物业项目拓展手册

市场拓展部组织结构图

1.组织结构图

2.组织结构图说明：部门按照垂直型的管理方式运作，便于部门统一管理及职权划分。公

司主管领导负责公司市场开拓经营的全面工作，统筹安排市场开拓战略及部门发展方向，并

对总经理负责；部门经理负责市场拓展的全面业务工作，积极指导和培训属下开展项目有效

接洽，同时协助公司主管领导T作并对其负责：部门员T在部门经理的指导下负责项目开

拓、项目联系、跟踪洽谈及合作签约等具体工作，同时负责完成本职范围内的部门内业及事

务性工作。

市场拓展部工作职责

1/1

1.负责市场开拓战略、战术的研究、策划并组织实施。

2.负责市场（包括市场环境、竞争对手、物业项目等）调研工作，完成市场调研报告。

3.做好已签约物业项目媒体宣传（如广告、报道等）资料的收集与整理工作。

4.负责市场拓展业务，负责物业项目从接洽到签约整个过程的所有工作，具体如下：

4.1负责接洽项目的资料收集及档案保管工作；

4.2拟制相应物业管理合作方式之方案、合同；对公开招标及发展商邀标的项目，负责组织

投标书编写的工作；

4.3负责与发展商就物业管理合作事宜进行项目跟踪、合约洽谈；

4.4负责组织合同评审工作，并按要求做好合同评审记录，予以归档保存；

4.5负责组织物业管理合作签约事宜：

4.6负责向合约管理部等相关部门进行已签约物业项目的移交及说明工作，并协助其与发展

商做好前期接洽。

5.负责外来参观、交流单位的接待工作，圆满完成公司内外的各类检查工作。

6.完成本职范围内的部门内业及事务性工作。

7.完成公司领导交办的其它工作。

市场拓展部经理职责

1

1.提供市场拓展战略的发展建议，协助公司主管领导完成公司重大经营推广活动的策划及

其组织实施工作。

2.根据公司主管领导制定的工作目标，制定本部门相应的年、季、月工作计划，并经公司

主管领导审定后予以具体组织实施。

3.主持部门业务工作会议，并传达员彻公司主管领导的指示、精神。

4.主持市场拓展业务：

4.1把握项目谈判原则，督导部门员工参与项目具体洽谈细节；

4.2负责组织相关部门及人员编写对外投标方案；

4.3组织并督促部门员工开展市场调研工作，并进行统计分析；

4.4根据市场需要，随时检讨服务方式的提供，定期对各类合同范本、管理方案范本进行检

讨及修订；

4.5审核、修订各类对外业务洽谈的文案稿。

5.负责或督导部门员工协助相关部门和辖区管理机构与项目发展商的联系、协调工作。

6.负责管理部门员工的工作并督导其完成各自的工作职责。

7.负责对部门员工进行业务培训、指导，定期组织学习物业管理相关法规、政策及业务知

识。

8.负责对部门员工进行工作组织纪律和政治思想教育工作，并稽核其工作绩效，向公司主

管领导提供评价意见。

9.负责完成总经理及公司主管领导交办的其它事项。

市场拓展部部门员工职责

A/01/：

1.制定本人相应的年、季、月工作计划并经部门经理审定后予以实施。

2.负责物业项目拓展业务，编写制定有关项目合同、管理方案、投标书、各类往来函件,

负责项目具体跟踪洽谈直至签约。

3.做好签约项目的合同评审记录及合同款的催缴工作。

4.具体负贡协助相关部门和辖区管理机构与项目发展商的联系、协调工作。

5.参与公司重大经营推广活动。

6.负责外来参观、交流单位的接待工作。

7.完成公司主管领导及部门经理交办的其它事项。

市场拓展部部门员工素质要求

A/01/1

1.了解企业的发展史、企业宗旨、公司组织架构、远景目标、工作方针及服务状况等。

2.熟悉深圳市物业管理相关法规政策及业务所需各类专业知识。

3.熟悉物业服务的整体过程及相关质量标准。

4.具备一定的电脑操作水平，能自如运用电脑处理各类文件，文字表达能力强。

5.善于了解竞争对手的特点、服务方式及营销策略等。

6.熟练掌握各种推销策略与技巧、迅速建立有效的公共关系等。

7.了解并掌握房地产行业的基本知识及操作技巧、行业行规等。

8.熟悉一定的财务管理、税收法规、法律常识等基础知识。

9.具有较敏锐的观察判断能力。能通过发展商的各种反应，对其真实意图作出迅速、准确

的判断。

10.具有较强的反应能力，在毫无思想准备的情况下，能得体地应付突然出现的问题。

II.具有良好的表达能力。

12.具有较丰富的社交经验。

13.经常关注和宣传新的物业管理模式与动态。

14.有积极的生活态度，正确的价值观，以饱满的精神愉快地工作。

