贝洱沈阳热系统项目可行性研究报告

1 1 1 1 2 9 9 第三章项目区概况 二、成都市旅游业 三、成都市旅游消 五、本项目的市场规模预测 三、建设规模 三、建设方案编 四、单体建筑建 五、建筑结构 六、基础设施及公用工程 错误!未定义书签。一、概况 错误!未定义书签。第十一章投资估算及资金来源………错误!未定义书签。六、财务评价结论…………………错误!未定义书签。第十三章建设期资金来源及贷款清偿……错误!未定义书签。 第一章项目概论(四)建设地点：蜀龙大道与熊猫大道交汇处，位于大熊猫繁育基地的东侧以活体大熊猫科研、观赏和虚拟大熊猫自然历史文化主题展示相结合的主题乐园；融生态、环保、体验、互动、参与、感受为一体的世界级的大熊猫主题文化旅游目的地；展示和提升成都形象的舞台，熊猫品牌战略的实施平台，中国的大猫名片。三、可行性研究报告的研究范围和编制依据(一)研究范围我公司受本项目业主委托，对成都大熊猫生态园项目四期进行可行性研究，主要研究内容包括建设的必要性、主要建设内容及工程量、投资估算、还贷测算(二)可行性研究报告的编制依据1、《市国资委关于同意成都文化旅游发展集团公司投资整理1000亩大熊猫生态园旅游配套设施用地的批复》(成国资规〔2008)107号〕; 2、《关于对成都市申请解决大熊猫国际生态旅游项目用地请示的办理意见》(川国土资函〔2008〕284号);3、《研究大熊猫生态园四期项目规划建设工作的会议纪要》(成府阅〔2008)177号);4、成发改审批(2008)989号《成都市发展和改革委员会关于成都大熊猫生态园项目(四期)项目建议书的批复》;5、成都市城市建设总体规划；6、成都市风景名胜体系规划7、其他相关资料。四、可行性研究报告的主要内容(一)项目建设的背景1、成都市旅游场的现状成都——"天府之国"、中国最佳旅游城市、稀世珍宝大熊猫的故乡。通过近几年的旅游统计数据分析，成都市的旅游市场有：旅游业发展迅速，前景广阔、缺乏具有直接吸引力的旅游亮点、旅游产业单一，需要打造旅游复合产业链等特2、熊猫基地的现状成都市大熊猫繁育研究基地——繁育研究大熊猫的的科研机构，保护拯救和饲养繁育大熊猫，展示、宣传和保护大熊猫的基地，在海内外都具有较高声誉。熊猫基地现状有：持续增长，游客消费能力强、客源依赖性强、产品单一、功能单一、缺乏配套设施、留客时间段、缺乏回头客等特点。 3、大熊猫无可比拟的文化价值4、大熊猫品牌和四川省成都市的旅游品牌四川是大熊猫的发现地和最要的栖息地，四川省委、省政府和成都市委、市政府十分重视发展大熊猫文化产业，提出实施"大熊猫品牌战略”,提升“天下四川，熊猫故乡"的旅游品牌形象，集中全力打造国际一流的生态旅游目的地。大熊猫生态园四期项目是根据省、市政府实施“大熊猫品牌战略”的部署，在充分利用和挖掘大熊猫资源的基础上，规划建设的综合性生态旅游项目。(二)项目特色和定位1、项目的必要性(1)本项目的建设是是四川省、成都市旅游市场发展的需要；(2)本项目的建设是将熊猫基地现有资源基础完善和优化的需要；(3)本项目的建设是四川省、成都市缔造熊猫产业、提升熊猫品牌的需要；(4)本项目的建设是四川省、成都市文化旅游形象平台提升的需要；(5)本项目的建设是四川省、成都市国际形象提升的需要；(6)本项目的建设是四川省、成都市扩大内需，促进区域经济持续发展的需要。2、项目特色具有不可替代性(1)本项目是以大熊猫为资源载体，根据省、市政府实施“大熊猫品牌战略”的部署，在充分利用和挖掘大熊猫资源的基础上，规划建设的综合性生态旅游项 生态旅游主题公园。(三)项目市场分析大熊猫生态园四期工程和前三期有不同的规划思路，在旅游业态上有新的拓展。大熊猫生态园四期定位于虚拟大熊猫的自然和文化主题展示，并建成为生态、环保、体验、互动、参与、感受大熊猫主题文化旅游目的地。与前期(大熊猫繁育研究基地)以大熊猫保护、科研以及观光、科普旅游为主的园区功能和旅游业态互为补充，因此，大熊猫生态园四期具有更为广阔的市场空间。1、本项目旅游环境容量分析旅游设施合理容量为6000～7000人次/日。2、游客数量预测本项目旅游环境容量合理值为6000人，最大容量为1万人/日，按照全不均匀系数为0.5,全年平均5000人/日(小于合理容量),预测全年游客数量为180万人左右。(四)项目内容和规模1、规划分区大熊猫生态园四期在平面上按功能分为六个区，即：免费开放区、儿童游乐区、主题游乐区、大剧院、配套设施区、二期建设区。2、分区内的建设内容(1)、免费开放区-熊猫小镇免费开放区规划位于项目用地南侧，大部分沿熊猫大道布置，主要建筑和景点有：大型入口广场、熊猫大道与蜀龙大道交汇处的停车场、公交站等交通设施； 分别通往儿童游乐区、大剧院、主题游乐区的入口；用地西南侧沿人工湖布置的多个主题餐厅、主题购物区和湖滨景观等。(2)、儿童游乐区一欢乐岛欢乐岛位于项目用地东南侧面濒临人工湖的半岛内，与大熊猫繁育研究基地相邻。欢乐岛主要针对儿童及亲子游客，提供生动活波，富有童趣，与自然、科技亲密接触游乐节目。(3)、主题游乐区一梦幻庄园主题游乐区是大小熊猫生态园的核心部分，位于项目用地中部，占地约为整个四期占地的1/2。区内主要提供新奇、激情、体验式样的游乐节目，适于青年及家庭游玩。大剧院是大熊猫生态园四期的又一标志性建筑之一，也是全园最大体量建筑。大剧院以上演大型歌舞剧、马戏及各类演出为主，为现代化多功能剧院。(5)、配套服务区主要位于项目用地北侧的坡地上，包括一个三星级旅店、哈哈营地(户外营地)、管理中心以及储藏室等管理用房。(6)、二期建设区建设内容包括用地东北角山坡预留地上的一个五星级酒店，主题游乐区内预留地内的大屏幕影院、动物表演场；分布在建设用地外围的是户外餐饮区和艺术长廊等。除上述建设内容外，还将建设绿化、道路、管网、供配电等基础设施。3、建设规模大熊猫生态园项目四期主要经济技术指标建设面积比例 总用地面积(m²)总建筑基底面积(m²)(包括二期)地上建筑面积(m²)其他建筑面积(m²)(不计入容积率)地下停车场和设备用房硬地及铺装广场面积(m²)水面面积(m²)道路及停车场面积(m²)容积率建筑密度绿地率(五)环境保护本项目紧邻大熊猫繁殖研究基地，并与其相互呼应，是大熊猫生态园的“动”区，项目致力于建设国际级的生态文化旅游区，将执行最严格的国家环保标准，尽可能减少对周边环境特别是对熊猫繁育和栖息环境的影响，创造于自然和谐共生的绿色、环保经营理念，实现园区的可持续发展。(六)建设进度计划本项目建设期4.5年，从2009年7月至2014年12月。2009年7月前完成并试运行。2013年12月前完成二期主要建筑的土建安装，并试运行。2014年12月前，完成所有建设内容，并通过竣工验收，全部正式开放。(七)投资估算本项目估算总投资89161.29万元。包括：1、第一部分工程建设费用(工程直接费用)56922.05万元；2、第二部分工程建设其他费用13002.84万元；3、本项目只估算基本预备费，基本预备费按第一部分工程建设费用的10%估算，计5692.21万元。4、建设期利息项目拟申请银行贷款58000万元。还款期不超过10年，宽限期3.5年，按现行利率计算，建设期利息为13544.19万元。