房地产定位提报

1Ⅱ：市场分析定位Ⅲ：规划建议Ⅳ：产品建议Ⅰ：地块条件分析区域概述∣地块条件分析住宅∣公寓、酒店∣

写字楼∣

商业重点问题总结∣整体规划建议住宅∣

公寓、酒店∣

写字楼∣商业北京天津石家庄中国北方最具活力、最富吸引力、最有竞争力的投资开展地区，是华北地区的中心城市之一，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。石家庄城市化的进程还将不断加速，成为具有国际化色彩的新城市中心。区域概述“河北省会、京津冀第三极、文化生态宜居城市”城市定位区域概述空间布局“一城三区三组团”滹太新区建设行政、会展、文化、教育、总部经济、休闲居住等工程。西部新区以体育休闲、旅游度假、会议博览、高档社区等为主要建设内容。南部山前工业区谋划南部山前工业区。正定新区推进商贸、文化、旅游设施建设，打造具有古城文化特色的新型商贸片区。新华区裕华区桥东区桥西区长安区开发区泛桥西区泛桥东区石家庄市城区图铁路入地石家庄站区域概述中心城区行政区划区域环境：裕华区生态环境良好，路网体系、公共设施配套优越，城区绿化率、人均绿地高〔世纪、希望绿洲公园、裕华路和槐安路两侧绿化带〕。未来规划：承担全市总体规划中重点开展居住、教育、科研、体育、会展、文化娱乐、商贸流通等城市功能。本案城市核心区二环一环区域概述裕华区概述城市综合体主要技术指标条件（假设）占地面积17.04万平米容积率≤3.5建筑面积（地上）59.64万平米建筑控制规模74.55万平米建筑面积（地下）14.91万平米建筑控制高度≤150米商业部分指标（假设）商业比例≤30%写字楼≤17.89万平米公寓、酒店商业、商铺地块条件分析工程经济指标假设条件物业类型：A、住宅B、公寓、酒店C、写字楼D、商业〔铺〕住宅部分比例55-60%（假设）住宅约35.78万平米客户需求由“自用”逐渐转变为“投资”。客群范围及特征均发生了根本性变化。自用投资序号项目名称区域容积率占地（㎡）总建面（㎡）本案裕华区3.517.04万约60万1金正●缔景城桥西区3.920.5万66万2中宏●汇景国际长安区412.8万52万3万象天成桥西区6.52.7万17.5万4先天下长安区2.318万42万5万达广场裕华区3.9739.58万157万6开元环球中心长安区11.61.5万17万7中央悦城裕华区

约3.6约5.5万20万8滨江尚城国际桥东区3.432万110万9勒泰中心桥东区6.56.15万62.36万大规模综合体本案地型规整，规模大，属于石家庄市少有的大型综合体工程地块条件分析石家庄主要综合体工程建筑面积（㎡）产品组合配比序号项目名称总建面写字楼商业酒店公寓住宅住宅公寓写字楼酒店纯商业1金正●缔景城66万约4万约19万约2万约5万37万56%7%6%3%28%2中宏●汇景国际52万5万9万—15万23万44%29%10%——17%3万达广场157万20万28.5万4.2万26万80万43.70%14.20%10.90%2.30%15.60%4万象天成17.5万2.6万8万2.4万2.5万——14.4%14.8%13.7%45.7%5先天下42万8万22万—12万29%19%——52%6开元环球中心17万7万2.5万6万1.5万———9%41%35%5%7中央悦城20万约4万—9万—约7万35%——2%45%——8勒泰中心62.36万10万25.8万6万6万15万——10%16%10%41%地块条件分析住宅比例、规模：金正、中宏、万达所占比例约45%或以上上，体量超过20万甚至更多；是以住宅为主导的综合体工程。商业比例：万象、先天下所占比例在50%左右，是以商业为主导的综合体工程。各工程产品组合配比本案住宅超过50%，且体量约35万，是以住宅为主体的城市综合体工程。本案商业体量约18万，属中等规模商业集群。商业规模：超大型商业集群在50万平米以上，大型商业集群30万左右；中型商业集群20万左右。地块条件分析各工程商业物业类型配比项目建筑面积（㎡）序号项目名称写字楼纯商业酒店公寓总计1万达广场20万28.5万4.2万26万78.7万2勒泰中心10万25.8万6万6万47.8万3先天下8万22万无无30万4金正●缔景城约4万约19万约2万约5万30万5中宏●汇景国际5万9万无15万29万6万象天成2.6万8万2.4万2.5万17.5万7开元环球中心7万2.5万6万1.5万17万8中央悦城约4万无9万无13万城市核心区域内/大规模