市场拓展部业务运作流程图

A/01/1

业务信息获取

有效龌络一►与发展商初步交涉一>有效跟踪及联络洽谈

厂全权委托

物管%式的确定——顾问管理—>拟定合同

—咨询服务

合同评审

签约

1

项目资料移交，协助其它单位做好项目跟进

办理结案工作

市场拓展部业务运作流程

（业务信息获取）A/01/1

1.物业项目信息的搜集

1.1物业项目信息的搜集有以下途径：

>实地收集新建、在建或已建物业的项目信息；

>参观各类房地产交易会；

>收集项目在报刊杂志、网络信息及电视、广播等各类媒体上的广告宣传；

>物业管理主管部门及政府相关机构的推介；

>中介机构及房地产相关行业之各类企业单位的推介；

>公私关系之熟人、朋友及已签约发展商的推介；

>主动上门联络的发展商；

>参加项目的公开招投标或邀请招投标；

A其他途径。

1.2物业项目实地考察要素

>物业类型、规模及其定位（通过实地或模型、效果图、销售价格等了解项目档

次定位等）；

>所在区域及其地理位置；

>开、竣工时间及其开盘、入伙时间；

>发展商联络方式、背景资料及其物业管理合作意向；

>对于新市场，须充分调查当地物管情况，包括配套法规、收费状况、物管消费

心理、发展前景等。

>其他可于第一时间收集到的信息。

2.项目信息的分析

将搜集到的项目信息的各类要素进行整理分析，与发展商作进一步接洽，尽可能多接高

档次、大规模楼盘或较好的商业、写字楼等能为公司带来经济效益及社会效益的项目。

市场拓展部业务运作流程

（有效联络及跟踪洽谈）A/01/1

1.联络方式及联络人

可通过面谈、电话、传真、电子邮件、邮政速递等方式与发展商销售主管、发展商物

管事宜主管、发展商决策高层人仕联络。

2.联络洽谈内容及有效记录

2.1了解项目具体情况，索取项目总平面图及其相关图纸、资料

2.2了解项目发展商的实力背景、以往业绩，发展商对项目物业管理的合作意向等。

2.3向发展商推介我司发展规模、实力背景、管理业绩。

2.4在项目跟踪过程中如发生部门内部工作调整或公司人事变动等情况，原负责项目的部

门员工及接手的部门员工必须认真做好项目移交工作，原负责项目的部门员工必须提供

物业项目文字资料、完备的有效联络记录等全套资料及发展商高层人仕、有效联络人员

的电话、Call机和手机号码，原负责项目的部门员工须安排接手的部门员工与该项目发

展商之高层人仕、有效联络人员面谈一次。

市场拓展部业务运作流程

（物管方式的确定）A/01/1

1.物业管理方式的确定：

我司现有三种物业管理方式，分别为全权委托管理服务型、顾问管理服务型、咨

询策划管理服务型，应从为我司争取最大利益的角度出发，并结合物业的实际情

况、发展商的合作意向等确定建议发展商采纳的物业管理方式。

市场拓展部业务运作流程

（合同评审）A/01/1

1.合同评审日常工作程序

1.1部门员工根据与发展商的洽谈意见，根据标准合同范本拟制合同稿，编制版本号，经自

审后与项目资料一并提交部门负责人。

1.2部门负责人就与标准合同中有改动或可商谈的条款进行审查（包括文字和内容），签字

确认后提交公司主管领导进行审查。

1.3公司主管领导就合同中有关重要条款进行审查（着重于内容），签字确认后返回。

1.4标准合同经公司主管领导审查后提交公司总经理、其他主管领导及相关部门充合同主要

条款进行评审，填写合同评审记录并经评审人员签字确认。

1.5合同经评审后由部门员工根据批复意见修订合同稿并负责及时报发展商。

市场拓展部业务运作流程

（签约）A/01/1

1.签约合同必须按照合同中约定的份数用公司统一的标书纸打印，并确保在每份合同的每

页右下角处盖上公司小圆章，然后将此份合同随对外经济合同会签单（附：对外经济合同会

签单）交公司领导签字认可。

2.签约时甲、乙双方须随合同交换的文件：加盖公司公章的营业执照复印件及法人代表证

明书（如非本司法人签署该合同，则需再准备法人代表授权委托书）。

3.甲、乙双方按合同上约定份数保留合同原件。

市场拓展部业务运作流程

（项目资料移交）A/01/1

1.与发展商的资料移交

发函通知发展商我司工作移交事宜（详见《签约项目工作交接函〈全委项目发展商〉》

及《签约项目工作交接函〈顾问项目发展商〉》）。需要的话，在发文中提醒发展商及

时支付合同近期款，并告知我司银行帐户及财务部相关人员联络方法。

