泰和物业-设备管理手册

淄博泰和物业管理

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目录

设备管理组织机构图..............................................1

工程部工作制度及规程...........................................4

一、设备保修期管理方法.........................................5

二、水电过户审批制度...........................................5

三、配电房管理制度.............................................6

四、发电机房管理制度...........................................7

五、水泵房管理制度.............................................7

六、空调制冷设备房管理制度....................................7

七、中控/消防中心管理制度.......................................8

八、电气维修规定................................................8

九、临时用电管理规定...........................................9

十、用水、供水管理规定.........................................9

十一、电梯管理规定...............................................10

十二、设备管理规程...............................................10

十三、供配电设备设施平安操作规程................................14

十四、供配电设备设施运行管理规程................................15

十五、供配电设备设施维修保养规程................................17

十六、给排水设备设施操作规程....................................18

十七、给排水设备设施运行管理规程................................19

十八、给排水设备设施维修保养规程...............................20

十九、二次供水管理规程...........................................22

二十、柴油发电机操作规程.......................................23

二十一、柴油发电机运行管理规程...................................24

二十二、柴油发电机维修保养规程...................................25

二十三、电梯运行管理规程..........................................27

二十四、电梯日常维修保养规程.....................................28

二十五、电梯困人救援规程..........................................30

二十六、中央空调运行管理规程......................................31

二十七、中央空调维修保养规程......................................32

二十八、消防系统运行管理规程......................................35

二十九、消防系统维修保养规程......................................37

三十、公共设备大的故障维修程序.................................38

三十一、设备更新、技术改造程序...................................40

三十二、正压风机维修保养规程.....................................40

三十三、汽车道间保养规程..........................................41

设备管理组织架构图

为准。工程竣工日假设距物业计生山心—匣我生的睑J仁吩保修期已满者，应建

议开展商适当延长保修期。_______工程部而级技工_________

3、物业设备接管时，工程部、开.商、保修单件三方应就设备荻修期〔特别是电梯〕

保修的内容、范围、期限，工程部维护的内容、范围，保修款支付，做出界定,

达成共识，形成书面协议。保广加一从诂4屈3—改/一,难以到达企业标

准，适应考评的需要，保修工工程部技工己做〔或委托京业公

司〕，书面协议有助于解决矛盾、纠纷。

4、设备保修期时间内，匚程部可委托专品公司对设备进行维护，机电设备可委托其

做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以

清洁、防腐、泗滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件局部。机也设备、

电梯故障维修，工程部应催促保修单位解决。

5、保修期结束，保修单位结算保修金时，工程部须在结算申请书上如实填写使用方

意见，并报公司品质技术部审核，行政部盖章。保修单位不履行保修义务，工程

部有权拒绝签字。

二、水电过户审批制度

1、用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营本钱，各单位严格遵守审

批制度。

2、用电、用水由开展商过户到管理处必须满足以下条件：

a、各项政府验收通过，物业接管验收、房屋设备验收合格，计量装置符合要

求。

b、工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。

c、水电居民、商业比例开展商已调整到合理的数值。未调整到合理数值者，

就开展商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。

d、以住宅为主的小区/大厦，开展商已申请办理抄表到户。

e、原用电用水户结清已发生的水电费。

3、水电过户由公司财务部负责审核并办理合同会签手续。管理处须向开展商索要原

《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交

公司财务部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经财务部

审核管理处不得自行办理。

4、水电过户审批流程图

