房地产开发建设项目可研性报告

可行性报告内容指引....................................3第一部分：项目概况....................................5二、宗地现状.................三、项目周边的社区配套............................8第二部分：法律及政策性风险分析.......................10项目立项......................................10项目用地现状..................................10项目用地规划..................................11政策性风险评估................................11合作方基本情况：..............................12主要合作条件:.................................13 第三部分：市场分析..................第四部分：规划设计初步分析...........................22一、规划设计的可行性分析.........二、规划设计的初步概念...........第五部分：工程及销售计划.............................24第六部分：投资收益分析...............................25第七部分：管理资源配置...............................31三、人力资源缺口及解决................第八部分：综合分析与建议.............................32 第九部分：项目可行性研究结论与建议...................36三、项目具有的突出优势................六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制：注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按房地产市场的健康稳定发展对国民经济有着重要的意义。而对房地产开发商而言，房地产项目具有资金需求量大、项目周期长、易受宏观经济形势及政策影响等特征，进行科学而全面的项目可行性分析是规避风险、做出正确决策的依据。在对该项目面临的宏观经济环境、区域房地产市场供需和城市建设环境等方面进行深入分析的基础上，确定出项目的总体布局和目标客户群体。接着对项目的所需资金进行估算，并安排资金的来源和运用。最后，估算项目的销地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升本公司竞现在已经交付使用。目前天天清泉房地产开发有限公司亟需开发建设新项目，以保证公司的持续运营和发展，维持和扩大天天清泉房地产开发有限公司在珠海市场上品牌影响力。唐家湾科技一路北，留诗路西地块地块规模适宜，处在市政规划发展用地，发展较对天天清泉房地产开发有限公司的持续发展战略布局都有非常重要诗路已完善周边路网，极大改善该区域的投资环境。宗地属于唐家湾属地范围，珠海政府在《珠海高新区建设滨海智慧新城行动居”、“智慧宜居”、“多元共生”唐家湾。这使得唐家湾的发展得到了政策上的支持，珠海政府将围绕珠海市新一轮城市空间布局，兼顾社会、经济、环境三者的整体利益，重视经济发展与生态环境协调，强化社区公共中心的优质特征，实现高端消费服形成区级行政办公、商务办公、商业金融、文化娱乐等功能完善的城市核心区域。开展后环、东岸及丁婶园等旧村及周边用地改创意中路、滨湖纵一路、留诗中路等后环新城市政配套道路，并分期开发港湾大道东侧已建且保留的居住用地，打造综合服务片区，努力将后环新城打造为区域性的康体休闲中心、滨海居住中珠海市唐家湾科技一路北，留诗路西地块位于珠海市唐家湾新区发展的金鼎核心片区，随着唐家湾片区的发展和大企业的纷纷入驻，未来置业需求旺盛，地块升值空间较大。