晶都瑞嘉花园写字楼项目建设可研报告

晶都瑞嘉花园写字楼项目公司名称：连云港瑞嘉置业发展有限公司注册资本:800万元人民币注册地址：连云港市东海县青湖镇青北村1组企业类型：有限责任公司法定代表人:开发资质：三级资本800万元。公司主要经营房地产开发、房地产销售业务。公司一般经营项目：物业管理及房地产信息咨询。公司为自然人控司资产资产及经营状况良好无不良资产。本公司自成立以来东海晶都瑞嘉花园写字楼项目为我公司投资开发建设的第一个住宅项目。目前公司在职职工17人，公司分为五个科室分别为：投资开发科负责公司开发前期的评估及方案的研究为领导决策提供依据；施工管理科负责公司开发工程的施工管理工作；销售管理科人事科主要负责公司人员的学习、劳保、人员的招聘等工作。公连云港宏业建设工程咨询有限公司1晶都瑞嘉花园写字楼项目司年开发能力为50万平方米房地产规模。公司可支配流动资金一、拟建项目基本情况项目名称：晶都瑞嘉花园写字楼项目开发单位：连云港市瑞嘉置业有限公司建设地点：晶都大道南侧，复兴路西侧，中华路东侧建设性质：新建建设投资：9846.10万元资金筹措方式：自筹项目负责人：李春亮建设周期：18个月总建筑面积92581平方米，本期拟开发写字楼建筑面积约27196平方米；项目占地面积2760平方米，项目总建筑密度为23%，总绿地率41.5%,总容积率为2.7（未计入地下建筑），地上停车位1#楼：框筒结构，该栋楼2个单元，23+1层，地下1层建筑连云港宏业建设工程咨询有限公司2晶都瑞嘉花园写字楼项目二、项目定价及销售收入预测根据周围楼盘的销售价格，项目价格预定为：写字楼4500元每平方米；车库及储藏室2800元每平方米；项目开发销售收入三、投资估算2、资金来源于企业资本金、项目销售收入等。3、项目财务和经济评价见下表。号1号1连云港宏业建设工程咨询有限公司3晶都瑞嘉花园写字楼项目东海“晶都瑞嘉花园写字楼”项目位于晶都大道南侧、复兴路西侧，中华路东侧地块。小区主出入口朝向晶都大道。环境景观优美，且紧邻东海行政区，是商务办公的绝佳场所。周边交通便利，第三节拟建项目建设背景目前，东海县经济飞速发展，客商云集，商务用房紧张，很多公司和单位办公场所简陋，不具备现代化办公条件，但东海写字楼又无处寻找。因此，东海发展写字楼势在必行。该项目是我公司详细分析东海县房地产开发建设市场状况，公司董事会经慎重分析考察后的作出的投资决定。连云港是国家第一批沿海开放城市，东海县是连云港欧亚大陆桥西行第一县，因历史的种种原因东海县的经济发展一直徘徊不前。随着改革开放不断的推进东海的经济建设迈入一个新台阶。东海县的房地产市场同时也进入高速发展阶段。商业用房价格一路飙升由最初的每平方米2000元左右升至现在的每平方米10000元左右，甚至几万元一平方。房地产市场的兴盛带动相关产业的发展。目前东海县的房地产市连云港宏业建设工程咨询有限公司晶都瑞嘉花园写字楼项目场开发量大，市场需求旺盛，但写字楼项目开发很少，该项目出台顺应历史的潮流，目前其紧靠行政办公区，周边的体育中心、市民广场的建设成为项目的销售亮点。项目建成后可以解决很大一部分商人对商业用房的需求。该项目是我公司在详细分析东海县目前经济状况、消费水准、地理位置等基本情况后，分析预测东海县房地产市场未来发展前景，公司董事会经慎重分析考察后连云港是国家第一批沿海开放城市，东海县是亚欧大陆桥西行第一县。因历史的种种原因连云港的发展一直徘徊不前。自2007年以来我市发展得到省委省政府的高度重视，2009年连云港连云港的经济同时也进入高速发展阶段。项目投资比例逐年大幅上升，财税收入有过去的十几亿发展到现在的上佰亿。东海县距着经济的发展人们消费观念及消费层次不断提高。房地产市场需该项目就是在这样背景下产生。为了加快东海县城市建设步伐，改善城区的面貌，坚持统一规划、按照公开、公平、公正的原则，依据《中华人民共和国城体规划和城北新区发区总体规划的要求，经过充分协商，连云港连云港宏业建设工程咨询有限公司5晶都瑞嘉花园写字楼项目嘉瑞置业有限公司在东海县牛山镇复兴路西侧、晶都大道南侧、北辰路北侧交汇处地块进行开发建设，该项目土地总面积约5000该项目的建设档次及建设规模属较高档的商业办公用房，开发销售定位为公司和各单位团体等。该项目的开发定位符合本行业的产业政策要求。符合房地产行业的准入标准。