入发电机房，其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。

2、机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。

3、发电机平时置于自动待发状态，蓄电池定期充电保养。

4、配电房工程部值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，

应派专人值班。

5、每月启动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。

6、发电机实行定人定机操作、保养和每月定期运行检查。非值班或维修人员不得机

房及机组的清洁卫生由发电机责任人清扫。

7、机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。

8、发电机检查时须将主令开关置于停止档，以防止市电意外停电，导致发电机运行，

发生意外伤害。

五、水泵房管理制度

水泵房是提供住户生活、物业消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作直接影响到

住户人身财产平安。为及时向住户提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定

如下制度：

1、工程部值班员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。

2、经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，

生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。

3、生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，

确保消防泵在事故状态下能正常启动。

4、泵房每扉期由分管责任人清扫一次，确保泵房地面和设备外耒的清洁。

5、水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程部技工管理；透气管应用纱布包扎,

以防杂物掉入水池中。

6、按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。

7、保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。

六、空调制冷设备房管理制度

空调设备房是中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的平安、高效运行，特作如

下规定：

1、空调制冷机房的全部设备，必须由指定的电气人员管理操作，非本职人员禁止操

作。

2、无关人员必须经工程部主管许可，方能进入制冷机设备房。

3、室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火，严禁明火。

4、做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计的读数是否正常准确，发现异

常应及时处理并上报。

5、须每月对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组,

确保机分1运行在节能状态，费用不超标。

6、定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。

7、定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。

8、调整冷却塔风扇危度或加挡板，减少冷却塔的飘水。

9、控制冷却塔托盘的水位，防止溢水。

10、空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月清

扫一次，制冷冷水机组每月清洁一次。

七、中控/消防中心管理制度

中央控制室〔或消防中心〕是设备运行、监控的心脏，直接关系到辖区的各项平安。

为保障业主人身、财产平安，特制定本制度。

1、中控室/消防中心实行24小时值班制度。

2、各种相关制度、规程、流程、应急等须上墙。

3、值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示

器、仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。

4、火灾报警控制、联动系统的终端设备〔如水泵控制柜、风机控制柜等〕须将主令

开关置于自动档，中控室/消防中心联动柜可置于手动档。当值班人员发现报警信

号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设

备进行操作，信号为误报时，及时将设备复位。

5、防盗监视系统的录像，火灾报警控制器中的报警记录、打印记录，门禁、红外防

盗系统报警记录等按以下时间进行保存、更新：纸张记录须妥善保管一年；录像

信息保存七天，无用者可更新；软盘、硬盘信息记录.由专业人员检查后，无用者

删除。

6、中控室/消防中心设备应由维修方专业人员进行维修保养。使用者应在使用界面内

进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。设备供货商/保修单位技术人员对系

统进行调试、维修、系统升级时必须征得工程部同意、登记，且工程部主管在场

情况下，方可进行，无关人员不得操作中控室/消防中心设备。

7、办理业主装修申请时，工程部须对拟装修局部的火灾报警装置、喷淋装置、弱电

装置状况进行检查，检查结果须由业主签字确认。装修造成的系统故障或损坏，

须由业主支付系统维修恢复费。

8、对监控设备每月要进行一次保养。

八、电%维修规定

为保证电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、标准化、科

学化，做到平安工作、万无一失，特制定以下规定：

1、必须严格遵守执行国家电气平安操作规程，工程部技工做到培训后持证上岗，以

保证工作万无一失。

2、供方〔或维修人员〕对于辖区内配置的电气设备，接方案定期保养及维修。重大

电气设备的检修方案，要由品质技术部把关宙查并派专人参加。

3、维修和保养电气设备时，维修人员要采取相应的平安技术措施，I■移部对作业人

员必须进行平安生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。

4、在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少

由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识

牌，操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。

5、维修后的电气设备及线路，要经专职人员检查无误并撤除所有的平安措施后，方

可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。

