工商管理毕业论文(设计)房地产开发项目的市场定位研究

继续教育暨现代远程教育学院房地产开发项目的市场定位研究I重要产业。在房地产业迅速发展的过程中，房地产市场的竞争也日趋激烈，房地产开发商的成功不只取决于现在占有和使用资源的多少，更在于他们识别、发一个项目前应将市场基本状况、国家政策、消费者选择以及项目特点有机结合，以便把风险降到最低，这其中关键的一项就是做好项目定位。的工作内容和操作流程模式，以及对房地产开发项目的市场定位提出的一些建关键字：房地产，项目定位，定位理论theycurrentlyoccupyanduse,butalsoreliesontheirnationalpolicy,consumer'schoiceandthetraitoftheprojsuccessfullydoprojecInordertounderstandtheprojectorientationcompherebytheauthoranalyzeonexecutionproceduremodelfortherealestateKeywords:RealEstate,ProjectO前言 I1房地产开发项目市场定位的相关概述 1 11.2市场定位理论的基本内容 22我国房地产开发投资及其市场定位的现状分析 42.1我国房地产业投资开发现状 42.2房地产开发项目的市场定位现状 42.3目前房地产开发项目的市场定位存在的问题 3房地产项目市场定位的影响因素及定位误区分析 3.1影响房地产项目市场定位的因素 73.2房地产市场定位的价值分析 3.3房地产市场定位的误区与对策 93.4房地产项目市场定位需注意的问题 4房地产开发项目的市场定位及实例分析 4.1房地产开发项目的市场调研 4.2房地产消费者行为分析 4.3房地产项目市场细分及目标市场选择 5加强房地产项目市场定位工作的对策和建议 I行各业都普遍陷入悲观的预期当中。房地产作为各个国家经济的主体支撑力其在本轮的金融当中同样受到了冲击，但从2008年的数据来看，金融风暴的经历过最近几年的快速发展之后确实存在的一些需要调整的问题。仅会制约房地产开发企业开发活动的持续性，同时也形成了大量银行不良贷现状和存在的问题，市场定位不是建立在科学合理并结合我国的实际基础之足，望楼兴叹，而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析。另一方面，当前房地产营销的水平还比较低，营销操作和理论研究还不成熟，特别是项目开发中投资决策所依据的信息不够充分和准确，也是造成房地产开发投资决策失误进而导致开发后期项目销售不畅的主要原因。房地产项目市场定位的思想已经得到了业内的重视，在房地产运做过程中的作用越来越重要，但具体的操作还比较薄弱，如何做好房地产项目的定位已经成为房地产项目成功与否的关键。定位是根据对企业发展环境的分析和判断，结合企业自身实际情况，为获取利润，规避风险而作出的开发独特产品或项目的全局性、系统性、前瞻性决策，是产品或项目开发经营中最重要、最综合的决策之一。什么说定位很重要?因为定位就是决策，而决策正确就是最大的成功、最大的效益，决策失误就是最大的风险、最大的损失。定位如同战争中的作战方针和计划，战争统帅如何根据敌我双方形势的分析和判断来制定战略战术可以说就是一场战役或战斗胜负的关键，而定位是一个项目成败的关键。所以说，定位是房地产项目操作中最关键的环节之一，直接关系到一个项目的成败，所以房地产公司无不对此重视有加。房地产开发项目的市场定位是房地产企业投资决策中首要考虑的因素。定位研究是以市场调研和投资分析为基础，一个好的符合市场的定位，不但是产品规划设计的指导性文件，而且贯穿于项目销售推广执行活动。定位研究需要有系统性的分析程序和实际运作过程，科学的项目定位有助于决策的正确性和效率。因此，系统性地研究项目定位方法具有一定的现实意义。继续教育学院毕业论文11.1房地产产品的特殊性房地产产品是一种特殊的产品形式，它以地域性为显著特征，并且资金在短时间内高度密集；以强大的整合力和执行力为主要手段，既要在短时间内实现资金的快速流动，又要保证产品利润的最大化。