第二章项目发展规划、产业政策和行业准入分析东海县位于江苏省东北部，隶属连云港市；连云港是新亚欧大陆桥东桥头堡；东海县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，公里，耕地163万亩，辖24个乡镇场；336个行政村，是闻名中近年来，东海县依靠优越的地理环境，丰富的自然资源，始终坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，不断加强城市基础建设，在做大、做强上下功夫，由此使城区飞速发展。政府行政新建北区已初见成效，卫生防疫大楼、广电连云港宏业建设工程咨询有限公司6晶都瑞嘉花园写字楼项目服务大楼、劳动技能培训大楼、财政局会计培训大楼相继建成交付使用。行政中心办公楼、检查院办公大楼及配套广场等正也已投入使用。一个环境优美整洁的方便群众办事的政府行政区域已工农业生产方面；东海县虽为农业生产大县，农业生产一直是全县的主导产业。但随着支柱产业硅资源产业的开发，目前全连云港市旅游资源十分丰富，素有“海古神幽”之美誉。有名闻遐迩的国家级风景名胜区花果山，有“世外桃源”宿城、渔湾，有古老而神秘的将军崖、孔望山摩崖石刻，更有碧海金沙，风光旖旎的海滨度假村等。东海县紧临市区，是市区的后花园，卫星城，作城市的补充具有较强优势。东海同时有华东第一泉东海温泉；有全国最大的水晶礼品城－东海水晶城；东海有大型规模的生态农业种植园；有亚洲第一深井等旅游资源。东海县紧临市区，是市区的西花园卫星城，作城市的补充具有较强优势。本项目位于连云港市东海县牛山镇新城区内，随着城市建设发展，东海做为连云港城市西大门，周边地域的环境急需加快配套建设和改善，该地块作为东海新城区内的一个商住地块，不论是从改善环境角度，还是从加快城市建设的角度都是非连云港宏业建设工程咨询有限公司7晶都瑞嘉花园写字楼项目由于国家住房体制改革和宏观形式的好转，房地产项目目前前景及投资都处于快速增长期，商品房销售增场迅速，空置面积持续下降，商品房价格上升等基本面貌不断改善，特别是近两年万人。随着我市大旅游发展战略的实施，房地产市场已经形成而逐步增加。由于来连来东海县的人口不断增加，良好的投资环境和优美的地理环境，吸引了众多来连安居乐业的外来人口，为房地产业、旅游业、旅馆业、餐饮业的进一步发展扩大了市场。该项目具有优越的地理环境。在城北新区及东海未来商业区内，紧邻体育中心及市民广场，作为周围项目的补充，该项目可以吸引大批商人及相关公司的庞大群体入住写字楼进行办公。近两年以来全国一线城市的商品房销售价格直线上升，国家真对抑制房地产过热情况出台相关的措施，目前真对房地产市场的形式渐冷落。但该项目的开发建设属房地产末端市场，政策调控影响不大，县城一级的房地产市场特别是东海县市场一直以来没有太大的泡沫现象。我县的经济支柱产业为硅资源产业，目前国际需求旺盛，市场供不应求，这将直接导致我该项目的建设符合地方产业政策及房地产发展的长远政策，项目该项目为高层写字楼，本项目总占地面积30269平方米，总连云港宏业建设工程咨询有限公司8晶都瑞嘉花园写字楼项目期项目建筑面积为27196平方米，总容积率为2.7，总绿地率为41.5％，总建筑密度为23％。该项目符合国家房地产开发的行业准入规定，符合东海县“十一五”规划纲要等。项目用地除了建筑占地外，其他为道路、绿化及附属用房用地，满足规范采光、通风要求。符合国家住宅小区相关的行业准东海县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要（摘要）：坚持“工业立县、城镇强县、开放活县、科教兴县”的战略方针，全力推进沿东陇海产业带建设，加快构建以水晶硅材料产湖、井”为载体的旅游业板块，以生态高效农业为特色的现代农使我县成为连云港市“一体两翼”T型产业布局的重要支撑和沿东陇海产业带的重要切点，实现跨越式发展，努力把东海建设成为以海港空港为依托、生态湖滨为特色的现代化中等城市和国际知名的水晶之都。到2010年，基本完成工业化、城镇化和新农村建设任务，建成人与自然和谐、全面小康社会A、经济发展目标——到2010年，财政收入一般预算年增长32%左右，期末达连云港宏业建设工程咨询有限公司9晶都瑞嘉花园写字楼项目——全社会固定资产投资年均增长35%左右，社会消费品零B、提升城镇化水平加快改造老城区、扩建新城区和建设中心镇的步伐，坚持基础设施建设适当超前发展的原则，加强重点工程项目建设，提高基础设施的综合服务功能，促使农村人口尽快向城市和中心镇转C、加快新城区建设加强建设以牛山镇为基础、合并石榴镇和驼峰乡的新城区，带动周边地区和中心镇发展，逐步形成规模适度、功能完善、特重点优化开发新城区。