纳税检查 第2版 课件项目七 其他税种的检查

项目七

其他税种的检查内容提要01土地增值税的检查05印花税的检查02房产税和城镇土地使用税的检查04契税的检查

03车船税的检查一、纳税义务人与征税范围的检查（一）纳税义务人的检查1.常见涉税风险（1）从事房地产经营开发的纳税人未办理税务登记、税种登记手续，或虽办理登记却未申报纳税。（2）非从事房地产经营开发的纳税人有偿转让房地产，未按规定申报缴纳土地增值税。任务一土地增值税的检查任务一土地增值税的检查2.主要检查方法（1）检查营业执照注册、经营地址的产权归属，确定是否具备成为土地增值税纳税义务人的条件，即是否拥有国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物。如果检查确定只是在租赁的场所进行经营活动，这类单位及个人显然不可能成为土地增值税纳税义务人。任务一土地增值税的检查（2）与房产管理部门及土地管理部门保持密切联系，关注当地房地产信息网、房产管理局、住房与建设局、国土资源局等部门网站

，了解房地产拥有人所拥有房地产的变化情况，确定拥有国有土地使用权及相应房产的单位和个人是否确实转让了其拥有的房地产并取得收入；有偿转让房地产的纳税人是否申报缴纳了土地增值税。

任务一土地增值税的检查（3）检查单位“固定资产”“无形资产”明细账，了解其拥有的国有土地使用权、地上建筑物及其附着物发生增减变化的情况，发生减少的，进一步确定这些发生房地产增减变化的企事业单位是否属于土地增值税的纳税义务人。任务一土地增值税的检查（4）对不设置账簿或账簿记录不完整的单位和个人，应当深入实地进行调查，通过走访、询问土地、房产、受让方等部门和单位了解被查单位是否发生了有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为，防止漏列土地增值税纳税义务人。（5）结合其他税种的征管情况，了解和掌握土地增值税纳税义务人。例如企事业单位缴纳的房产税与城镇土地使用税数量的突然变化，由于企业销售不动产使得应交增值税增加等现象，都与缴纳土地增值税有关。任务一土地增值税的检查（6）对未办理土地使用权证而转让土地的单位和个人，可结合纳税人“营业外收入”“其他业务收入”和“银行存款”等账户，确定是否有未办理土地使用证而转让土地的情况。任务一土地增值税的检查（二）征税范围的检查1.常见涉税风险（1）混淆所有权属，规避土地增值税纳税义务。如将产权转移的房地产转让行为按出租、抵押等权属未发生转移情形申报，规避土地增值税纳税义务。（2）混淆征缓界限，规避土地增值税纳税义务。如将正常销售按兼并、投资、合作建房处理，规避土地增值税纳税义务。任务一土地增值税的检查（3）隐匿收入，规避土地增值税纳税义务。如将房地产转让按继承、赠与处理，瞒报漏报应纳税款。（4）发生视同销售房地产行为未申报纳税。纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时未作视同销售房地产处理，漏报土地增值税。任务一土地增值税的检查2.主要检查方法（1）依据土地增值税的征税范围判断标准，审查单位和个人转让房地产是否应缴纳土地增值税①审查单位或个人所转让的土地，是否为国家所拥有集体土地的自行转让是一种违法行为，不属于土地增值税征税范围，而应交予有关部门进行处理。任务一土地增值税的检查②审查国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生了转移第一，判断转让收入是属于国有土地使用权出让还是国有土地使用权的转让取得的收入。国有土地使用权的出让发生在由政府垄断的土地一级市场，未列入土地增值税征税范围。国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。发生在土地的二级市场，属于土地增值税的征税范围。

任务一土地增值税的检查第二，土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。具体地：房地产的出租。房地产的抵押。合作建房。建成后按比例分房自用的，暂免征收；建成后转让的，列入征税范围。房地产的代建房行为。房地产的评估增值。任务一土地增值税的检查第三，审查房地产的转让是否取得了收入。土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽然转让，但未取得收入的行为。具体地：房地产的继承与赠与；房地产的交换；以房地产进行投资、联营；企业兼并转让房地产。任务一土地增值税的检查（2）检查账证，进一步确定纳税人是否负有土地增值税纳税义务①检查纳税人房地产所有权属及变化情况，确定纳税人有无漏报土地增值税。“固定资产”“无形资产”贷方及“银行存款”借方，核实企业有无转让行为；核实合同、协议、批文、产权转移书据等，确定房地产权属是否发生转移；抵押房地产，确定合同约定的抵押时间，有无抵押房地产已经到期拍卖仍然不结转土地增值税的情况。任务一土地增值税的检查②检查纳税人名下房地产使用及变动情况，确认纳税人有无将应征土地增值税的房地产按非应税房地产处理。对于房地产开发企业，应注意检查其“长期股权投资”、“开发产品”和“投资性房地产”账户，核对相关合同、协议，确定房地产投资、出租的真实性；对企业兼并转让的房地产，可通过检查兼并批文、公告、意向书、协议书或会议纪要等，确定兼并业务的真实性。