/居住型综合体地块条件分析本案的整体性特征地块四至：北临裕华路；南临旅游局宿舍；西邻育才路；东临体育大街；工程处于裕华区西北部，距市中心较近。地块形状相对方正，周边路网兴旺，交通便捷，环境无污染。地块条件分析工程四至Strengths优势：Opportunities时机Threats威胁：Weaknesses劣势S1地理位置优势突出；S2临近河北师大，人文环境优越；S3周边效劳性配套较多，有利于吸引高端客户；S4市政配套设施完善，科教文卫设施一应俱全；S4开发商品牌实力雄厚；W1旧职工宿舍、住宅影响社区整体品质；W2主路噪音污染影响居住舒适度；W3交通流线问题，影响工程通达性；W4生活性商业配套相对匮乏；O1经济危机影响渐弱，提供宏观根本层面保证；O2泛CBD区域向东南开展趋势；O3政府加大根底设施投入力度；O4开展商品牌建设；T1潜在工程持续入市，加剧市场的竞争；T2房产市场仍面临调整可能，市场不可预期性变化多；T3工程运营周期久，长线运营风险高。借助优势条件强化区域价值拔高工程形象增加产品卖点提升工程预期突破市场竞争地块条件分析SWOT分析Ⅱ：市场分析定位Ⅲ：规划建议Ⅳ：产品建议Ⅰ：地块条件分析区域概述∣地块条件分析住宅∣公寓、酒店∣

写字楼∣

商业住宅∣

公寓、酒店∣

写字楼∣商业重点问题总结∣整体规划建议市场分析定位住宅局部经济面政策面人均GDP：27873元；↑11.2%贷款基准利率〔五年〕：5.94%;↓24.1%人均可支配收入：14789元；↑12.0%人均GDP:21969元；↑10.0%；贷款基准利率〔五年〕6.84%/↑11.8%人均可支配收入：11495元；↑14.5%人均GDP:25066元；↑14.1%贷款基准利率〔五年〕7.83%/↑14.5%人均可支配收入：13205元；↑14.9%降息：居民首次购置普通/改善型住房执行贷款基准利率0.7倍；降低开发商自有资金比例国六条：90/70指标公布；标准房地产市场交易秩序；提高存款准备金率；提高存贷款利率。严格房地产企业级个人贷款审批；上调土地使用税；上调存款准备金率；上调存贷款利率。〔万平米〕住宅市场06-09石市商品房供求走势人均GDP：30939元；↑11%贷款基准利率〔五年〕：5.94%;人均可支配收入：16859元；↑14.0%降息：降低首付比例和个贷利率减税：减免土地增值税、印花税、契税等营造良好开发环境。【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局最近四年批准预售〔供给量〕的住宅产品户型主要集中在90-140平米区间；140平米以上的大户型供给量在09年有明显增加。【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局住宅市场06-09年商品房供给面积分类登记销售〔需求量〕的主力面积区间与市场供给根本一致，集中在90——140平米之间；140平米以上大户型需求一直比较稳定。【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局住宅市场06-09年登记销售〔实际需求〕分类住宅市场06-09年商品房销售价格走势房地产价格长期落后与全国平均水平；06年以来房价稳步上涨，增幅在7%——12%左右；石家庄投资、投机需求有限，因此在08年房价没有大幅下跌，仅涨幅有所回落；【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局与本案定位相似、以住宅为主的综合体工程；石家庄09—10年较有市场影响力的在售楼盘〔主流楼盘〕；住宅市场住宅样本工程选择项目名称住宅建面（万平米）容积率住宅物业类型主力户型面积区间单价（元/㎡）套价（元）09年销售情况金正缔景城（三期）373.9高层126--1706700/540060—90万三期持续销售，目前剩余房源有限，多为偏大偏小户型汇景国际233.2高层100-1386300/480048—66万销售情况良好，基本售罄，仅余180㎡以上大户型若干。万达广场（未售）高层预计7800恒大城（未售）高层预计8000左右蓝郡18.61.68洋房、联排、小高、高层洋：160-167联：230-260小：150-160高：90-95洋：6500/5500联：17000/11000小：6500/5000高：预计6000洋：88万联：210万小：75-80万高：54-57万洋房售罄；联排销售60套左右，剩余20套；小高销售情况良好；高层售卡3月开盘国际城（四期）202.5多层小高、高层120-180预计售价6000以上新公爵（一期）3.52洋房150-16010000/7500130-140万开盘以来伴随市场回暖，销售良好名门华都（一期）382.5高层140-1806500/450063-81万一期大户型销售良好第五大道（一期）高层58-18011000/850050-153万一期销售一般，精装修不被认可远见（未售）273.1高层预计售价6500以上锦麟92.1洋房、小高层140-170小：5700/5000洋：6500/6000小：90万洋：102万一期推出180套房源，转签130套，销售率72%阿尔卡迪亚（一期）233.48高层90--1416200/460042-66万09年3月4500元起价销售情况良好，伴随市场回暖，多次调价。现一期所剩房源不多剑桥春雨（二期）503.49高层130-169沿街：5500

