评估师资格认证考试指南

评估师资格认证考试指南TOC\o"1-2"\h\u1749第1章评估师职业概述 4295121.1职业定义与职责 4178021.2行业发展与前景 4213461.3从业要求与资格认证 531159第2章评估理论与方法 5158892.1评估基本理论 556722.1.1评估的定义与目的 5319722.1.2评估原则 582832.1.3评估相关概念 52262.2评估方法及其应用 5186152.2.1定量评估方法 557382.2.2定性评估方法 6228882.2.3评估方法的应用 6310022.3评估流程与规范 6228312.3.1评估流程 6204482.3.2评估规范 6270512.3.3评估注意事项 66820第3章资产评估 6258233.1资产分类与特点 697703.1.1资产分类 671763.1.2资产特点 7283.2资产评估方法 7271363.2.1市场法 7297973.2.2成本法 776073.2.3收益法 797803.3资产评估案例分析 796163.3.1案例一：某企业固定资产评估 7108633.3.2案例二：某企业无形资产评估 8273093.3.3案例三：某企业整体资产评估 830295第4章企业价值评估 88624.1企业价值评估概述 8196254.1.1企业价值评估的概念 8241514.1.2企业价值评估的目的 8257404.1.3企业价值评估的原则 8216014.2企业价值评估方法 984434.2.1成本法 9155024.2.2市场法 993724.2.3收益法 9162054.3企业价值评估实务 9115454.3.1评估准备 9181204.3.2评估实施 9149674.3.3评估报告 98040第5章不动产评估 9271415.1不动产评估概述 9126835.1.1不动产评估的定义与分类 10270925.1.2不动产评估的目的与意义 10178185.1.3不动产评估的基本原则 10206945.1.4不动产评估的流程与要求 1036245.2不动产评估方法 10187125.2.1市场比较法 10204205.2.1.1基本原理 1093995.2.1.2操作步骤 10319095.2.1.3注意事项 10316095.2.2收益法 1026435.2.2.1基本原理 1077305.2.2.2操作步骤 10148435.2.2.3注意事项 10221155.2.3成本法 1041175.2.3.1基本原理 10234715.2.3.2操作步骤 10241945.2.3.3注意事项 10302345.2.4假设开发法 1072435.2.4.1基本原理 10151595.2.4.2操作步骤 10247455.2.4.3注意事项 1014425.3不动产评估案例分析 10171515.3.1案例背景及评估目的 113825.3.2评估方法的选择与应用 11122665.3.3评估结果的分析与讨论 11158365.3.4评估报告的撰写与提交 11920第6章无形资产评估 11292176.1无形资产概述 11317416.1.1无形资产的定义 11245616.1.2无形资产的分类 11156606.1.3无形资产的特点 11318206.2无形资产评估方法 12120196.2.1成本法 12123086.2.2市场法 12260796.2.3收益法 12193686.3无形资产评估实务 12114586.3.1收集资料 1267266.3.2评估方法选择 1217146.3.3评估参数确定 13113226.3.4评估计算 1377256.3.5评估结果分析 1330687第7章投资项目评估 1357827.1投资项目概述 13183647.1.1投资项目基本概念 1367467.1.2投资项目类型 1316647.1.3投资项目特点 1349907.2投资项目评估方法 14163617.2.1投资回收期法 14106007.2.2净现值法 1496917.2.3内部收益率法 14138547.2.4成本效益分析法 1490097.2.5期权定价模型 14139067.3投资项目评估案例分析 1446217.3.1案例背景 1448507.3.2案例评估 146578第8章评估报告撰写与审核 15225518.1评估报告基本要求 1561918.1.1报告结构 