③检查伴随纳税人房地产的产权变动是否产生收入，确认纳税人有无将正常销售按赠与处理，漏报土地增值税。将“银行存款”与“银行存款对账单”核对；将“银行存款”账户与“开发产品”账户贷方、“固定资产清理”账户贷方核对，查证所附原始凭证，确定其收款与权属转移日期是否相近、对应单位是否一致，从而判断纳税人是否存在将正常销售按继承、赠与处理的情况。任务一土地增值税的检查任务一土地增值税的检查④检查纳税人是否有视同销售房地产未申报缴纳土地增值税的情况。确定开发面积、已售面积、待售面积及尚未结转“主营业务成本”但已交付使用的面积，核对房产、土地管理部门信息，确认是否存在非销售转移开发房地产产权；“开发产品”账户贷方对应账户有无对应“应付职工薪酬”“长期股权投资”“应付账款”“短期（长期）借款”“应付股利”“固定资产”“无形资产”等。任务一土地增值税的检查二、计税依据的检查（一）应税收入的检查1.常见涉税风险（1）取得预售收入没有按规定及时申报纳税（2）混淆“定金”与“订金、意向金”等，将预售收入变为债务，不按规定及时申报纳税（3）签订虚假购房合同或者阴阳合同压低成交价格，少申报纳税任务一土地增值税的检查（4）收入项目不齐全①只计价款收入，不计价外收取费用收入“预收账款”贷方只核算售房款，纳税人在销售过程中收取的其他款项，不管属于什么性质及税务上应如何处理，均不通过“预收账款”核算。因此，虽然纳税人按“预收账款”全额申报了预缴土地增值税收入，但其代收的天然气初装费、有线电视初装费等仍有可能因漏报收入项目而漏缴土地增值税。任务一土地增值税的检查②按揭款收入不作销售收入申报。以银行按揭方式销售开发产品，开发企业收到首付款及银行按揭贷款到账后，如果以银行贷款的名义记入“短期借款”账户或挂“其他应付款”等账户，不计预收账款，极有可能漏报收入，少缴土地增值税。任务一土地增值税的检查③利用销售折扣和折让转利于关联方，随意冲减收入。政策规定：纳税人不报或有意低报转让价款的，应按照房地产评估价格计算征收土地增值税。因此，如果纳税人通过压低售价的办法规避纳税可能被税务机关按照房地产评估价格计征。纳税人可能会“另辟蹊径”，转而以折扣、折让的办法，冲减已结转销售收入，同样达到少缴土地增值税的目的。任务一土地增值税的检查（5）视同销售收入未足额申报纳税视同销售业务不产生现金净流入量、也不产生现实利润，企业可能按成本价进行纳税申报，少报计税销售额。任务一土地增值税的检查2.主要检查方法

（1）核对账、表间的勾稽关系“预收账款”或“主营业务收入”账户贷方与“土地增值税预缴申报表”申报预（销）售收入额一致：企业账面结转的预收款（收入款）已足额申报纳税；前者>后者：有部分预收款（或销售款）未申报纳税；前者<后者，有部分未结转至“预收账款”“主营业务收入”账户的收入也进行了纳税申报任务一土地增值税的检查（2）检查“预收账款”“主营业务收入”项目是否齐全、内容是否完整、金额是否准确①通过政府部门网站获取纳税人销售的相关信息，核对纳税人申报收入项目是否齐全、完整。任务一土地增值税的检查②审核相关账证，确定纳税人申报的计税收入是否真实。第一，根据预售许可证信息，匡算纳税人应申报的项目收入总额与进度，核对纳税人“预收账款”“主营业务收入”明细账金额及预缴（或清算）土地增值税纳税申报的收入与相邻地段、同等用途的房地产的平均售价是否接近，从而判断纳税人申报的计税收入是否真实、准确。任务一土地增值税的检查第二，检查房地产转让合同，确定房产销售单价、收取的费用、付款时间约定等，核对银行进账单、POS机小票、发票（或收据）及各种与缴款方式相关的证明文件，确定纳税人是否就收入全额申报纳税，“预收账款”“主营业务收入”是否包括按揭贷款收入等收入项目；对纳税人取得实物收入的，重点核实实物收入评估价是否与市场价格接近，有无价格明显偏低的情况，有无不按评估价格而是按成本价确认收入的情况；有无分解、隐瞒房地产收入的现象。任务一土地增值税的检查③深入销售现场实地调查，验证纳税人申报的计税收入是否准确。实地调查，掌握房产销售分户明细表，重点审核房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，并对照核实计税收入。可制定房源表逐一核实任务一土地增值税的检查（3）检查“开发产品”与“固定资产”“无形资产——土地使用权”“长期股权投资”“应付账款”“应付利润”“应付股利”等对应关系.结合对合同协议的审查，核实企业是否发生了视同销售行为；对发生视同销售行为的，应进一步检查账务处理和收入核算是否准确，是否按规定申报纳税。任务一土地增值税的检查（二）扣除项目金额的检查1.建造并转让房地产允许扣除项目金额检查（1）取得土地使用权支付金额的检查①常见涉税风险第一，取得土地使用权所支付的金额不真实，相关凭证不合法。支付的一些非法的佣金、手续费等，可能无法获取合法有效的凭证，或获取虚假凭证。任务一土地增值税的检查第二，土地使用权支付金额的分配方法不合理，分配比例和金额的计算不正确。直接计入一定方法分配,标准:房屋占地面积、房屋建筑面积纳税人支付的地价款在不同成本核算对象中分配方法不合理，分配比例和具体金额的计算不正确，都会导致房地产土地成本不实，影响土地增值税计税依据。任务一土地增值税的检查第三，将与取得土地使用权支付金额无关的费用计入地价款。问题：将应计入期间费用的支出计入将延期支付土地出让金而产生的利息、滞纳金、逾期开发缴纳的土地闲置费计入后果：导致将不得扣除的支出得以扣除（如逾期开发缴纳的土地闲置费），加大成本支出，提高加计扣除费用项目基数。任务一土地增值税的检查②主要检查方法第一，检查纳税人列支土地使用权支付金额的原始凭证是否合法。合法：省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据金额；列支的相关费用如土地交易服务费、拍卖佣金的合规发票非法：土地评估价值报告；母公司抬头的土地出让收据在子公司扣除开发成本；以自然人（开发公司的股东或老板）抬头的土地出让收据任务一土地增值税的检查第二，核实分配依据及标准，确定取得土地使用权支付金额分配是否正确。项目：同一宗土地有多个开发项目方法：对照“修建性详细规划图及相关规划文件”和“房屋建筑面积测绘报告”中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据，核实据以分摊给不同开发项目的房屋占地面积或房屋建筑面积是否真实；分摊是否正确。任务一土地增值税的检查第三，检查支出项目，确定纳税人列支土地使用权支付金额的真实性、相关性。对一些异常的土地支出项目，应调阅相关的原始凭证逐一核实；核实后，应进一步查阅当地土地管理部门网站信息，获取政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境及土地现状对比，分析纳税人取得土地使用权支付金额是否存在明显异常；有无列支逾期开发缴纳的土地闲置费。

