维护消防设备操作规范

龙岩市建筑消防设施的维护保养规程

一、建筑消防设施维护保养制度

1、设有建筑自动消防设施日勺重点单位应确定建筑消防设

施维保单位、签订维保协议，并自签订之日起一周内上报所

属消防大队或支队防火处立案，同步同步将原件扫描上传户

籍化系统。

2、重点单位每月对建筑消防设施开展至少一次抽检，每

年不少于一次全面检测，保证消防设施完好有效，同步同步

将对应内容录入户籍化系统。

3、从事建筑消防设施维修保养二作日勺单位或个人应符合

有关准入制度，并按照国家有关技术原则对建筑消防设施进

行维护保养C

4、负责建筑消防设施维修保养日勺单位，应当制定维护保

养计划，每月对重点单位建筑消防设施至少一次抽检，每年

不少于一次全面保养，保养记录由建筑消防设施管理单位存

档备查。

5、负责建筑消防设施维修保养日勺单位，应当建立建筑消

防设施故障汇报及消除日勺登记制度。对建筑消防设施存在日勺

问题和故障，当场有条件处理时应当立即处理；没有条件当

场处理日勺，应当在24小时内处理；需要由供应商或者厂家处

理日勺，不影响系统正常工作日勺应当在10个工作日内处理；需

要由供应商或者厂家处理的，影响系统正常工作时应当在5

个工作日内处理。因故障、维修等原因，需要临时停用系统

日勺，应当经单位消防安全负责人同意，系统停用超过24小时

日勺，在单位消防安全负责人同意日勺同步，应当报所属消防大

队或支队防火处立案，并采用有效日勺措施保证安全。

6、非消防安全重点单位的建筑自动消防设施管理可以参照

本原则执行。

二、消防设施器材检测措施与维护保养周期

1、火灾报警控制器

（1）每日交接班时对控制器自检，消音、复位，火灾报

警、故障报警，火灾优先功能，主、备电源自动转换，备用

电源欠压、过压报警，消防等进行功能测试；

（2）每月（季度）应检查和试验消防控制器所有联动功

能与否正常；

（3）每年定期对火灾报警系统功能全面进行检测和维

护。

2、点型感烟火灾探测器

每年通过加烟器对探测器所有试验一次，同步检查报警

控制器反馈信号；投入运行两年后，每隔三年所有清洗一遍,

并做响应阈值及其他的必要功能试验。

3、点型感温火灾探测器

每年通过感温探测器功能试验装置对探测器所有试验一

次，同步检查报警控制器反馈信号；投入运行两年后，每隔

三年所有清洗一遍，并做响应阈值及其他的必要功能试验。

4、手动火灾报警按钮

每月（季度）模拟火灾状况，按下按钮，测试其火灾报

警功能，同步检查报警控制器反馈信号；测试完毕后，需到

现场手动复位。

5、声光报警器

每月（季度）通过触发火灾探测器或按下手动报警按钮,

检查其发光和报警功能。

6、消防栓按钮

将消防控制器和消防栓水泵控制柜至于自动状态，按下

室内消火栓按钮，直接启动消火栓水泵，同步检查报警控制

器反馈信号，每月测试一次。

7、消防电梯

每月（季度）通过报警控制器启动按钮或在消防电梯首

层启动消防电梯按钮，测试消防电梯从任意楼层迫降至首层,

同步检查报警控制器反馈信号，每季度测试一次。

8、防火阀（排烟口或送风口）

通过触发探测器、手动报警按钮或启动消防控制器防排

烟风机按钮，实现防火阀动作，防排烟风机运行，并用测速

仪测定风速，同步检查报警控制器反馈信号，每月（季度）

测试一次。

9、防火卷帘

通过触发有关区域火灾探测器或手动报警按钮，或在火

灾报警控制器远程启动防火卷帘按钮，或在现场手动启动防

火卷帘上下停按钮和机械链条拉动防火卷帘，测试防火卷帘

升降停功能，同步检查报警控制器反馈信号，每季度测试一

次。

10、室外消火栓

（1）使用专用消火栓扳手逆时针打开闷盖及阀杆即可出

水。

（2）每月进行出水测试，每年月消火栓测压计和流量表

测试水压、流量，并对栓体、阀杆进行防腐和防锈蚀处理，

寒冷季节采用防冻措施。

11、室内消火栓

（1）检查消火栓、水枪、水带、接口、垫圈、消防卷盘

等组件与否齐全完好，出水口方向与否向下或与设置墙面垂

直向外，查看消火栓箱与否被遮挡，转动消火栓的阀门启闭

与否灵活；

（2）启动屋顶层试验消火栓和首层消火栓，用消火栓测

压计和流量表测试水压、流量与否符合规定；

（3）每月按上述规定所有检查一次。

12、火灾事故应急照明灯

（1）检查安装位置、高度与否符合规定；

（2）查看主电（绿色）、充电（红色）、黄色（故障）三

个指示灯与否正常；

（3）按下试验按钮或切断主电，5秒内应进入点亮状态;

（4）每月进行一次充放电及照度检查。

13、火灾事故疏散指示标忐灯

（1）检查安装位置、高度与否符合规定，保证疏散指示

标志能在疏散路线上明显看到，并明确指向安全出口；

（2）检查疏散方向指示箭头与实际疏散方向一致，并且

不被遮挡；

（3）按下试验按钮或切断主电，5秒内进入点亮状态；

（4）每月进行一次充放电检查。

14、干粉灭火器

（1）查看使用日期应在有效期内使用，压力表指针应在

绿色区域范围内；

（2）检查筒体、压把、保险销、橡胶软管、铅封、压力

表等组件应齐全完好；

（3）使用时拔出保险销，手握橡胶软管，对准火焰根部,

按下压把喷射灭火；

（4）每日一巡查，每年定期维护保养。

15、喷头

每月进行一次外观检查，发现故障，使用专用扳手更换;