(八)财务评价1、本项目主要财务评价指标为：所得税前投资利税率14.99%,所得税后投资净利率11.24%;全部投资所得税后财务内部收益率15.88%,所得税后静态投资回收期8.54年，项目在财务上可行，根据敏感性分析，项目具有较强的抗风险能力。根据项目拟定的融资方式和资金偿还渠道，项目建设资金贷款本息偿还有足够的保证。序号财务内部收益率财务净现值(万元)静态投资回收期(年)1所得税前2所得税后(lc=10%)回收期含建设期。2、不确定性分析1、敏感性分析：销售收入的提高和降低是最为敏感的因素，如果销售收入降低10%,则所得税后内部收益率为12.55%。2、盈亏平衡分析：说明项目销售收入达到19593.8万元以上，即相当于预测的43.4%,在相同消费水平下，接待游客数量约为78.12万人时，企业即可保本，盈亏平衡点较低，说明项目的抗风险较强。(九)建设期资金来源及贷款清偿 1、资金来源本项目估算总投资为89161.29万元，其主要来源为：业主自筹，建设期业主自筹资金31161万元，占总投资的34.94%;银行借款58000万元，约占总投资的65.05%。本项目资本金率为34.94%。2、贷款清偿能力分析在还款期内需偿还银行贷款本息共计69110万元，在还款期内可用于偿还贷款本息的资金总额为91138万元，还款期内最低偿债备付率135%。能够满足贷款偿还要求。(十)可行性研究报告结论本项目具有良好的经济效益和社会效益，本项目的建设是必要的、可行的。一、业主简介(三)注册资本：(人民币)2亿元(四)公司经营范围：文化、旅游、娱乐项目的投资、开发、建设、经营；文化旅游纪念品产品的开发、经营和批发零售；酒店、餐饮业的投资和经营；会务代理、物业管理、旅行咨询等相关服务管理业务；大熊猫繁育研究、科普教育、园林绿化等(需要国家许可经营的，凭资质经营)公司由成都文旅集团单独出资设立，为文旅集团所属的国有独资公司。股东名称出资额出资方式出资时间成都文化旅游发展集团有限责任公司人民币20000万元货币及实物2004年4月成都文旅大熊猫文化产业发展有限责任公司的宗旨：以缔造大熊猫乐园、推广大熊猫品牌为使命；以国宝大熊猫的品牌资源为载体，通过投资、开发、创新手段，整合成都大熊猫品牌文化旅游资源，运用资本化、市场化的经营运作，促进成都大熊猫文化旅游产业的快速发展，创造良好的经济效益和社会效益。本公司的前身为原大熊猫生态发展有限公司。根据市委、市府的决策，大熊猫生态发展有限公司于2006年整体划转归属成都文旅集团。2006年12月，本公司完成了工商变更登记，公司正式更改为现名成都文旅大熊猫文化产业发展有 本公司现有包括管理团队在内的员工总数为17人，分为三部一室：总经理办公室、财务部、企划发展部和项目管理部。截止于2008年7月底，我公司已经完成了大熊猫生态园三期建设的全部工程项目，累计实现投资总额逾4个亿。本公司作为大熊猫生态园建设项目的业主，根据成都市委、市府和成都文旅集团的决策，目前正在积极筹划和推进大熊猫生态园四期建设项目，预计投资8.5亿。期望通过该项目的投资建设，实现大熊猫从资源变资本的转化，使大熊猫真正成为成都市的文化旅游名片，使大熊猫文化旅游品牌成为国际知名文化旅游品牌，成为成都推进国际化旅游业大发展和灾后成都文化旅游恢复重建的新的重要支撑点，使该主题园区成为成都市的标志性文化主题旅游亮点，吸引更多的国际和国内游客到成都旅游。二、股东介绍成都大熊猫文化产业发展有限责任公司由成都文旅集团单独出资设立。成都文化旅游发展集团有限责任公司(以下简称“成都文旅集团”)成立于2007年3月，是为深化文化旅游体制改革，优化文化旅游资源配置，推动文化旅游产业发展，经成都市委、市政府批准，市国资委授权，按照现代企业制度要求建立的自主经营、独立核算的国有独资公司。成都文旅集团主要承担成都文化与旅游资源的优化配置和拓展开发；文化与旅游营销；重大文化与旅游基础设施的建设与运营；探索国有文化与旅游资源所有权和经营权分离模式，推进全市文化旅游资源集约化、规模化经营，努力实 现国有资产保值增值。成都文旅集团现设七大职能部门：董事办、总经办、营销中心、战略发展公司和机构14个：成都市兴文投资有限公司、成都文旅大熊猫文化产业发展有成都文旅集团成立以来，致力于成都文化与旅游营销，创造性地开展了各成都PASS,运用实物和虚拟手段集中介绍成都文化旅游形象和产品；携手国航、川航、荷航、全日空、澳航、泰东方及德国途易、法国安塞尔、美国可可假期、成都文旅集团成立以来，致力于探索国有文化与旅游资源所在权和经营权分离模式，并抓好重大文化与旅游基础设施的建设和运营，创造性地开展了各种工作：打造成都宽窄巷子历史文化街区，使其成为以旅游、休闲为主，具有鲜明地域特色和浓郁巴蜀文化氛围的符合型文化商业街区及具有“老成都底片、新都市客厅”内涵的“老成都原真生活体验区”:高标准进行规划，高水平引进合作者，力争将西岭雪山建成南中国最具特色的滑雪圣地和运动休闲度假区；以现有的大 成都市工程咨询公司成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第12页共69页中安排，规划和建设一批具有成都特色的博物馆、艺术馆、大剧院等各类文化、旅游基础设施；管理成都市灯会办公室，增式，以实现国有资产的规模化、专业化经营，并发挥其最大作用。 成都市工程咨询公司成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第13页共69页2008年11月第三章项目区概况经102度54分～104度53分，北纬30度05分～31度26分之间，在平面直角坐标上。全市东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，总面积为12390平方公里，占全省总面积的2.55%。2006年底，成都市市区面积为2176平方公里，其中建成区面积396.90平方公里。为主，海拔大多在1000米～3000米之间，平原、丘陵、山区面积分别占全市幅员面积的40.1%、27.6%、32.3%。三、气候特点度大，云雾多，日照少。年平均温度在15.2℃~16.6℃左右。年无霜期大于337天。年总降水量为900毫米～1300毫米，雨量主要集中在7月～8月。年总日照时数1042小时～1412小时，年日照率为28%。年平均风速1.3米/秒。年平均 成都市工程咨询公司成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第14页共69页相对湿度82%;年平均气压956.1毫帕。四、行政区划与人口成都市是四川省省会，也是全国15个副省级城市之一。2007年，成都市辖有锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、青白江区、龙泉驿区、新都区、温江区9个区；都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市4个县级市；金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县6个县。