任务一土地增值税的检查（2）房地产开发成本的检查①土地征用费及拆迁补偿费的检查第一，常见涉税风险。支付拆迁补偿款的对象大多为城镇居民个人或农民，无法取得正规发票，纳税人可能会因此“浑水摸鱼”，从中列支一些非法支出或有意多列支补偿支出；或者采用“实物补偿+收付差价款”方式支拆迁补偿款，多计或少计补偿支出。任务一土地增值税的检查第二，主要检查方法。政府补偿的：根据人民政府公告的土地征收补偿方案及补偿方式，政府房屋征收部门或政府委托的房屋征收实施单位与被征收人签订的补偿协议，拆迁单位、拆迁管理办公室、国土局、市容局、规划局、街道办事处、村委会等单位测量并审核的摸底丈量原始表，拆迁（回迁）合同等资料，对照支付给个人的拆迁补偿款和签收花名册、转账支付记录。任务一土地增值税的检查房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的检查纳税人取得的原始凭证是否齐全，包括：被拆迁个人签名或者盖章的收款收据或个人签名或盖章的支付清单；政府公示的拆迁补偿费标准的文件；被拆迁人身份证复印件；被拆迁户门牌号码；双方达成的拆迁补偿协议；支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据。任务一土地增值税的检查委托拆迁中介机构进行拆迁的，检查其申报扣除的拆迁费用是否以拆迁中介机构开具的正式发票作为支撑。任务一土地增值税的检查②前期工程费的检查第一，常见涉税风险。规划设计费、项目可行性研究费、实地勘察测绘费用、“三通一平”等支出主要为劳务方面的费用，项目支出“弹性”较大，纳税人可能通过虚列前期工程费、土地开发费用的办法，虚增房地产开发成本。任务一土地增值税的检查第二，主要检查方法。检查合同的订立及合同金额、据以列支的原始凭证，确定纳税人前期工程费的各项支出是否真实、合理；将“开发成本——前期工程费”账户借方与工程预算书核对，核实其支出是否存在明显异常，有无虚列前期工程费的情况。任务一土地增值税的检查③建筑安装工程费的检查第一，常见涉税风险。a.不符合列支条件建筑安装费用申报扣除；b.出包方式支付给承包单位建筑安装工程费的，重复列支材料成本；c.采用自营方式列支建筑安装工程费的，虚列人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出，虚增建筑安装成本。任务一土地增值税的检查第二，主要检查方法。a.列支条件的检查。是否实际发生；是否取得合规发票：列支建筑安装工程费的原始凭证是不是发票、出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费取得发票的备注栏是否注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称、发票的填开是否齐全款项是否实际支付。任务一土地增值税的检查b.重复列支材料费用的检查。如果发现纳税人完工决算成本与工程概预算成本存在明显异常，且差异较大时，应当进一步从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对，确定纳税人有无将“甲供材料”金额计入工程结算价格进行结算并重复扣除的情况。任务一土地增值税的检查建筑安装成本的检查。纳税人发生的费用是否与工程预算报告、审计报告、结算报告、工程施工合同记载的内容相符；与当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本出入是否过大；工程竣工验收后，根据合同的约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的质量保证金，未取得施工企业开具发票的有无计算扣除。必要时，可以采用实地调查的办法。任务一土地增值税的检查④基础设施费的检查第一，常见涉税风险。a.混淆基础设施费用界限。b.未取得合法有效的凭证。c.虚列基础设施费支出。d.随意分配基础设施费。任务一土地增值税的检查第二，主要检查方法。a.获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。b.审核“开发成本——基础设施费”账户借方中列支的金额是否取得合法有效的凭证、是否将期间费用计入基础设施费。c.纳税人有多个开发项目的，审核“开发成本——基础设施费”贷方，核实分配表中分配对象是否齐全、分配标准是否为建筑面积或其他合理标准、分配率是否一致。任务一土地增值税的检查⑤公共配套实施费的检查第一，常见涉税风险。a.公共配套设施的界定不准确，导致公共配套设施费归集不准确。b.将尚未真实发生的公共配套设施费申报扣除。c.将房地产开发费用计入公共配套设施费。d.公共配套设施费未按项目合理分摊。任务一土地增值税的检查第二，主要检查方法。a.比较、分析概预算公共配套设施费用与实际发生的公共配套设施费用是否存在明显异常；b.检查“开发成本——配套设施开发成本”借方，看配套设施开发成本是否合理。c.检查纳税人“开发成本——配套设施开发成本”贷方，检查配套设施开发成本的分配对象是否齐全，分配标准是否规定，不同开发项目间分配率是否一致。任务一土地增值税的检查⑥开发间接费用的检查第一，常见涉税风险。a.混淆开发间接费与期间费用，将企业行政管理、销售部门(总部)为组织管理生产经营活动和销售而发生的期间费用计入。b.将尚未真实发生的费用计入开发间接费用，或据以列之开发间接费用的原始凭证不具有合法有效性。c.开发间接费用的分配不符合税法的规定。任务一土地增值税的检查第二，主要检查方法。a.根据本期“开发成本——开发间接费”借方，结合原始凭证确认纳税人是否将应在期间费用列支的办公费，如管理部门、销售部门办公场所的租金、折旧费、水电费、通信费、人员工资、广告费、注册登记费、差旅费、会议费等计入开发间接费。