内部：650070-110万09年9月开盘，因只可一次性付款，销售速度一般住宅市场住宅样本工程选择【数据来源】：河北中原市场研究部住宅市场1、主力户型面积区间面积区间主要在90—180平米之间单价区间主要在5000-6500元之间套价格区间主要在48-100万元之间2、主力户型单价区间3、主力户型套价区间住宅市场住宅市场样本90-150㎡卖点样本160-200㎡卖点汇景国际108平米/2室1厅双阳卧室，采光良好干湿分离，起居生活分区明确金正●缔景城186平米/4室2厅带独立工人房设计面积利用合理，无浪费面积。名门华都149平米/3室2厅主次卧均带独立卫生间，空间私密性强错层设计，茶室赠送。三个开间朝南，采光良好路劲●蓝郡182平米/4室2厅高层薄板，户型进深：带空中花园及阳光室错层设计，中西厨设计。阿尔卡迪亚150平米/3室2厅2卫户型方正通透；南向三开间，采光面较大。主卧及客厅开间在4米以上天山●新公爵200平米4室2厅下跃洋房独立入户，跃层设计大开间，南北通透，三阳台，采光好下沉式多功能厅，空间感强花架、阳台等多赠送面积，附加值高4、主力户型卖点分析住宅市场5、主力户型卖点总结客厅、餐厅开间：4.2米甚至更大；主卧开间在3.9米或以上，带独立书房、卫生间、衣帽间；高层薄板，南北通透，大开间，采光好；室内花园设计；两梯两户设计；保姆梯设计，保姆间独立入户,独立保姆间；多层工程大都存在赠送面积，提高工程性价比，个别高层工程如名门华都也存在10—15㎡面积的赠送客厅开间：3.9米——4.2米；餐厅3.9米开间；主卧开间在3.9米或以上，三室户型带独立卫生间；个别户型有错层设计，赠送面积；多方正、南北通透户型，采光良好；个别户型南向三开间，主卧及客厅开间在4米以上；干湿别离，各功能分区明确；90-150㎡160-200㎡09年石家庄住宅市场供销两旺，供给量与需求量均为历史最高水平；房价伴随成交活泼稳步上涨；客户购房时更看重的因素依次为价格，地理位置，户型，交通；地缘性客户仍是各个区域内购房的中坚力量；目前高端住宅市场在售工程户型区间主要以90--150平米户型为主。户型中规中矩，创新较少；160--200平米以上户型在各工程所占比例较少，以160-200平米区间为主，鲜有更大面积户型。总价较高，问津者大都是屡次置业，改善型居住需求为主，相对理性，对产品特点及性价比较为关注；住宅市场住宅市场总结住宅定位城市首创绿色/奢享级

空中别院设计方向：花园空中化/院落空中化/奢华享受化

到达目的：遵循“绿色环保”理念，符合政府要求的同时，走在地产开展的道路前沿；通过产品的创新与亮点整合，提升产品竞争力；提升产品品质，提高附加值；市场分析商业局部52341新百东购2000年前石家庄老核心区，随着东购、军创国际、世纪饭店、中华商务等项目建设焕发青春2000年北国2000年自北国开业以来成为毫无争议的核心商圈，区内商业氛围浓厚，写字楼和高档住宅项目聚集区。广安CBD2003年2003年自财富大厦、美东国际、官鲤、中宏●汇景国际等一批项目的建设以来成为新的板块热点，致力打造石家庄CBD。伴随后期世贸酒店与先天下的相继开业成为石家庄新的热点商圈，发展前景看好。怀特2004年2004年建设的怀特国际商城是石家庄裕华区的区域商业中心，随着槐安路高架桥的通车，以及市广电中心、怀特古文化茶城，世纪公园等建设，区域居住氛围浓厚，高端居住楼盘聚集区域。裕西广场2006年裕西商务广场由裕园广场、省艺术中心和万象天成组成，区域内金正缔景城、联邦名都、金世界等项目的建设竣工，成为桥西区居住生活热点区域。石家庄核心区商圈开展历程纯商业局部新百东购商圈、北国商圈、广安CBD及先天下商圈共同构成了石家庄的城市商业金廊。石家庄主要商圈分布纯商业局部军创国际新百广场东购中华商务北国商城西美美东国际世贸皇冠世纪大饭店先天下裕园广场万象天成省艺术中心中铁商务河北剧场万隆国际本案国际大厦新百东购北国CBD、先天下新百、东购先天下北国建华怀特益友石家庄重要商圈分布城市级核心商圈：均分布于城中心“一环内”，中山路沿线；区域型商圈：分布于城市各个行政片区内，主要通过大型购物中心或专业市场类商业形成聚集效应。小规模商圈：零散分布于市区内，一般通过超市、小型商业街等形成商业集群。特征总结北人集团一统天下裕西广安CBD纯商业局部商业整体市场特征总结城市级商业体地理位置优越，辐射范围广，市场占有率高，顾客认可〔排他〕性强。外乡商业集团具备极强影响力、规模性优势。辐射范围、集客力较强的外来大型购物中心、商场、超市成功案例十分有限。当前除万达、百盛外尚无外来知名品牌商家进驻。而外来超市如：易初莲花、华润万家、世纪联华等经营情况不佳。尚无成熟、特色型商业街或步行街出现。但已有局部综合体工程开始进行规划。纯商业局部1、商业经营、操作风险较大；2、商业招商环节不可控因素多；3、与开展商销售回款目的背离。集中商业决策参考因素不建议〔谨慎〕决策地块周边商业简述体育大街：东西一环属城市主干路，交通便利性强。商业形象展示效果好。大型娱乐〔KTV、洗浴〕、大型餐饮业态已形成一定聚集效应。纯商业局部师大北院凯撒皇宫神话威尼斯水城育才街：道路狭窄，但交通便利。沿街底商以中小型服装、餐饮业态为主，商业气氛成熟，品味感较强烈。金山饺子服饰店皇城老妈海参馆纯商业局部地块周边商业小结地块周边多为效劳型配套，多为餐饮、洗浴、KTV；档次较高，经营成熟，有稳定的消费人群。地块北临河北师大、西邻省军区，人文气息浓厚，有助于特色商业打造，提升商业品味。依托现有资源的集聚效应，打造高端的效劳型配套。利用特有的区域人文气氛，打造有文化底蕴的特色商街，如北京南锣鼓巷，成都的宽窄巷。纯商业定位首条城市都会特色风情商业街设计方向：立面品味化/产品设计个性化/业态定位特色化