15195878.1.2语言表达 15241648.1.3数据准确性 15138488.1.4分析方法 15310158.1.5结论明确 15150788.1.6格式规范 15226758.2评估报告撰写技巧 1530098.2.1撰写提纲 15283568.2.2数据整理 15113978.2.3逻辑清晰 15270278.2.4重点突出 1539478.2.5语言简练 1618038.2.6检查修正 1692508.3评估报告审核流程 16170718.3.1内部审核 16165138.3.2客户审核 16188918.3.3第三方审核 16143608.3.4报告定稿 16223708.3.5报告交付 1624802第9章法律法规与职业道德 16236729.1评估行业法律法规 16304369.1.1评估行业相关法律 16163309.1.2评估行业行政规章与规范性文件 1675599.1.3评估行业地方性法规与政策 1661979.2评估职业道德规范 16299259.2.1评估职业道德基本原则 1780259.2.2评估职业道德具体规范 17108549.2.3评估职业道德违规行为及处理 17179719.3法律法规与职业道德在实际评估中的应用 17264649.3.1法律法规在评估实践中的应用 17255509.3.2职业道德在评估实践中的应用 17219109.3.3法律法规与职业道德在评估风险防范中的作用 1730266第10章考试策略与模拟试题 172887110.1考试大纲与题型分析 172877110.1.1考试大纲概述 172193910.1.2题型分析 17909310.2考试技巧与策略 1857110.2.1考试时间管理 18237610.2.2答题技巧 182240410.3模拟试题及解析 18第1章评估师职业概述1.1职业定义与职责评估师是专业从事资产评估、价值评估、风险评估等业务的专业人士。其主要职责包括：（1）对不动产、动产、无形资产等财产进行评估；（2）对企业、项目进行价值评估、财务分析及风险评估；（3）为各类交易、并购、重组等提供专业评估意见；（4）参与评估报告的编制、审核和解释工作；（5）为客户提供专业咨询和解决方案；（6）遵循职业道德和法律法规，维护评估行业的健康发展。1.2行业发展与前景我国市场经济体制的不断完善，评估行业得到了快速发展。其发展前景主要体现在以下几个方面：（1）国家政策支持：高度重视评估行业的发展，出台了一系列政策文件，为评估行业创造了良好的发展环境；（2）市场需求增长：经济活动的日益频繁，评估行业在不动产、企业并购、资产重组等领域的作用日益凸显，市场需求持续增长；（3）行业规范逐步完善：评估行业监管体系逐步建立，行业规范和标准不断完善，提高了行业的整体素质和信誉；（4）国际化趋势明显：评估行业逐渐与国际接轨，跨国评估业务不断增加，为评估师提供了更广阔的发展空间。1.3从业要求与资格认证要从事评估师职业，需具备以下要求：（1）教育背景：具备相关专业大专及以上学历；（2）专业技能：掌握评估理论、方法和技术，具备较强的数据分析、判断和沟通能力；（3）职业道德：遵循诚实、公正、勤勉、保密等职业道德原则；（4）法律法规：熟悉国家有关评估行业的法律法规和政策。资格认证方面，我国评估师职业资格认证体系包括以下环节：（1）考试：通过国家统一的评估师资格考试，获得评估师职业资格证书；（2）实践经验：在评估机构从事评估工作，积累一定的工作经验；（3）继续教育：参加评估行业的继续教育，不断提高专业素质；（4）资格审核：通过相关部门的资格审核，取得评估师执业资格。第2章评估理论与方法2.1评估基本理论本节主要介绍评估活动的基本理论，包括评估的定义、目的、原则以及相关概念。通过学习，使考生对评估理论有一个全面、系统的认识。2.1.1评估的定义与目的讨论评估的基本定义，阐述评估的目的及其在各个领域中的应用。2.1.2评估原则介绍评估活动应遵循的原则，如客观性、公正性、科学性、实用性等。2.1.3评估相关概念解释与评估相关的概念，如价值、标准、指标、权重等。2.2评估方法及其应用本节重点介绍常见的评估方法，包括定量和定性的评估方法，并分析各种方法在实际评估活动中的应用。2.2.1定量评估方法介绍定量评估方法，如统计分析、比较分析、成本效益分析等。2.2.2定性评估方法介绍定性评估方法，如专家咨询、案例分析、逻辑框架法等。2.2.3评估方法的应用分析各种评估方法在实际评估项目中的应用，包括选择方法的原则和依据。