b.检查“开发成本——开发间接费”贷方，确定分配方法是否科学、分配结果是否正确。（3）房地产开发费用的检查①常见涉税风险第一，列支的利息支出不合规，包括：a.列支利息支出的原始凭证不符合规定。。b.超标准、超范围列支利息支出。c.将利息支出列入开发成本不作调整。d.利息支出未按开发项目合理分摊。e.利用闲置专项借款对外投资取得的收益未冲减利息支出任务一土地增值税的检查第二，房地产开发费用超过规定比例计算扣除。开发费用计算扣除的比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。如果纳税人申报土地增值税时不按当地政府规定的标准而是按税法规定的最高标准进行扣除，就可能多列支开发费用。任务一土地增值税的检查②主要检查方法第一，利息支出的检查。a.检查“开发成本”“财务费用”借方，核对“银行存款”贷方，确定利息是否已经支付。b.检查利息支付取得发票及金融机构证明，确定利息能按转让房地产项目计算分摊。任务一土地增值税的检查c.对照“土地增值税纳税申报表”申报扣除的利息支出与“财务费用”借方，如果一致，说明计入“开发成本”的利息支出、超过商业同类同期贷款的利息、超过贷款期限和挪用贷款的加罚利息、预提的利息支出等未作相应的纳税调整。d.检查“土地增值税纳税申报表（二）”申报扣除的利息支出“财务费用”借方比例，测算利息费用分摊是否合理，有无将属于其他项目或其他建设期间的费用计入本期的利息支出。任务一土地增值税的检查第二，开发费用支出的检查。检查“土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）”申报扣除的“其他房地产开发费用”与“取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本”的比例是否高于房地产项目所在地省级人民政府规定的列支比例。任务一土地增值税的检查（4）转让房地产有关税金的检查①常见涉税风险第一，将与转让房地产“无关”的税金单独申报扣除。第二，重复扣除税金。任务一土地增值税的检查②主要检查方法检查“税金及附加”“应交税费”等明细账，并与完税凭证核对，明确纳税人申报扣除的税金是否属于转让房地产所应负担的城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加、印花税。第二，检查“开发成本”中列支的契税在申报“与转让房地产有关的税金”中是否重叠。任务一土地增值税的检查（5）财政部规定的其他扣除项目的检查①常见涉税风险第一，超范围享受加计扣除税收政策。第二，计算加计扣除的基数不正确，导致纳税人多报或少报加计扣除金额。任务一土地增值税的检查②主要检查方法第一，检查纳税人由各级建设行政主管部门发放的相应等级的资质证书，确定纳税人是否属于可以加计扣除的从事房地产开发的企业。第二，检查纳税人“开发成本”明细账，确定纳税人销售土地、房地产项目是否经过后续开发，后续开发支出金额是否真实，其加计扣除的基数是否计入原购置成本。任务一土地增值税的检查第三，核对“土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）”申报扣除的“其他扣除项目”金额与“取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本”的比例是否高于20%，确定纳税人有无多报加计扣除金额。任务一土地增值税的检查2.转让旧房及建筑物扣除项目金额的检查（1）常见涉税风险①将不得扣除的土地价款金额、契税申报扣除；②评估价格偏高。任务一土地增值税的检查（2）主要检查方法①检查纳税人申报扣除的补缴的土地出让金是否真实。查看支付政府土地管理部门的补缴土地出让金取得的原始凭证是否符合规定，有无将不能提供已支付的地价款凭据的支出申报扣除；有无将补缴土地出让金环节缴纳的契税计入土地出让金扣除金额。、②查看经税务部门认可的评估机构出具的房产评估报告的评估金额，确定评估报告中是否包含了房产土地的评估价值，对包括在内的，应予以剔除。任务一土地增值税的检查任务一土地增值税的检查三、适用税率及应纳税额计算的检查（一）常见涉税风险增值额和扣除项目的计算不正确，导致适用税率和速算扣除系数错误，应纳税额计算错误。任务一土地增值税的检查四、土地增值税清算的检查（一）土地增值税清算单位的检查1.常见涉税风险将分期开发的项目、分期开发的不同类型的房地产项目合并申报纳税。任务一土地增值税的检查2.主要检查方法检查建设用地批准书、项目总平面规划、项目规划批文、建设项目单体工程验收、商品房预售许可证等，核对纳税人初始填报的“土地增值税项目登记表”中的房地产项目，确定纳税人开发项目的期限、类型，审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税。任务一土地增值税的检查（二）土地增值税清算条件的检查1.常见涉税风险已经达到土地增值税清算标准但不申请清算。一些规模较小、开发项目少的纳税人，可能会以开发项目公司注销税务登记为清算点，只要开发公司不注销，就长期不进行土地增值税的清算任务一土地增值税的检查2.主要检查方法（1）设置项目台账，从取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，对项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程实行跟踪监控，排查出符合清算条件的清算项目。任务一土地增值税的检查（2）对符合清算条件的“应清算”项目，确定纳税人报送的“土地增值税清算表”等申报资料是否满足在90天内；对满足“可清算”条件的项目，检查收到税务机关下达的“土地增值税清算通知书”90天内是否报送清算资料。