此外，成都市还设有在管理和统计上实行单列的成都高新技术产业开发区。2007年末，全市户籍人口1112.3万人，常住人口1257.9万人。平均人口密度为每平方公里1015人。国15个计划单列城市之一；西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通市、行政副省级城市；在省会城市中第一个被命名的国家卫生城市；是"中国优秀旅游城市”;是国家级经济技术开发区，出口加工区试点；全国城市环境综合前十位；是“CCTV城市中国·十大最具经济活力城市”、“国家环境保护模范城市”、“中国最佳旅游城市”、“国家园林城市”、“水环境治理优秀范例城市”和“中国服务外包基地城市”。2007年，全市实现地区生产总值3324.4亿元，比上年增长15.3%。农业生持快速增长势头，全市工业实现增加值1173.4亿元，比上年增长22.3%,对经济增长的贡献率由上年的47.6%提高到49.0%,带动经济增长7.5个百分点。全社会固定资产投资完成2394.7亿元，比上年增长26.1%。全年实现社会消费品零售总额1357.2亿元，比上年增长17.5%。全年实现进出口总额95.2亿美元，比上年增长36.9%。其中出口总额57.1亿美元，增长37.9%;进口总额38.1亿美元，增长35.3%。2007年，“中心城区旧城改造”完成投资16.4亿元，“中心城区水环境综合整治工程”完成投资2.6亿元。全市城镇单位在岗职工平均工资为26606元，比上年增长17.9%。城市居民人均可支配收入14849元，增长16.1%。农村居民人均纯收入5642元，增长15.0%,其中工资性收入2381元，增长14.4%。成都市旅游资源丰富，名胜古迹中外驰名。全市现有人文景观172处，其中尤以武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王庙、青城山最具特色。有全国重点文物保护单位和四川省文物保护单位19处。有世界唯一的建在大城市的大熊猫繁育研究基地。成都市地处由剑门蜀道、九寨沟、峨嵋山、长江三峡等地组成的四川旅游环和全国旅游环的联络点上，还是内地前往西藏的主要通道，旅游地理位置十分优越。 成都市工程咨询公司成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第16页共69页约1000余只，其中80%以上分布在四川境内，成都市郊的都江堰、崇州、大邑、濒危物种而建立的生态型繁育研究基地，也是的研究中心、现代化产房、兽医院和大熊猫博物馆。第四章项目的提出和建设的必要性(一)项目建设的背景成都市的旅游市场成都——“天府之国”、中国最佳旅游城市、稀世珍宝大熊猫的故乡。通过近几年的旅游统计数据分析，成都市的旅游市场有如下特点：(1)旅游业发展迅速，前景广阔随着社会经济的迅速发展，对外开放、对外宣传不断增加，来成都旅游的国内外游客不断上升，旅游业发展态势良好，旅游业已经成为成都市国民经济的重要产业。境外游客数量不断上升，并伴随着开放和宣传的程度持续增长，成都有望成为国际性的旅游城市。(2)缺乏具有直接吸引力的旅游亮点成都市内缺乏吸引游客的旅游亮点。来成都的旅游者选择成都本市景点游览的比例很低，长期在1%左右。游客更多的是通过成都便利的交通，作为前往四川省和西藏省等大西部景区的旅途中转站。(3)旅游产业单一，需要打造旅游复合产业链成都市旅游产业链条还需以观光旅游、文化旅游、多样化的休闲旅游为主进一步打造，以形成一条上下贯通，连续有序的旅游产业链条。2、熊猫基地的现状成都市大熊猫繁育研究基地——繁育研究大熊猫的的科研机构，保护拯救和饲养繁育大熊猫，展示、宣传和保护大熊猫的基地，在海内外都具有较高声誉。 通过成都熊猫基地统计数据以及旅游市场分析，我们看到，熊猫基地作为成都市的一个旅游科普景点，存在以下特点：(1)游客持续增长，游客消费能力强熊猫在世界享有很高的知名度。全世界人们对憨态可掬的大熊猫都喜爱有加。伴随大熊猫影响的日益扩大以及成都市旅游产业的发展，前来基地观赏熊猫的游客持续的增长。熊猫基地的游客主要为国内热爱动物的人士以及外国友人。统计资料表明基地游客一半以上都是境外人士，普遍具有素质高，消费能力强的特点。(2)客源依赖性强客源市场比较狭窄，主要是旅游团队游客和部分对大熊猫和动物感兴趣的人士，相关客源市场有待培育。大熊猫基地旅游以单纯大熊猫观赏游为主，缺少游人互动项目。其它旅游、娱乐以及配套功能不够完善。客人在景区仅能停留几个小时，同时也缺乏相关的消费和配套设施。旅游消费还停留在“景点门票消费”的初级阶段，旅游附加值和边际效益低。大熊猫基地的旅游产品以活体大熊猫为主，单一的旅游项目使得游客重新游玩的意愿比较弱。同时，单一的大熊猫展示和卧龙熊猫中心、成都动物园等场所并无明显区别，从而也分流了重复游玩的游客。3、大熊猫无可比拟的文化价值大熊猫是世界上最珍贵的动物之一，主要分布在我国的四川、甘肃、陕西省的个别崇山峻岭地区，数量十分稀少，被称为中国“国宝”。大熊猫因其极高 成都市工程咨询公司成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告4、大熊猫品牌和四川省成都市的旅游品牌四川是大熊猫的发现地和最要的栖息地，全世界85%的大熊猫分布在四川10个地市州的32县市，其中包括成都附近邛崃山脉、岷山山脉，四川、成都是名副其实的“熊猫之乡”。四川省委、省政府和成都市委、市政府十分重视发展大熊猫文化产业，提出以熊猫品牌为载体，将文化资源转化为品牌文化产品、转化为品牌文化产业，川省实施大熊猫品牌战略规划纲要》,该纲要指出：将用15年的时间把大熊猫品故乡”的旅游品牌形象，集中全力打造国际一流的生态旅游目的地。 成都市工程咨询公司成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第20页共69页品牌产品的营销，打造世界级的生态旅游目的地和大熊猫品牌发展平台。在进行熊猫生态园三期建设的同时，成都文旅集团大熊猫文化产业发展有了四期项目的前期准备和规划工作，2008年邀请包括美国MCM集团在内的知名设计公司和专业旅游规划机构对项目进行了概念性规划，并提出了推荐方案。(一)、项目的必要性都的旅游者选择成都本市景点游览的比例很低，长期在1%左右。游客更多的是2、本项目的建设是将熊猫基地现有资源基础完善和优化的需要；成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第21页共69页明显，本地和国内游客数量不足，游客消费意愿不足、回头客少。本项目着力建设以熊猫概念为主的参与式和体验式游乐设施、生态文化休闲游模式，项目的建设将为熊猫生态园进一步深入发展奠定坚实的基础。