到达目的：打造城市个性、品味的商业街；用细节处理、时尚包装，突出商街的独特亮点，突显市场竞争力；差异化设计，防止市场同质化，降低风险；市场分析定位公寓、酒店局部唯C金正万象万隆官鲤中宏花香阿卡滨江金世界优盘西美公寓局部石家庄公寓产品主要分布在一环内或附近的商业繁华、高端商务人群集中的区域；证明了公寓类产品对地段和客户的天生偏好。09年公寓类产品区域分布：区域楼盘名称建面㎡开盘时间开盘均价（元/㎡）当前均价（元/㎡）主力户型㎡后期用途装修情况长安区官鲤1237752008年12月65008000起34-90loft商住型精装中宏汇景国际700002009年4月66002#楼65003#楼700050-120商住型酒店型简装精装新华区唯C时尚广场200002009年2月3600430037-140居住型简装裕华区万隆国际1270002007年8月4600650040-90居住型简装桥东区滨江尚城国际390002009年10月7300750049-56居住型精装阿卡白领生活馆336002008年7月5500680045-89居住型精装桥西区万象天成250002008年10月7000780049-68商住型精装金世界300009年12月咨询6000—37-120可拆分居住型简装优盘560002008年11月6000750036-74居住型精装金正阿波罗公馆500002008年12月6000750065-169居住型毛坯公寓局部无论是纯公寓工程还是综合体内的公寓工程，体量均在50000平米左右，少数纯公寓工程体量在10万左右甚至更高。从在售公寓产品的均价在6000元/平米至8000元/平米之间，略高于同地段普通住宅价格。主力面积区间在35—65之间，居住型公寓偏大，面积上限到达120㎡。多数公寓为精装修，少量公寓为简装和毛坯。09年公寓类产品销售情况：公寓局部———公寓类工程受地段影响非常明显，滨江尚城国际与官鲤由于良好的地理位置，高标准装修及5.7米挑高的空间布局，单体价格到达8000元/平米甚至更高；唯C时尚广场由于地理位置偏离市中心，售价较低，仅为4300元/平米。多数公寓产品定位模糊不清，影响客户认知与销售，与之对应的定位清晰且产品具有一定特色的工程销售表现较好。关键词：地段装修产品独特(套）(元/平米）09年公寓价格分析：公寓局部公寓市场总结公寓市场处于写字楼与住宅夹层之间，供给量及需求量均较小；公寓市场开展尚不成熟，产品概念混淆，定位不明确；软性效劳的欠缺，效劳品质和居住舒适度有待增强；当前公寓市场价格较为混乱。目标客户群定位明确，产品具有一定特色的在销售方面具有明显优势；石家庄当前尚无纯粹的酒店式公寓，存在市场空白。公寓定位首席/Pure酒店〔效劳〕式公寓参考要素聘请酒店公司管理、提升附加值、硬件建设星级化酒店局部石家庄高档酒店分布情况世纪大饭店中国大酒店燕山大酒店国际大厦世贸燕春花园阳光大厦亚太大酒店华庭西美国宾中茂海悦序号酒店名称区域星级标准总客房数入住率面积区间平均面积

标准间/套间标间价格（元）管理方式1世纪大饭店桥西五星41165%-75%20-3525

408

自营2世贸皇冠长安五星320

58%-73%40-70

40

598

聘请酒店管理公司3中茂海悦裕华五星450

75%-85%

40-110

40

490

自营4希尔顿裕华五星

聘请酒店管理公司5万达·洲际酒店裕华五星

聘请酒店管理公司6金正·威尼斯城桥西五星

聘请酒店管理公司7万象·假日酒店桥西四星

聘请酒店管理公司8国际大厦长安四星22065%-75%25-5525360自营9国宾桥东四星21350%-60%25-3128335自营10华庭裕华四星26055-65%24-3528278自营11西美桥东四星38670%-80%25-11055335自营12燕春花园长安四星20060%-75%30-4530380聘请酒店管理公司13燕山大酒店桥西四星23460%-70%25-6036298自营14中国大酒店桥西四星25555%-65%32-6432338自营15阳光大厦桥东四星18555%-65%