（3）搭建土地增值税管理信息系统，实现税企交互事项展示，自动提示项目清算状态，及时提醒申请项目清算，避免延时申报带来的风险。任务一土地增值税的检查（三）办理土地增值税清算申报资料的检查1.常见涉税风险申报资料不完整、不真实。2.主要检查方法（1）案头审核。对清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。（2）实地审核。对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。任务一土地增值税的检查（四）清算后再销售的检查1.常见涉税风险（1）尾盘销售不作纳税申报（2）尾盘销售仍按预征率进行纳税申报（3）按照已清算项目的实际税负率进行申报

任务一土地增值税的检查2.主要检查方法（1）检查项目清算档案或“土地增值税已清算项目底册”，明确已清算项目单位成本、可售面积、未售面积、未售房型等情况。（2）定期巡查，随时掌握尾盘销售动态，核对“土地增值税纳税申报表（四），确定尾盘销售是否及时申报纳税。（3）检查“主营业务收入”及发票，确定尾盘销售额，结合清算资料，核对纳税人计算申报缴纳的土地增值税是否正确任务一土地增值税的检查五、土地增值税优惠的检查（一）常见涉税风险1.混淆征免界限，超限申报减免税2.提供虚假材料，骗取减免税任务一土地增值税的检查（二）主要检查方法1.依据纳税人申报的减免税项目，核对申报减免税资料，判断纳税人申报减免税项目的合法性（1）纳税人申报“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税”的：政府部门出具的城市实施规划、国家建设需要、政府依法征用或收回的房地产批文复印件；房屋所有权证、土地使用权证复印件或其他具有相关法律效力的证明资料；与有关部门签订的补偿协议。任务一土地增值税的检查（2）纳税人申报“普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税”的：由具有资质的房地产测绘单位出具的房屋面积测绘成果书(测绘报告)及测绘报告单、测绘总表、房源图、普通住宅单套测绘面积明细资料；销售不动产收入分类明细表；土地增值税扣除项目明细表；土地增值税纳税申报表。任务一土地增值税的检查（3）纳税人申报“以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税”的：纳税人营业执照、法人身份证；房屋所有权证、土地使用权证复印件或其他具有相关法律效力的证明资料；固定资产明细账(固定资产管理卡片)复印件；被投资方、联营方纳税人营业执照、法人身份证；投资、联营协议(合同)等；所投资、联营企业的公司章程。任务一土地增值税的检查（4）纳税人申报“合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税”的：合作双方签订的合作建房协议；发改委关于合作建房的立项批复文件复印件；出地方土地使用证复印件；出资方出资证明；建成后双方按比例分配自用的房源明细；合作双方的固定资产明细账(固定资产管理卡片)复印件；房屋所有权证复印件。