距离留诗山1.8唐家湾处于香洲区北部的范围内，产业基础扎实，旅游特色优势明显。其中，西侧为中博卫视和钢铁厂；南侧临近峰涛光子科技公司；北侧临近远亮教育高四复读学校；东侧临近广东省韶关技师学院珠海分校。北侧有一个在建的房地产项目，其在建的房地产项目首层将建设为一条商业街。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政进一步呼应珠海“唐家湾新城规划”战略，整合资源，加大唐沿项目东侧道路分布。根据珠海市香洲区的房地产市场情况、项项目开发思路为：项目分二期开发，一边开发一边销售，项目开米，2017年计划开发37,333平方米。该项目优势明显，对维持天天清泉开发有效公司的持续经营和发展、提高知名度有重大根据对项目的区域环境、土地特征等各项因素的综合分析，该项幸福中小套型住宅项目，产品主要包括本项目的产品主要包括高层住宅及商业、车位等，以满足不同年龄区间、购房动机、置业状态、家庭结构的客户需求，主力产品为面向对社区品质和居住舒适有要求，对项目物业环境氛围更加注重和楼盘价格比较敏感天天清泉房地产开发有限公司亟需开发建设新项目，以保证公司的持续运营和发展，维持和扩大天天清泉房地产开发有限公司在珠海市场上品牌影响力。唐家湾科技一路北，留诗路西地块地块规模适宜，处在市政规划发展用地，发展较快，对天天清泉房本项目位于广东省，珠海市，香洲区唐家湾镇的腹部位置。本西邻钢铁厂，唐家湾处于香洲区北部的范围内，产业基础扎实，旅游特色优势明显。其中，西侧为中博卫视和钢铁厂；南侧临近峰涛光子科技公司；北侧临近远亮教育高四复读学校；东侧临近广东省韶关技师学院珠海分校。北侧有一个在建的房地产项目，池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失3.地面现有居民情况，包括具体居住人数、模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的4.地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史本案毗邻广珠城轨唐家湾站，省道港湾大道，与淇澳岛隔着金哈工大珠海校区、唐家小学、北师大附中、唐家中学、金唐幼可以辐射影响到本项目的配套有：北师大珠海分校，北理工珠1.总占地面积：84,000平方米、代征地面积、净用地面积、绿公建内容为商业配套设施，休闲娱乐会所，物业办公设施，运该地块位于珠海市唐家湾，是珠海市出入珠三角地带的必经之3、有关立项的政府文件：珠海市香洲区唐家湾镇留诗路A0171.土地所有权归属：国有用地2.土地使用权归属：天天清泉房地产开发有限公司3.土地的用途：居住用地，商业用地4.有关项目用地现状的政府文件：珠海市香洲区唐家湾镇留诗（5）建筑密度：集中独立商业区建筑密度≤35%，住宅区建必须通过本公司的现况，制定相应的项目策划，预计出最接•地块周边已有开发商项目成败的政府因素：与政府未来规划•突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前天泉地产是附于天泉集团的子公司，而天泉集团下面属几个大时间早，至今已经经历了超过25年，其研发能国家资助，同时在为朝鲜建设提供了技术支持，而其与天泉地产泉地产投入专项资金和技术力量进行低碳节能建筑的研发，并以实际项目为实践平台。2011年，天泉•城堡物语荣获住房和城乡建设部“绿色建筑与低能耗建筑‘双百’示范工程”称号，同时成为杭州市首个由政府授牌的绿色建筑试点项目。另外，天泉地唐家湾的天泉地产总部基地项目打造成国家最高等级的绿色节能1）合作方式：通过民间拆解的方式一次性买断土地，总价约2）操作方式：①意向协议签订，一个工作日内，支付2000②参与该宗地公示报名时，支付公示综合价金③取得该宗地的土地使用权后，在签订《国有建设地使用权成交确认书》时，支付成交土地综合价金20%，④所有手续完毕后，确认土地所有权全归我公主要合作条件:•未来唐家湾镇规划理想，对该区域的规划发展有利于该项宗地拟规划为住宅用地与商业用地，土地使用性质明确。