29288/316自营16亚太大酒店裕华四星29965%-75%36-5636260/418自营酒店局部酒店市场总结石家庄高档酒店多分布在交通便利的核心商圈范围内，依托周边高端商务人群或政府机关的政务人群；各高档酒店都有自己稳定的需求客群，能够保持较高入住率；石家庄高档酒店效劳标准仍有待于提高，客房效劳设施细节仍有待于进一步完善；石家庄高档酒店的管理模式趋向聘请酒店管理公司进行运营管理；石家庄目前商务纯粹的公寓式酒店，同样存在市场空白。酒店定位到达目的：依托酒店的效劳管理，提升写字楼、公寓乃至住宅的物业效劳品质；打造个性化公寓式酒店，占领石家庄市场空白，满足外来高端人群中长期、高品质、居住办公需求；城市首家行政级公寓式酒店参考经营方向聘请酒店公司管理/打造特色公寓式酒店市场分析定位写字楼局部萌芽期起步期放量期盘整期蓄势期上世纪末2000—2003年2004年——2005年2006年——2007年2008年——2009年甲级写字楼企业自建；民居商用；当时高档办公场所代表：东方大厦、时代方舟、中浩第一商务军创国际先天下庄家金融中铁商务中华商务西美二期万象天成乙级写字楼美东国际凯嘉大厦凯莱金第尚德国际万隆国际ME码裕园广场丽迪亚富邦大厦银泰国际安侨商务华海环球广场东方新世界写字楼市场分析整体市场——开展历程回忆石家庄写字楼主要集中于新百东购商圈〔泛桥西〕和广安CBD商圈〔泛桥东〕，其他区域写字楼开发尚不存在明显集群优势。广安CBD商圈铁路泛桥东区新百东购商圈泛桥西区本案中华商务；尚德国际；军创国际；庄家金融大厦；裕园广场；万象天成；缔景城等西美大厦；丽迪亚；时代方舟；美东国际；中宏银泰国际；先天下；开元环球中心等写字楼市场分析整体市场——板块分布现状写字楼市场分析整体市场——CBD商圈开展趋势西美大厦

北国商城中铁商务广场万隆国际中心先天下美东国际官鲤汇景国际广安街地下商街怀特国际商城世纪方舟世贸皇冠大酒店中茂海悦大酒店国际大饭店广安CBD商圈本案方北商务开元环球中心万达广场滨江商城国际剑桥春雨CBD辐射趋势泛CBD商圈未来核心引领泛CBD发展潮流本案单位写字楼2004年2005年2006年2007年2008年2009年租金元/平米

天甲级222.22.42-2.42-2.5乙级1.51.51.81.81.6-1.81.6-1.8售价元/平米甲级6200650068007000——7500乙级430048005000550056006000写字楼市场分析重点分析——租售价格比照分析写字楼售价涨幅比照写字楼租金涨幅比照【注：2008年甲级写字楼根本无供给，尾盘售价缺乏以代表价格水平变动，仅供参考。】甲级写字楼售价普遍高出乙级写字楼约1500—1800元/平方米；甲、乙级写字楼平均租金分别为2.2元/平米·天和1.7元/平米·天；甲级写字楼空置率约为20%—30%，乙级写字楼空置率约为15%—20%；写字楼市场分析重点分析——租售价格比照分析小结写字楼市场整体供给量较少，促使写字楼售价有一定的上涨；写字楼租赁需求不旺盛，空置率高；使各写字楼项目在运营时竞争压力较大，租金难以上涨；写字楼的整体投资回报率较低；写字楼市场分析重点分析——主力客群比照分析写字楼项目客户列举客户特点分析甲级中华商务太平保险、工商银行（40%）、河北佳兆房地产有限公司、众多外贸公司等金融、保险、外贸上下游公司；与政府部门有较多业务往来的公司等。军创国际泰康人寿（25%）、中创建材、图腾文化传播、候凤梅律师事务所、金盛来贸易等西美NOKIA、美国开利、PHILIPS、TCL、华为等外企及外企驻石办事处；大型企业的河北分公司、驻石总部等。先天下上京地产、九哌集团、零度视点设计、用友软件等乙级富邦大厦国讯集团、长丰科技公司、深圳航空及外贸、室内设计、房地产、弱电等公司。具备一定盈利能力的中小型企业、外地企业设置小型办事处、成长型公司。美东国际日立集团办事处、熊猫机械、侯氏餐饮、佳兴地产等，各行业较杂。1写字楼市场分析重点分析——主力客群比照分析繁华区域中心交通便捷周边配套齐全目标定位甲级写字楼甲级乙级投入使用特征空间布局灵活物业服务完善内部配套齐全特征租金低一等级基本物业服务国内外知名公司中小型/成长型公司少数多数成功案例特征小结大客户【银行/保险/医疗等】

消化量大，速度快；销售周期短，风险低；核心客群边缘客群小公司、投资客等

本地客群特点：外来投资客较少，客群整体对写字楼投资认可度不高；市场份额有限，散售客群有限；较早入市赢得主力客群；

军创国际西美二期庄家金融大厦万象天成地理位置新华区中华北大街50号桥东区建设南大街6号桥西区自强路南小街交汇处桥西区裕华西路15号写字楼类型纯商务写字楼综合性写字楼纯商务写字楼

综合性写字楼建筑设计公司中铁设计院石家庄市建筑设计院广东省建筑设计研究院项目定位中国第八建筑总部级写字楼国际标准级商务综合体石家庄首家复合型专业化金融主题商务楼甲级写字楼，销售方式整层出售；出租分户出售、出租整层出售；分户出售、出租整层出售（中国人保60%）物管公司石家庄军创物业管理有限公司西美商务酒店有限公司戴德梁行顾问韩国辉氏物业管理公司业态划分1-4层为商业及餐饮，5-25层为办公。商业：1-6层。写字楼；7-18层；酒店客房：19-28层1-5层为银行办公及商业，6-19层为办公，20-26层为公寓式办公1-4层为商业及餐饮，5-25层为办公标准层面积1500㎡1200㎡1600㎡1355㎡分割区面积区间100—400㎡60—120㎡80—200㎡

