围内的专业管理人员，审议并决策其绩效评价、鼓舞方案、薪酬厘定方案；审议或决策商业业务重要任务事项，如品牌及主力店招商方案、商户分类规范及方案、重要项目企划推行方案、项目案名、租金决策文件、大范围商户或品牌调整方案等；商管系统范围内其他重要的运营或管理事项；评审或决策机制会议组织：各会议由总经理、分管指导发起召集动议，业务主责部门〔以下简称〝主办部门〞〕担任组织，人力行政部提供会务支持。待评审议题的主办部门担任组织上会资料的整理及发放。央求及评审顺序：依据业务事项，主办部门或团体向分管指导、总经理提出召集动议央求。总经理或分管指导协调并确定会议召开时间、参与人员范围，主办部门须提早3—5个任务日将相关资料发送至各参会人员。假设时间容许，各参会人员可以提出初步反应意见，主办部门搜集并统筹。会议中，依据总经理及分管指导组织，各参会人员均可针对议题停止讨论沟通，触及评审事项时可停止提问，主责部门停止解答。参会人员针对有争议效果停止讨论，并在会上构成决议。会议须指定人员担任记载会议纪要。议事规那么：原那么上参会人员均有表决权，每人具有一票表决权；列席人员仅有建议权。原那么上会议假定构成决议的，须全体参会人员的三分之二以上少数经过方为有效。总经理具有一票否决权。决议执行：会议纪要须经参会人员会签后，发放至各参会人员；主力部门担任依据会议决议停止任务落实，人力行政部跟踪监视。

商管总部各部门职能0．通用职能规范化体系树立担任健全、完善和修订与本部门职能相关的管理制度、管理流程、效果规范和运用模板等。担任树立本部门与中央商业管理公司对应部门的业务衔接和任务协调机制。配合人力行政部完本钱部门岗位编制和岗位说明书的起草、修订和完善任务。战略配合依据集团全体战略开展规划，分解、细化和制定本部门的专业职能规划和阶段性重点任务，为完成集团全体战略目的提供保证和战略决策依据。在本专业职能规划期内落实各项规划内容，并依据外部市场环境和外部管理环境的变化，滚动修订规划目的，确保集团全体战略目的的完成。方案管理依据集团年度运营目的，编制本部门年度和月度任务方案，并担任审批前方案的执行、控制及反应。依据集团业务展开的实践状况，对本部门任务方案目的停止有效分解，并监视辅导本部门相关人员的落实。依照集团方案管理和绩效管理相关规则，参与配合集团方案评价任务。部门合同及档案管理担任本部门担任合同的文本草拟、会签组织、合同履约跟踪及合同台账的树立。担任部门日常收发文管理和重要文件的存档任务。知识管理活期总结任务实际中的成功阅历和失败经验，不时积聚，逐渐构本钱专业知识库和教学案例，并将成功阅历与其它部门分享。有方案的组织员工在专业知识方面停止深化学习。担任本专业系统的专业培训组织实施，编制专业培训方案和培训经费预算，组织集团内专业人员的交流、座谈和培训等，促进专业管理水平的提高。培育本专业外部讲师，开发、完善本专业课程体系。管理创新依据集团业务开展现状和以后突出管理矛盾，结合本专业先进的管理形式和迷信的管理方法，不时在专业管理方面停止创新，坚持集团开展的驱动力。经过对市场环境的预测，判别未来市场走势，从而坚持对专业管理的静态调整和创新，以顺应市场环境变化。协作配合依据集团的管理制度和业务流程，配合任务主导部门完成各项任务。对本部门主导的任务，自动协调相关部门配合，按时完成任务。担任配合完本钱专业信息化系统的开发和维护。对中央商业管理公司的业务指点和管理指点中央商业管理公司的专业化管理，对在任务中发作的严重专业管理效果提供决策支持效劳。按管理权限审核中央商业管理公司上报的专业资料，并反应专业指点意见。协助本业务系统内的中央商业管理公司团队树立任务。活期反省中央商业管理公司对应部门的任务落实状况。日常事务管理依照集团信息管理相关规则，统计本部门责权范围内的业务信息和数据，汇总、编制本专业任务月报，按时提交供集团相关人员参考。配合人力行政部展开绩效考核任务，制定本专业关键考核目的，并提供相关专业支持。组织部门外部任务例会，布置各项详细任务义务和考核重点，总结上阶段任务效果，并搜集绩效数据，对员工停止绩效考核。担任编制本部门的业务经费预算，并在执行中有效控制。担任本部门运用的办公设备设备的维护。