6、本规定与“配电房管理制度”同时执行，互为补充。

九、临时用电管理规定

为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保管理工程电源线路平安

和电气设施设备平安运行，维护管理工程住户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定。

1、管理处对管理工程进行重大修缮工程使用施工电动设备和电开工具的用电量，必

须限定在不影响管理工程供电系统正常运作和供电负荷量允许范围内。维修人员

在报修缮方案时，必须同时上报用电设备详细资料，经管理处批准后，才能组织

施工。

2、临时用电必须符合消防和平安用电要求。

3、凡进入管理工程内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，

必须符合国家有关产品质量规定和平安要求，并安装漏电保护开关，配备分线电

闸箱和安装电表，电开工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在管理处专业

人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。

4、进入管理工程的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定时间内

使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。

5、管理处专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止违章

电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。

十、用水、供水管理规定

为保证向住户供给符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，到达节约用水、满足用

户需要之目的，特规定如下：

1、由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的技工负责对楼宇水池、水箱

钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。

2、在非限水季节〔以市政府通知为准〕，管理处应尽力保证随时向住户供水。在确

实需要临时停水时，应先通知住户。

3、地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次，由水务局取样检验。水质必须合格。

水箱人口应加盖密封并加锁。每年5—10月每个月力口药二次〔每15天一次〕；1

一4月及11一12月每个月加药一次。

4、在巡查中发现水泵、阀门、供水管道有跑、冒、滴、漏现象，水池的水位控制器、

浮球阀工作不正常，应立即向管理处报告，白管理处组织人员进行抢修，杜绝浪

费。

5、随时向住户进行节约用水、方案用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。

6、执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。

7、本规定与“水泵房管理制度”同时执行，互为补充。

十一、电梯管理规定

为保证电梯正常运行，更好地为业主和顾客效劳，特制定本规定：

1、电梯内任何设备非电梯维修人员禁止操作。

2、运行中突然出现故障，工程部值班人员尽可能疏散乘客，并通知电梯工作人员检

修。

3、切勿让幼儿单独乘搭电梯，以免发生危险。

4、电梯维修人员每月应对电梯例行检查，如发现有震荡，不正常的声音或电梯损坏，

应立即停梯检修。

5、全面认真执行电梯例保、一级保养、二级保养、中修、大修的维修、保养规那么，

认真填写维修保养记录及故障处理记录。

6、因维修、保养、正常使用等原因停梯，应在一楼挂牌告示。

7、组织专人应每天用清洁剂擦拭电梯一遍。

十二、设备管理规程

为保证所有为业主〔住、用户〕提供各种效劳的公共设备满足效劳要求，特制定本规

程。

〔一〕定义

1、例保

指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机

械进行盘车、试车〔正压风机、消防水泵、发电机〕，发现小故障及时排除，作好记录。

2、一级保养

对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；

对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器〔断路器等〕；对电子设备除尘、

触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门〔含风

阀、防火阀〕渗漏、故障进行处理。

3、二级保养

对机械设备进行全面清洗、调整，局部解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振

动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘排测，抽芯检查，清扫、轴承上油；

对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测

试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道局部除锈、

防腐、刷漆；对各种主要阀门〔含风阀、防火阀〕渗漏、故障处理或更换。

4、中修工程

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备局部解体修理和更换少量

磨损零部件，保证设备能恢复和到达应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次

修理。

5、大修匚移

大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修

理不合格的零部件，使设备根本恢复原有性能。

6、设备更新和技术改造

设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或

污染〔腐蚀、排气、粉尘、噪音〕问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。

7、事后维修〔故障维修〕

设备发生故障后，对失效、损坏局部作针对性的维修。

8、状态维修

通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。

〔二〕设备分类

根据设备对业主效劳的重要性将其分为三级〔风机类、泵类、机组类均含相应的电机、

电气控制柜〕：

I级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防荥、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾

中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。

II级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监

视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、

DDC现场控制器。

III级设备：除I、II级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱〔配

电箱〕、交通道间、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清

洁、保安通讯设备等。

〔三〕设备管理模式

采用方案预修制〔三级保养一例保、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备

更新和技术改造〕与状态维修、事后维修相结合的管理模式。

1、对于符合磨损规律的I、II级设备〔电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、

冷水机组等〕，定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。

中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。

2、对于I、II级电气设备〔高压柜、变压器、低压柜、控制柜等〕、电子设备〔火灾

报警控制柜、放大器、计算机等〕进行三级保养、探测性维修〔功能检查〕、状态维修。

3、对于川级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在《川级设备保养、检

查记录表》内。

〔四〕职责

1、品质技术部负责设备接管险收，中修、大修及设备更新改造方案制定、方案审批、

各管理处维修人员的调配、工程监督、组织验收，保养方案审批，设备〔器具〕申购、报

废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《公共机电设备维修保养合同》、

《史梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合

同会签手续。

2、品质技术部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。

3、管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》

委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养方案，与供方根据《公共机

电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。

〔五〕设备前期管理

1、前期介入

设备选型、安装要求等由品质技术部对有关物业考察后，向开展商提出。政府有关部

门的验收，管理处应参与。

2、设备的接管验收

[1]设备的接管验收由品质技术部代表公司，组织专家及相关管理处技术人员组成验

妆组，会同开展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关标准、标准。确

实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的

接管凭证由公司品质技术部对地产商办理〔验收单接收人处签字盖品质技术部公章〕。I、

II级设备由品质技术部组织专家及管理处人员一同检验，III级设备由管理处检验，填写验

收单报办公室复核盖章。验收单盖章后，原件开展商、管理处各留一份作为交接凭证。设

备技术资料在设备交接验收时，由品质技术部向开展商收取并办理接收手续。对于开展商

尚未移交的资料，由品质技术部代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单，全

部资料收齐后，在品质技术部办理清单签字、盖章手续。资料由管理处专人保管。

〔2〕当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与开展商办理水、电用户更名、过

户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，管理处须向开

展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提

交公司办公室审核。审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，办公室负责办

理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。

3、设备的编号

设备编号由以下四局部组成：

〔1〕第一局部表示单位的名称：用双字母表示(取A——Z)o

〔2〕第二局部表示设备的类别：用数字01—99表示；

〔3〕第三局部表示单位设备序号：用数字1.2.3……表示；

〔4〕第四局部表示设备的管理等级：用罗马数字I、II、川表示；

例：JJ-()3-1-(I)