备用数不少于总数的1%,且每种不少于10只。

16、水泵接合器

每月检查接口、闷盖、手轮、保险阀、单向阀等组件与

否完好；每年用消防车进行充水试验，测试系统最不利点压

力、流量，并对其进行防锈、防腐蚀处理。

17、消防水池

每月检查浮球阀等水位控制设备和进出水阀门与否正

常，保证消防用水不做它用；每年进行防漏、防锈处理。

18、喷淋泵

检查吸水管、出水管上日勺控制阀与否处在启动状态，每

月通过喷淋泵控制柜手动启动（或将控制器置于自动状态下

远程启动，亦或运用末端放水装置和放水试验阀放水等方式

启动）喷淋泵和备用喷淋泵，观测压力表变化，火灾报警控

制器信号反馈正常。

19、消火栓泵

检查吸水管、出水管上日勺控制阀与否处在启动状态，每

月通过消火栓泵控制柜手动启动（或将报警控制器置于自动

状态下远程启动，亦或运用室内消火栓内远距离起泵按钮等

方式启动）消火栓泵和备用消火栓泵，观测压力表变化，火

灾报警控制器信号反馈正常。

20、湿式报警阀组

每日进行外观检查，保证无端障；每季度通过放水试验

阀或末端试水装置启动喷淋泵来测试报警阀组中水流警铃、

压力开关、延迟器、阀瓣启动、信号模块日勺功能与否正常，

火灾报警控制器信号反馈正常。

21、末端试水装置

检查末端放水装置日勺阀门、放水接头、压力表、排水管

等组件与否齐全完好，将报警控制器和喷淋泵控制柜开关置

于自动状态，在打开放水阀放水，直至喷淋泵启动，火灾报

警控制器信号反馈正常，每月所有测试一次。

22、水流指示器

将报警控制器和喷淋泵控制柜开关置于自动状态，通过

末端放水装置放水，查看报警控制器上水流指示器信号反馈

正常，每月（季度）一次。

23、消防水箱

每月检查浮球阀等水位控制设备和进出水阀门启动状况

与否正常，保证消防用水不做它用；每年进行防漏、防锈处

理。

24、消防电源

每日检查接通状态，保证不超负荷运行。

25、水源控制阀

每日进行外观检查，保证无端障；每月对固定阀门用日勺

铅封、锁链和标注上下管网关联的标牌进行一次检查。

26、气压给水设备

每月查看气压表，检测设备压力、水位与否正常。

27、消防

每月（季度）在消防水泵房、配电房、消防电梯、手动

报警按钮等处插孔上连接消防，通过报警控制器上选

择指定区域，进行一至三次对讲通话试验，确认通讯正常，

语音清晰，火灾报警控制器信号反馈正常。

28、消防广播

每月（季度）通过报警控制器接通各楼层消防广播扬声

器，进行消防疏散语音广播，现场检查与否能清晰收听到广

播信号，火灾报警控制器信号反馈正常。

29、防火门

每日抽查防火门闭门器、次序器、门锁、密封条等配件

与否齐全完好，启闭功能与否正常，保证防火门处在关闭状

态，并能从两侧能顺利启动。

三、附件：表格部分

1、维保协议

2、建筑消防设施维护保养汇报书

1.

协议编号____________

建筑消防设施维护保养协议

发包人（甲方）：__________________________________________

承包人（乙方）：__________________________________________

根据《中华人民共和国消防法》、《福建省消防条例》、《建筑消防

设施口勺维护管理》（GB25201-2023）等法律法规和技术原则的规定，

经双方协商确定，就甲方所委托范围及期限内日勺建筑消防设施维护保

养工作有关详细事宜，签订本协议。

维护保养建筑工程名称：_____________________________

维护保养建筑工程地址：_____________________________

第一条维护保养消防工程范围

本协议指定的建筑消防设施系统包括如下(—)项内容:

口消防供配电设施□火灾自动报警系统

口消火栓系统口固定消防炮系统

□自动喷水灭火系统口泡沫灭火系统

口气体灭火系统口机械加压送风系统

口机械排烟系统口应急照明和疏散指示标志

口防火分隔设施□消防电梯

口灭火器□应急广播系统

□其他

第二条维护保养消防工程内容

乙方根据《建筑消防设施的维护管理》(GB25201—2023)及甲方

建筑消防设施的实际状况，向甲方提供《维护方案》并经甲方审核确

认。本着“质量第一、顾客至上”的服务宗旨，严格按照甲、乙双方

确定出J《维护方案》进行消防系统KJ维护服务，详细为:

一、委托消防工程范围内各系统的定期测试和检修。

二、委托消防工程范围内各系统故障以及隐患的处理、排除。

三、委托消防工程范围内各系统故障以及易损件的维护、修理、

更换。

四、《维护方案》中确定的其他维护保养服务。

第三条维护保养消防工程时间周期

每月按《维护方案》对消防系统各设备至少进行一次检测维护，

每季度按《维护方案》中季检规定对消防系统进行全面检测维护。每

年度按《维护方案》中年检规定对系统进行全面日勺年度检测维护。

注：

1、月、季、年检规定详见维护方案。

2、季、年检日勺检测时间甲、乙双方详细约定。

3、在进行季、年检时当周不再进行周检。

第四条维护保养消防工程的协议期限、金额及付款方式

一、消防工程维护服务W、J期限为年，自年—月—日

起到一年一月—日止。

二、消防工程维护服务费用为每年元整。

三、甲方在本协议签订之日起日内（即年月

日前）向乙方支付本年度维护费用的%,即人民币元。

乙方完毕本年度维护服务工作二分之一（即服务满六个月）后，甲方

在六个月期满后日内（即年一月—日前）向乙方支付本

年度维护费用的%,即人民币元。本年度维护服务期满后

（即年一月—日前），甲方向乙方支付剩余的本年度维护费用

元。后来每年度的维护费用参照上述服务年度的时间支付。

第五条甲方的权利和义务

一、甲方必须按本协议约定日勺付款方式准时拨付协议款给乙方，

不得借故拖欠多种应付款项，如发生无端拖欠现象，视为甲方违约，

将按本协议约定承担违约责任。

二、甲方消防控制室实行24小时值班制度，每班工作时间不不小

于8小时，每班人员不少于2人，且均应通过消防行业特有工种职业

技能鉴定，持有初级技能以上等级日勺职业资格证书；值班人员必须严

格贯彻平常巡视、检查、记录等制度，一旦发现故障不能自行排除时,

应及时告知乙方。

三、甲方应为给乙方提供检测维护现场使用日勺机具、升降设备，

为乙方的工作提供便利。

四、甲方应向乙方提供有关消防系统的有关竣工图、设备逻辑关

系表、端子图、消防系统各设备详细资料以及消防控制设备日勺操作阐

明书等乙方需要的有关资料。

五、甲方交给乙方维护的消防系统多种设备和设施应无端障和损

坏，并由乙方承认；若系统存在明显日勺故障和设备损坏，甲方应负责

处理。

六、协议期间内：由于甲方原因需对消防设备进行整改、增减或

移位时，所需费用由甲方承担；由于非乙方原因导致系统程序发生故

障，其程序改写、修复、调试费用由甲方承担。在维护保养过程中如

发现消防设备或部件存在质量问题，影响系统正常工作需另购置时，

设备由甲方负责，乙方负责对设备或部件进行更换。双方另有约定日勺

按约定执行。

七、协议期间非乙方原因导致的消防设备丢失或损坏产生的更换

和维护费用由甲方承担。

八、乙方送达甲方的检测记录或工作汇报，甲方在收到后三日内

应予以书面答复，逾期视为承认。

第六条乙方的权利和义务

一、认真履行建筑消防设施维护保养工作的职责，其重要工作内

容:

（-）按照国家有关消防规范规定和《维护方案》日勺详细内容，

对委托维护保养FI勺消防设施进行定期的技术性能测试检查和消防系统

功能性操作试验检查及修善；

（二）委托维护保养的消防设施在出现故障或不正常现象时，及

时负责进行维护，恢复消防系统日勺正常状态，并向甲方提供故障原因

的调查分析汇报；

（三）建筑物进行改建或重新装修时，导致感烟探测器等消防设

施拆卸、变化位置（敷设管线），或需要增长消防设施时，负责协助甲

方制定消防设施整改方案；并在竣工后对所属区域消防设施日勺恢复开

通状况及功能进行检查测试；

二、乙方月检和季检、年检工作完后，应填写巡检单、维护单，

并出具季、年检汇报，由甲、乙双方负责人签字分别存档立案。

三、在消防维护服务中，乙方不得改动原消防系统日勺电气、电子

线路和零部件，需改动应告知甲方，在甲方承认同意后改动。并向甲

方提供更换后H勺技术资料。

四、消防设施维护保养协议有效期间，消防设施发生故障，在接

到甲方告知确认后，24小时以内派人抵达现场进行处理，并据实填写

维护单，由甲、乙双方授权人签字后生效，分别交甲、乙双方存档备

查。

五、乙方收到甲方提供的其所需要的有关材料时应向甲方出具收

条，乙方应妥善保管甲方提供日勺上述材料，协议期满后应所有无损日勺

返还甲方，如有损害导致甲方损失日勺，乙方应付损害赔偿责任。协议

到期后，乙方应对所有维护系统、设备进行全面测试，并出具合格日勺

消防设施检测维保汇报交付甲方确认。

六、乙方建立平常走访培训制度，应甲方规定义务培训甲方操作

人员，提高甲方消防系统操作人员日勺业务技能，到达纯熟掌握消防设

施系统平常操作、检查、维护、故障排除等规定。

七、维护期间确需临时停用消防系统的，必须报经甲方消防安全

负责人同意；故障排除后要进行对应功能试验并报经甲方消防安全管

理人检查确认。

八、本协议期限内发生火灾，因乙方维护保养不到位导致消防设

施未能及时、有效动作，导致甲方财产损失口勺应由乙方承担所有法律

责任。因消防设施不能正常运转导致对应消防行政惩罚，乙方承担对

应法律责任。

第七条违约责任

（一）甲方应当按照协议约定履行支付服务费用出J义务，否则甲

方每逾期一天付费则向乙方支付应付费用%日勺违约金，逾期

天仍未支付应付费用的，乙方有权单方面解除本协议，协议自解除协

议告知书送达甲方时解除，协议解除并不免除甲方日勺违约责任。

（二）乙方应当按照协议约定和《维护方案》日勺规定履行维护保

养义务，否则甲方有权拒付维护服务费用，导致甲方损失日勺，乙方还

应负损害赔偿责任C乙方无端拒绝提供维保服务或在六个月服务期内

未能提供本协议及《维护方案》确定日勺维尹保养义务50%日勺，甲方有

权单方面解除本协议，乙方应向甲方支付协议总价款%日勺违约

金。

（三）甲乙双方不得无端提前终止协议履行，否则违约方应向守

约方支付协议总价款%的违约金，同步守约方尚有权规定违约方

继续实际履行本协议。

第八条增补内容（添加条款时填写）

______________________________________________________________________________________________________O

______________________________________________________________________________________________________O

第九条协议的生效与解除

一、本协议正本壹式份，甲方执份，乙方执份。

二、未尽事宜双方协商处理，并以书面形式作为本协议H勺附件,

与本协议具有同等效力。

三、本协议自甲乙双方签字（盖章）后生效，协议到期及协议义

务履行完毕自行终止。

第十条争议处理