商业招商部部门使命担任拓展商业战略协作资源及主力店品牌；配合开发阶段的项目论证、设计等进程，担任持有型物业定位筹划，确保产品最终满足终端商业客户需求；担任中央商管公司筹建，确保与项目开发团队顺利对接。职能概述任务职责〔一〕市场研讨组织展开商业地产开展形式及战略研讨，包括商业物业的市场定位、开发战略、类型组合、生长速度、普遍规模、租售比例等。组织搜集商业地产相关政策和市场信息，展开竞争对手剖析、产品线SWOT剖析，研讨中心商户开展特点、追踪品牌市场的最新静态、提炼目的消费人群的属性。组织搜集同类型商业租金水平，为中央商管公司提供可参照的租金规范。〔二〕定位筹划参与项目可研报告编制，结合市场调研，提供商业选址、商业运营形式等决策支持信息。担任依据市场调研和项目规划状况停止项目定位。项目定位包括项目总体商业定位、总体业态规划、主力店业态规划、步行街业态规划。〔三〕招商管理担任制定招商政策及制度流程，并对项目严重招商事项停止统筹。担任拟定规范招商合同文本。担任编制及调整准备期«项目租赁决策文件»，确定项目租金目的及测算方法。对新开发项目，担任依据项目方案制定详细招商方案，并依照设计进度要求及时组织提供和确认各个业态的落位、品牌和房产技术条件，并督办审核中央商管所担任的各小型业态的招商及变卦按项目方案落实，确保按期停业。担任战略品牌、主力店商户的招商任务，并担任该类商户的日常关系维护、活期回访及运营状况追踪，担任与主力店商户树立战略协作关系。担任监控项目招商进度完成状况。担任审批准备期中央商管公司提交的项目业态规划、品牌落位方案，并监视。担任审批中央商管公司上报的准备期主力店业态及大商业平面功用调整。担任对中央商管公司编制的«招商评价报告»停止评价审计。担任对中央商管公司严重商业类合同停止履约反省。协调处置工程树立进程中因战略品牌、主力店招商需求或管理优化而发作的设计变卦及本钱调整等事项，并跟踪落实。担任与总部商业营运部、二级公司的信息沟通，掌握项目停顿状况，及时取得设计变卦和施工图更新信息，向中央商业管理公司传达。担任招商代理公司的组织招标、合同会签等任务。〔四〕商业资源担任制定商户分类规范〔战略品牌、主力店、中央类品牌〕。担任银泰体系的战略品牌、主力店等商业品牌资源库树立及关系维护，担任银泰集团商业品牌引见及宣传等相关任务。担任各项目中央类品牌商户资料备案。担任搜集各项目商户信息资料，树立商户信息共享平台。担任在现有招商渠道、招商协作机构外，拓展商业战略协作资源，拓宽商业资源、丰厚品牌引进渠道。〔五〕综合业务担任中央商管公司的筹建，制定中央商管公司的人员到岗方案。担任对中央商管公司招商人员停止专业培训，组织各项目招商人员不活期停止商业市场调查及招商阅历分享。商业企划部部门使命担任置地集团品牌规划树立，并担任银泰商业物业品牌笼统的树立与宣传推行，提高集团的知名度和佳誉度。担任制定全国商业物业的全体营销企划战略和方案，并一致组织实施。职能概述任务职责〔一〕项目品牌规划及树立担任银泰持有型物业〔含商业、写字楼等〕品牌的梳理和树立，担任品牌文明宣贯、品牌维护、规范运用管理等。担任制定银泰持有型物业品牌开展战略、组织落实执行，制定品牌推行年度预算。担任对接销售型物业品牌管理相关事宜。〔二〕媒介推行管理担任银泰置地官网及相关产品网站〔如银泰城、银泰中心〕的规划树立、维护与监控。担任集团协作媒体战略制定，媒体单位选择及协作单位招招标等任务。担任集团宣传资料、宣传片及集团礼品、纪念品等的设计制造。担任审定中央商管公司提交的宣传资料方案，如招商手册、购物指南等。担任制定集团年度广告和软宣推行方案及预算管理。担任审定和监控中央商管公司的年度广告和软宣方案及预算。担任集团和中央媒体管理制度的制定、实施。〔三〕活动企划管理担任制定集团年度一致招商活动方案与费用预算。担任制定集团年度公关活动方案与费用预算。担任运营期持有型物业品牌推行活动的筹划、协调与执行，以及多项目联动活动的筹划、分配及统筹监控。担任对中央商管公司的活动企划任务给予专业指点、支持和活期考核。担任搜集行业内推行活动信息和开展趋向，剖析研讨同行业成功案例。〔四〕视觉美陈及导视系统管理担任集团及产品VI系统的树立及运用规范管理。