交警队管理处电梯1号梯I级管理设备

4、设备的建帐

〔1〕管理处给所管物业的全部设备编号，并填写《机电设备统计表》。

〔2〕管理处对所管理的所有设施设备都应建立《设备台帐》。

5、设备质量缺陷整改

新入伙的管理处，机电设备接管后，由品质技术部委托专业公司对设备质量缺陷进行

三个月整改，整改到达企业标准后，由品质技术部脸妆，通过后，再与供方签订《公共机

电设备维修保养合同》。

6、设备标识管理

(1〕设备标牌

未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，管理处可要求进行质量缺

陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。

⑵设备的颜色

设备的颜色由各管理处自行统一。

〔3〕设备状态标识

重要危险设备的工作状态须标识〔如配电柜挂“禁止合闸”等〕，报废、封存的设备

须标识。

〔4〕设备标识牌由各管理处统一设计。

〔六〕设备使用管理

1、物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操

佐设备须征得管理处同意。

2、管理处技工必须按国家标准、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管

理的设备进行操作使用，确保对业主效劳质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、

检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。

3、管理处技工应定期分析各种设备状态记录〔含水、电抄表记录〕，确定系统工作是

否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。

4、重要设备〔如变压器、中央空调等〕的投入、报停须经品质技术部批准。

〔七〕设备平安管理

(1)持证上岗与平安检查

从事特殊工种作业的员工〔电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等〕，须持证上

岗。公司品质技术部每半年对设备平安状况等进行一次检查，并责成未达标单位对平安隐

患进行整改。

〔2〕平安事故处理程序

当管理处发生设备平安事故后，须立即通知公司品质技术部。在调查人员未赶到现场

之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。品质技术部须组织人员抢修，保证对业主的效

劳。事后管理处须向品质技术部提交设备平安事故报告，品质技术部根据管理处的报告及

调查结果，向总经理提交设备平安事故调查报告，并提出处理意见。

〔八〕设备技术档案资料管理

1、设备技术资料：设备技术资料管理按本文第六条第二款执行，资料的借阅必须办理

相关手续。

2、质量汜录

〔1〕设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保恭、维修

的设备，由管理处工程部填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、

维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文第八条第三款执行。管理处工程部对

所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。

附：1、设备保养、中修、大修期参照表

附件1:设备保养、中修、大修期参照表

日常维护一级保二级保中修大修周

序号设备编号名称

保养周期养周期养周期周期期

0101生活水泵半月每季每年三年六年

02()1消防水泵每月每季每年五年八年

0302风机每月每季每年五年八年

0403电梯半月每半年每年三年六年

0504发电机每月每季每年五年八年

0605干式变压器每季每年//////

0706空冷水机组半月每半年每年三年六年

0807火灾报警系统每月每季每年////

0907气体灭火系统每月每季每年////

1007消防联动控制柜每月每季每年////

11()8公共天线,系统每月每半年每年////

1208对讲报警系统每月每季每年////

1308防盗监视系统每月每季每年////

1409低压配电柜半月半年每年////

1509高压开关柜每月每年//////

1617BA系统每月每季每年////

注：逢高级保养的,低级保养可以不再做。

对川级设备，采用事后维修，每年进行一次保养。

十三、供配电设备设施平安操作规程

为标准供配电设备设施的操作程序，确保正确、平安的操作供配电设备设施。特制定本规程。

〔一〕平安操作考前须知

1、操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。

2、操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、防止正向面对操作设备。

3、严禁带电工作，紧急情况需带电工作时，需具备如下条件：

(1)有监护人：

(2)工作场地空间足够，光线足够；

(3)所用工具材料齐全；

(4)工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。

4、自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电，不允许强行

送电，必要时允许试送电一次。

5、电流互感器不得开路，电压互感器不得短路，不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。

6、变配电房拉、合间时，应一人执行一人监护。

〔二〕供配电设备设施操作

1、配电变压黔停电的操作要领：

(1)拉开各低压出线开关：

(2)拉开低压总开关；

(3)拉开配电变压器高压侧开关。

2、自发电,停电的操作要领：

(1)拉开发电机配电柜总开关；

(2)关掉发电机控制电源。

(3)配电变压器送电的操作要领：

(4)合上配电变压器高压侧开关；

(5)合上低压总开关；

(6)合上各低压出线开关。

3、自发电(送电的操作要领：

(1)合上发电机控制电源：

(2)合上发电机配电柜总开关。

4、在配电柜开关上工作前，操作要领如下：

(1)拉开开关、有明显的开路点；

(2)脸电、确认无电；

(3)挂三相短路接地线；

(4)设置绝缘隔板〔与邻近带电体距离在6cm以下者〕；

(5)挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处：

(6)站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。

十四、供配电设备设施运行管理规程