甲乙双方因履行本协议发生争议时，可以协商处理，经友好协商

不能处理Ef、J,任何一方均有权采用如下第一种方式处理争议事项：

（一）向仲裁委员会申请仲裁。

（二）向人民法院起诉。。

第十一条协议附件

本协议的附件包括：_________________________________________

甲方：乙方:

法人代表:法人代表:

代理人：代理人：

联络人:联络人:

地址：地址：

开户行：开户行：

帐号：帐号：

签约地点:签约地点:

签约时间签约时间:

2

建筑消防设施维护保养

报告书

建筑名称：________________________

管理（使用）单位：________________________

维修保养企业：_______________________

维护保养协议编号：________________________

维修保养日期：_______________________

二O一四年月日

说明

1、本汇报书由建筑消防设施维护保养企业对建筑消防设施进行维护

保养后逐项认真填写，可手写或打印，建筑消防设施管理（使用）单位签

订意见后盖章。

2、本汇报书一式三份，送建筑消防设施管理（使用）单位一份，报

当地公安机关消防机构一份，建筑消防设施维护保养企业留存一份。

3、本汇报书每月填报一次。

4、本汇报书仅为参照样式，单位可根据建筑消防设施实际状况制表。

□消防供配电设施口火灾自动报警系统

建口消火栓系统口固定消防炮系统

□自动喷水灭火系统口泡沫灭火系统

口气体灭火系统口机械加压送风系统

筑

口机械排烟系统口应急照明和疏散指示标志

□防火分隔设施□消防电梯

消口灭火器

防□应急广播系统

设（注:请在有关项前时“口”内划“/”）

施

类

别

设计单位

施工单位

调试单位

验收（立案）

状况

验收（立案）

日期

维保项目经理：维保技术人员:重点单位陪伴测试人员:

1、建筑防火分隔和安全疏散设施

故障及处理状况

维护保养项目维护保养内容维保结论

故障描述当场处理状况报修状况

防火门

防火窗

防火卷帘

防火阀

应急照明灯具

疏散指示标志

其他

2、消防给水设施及消火栓系统

故障及处理状况

维护保养项目维护保养内容维保结论

故障描述当场处理状况报修状况

消防水池

消防水箱

增压设施

消防水泵及控

制柜

水泵接合器

室外消火栓

室内消火栓

管网阀门

消防卷盘

其他

3、自动喷水灭火系统

故障及处理状况

维护保养项目维护保养内容维保结论

故障描述当场处理状况报修状况

蓄水池、高位水

箱

报警阀组

末端试水装置

水流指示器

探测、控制装置

充、排气装置

喷淋泵

控制阀门、

电磁阀

喷头

联动控制功能

其他

4、火灾自动报警系统

故障及处理状况

维护保养项目维护保养内容维保结论

故障描述当场处理状况报修状况

火灾探测器

手动报警按钮

报警控制器

警报装置

火灾事故广播

消防联动控制器

系统接地装置

其他

5、消防电气和通讯设施

故障及处理状况

维护保养项目维护保养内容维保结论

故障描述当场处理状况报修状况

消防配电柜（箱）

自备发电机组

应急电源

储油设施

联动试验

消防专用

其他

6、防烟、排烟设施

故障及处理状况

维护保养项目维护保养内容维保结论

故障描述当场处理状况报修状况

送风口

送风机

机械

防烟送风量、

设施风速、风

压

联动控制

功能

自然排烟

设施

排烟风机

排烟口

机械

排烟阀、

排烟

电动排烟

设施

设施

排烟风

量、风速

控制

功能

其他

7、气体灭火系统

故障及处理状况

维护保养项目维护保养内容维保结论

故障描述当场处理状况