担任审定中央商管公司视觉美陈方案与预算管理。担任对各项目视觉导示系统及导示设备停止规划设计，并监视中央公司的实施状况。对中央商管公司的视觉美陈任务给予专业指点及支持。〔五〕室内外广告位管理担任审批中央商管公司上报的项目广告位规划与制造预算。担任编制室内外广告位的规划设置规范、租赁合同范本和租赁管理手册担任审批中央商管公司上报的室内外广告位系统的租金规范及租金方案担任审批项目广告位新增、调整、全体外包方案。担任指点中央商管公司广告位的招招标任务，并监视实施状况。〔六〕公共活动场地运营管理担任制定商业物业公共场地运营管理制度、场地租赁合同等，并监视指点中央商管公司日常的操作执行与业绩完成。担任指点和审批中央商管公司编制的公共场地运营管理方案及预算。〔七〕会员管理担任编制会员中心任务手册，管理制度、联盟商家协议范本，指点全国中央会员中心的效劳与操作流程。担任组织对中央会员中心人员的培训任务。担任全国商业物业的会员数据库管理，对各地会员系统实施监控。担任审批中央上报的年度拓卡方案、会员奖励方案和年度费用预算。担任接纳并处置对各地会员中心的严重赞扬。商业营运部部门使命跟踪剖析商业物业的运营状况，保证各商业项目的运营契合预期目的，完成银泰体系下的商业物业保值增值。职能概述任务职责〔一〕营运管理担任市场与行业运营管理研讨，组织搜集同类型商业运营目的，为树立公司运营数据和目的库提供支持，为优化运营管理提供依据。担任制定商业项目的营运管理制度及规范，并指点中央商管公司执行。担任编制及调整运营期«项目租赁决策文件»，确定项目租金目的及测算方法。担任指点、监视和反省中央商管公司停业后的运营管理及各项目的的考核任务。担任审批中央商管公司编制的«商户手册»及«营运管理手册»等手册。担任为中央商管公司的运营团队提供系统培训和绩效考核任务。担任监视、指点中央商管公司维护客户良好关系及有效处置赞扬事情的管理。担任搜集汇总中央公司上报的客户及市场调研剖析报告，并构成商管总部全体剖析报告，为中央公司的运营状况给予指点与监视。〔二〕运营信息依据公司项目开展战略及运营目的，担任组织研讨并制定各中央商业公司运营管理目的责任书。担任设计运营风险考核目的，制定预警机制，监视各项目的目的完成状况。担任各项目运营方案审批，搜集汇总并剖析各项目运营数据，构成运营剖析报告上报集团高层，并对高层的决策意见停止落实、跟踪及反应。担任审批运营期中央商管公司上报的业态规划、品牌调整方案以及租赁决策文件的编制、审核和报批并监视中央公司执行。担任监视审批和反省指点中央商管公司提交的多种运营点位的规划和租赁管理任务。担任树立与完善集团运营决策信息系统，活期汇总、剖析各项目的运营数据、运营状况、任务难点、存在效果等中心信息，依据运营状况提出招商调整、营销筹划活动、运营环境改善和提升建议。担任监视各项目运营期租金等费用的收缴状况，审核审批中央商管公司上报的租金收益汇总及合同台账。〔三〕商业智能担任商业信息系统规划、树立及管理。担任商业信息系统供应商的选择、合同签署。担任商业信息系统运用的培训并对中央商管公司IT人员停止专业指点。担任制定商业信息系统操作手册和操作管理规范。担任商业信息系统的运转维护，保证系统正常动摇运转。担任商业信息系统的数据报表输入。〔四〕效劳管理制定客户效劳管理规范及制度，指点并监视各地商管公司维护租户关系及消费者关系。监视中央商管公司的赞扬管理，审批并处置主力店/战略协作品牌赞扬。树立客户满意监视机制，活期组织片面的客户满意度调查，并不活期抽查各地商管公司的客户满意度管理任务。商业物业部部门使命担任银泰置地持有型物业的物业管理，统筹和集中管控中央商管公司物业效劳团队。担任承接银泰置地销售型物业的战略协作物业公司的监管。职能概述任务职责〔一〕体系树立担任物业管理制度、任务流程的树立，并监视指点中央商管公司制定相应的操作规范。担任销售型物业战略协作物业效劳体系、效劳规范、反省体系的树立，并监视指点各战略协作物业公司执行相应的制度和规范。监视、管理各物业部相关分包/维保单位的管理〔二〕行业研讨搜集并研讨、分享行业法律法规、政策、信息等。指点各中央商管公司活期完成所在地域市场调研。