新城区要处理好产业园区、商务区和生活区的功能分开关系，北延、东进，以中心商业区和行政区为主的中心活动区逐步北移，生活居住和大型文化体育设施为主的生活居住区和休闲商务区适当西迁，大型商贸物流园区南移，产业开发区有计划地东移西迁，并与老城区和中心活动区、生活居住区和休闲商务区保持必要的距离，建设风景隔离带。加快城市基础设施建设，实现主干道内外环贯通，建设老城区“六纵、六横、一环线”的网状交通框架。西双湖、城北新区道路建设按照老城区道路向外延伸建设连云港接，形成新区道路框架，以道路建设推动城市规模扩张。建设完善的水电煤气等城市公用事业设施，形成良好的保护城市生态环境的设施体系。晶都瑞嘉花园写字楼项目D、房地产业发展目标按照“四先四后”的经营城市新理念和建设现代化旅游休闲城市要求，体现以人为本的理念，以旧城改造、城北新区建设和西双湖开发等为重点，加快规划并实施一批重点房是产项目，大力发展公寓、酒店、度假村、休闲中心、商业娱乐中心、水晶珠宝城、建材城等旅游休闲房产和商业地产。重点解决中低收入人民群众住房问题，加快发展经济适用住房、廉租房和普通商品房为主的居民小区，适度建设高档住宅和现代化写字楼，建立科学合理的多层次住房供给体系。加强房地产物业管理，注重住宅小区配套设施建设，满足居民多层次需求，促进房地产业健康、持本项目的开发建设符合《东海县国民经济和社会发展第十一个五年规划》关于“到2020年，基本完成工业化、城镇化和新农村建设任务，建成人与自然和谐、全面小康社会的中等现代化城东海县城市住房建设规划（2006－2010根据东海县十一五规划和县城总体规划，2010年县城规划人12万。规划期内，城区建设各类住房32000套，总建筑面积300晶都瑞嘉花园写字楼项目设各类住房8600套，建筑面积80万m2。期间县城建设面积将超过40平方公里，人口将达到30万人。为东海县房地产行业的快速发展提供了有利的契机。东海县社会经济发展水平是项目成功的保证2009年，全县经济社会保持平稳健康发展。综合实力再攀新高，实现地区生产总值162.7亿元，同比增长15.1%；财政总收入25.42亿元，其中一般预算收入11.35亿元，分别增长40.1%和51.3%，一般预算收入增幅位居全省第五；完成全社会固定资产投资158.41亿元，同比增长34%；全年实际利用外资1.53亿美元，内联客方到位资金100亿元；城镇居民人均可支配收入12813元，农民人均纯收入6328元，分别经济逆势上扬，完成工业投资115.51亿元，增长32.7%；实现规模以上工业总产值151.22亿元，增长38.1%；新增规模企业60家，规模企业总数达294家；全县新开工过3000万元项目119个，其中过亿元项目26个、过10亿元项目1个；获批实施国家国家科技进步二等奖，专利申请量名列四县之首，获得专利授权晶都瑞嘉花园写字楼项目25件，被评为“全国科技进步考核先进县”；硅材料获批建设国家新材料高技术产业基地、荣列中国“百佳”产业集群。现代农业亮点纷呈，全县粮食再获丰收，连续五年蝉联全国粮食生产先进县，荣获全国粮食生产先进县标兵称号；新增高效农业面积10园区，双店鲜切花产业示范区成为全省最大鲜切花产业基地，李埝现代农业综合示范园成功获批全国农业旅游示范点；新增无公害、绿色、有机食品品牌22个，通过省级认定无公害农产品基地55个，“东海老淮猪肉”获批国家质检总局地理标志保护产品。第三产业蓬勃发展，实现社会消费品零售总额65.47亿元，增长加值56.98亿元，增长20.6%；旅游业稳步发展，全县接待游客165.2万人次；第十届中国•东海国际水晶节成果丰硕，水晶市场年交易额达35亿元；中国温泉之乡创建工作扎实推进，温泉度假区旅游休闲配套功能进一步完善；与南美十大软件企业之一的阿根廷毕莱萃克斯公司合作项目正式运营，软件与服务外包产业取得新突破；苏北地区最大货运市场、总投资5亿元的福尔多国际商贸物流中心开工建设，开启东海商贸流通新时代。金融行业健康发展，全县金融机构存款突破百亿，新增贷款22亿元，同比增长2.6倍，新增存贷比达99.98%；金融生态环境进一步优化，成功创建省级金融生态达标县。晶都瑞嘉花园写字楼项目第三章资源开发及综合利用的分析本项目开发建设属房地产项目，建设目的主要用于商住，不属资源开发建设项目。故本项目无需做资源开发及综合利用的分第四章项目节能方案分析本项目开发建设必须遵循国家住宅建设准则及标准要求的基础上必须做到环保节能。该项目建设及使用阶段都要做到节能的标准。建设阶段二期住宅小区工程设计必须使用节能环保砌体，不设计所有的建材均采用节能环保产品符合国家规定节能措施及节能方案。