工学院二号住宅小区前期物业管理投标文件

招标编号：______________________

安阳工学院二号住宅小区

前期物业管理

投

标

文

件

招标项目：安阳工学院二号住宅小区前期物业服务

建设单位：安阳工学院

投标单位：安阳市美丽家物业服务中心

投标日期：2008年月日

目录

前言

我公司接管安阳工学院2号教师住宅小区项目的优势

目录

第一章投标人资格证明文件

一、投标函

二、投标书

三、开标一览表

四、关于资格的声明函

五、企业相关证件

六、法定代表人身份证明及授权委托书

第二章

第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案

一、前期介入服务

二、项目的接管验收

三、入伙（住）管理方案

第四章对本项目物业管理的整体设想及策划

一、总体管理服务目标

二、管理服务理念

三、保证体系

四、服务承诺

第五章拟采取的工作计划和物资装备情况

一、拟采取的工作计划

二、物资装备情况

第五章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理

一、拟建立的组织机构及人员的配备

二、培训及管理

第七章管理规章制度及管理档案建立情况

一、管理处各项管理制度目录

二、管理规章制度

三、管理档案建立情况

第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和

指标

一、管理处服务人员形象的服务内容和指标

二、急修项目的服务标准与承诺

三、一般维修的服务内容和指标

四、服务受理、报修接待的服务内容和指标

五、投诉处理的服务内容和指标

六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指

七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标

八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标

九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标

十、控制突发事件的服务内容和指标

十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标

十二、住宅装修管理的服务内容和指标

十三、业户满意度测评的服务内容和指标

第九章构建和谐社区与便民服务

一、和谐社区

二、便民服务

第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维

护

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修

和更新

二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规

定

三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实

施方案

第十一章公共维修基金范围的使用方案

第十二章其他物业及设施、设备维修管理与维护

一、房屋及公用设施维修养护

二、设备管理

第十三章拟采取的安全与秩序维护方案

第十四章绿化和保洁管理方案

一、绿化管理方案

二、保洁管理方案

第十五章停车管理方案及地下车库经营管理的说明

一、停车管理方案

二、地下车库经营管理的说明

第十六章针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与

服务

第十七章协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施

空房管理说明

一、开展销售工作的可行性方案

二、空房管理办法

第十八章报价及成本分析

第十九章对招标人提出的相关配合要求的说明

第二十章招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺

附件：物业管理应急措施

一、遇火灾处理程序

二、接报治安事件处理程序

三、接报刑事案件处理程序

四、遇燃气泄漏处理程序

五、遇停电处理程序

六、遇水浸（跑、冒、漏）处理程序

七、遇爆炸物或可疑物品处理程序

八、遇恐怖事件处理程序

九、触电事故的应急处理程序

十、电梯困人事故的应急处理程序

十一、强烈大风的应急处理程序

前言

首先，十分荣幸能参与“安阳工学院2号教师住宅小区”项目的

前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“安阳

工学院2号教师住宅小区”的现状，对“安阳工学院2号教师住

宅/卜区”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策

划，

我们将以安阳市美丽家物业服务中心（原城北物业管理处）

崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭

借安阳市美丽家物业服务中心（原城北物业管理处）物业在长

期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为“安阳工学院2

号教师住宅小区”的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境，

提升“安阳工学院2号教师住宅小区”的物业价值，并使“安阳工

学院2号教师住宅小区”成为安阳市乃至河南省又一个知名的高档综合

物业管理品牌。

本投标书是根据贵方提供的“安阳工学院2号教师住宅小区”前

期物业管理服务招标文件要求，结合我中心的企业服务理念及标准，经我中心

考察研究之后，编制的前期物业管理服务投标书。

再次感谢给予我们这次合作的机会。

公司名称：安阳市美丽家物业服务中心（原城北物业管理

处）

注册（通讯）地址:

联系电话:

传真电话:

邮政编码:

我中心接管安阳工学院2号教师住宅小区的优势

1、我中心是国家三级资质的物业管理企业，隶属于安阳市房产管理

局北关分局。安阳市美丽家物业服务中心注册资金50万元，具

有独立法人资格，持有物业服务三级资质证书。我中心部门经理

以上管理人员、主任及员工均取得国家建设部颁发的物业管理资

格证书，高级管理人员经过了严格的专业培训，工程技术人员具

有全方位物业管理工程技术，具有多年物业服务管理工作经验。

2、我公司已通过IS09001质量管理体系、IS014001环境管理体系、0HSAS18001

职业健康安全管理体系三项贯标的第三方认证，对安阳工学院2号教

师住宅/卜区的管理质量具有充分的保证作用。

3、我公司目前档案管理是三级，物业服务中心业对安阳市美丽家物业

服务中心将来的档案管理将起到了保障作用。

4、管理经验丰富，具备同类物业的管理经验。我中心受托管理的物

业小区有紫竹苑、益鑫嘉园、泡水一方、龙悦湾玉花园4个小区，

业主满意率均达到95%以上。2005年，通过全体员工的努力，

益鑫嘉园住宅小区被安阳市人民政府命名“城区绿化管理达标单

位”。目前刚刚受托管理的项目有占地150亩，建筑面积15万平

方米新中式环保节能隔震住宅小区一一龙悦湾玉花园。该小区是

本市唯一采用太阳能公用照明，仿苏州园林设计的新人文典范住

宅小区。

5、具有超前的服务理念：美丽家物业让您更满意。公司长期从事物业管理服

务行业，在管理各类物业领域进行不懈地探索，主动借鉴国际先进的服务理

念，不断学习总结，同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点，寻求

各类物业最佳的管理方法。通过学习国内外先进的服务理念与管理方法，并

与自身的实践相结合，我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方

位的管理服务理念，并在具体工作实践中取得了良好的效果。

、投标函

二、投标书

投标书

安阳市......（招标公司名称）_

根据贵方关于《安阳工学院二号住宅小区》工程前期物

业管理服务的招标邀请：（招标号）

投标代表：职务：

投标人（名称）：安阳市美丽家物业服务中心

我们将提交投标文件正本一份和副本三份，并对之负法

律责任。

1、开标一览表

2、物业管理方案

3、管理服务承诺偏差表

4、关于资格的声明函

5、法定代表人授权委托书

6、投标人近期履行的相关业绩表

7、资格证明文件

8、投标保证金为：¥元

签字代表完全同意如下：

1、所附投标报价表中规定的应提供和交付的项目投标

总价为人民币：元大写：元整

2、如果我们的投标书被接受，我们将按招标文件中所

有规定去完成，履行其全部责任。

3、完全同意评标委员会和招标人按综合得分高低，根

据相关规定确定和中标单位要求，并同意承担为投标所发生

的一切费用。

4、如果在规定的开标时间后，我单位在投标有效期内

撤回投标，其投标保证金将被贵方没收。

5、我们完全同意，所递交的投标文件已充分考虑了各

种外部因素对报价的影响，完全同意投标文件规定的投标截

止时间。

地址：安阳市北关区友谊路17号

电话：5117362

投标代表签字：职务:

投标人名称：（盖章）

三、开标一览表

开标一览表

投标人名称：安阳市美丽家物业服务中心

投标编号：

项目名投标报价管理服务

称年限

安阳工执行《物业

学院二号住小写:管理条例》第

宅小区前期二十六条之相

物业管理服关规定

开办费：¥

小写：元

投标代表签字:投标人签章:

职务：

2008年月日

四、关于

资格的声明函

关于资格的声明函

五、企业相关证件

（一）企业营业执照复印件

（二）企业代码证复印件

（三）物业管理资质证书复印件

（四）企业税务登记证复印件

（五）物业管理人员证书复印件

六、法定代表人身份证明

及授权委托书

证明

陈刚，男，汉族，1969年月日出生,

现为安阳市美丽家物业服务中心法人代表。

（附：身份证复印件）

特此证明！

安阳市美丽家物业服务中心

2008年月日

授权委托书

第二章

安阳市美丽家物业服务中心简介

第二章安阳市美丽家物业服务中心简介

安阳市美丽家物业服务中心（原安阳市城北物业管理

处）隶属于安阳市房产管理局北关分局，成立于1998年8

月，注册资金50万元，具有独立法人资格，持有省级物业

服务三级资质证书，管理人员均持有建设厅颁发的物业管理

资格证书并且有多年从事公房管理工作的经验。我中心履行

“服务第一”、“业主至上”的宗旨，制定了一整套严格的内

部管理规章制度和完整的物业服务程序。经过近10年的探

索和发展，已发展成为一个专业化、社会化、规范化的物业

服务企业。

我中心经营服务范围：专业提供全方位的物业服务、秩

序维护、保洁、维修、绿化及其他服务项目。管理内容有“公

司宗旨“、“服务思想”、“员工守则”为员工的服务形象；“日

常行为、文明用语、接待来访、上门服务”等规范，促使员

工具有可佳的自身素质和服务水准，为公司赢得了很高的信

誉。

我中心经理、管理处主任及员工均参加省专业培训学习

持有物业管理资质证书，工程技术人员具有全方位物业管理

工程技术，完全适应物业服务之需要。

我中心先后管理的小区有紫竹苑、益鑫嘉园、渔水一方

3个小区，收费率均达到95%。2005年，通过全体员工的

努力，益鑫嘉园住宅小区被安住市人民政府命名“城区绿化

管理达标单位

我中心本着“以服务求生存”的宗旨，在服务上做文章,

通过科学的管理手段和专业化管理技术，给业主提供一个安

全、舒适、整洁、优美的生活环境，使小区业主在生活、工

作上无后顾之忧，以其专业的独立的特色，营造了一个又一

个美好的新家园。

第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案

一、前期介入服务

要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作

用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“XX广场XX号

楼项目（-----）”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按

计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

1、规划设计阶段

对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的

讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便

日后的物业管理工作。

监控和消控中心的设置；

小区人车分流的设计；

公共照明开关设置位置：

公共照明开关开闭形式；

物业管理用房的位置设计：

小区垃圾房的设置；

公共洗手间的设置；

信报箱的设立：

公共告示栏的配置：

家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

2、建设施工阶段

建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施

工情况，逐步对物业的硬件增加了解：对有些影响使用功能的问题早发现、

早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

・提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建

议：

.分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压

力；

・审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见：

・提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见：

・提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

・帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成

损伤：

.提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置

及所用建材的性能；

・检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑

师定期碰面会等)：

・检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部

分提出建议；

・配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量：

・提出遗漏工程项目的建议；

・对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满

足今后客户的发展需要和贯标(IS0900KIS01400U01ISAS18001

等)需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

3、竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提

出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使

用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

・参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案：

・发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

・参与重大设备的调试和验收；

・制订物业验收流程；

・指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

4、物业销售阶段

良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有

助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根

据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。

制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备:

售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形

委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问：

对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作：

提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

二、项目的接管验收

1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构

安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能

否正常开展的一个重要步骤。

3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括

道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

a.公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工

作；

b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对

物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益：

c.接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存

在为问题加以解决，直到完全合格；

d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责

保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体

一次性拨付保修费用：

6）接管验收的作用

a.明确交接双方的责、权、利关系

b.确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益

c.为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量

达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物

业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，

有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。

三、入伙（住）管理方案

・提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工

作，以免办理手续时徒劳往返，

・为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。

即时完成入伙注记。

受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。

1、业主入伙流程

1）业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知

书，

2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费

情况：代发展商与业主签订《使用公约讥

6）若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管

理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。

7）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

8）业户入伙流程图如图所示。

2、租赁住户入住流程

1）签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合

同，

2）签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。

3）由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问

题的，由物业管理公司通知工程队整改。

4）整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业

管理公司领取房屋钥匙。

5）交付押金和首期租金。

6）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

3、入伙作业标准

・入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

・入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。

•入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。

・特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。

・内部手册登记及忖，即时完成注记。

•入伙按户汇总，次月5口前全部归档。

4、入伙作业规程

・由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。

•业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。

・业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。

・由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数

并共同确认。

・业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管

理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。

・如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须

签字确认。

・业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。

5、入伙作业检查规范

为了保证XX广场XX号楼项目（-----）入伙工作正常有序，管理处经理

负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。

1）集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予

以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面

通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防

措施通知单加以落实完善。

2）正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、

记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。

r入伙通知书」

女士/先生：

您好!您所认购的弄号室的商品房，—日前已经政府有关

部门检查验收合格，准予入住。现将有关入伙事项通知如下：

一、我公司拟定于—年_月_日至_月_日，集中办理入伙手续。您可在

回执中选定具体入伙口期前来办理，并在收到本通知后一周内将回执寄回我公

司，如您不能按时前来，在—年_月_日后，请到销售中心办理入伙手续（法

定节假日休息，恕不受理）。

二、集中入伙办理地址：

三、办理时间：上午至，下午至。

四、集中入伙期间，我公司有关部门和物业管理公司将派员现场接待办公服

务，

五、回执邮寄地址：

邮编：传真：

特此通知。

XX房地产开发公司

一年_月一口

［入伙通知书回执J

入伙通知书回执

______公司：

兹接贵公司入伙通知书，本人购买的号—室商品房，拟定于年

一月_日前来现场办理入伙手续。此复。

业主（签章）：

年月

日

r入伙须知J

入伙行知

________________女士/先生：

欢迎您成为的业主！

我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序，以

免您在接受新楼时，产生遗漏而导致不便。请您认真阅读，以免产生麻烦。

1、请您在接到《入伙通知书》后，按约定的日期来办理入伙手续，以便我

们及时为您提供服务。

2、您来办理入伙手续时请带齐以下物件：

（1）购房预售合同；

（2）业主身份证（或护照）及印章：

（3）公司购买的还应带公司法人证件和公章；

（4）《入伙通知书》；

（5）已缴款项的收据（调换正式发票）；

（6）未缴的购房款和物业管理应缴的款项。

3、如您委托他人来办理，还应带上：

（1）您（业主）的委托书，应由律师见证；

（2）您（业主）身份证（或护照）的复印件：

（3）代理人的身份证或护照。

4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。

5、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量

问遮。如有问题，请填入《房屋验收表》中，管理处将代表业主利益向发展商协

商解决。

祝您顺利入伙！

XX物业管理有限公司

XX广场XX号楼项目（-----）管理处

年月

LI

I•入伙手续书」

入伙手续书

—业主:

您认购的.号—室，现已具备入住条件，请您按如下顺序办

理入伙手续。谢谢您的合作。

1、房产收款组2、合同组

业主已付请房款、有线电视初装费、业主已签合同。并领取质保书、电视

地籍图费。线、地籍图（两份）、水表封卡、纪念品。

并开具收费凭证。

业主签章:经办人：

经办人：部门签章:

部门签章：年月日

年月日

3、物业组

业主已领取《业主手册》等入伙资

料。

业主已付清物业管理服务费（三个

月）、装修垃圾清运费，并开具收费凭

证。

经办人：

部门签章：

年月日

第四章对本项目物业管理的整体设想及策划

一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，

为“XX广场XX号楼项目（-----）”创造价值，为业户营造一个“安全、舒

适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境，让业户安心、放心。

一、总体管理服务目标

1、前期目标

成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友：

降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。

2、合同目标

在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。

二年内达到IS09001质量管理体系第三方认证：

二年内达到IS0M001环境管理体系第三方认证；

二年内达到0HSAS18001职业健康安全管理体系第三方认证；

一年内通过“XX市物业管理优秀小区”的考评；

三年内通过“XX省物业管理示范小区”的考评：

四年内达到“XX物业管理示范小区”的标准：

二、管理服务理念----------XX物业让您更满意

让——严格管埋、规范服务、心心交流

您——业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门

更一一优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业

户日益增长的需求

满意——成为业户的好保姆、好管家、好朋友

成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友

成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友

三、保证体系

我公司已通过了IS09001质量管理体系、IS014001环境管理体系及

OHSAS18001职业健康安全管理体系的三项认证。同时，我公司自2001年起开展

企业标准化工作，并制订了公司“企业标准（Q/0AK1D”。我公司将三项体系、企

业标准以及适合“XX广场XX号楼项目（-----）”的三级操作文件贯穿于“X

X广场XX号楼项目（------）”的物业管理之中。

四、服务承诺

1、总体指标

1、满意度指数85以上；

2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，

管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，

管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故：

3、第一年度导入三项贯标体系管理，

第二年度通过三项贯标体系认证：

2、分类指标

1、管理处设专线24小时受理报修，

2、业户接待时间：365天8:30-20:30：

3、各类服务人员上岗培训率达到100%；

4、档案归档率达到100%,

档案完整率达到100；

5、维修及时率达到100%：

6、维修质量合格率达到95%以上；

7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%：

8、有效投诉处理率100%,投诉人签字满意率95%以上：

9、公共设备、设施完好率达到98%以上；

10、房屋建筑完好率达到98%以上；

11、绿化存活率达到98%以上；

12、清洁管理无盲点，

管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；

13、道路、停车场完好率达到98%以上；

14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务

第五章拟采取的工作计划和物资装备情况

一、拟采取的工作计划

为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基

础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间

的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优

质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到“双赢”