〔三〕项目物业效劳筹划指点和审批中央商管公司制定的重点任务方案并监视执行。担任谈判、审定和签署战略品牌、主力店物业管理合同，并监视战略品牌、主力店租赁合同与物业效劳合同的实施。担任对各中央商管公司物业管理团队停止专业培训。指点中央商管公司制定有效的环境、平安、交通管理方案并监视执行。担任指点中央商管公司制定停车场运转和收费管理规范，并监视执行。担任活期反省，监视各中央商管公司和销售型物业所提供的管理效劳内容。担任监视、管理各中央商管公司物业管理费用的支出与支出状况。〔四〕前期介入担任制定项目物业前期介入制度及规范。在规划设计阶段担任对项目内外部设计概念及主要配套设备给出规划建议。担任指点、审核自持局部物业费用、兴办费用测算与销售局部物业费用，及其各自管理界面划分。担任协助选定各中央商管公司物业管理团队人员。〔五〕工程设备维修维护担任制定各中央商管公司工程设备管理制度和规范，监视指点各公司制定相应任务规范。担任监视指点各中央商管公司处置项目树立进程中的工程遗留效果。担任指点和审批各中央商管公司的重点任务方案和预算并监视执行。担任对中央商管公司的工程管理团队停止专业培训。担任审核各中央商管公司维修基金或维修基金预算。担任对各中央商管公司的设备维修维护任务给予专业指点和支持。〔六〕平安管理担任树立商管系统平安管理体系，包括制度、规范、操作手册、反省规范和频次、奖惩机制等。担任审批和指点各中央商管公司制定平安管理任务制度、任务方案及任务方案、树立质量平安管理预案。组织实施商管系统平安管理培训，监视各公司平安培训执行状况。监视和指点中央商管公司实施重要消防演习、消防联动测试；剖析中央商管公司平安管理任务全体状况，并提出系统性处置方案。

人力行政部部门使命在集团人力资源管理体系下，担任商管系统权限范围内人员招聘、培训、考核等任务，树立优秀的企业文明气氛和有效的鼓舞机制，完成集团战略开展目的、商业业务开展目的提供人力资源支持与保证。为商管总部提供行政及后勤总务支持，包括企业文明树立及管理、公共关系管理、法律事务及IT事项的管理。职能概述任务职责人力资源管理体系树立依据集团和商管系统开展战略，担任组织活期对商管系统组织架构及职责的适用性、有效性做出评价。配合集团对集团及商管系统组织管控与权责体系继续优化。配合集团制度及流程树立，担任组织商管系统制度流程树立并活期组织优化。制定开发系统及商管系统人力资源管理管理政策及管理规范，并对二级开发公司及商业管理公司制定的外部规范停止备案管理。人力规划依据集团开展战略和年度运营目的，担任商管系统人力资源清点与需求剖析，制定集团年度人力资源规划，报集团审批后组织实施。依据集团全体组织架构设置，拟订商管系统职位设置、人员配置方案并报批。依据商管系统组织架构、职位设置、人员方案等，指点并审核中央商管公司组织方案。招聘配置担任开拓并树立商管系统招聘平台和渠道，配合集团相似任务展开。汇总商管总部各部门、各中央商管公司人员配置需求，担任编制商管系统年度招聘方案和招聘费用预算，报集团审批。在集团人力资源支持与指点下，担任商管系统招聘任务的组织实施。担任对权限范围内的商管总部及中央商管公司管理及专业人员停止招聘及任命、委派。依据集团职位管理规范，监视落实商管系统职位序列，指点各中央商管公司人力行政部执行。依据集团休息合同管理、档案管理等日常人事管理政策及规范，担任在商管系统内实施。培训开展组织商管系统范围内职业生涯开展回忆及评价。依据集团培训体系、管理制度、任务流程，组织、指点和监视商管系统各项培训任务的展开。汇总商管总部各部门、各中央商管公司培训需求，担任编制商管系统年度培训方案和培训费用预算，报集团审批。配合集团通用类培训、新员工集中培训、中心职业经理人任职资历培训等，担任商管系统范围内培训活动的组织，协助、监视各中央商管公司培训任务。薪酬福利担任商业系统相关行业薪酬调查，并向公司指导提出薪酬规范调整建议。担任商业系统全体薪酬的预算和控制，编制年度薪酬福利发放方案，审核中央管商管公司薪酬预算及方案。组织商管总部员工薪酬福利核算及发放、奖金发放，操持定级、调薪事务等。