为标准供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设施良好运行，特制定本规程。

〔一〕巡视监控

1、工程部技工每天巡视两次高压开关柜、变压器，配也柜、电容柜，落地箱、电表箱。

2、工程部技工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在《配

电房运行记录》上。

3、巡视内容：

(1)变压器运行是否超温；

(2)有无异常响声或气味；

(3)各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；

(4)单相、三相电压是否在额定值的±10%范围以内，是否超载运行；

(5)各种接头是否有过热或烧伤痕迹；

(6)防小动物设施是否完好：

(7)接地线有无锈蚀或松动；

(8)各种临时用电接驳情况：各种标示牌、标示物是否完好；

(9)平安用具是否齐全，是否存放于规定位置；

4、对于巡视中发现的问题，工程部当值技工应及时采取整改措施加以解决，整改时应严格遵守

《供配电设备设施平安操作规程》和《供配电设备没施维修保养规程》的相关规定。

5、异常情况处置：

(1)触电处置。发现有人触电时，工程部当值技工应保持镇静，保持头脑冷静，尽快便触

电者脱离电源，并进行紧急抢救：

A)拉开电源开关，拨去插头或熔断器；

B)用枯燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具剪断电线；

C)用枯燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；

D)防止触电者在断电后跌倒；

E)如果触电者尚未失去知觉，那么必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密

切注意其病症变化：

F)如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安鄢地仰卧，将上衣与裤带

放松，使其容易呼吸，假设触业者呼吸困难，有抽筋现象，那么应积极进行人工

呼吸，并及时送进医院；

G)如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即进

行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生延到现场救

治为止。

(2)配电柜自动空气开关跳闸的处置

A)判断跳闸原因〔统略或过载〕；

B)查清楚负载种类及分布情况；

C)对可疑处逐个检查，确认故障部位，排除故障。

D)如故障已排除应立即恢复供电。

(3)变配电房发生火灾按《平安管理手册》中《应急处理程序》处理。

(4)变配电房发生水浸时的处置

A)视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；

B)堵住漏水源；

C)如果漏水较大，应立即通知主任，同时尽力阻滞进水；

D)漏水源堵住后，应立即排水；

E)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理；

F)确认湿水已消除〔如各绝缘电阻到达规定要求〕，开机试运行，如无异常情况出

现，那么可以投入正常运行。

(5)“市也”停时，且发电机发生故障时，应急措施：也梯困人按《电梯困人救援规程》

进行救援工作；如有突发性火灾，那么用灭火器及水进行扑救。

〔二〕变配电室管理

1、无关人员不准进入机房，假设需要进入，须经管理处经理批准，并在工程部人员陪同下方可

进入机房。

2、机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并严禁吸烟，严禁明火。

3、每天清扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内设备设施卫生，做到配电房地面及设备外表

清洁无尘。

4、机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，仿小动物设施完好。

5、对机房都应当做到随时上锁，钥匙由工程部保管，不得私自配钥匙。

〔三〕交接班要求

1、接班人员应准时来接班：

2、接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《配电房运行记录》，检查工具、物品是否齐全，

确认无误后在《配电房运行记录》上签名。

3、有以下情况之一者不准交接班：

(I)上一班运行情况未交代清楚：

(2)记录不标准、不完整、不清晰：

(3)机房不干净：

(4)接班人未到岗；

(5)事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负贵继续处理，接班人协助处理。

4、工程部当值人员应将供配电设备设施的运行数据及运行状况清晰、完整、标准地记录在《配

电房运行记录》内。记录整理成册后存档，保存期为两年。

十五、供配电设备设施维修保养规程

为标准供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好，特制定本规程。

〔一〕高压开关柜、变压器的主要维修保养工程由外委完成，外部清洁及局部外部附件的维修保养、

低压配电柜的维修保养由工程部负贲。

〔二〕低压配立柜维修保养

1、低压开关柜维修保养：每年对低压开关柜进行一次维修保养，此项工作由工程部负责进行。

2、低压配电柜维修保养：每年两次对低压配电柜内外都进行一次清洁。

3、熔断器维修保养：

新熔体的规格和形状与更换的熔体一致：检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是

否有烧伤痕迹，如有那么应进行修整，修整达不到要求的那么应更换。

4、刀开关维修保养：

(1)检查安装螺栓是否紧固，如松弛那么拧紧；

(2)检查刀开关特动是否灵活，如有阻滞现象那么应对转动部位加润滑油；

(3)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题那么

进行机械调整或维修处理；

(4)用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10兆欧，那么应进行烘干处理，

烘干达不到要求的那么应更换。

5、交流接触器维修保养：

(1)去除接触器外表的污垢，尤其是进线端相间的污垢；

(2)去除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

(3)去除触头外.我及四周的污物，但不要修佻触头，烧伤严重不能正常工作的触头应更

换：

(4)清洁铁心外表的油污及脏物：拧紧所有紧固件。

6、自耦减压启动器维修保养：

(1)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否那么应进行枯燥处