由于前期阶段现金流对于开发商的重要性，在地产发展的初级阶段通常采用“营销先行”的手段，即：大量的概念和非理性诉求，通过有力的广告包装和炒作，无所不在的广告轰炸，吸引客户关注，并促进快速成交，最终实现短期内资金回收目的，典型项目如：SOHO现代城，锋尚国际公寓等等。重视产品的后期市场概念定位，是地产初级阶段房地产定位的主要内容，其基础来源于广泛存在的客户非理性消费。但随着竞争的愈发激烈，竞争使强者愈强，同时竞争导致市场细分——同一地段的同类型产品，定位同一类型客户时，遭遇无法跨越竞争对手的营销瓶颈。为了区别于竞争项目，同时满足开始学会挑剔的消费者，营销人员逐步对客户群进行细分；同时开发商意识到产品规划差异化的重要性，也开始关注于产品本身，市场逐步进入成熟的“产品主义”时代。(1)房地产市场是权益交易市场由于房地产的不可移动性，因此房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产实物上的权益。交易的对象可以是房地产的所有权(包括占有权、使用权、收益权和处分权),也可以是部分所有权。不同权益的交易，形成市场上不同性质的交易行为。(2)房地产市场是区域性市场由于房地产的不可移动性，房地产生产和消费都只能在特定的地点进行，继续教育学院毕业论文2从而使得房地产市场具有区域性的特征。这一特征要求房地产市场营销中的各项活动内容均需以房地产所在地市场为主。(3)房地产市场是不完全竞争市场房地产的异质性使房地产市场中的商品具有差异性，如果考虑房地产的区位因素，则房地产商品各不相同，但不同房地产之间又不是不能替代的。1.2市场定位理论的基本内容房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面：①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能；③筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。(1)与企业发展战略相一致的原则。这里的企业发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等。在企业发展战略的框架下进行项目的市场定位，体现企业的竞争优势，发挥企业的核心竞争力，构建企业品牌和产品品牌，使得企业的产品具有延续性和创新性，实现企业的发展目标。(2)经济性原则。市场定位的经济性原则首先是指产品定位应具有较高3的性价比，在满足必要建筑功能的前提下，租售价格合理；第二的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。(3)适应性原则。市场定位的适应性原则包含以下几层含义：一与当地消费特点和消费能力相匹配，四与企业的技术和管理水平相适应。(4)可行性原则。市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经济项目实施的可行性，避免出现“无个性、难租售”的现象，要根据项目规模、态分析与静态分析相结合的方法，对项目进行经济评价，分析各经济评价指标行”,这个问题在市场定位时就应该得到解决。继续教育学院毕业论文42.1我国房地产业投资开发现状由于土地供给的有限性和土地需求的无限性，使得房地产价格总的趋势表现为上升，经济利益的驱动使得越来越多的商者转向房地产。但由于我国房地产开发起步较晚，在现阶段的开发过程中有许多亟待解决的问题。突出表现在(1)房地产投资开发的政策制度不完善，缺乏完善的管理体制由于我国房地产经济起步晚、发展时间短，房地产市场的发展没有形成有效的管理、监测体系，缺乏有效的调控手段和方法，市场运还不太规范，各项制度不够完善，市场的无序导致了房地产投机活动的存在。(2)盲目地开发和投资，造成土地、时间和资金的浪费随着竞争的加剧，房地产行业的利润在不断地降低，并趋于合理化，但仍有不少盲目的新加入者。新加入者不加以分析、研究，盲目地开发和投资，忽视研究市场和用户消费规律，不注意房地产市场投资和开发的客观规律，导致出现了大量的烂尾楼和空置房屋，造成了土地、资金和时间的大量浪费。(3)盲目追求经济利润，造成工程质量的问题，损害消费者的利益房地产投资是一次性的投入和持续产出的统一。而在经营管理过程中，由于企业专业化程度低，盲目追求经济效益，造成工程质量的问题；或在开发的过程中不符合城市规划的需要，缺乏环境保护意识，影响工程的整体设计，不仅损害了企业的经济效益和社会效益，也给消费者的利益带来损失。