依据集团的临时鼓舞体系,担任编制并上报商管系统的临时鼓舞方案；审核中央商管公司年度薪酬回忆。绩效管理依据集团绩效管理体系，统筹树立商管系统绩效管理体系并组织实施。担任对商管总部、各中央商管公司组织绩效考核及评价。指点和审核各中央商管公司季度、年度绩效考核并汇总统计。员工关系管理配合集团人力资源中心停止商管系统员工敬业度、满意度调查，树立员工申诉与沟通渠道。担任了解商管系统内员工思想静态，提出员工绩效改良建议。行政管理企业文明在集团的指点下，担任商管系统的企业文明树立与管理，编制企业文明管理方案及预算，报集团审批后执行。宣传企业文明，指点中央商管公司展开多种方式的文明树立活动。方案管理担任组织编制商管系统年度、月度任务方案，活期搜集任务总结报告，组织公司方案管理会议，总结和剖析方案完成状况，并提出预警或调整建议。组织商管总部各部门方案考核任务，指点并监控中央商管公司考核状况。行政后勤担任商管系统公司级会议的组织准备任务，包括会议的场地筹划、设备管理维护、会议秘书、会务后勤等支持。担任公司级文件的拟制、审核、行文、机要流转、文件注销、处置、存档和上呈及下发等任务。担任商管总部公司公章的管理，文件、文档的归档管理。担任商管总部公司指导的文秘任务，为其公务活动提供辅佐效劳。担任商管总部公司日常来访接待的组织布置，担任前台管理。担任商管总部公司办公设备、车辆等的日常管理。协助商管总经理协调与各中央商管公司、商管总部各部门之间的任务关系。法务管理担任权限范围内外部律师及律师事务所的选择、聘用、管理及评价。担任权限内合同及招标文件的法律审核，并跟进合同法律条款的落实。审查公司运营进程的其他合异性文件，控制法律风险。担任权限内法律事务的处置。活期编制法律任务报告并上报集团法务管理中心，并对潜在法律风险及法律纠纷停止汇报。IT管理担任商管系统IT系统用户认证、系统平安、数据和语音通讯网络及电子邮件系统树立与统筹管理。担任商管总部IT软硬件设备的日常运用维护和更新的技术保证。财务部部门使命作为商管总部的财务管理及资金管理部门，依据集团财务资金管理制度及相关规则，在集团财务资金部统筹指导下担任商管系统财务、资金、税务、会计等任务的统筹管理，为完成商管系统战略运营目的提供专业支持。职能概述任务职责系统树立参与集团及商管系统开展战略或规划，担任制定商管系统财务战略规划，并组织实施。树立健全契合国度规范、现代公司制度和公司章程的财务管理体系和制度。配合集团财务资金部树立商管系统财务资金监控体系。规划商管系统财务人员的运用和培育、培训，对各中央商管公司财务担任人具有聘任提名、考核等职权。预算管理在集团总体预算框架下，组织制定商管系统公司年度、月度财务预算，并组织实施片面预算，报集团审批。组织反省预算执行状况，剖析和调整权限内预算方案，按权限报批。执行集团下达的年度预算，严厉按财务预算管控费用、控制本钱，审核预算收支状况能否契合集团下达的授权权限。资金管理配合集团全体资金的调度和收支，并对商管系统内各公司资金划拨及结算停止监视。组织编制商管系统全体的资金方案并报批，执行并监视资金方案的实施。编制商管系统年度融资预算，配合集团债务类融资，谋划投融资结构，合理控制融资本钱。担任审核商管总部权限范围内各类经济合同签署及付款，依据资金方案及预算停止审查把关。会计核算配兼并参与树立健选集团各项会计制度和任务流程，担任组织商管系统财务制度及核算体系的树立和推进执行。担任商管系统会计报表的汇总和兼并及对外披露、上报。担任商管总部日常会计核算任务。担任编制商管系统年度财务决算报告及拟定利润分配方案。担任商管总部会计档案管理。担任商管系统财务印章的管理。组织协调会计师事务所审计等事宜。财务剖析参与新进入城市的项目拓展任务，担任项目投资预算及经济效益测算。审核已进入城市的可研报告中的项目投资预算及经济效益测算。担任项目的财务后评价。依据集团财务报告管理体系，树立和优化商管系统报告管理体系，并组织实施。担任汇总和审核商管系统运营统计信息，并活期上报相关主管部门。税务谋划担任研讨国度税收政策，跟踪税收政策变化状况，为公司运营及投资决策提供税务谋划建议、寻求降低公司税务担负的机遇。统筹集团税收规划，迷信核算，平衡盈亏及评价税务风险。