硬件配套电梯品牌瑞士迅达瑞士迅达高速电梯三菱电梯西子奥蒂斯；21人/梯；3梯空调品牌中央空调中央空调名牌中央空调，风机盘管加新风系统中央空调：麦克维尔结构特征大厅挑高挑高，面积近500平米挑高10米核心筒中部端部中部

内外装特征国际流行红色豪华外立面，楼体采用独有的个性化退台式设计天然花岗岩立面

全落地中空镀膜玻璃幕墙

纯银质感立面玻璃幕墙加遮阳铝飘板智能化配套出入口控制系统；电子巡更系统；停车场管理系统；计算机宽带网络系统；物业管理计算机化；消防自动化系统通讯自动化、楼宇自动化、办公自动化、安保自动化、消防自动化；网络视频会议系统

；网络办公自动化系统。网络视频点播服务。视频监控服务。通讯自动化、楼宇自动化、办公自动化、安保自动化、消防自动化重点分析

——典型案例特点分析写字楼市场分析军创国际：定位：中国第八建筑总部级写字楼；体量：5-25层为办公；整层出售为主；客群：泰康人寿〔25%〕、贸易等大客户为主；特点：国际流行红色豪华外立面；个性化退台式设计；西美大厦：定位：国际标准级商务综合体；体量：二期7-18层为写字间；分户出租售；客群：外企、知名企业河北分公司等为主；特征：区域优势；入市时间较早；酒店效劳支撑；庄家金融：定位：石家庄首家复合型专业化金融主题商务楼；体量：6-19层为办公；整层出售为主；客群：金融类客户为主；特点：戴德梁行物业参谋；网络相关商务智能系统；万象天成：定位：甲级写字楼；体量：5-25层为办公；整层出售为主；客群：中国人保〔60%〕大客户为主；特点：韩国辉式物业；女性停车场；细节化设计；重点分析

——典型案例特点分析写字楼市场分析写字楼市场分析石家庄写字楼市场开展缓慢；中端写字楼同质化严重，纯高端写字楼稀少；未来2-3年，较多写字楼工程集中入市，预计产品品质将有较大提升，市场竞争剧烈；写字楼整体租售情况不理想；空置率较高，租金不易上涨；整体投资回报率较低；写字楼散售方式，运作周期长、风险大；成功写字楼通常以大客户购置为主；写字楼产品整体创新性较差，特色较少；写字楼市场特征总结启示贴合市场规律，降低风险，建议控制本案写字楼体量，不易过大；

结合前沿设计理念，将低碳环保、绿色节能概念融入产品设计中，增大亮点；

规避产品同质化，建议产品细分，走多元化、特色化路线；

产品设计注重细节处理、人性化设计；以客户为中心的产品设计更有吸引力；写字楼市场定位城市首座低碳/创新/标识性商务巨擎设计方向：区域地标化/低碳环保化/产品创新化/细节处理化到达目的：树立区域地标，提升工程整体形象；满足政府、开展商对商务区的形象要求；最大化提升产品竞争力，降低风险，利于销售；Ⅱ：市场分析定位Ⅲ：规划产品建议Ⅳ：产品建议Ⅰ：地块条件分析区域概述∣

地块条件分析住宅∣

公寓、酒店∣

写字楼∣商业重点问题总结∣整体规划建议住宅∣

公寓、酒店∣

写字楼∣

商业1、解决道路交通流线问题；重点问题回忆2、解决建筑控规与实际容积率差额面积问题；375m381m140m241m140m178m地块交通条件紧邻主路；对向车道隔离严密。绿化隔离带影响便利性。裕华路护栏分隔裕华路绿化带体育大街绿化带分隔体育大街绿化带375m381m140m241m140m178m地块交通条件紧邻立交桥；交通受立交桥坡道影响大。裕华路起坡、下坡体育大街平坡处体育大街直行车平坡处地块交通条件地块交通条件地块东北角附近区域：虽临路，但邻路一侧机动可达性、非机动车交通便利性、均极差。商业价值受到极大削弱槐北路单行道地块东南区交通便利性削弱地块交通条件地块交通条件体育大街临街展示面较好1、选择交通便利性更佳的西北角。2、充分利用裕华路临街展示条件。3、借力较具商业氛围的育才街。4、全力改善局部小范围交通流线。难以达到商业（写字楼、纯商业）对驻停人流与交通流线便利性要求。地块西北区重点规划商业交通流线改善规划初步建议营造环岛交通流线：改善商业交通便利性，引导创造，形成自然人流，提升商业地块价值。别离商业区与住宅区，减少相互间干扰，提升居住品质。非机动车、步行过径人流整体性区域划分规划初步建议写字楼、纯商业局部：商业商务气氛、形象展示面、交通便利性要求高。建议规划于商业价值最高的地块西北区域。写字楼、纯商业区公寓区酒店区公寓、酒店局部：对交通便利性要求相对较低，建议规划于地块东北区域。居住型公寓：私密性要求相对较高，适当远离主路；中高端酒店：形象展示要求较高，适当靠北。依托酒店式管理、服务，提升商务公寓及写字楼品质。使写字楼、公寓、酒店形成整体，互为补充。规划初步建议整体性区域划分商12+2.6+1.1=15.7＜18住35.6+8.3=43.9＞36文化静吧街餐饮娱乐街住宅区商业区住宅区：两地块作为一个整体进行规划。通过一体化的景观、道路、楼体立面的设计，保证南北侧居住地块的规划协调、统一，并到达与商业区别离的目的。整体性区域划分规划初步建议商业区：在考虑交通到达性、便利性和形象展示的要求下，规划在地块北部。临街商业：东侧体育大街沿线可规划沿街效劳型商业，如餐饮、洗浴、KTV，局部形象展示局部可做高至4到5层。西侧育才街依托区域内文化气氛，打造一条辐射全市的、具有文化底蕴和文化品味的静吧街。对槐北路局部改造，设置下沉商业、汽车影院等业态，打造一条时尚、现代的特色商街。通过舒适更高的18层左右的二类高层、小高层提升整体居住社区品质感。使整体规划富于变化，增加韵律感。住宅区规划整体性建议规划初步建议二类高层、小高区高层区Ⅱ：市场分析定位Ⅲ：规划产品建议Ⅳ：产品建议Ⅰ：地块条件分析区域概述∣