全面市场化已成为房地产经济领域面临着新的挑战和机遇。2.2房地产开发项目的市场定位现状市场定位与房地产结合起来在我国已有十多年了，在房地产市场营销的过程中起到了重要作用，给市场也带来了双面影响。目前房地产业准确的定位推动房地产市场向前发展综合起来主要体现在以下几点：继续教育学院毕业论文5(1)找准细分市场细分市场是房地产项目定位的起点，这在中小型房地产企业中体现最明身，这样其单身公寓在未正式投放市场时就已经预售完毕。(2)为房地产产品打造竞争性卖点位突出感性消费时代的概念营销。现代城就是把SOHO定位于消费某种观念，某种期待，某种联想和某种荣誉，所以在开盘售楼不到一个月40亿的销售额马上回笼。这些开发商的成功得益于能为产品创造竞争性的卖点。(3)房地产项目定位模式呈动态发展2.3目前房地产开发项目的市场定位存在的问题市场经济的全面展开，卖方市场变成买方市场，开发项目的定位就凸现出来，主要原因就是市场定位缺乏科学性造成的。主要体现在以下几点：(1)市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，6经验做分析和判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要。(2)运用差异化战略“模仿有余而创新不足”。差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”的观点是过分强调“差异化”,脱离地块条件和区域环境，片面强调“个性化”,忽单拷贝，适当修改”,从建筑立面、平面布置，到室外绿化、景观布置，从营销广告、营销策略，到开发理念、企业文化，往往都是房地产市场上以往一些热销楼盘的翻版，缺少创新，随大流。不同的仅仅是项目名称、建筑色彩、地段等，这样的市场定位形成了房地产市场的“一般化”局面。(3)偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”,还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。(4)目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。由于市场调查方法、调查范围和掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的"同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。继续教育学院毕业论文73.1影响房地产项目市场定位的因素进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾，未来设想与开发成本的矛盾，区域研究与地块情况的矛盾，开发设想与公司经营水平的矛盾等。单是要解决这些矛盾就受到诸多因(1)经济上的可行性及掌控开发企业根据自身现金流的测算和把握，确定项目定位追求方向。拥有充足现金流的企业往往更注重于对定位方向的不懈坚持。而就具体地块而言，开发大众化普通住宅与开发别墅同样可行，后者可能利润空间更大，但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业，无疑应该考虑资金的快速回笼，而不是最大的利润空间。就具体资金而言，投资大众化普通住宅比投资商业地产容易得多，商业地产的开发资金复杂得多，承受的风险更大，资金周转速度更慢。(2)土地自身条件土地自身条件是项目定位的根本基础，地块自然条件的综合利用是项目物业增值的前提。清醒地认识土地的客观状况，学会不断放大其优势，并借时借势和利用机会将劣势成功转为优势，是土地自身价值提升的关键。现在的房地产公司很会将劣势转化为优势；而在行业中错失利好，将优势变为劣势的现象也普遍存在。(1)销售速度销售速度也是项目定位的重要因素，尤其是在价格定位与营销推广定位方面更要注意。销售速度与销售周期直接影响到项目的回款速度，开发周期对于开发企业项目间的整体资金运作有直接影响。继续教育学院毕业论文8(2)客户群体定位不明，不仅让后续的开发无所适从，盲目跟风，更可能导致在广告策略、媒体选择、上市时机以及推销节奏上出现偏差。