担任公司总部日常税务管理，指点、监视各中央商管公司的税务管理任务。第四章中央商管公司组织架构及职能说明中央商管公司组织架构图图6中央商管公司组织架构图中央商管公司各部门职能说明0．通用职能制度的树立与完善依据集团总部相应部门的管理制度与流程，担任本部门和本专业流程与相关管理制度的树立和完善。树立本部门与集团总部相应部门的业务衔接和任务协调机制。担任培训部门员工相关流程与制度，确保员工了解和遵守公司与部门规章制度。配合人力行政部的任务，完成部门岗位编制和岗位说明书的起草、修订和完善任务。战略及方案管理依据集团总部总体战略规划及公司开展战略，各部门细化为本专业系统的职能战略，为集团总部和中央商管公司的战略决策和落地提供支持。依据本公司年度运营目的，编制部门年度和月度方案，并担任方案的实施与控制。依据本公司业务展开的实践状况，对部门任务方案目的停止有效分解，并监视辅导部门相关人员的落实状况。依据外部市场环境和外部管理环境的变化，滚动修订本部门规划目的，确保集团总部全体战略目的和中央商管公司开展战略的完成。依照公司方案管理和绩效管理相关规则，参与配合公司方案评价任务。部门日常管理依照集团信息管理相关规则，统计本部门责权范围内的业务信息和数据，汇总、编制本专业任务月报，按时提交供集团相关人员参考。配合人力行政部展开绩效考核任务，制定本专业关键考核目的，并提供相关专业支持。组织部门外部任务例会，布置各项详细任务义务和考核重点，总结上阶段任务效果，并搜集绩效数据，对员工停止绩效考核。日常收发文管理和重要文件的存档任务。担任编制本部门的业务经费预算，并在执行中有效控制。担任部门设备、设备及办公用品的日常维护、管理任务。知识管理总结本部门业务任务展开进程中的成功阅历和失败经验，构成案例和知识库。将部门先进、迷信的管理阅历或方法供其他部门学习分享。担任本专业信息化系统的定制开发及运用维护。担任本专业系统的专业培训组织实施，编制专业培训方案和培训经费预算，组织集团内专业人员的交流、座谈和培训等，促进专业管理水平的提高。培育本专业外部讲师，开发、完善本专业课程体系。协作配合依据集团总部和中央商管公司的管理制度和业务流程，配合任务主导部门完成各项任务。对本部门主导的任务，自动协调相关部门配合，按时完成任务。参与和配合公司的绩效考核任务，依据公司绩效管理规范界定的职责提供技术支持。完成指导交办的其他义务。商业企划部部门使命担任商业项目的推行宣传、商业空间美陈、室内外广告位租赁、营销活动、会员管理等停止筹划与组织实施，协助招商与营运管理任务可以有效停止。职能概述任务职责1.项目全案管理担任树立、维护商业项目的品牌笼统。担任编制年度总体推行方案〔含年度广告及软宣方案和年度推行活动方案两局部〕及预算执行方案，并报集团总部审批。配合集团总部的培训活动，组织团队成员不活期停止商业市场调查，与其他中央商管公司停止招商阅历分享等。2.媒介推行管理担任商业项目网站的内容维护。担任与外地媒体树立良好关系，对外地媒体停止系统评价。担任商业项目宣传资料、宣传片、礼品等的设计制造，并报集团审批担任制定项目年度广告和软宣推行方案及预算，并上报集团审批。担任对媒介发布停止效果评价，对严重节点性广揭发布〔如停业、店庆、五一、十一、圣诞等〕要报集团同意后执行。担任组织外地媒体资源，对媒体发布停止招招标任务。3.活动企划管理担任制定准备期招商活动方案和费用预算，并上报集团审批。担任制定年度活动方案和费用预算，并上报集团审批。配合集团总部的品牌推行活动及全国多项目联动大型活动的筹划执行。担任对推行活动停止效果评价，对严重节点性活动〔如停业、店庆、五一、十一、圣诞等〕要报集团同意后执行。担任搜集外地推行活动与促销活动信息，剖析研讨同业成功案例。4.视觉美陈及导视系统管理严厉依照集团下发的VI系统规范各类运用与制造。担任制定各阶段美陈方案(如:准备期的案场美陈方案、停业美陈、严重节日美陈等)上报集团审批，并组织设计制造。配合总部企划部和规划设计部，对视觉导示系统及导示设备停止规划设计，并组织实施制造任务。5.室内外广告位管理担任制定项目广告位规划方案与制造预算。担任制定室内外广告位系统的租金规范、租赁方案。