地块条件分析住宅∣

公寓、酒店∣

写字楼∣商业重点问题总结∣整体规划建议住宅∣

公寓、酒店∣写字楼∣

商业附加值舒适度的创新提升户型奢享创新亮点产品支撑空中花园空中院落城市首创绿色/奢享级空中别院入户花园、空中院馆等邻近户型的灵活搭配与创新设计——“亲情两代居”创新飘窗、顶层奢华庭院设计等住宅产品建议入户花园

住宅产品建议入户花园，作为入户门与室内空间的缓冲；

将花园引入家中，形成立体园林景观；便于鞋柜等摆放；大面积的入户花园也可改造为房间使用，增大使用面积。花园私享改作房间使用

空中花园——入户花园；产品支撑修正大户型走廊过长的缺点，减少交通面积；三面采光，增加通透性、舒适性；

利于空气畅通，得到多个空间的共享；空中院馆住宅产品建议

空中花园——空中院馆；产品支撑厨房厨房奢华主卧亲情“两代居”居住模式，一大一小，可分可合，相互独立又相互依托；

满足三代同堂，又能相互独立的理想居住方式；两梯四户/

167㎡、89㎡；亲情两代居拼合方式电梯间住宅产品建议

空中院落——亲情两代居；产品支撑二房一房三房亲情“两代居”居住模式，一大一小，可分可合，相互独立又相互依托；

满足三代同堂，又能相互独立的理想居住方式；住宅产品建议

空中院落——亲情两代居；产品支撑在户门外设置入户玄关，以增强居住气氛及亲切感；突显业主尊贵感；入户走廊设置方便业主户外用品等收藏的贮藏室；住宅产品建议户型奢享——尊贵入户设计；附加值双入户设计主佣动线清楚，防止生活干扰；提升业主尊贵感；保证主人私密性；杂物间/工人房设计增设杂物间/工人房，便于主佣别离，保证主人私密；杂物间的设计，便于生活物品的搁置处理；人性、细节化处理，表达品质；住宅产品建议附加值户型奢享——主佣别离设计；增强业主尊贵感与舒适度；专属的卧室、卫生间、衣帽间、书房、阳台私享设计。住宅产品建议附加值户型奢享——奢华主卧设计；奇、偶数层设计错层阳台；

建筑立面美观别致；采光充足、视野开阔；

增大房间空间感；

属于赠送面积方式的一种，增加产品附加值；住宅产品建议附加值创新亮点——错层阳台；L型拐角飘窗利用飘窗设计而增强室内采光；视野开阔；提高使用价值；提升品质；飘窗与浴缸的巧妙链接将飘窗适当做宽，其与主卧浴缸的巧妙连接设计，增大飘窗实用度，提升产品附加值；客厅落地飘窗设计客厅的落地飘窗设计，增大采光面，视野开阔，室内空间感增强；住宅产品建议附加值创新亮点——创新飘窗设计；可拆卸式窗台采用作假窗台的手法，扩大窗户的面积；拆卸后作为步入式飘窗，增大产品实惠度；可拆卸的步入式飘窗设计将步入式凸窗的上梁适当做宽，在其不计面积的空间内，可有局部上梁〔顶柜〕打掉；也可作为顶柜；住宅产品建议附加值创新亮点——创新飘窗设计；

高层住宅顶层可考虑局部复式庭院设计；

结合顶层露台，设置围合空间；增设创新产品，提升产品品质；住宅产品建议附加值创新亮点——顶层奢华庭院；酒店产品建议公寓式酒店石家庄零售业和贸易往来兴旺，形成了大量外来中长期居住的高端商务人群；石家庄市场更高端、中长期、居住性的租赁需求得不到满足。因此公寓酒店的重点应该放在客房设施、配套设施、配套效劳的上，或者寻求社会上相关功能的配套。酒店产品建议公寓式酒店

客房设施●主卧设备：闹钟、浴室、并备有浴巾和洗漱用品、卧室提供被单高速上网效劳*●厨卫配套:烹饪器材滚刀及敞篷、电水壶玻璃器皿、陶器、利器及器物、微波炉、冰箱、烤面包机、吹风器洗衣烘干机、热水系统、熨斗和熨衣板●家庭娱乐系统配备有：音响系统、有线电视频道、卫星电视频道、分体空调●设备有：IDD设施、私人号码*、语音留言效劳、无线上网区域●平安设施：24小时保安及闭路电视监控、电子门禁卡、室内电子保险箱〔带*需额外收费〕客厅家电厨房