任务一土地增值税的检查（5）纳税人申报“企业兼并转让房地产，暂免征收土地增值税”的：有关部门批准企业兼并的文件复印件或有关部门出具的证明材料等；被兼并企业将房地产转让到兼并企业的证明材料、合同；被兼并企业的房屋所有权证、土地使用证或其他具有相关法律效力的证明资料；被兼并企业记载房屋产权的固定资产账页复印件；兼并企业接受与该房地产有关的记账会计凭证、账页、固定资产账页复印件。任务一土地增值税的检查2.检查相关账证，确定纳税人申报数据是否真实（1）根据“土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）”的信息，确定纳税人是否开发多种类型房地产项目，是否有普通住宅项目，“普通住宅”是否符合“中小套型、中低价位普通住房”的标准。任务一土地增值税的检查（2）检查“主营业务收入”“开发成本”“开发产品”明细账，确定纳税人是否分别核算增值额，未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，有无申报免税；检查成本费用分配原始凭证，核实其在不同类型项目间分配是否正确。任务二房产税及城镇土地使用税的检查一、纳税义务人和征税范围的检查（一）纳税义务人的检查1.常见涉税风险（1）产权所有人与使用人不一致的，双方均不履行纳税义务（2）个人出租房产，不进行纳税申报任务二房产税及城镇土地使用税的检查2.主要检查方法（1）实地调查，检查房产权属证明文件等相关材料，确认辖区内房产产权所有人、土地使用权人；确定房产、土地的实际使用情况，明确房产税、城镇土地使用税纳税人；核对纳税人填报的“城镇土地使用税房产税税源明细表”，确定本地房产、土地是否申报纳税。任务二房产税及城镇土地使用税的检查（2）检查产权出典相关协议、承典合同等资料，确定承典人。（3）对于产权所有人、承典人不在房产所在地，或产权未确定以及租典纠纷未解决的，应通过实地调查、核查有关合同、协议等材料，确定实际的房产代管人、使用人。任务二房产税及城镇土地使用税的检查（4）检查纳税人的“无形资产”“固定资产”“在建工程”等账户，与纳税人房产、土地实际使用情况进行比对，审核其房产、土地使用，出租和无租使用免税单位房产、土地的情况，是否按规定纳税。任务二房产税及城镇土地使用税的检查（二）征税范围的检查1.常见涉税风险（1）混淆区域界限，漏报房产税、城镇土地使用税将在征税区域范围内的房产、土地误作为非征税区域范围内的房产、土地，漏报房产税、城镇土地使用税。（2）混淆应税与非应税、免税界限，漏报房产税、城镇土地使用税任务二房产税及城镇土地使用税的检查2.主要检查方法（1）认真核对由各省、自治区、直辖市人民政府划定的征税范围；实地核查纳税人的房产是否属于规定的征税区域，确定纳税人对其拥有土地使用权或实际使用的土地，是否准确划分征税区域范围内和非征税区域范围内的土地面积、房产原值。。任务二房产税及城镇土地使用税的检查（2）实地调查，核实房产、土地权属及使用的实际情况，区分征税范围的房产、土地与非应税、免税房产、土地的界限；核对纳税人填报的“城镇土地使用税房产税税源明细表”，确定本地范围内应税房产、土地是否申报纳税。任务二房产税及城镇土地使用税的检查二、计税依据和适用税率的检查（一）计税依据的检查1.常见涉税风险（1）少报、瞒报房产税计税原值、城镇土地使用税计税面积（2）出租房产取得租金收入不入账，或申报不实（3）申报的计税土地面积不实任务二房产税及城镇土地使用税的检查2.主要检查方法（1）检查纳税人申报的“城镇土地使用税房产税税源明细表”房产原值与“固定资产”明细账房产原值金额是否一致。任务二房产税及城镇土地使用税的检查a.若一致：审核纳税人“固定资产”账户中记载的房产原值，是否含：土地价款；不可随意移动的附属设备和配套设施；改建、扩建支出；更换房屋附属设备和配套设施有无多扣原值的情况，或将其按易损坏、需要经常更换的零配件处理，更换后不再计入房产原值的情况。任务二房产税及城镇土地使用税的检查b.若“城镇土地使用税房产税税源明细表”房产原值小于“固定资产”明细账房产原值，可以初步判断纳税人存在漏报房产税计税原值的情况。c.若“城镇土地使用税房产税税源明细表”房产原值大于“固定资产”明细账房产原值，可以初步判断纳税人将记入“无形资产”账户的土地价款、记入“长期待摊费用”账户的改、扩建款项调整至计税原值中，应进一步检查其是否全额进行调整。任务二房产税及城镇土地使用税的检查（2）检查“其他业务收入”“营业外收入”等明细账户核算的租金收入，核对房屋租赁合同及租赁费用结算凭证，对照“城镇土地使用税房产税税源明细表”申报租金收入，确定纳税人有无出租房屋不申报纳税的问题；实地检查，确定纳税人存在有房屋出租而无账面记载租金收入的情况，应当注意“其他应付款”等往来账户而漏计房产税的问题；或“以物抵租”“以建抵租”少报租金收入的问题。任务二房产税及城镇土地使用税的检查（二）适用税率的检查1.常见涉税风险（1）混淆从价计征和从租计征的范围及适用税率按税收