加上政府积极配合工作，使得我公司对该项目的开发顺利进行。倘若政府加完善周边路网，极大改善该区域的投资环境。为进一步呼应珠海“唐家湾新城规划”战略，整合资源，加大唐家湾新区港湾大道与宗地属于唐家湾属地范围，珠海政府在《珠海高新区建设滨海“生态宜居”、“智慧宜居”、“多元共生”唐家湾。这使得唐家湾的发展得到了政策上的支持，珠海政府将围绕珠海市新一轮城市空间布局，兼顾社会、经济、环境三者的整体利益，重视经济发展与生态环境协调，强化社区公共中心的优质特征，实现高端消费服务的需要，并且完善各级服务设施，利用良好的滨海景观资源，形成区级行政办公、商务办公、商业金融、文化娱乐等功能完善的城建设情侣北路西段、科技路、留诗西一、二滨湖纵一路、留诗中路等后环新城市政配套道路，并分期开发港湾大道东侧已建且保留的居住用地，打造综合服务片区，努力将后环新城打造为区域性的康体休闲中心、滨海居住中心、商业娱乐中心唐家湾在各大品牌开发商进驻后，借着强势资源背景，近年成为外地投资度假客的首选区域之一，目前已形成珠海豪宅区这一印象，因这种开发背景，唐家湾片区产品供应基本为中大户型为主，典型的项目如格力海岸，中海银海湾。而刚需盘则有中海桃花源和此越来越多的白领阶层不断涌现，工厂对中高层管理人员需求的增大和学生教师群体的增加，使该地区呈现年轻化和知识化的结构，年轻人独立意识逐步加强，而管理人员则追求高品质的环境。个性追求和对私人空间的向往逐步走向成熟，使本地区中小套型住宅有了极大的需求，而我们的房地产开发有限公司也顺应该潮流，推出不少的具有针对性的中小套型住宅。该地区的购买人群也将由壮年工薪阶层，向年轻一族和小家庭的转变，从而使本项目的开发更有格力海岸，踞珠三角臻罕南向半岛之上，位处与近代文明伴生项目位于情侣北路唐家湾新城核心片区，周边千米范围内五大主题公园萦绕，郊野公园、体育公园、城市公园、社区公园、滨海公园，其中南中国海沿岸规划为生态滨海公园公里观海绿色长廊。邻近总部基地核心片区，金山软件园、蓝湾智岛等重大项目均已启动，大学园区集结了北师大、北理工、中格力海岸，珠海海景第一豪宅。雄踞珠三角臻罕南向位处与近代文明伴生的南中国海第一湾——珠海唐家湾，千年福米原生山脉天然氧吧与5000公顷红树林湿地，拥有珠海最美的格力海岸总建面百万平方米，由风帆洋房、蝶式高层、凌云高层等多元化建筑错落布局而成，与自然共生共处，绿化率高达格力海岸新品88-158平米凌云高层将在五一期间正式接受公1.分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点加上政府的规划，对唐家未来的投入加大，项目附近将会打造一座“唐家新城”，配套设施不断完善，新市区的建设方便人们的定外溢情况，本案将着力打造高质量低价位的现代宜居住宅，吸在房地产市场的宏观环境下，该项目要面临经济、政策、法律和遍存在观望的心理从而影响该项目的销售进度，使公司的资金难•项目占地面积8.4万平米，容积率≤2，规模较大，规划和开发。且区域宗地价值分区西侧、南侧为项目低价值区，北侧为中价值区，中部、东部为项目的核心高价值区此时入市拿—绿色、幸福中小套型住宅项目，可以给公司带来较高的利润回通过对项目所在区域及土地各项属性、特性分析，该地块适合建设天泉房地产开发有限公司的新住宅项目—“绿色、幸福中小套型“幸福住宅区，绿色宜居小区”校园一带，因此越来越多的白领阶层不断涌现，工厂对中高层管理人员需求的增大和学生教师群体的增加，使该地区呈现年轻化和知识化的结构，年轻人独立意识逐步加强，而管理人员则追求高品质个性追求和对私人空间的向往逐步走向成熟，使本地区中小套型住宅有了极大的需求，而我们的房地产开发有限公司也顺应该潮推出不少的具有针对性的中小套型住宅，由于具有定位准确，适销对路，市场接受力强等特色，而深受市民，特别是年轻一族和小家（2）未来分析：中小套型的建设，一方面是，我们把握了市客户购买门槛低等特点，将成为长期的开发热点，因为年轻一代总是不断成长，而小家庭结构的数目大，潜在的消费群体广从而使需求总量不断涌现，市场机会不断出现。