3、本项目的建设是四川省、成都市缔造熊猫产业、提升熊猫品牌的需要；熊猫是深受全世界人民喜爱的动物，大熊猫世界级的知名度和美好形象使足进步，然而四川大熊猫旅游产业仅限于熊猫栖息地和动物园的观光和科普旅国外在充分运用知名动物形象，开发旅游资源和特色文化产品、打造品牌旅游三大核心打造了庞大的产业群，2007年，迪斯尼公司年营业额已近400亿美元；考拉是澳大利亚“国宝”,其形象憨厚可爱，澳大利亚梦幻世界公园是考拉 的产业规模；2007年，美国好莱坞成功推出了充满中国文化韵味的卡通电影《功夫熊猫》,虚拟的卡通“熊猫”在传统憨厚、笨拙形象基础上，增强了人性化和亲和力，融入了大量的中国元素，电影上映后受到全世界人民的喜爱，在两个多月内，全球票房收入达到了6.1亿美元。《功夫熊猫》在熊猫文化创意方面的巨大成功说明熊猫形象蕴含着无穷的文化价值，同时也在熊猫概念商业化方面为我们提供了成功经验。四川省、成都市在实施熊猫品牌战略方面无论是文化旅游还是创意产品都缺乏引领性的品牌和参与、展示、推广的平台。实施熊猫品牌战略，需要大投入、大手笔打造熊猫文化旅游目的地和品牌发展平台。4、本项目的建设是四川省、成都市文化旅游形象平台提升的需要；旅游业是日益兴起的新型“朝阳产业”,它的发展对于国民经济和文化交流具有重要和积极的作用。1998年，国家将旅游业列为国民经济发展的支柱产业，使旅游业获得了飞速发展。四川省、成都市在文化、历史，还是自然风景等方面拥有丰富的旅游资源，同时具有巨大的旅游市场。近年来，四川省和成都市旅游业取得了较快发展，旅游产业已经成为成都市着力培育的支柱产业之一和新的经济增长点，2006年，成都市被评为中国最佳旅游城市。然而，从旅游资源与旅开发水平，三流的经营业绩”是四川旅游业的总体现状，成都旅游业也存在基础设施和配套设备不足、旅游产品创新不足等问题，在现代旅游产品方面一直缺乏强有力的拳头产品。目前，成都正逐步摆脱作为旅游客源地和中转地的旧式旅游城市发展模式，不断开发创新旅游产品。成都市在提出建设“休闲之都”的明确定位后，建设一个生态旅游发展方向的大型综合性项目就显得更加必要了。“5.12”汶川大地震后，成都市乃至四川省旅游业遭受重创，许多旅游基 成都市工程咨询公司成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第23页共69页础设施受到破坏、短期内客源严重萎缩，游客消费心理、旅游消费能力受到极大影响。四川旅游业的灾后恢复不仅需要对对加快现有旅游景点的重建，恢复接待能力，加大推广力度。同时也需要新的旅游品牌、创新旅游业态，形成新的旅游热点。熊猫主题旅游无疑可以作为四川省和成都市加快恢复发展旅游业并做大做强的金字招牌。本项目以熊猫概念的文化旅游、多样化的休闲旅游为主，形成一条上下贯通，连续有序的旅游产业链条，进一步完善和提升旅游产业的软硬件，赋予旅游产品更多的文化内涵，形成具有特色鲜明，游、娱、吃、住、购一体的综合旅游景点，从而增强四川省和成都市旅游业的竞争力，争创旅游业的新优势。5、本项目的建设是四川省、成都市国际形象提升的需要；大熊猫是具有世界级知名度，并深受各国人民喜爱的动物。据统计，熊猫在世界各国认知度远高于四川省及成都市。熊猫文化旅游产业的推进有助于加强成都市的国际化交流，有利于借助大熊猫品牌促进城市营销，带动成都旅游业的全方位发展和本地产品的出口和销售。目前，成都大熊猫繁育研究基地2007年60万余游客中，境外游客数占64%。基地还通过举办了世界首届“大熊猫节”,吸引了全世界关心或从事大熊猫保护和科研工作的专家、学者的积极参与。因此，在大熊猫繁育基地的基础上扩展平台，打造展现和谐城市美好风貌的窗口，可以更大程度发挥其提升城市形象的作用，使大熊猫真正成为成都市乃至四川省的名片和"形象代言人"。6、本项目的建设是四川省、成都市扩大内需，促进区域经济持续发展的需要。2008年下半年以来，金融风暴席卷全球，国际经济环境急转直下，我国国内经济困难明显增加，党中央、国务院及时提出扩大内需、促进经济增长的政策措施，全力保持经济平稳较快发展。成都旅游资源丰富，区位优势明显，市场潜力巨大，发展旅游业的前景十分成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第24页共69页广阔。本项目地处成都市北郊，这一区域有成都动物园植物园、北湖、昭觉寺、游线路，相比较城市其他区域，旅游业和相关高端服务业的发展极为滞后。乐、房地产等相关产业的快速发展，直接创造数以千计的就业机成都市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中提出在未来五年内成(二)、项目特色具有不可替代性1、本项目是以大熊猫为资源载体，根据省、市政府实施“大熊猫品牌战略” 成都市工程咨询公司成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第26页共69页项目建设条件区域，呈低丘地貌，地形最大高差约50米，选址区域内已基本完成拆迁，现状大熊猫生态园四期位于大熊猫繁育基地(大熊猫生态园一、二、三期)东侧，面积约920亩。大熊猫繁育基地目前建成区域962亩，建成区绿化率大于85%并有造型各异的熊猫和其他动物馆舍，自然山野风光和优美人工景观巧妙融合。 (一)地形地貌(二)气象候显著,其特点是夏无酷暑，冬无严寒，气候温和，雨量充沛。年平均气温15℃,辐射总量83.0-94.9km/cm².相对湿度84%;风速1-1.5m/s,常年主导风向北北东(三)水文该区地表水属沱江水系，本项目建设区域内无天然河流、湖泊。项目场地 成都市工程咨询公司成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第28页共69页2008年11月以西大熊猫繁育基地内建有面积约150亩的人工湖，项目周边有毗河、东风渠等河道，较近的东风渠位于本项目以南约2公里，东风渠北干位于项目以南约750米，东风渠没有纳污口，因此水质良好，达到地表水Ⅲ~IV类标准。场地内地下水补给，水位较深，地下水资源较为贫乏，地下水对混凝土无侵蚀性。(四)工程地质项目区域内断裂构造和地震活动较微弱，历史上从未发生过强烈地震。项地质亚区。第四系中、下更新统黏土属“成都黏土”,其压缩性低，具涨缩性。本项目地质条件比较简单，不存在饱和砂土积粉土液化和滑坡可能。项目区域内土壤较大面积的分布着上更新统下段棕黄色成都黏土发育成的(五)交通本项目选址位于成都市北部，离成都市三环路约2.5公里，项目周边有熊路均为双向六车道，道路宽阔、路况较好。该区域可通过熊猫大道进入三环路、离昭觉寺长途汽车站6公里，离建设中的地铁一号线红花堰车站约7公里。目前，107路、532路等城乡公交线路可达本项目区域，交通较为方便。(六)市政基础设施成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第29页共69页设施。本项目所在的东风渠以北、外环路以内，成绵高速公路以西的区域属成都市第I水干管系统，其中沿川陕路铺设有DN600～1400的污水干管，熊猫大道西段(致设计污水处理能力为10万m³/日。目前本项目选址以西的熊猫大道两侧已列入成都市川陕路片区改造范围，该片区计划在5年完成基础设施改造建设，沿熊猫大处理厂。建的熊猫繁育研究基地从川陕路自来水配水管(DN400)接入专用输水管一条，由于目前园区用水量较小，该输入管不仅能满足目前使用需要，且有一定余地，入市政管道。用气条件较好。