（2）混淆租房与非住房租赁，从低适用税率个人租赁非住房（3）串用低税额进行纳税申报（4）纳税人使用的土地等级调整后，适用的单位税额不及时作相应调整任务二房产税及城镇土地使用税的检查2.主要检查方法（1）混淆计算方式的检查依据申报的“城镇土地使用税房产税税源明细表”，确定申报的房产税计税方式，对照检查投资协议，确定房产投资适用的计税方式与适用税率。任务二房产税及城镇土地使用税的检查（2）个人出租房屋从低适用税率的检查①从房屋位置上判断。住宅位于小区红线之内，而商铺的位置，通常位于市政道路的沿街部位。②从产权年限上划分。住房产权年限通常为70年，而商铺用地通常为商业用地，产权年限为40年。③从建设目的上比较。商铺作为区域商业配套项目，早在项目的规划阶段就已经明确，它的建设目的与用地性质始终是一致的。任务二房产税及城镇土地使用税的检查（3）混淆不同地段城镇土地使用税税额的检查核实纳税人申报的地段等级划分是否正确，将土地证宗地图与本市城镇土地使用税等级划分地图核对，核对有无串用低税额计算应纳税额的现象。任务二房产税及城镇土地使用税的检查（4）未及时调整城镇土地使用税税额的检查随时关注当地税务局关于调整城镇土地使用税税额标准和土地等级的通知，结合纳税人申报的“城镇土地使用税房产税税源明细表”，确定土地等级和适用税额变更后，纳税人是否对土地登记、税额标准进行了及时变更。任务二房产税及城镇土地使用税的检查三、纳税申报及时性的检查（一）常见涉税风险1.已建成并投入使用但未入账的房产，未申报房产税（1）新建房屋长期不进行验收，或验收前已经使用，不及时申报纳税纳税人自建的房屋，未在建成之次月；纳税人委托施工企业建设的房屋，未在办理验收手续之次月，及时申报房产税。任务二房产税及城镇土地使用税的检查（2）基建工地上的临时性房屋未及时申报房产税根据规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。任务二房产税及城镇土地使用税的检查（3）融资租赁租入的房产，未及时申报纳税融资租赁租入的房产，自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税；合同未约定开始日的，从合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。如果纳税人选择在租赁期满、资产的所有权转让环节申报房产税，必然会延迟纳税。任务二房产税及城镇土地使用税的检查（4）取得土地使用权，未及时进行纳税申报①通过出让或转让方式取得土地使用权，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，合同注明交地时间的，不在交地的次月及时申报城镇土地使用税；合同未注明交地时间的，未在合同签订的次月及时缴纳城镇土地使用税。任务二房产税及城镇土地使用税的检查②购置新建商品房，房屋交付使用通知书中注明交付日期的，未在房屋交付使用次月，及时申报城镇土地使用税；未注明交付日期的，未在房屋交付使用通知书签署的次月，及时缴纳城镇土地使用税。任务二房产税及城镇土地使用税的检查③出租、出借房产，未在交付出租、出借房产之次月起及时申报城镇土地使用税。④购置的存量房，未在办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，及时申报城镇土地使用税。任务二房产税及城镇土地使用税的检查（二）主要检查方法（1）检查纳税人资产负债表中的“在建工程”项目，如果长时间未发生增减变动，则可能是以下两种情况：一是工程处于停工状态；二是工程已经完工投入使用但未结转“固定资产”。对于后者，应核对纳税人申报的“城镇土地使用税房产税税源明细表”，确定纳税人是否在房屋交付使用的次月起申报房产税、城镇土地使用税。必要时要深入实地查看工程现场。任务二房产税及城镇土地使用税的检查（2）审核土地、房屋出让合同、取得相关协议，审核房产税、城镇土地使用权申报纳税发生时间是否及时。任务二房产税及城镇土地使用税的检查五、税收优惠的检查（一）常见涉税风险（1）免税单位将出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产列入免税范围；（2）个人所有的营业用房及出租的房产，列入免税范围；（3）纳税单位与免税单位共同使用的房屋，列入免税范围。任务二房产税及城镇土地使用税的检查（二）主要检查方法1.对照政策正确界定征免界限，检查纳税人是否有超出免税范围少缴税款的现象核实“城镇土地使用税房产税税源明细表”中纳税人申报减免税部分的“减免性质代码”“减免税项目名称”，对照减免税政策，逐条分析纳税人申报的减免税是否属于应享受减免税范围，征免界限划分是否正确。任务二房产税及城镇土地使用税的检查2.对免税优惠文件进行审核，检查纳税人申报的减免税项目是否符合条件申报开山填海整治的土地和改造的废弃土地免缴城镇土地使用税的，应检查土地管理机关出具的证明文件，且批准后自行填海整治和改造的土地中是否包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治改造的非“自行填海整治和改造的土地”。任务二房产税及城镇土地使用税的检查纳税人申报的学校、医院、托儿所、幼儿园房产、用地免征城镇土地使用税的，应检查是否按税法的规定其用地能与纳税人其他用地明确区分，有无不能明确区分，而是人为划定申报减免的情况。任务三车船税的检查一、纳税义务人及征税范围的检查（一）纳税义务人的检查重点关注其取得的完税凭证是否合法、真实。其包括：保险机构在代收车船税开具的增值税发票备注栏中注明的代收车船税税款信息是否齐全：保险单号、税款所属期（详细至月）、代收车船税金额、滞纳金金额、金额合计等；微信、移动政务服务平台、自助办税终端、税务机关窗口申报缴纳车船税取得的电子税票。任务三车船税的检查（二）征税范围的检查1.常见涉税风险（1）企业内部场所行驶或者作业车船、挂车，未申报纳税在单位内部场所行驶或者作业的机动车辆，一般不需要上牌照，因此可能被纳税人“忽略”，不作纳税申报。任务三车船税的检查（2）列入征税范围的摩托车、三轮汽车（包括三轮农用运输车）、低速货车和拖船，未申报纳税。由于摩托车、三轮汽车（包括三轮农用运输车）、低速货车、和拖船的参保率不高，因此，漏报车船税的情况也比较严重。任务三车船税的检查2.主要检查方法依据车辆、船舶税源明细表中采集的信息资源，确定纳税人申报纳税的车船，核对公安交管网车船信息录入资料，确定纳税人的应税车船是否全部登记入账、相关信息是否真实，纳税申报是否正确。任务三车船税的检查二、计税依据和适用税率的检查1.常见涉税风险（1）纳税人未按实际辆数、吨位数填报车辆、船舶税源信息；（2）保险机构办理交强险业务时未按实际情况填列相关信息资料一）计税依据的检查任务三车船税的检查2.主要检查方法（1）检查纳税人（投保人）提供的相关资料，核实申报车、船的基本信息。其包括：机动车行驶证、车辆登记证书。提供的税务登记证件/组织机构代码证/个人身份证明。购置的新机动车，提供的机动车整车出厂合格证、机动车销售统一发票；购置进口机动车，提供的车辆一致性证书、“海关关税专用缴款书”。已完税或免税的机动车，提供的完税凭证或减免税证明任务三车船税的检查（2）将申报已缴纳车船税车船的排量、整备质量、载客人数、吨位、艇身长度等信息与税源数据库中对应的信息进行比对；将车船税联网征收系统车辆完税信息与本地区车辆完税信息进行比对。核实代收代缴的保险公司有无遗漏应录信息或录入虚假信息；有无擅自多收、少收或不收车船税；有无擅自减免、赠送车船税。任务三车船税的检查（3）将保险机构、代征单位申报解缴的税款与实际入库的税款进行比对，核实保险机构、代征单位有无少征、漏征车船税。任务三车船税的检查三、税收优惠的检查（一）常见涉税风险1.将应征税车船混入免税车船申报2.免税车辆的认定不正确（二）主要检查方法将信息系统登记的减免税车船与实际减免税车船数量、涉及税款进行比对，确定有无超范围减免或应减免而未减免情况一、纳税人及征税范围的检查（一）常见涉税风险1.转让划拨的土地补缴的土地出让金，不申报缴纳契税2.改变国有土地性质，变更或重签合同，不申报缴纳契税3.合作建房，漏报契税任务四契税的检查任务四契税的检查4.融资性售后回租房地产，承受承租人房屋、土地权属未申报缴纳契税5.受让房屋使用权错按房屋所有权申报缴纳契税6.将代建保障性住房所承受的土地纳入免税范围进行申报任务四契税的检查（二）主要检查方法定期将从国土资源管理部门取得的地籍资料等相关信息与“城镇土地使用税房产税税源明细表”税源信息采集数据进行比对，确定纳税人有无漏报契税。任务四契税的检查二、计税依据的检查（一）常见涉税风险1.成交价格统计不全面，减少契税计税依据（1）拆迁补偿费不并入成交价格计算缴纳契税①以非货币资金形式支付的拆迁补偿费，如拆迁还房支出，不并入成交价格纳税。②拆迁补偿费的金额确认不正确。③国有土地使用证办理完毕后发生的拆迁补偿费不申报缴纳契税。任务四契税的检查（2）市政建设配套费不并入成交价格计算缴纳契税（3）将土地前期开发成本从契税成交价格中扣除后计算缴纳契税（4）回迁安置房建造支出不计入契税计税依据或计入金额不正确（5）未建成房地产转让不按转让总价计算缴纳契税任务四契税的检查2.零地价出让国有土地使用权，按实际成交价格申报契税对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税；部分省份对于房地产开发企业享受减免的市政建设配套费的契税征收比照减免土地出让金执行。任务四契税的检查（二）主要检查方法由于房地产开发企业取得土地使用权后发生的费用支出一般记入“开发成本——土地征用与补偿费”“开发成本——建安成本”等明细账，因此，检查时应重点关注房地产开发企业“开发成本”明细账，核对其所附原始凭证，确定其中是否有参杂的土地性质支出，核对契税税源信息，核实纳税人有无漏报、瞒报契税计税依据的情况任务四契税的检查