所以，中小套型开发是大有通过对宗地相关因素及周边市场的综合分析，客户群是对社区区和珠三角地区为中心，辐射整片唐家地区和珠海片区，以及珠三角地区和港澳地区的投资者；或者家境较好需改善居消费者对价格比较敏感，对生活方式，配套设施等的要求较在考虑项目体量和物业形式的基础上，为了争取最大客源积累和扩大客户来源，我们的目标客户群体重点为各大工业区人群及周边工作居住的人群、高新区白领和科研人员、附近校区的教师和珠三角地区的投资者。其次是潜在消费群体，如：少数有支付能力的他们在工业区工作或居住，是工厂的主管人员、企业的骨干人员或中高级管理人员，以及周边工业园区域的科技产业机构的从在高新区一带上班，待遇相对较高，不过积蓄不多，他们购房一般然而来珠海多年，经过多年的积累的科研人员，他们不满足于租房或现有的住房，追求高品质的生活，他们把眼光放在了综合素校区的需求者作为学校的教师拥有一定的购买力，此类人群长期驻交通状况和生活配套设施等都有了认知并逐步接受,为更方便工作和唐家科技一路北，留诗路西地区作为珠海价格的洼地，在价格上必然更具优势和吸引力，相对的低价格加上较为方便的生活及交通配套，可以吸引珠三角地区的投资人群；同时，唐家的居民包等市场必然会有比较大的需求，而且与当前使用客户群不同，老年客户与单亲家庭并非将小户型住宅视为过渡性产品，而是看作家庭住宅来使用。而少数有支付能力的学生则希望有一个私人的独处空间在父母的帮助下购买住宅。因此，该项目位于唐家湾地区作为非城市中心与亚中心地带的小户型住宅，虽然缺乏时尚、现代的高档配套，但只要拥有相对成熟的生活配套，便能够获得这部分客源的认1.整体市场对本案有重大影响的因素•珠海市房地产市场上住宅项目产品1.产品定位及建议该项目的产品定位是---“绿色、幸福中小套型住宅项目”，主并且以绿色和幸福为主题的住宅项目可以营造宜人的小区环境和具异质化的主题销售模式，突出该项目的亮点和主打户型，并且通过整合营销的方式全面辐射珠海市以及珠三角地区的人群。此外，还要根据市场的变化和需求及时作出相应的调整和改变，从而使该项项目内有一间钢铁加工工场，在政府的征地措施下，该工场在政府的合理补贴下成功搬迁。虽然留下一定的附着物，但造型十为项目提供一个优美的居住环境。但是该区域具有一定的人文环境问题。由于目前唐家湾镇还相对落后，相应的配套设施暂时没有完善，治安环境相对恶劣，造成了一定的治安隐患。项目东边公路环境需要进行一定的改进，由于项目周围相对空旷，附近设有一个沙场，造成路面灰尘较多。因此，项目必须加强物业管理市政配套设施完善，已经达到了“七通一平”的效果。并根据政府未来对该区域的开发发展，将对该项目规划设计有极大的有周边生活配套设施对产品目前相对落后。目前来说，交通设施对于住客上下班、日常出行十分方便。项目东部将会打造成商业一条街，为住户日常的生活需求提供方便，提高住户的日常生活水平。然而，项目周边教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施相对不完善，一方面需要政府的规划，对该区域进行有效的建设，另一方面，项目本身需要对这些方面的配套设计主题为绿色、幸福中小套型住宅，因此作为中小套型住宅的项目其客户群体基础广，客户量大，客户购买门槛低等特点，将成为长期的开发热点，因为年轻一代总是不断成长，而小家庭结构的数目大，潜在的消费群体广从而使需求总量不断涌现，市场技术概念：为了贴合本项目具有绿色的特点，在建设时会采用当然也会吸收灰尘（长时间不清洗维护，空隙也会被灰尘堵），2）CFD环境优化设计，借助CFD数字模拟手段，优化建筑3）在建设时采用化学建材，以塑料、新型防水材料4）在进行楼栋的主体结构建筑时，使用混凝土新技术，扩大预拌混凝土的使用范围，提高使用量，增加高强性能混凝土的使用量，同时推广应用Ⅲ级钢筋和钢筋焊接网，以这种新的5）绿色施工是绿色建筑的一个组成部分。已经在天泉地产大气环境保护、噪音影响管理、水污染防治、光污染防治、对B、节能、节水、节材管理。