已建成的熊猫繁育研究基地引入10KV输电线路两回，采用双电源供电方式供电。本项目四期供电负荷大幅度增加，需要需增加变化、配电设备的容量。 成都市工程咨询公司成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第30页共69页2008年11月本项目建设区域位于成都市成华区内。成都位于中国四川省中部，是四川省省会，中国副省级城市之一，面积12390平方公里，人口1112.3万人。成都是四川省政治、经济、文教中心，国家经济与社会发展计划单列市，也是国家历史文化名城，是国务院确定的西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。成都是内陆开放城市和国务院批准设立的统筹城乡综合配套改革试验区。成都致力于建设中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市。目前共有130家世界500强在这里投资兴业，建成了上百家企业全球研发中心。成都在电子信息、机械(含汽车、航空航天)、食品(含烟草)、医药、冶金建材、石油化工、家具和鞋业制造产业等主导产业方面取得了巨大成 成都市工程咨询公司成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第31页共69页成都已确立了其作为我国十大城市的地位和西部中心城市的地2007年全市实现地区生产总值3324.4亿元，比上年增长15.3%,2008年初步取得了12.1%的增长速度，其中第三产业实现增加值1814.2亿元，增长9.9%(数据具2008年12月统计快报)。近年来，成都旅游产业保持了快速发展态势，2007年，全年接待国内游客4253.6万人次，比上年增长6.2%;国内旅游收入395.4亿元，增长22.0%。全年接万人，客房出租率达到56.67%(据成都市统计年鉴)。但是，成都旅游业接待游本项目所处的成华区位于成都市东北部，幅员面积109.27平方千米，其中建区GDP中的比重有所下降，但工业效益稳步提高。房地产业、都市工业、商贸物流业、旅游产业已逐步成为区域重点产业和支柱产业。根据成都市“北部新城”规划，本项目实施区域位于“北部新城”,该区域 成都市工程咨询公司成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第32页共69页2008年11月规划面积为50平方公里，定位为成都市北部副中心，具有综合服务、新型工业、宜人居住、旅游文化观光等功能。同时，本项目属成都市规划“198”绿地范围内，项目周边有内有800亩植物园，15万平方米北郊森林公园，800亩原生态北湖公园，260亩动物园……同时还将建设大规模的绿色生态走廊，成为城北新城的绿肺和成都市的气流通道及生态导风绿廊。目前，该区域以水、电、气、路、根据成都市总体规划和成华区7大功能组团和3条带状休闲和经济走廊(简称“七区三带”)的发展规划，本区域着力打造为北郊人文组团一熊猫主题成都名片，区域将以水域、景观通道等为纽带，将大熊猫繁育基地、北湖区域整体、四、区域旅游产业发展规划《四川省“十一五”旅游产业发展规划》提出到2010年，把我省建成亚洲地化旅游城市。制，着力抓好重大项目、重点活动和精品线路。打造“休闲之都”的城市品牌。 成都市旅游业将结合城市规划发展的圈层结构布局，形成“一个轴线，南北两翼，三个圈层，四个板块”的产业空间发展布局，规划提出成都将围绕自然生态和历史文化两条线，提升旅游产品的文化内涵、科技含量、体验效能和消费吸引力，大力发展度假休闲产品，以熊猫生态文化、古蜀文化、古水文化、三国文化、美食文化、休闲文化等为主题，创造世界级、国家级的旅游精品。乃至四川省旅游业的发展具有重要的意义，是提升旅游支柱产业地位的重要举措，本项目的实施完全符合旅游产业发展规划要(一)大熊猫生态园前三期工程已建成开放至2004年起，成都市大熊猫生态发展有限公司在原成都大熊猫繁育研究基议、公众休闲、旅游观光等活动为一体的成都大熊猫生态公园。第三期工程于2009年初建成投入使用。已建成部分面积900余亩，分为大熊猫繁育核心区、生态园区、交流接待区、水系等区域。已建成的三期工程空间开敞、山水相间、绿地已成功繁殖大熊猫82胎120只，目前大熊猫圈养种群数量达67只。2007年，全园接待游客62万人次，同比增长68%。以下为大熊猫生态园历年接待游客数游客人次(万)同比增长(%)与2001年同比增长 入境游客约40万人次以大熊猫繁育研究基地为核心大熊猫生态园前三期工程的建成，使熊猫繁育保护、科研和公众观光功能基本完善，基地各项科研活动卓有成效，已成为国内外知名的野生动物保护和研究基地，受到了国内外游客的高度关注，园区形成了极为优越的生态环境，为建设世界级的生态文化旅游目的地打下了良好基础。(二)中央提出扩大内需、促进经济增长的重大决策2008年下半年以来，金融风暴席卷全球，国际经济环境急转直下，我国国内经济困难明显增加，党中央、国务院及时提出扩大内需、促进经济增长的政策措施，全力保持经济平稳较快发展。我国是一个拥有13亿人口的大国，有着广阔的内部需求和巨大的市场潜力。我国城乡居民收入不断提高，正处于消费水平快速成长阶段，人们的消费需求和消费潜力巨大。扩大内需不仅有潜力，也有基础和空间。旅游消费是人们物质、文化生活发展到一定阶段的必然追求，随着城乡居民收入的提高，旅游消费必将更加旺盛，成为继住房、汽车后的持续的消费热点。旅游业具有关联性强、综合性强和产业链长的特点。大力发展旅游业，有利于在减少资源消耗的前提下，保持内需的持续增长。扩大内需短期靠投资，长远靠消费，旅游基础设施建设投资额大、涉及面广、社会效益和经济效益显著。因此本项目的建设既着眼于长期带动消费，又立足于当前增加投资，是促进经济持续平稳发展有力举措。第六章项目市场分析近年来，成都市旅游市场保持了快速平稳增长，其主要统计数据见下表。排除不正常的2003年统计数字，1999-20007年，四川省接待境外游客年均增长21%,成都市年均增长22%(不含2003年)。成都市接待国外入境游客比例较小，入境旅客量基数较低，仅占全国的2‰～3‰,且来受到非典、地震等突发事件和自然灾害的影响，出现了较大波动。总体而言，成都市旅游业具有较大活力，具有较大的发展潜力。(以下数据据成都市历年统计公报)指标名称02年04年06年08年入境旅游人数(万人次)旅游外汇收入(亿美元)接待国内旅游人数(万人次)国内旅游收入(亿元)旅游接待总人数(万人次)2007年，成都市与国内对比城市旅游业主要指标比较如下表(数据来源：成都市和有关城市2007年统计公报)成都市旅游业总体规模在西部城市中仅次于重庆，涉外旅游入境游客数和旅游外汇收入低于西安。整体而言，在西部城市中处于领先位置。但同沿海同等城市相比，仍有不小的差距。指标名称成都重庆西安南京武汉杭州入境旅游人数(万人次)旅游外汇收入接待国内旅游人数国内旅游收入旅游接待总人数旅游业总收入二、成都市旅游业态分析旅游业态是从商品流通领域引入的概念，是对旅游行(企)业的组织形式、经营方式、经营特色和经济效率等的一种综合描述。