担任制定项目广告位新增、调整、全体外包方案。担任组织室内外广告位的对外招招标任务。对室内外广告〔尤其是LED的管理〕要严厉依照户外广告条例和集团公布的户外广揭发布制度执行，违犯规则者予以严厉奖励。6.公共活动场地运营管理担任制定活动场地运营管理方案及支出预算。担任活动场地的日常运营任务，并依照方案完成出租义务。严厉依照集团的场地管理制度执行日常任务，违犯集团规则形成严重结果者予以严厉奖励。7.会员管理严厉执行会员中心任务手册与操作流程。担任外地项目会员数据库管理任务，每月上报会员剖析报告。担任制定年度拓卡方案、会员奖励方案和年度预算，并上报集团审批。担任对会员中心停止日常管理任务，担任处置会员赞扬。招商营运部部门使命担任项目中央类品牌商户的招商，拓展品牌协作渠道；担任商业运营的日常管理，保证各商业项目预期运营目的的完成，完成银泰体系下的商业物业保值增值。职能概述任务职责招商管理市场研讨及项目定位支持组织展开本区域内商业地产开展形式及战略研讨，包括商业物业的市场定位、开发战略、类型组合、生长速度、普遍规模、租售比例等。组织搜集本区域内商业地产相关政策和市场信息，展开竞争对手剖析、产品线SWOT剖析，研讨中心商户开展特点、追踪品牌市场的最新静态、提炼目的消费人群的属性。组织搜集同类型商业租金水平，为集团总部提供可参照的租金建议。参与项目市场调研并构成市调报告〔商业局部〕。参与商业项目可研、项目定位、概念设计、平面规划、动线设计、方案设计、招商中心设计、设计变卦论证等，提供商业建议任务。项目招商管理担任中央类品牌商户的招商任务并树立租金测算模型。担任编制招商手册、招商推行及预算执行方案，并上报集团总部审批后执行。担任编制项目业态、品牌落位方案，并上报集团总部审批后执行。担任活期编制«招商进度报表»，及时准确的向总部汇报招商进度。担任招商进程中的商务条件确认并上报集团总部审批。担任新建项目的小型业态的招商及技术条件确认任务，担任与二级开发公司停止技术对接以及工程变卦处置，并向集团研发设计中心、商业招商部备案审核。担任项目运营期业态规划及招商调整〔含主力店及目的权限内非主力店〕，并上报集团总部审批后执行。担任组织权限内招商代理公司等协作供方的招标推销、合同签署等任务。商业资源管理担任项目上中央类品牌商户资料管理并向集团总部备案。配合集团总部树立商户信息共享平台，担任搜集本项目商户信息数据并提交。担任与中央品牌方、品牌代理商、托管商活期沟通，维护客户关系。4) 担任区域内品牌资源库树立及关系维护。营运管理商户管理担任监视商户装修方案进度执行状况，提供有效支持，保证停业率。担任催促商户各项证照的操持，以及商铺笼统的管理。担任商户人员入职、培训、日常行为规范等的管理。担任商户出入货、产质量量、货品丰厚度等的管理。担任跟进商户物业报修的处置，保证商户正常营业。担任制定各类会议机制，保证商户关系的活期维护。担任维护与政府相关部门的关系，并坚持有效沟通。日常运营管理担任依据集团总部下发的运营管理目的责任书，制定中央公司的目的责任书上报集团审批后执行，并活期汇报执行状况。依据集团范本编制中央公司的«商户手册»、«营业员手册»和«营运管理手册»等管理手册并报集团总部同意后执行。协同工程部、物业部编制«租户装修管理手册»及相关流程并执行。担任制定多种运营点位规划管理方案，并报总部同意后执行，并将相关信息活期构成报告汇报集团总部。担任树立商户评价体系，活期对商户的各类运营信息停止统计剖析〔租户满意度调查、月度运营剖析报告、客诉剖析等〕，同时树立商户基础信息，构成有效的运营管理信息。担任区域内市场与行业运营管理研讨，搜集同类型商业运营目的并按集团要求完成市场调研报告、消费者满意度调查、品牌资源汇总等报告，并上报集团总部，为树立公司运营数据和目的库提供支持，为优化运营管理提供依据。担任与中央企划部一同制定运营期年度运营活动的全体目的的实施方案，并上报集团商业营运部备案。租务管理担任片面运营后的商户中途退租的操持手续。担任商户租金等各项费用的催缴任务，对未按规则执行的商户停止重点追踪。担任编制并上报租金收益汇总及合同台账等各类报表。