目前对于优化降水方案，尽量减少地下水的抽取，合理利用已抽取的地下水等方面还有很C、固体废弃物管理，建筑场地产生的固体废弃物涉及节D、场地文明和人员的健康安全。这是绿色施工的重要组6）建筑节能设计，合理规划项目内部建筑的布局，使得建筑体型、朝向、窗墙比设计和节能保温设计合理化分配。合理通过采用新型的绿色建筑技术，可以增强本项目在购房者心目中的地位，打造出一个不同的项目品牌，对本项目的销售推为了提高本项目的档次，使本项目取得更好的销售成果，本项目将采用新型的建筑技术，积极推广质量、性能好的新型墙新型厨卫设备与用具，新型隔热材料，变压式排烟道等先进适用技术，同时将对在建工程和现有建筑物的检测和加固补强新钢筋化学锚固、裂缝注浆等加固补强新技术，同时利用高新区程管理软件，将本项目营造成为具备科技、人文气息的统一社虽然本项目是针对首次置业的人群，但是在进仍需要考虑差异性的影响。为了满足单身人群或者是新婚夫妻求，或者可以买来进行投资，充分照顾到了不同群体顾客的利住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费0921.项目开发各期的利润体现1.敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变2.成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一派代表到珠海进行项目规划建设。公司在南方软件园内购买了一个单位作为开发建设工作的办公室，为日常开发建设工作及需要我公司主要部门设置有：策划部、财务部、建设部、技术部、设计部、监督部、营销部和物业管理部，各部门之间既针对项目开发发展的阶段实行相应的工作，并且各部门在工作期间人员可合富力强，富有朝气，具有较高的管理水平和业务开拓能力。针对技能岗位（技师和技工）100人，平均年龄25岁，大学以上学校，该学校有不动产学院，为我公司提供足够的符合项目发展的人力资源。但是学校的学生缺乏一定的实战经验，因此需要总部调动或招聘社会上具有一定工作经验的人员加入，并对新招员工针对目前社会状况，从事建筑行业的劳动力不断减少，对该项目的建筑造成一定的影响。因此，我公司需要招聘足够多的建筑者，一方面可以加快建筑进度，另一方面可以保证建筑者的数量，不影响建筑计划。此外，公司应加大对技术的开发研究，随发展其品牌价值已经逐渐成珠三角地区乃至广东省的一大品牌，在全国房地产行业排名名列前茅，在珠海市内足以与龙头企业华发相（2）唐家湾在各大品牌开发商进驻后，借着强势资源成为外地投资度假客的首选区域之一，目前已形成珠海豪宅区这一化改造，未来将给项目提供更加优美的景观。在高新开发区的工厂石坑山森林公园„„为人们生活提供优美的环境。较为成熟的唐家街道商业中心，生活配套设施一应俱全，为项目提达珠海市西区具有方便的交通枢纽；靠近京珠告诉珠海收费站，到小套型住宅的项目其客户群体基础广，客户量大，客户购买门槛低等特点，将成为长期的开发热点，因为年轻一代总是不断成长，而慢，发展条件欠缺，珠海本地甚至存在一定的居民对唐家地区还不需求，也要达到一定的利润，楼价定位有一定的难度，从而加上政府的规划，对唐家未来的投入加大，项目附近将会打造一座“唐家新城”，配套设施不断完善，新市区的势。在房地产市场的宏观环境下，该项目要面临经济、政策、法律普遍存在观望的心理从而影响该项目的销售进度，使公司的资金难（1）唐家的生活配套区域，随着科技园的发展和大企业的纷纷（2）唐家的楼盘普遍档次较低，产品力较差，改善型一定外溢情况，本案将着力打造高质量低价位的现代宜居住宅，吸一个新的市区，加上周边配套设施的不断完善，交通通达度不断提升，该区域房产具有很大的升值潜力。无论是置业还是投资，该项东部地区，因此对于处于珠海东部的楼盘极为有利。虽然如今珠海西部地区房地产发展迅速，但地理位置这一优势会促使消费者对选1,705,750,771元，项目计划利润总额244,792,000元，纯利润为184,311,922元，符合天泉地产项目拓展要求A017地块项目的开巩固和扩大天泉地产在长三角市场的战略布局，具有非常重大的