(3)投资财务指标率和资金风险是公司最机密的投资财务指标。利润率影响到项目的投资回报续的推广才能很好贯彻执行项目的定位需求。3.2房地产市场定位的价值分析目的目标市场后，接下来面临的课题就是定位。身白领，市场定位就是为都市白领精心打造的高尚居所。活的倡导者，所以单身公寓在户型设计、配套设施、物业管理、智能化设计、击力。北京等地近两年单身公寓的火爆就证明了这一点。开发中起着主要的作用，影响到房地产投资的回报率和房地产开发商的自信心。②定位可以增强房地产开发企业抵押风险和驾驭风险的能力。③定位的准确运用可以调整市场供需平衡有利于房地产业的健康发展。④定位是房地产营继续教育学院毕业论文93.3房地产市场定位的误区与对策误区(1)市场定位=目标市场这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定居民和广州的部分富裕家庭。它的市场定位是度假、休闲(给你一个五星级的家);丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是文化丰富的误区(2)缺乏全面的整体定位到了个漂亮的口号就大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，统一和相通，让买家真正感受到所听到的和所见到的东西都是来自一个项目大有文章可作，人均绿地是否足够，有否达到环保专家测定的人均50平方米的草地?小区的整体利用率及室内空间利用率是否合理，是否出现因车占人道而减少住户活动空间的现象?在户型设计上有否出现过道厅面积大小，开门太多利用率不高或是阳台深度大小而不实用，造成浪费?其它因素如油烟排放、保这一定位作为指导思想?如企业形象中的基准色可以绿色为主，看楼车可用意义上的全面营销和全程策划。房地产项目的市场定位不仅是功能特性的展3.4房地产项目市场定位需注意的问题的，可行性很多，有以下几点必须充分考虑，才能做出最优选择。(1)开发商的实力，包括资金、人才、经验等等(2)土地条件及规划条件(3)针对20万平米以上大项目，必须对宏观经济运行进行分析很多开发企业普遍认为宏观经济的发展与宏观经济的分析离自身项目很远，与自己项目的相关性不大。但大型开发项目周期至少需要三年以上的时间，那么整体宏观经济的运行和发展对项目的影响是非常大的，也是开发企业在项目定位时必须充分考虑的重要方面。(4)客群调查目前普遍应用的问卷微观调查方法并不完全适合客户需求的调研判断，“与客户接触”交流的结果才是最有效最直接的判断基础。继续教育学院毕业论文4.1房地产开发项目的市场调研市场调研是为企业的投资决策和管理决策提供信息的，涉及到信息的筛产品或服务的满意度，提出改进策略；评价某种市场决策或管理决策的效果，(1)市场调研的主要内容①市场需求容量调研，是市场中有支付能力的需求容量，而不是购买者的需求欲望。包括居民购买力水平、居民收入水平、根据居民购投向，调研这些因素对房地产商品的数量、质量、规格需求变化的影响。②不可控因素调研，包括了政府有关政策和法令等的政治环境调研；国的社会文化环境调研；消费者和消费行为调研；竞争对手的产品市场占有率、地理位置、产品质量、服务项目、销售渠道、营销策略以及销售绩效的调研；③可控因素调研，包括了产品的环境、功能、价格、售后服务的调研；格变动的反应调研；以及销售渠道和销售方式的调研。(2)房地产市场调研的程序①明确调研目的。对于一项市场调研来讲，明确调研目的最重要，没有境、小区配套设施或者物业管理的调查。②确定调研内容。有了调研目的之后，就要确定为了达到调研目的应该从哪些方面入手，哪些方面是必要的、有效的。如城市的年开发、竣工量、同区域楼盘情况、消费者的需求情况、政府规划、配套收费情况等。③选择调研方法。在目的、内容确定以后，就要选择合适的调研方法，如果方法运用不得当，那么会走很多弯路，而且有可能达不到目标。主要的调研方法有：外围调查、消费者街访、消费者座谈、经营者座谈、投资者座谈等，在实际工作过程中我们要灵活运用。④全面调研展开阶段。前期工作准备就绪以后，就要展开正式的调研。按照调研方法，设计合理的市场调查问卷，组织人员进行有序的调研，控制调研的质量，在规定的时间内拿出调研结果。⑤调研结果的分析研究。