的目的。

1、业主入伙前

我公司对物业进行现场查勘，力争在小区工程建设收尾阶段从物业管

理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其

他相关工作。

在和发展商进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的

所有书面资料（验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》）。对于

验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单

位整改修复，再由我公司验收合格后接受。同时协助发展商制定《使用公

约》、《业主手册》等文件，同时准备好业主入户所需要的《入伙手续书》、

《业户信息表》、《入伙资料签收表》、《房屋质量整改通知书》、《装修管理

办法》、《装修管理协议》、《代办服务委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收

表》等书面资料。另一方面，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状

态：保安人员要熟悉小区情况：设备维修人员做好检查工作，保证公共设

备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。

2、业主入伙中

业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对

于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：《业户手册》、《装

修管理办法》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙

签收单》等，并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。

其中尤为重要的工作就是装修管理，按公司标准向业主做好解释工作,

并准备好《装修申报表》、《施工人员登记表》、《施工人员出入证》、《施工

许可证》、《动用明火许可证》、《安全责任书》等书面资料，业户服务人员

会将《施工人员登记表》复印件交保安主管：保安巡岗按表查验施工人员

的《施工人员出入证》，并巡视跟踪施工队的装修过程，督促施工队文明施

工，保持环境整洁，建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地，不

允许将垃圾堵住楼道，不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水

道；夜间保持施工区安静。管理处除保安外，业户接待、管理处经理都应

当定时对装修施工现场检查，发现违章及时纠正，装修结束应经过验收，

装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理处经理确认。

3、业主入伙后

进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开

展以下工作（但不限于）：

・房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；

・设备设施管理：对物业范围内的共用设备设施口常的运行、保养、

维修：

・清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生：

・绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；

・消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管

理；

・安全管理；加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适：

・车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；

・产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行

完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符：

・财务管理：对物业管理资金运作和管理；

・协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。

、物资装备情况

1、物业管理用房

为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以

及结合XX广场XX号楼项目（）的特点，除各类设施设备机房外,

物业管理用房还包括：

.管理服务用房：管理处接待、办公用房：

・保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣

等的管理用房和仓库：

2、物业管理用房的配置要求

［管理处办公用房］

划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件执行。

［工程维修作业工作室］

需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。

［保安、保洁人员休息、更衣室］

放置更衣箱、凳子、保洁工具等。

以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正

式办公用房为宜。总的原则是，给业主及租户带来方便，提高我方人员

工作效率。

3、管理设施的配置要求

管理处开办物品表

名称数量/型号

一、办公用品开办物品

复印机1台/施乐2018

电脑2台/IBM主机、三星17寸纯平显示器

打印机1台/HP1010

对讲机16只/摩托罗拉GP-885

对讲机电池板16块/1000mA

充电器10只/单路

现金保险箱1台/永发4800

办公桌4张/防火板台面1600*800*750

办公椅6把/麻面钢制滑轮转椅

接待桌2张/防火板台面1600*800*750

接待椅4把/麻面弓型扶手椅

洽谈桌1张/防火板桌面直径75cm,高度75cm

洽谈椅4把/麻面镀格钢椅

会议桌1张

会议椅12把

水瓶2只/企鹅式WL-LM-1300

网络杯12只/瓷制无柄

烟灰缸3R/612202A

考勤钟1只/科密8100

标识若干/

塑封机1台/焕达320P

饮水机1台/立式

传真机1台/松下FT-153CN

分栏文件柜5组/900*400*2300

档案夹250只/HY2052

阅览架1只/标准

电话机2只/西门子

大货架2只/

更衣箱15只/江南六门

伞架3只/定制

大雨伞3把/定制

小雨伞30把/定制

二、维修工㈱具开办物品

台式钻床1台/德国定牌220V13m/m

电锤（进口）1台/博士

电动疏通机2台/大力睥GC70

铝合金合页梯（1.5m—5m）10只/标准

管子钳1把/新工600m/m24寸

龙门架1套/沪工2号带脚

台虎钳1套/沪工5“、6”各一

数字式万用表2只/

指针式万用表4只/永红MG-28

数字式钳形表2只/永红MG-28

兆欧表1只/东海500V

砂轮机1台/XX2.2KV

潜水泵4台/长乐220V75OW

拖线板3只/塔牌60A、1M\30M

切割机2台/

梅花扳手4套/电工牌10件

套筒扳手3套/电工牌32件

内六角扳手5套/电工牌1.5m/m-10m/m

工具箱10套/

保险带4套/

组合工具10套/

硅胶抢3只/大小各一

牛油枪3只/沪工400g

管道工具2套/

泥瓦、木工工具2套/

三、保洁工具开办物品

升降梯1部/XX登月牌7米

多功能擦地机2台/美国NSS17寸经济型

吸尘吸水机2台/美国NSS双马达

高压水枪2只