担任运营期权限内的租户调整，权限外调整报集团总部同意后执行。担任商户销售数据的核对任务，对商户信誉停止评价。效劳管理满意度调查担任组织消费者满意度调查，将消费者需求及建议反应至相关部门，依据调查结果制定商户满意度提升方案并组织实施。组织展开商户满意度调查，并对商户满意度调查结果停止剖析、反应和跟踪。赞扬管理担任消费者赞扬、商户赞扬的处置及跟踪反应。担任对严重赞扬事情的发作停止有效的防控，并将事情构成报告及时上报集团。效劳台管理担任对效劳台接待人员任务布置、现场催促、活期培训及考评。担任解答商户、消费者的问询。担任向商户提供其他增值效劳〔如效劳支持、促销活动支持等〕。商业系统管理IT商业系统运营维护担任项目上商业管理信息系统的运转维护及缺点处置，保证运营系统的正常动摇运转。担任商业管理系统设备〔POS设备、银行受理设备等〕的日常维护及管理。担任项目上商业系统报表输入，对运营项目运营数据停止开掘。商业系统推行培训配合集团总部完成商业系统管理人员的专业培训。担任收银系统、后台结算系统、租金结算及相关技术支持。担任收银员、外部员工系统操作培训。工程部部门使命担任对项目商户装修正造停止现场管理，与前期项目开发的工程团队停止项目设备等方面的技术对接，担任对工程设备停止日常维修维护，保证项目正常运营。职能概述任务职责前期介入对项目规划资料和施工图纸停止阅读和熟习，重点在消防系统和机电设备设备的选用、能耗计量等方面提出建议。监控项目树立质量，重点把控防水、管线等隐蔽工程。参与机电设备装置调试和各系统分项验收。项目接收与验收项目停业前，中央商管公司布置人员对已完工的设备设备停止预接收，在开发团队工程师或其相关承包商的指点下学习设备设备操作方法。项目停业后，中央商管公司与开发团队操持正式验收和接收手续，对设备设备停止清点、调试运转、交接，及图纸资料、备品备件、动力计量等方面的交接确认。担任整理项目遗留、缺陷效果，与开发树立公司沟通，尽快整改完善。担任搜集、整理并处置正式验收交接后的工程遗留效果，包括施工质量、规划设计、物业优化需求等方面。商户装修正造管理担任审核审批商户提交的装修方案及方案，对装修资料进场停止控制，配合营运部监视商户装修进度并提供相关支持，保证停业率。担任对商户装修现场停止管理，监控装修平安及质量，并协同招商营运部对商户装修工程停止验收。设备维修维护担任编制并提交年度设备维修维护方案及预算，经集团总部同意后执行。担任项目设备的日常维修维护，保证设备正常运转。担任项目设备设备的大修、中修及更新改造。质量平安管理依据需求，配合物业部展开质量平安管理相关任务，协助其做好消防平安、严重灾祸等方面的管理并共同制定应急预案。配合物业部做好消防设备的维护及管理。参与物业部组织的平安质量管理培训。协助、配合考评各分包商/效劳商及销售型物业的管理效劳任务。物业部部门使命担任银泰体系下商业项目的物业管理任务，为商户提供物业增值效劳，经过良好的物业效劳为银泰的商业物业提升附加价值。担任商业项目的全体平安捍卫任务。职能概述任务职责项目前期介入在规划设计阶段与集团总部物业部配合，对停车场、交通动线、物管用房、渣滓用房、景观等配套设备提出意见或建议。担任依据外地政策及市场状况确定权责内商户的物管费规范并报集团总部审批后执行。参与新项目的接收验收、入伙任务。参与谈判与审定商业物业管理合同并担任合同实行。环境管理及保洁担任运营期商场公共区域卫生环境的巡检及管理。担任保洁公司的选聘及管理。担任对商户运营范围内的环境及卫生停止监视反省，发现效果及时催促其停止整改。安保管理担任运营期商场公共区域平安、消防等巡检及管理，发现效果及时处置。在集团总部的指点下制定环境、平安、交通管理方案并执行。在集团总部的指点下制定停车场运转和收费管理规范并执行。担任安保公司的选聘及管理。平安管理依据集团总部树立的商管系统质量平安管理体系，制定中央商管公司平安管理任务制度、任务方案及任务方案、树立质量平安管理预案，并报集团总部审批后实行。配合集团总部对中央商管公司平安管理任务的反省、指点和考核。组织实施中央商管公司平安管理培训。在集团总部的监视指点下，组织实施重要消防演习、消防联动测试、演练任务。活期编制平安管理报告，上报集团