地面工程必须设置保温措施达到国家规定的保温隔热要求。墙体保温必修严格按照国家墙体保温隔热的要求设计施工。屋面必须满足保温隔热的规范要求。窗采用双层真空保温隔热玻璃塑钢窗，门采用中间襄填保温隔热棉的保温门。所有这些保温隔热措施必将带来电力资源的节约。2、空调通风节能晶都瑞嘉花园写字楼项目所有设备选用高效节能、低噪音产品类型。3、电气节能设计2）所有变压器和变电所设备均采用高效率型，变压器低压侧3）室外草坪、广场灯采用太阳能光电节能灯具。变压器及配电设备采用低噪环保型产品，并做有效的隔声处理。4、给排水节能设计所有设备选用高效节能类型，卫生洁具选用节水型洁具。该工程卫生洁具采用节水型快开快闭水龙头，厨房用水尽量循环利用综合以上几个方面的节以达到节约水目的。该项目建成后，若不实行建筑节能规范设计要求，则建筑能耗会较高；如果按上述建筑节能措施，也就是说，能全面执行民用建筑节能设计标准，则可达到节能35%-50%标准，节能效益显所有这些措施及节点措施都将为本项目建设提供环保节能的晶都瑞嘉花园写字楼项目第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析东海晶都瑞嘉商住楼建设项目位于牛山镇复兴路西侧、中华总建筑面积为92581平方米，本期项目占地面积为5000平方米，本期项目建筑面积为27196平方米，总容积率为2.7，总绿地率场地上无任何建筑物、构筑物。我公司将精心设计精心施工，该项目建成后对增强城市形象，完善城市功能；提高城市品味起到了巨大的推动作用；也将成为新城区一道亮丽的风景100%2建筑物总占地面积17%3总绿化率41.5%4停车场、道路及其它35．5%晶都瑞嘉花园写字楼项目该项目的开发建设没有涉及占用耕地的情况，占地规模符合国家商住小区开发建设的规模。该项目的建设方案体现了集约和有效节约土地的要求。该项目的周边都已建成住宅小区或公共建筑，随着城北新区的建设，本项目不久的将来必将会成为新城区的中心地带。该项目的土地根据规划部门的规定容积率建设，决通风及日照间距的要求。该项目的开发建设及土地的取得按照国家房地产开发用地的相关规定，通过挂牌方式取得。本地块的取得属净地拍卖取得，不涉及拆迁安置的问题，没有移民的安置方案及安置计划。关于地上青苗及树木的赔赏已同青苗及树木的所有者达成一至的意晶都瑞嘉花园写字楼项目第六章环境和生态影响分析连云港市东海县处于暖温带与北亚热带过度地段，气候温和湿润，常年平均气温为14摄氏度，1月平均气温为-0.4摄氏度，历年平均降水在910-980毫米之间，降水期主要集中在7、8、9三个月，全年无霜期220天，年均日照时数达2400-2600小时，太阳辐射总量为每平方厘米117.6-125.5千卡，一年四级主导风向为东南风。由于受海洋的明显调节，东海县属于季节特点的海洋性气候，四季分明、寒暑适宜、光照充足、雨量适中。地形对气候也有一定的影响，海拔600多米的云台山高耸海边构成了特有的气候峰区。具有我国南方热带、亚热带向北方温暖带气候过一轴向NNE的倒转北斜为主，西部为走向WESSW海韩断裂。区内地层属于扬子地层区，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度0-50M。本地区地震以远震度考虑。详细资料一立项后的勘探的地质资料为准。东海县位于江苏省东北部，隶属连云港市；连云港是新亚欧晶都瑞嘉花园写字楼项目大陆桥东桥头堡；东海县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，工农业生产方面：东海县虽为农业生产大县，农业生产一直是全县的主导产业，具有全国商品粮生产基地的美誉。但随着支柱产业硅资源产业的开发，目前全县企业已达近两千家，物流、客流飞越发达。带动全县第三产业的飞速发展。近年来，东海县依靠优越的地理环境，丰富的自然资源，始终坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，不断加强城市基础建设，在做大、做强上下功夫，由此使城区飞速发展，随着人民生活水平的不断提高，城乡居民的消费理念也在不断改变，对布局合理、经济适用住房及宽敞舒适的购物环连云港市东海县处于暖温带与北亚热带过度地段，气候温和湿润，常年平均气温为14摄氏度，1月平均气温为-0.4摄氏度，历年平均降水在910-980毫米之间，降水期主要集中在7、8、9三个月，全年无霜期220天，年均日照时数达2400-2600小时，太阳辐射总量为每平方厘米117.6-125.5千卡，一年四级主导风晶都瑞嘉花园写字楼项目向为东南风。