2.5米铝梯3部

1.5米铝梯2部

多功能清洁车4部/捷霸AF—I60

拖线盘4只/

黄鱼车3部/

四、保安器具开办物品

雨衣/雨鞋29套

耳机29副

录像带40盘/

警棍6根/

第六章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理

一、拟建立的组织机构及人员的配备

1、管理处组织架构及部门设置

业户用.务部保安部保洁绿化部设备部

业户服务主管保安主管

保安领班

给

业电排房

户工水屋

管

甩维

道

务工修

员X

2、管理处运作方式及各部门职责

1、管理处运作方式

・管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设备管

理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。

・管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。

各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管

下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。

2、部门职责

［业户服务部］

业户服务部主要负责日常与业户之间的联系，处理包括入伙服务、业户接待、

权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜,

协调各部门工作。

［保安服务部］

保安部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、

车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。

［设备管理部］

设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排

水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。

［保洁绿化部］

清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务。

此外采购、人事、培训等事务将由XX物业人事部、物流中心、培训中心与

管理处经理负责。

3、人员配备

1、管理处各岗位员工的任职要求

［管理处经理］

・大专以上学历

・具备行业岗位资格证书

・全国物业管理从业人员岗位证书

・熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力

・具有丰富的高档住宅小区管理经验

・外表端庄，思路敏捷

・有良好的团队精神和沟通技巧

・有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力

［经理助理］

・大专以上学历

・具备XX房地资源行业岗位资格证书

・全国物业管理从业人员岗位证书

・具有高档住宅小区管理经验

・有良好的协调能力、语言交流能力用文字表达能力

［业户接待］

・大专以上学历

・熟练操作办公自动化软件

・熟悉高档住宅小区运作内容

・普通话标准流利

・有良好的协调能力、语言交流能力却文字表达能力

・通过XX物业培训中心专业培训

［保安服务］

・具备物业保安人员岗位上岗证书

・年龄20—35岁之间，男性

・身高不低于1.75米

・五官端正，具有较强的敬业精神

・作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷

・能吃苦耐劳承受工作压力

・通过XX物业培训中心专业培训

［维修养护］

・具备相关操作证及上岗证

・具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验

.具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精邛

［保洁保绿］

・通过保洁专业化培训

・熟悉高档住宅公寓的保洁保绿工作

・形象健康

・细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力

2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围

［人员配备］

人员配人员配备

岗位设置岗位设置

备（人）（人）

管理处经理1设备管理部

经理助理1设备部主管1

业户服务部强弱电工6

业户服务部主管1给排水管道2

业户服务员（接待/财务/贯标/房修2

5

档案/报修）值班电工2

保安服务部保洁绿化部

保安部主管1保洁绿化部主管1

保安领班（兼）4领班2

门岗8单元内公共部位12

巡岗8外围3

监拄4机动3

机动4

合计71人

［岗位职责和工作范围］

管理处经理

・在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备

设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务

等工作。

.组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件。

・负责小区管理服务的质量控制和费用控制。

・负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、地方有关管理部

门及有关专业公司之间的关系，

・负责初审分承包方、分供方，审批小区管理服务公开文件和管理处

作业文件的发放。

・负责组织小区公益性活动。

・完成公司交办的其他任务。

管理处经理助理

・在管理处经理的领导下，负责业户服务的接待工作。

・拟制小区的业户服务计划、费用预算，负责业户服务的质量控制。

・负责编制每日的《工作日报》，并向公司上报。

・负责接待业户办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；负责协调处

理业户投诉、报修事宜。

・负责建立业户档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对业户

档案实现动态管理。

・负责代收公用事业费、有线电视费：代订境外报刊杂志及代购纯水、

订购员工盒饭等事宜。

・负贲收集编排：管理信息、业户服务征询单，及时张贴和收回，对

反馈的业户见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与业户的

沟通。

・负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作

・具体组织社区公益性活动。

.完成经理交办的其他工作。

设备管理部主管

在管理处经理的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保服

务，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。

负责对设备部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况

合理安排每日工作。

・负责小区房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保服务过

程中的费用预算、作业文件，并负责实施。

・负责计划和购置维保材料及工器具。

・负责公共设施能耗管理与节能工作。

•编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。

・负责对房屋设备（设施）维修、保养工作的计划实施和记录备案，

对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记