传统都市旅游业大多依托人文和自然景观以现代都市观光、博物馆和文化旅游及商业购物等内容为主。近年来都市周边郊野公园、农家乐、渔家乐等多种新型参与型、休闲型旅游项目蓬勃兴(一)观光游览旅游示范点，初具规模和接待服务功能的旅游景区(点)有40余个，旅游古镇6个。长期以来，成都市名胜古迹和风景区观光旅游居于主导地位，也是外地和国外游客的主要目的地。贯穿“吃、住、游、乐”等方面，是既有城市特有的传统文化风情，又符合现代 迅猛。(三)开发式郊区休闲游向发展。近年来，近郊古镇游(如黄龙溪、洛带镇等)蓬勃兴起，是开放式郊区休闲游的又一形式。(四)主题旅游成都市周边具有主题旅游特点的旅游项目包括“国色天香”、“欢乐谷”等。大特点就是赋予游乐形式以某种主题，围绕既定主题来营造游乐的内容与形式。考旅游的趋势极明显，并具有以下特点：1、以休闲旅游为主要旅游方式。予了成都特有的城市气质。自上个实际90年代初以来，为迎合居民消费习惯，位，形成了新的旅游市场格局。但是由于过于强调“休闲”,目前成都市旅游产体验；强调轻松自然，而娱乐性、趣味性不足，文化内涵和科技含量低；强调自助，而服务功能不足。目前，随着旅游业的进一步发展，居民旅游消费越发呈现多元化趋势，形式和内容的单一必将影响到成都旅游业的综合竞争力。2、以本地游客为主，旅游项目品牌需进一步提升。边区域的旅游目的地仍然是传统风情名胜区步提升影响力和辐射力，塑造更多的旅游项目品3、旅游业态的有待进一步整合出游率成都市为105.6%,四川省为95.4%。四川省城镇居民到省外旅游比例为总旅游人数的12%,成都平原经济圈的度假游客占出游总人次的46.9%。成都市居民出游率较高，且本地旅游占到出游目的地的40%以上，成都市和四川省的根据相关城市旅游统计数据的分析，成都市国内游客每人次平均消费为929元(2007年),在西部地区具有领先水平，说明成都市接待游客消费能力较强，服务水平较高，相关旅游产品较为丰富，国内旅游消费意愿比较强烈。但是与沿海地区人均消费1000～1500元的水平相比，仍有一定差距，国内游客在成都的平均滞留时间不足三天。成都市接待海外游客每人次人均消费331美元(2007年),远低于国内其他主要旅游城市，仅为西安、重庆的60～65%,同时，海外游客滞留时间平均仅为2.05天，说明成都市针对海外游客的旅游产品较为薄弱，旅游景点对国外游客的吸引力较弱，游客消费意愿较低，且仍有相当多的游客仅将成都作为通往九寨、乐山峨嵋以及西藏的中转站，没有作为旅游目的地。根据对熊猫生态园已建成部分(大熊猫繁育基地)接待游客的抽样调查，国内游客仅占游客总数的17%,而其中成都游客所占比例不到7%,说明目前大熊猫生态园是成都市国外游客主要旅游目的地之一，但大熊猫生态园对国内游客的关注不够，对国内游客的吸引力不强，未来，大熊猫生态园在继续扩大入境客源的同时，将加大对国内游客和本地游客的营销力度。根据《成都市旅游业发展第十一个五年规划》,成都市旅游业发展的总体发 展目标是：整合旅游资源，突出休闲主题，打造“休闲之都”城市品牌，实施“三步走"的战略构想，到2010年确立中国西部重要中心旅游城市地位；到2020年，建成国际旅游知名城市。根据规划，到“十一五”末，即2010年，成都市接待入境旅游人数力争达到120万人次，以2005年为基数，年均增长19%;旅游外汇达到5.0亿美元，年均增长23%。按现收入达到684亿元，年均增长19%,不断提高对全省旅游经济的贡献率。 (二项式和指数回归)预测，到2015年，全市国内旅游收入将达1271亿元，接待国内游客数达到8790万人次，接待国外游客数达到252万人，创汇收入达到(一)本项目的市场空间2007年，成都大熊猫生态园已建成区(大熊猫繁育研究中心)接待游客53.5万人次，根据统计数据，大熊猫繁育研究基地接待国外游客数量占到同期成都接待国外游客的1/3。大熊猫生态园四期工程和前三期有不同的规划思路，在旅游业态上有新的拓展。大熊猫生态园四期定位于虚拟大熊猫的自然和文化主题展示，并建成为生态、环保、体验、互动、参与、感受大熊猫主题文化旅游目的地。与前期(大熊猫繁育研究基地)以大熊猫保护、科研以及观光、科普旅游为主的园区功能和旅游业态互为补充，因此，大熊猫生态园四期不仅可能将以更浓郁的熊猫文化进一步吸引更多的国外游客，同时更加符合蕴含新颖新奇，集休闲、体验等为一体的国内和本地旅游的消费心理，因而具有更为广阔的市场空间。成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第41页共69页2008年11月(二)我市相似项目的市场规模以下是成都市其他主题(公园)旅游的概况。国色天香成都欢乐谷极地海洋世界中国非物质文化遗产公园位置温江区万春镇金泉街和沙河源街天府大道南延线金牛区规模600亩一期1200亩600亩一期1400亩主题项目械游乐设备+旅游地产多个主题旅游区(海洋、太空、森林、运动、儿童)+大型游乐设备+旅游地产极地动物主题+休闲度假+景观地产互动文化产业，分为十个非物质文化聚落，展示非物质文化遗产投资额度5亿左右一期投资9亿，总额45亿总额20亿总计20亿高峰期每日接待游客量2.5万人次2.8万人次在建3万人次(非遗节)预计年均接待游客量180万人次250万人次在建约30万人次(不含非遗节期间)成都国色天香2007年4月14日开园、截至目前，在一年多的经营期内，保持了良好的经营业绩，2008年度接待游客数量达到180万人左右，营业收入超过2亿元。欢乐谷2009年1月开园，开业十天内，即接待了20万游客，预计2009年将接待游客250万人次，营业收入超过3亿元。两个主题公园本地游客(三)本项目旅游环境容量分析基本分量。这些分量同景区规模、游客驻留时间以及项目设置、管理水平有关。本项目景区总面积920余亩，其中可涉足区域(包括建筑面积、道路广场面积等约为16万平方米，旅客驻留时间为4～8小时，平均为6小时，平均每日项目开放经营时间为10小时。1、空间容量分空间极限容量和合理容量。国内陆地(山丘)景区最大容纳能力人均规模为4m²,则本项目最大空间时点容量为4万人，日周转次数为1.67次，项目最大空间容量为6.68万人/日。①泰山：15m²/人；②庐山：60m²/人；③杭州：57m²/人；④北京古典园林为20m²/人；⑤山岳型旅游胜地中的观景点为8m²/人。一般而言，生态型园区取值较高，而旅游项目取值较低，本项目按25m²/人测算，则合理空间时点容量为0.64万人，1.07万人/日。若将景区细化，分为游乐区(包括商业)、广场道路区、剧院影院区、酒店区，生态绿化区，分别测算空间合理容量，则如下表：游乐区广场道路剧院影院酒店生态绿化合计规模(万m²)2基本空间标准第43页共69页2008年11月成都市工程咨询公司成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告(m²/人)时点容量(人)根据上表，项目合理的日流量为1.22万人。因此，本项目合理的空间容量为1～1.2万人/日。