阶段调研完毕，就要组织人员进行分析研究，设计合理的调查统计表，对调查得到的材料进行详细的分析，得出结论，这也是市场预测的前提。⑥调研总结阶段。调研完毕，要进行总结，分析在调研过程中哪些方面是成功的，哪些方面需要进一步的提高。否则，一次成功只能是暂时的成功，只有经过反复的总结，才能正确领会调研的价值。4.1.3对调研结果的分析及运用(1)调研结果的分析①要强调调研报告的作用，主要依靠营销人员和调查人员对调研数据的统一认识，因为调研报告将成为项目决策的依据。我们需要设计不同的统计表格，对调研结果进行总结、统计，分析出市场的现实供给与需求情况、消费者的潜在需求情况、竞争对手的优劣势情况、市场机会和空白点、房地产市场发展趋势等。②定量调研分析存在非概率抽样问题，不能通过定量统计推断得到有用结论。所以我们必须结合对房地产的认识，借助于常规的调研统计技术，将调研结果分析做到既符合科学方法，又能够充分结合实际。③调研结果分析研究是市场预测的前提，房地产市场受政府政策和社会对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断，又要根据历史资料和统计数据，分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。(2)调研结果的运用有个清楚的认识。把握调研目标的有限性和针对性，这也是保证调研质量的重分析、总结。最后，合理将调研结果与广告创意联系起来。调研的目的是尽量减少决策里的不确定因素，调研结果不是否定广告创意，它不限制广告创意，后期广告创意可以在市场调研的基础上进行。计的结果。对大量购房潜在客户进行详细的需求调查后，发现对高档公寓项目的潜在客户其间有椭圆形林间漫步道穿越。小区主入口设计了以喷泉为主题的庭院广场，好生活环境的项目，大大提升了该项目的品质。继续教育学院毕业论文市场的欢迎，成为当时京城热卖的楼盘之一。4.2房地产消费者行为分析(1)开发商的核心竞争力(2)项目定位的主要参考标准家的期望，了解在买家的眼中我们的优势和劣势。4.2.2消费者购买行为分析(1)顾客在购买房产时，不仅着重其作为居住地所具有的方便性，也强理、治安环境的要求成为他们决定取舍的重要因素。(2)房地产作为一种高投资、风险大的商品，也许是一户家庭一辈子所作的最大一宗交易，他们会收集尽可能多的信息，认真的比较、鉴别、筛选，(3)在消费者何时购买的问题上，要注意消费者购买心理和购买心态，售，都是关系重大的问题，应在充分分析消费者心理的前提下作决定。格高，总体金额大等特点，采取有利于消费者的多种付款方式。小，那就很难产生规模效应，同时带来单个产品的成本上升，导致无利可图。些差异点进行选择，根据项目具体情况确定若干个消费者差异区分指标。美利山项目位于百子湾东里，3万平方米的中央园林、3米层高等等使得啡馆、布衣店等配套设施来满足居民日常生活。周边11路、31路、35路、348路、740路、753路、952路公交车在小区周围设有唐家村站，规划中的地铁7环境在不断提升，14000元/平方米的均价，具备较高的升值空间。在付款方式上有商业、公积金组合贷款都可选择，大大方便了消费者。公寓、服务式公寓组成，毛坯房交付，可供选择的户型面积在130平方米至继续教育学院毕业论文180平方米之间。周该项目西临东二环，北接广渠门外大街，附近环绕的住宅小区很多，已经形成了成熟的居住氛围，周围购物、百货、银行、餐饮、医院、学校等配套都具备，随着周边的楼盘和配套设施的不断提升，预计居住舒适度还会有所提高。从上面两房产项目可以看出，开发商在营销策略上着重突出了项目便利的交通环境和完善的配套设施，而且提供了便利的购买方式，还突出了今后升值的可能，替消费者解决了入住后对于这些方面的顾虑，为消费者在选择购买的时候增加了一个砝码。4.3房地产项目市场细分及目标市场选择(1)有利于房地产开发企业发现新的市场营销机会，开拓与占领新市场。房地产市场是一个容量大、品种多、配套服务需求标准多的市场，任何一个房地产开发企业都不可能完全独立地满足整个房地产市场的需求。这就需要通过房地产市场细分，掌握市场上的现实购买量、潜在购买量、购买者的满足程度及竞争状况等，从中寻找适合市场开发的需求，从而抓住市场机会，赢得市场主动权，抢先拓展并占领目标市场。