2.与办公室的资料移交

2.1发函通知办公室签约事实（详见《签约项目工作交接函〈办公室〉》）。

2.2把两份签约合同原件交办公室，并请其负责为合约管理部及财务部各自复印一

份。

2.3另请办公室复印一份发展商的主要联络人及联络方式给合约管理部、财务部等

有关部门。

3.与合约管理部的资料移交

3.1发函通知合约管理部签约事实（详见《签约项目工作交接函（公司各部门〉》），并提醒

跟进工作。

3.2向合约管理部介绍该项目前期工作过程及以后工作注意事项，有需要的话，引荐双

方认识。

4.与财务部的资料移交

4.1发函通知财务部签约事实。（详见《签约项目工作交接函〈公司各部门〉》）

4.2要求财务部做好收款跟踪事宜，并配合其工作。

市场拓展部业务运作流程

（办理结案工作）A/01/1

1.填写《项目档案交接清单》并向部门档案管理责任人交接全套资料。

2.与各相关部门及项目管理处负责人开会、交待工作。

合同评审记录

A/01/3

全委项目合同评审记录

合同名称

总建筑面积住宅商业写字楼

物业类型座落位置

评审依据.

1、市住宅局要求使用的标准委托管理合同。

2、市住宅局物业管理条例。

3、建设部33号令。

4、物业管理条例细则。

注：因住宅局要求使用由其拟定的合司文本，故本合同除根据此

具体项目提出的一些牵涉到我公司能力和利益的具体事项评审

外，其余均按标准合同要求拟定，在此不做评审，需评审内容见

下：

一、物业管理方式：

二、管理期限:

目

三、管理用房：

合同评审记录

A/02/3

评

四、管理目标：

审

项

目

五、管理服务费标准、空置费及开办费:

合同评审记录

A/03/3

评审人签字:

姓名：部门：

评审时间：

合同评审记录

A/01/2

顾问项目合同评审记录

合同名称

总建筑面积

住宅写字楼商业

（平方米）

座落位置物业类型

评审依据：1、市住宅局要求使用的标准委托管理合同，

2、市住宅局物业管理条例。

3、建设部33号令。

4、深圳市物业管理条例细则。

注：1、因住宅局要求使用由其拟定的合同文本，故本合同除根据此具体项所提出

的一些牵涉到我公司能力和利益的具体事项评审外，其余均按标准合同要

求拟定，在此不做评审，需评内容见下：

2、对合同中要求甲方积极配合乙方施行工作的相关条款在此一同进行评审。

3、对标书中所涉及我公司能力和利益的问题在此一同进行评审。

评

审

项

目

合同评审记录

A/02/2

评审人签字:

姓名：部I'J:

评审时间:

对外经济合同会

签单

A/01/1

签约部门市场拓展部合同主谈合同起草人

签约事由

主管副总

（或助总）

签名：

______年_____月_____日

总会计师

签名：

______年_____月_____日

总经理

签名：

______年_____月_____日

签约项目工作交接函

A/01/4

关于全委项目工作交接的函〈全委项目发展商〉

我司已于年—月一日完成了与贵司签订事

宜，双方物管合作将进入前期管理阶段，本合同的具体执行由我司顾问管理部

负责，但执行本合同过程中的有关协调、沟通事宜请与我司合约管理部联系。

另提供我司银行帐号及财务部联络方式，以方便贵司依合同约定按时支付

顾问费用。

特此函告

市场拓展部

年月日

签约项目工作交接函

A/02/4

关于顾问项目工作交接的函〈顾问项目发展商〉

我司已于年—月一日完成了与贵司签订事宜，

双方物管合作将进入前期管理阶段，本合同的具体执行由我司顾问管理部负

责，但执行本合同过程中的有关协调、沟通事宜请与我司合约管理部联系。

另提供我司银行帐号及财务部联络方式，以方便贵司依合同约定按时支付

顾问费用。

特此函告

市场拓展部

年月日

签约项目工作交接函

A/03/4

关于项目资料交接的函〈办公室〉

办公室：

我部已于年月—日与签署

了，现把两份签约合同原件（含企业法人营业执

照、法人代表证明书/法人代表授权委托书）和签约项目主要联络人、联络办

法等资料移交给您。

特此通知!

市场拓展部

年—月—日

附：签约项目主要联络人、联络办法:

签约项目工作交接函

A/04/4

关于项目签约的通知〈公司各部门〉

我司已于年月—日与签署

了，如需了解该合同内容，请与办公室联系。

特此通知！

市场拓展部