进行测算：(1)餐饮：本项目拟建设餐饮用房约2800平方米，其中餐厅2000平方米，按1.8平方米/座计算，共设室内座位1110余个，加上少量室外座位，园区共1300个餐饮座位，能同时接待1300就餐，中餐高峰时段3小时，周转4次计算，可接待5200人，非高峰时段为每1小时周转1次，接待能力为9100人。全天最大接待能力为14300人。(2)小剧场，本项目有2个露天剧场。露天剧场拟滚动表演剧目，每1小时1场，全天最高上演10场，剧场座位数量为400个，则全天接待能力为4000人，为保障入园游客至少观看1台演出，则合理接待人数为8000人。(3)冒险之旅、高空翱翔等游乐节目，同时接待人数为50人，每次6分钟，则每日合理容量为5000人。本项目成人区拟设游乐项目10个，每个日接待则园区总接待能力约为7500人。(4)儿童游乐项目，大熊猫城可同时容纳250个儿童游玩，如按每人45分钟计算，全天接待能力为儿童3330人。若按儿童占1/3比例计算，则可接待游客为1万人。通过以上分析可知，园区各项设施接待能力为7500-14300不等，园区环境设施容量应取最小值，即7500人，考虑到高峰期可通过提高周转率、剧场增设 零座、增加表演性项目或参与性活动的方式增加园区容量，因此园区最大设施容量1万人左右，而合理容量可设定为6000～7000人。社会心理容量是游客从心理感知上所能接受的旅游者数量——游客所能忍受的拥挤程度。它和旅游地的性质、旅游者的社会文化背景、旅游组织形式等有关。本项目由于拥有大面积的生态绿地，且有熊猫基地作为依托，空不易使游客感到拥挤，但由于本项目属生态型旅游项目，且国外和外地游客较多，社会心理容量较一般游乐项目更小，社会心理容量难以定量测算，但就本项目而言，综合各种因素，社会心理容量较为接近于本项目的合理空间容量。本项目建设有污水处理设施、垃圾清扫和收集处理设施等，项目产生各种废弃物并不依赖于项目所在环境的自净作用，而其污水处理设施可根据最大接待量进行设计建设，必要时可简单处理后接入市政污水处理厂处理，垃圾同样可运至城市垃圾填埋场或焚烧厂处理。因此，在污水、废弃物处置方面，园区的旅游生态环境容量可不考虑。噪音方面，本项目边界区域对噪音容忍度在50分贝以下，虽然游客数量增多，可能引起噪声增大、持续时间增长，但是噪音的产生还同园区管理、游乐项目的设置等有极大关系。以合理空间容量1.2万人为上限并加以严格管理，避免人流在小区域内大量聚集，项目噪音应在噪声环境容量的限制之下。(四)游客数量预测本项目旅游环境容量合理值为6000人，最大容量为1万人/日，按照全不均匀系数为，全年平均5000人/日(小于合理容量),预测全年游客数量为180万根据目前游客组成情况及发展趋势，预计到2014年，项目建成后，接待国 外游客数量超过60万人，外地游客达到60万人。成都本地游客达到60万人。接待游客总数达到180万人次。按照成都市旅游市场的发展趋势，外地游客仅占到2014年成都市全年接待国外游客的30%左右，而国内游客仅占全市接待国内游客的2.5%,根据《成都统计年鉴》:成都市2007年接待国内游客总数为4253.63万人次，涉外旅游游客总数为78.54万人次。其中省外游客为：4253.63×54.5%=2318.23万人次。则省外游客中有休闲、度假需求的人数为：2318.23×全国平均度假比例=2318.23×16.8%=389.46万人次。按照十五期间国内休闲、度假旅游人数年均10%的增长率计算，到2014年其有休闲、度假需求的省外游客人数为758.95万人次。但考虑到省外游客到川主要是观光旅游，娱乐休潜在机会客源市场基数高达近760万人次，娱乐休闲旅游人数比例即便很小，但源机会市场。从快速发展且规模十分庞大的到上述预测目标是完全可能的。(一)本项目的市场定位和目标市场本项目的市场定位为：主题乐园；文化旅游目的地；3、展示和提升成都形象的舞台，熊猫品牌战略的实施平台，中国的大熊猫名片。 本项目的目标市场为：1、以儿童为主体的喜爱熊猫、喜爱自然的国内外游客；2、以年轻人为主体的国内外体验、休闲型游客；3、兼顾其他年龄段观光、参与型游客。(二)项目产品组合满足“吃、住、游、玩、行、购”等全方位的顾客需求：展示一感受：剧场、影院、艺术长廊、展览、动物表演；参与一体验：室内外游乐项目；观光一游览：室外生态景观、人文景观，室内展览；住宿一度假：酒店、营地；旅行一交通：停车场、广场、登山步行道；餐饮一美食：主题生态餐厅；购物一商业：主题零售区。本项目主要优势表现于：球拥有独一无二的地位；外少有的位于都市近郊的动物主题生态旅游目的地；(3)作为全世界位移大熊猫繁育研究基地，本项目前期工程在国内外已有 一定的知名度，拥有一批喜爱大熊猫的国外游客；(4)大熊猫是中国国宝，已经成为中国的标志之一。中国政府始终高度重视大熊猫的保护以及大熊猫形象的利用和宣传，大熊猫生态园建设必将得到政府的支持。四川省政府已将大熊猫生态园建设作为实施大熊猫品牌战略的重要举措之一，成都市政府为项目的实施提供了组织、资源等方面的支持。政府的支持为本项目的成功实施提供了保障。(5)根据本项目规划，项目将借鉴迪斯尼，环球影城和华侨城等主题旅游的成功经验，建立起以熊猫衍生出相关产业的发展模式，从而利用熊猫概念形成不可复制的竞争力。(1)目前，项目周边区域环境较差，与作为成都名片这一形象不符；(2)由于周边主要干道各类车辆特别是重型货车通行量大，使得园区进出交通时有不畅，同时也为园区带来了噪音和其他干扰；(3)已建成的大熊猫繁育研究基地属实体熊猫的保护、研究机构，圈养着超过60只熊猫，对周边生态环境的要求较高，在一定程度上限制了其游乐项目的规划建设，四期项目必须使整个园区保持相对宁静、清新的环境，绝不允许有危害熊猫生长的噪音污染、大气污染和水污染。目前，大熊猫生态园周边环境正在逐步改造，随着川陕路改造和川陕路片区改造以及北部新城建设的推进，周边交通状况、城市面貌将得到根本改观，上述环境和交通方面的劣势将逐步消除。本项目四期工程规划大部分游乐项目位于室内，其设备均属于节能、低噪音、零排放的环保产品。另外一方面，为避免游客噪音对熊猫繁育研究基地的干扰，将对整个熊猫生态园划分区域，严格限制进入繁育研究基地的游客数量，在游乐区和熊猫实体研究保护区之间建设宽度超过70米的以乔木为主的大面积的绿化带，起到降噪、除尘的作用，始终保持基地良好的生态环3、机遇2008年，随着北京奥运会的成功举行，作为奥运会吉祥物之一的熊猫其良好形象得到进一步展示，2008年底，大陆赠送台湾两只大熊猫“团团圆圆”抵不仅说明大熊猫形象已深入人心，更说明实施大熊猫品牌战略的可行性和必要2008年下半年以来，随着席卷全球的国际金融危机的进一步加剧，国家出成都市旅游业务的迅猛发展和北部区域开发的加快进一步优化了本项目的成都市乃至四川省大熊猫名片的重要工程，项目得到了各级政府的大力支持。本项目的建设面临着良好的机遇。本项目作为一个综合性文化旅游项目，不可避免面临着其他旅游业态的竞较为激烈的竞争环境，本地和外地游客可供选择的旅游目的地较多。以大熊猫作为旅游吸引物的类似景点有卧龙自然保护区，碧峰峡研究基地和 物园是拥有动物较多的观赏场所，其大熊猫仅10只左右，园区面积较小；交通较为便利，位于市区北部5公里；观赏模式比较传统。