三、适用税率及税收优惠的检查（一）适用税率的检查1.常见涉税风险伪造、变造证明、合同等资料，适用低税率，变相享受税收优惠。任务四契税的检查2.主要检查方法（1）检查核实房地产主管部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关，据此作为判定纳税人能否享受减免税的依据。任务四契税的检查（2）检查核实纳税人提供的书面诚信保证暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。（二）减免税优惠的检查常见涉税风险（1）非税法规定的免税主体申报减免税。（2）不符合税法规定用途承受的土地、房屋权属申报免税。（3）纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于税法规定的免征、减征契税情形的，未补缴已经免征、减征的税款。任务四契税的检查（二）主要检查方法（1）检查申报减免税的主体组织机构代码，确定其是否属于纳入财政预算管理的行政、事业性单位等符合减免税规定范围。（2）检查立项批文或备案登记表、建设用地项目批准文件，确定承受土地、房屋用途。（3）实地调查，确定纳税人有无改变土地、房产用途。任务四契税的检查一、纳税人及征税范围的检查（一）立合同人的检查1.常见涉税风险（1）纳税人发生应税行为不申报纳税。（2）不属于应税范围申报缴纳印花税。

任务五

印花税的检查

2.主要检查方法（1）确定印花税信息采集应税合同是否全面合同签订后各方应当至少分别保管一份，企业合同的保管一般根据本企业的规章制度进行，保管部门各不相同。检查时，应首先确定纳税人各类的保管部门，确定其中的应税合同后，核对综合纳税申报界面纳税人填报的印花税税源采集及申报信息，确认纳税人是否就全部经济合同申报纳税。

任务五

印花税的检查

（2）判断各种契约、意向书是否具有合同性质合同的特点是明确、详细、具体，并规定违约责任；具有合同性质的凭证，是指具有合同效力的协议、契约、合约、单据、确认书及其他各种名称的凭证。纳税人所订立的契约或意向书如果具有合同的性质，能起到合同的作用，则应属于具有法律效力的合同或具有合同性质的凭证。

任务五

印花税的检查

（3）明确参与合同签订的各方的责任，确定其是否属于印花税的纳税人作为购销合同、借款合同等的担保人、鉴定人、见证人而签订的三方合同,虽然购销合同、借款合同属于印花税应税凭证,但参与签订合同的担保人、鉴定人、见证人不是印花税的纳税义务人。

任务五

印花税的检查

（4）检查申报纳税的合同是否属于应税合同印花税的征税范围属于正列举，未列入列举范围的不征税。实际申报过程中，纳税人容易错报印花税的合同主要有：与非金融机构签订的借款合同；投资协议；继续使用的已到期的合同；委