(2)有利于房地产开发企业提高经营效益，有效地与竞争对手相抗衡。每一个房地产开发企业的市场营销能力总是有限的，通过房地产市场细分，把自己的优势力量集中在目标市场上，做到有的放矢，就能取得更大的经济效益。此外，通过市场细分房地产开发企业还可以发现目标消费者群的需求特征，及时、准确地调整产品结构，增加产品特色，使产品适销对路，从而提高企业的市场竞争能力，有效地与竞争对手相抗衡。(3)有利于房地产开发企业有针对性地制定营销决策。首先，市场细分后每个市场都变得小而具体，房地产开发企业就可以了解和把握消费者的需求，把有限的资源集中投入在目标市场上，以需定产，开创出适合自身企业的、有特色的房地产开发经营之路，提高企业的知名度和市场占有率。其次，通过细分房地产市场，房地产开发企业比较容易察觉和估计顾客的反应，随着房地继续教育学院毕业论文产市场情况发生变化，及时调整营销决策，实现开发经营活动的可持续性发展，而尚未得到满足的消费需求又成为房地产开发企业新的市场机会。房地产市场是个多元市场，其内部有多个相互有机联系的子市场，按不同的标准，可进行多种分类。(1)按房地产的用途分类可分为：住宅市场和商业用房市场。(2)按房地产的区域分类可分为：高级住宅区和大众住宅区；商业区、住宅区和准工业区；繁华商业区、衰退商业区及计划再开发区，人口递增、递减和人口持平区等。(3)按房地产市场顾客规模可分为：个人或公司，大面积客户和中小面积客户等。(4)按房地产商品权益让渡形式，可分为：买卖市场、租赁市场、抵押市场和典当市场等。(5)按房地产市场供货方式可分为：现房市场、期房市场。(6)按房地产市场先后顺序可分为：土地投资市场、房地产开发市场、建筑施工市场、房产市场等。4.3.3市场细分及目标市场选择(1)实现消费者聚群，形成细分市场在市场营销理论中，细分消费者市场常用的变量包括地理、人文、心理和行为变量，相应的细分方法可以按照这些变量分为地理细分、人文细分、心理细分和行为细分。在我国房地产营销领域，目前常用的实现消费者聚群的细分方法包括地理细分、人文细分和心理细分等。①地理细分。随着社会经济的专业化发展，相当多的产业都出现了产业聚集，从事同一产业工作的人群，具有相近的思维方式和行为模式的人群聚集到一起。通过分析这一现象可以帮助我们如何更恰当的向目标消费群体提供更②人文细分。将市场按照消费者的性别、年龄、婚姻状况、家庭人数、继续教育学院毕业论文经济收入、受教育程度、职业、社会地位等变量细分，主要是因为对消费者购买行为影响最大的消费欲望、偏好等心理因素常常和这些人文变量有密切的关系。描述变量可以让我们更有效的确定产品开发的档次、项目设计规划的风格以及在基本的生活需求之外的一些附加功能。③心理细分。包括消费者的个性、态度、兴趣、价值观念、生活方式。这些方面与人文因素密切相关，随着我国经济的发展，居民的可支配收入增多，带动了消费者的偏好和生活方式的多样化。这些心理方面的因素值得开发商的关注，因为消费者的心理因素与他们知觉的形成有着相当直接的关系。(2)描述细分市场在实现了市场细分之后，需要对细分市场进行描述，通过描述使我们对细分市场中的消费群体有一个系统全面地认识。这种认识包括特定消费群的地理位置、人口统计数据、社会经济特征以及他们的心理特征和行为模式，描述的内容中不仅要包含当前消费者的各个方面，还应当对这些描述变量将来的变动趋势进行科学合理的预测。这些描述成果是进行目标细分市场选择的基础，它的质量将影响后续工作的判断方向，这一部分应当得到足够的重视。(3)确定目标细分市场①细分市场对于一个企业来说，是有较高的投资回报率和符合公司发展战略的。大多数的开发商都在寻求呈现出增长前景的细分市场，他们认为在这样的市场中会获得高于平均水平的利润率。目标细分市场的选择要受到很多因素的影响，除了细分市场自身的大小、成长性、盈利率、规模经济、风险因素之外，通常还要受到企业的发展目标和资源配置的限制。②在一个细分市场中，一般都会存在竞争对手，当然有时候通过有效定位可以发掘出不存在有效竞争对手的细分市场，但是在项目开发中应当充分考虑到竞争对手的存在，包括目前存在的竞争对手和潜在的竞争对手。确立项目能够具备一些突出的特点，这些特点会使项目能够为细分市场中的消费群体提供更多的附加利益。③一个房地产开发项目的持续时间一般在3-5年，甚至更长的时间，通