由于定位的差异，上述项等形成精品熊猫旅游线路，形成相互呼应、相互补充的熊猫生态旅游共同发展局度较差，对省外和海外游客吸引力不足。本一流景区环境。(四)价格策略务项目，如高档餐饮、酒店和商品销售、少量高档游乐项目等。通消费者，并为园区创造合理收益，以高档延伸服务提升旅游附加值。考虑到本项目预计于2014年全部建成，主题公园定价预计为100～150元人 成都市工程咨询公司成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第50页共69页2008年11月民币，均价135元。剧场均价150元人民币，儿童公园60元人民币。(五)主要的营销推广策略营模式(大熊猫繁育研究基地为非盈利性机构),因此必须加大营销推广。大熊象，另外一方面必须向目标游客充分传达其经营理念、旅游产品特色和价值。第七章第四章项目内容和规模一、项目概念规划简介(一)整体理念大熊猫在中国的文化传统中占据着特殊的位置，本项目的概念规划理念基于中。项目的主题重中之重是呈现熊猫作为代表宇宙两种相对立的力量一阴与阳和谐统一的象征含义。项目的整体设计基于和谐平衡的理念展开，体现人类在大自然框架下发展自身的需求。公园以熊猫为主题，设计理念在于表达熊猫卓越的文化内涵，用熊猫来恰如其分地展现人与自然的关系，体现阴阳两种自然力量的交织关系。项目将熊猫释意为和平与和谐的象征。项目还将展示熊猫故乡丰富的民族文化，打造一个环境友好发展的范例。(二)环境目标设施，提高中水回用水平，力争实现污水零排放；采用太阳能热水系统、自然绿色瓦板等，降低能源消耗、减少CO2等温室气体排放，力争创建CDM园区；园区内大量采用可回收建筑材料，垃圾经无害化处理后，部分得以回收利用。本项目致力于规划建设绿色、环保的生态园区。(三)规划设想规划“大熊猫体验”公园，单设大门，单独管理，与大熊猫繁殖基地隔开。 将“大熊猫体验”公园设计成为成都主要的旅游景点，且每年吸引游客量能达150～180万人次。念为核心，创建大熊猫标志性象征符号，使其成为国际化的标志。通过最佳的商业模式设计和旅游节目规划使得公园运营盈利最大化。(四)规划方式设计景点，使其能够满足预期的游客量的旅游需求。针对目标游客，设定主要的引人瞩目的旅游景点。将景点布局展开，使得每个通过公交或小车到达的人都能方便达到公园大门，进入公园内门，需经过餐饮与零售中心。园区旅游线路形成环线，能够一次性不折返的游玩大多数项目。大门的设计应该满足不同消费层次人的需求。应对单道门，二道门，通票，半日游或一日游分别定价。这种定价策略及大门系统对吸引游客并完成盈利目标至关重要。以茂密的森林植被作为园区的生态基底，强调对生态的维护。增加景观水面，提高用地的景观价值。在线路上增加各个项目点和商业点。在各个项目点增加完善的配套服务设施。(一)规划分区大熊猫生态园四期在平面上按功能分为六个区，即：免费开放区、儿童游乐区、主题游乐区、大剧院、配套设施区、二期建设区。(二)分区内的建设内容1、免费开放区免费开放区规划位于项目用地南侧，大部分沿熊猫大道布置，主要建筑和景分别通往儿童游乐区、大剧院、主题游乐区的入口；用地西南侧沿人工湖布置的多个主题餐厅、主题购物区和湖滨景观等。入口广场是园区标志性景点之一。本区域内主要考虑出入交通组织，所涉及的建筑均为小体量建筑。2、儿童游乐区一欢乐岛欢乐岛位于项目用地东南侧面濒临人工湖的半岛内，与大熊猫繁育研究基地相邻。欢乐岛主要针对儿童及亲子游客，提供生动活波，富有童趣，与自然、科技亲密接触游乐节目。欢乐岛主要建筑和景点有：大门、聚会中心、梦幻花园火车、旋转木马、活偶剧院、大熊猫城、互动熊猫展、仙境冒险等。分别适宜于4-15岁不同年龄段儿童游玩。3、主题游乐区一大熊猫村主题游乐区是大小熊猫生态园的核心部分，位于项目用地中部，占地约为整个四期占地的1/2。区内主要提供新奇、激情、体验式样的游乐节目，适于青年及家庭游玩。游乐区通过绿化带、小火车线路与其他分区隔离。园内以室内游乐项目为主，较大体量的建筑较多。大熊猫村的主要建筑和景点有：瀑布门(售票处)、人口广场、大熊猫水时钟、大熊猫广播中心、拯救大熊猫展览、高空翱翔四川、冒险之旅、花园、火车换乘站、圆形剧场、迷宫花园、登山道、可移动生物、大熊猫精灵、雕塑园、劳作园地、冒险之旅、冒险公园、天地广场等。成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第54页共69页2008年11月大剧院是大熊猫生态园四期的又一标志性建筑之一，也是全园最大体量建筑。大剧院以上演大型歌舞剧、马戏及各类演出为主，为现代化多功能剧院。5、配套服务区主要位于项目用地北侧的坡地上，包括一个三星级旅店(福娃客栈)、哈哈营地(户外营地)、管理中心以及储藏室等管理用房。6、二期建设区设，进一步丰富园区游乐内容，提升服务附加除上述建设内容外，还将建设绿化、道路、管网、供配电等基础设施。各游乐建设和场地内按要求配置进口或国产游乐设大熊猫生态园项目四期主要经济技术指标(各单体建筑建设规模见建设方案一章)建设面积比例总用地面积(m²)总建筑基底面积(m²)(包括二期)地上建筑面积(m²)其他建筑面积(m²)(不计入容积率)地下停车场和设备用房硬地及铺装广场面积(m²)水面面积(m²)道路及停车场面积(m²) 成都市工程咨询公司成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第55页共69页2008年11月容积率建筑密度绿地率第八章项目建设方案一、总平面规划总平面规划充分利用地形的起伏，将旅游景点和游乐点分区布置，便于旅游选择性游览和参与游乐项目。停车区和入口广场则依熊猫大道而建，主题旅游区位于用地中心，该区域位于丘陵间洼地，地形略有起伏，景点和建筑布置即利于旅游环线组织，又便于疏散和消防。主题旅游区周边大面积的植被能够将噪音有效阻隔。儿童游乐区依水而建，充分体现了与自然的交融，同时又充分考虑了项目的安全性。园内住宿和高端消费设施位于用地制高点，具有良好的景观视野。景区将绿地、硬景(各种景观建筑、小品和雕塑)、建筑物巧妙结合，建筑物和各种景观既富有特色，外观新颖时尚，具有一定的时代感和科技感，同时又和周边生态环境相协调，用小桥、流水、树林、小火车等使其有机相联，共同表现主题概念，做到移步换景，错落有致，让游客在游玩时一直充斥着对园区新鲜感，保持对园区的好奇心。(一)游览线路分析大熊猫生态园四期的入口位于熊猫大道上，右边是停车场，中间是主入口，入口前有大型入口广场，进入大门，左边是免费开放区，儿童游乐区和主题游乐区的入口均设在入口后广场上，经儿童游乐区也可进入主题游乐区。进入主题游乐区后，形成曲折的环状线路，由于地形略有起伏，游览线路沿山坡而上，沿左路经瀑布门、寺庙废墟游船之旅、大熊猫水时钟、拯救大熊猫展览、高空翱翔四 川、大道顶端的冒险之旅，然后游览线路折向东边，沿山脊有圆形剧场、雕塑园、冒险公园等，经右路而下，有可移动生物、熊猫精灵、雕塑园、劳作地等景区。继续向东还可游览二期建设的大屏幕影院、动物表演等区域。最后，大剧场位于出入后东侧，可以作为旅游线路的末端，也可单独进入观看演出。用地北面的住宿、管理用房等设施，既可经游乐区步行进入，