由于受海洋的明显调节，东海县属于季节特点的海洋性气候，四季分明、寒暑适宜、光照充足、雨量适中。地形对气候也有一定的影响，海拔600多米的云台山高耸海边构成了特有的气候峰区。具有我国南方热带、亚热带向北方温暖带气候过一轴向NNE的倒转北斜为主，西部为走向WESSW海韩断裂。区内地层属于扬子地层区，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度0-50M。本地区地震以远震度考虑。详细资料一立项后的勘探的地质资料为准。东海县位于江苏省东北部，隶属连云港市；连云港是新亚欧大陆桥东桥头堡；东海县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，东海县城区目前占地面积约42.5平方公里，常住人口为14万人，2008年在岗职工数为7.65万人，GDP总值为68亿元，根据东海县城区总体规划；“十一五”期间县城建设面积将超过环境，丰富的自然资源，始终坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，不断加强城市基础建设，在做大、做强上下功夫，由晶都瑞嘉花园写字楼项目此使城区建设驶入了快车道。同时东海县对外开放的步伐也明显见成效，卫生防疫大楼、广电服务大楼、劳动技能培训大楼、财江苏瓯龙房地产开发有限公司开发的瓯龙世纪城和北岸公馆已全部入住。东海县行政中心综合办公大楼已投入使用。体育中心的戏水馆和游泳馆、检查院办公大楼也已交付使用供电公司综合楼等正在建设之中。不远的将来一个环境优美整洁的方便群众办事的新政府行政区域将形成。晶府人家小区、水榭花都住宅小区、水岸名城等城北新区的一大批环境优美的住宅小区相继建成，新城区已呈现一定的规模。三、给排水、供电及通讯分析一）给、排水区内有自来水接口，可保障项目用水需求。东海县城市污水排放体系已经建设完成，污水可直接排入工二)供电目用电可直接从这两条线路引入，可保证项目建设和建成后的正三)通讯晶都瑞嘉花园写字楼项目东海地区通讯事业发展迅速，可满足本项目通讯、广播、电项目场址位于东海城区，场址北侧和东侧为规划的城市主干道，交通便捷，可满足建设期及使用期的交通要求。综上所述，目前工程场区环境生态质量状况良好。1、工程附近水域水环境质量现状较好，评价范围内PH、石油类、化学需氧量、DO等指数均达到相关水质标准。2、评价区域环境空气质量较好，当地大气环境质量多数指标均达到环境空气质量一级标准要求，环境质量清洁，基本无工业3、拟建工程附近声环境质量较好，均达标。第二节生态环境影响分析1、施工期废气污染分析土建阶段的施工机械主要以电力为能源，车辆排放废气较少，因此施工期的大气污染主要是因施工而产生的地面扬尘污染。1）土建阶段扬尘污染情况土建施工过程中扬尘的起尘特征主要分为两类，一类是由于建筑物及土方等堆放过程中的风蚀尘；另一类为建筑材料装卸及A、土方挖掘、堆放、转运、回填及地面平整产生扬尘。晶都瑞嘉花园写字楼项目B、搅拌设施和运输车辆产生的扬尘。C、施工垃圾堆放和清运产生的扬尘。施工期主要起尘环节为物料堆场和装卸过程。据有关资料统计，土建施工现场起尘点近地面颗粒物浓度一般为0.8mg/m3-15mg/m3。2）扬尘源强土建过程中产生的扬尘污染量取决于施工作业方式、物料堆放及风力大小等因素。根据调查分析，在土方挖掘、地面平整、砂、石、砖的装卸、堆放等起尘较少。无主要扬尘源。2、施工期噪声污染分析土建阶段的噪声污染主要设备有混凝土振捣器、起重机、运输车辆等。这些机械设备的噪声源一般在80-90dB(A)之间。3、施工固体废弃物污染分析土建阶段的固体废物主要为施工产生的建筑垃圾和施工人员土建阶段平均每天120人，生活垃圾按人均产生量0.5kg/d计,则生活垃圾产生量60kg/d,整个施工期约产生18t生活垃圾,这些生活垃圾由环卫部门统一收集处理。根据同类施工统计资料，项目土建期碎砖、过剩混凝土及散建筑垃圾，可从中筛选出砂子回用，其余部分将按城市建筑垃圾管理办法及时清运出场，用于填坑或铺路。晶都瑞嘉花园写字楼项目4、施工期水污染分析施工期用水主要由以下四个方面构成：1）混凝土浇注、养护用水，占总用水量的90%；2）环保喷洒水；3）施工机械设备冲洗水；4）施工人员生活用水。根据类比调查分析和施工单位提供的资料，施工期项目总用水量6000t。