配套设施•体操房•羽毛球场*•烧烤区•地下停车场*•儿童活动场地•儿童游乐室•儿童游泳池•设施齐全的健身房•多功能厅•游戏厅•室内温水泳池•上网区•按摩池•会议室*•阅览室•住客会所•住客活动•桑拿室•蒸汽浴室•乒乓球*•网球场*〔带*需额外收费〕酒店产品建议公寓式酒店酒店产品建议公寓式酒店

配套效劳二十四小时接待处•机场接送〔根据要求提供〕•保姆效劳〔根据要求提供〕•每日客房清洁效劳•干湿洗效劳•餐馆•酒吧•商务中心效劳*•便利商店•速递效劳*•每日早餐*•小超市/超市〔带*需额外收费〕酒店式公寓公寓产品建议效劳提升建议；硬件设施及配套标准建议产品附加值及亮点建议市场空白：石家庄目前尚无纯粹的酒店式公寓，多数公寓效劳、配套、硬件设施等均较低档，只能满足简单居住需求。公寓产品建议酒店式公寓

为适应不同的客户需求，聘请知名设计师打造多种风格精装修套餐1234公寓产品建议酒店式公寓效劳提升建议为提升酒店式公寓的物业价值，在拥有优质地段资源的根底上，还需要优质的物业效劳和高品位生活方式的打造。因此，建议引入国外的酒店管理公司。既可解决酒店经营管理问题，又能提升公寓及写字楼局部的物业效劳，消除顾客在物业管理问题上的质疑。如英国洲际酒店集团、美国凯悦酒店集团等。公寓产品建议酒店式公寓配套设施、效劳工程设备设施：直播线、综合布线、卫星电视接受系统、独立中央空调、24小时安防系统并连通全天候安保中心、供热系统、智能化管理系统。一站式效劳：无偿或本钱价效劳：代为筹办商务活动、会议、代客泊车加油、叫醒效劳、代订酒店客房、代收订报刊邮件等。有偿效劳：代订车、船、飞机票、钟点工效劳、商务秘书、紧急救护、定点长期效劳等。公寓产品建议酒店式公寓附加值建议

附加值提升，多实用面积赠送；《石家庄市城乡规划局建设用地容积率规划管理规定》中，第八条提到，建筑物层高超出标准层高规定的，容积率指标按建筑面积的2倍计算。公寓产品建议

附加值提升，多实用面积赠送；2+0.5居室90㎡阳台多功能房卧室卧室一居室53㎡生活阳台阳台飘窗酒店式公寓附加值建议公寓产品建议

附加值提升，设置共享空间；每二层共享一个小型空中花园〔公共活动空间〕酒店式公寓附加值建议公寓产品建议

附加值提升，设置共享空间；每3层设置一个挑空天井。增加内部采光、绿化及休憩空间。酒店式公寓附加值建议公寓产品建议酒店式公寓附加值建议

附加值提升，设置共享空间；高品质感的公共入户大堂〔前台〕。0201

错跃层、平层结构搭配，拼接组合多样灵活，注重舒适度，提升品质；公寓产品建议酒店式公寓亮点建议公寓产品建议

错跃层、平层结构搭配，拼接组合多样灵活，注重舒适度，提升品质；2+1拼接二房一房三房一房一房二房1+1拼接酒店式公寓亮点建议公寓产品建议

局部楼层LOFT设计，满足商住办公需求；入户花园露台挑空LOFT一层LOFT二层挑空入户花园顶层露台酒店式公寓亮点建议城市首座低碳/创新/标识性商务巨擎附加值建筑风格、立面形象区域地标细节处理女士停车场、女士化妆室/男士整装间、公共休息区等产品支撑错跃层设计、顶层奢华办公区设计等低能耗、高效率节能环保、降低生活本钱材料支撑系统支撑环保绿化低碳环保产品创新写字楼产品建议写字间/会议室/活动场所退台式空中花园；可局部铺土绿化；空中花园共设置3-4个，均匀分布于建筑层；画龙点睛，且防止本钱的不必要增加；增大建筑绿化，成为城市首座花园式商务楼；空中花园产品支撑

低碳环保——环保绿化；写字楼产品建议减少紫外线辐射，降低建筑内部温度，节约能源；

结合地面绿化，营造立

体化绿色环境；

在屋顶绿地增设休憩区，提供舒适的室外休息空间，提升产品附加值；

提高办公、居住舒适度，增大产品卖点；屋顶绿地广场产品支撑

低碳环保——环保绿化；写字楼产品建议外墙除玻璃以外，可采用日本“爱和陶冰岛瓷砖”；通过面砖将阳光辐射的热量反射至天空，使建筑不再积蓄热量；极大地降低城市热岛效应〔据专业部门测算，每1000平方米南向立面每年可以反射7500万卡热量，直接减少二氧化碳排放21吨，相当于种植了11000平米森林〕。产品支撑

低碳环保——材料建议；写字楼产品建议LOW-E玻璃中空双层低辐射玻璃，减少热辐射，防止光污染；隔音降噪，低碳环保；会呼吸的窗门窗自动通风系统，不开窗户仍能持续更新空气；保证通风，隔热性好，且隔音降噪；大量减少热损失，无动力消耗，节能环保