废水中主要是施工人员和生活废水和建筑废水，生活污水中主要污染因子为CODcr、SS、氨氮、施工废水主要污染物为SS，约占用水量的80%，则生活废水最大排放量为2.88t/d污水，生CODcr300mg/L、0.26t/a；SS220mg/L、0.190t/a；氨氮30mg/L、0.026t/a。建筑废水主要为冲洗砂石、混凝土养护水等，根据现场调查和类比分析，建筑废水每天约8t/d，废水中悬浮物的浓度约600mg/L。二、项目运营后对环境的不利影响营运期的主要污染物为生活污水、生活垃圾。根据《给排水设计手册》给定的用水资料及类比调查，确定住宅区人均用水指标为150L/人·d；以一年365天计，生活用水量为140488t/a，产生的污水量以生活用水量的80%计。全年共产生的生活废水量为112390.8t/a。浇洒道路绿化用水面积为2776平方晶都瑞嘉花园写字楼项目米，绿化浇洒用水指标为10L/m2·次，据此计算出项目年商业用水量为12145.74t/a，废水量按85%计，商业用水产生的废水量为10323.88t/a。生活废水与商业废水总量为101603.08t/a，所有废水接入城市污水管网，进东海县西湖污水处理厂处理。根据有关统计资料和东海县环境监测站的监测结果，废水中CODcr浓度约为300mg/L，SS：220mg/L，NH3-N：3.05t/a。2、生活垃圾以每人每天0.5kg计算，全年产生约468.3t/a；3、废气：小区不设锅炉，因此无锅炉废气排放。居民所用能12m3废气，则废气产生量为227万Nm3。4、该区主要为居民住宅，营业用户不经营餐饮类等污染严重的项目，若在商业用房内从事对环境有影响项目需另行报批。第三节生态环境保护措施该项目属商铺及生活住宅区，在环境污染方面要严格按规划设计要求，设置足够的垃圾储运设施及加强物业管理，进行环境1、施工期废气污染分析晶都瑞嘉花园写字楼项目土建阶段的施工机械主要以电力为能源，车辆排放废气较少，因此施工期的大气污染主要是因施工而产生的地面扬尘污染。1）土建阶段扬尘污染情况土建施工过程中扬尘的起尘特征主要分为两类，一类是由于建筑物及土方等堆放过程中的风蚀尘；另一类为建筑材料装卸及A、土方挖掘、堆放、转运、回填及地面平整产生扬尘。B、搅拌设施和运输车辆产生的扬尘。C、施工垃圾堆放和清运产生的扬尘。施工期主要起尘环节为物料堆场和装卸过程。据有关资料统计，土建施工现场起尘点近地面颗粒物浓度一般为0.8mg/m3-15mg/m3。2）扬尘源强土建过程中产生的扬尘污染量取决于施工作业方式、物料堆放及风力大小等因素。根据调查分析，在土方挖掘、地面平整、砂、石、砖的装卸、堆放等起尘较少。无主要扬尘源。2、施工期噪声污染分析土建阶段的噪声污染主要设备有混凝土振捣器、起重机、运输车辆等。这些机械设备的噪声源一般在80-90dB(A)之间。3、施工固体废弃物污染分析土建阶段的固体废物主要为施工产生的建筑垃圾和施工人员晶都瑞嘉花园写字楼项目土建阶段平均每天120人，生活垃圾按人均产生量0.5kg/d计,则生活垃圾产生量60kg/d,整个施工期约产生18t生活垃圾,这些生活垃圾由环卫部门统一收集处理。根据同类施工统计资料，项目土建期碎砖、过剩混凝土及散建筑垃圾，可从中筛选出砂子回用，其余部分将按城市建筑垃圾管理办法及时清运出场，用于填坑或铺路。4、施工期水污染分析施工期用水主要由以下四个方面构成：1）混凝土浇注、养护用水，占总用水量的90%；2）环保喷洒水；3）施工机械设备冲洗水；4）施工人员生活用水。根据类比调查分析和施工单位提供的资料，施工期项目总用水量6000t。废水中主要是施工人员和生活废水和建筑废水，生活污水中主要污染因子为CODcr、SS、氨氮、施工废水主要污染物为SS，约占用水量的80%，则生活废水最大排放量为2.88t/d污水，生CODcr300mg/L、0.26t/a；SS220mg/L、0.190t/a；氨氮30mg/L、0.026t/a。建筑废水主要为冲洗砂石、混凝土养护水等，根据现场调查和类比分析，建筑废水每天约8t/d，废水中悬浮物的浓度约600mg/L。晶都瑞嘉花园写字楼项目5、噪声防治：水泵进出口采用可曲挠橡胶接头，水泵出口设抗振支架，水泵设抗振。水泵采用低噪音水泵。排水管采用PVC-U低噪音螺旋管。通风设备采用高效、低噪声设备。变压器及配电设备采用低噪声环保型产品，并做有效的隔声第四节地质灾害影响分析该建设项目用地处于岩砂地质区域，无地质危险性灾害。第五节特殊环境影响分析拟建项目处无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，故无需提出保护措施。第六节项目环境影响评估本项目建成后，使得该地区土地利用，环境质量，城市景观绿化等均有明显改善，以使对环境的影响降到最低。晶都瑞嘉花园写字楼项目第七章经济影响分析1、江苏省建设委员会苏建定（2003）发布的《江苏建筑装饰2、江苏省建设委员会苏建定（2003）发布的《全国统一建筑3、江苏省建设委员会苏建定（2003）发布的《全国统一建筑二、投资估算编制说明本项目固定资产投资包括工程费用、其它费用及预备费等。包括土建工程、装修工程、建筑设备购置及安装、室外工程等，参照东海县当地建安市场价格，并结合项目实际情况确定有关估算指标。其它专用设备及配套设施另外专项考虑，不计入本（1）建筑安装工程费用包括土建、给排水、电气、弱电工程的设备购置及安装费用。该项目投资按单位综合造价指标估算。（2）设备购置费主要考虑高层楼的电梯。晶都瑞嘉花园写字楼项目（3）室外工程包括道路、广场、绿化、室外管线等室外配套设施，暂按主体工程土建及装修费用与建筑设备购置及安装费用（1）土地费用；土地的取得通过政府公开拍卖竞得本地块，款为3200万元，每平方米1057.19元。另加土地出让金、契税、土地使用税、印花税费用为1184.33元每平方米，按容积率3.3（2）建设单位管理费包括建设单位开办费、建设单位经费和建设单位临时设施费等，参照有关标准，结合项目实际情况，按第一部分工程费用的（3）勘察、设计及前期咨询费是指建设单位为进行项目建设而发生的勘察、设计及前期工作咨询费，执行国家和省有关规定，包括计价格[2002]10号文、计价格[1999]1283号文等，按第一部分费用的1.7%计。是指项目招标发包阶段委托招标代理、编标、评标等发生的相关费用，按照国家及省、市有关标准及要求，并结合项目实际情况，按第一部分工程费用的0.5%计。（5）工程监理、质监、安监费晶都瑞嘉花园写字楼项目包括工程建设监理费、建设工程质量监督费、建筑施工安全监督管理费等，按工程费用的1.7%估算。电贴费按220元/KVA计，取费基暂按500KVA计（小回路暂按（7）主要地方规费根据本项目建设情况，应缴纳的主要地方规费包括市政基础设施配套费、人防费、新墙体发展基金、白蚁防治费、档案费等。白蚁防治费按2.3元/平方米计算；散装水泥基金按2元/平方米计算；档案费按1.3元/平方米计算；图纸审查费按1.5元/平方米计算；气象防雷费按1.4元/平方米计算；垃圾清理费按0.7（1）项目基本预备费按工程费用与其他费用之和的5%计。（2）根据国家计委计投资（1999）1340号《关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知》精神，投资价格指数按零计算。本项目涨价预备费暂计为零。4、建设期贷款利息，本项目无计划贷款，无需支付利息。三、建设投资估算晶都瑞嘉花园写字楼项目商住用房建设投资估算表（静态）序号费用名称工程费用合计1、建筑安装工程费2、设备购置费（电梯4部）3、室外工程费4、室内装修装饰费用其他费用合计建筑面积27196358.891宅2、建设单位管理费233、勘测设计前期咨询费234、服务性收费46.305、行政性收费、政府基金97.206、预备费8、自来水增容费15结算投资4079.40217．57489.531631.761087.84976.0462.5562．55264．3597.91407.9440.799816．10本项目建设资金为连云港市嘉瑞置业有限公司的存量资金，五、流动资金估为了保证项目能正常经营所需的基本周转资金额数，本项目晶都瑞嘉花园写字楼项目自筹流动资金在企业未分配利润中支出，按概算法估计为30万元，保证该项目营运资金的需要。六、项目总投资项目总投资为：建设投资+流动资金+建设利息9816.10+30+0=9846.10万元该工程项目建设总投资为9846.10万元。七、经营收入估算根据2010年上半年度东海县行政中心牛山镇的房地产市场销售价格状况，结合项目的区位分析，项目收入估算如下：123写字楼销售储藏室及车库24436八、静态投资分析本项目建设投资由土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、设备购置及安装费用，城市规费，其他费用和预备费用等项组成。根据国家计委近期有关规定不考虑涨价预备费用。1、土地购置费：根据土地使用权出让和批复，本项目提供土地条件为净地。土地购置费为人民币592.17万元。2、前期工程费用：包括地质勘察、规划及建筑设计、工程监晶都瑞嘉花园写字楼项目3、建筑安装工程费用：包括土建、水、电、电梯等房屋工程4、建设期货款利息：本项目建设无需银行贷款，贷款利息不5、城建规费：本项目建设所上交的各项有关费用按东海县7、企业管理费、房地产开发企业正常经营活动所需的企业管理费、摊销按房屋销售收入的3.5%计取。8、项目销售、管理等成本4）合计：411.92万元。财务费用是指企业为筹集所需资金而发生的费用，在财务评价中仅考虑利息支出。利息支出的估算包括长期借款利息支出、流动资金借款利息支出和短期借款利息支出。本项目无贷款，五十、项目营业税及附加、土地增值税估算11769万元*5.5%=647.30万元晶都瑞嘉花园写字楼项目预交土地增值税=预售收入×1%=11769万元×1%=117.69万元3)营业税及附加和土地增值税两项为764.99万元十一、项目成本分析项目开发总成本费用构成按建设成本加期间费用计算为：总成本费用=建设成本+销售费用+管理费+财务费用。9816.10+176.54+117.69+117.69+0=10228.02万元十二、静态投资分析（投资利润率）项目开发利润=销售总收入―营业税及附加-土地增值税―总成本；即：11769-647.30-117.69-9816.10=1187.91项目开发税前利润为1187.91万元；税后利项目投资收益财务状况良好。工程建设总投资为9846.10万元，一次收回11769万元，投资利润率＝890.93/9846.10×100%=9.1%该项目经济效果显著，项目可行。十三、建设总投资筹措计划晶都瑞嘉花园写字楼项目本项目计划静态投资9846.10万元；资金由连云港市瑞嘉置十四、资金来源和投资计划一、项目总投资来源本项目建设资金为公司的存量资金，公司可支配流动资金为1.5亿元人民币，建设期间无需任何贷款。无贷款利息。二、投资计划该项目计划建设期为18个月，资金根据施工进度逐月投入。十五、资金回笼计划本项目的资金收入来楼房预售和销售。根据项目的开发进度计划和销售计划。逐步收回全部投资，根据项目的具体位置、环境、标准价格等因素和周边同类房屋销售状况及居民的购买需求等因素，本项目购房群体定位于市区商业人士及法人团体，因此购买力较充足，销售不成问题。预计在项目建设阶段，可实现预售面积70剩余部分将在工程竣工后半年内全部销售完毕并收十六、评价依据经济评价依据本项目按照国家计划1998年修定的《建设项目经济评价方法参数》进行财务评价。财务评价基础数据晶都瑞嘉花园写字楼项目项目开发税前利润为1187.91万元；税后利项目投资收益财务状况良好。该项目经济效果显著，项目可行。扩大城市规模，提高城市等级具有积极的推动作用。2、该项目的建设，是优化东海县城投资环境，促进东海县城通过本项目的整体开发，可以发展地方的房地产业，房地产金融业，可以拉动当地的建筑业、建材业、服务业、旅游业以及相关联的其它行业，促进东海县城经济的发展，优化东海县城的3、该项目的建设，对于提高开发商的经济效益，增强企业的通过对该项目的开发，既加快了东海县城的城市建设步伐，该项目的建设，不仅繁荣了东海县城的房地产市场，而且对于开发企业扩大规模经济效益，提高开发企业综合经济技术实力都具该项目的开发建设，是东海县城北新区建设的一个重要组成部分，无论从改善居民的居住条件，还是从扩大城市功能、加快晶都瑞嘉花园写字楼项目城市化进程来讲，都很有必要，也是十分迫切的。晶都瑞嘉花园写字楼项目第八章社会影响分析第一节社会影响效果分析项目的社会效益和经济效益明显。该地块的开发建设，推动了东海县城北新区建设的步伐，推进了我市的经济发展，对促进东海县城市面貌的改善，又树立了一个新的形象。同时，为当地的农民提供了就业机会，增加了当地的农民收入，解决了东海办第二节社会适应性分析1、通过对该项目的开发，既加快了东海县城的城市建设步伐，又成为开发企业新的经济增长点，带动开发企业技术进步。因此，该项目的建设，不仅繁荣了东海县城的房地产市场，而且对于开发企业扩大规模经济效益，提高开发企业综合经济技术实该项目的开发建设，是东海县城北新区建设的一个重要组成部分，无论从加快改善各行各业的办公条件，还是从扩大城市功能、加快城市化进程来讲，都很有必要，也是十分迫切的。2、东海县政府十分重视本项目区的建设，把该区域建设摆在东海县城规划建设的重要位置。本项目地处东海县城西部，必将3、具有良好的外部发展环境。东海县牛山镇以及东海县的大晶都瑞嘉花园写字楼项目开发、大发展为该项目的建设提供了极好的发展