2.3评估流程与规范本节主要阐述评估活动的整体流程以及应遵循的规范，以保证评估活动的顺利进行。2.3.1评估流程详细描述评估活动的步骤，包括项目立项、评估计划、数据收集、分析评估、报告撰写和评估反馈等。2.3.2评估规范介绍评估活动中应遵循的规范，如评估人员资质、评估文档管理、评估质量控制等。2.3.3评估注意事项提醒考生在评估活动中应注意的问题，如避免利益冲突、保证评估独立性等。通过本章的学习，考生应掌握评估的基本理论、方法及其应用，了解评估流程与规范，为后续评估实践活动提供理论支持。第3章资产评估3.1资产分类与特点资产作为评估对象，其分类与特点是评估师进行资产评估的基础。本章首先对资产的分类及各类资产的特点进行阐述。3.1.1资产分类资产按照不同的标准，可以分为以下几类：（1）固定资产与流动资产：固定资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，预期使用期限超过一个会计年度的有形资产；流动资产是指企业在正常经营活动中，预期在一个会计年度内或一个营业周期内变现、出售或耗用的资产。（2）有形资产与无形资产：有形资产是指具有实体形态的资产，如土地、建筑物、机器设备等；无形资产是指没有实体形态的资产，如专利权、商标权、商誉等。（3）金融资产与非金融资产：金融资产是指企业持有的现金、银行存款、应收账款、股权投资等；非金融资产是指除金融资产以外的资产。3.1.2资产特点各类资产具有以下特点：（1）固定资产：使用周期长，价值相对稳定，易于量化。（2）流动资产：变现能力强，使用周期短，价值波动较大。（3）有形资产：具有实体形态，价值相对容易衡量。（4）无形资产：没有实体形态，价值评估难度较大，影响因素复杂。（5）金融资产：具有货币属性，价值受市场因素影响较大。（6）非金融资产：包含范围广，价值评估需考虑多种因素。3.2资产评估方法资产评估方法主要包括市场法、成本法和收益法。3.2.1市场法市场法是指通过比较同类资产在市场上的交易价格，结合评估对象的差异，调整确定资产价值的评估方法。市场法的核心是寻找可比资产，并分析评估对象与可比资产之间的差异。3.2.2成本法成本法是指以资产的重置成本或替代成本为基础，扣除相应的损耗和折旧，确定资产价值的评估方法。成本法的关键是合理确定资产的重置成本和折旧。3.2.3收益法收益法是指通过预测资产未来收益，折现至评估基准日，确定资产价值的评估方法。收益法的关键是合理预测资产的未来收益和确定折现率。3.3资产评估案例分析以下通过具体案例，分析资产评估方法在实际应用中的操作步骤和注意事项。3.3.1案例一：某企业固定资产评估（1）评估方法选择：采用成本法和市场法进行评估。（2）评估步骤：收集企业固定资产的相关资料，分析资产的使用状况和重置成本，查找同类资产的市场交易价格，结合资产的实际状况进行调整，确定资产价值。（3）注意事项：充分考虑资产的实际使用状况和损耗，合理确定重置成本和市场调整系数。3.3.2案例二：某企业无形资产评估（1）评估方法选择：采用收益法进行评估。（2）评估步骤：分析无形资产的未来收益，预测收益期限，确定合理的折现率，计算无形资产价值。（3）注意事项：充分考虑无形资产的法律、技术、市场等因素，合理预测未来收益和确定折现率。3.3.3案例三：某企业整体资产评估（1）评估方法选择：采用市场法和收益法进行评估。（2）评估步骤：分析企业整体资产的结构和运营状况，查找同类企业在市场上的交易价格，预测企业未来收益，结合市场法和收益法确定企业整体资产价值。（3）注意事项：充分考虑企业的经营状况、行业特点和市场环境，合理选择评估方法和确定评估参数。第4章企业价值评估4.1企业价值评估概述企业价值评估作为财务领域中的重要组成部分，对于投资决策、企业并购、资产重组等具有关键性作用。本章将从企业价值评估的概念、目的、原则等方面进行概述，为后续的企业价值评估方法及实务操作奠定基础。4.1.1企业价值评估的概念企业价值评估是指对企业整体或部分权益的价值进行评估的过程。其核心在于判断企业在特定时点的价值，从而为相关决策提供依据。4.1.2企业价值评估的目的企业价值评估的目的主要包括：为企业并购、重组等提供价值参考；为投资者、债权人等利益相关者提供投资决策依据；为企业内部管理提供价值指导等。4.1.3企业价值评估的原则企业价值评估应遵循以下原则：公平性原则、客观性原则、科学性原则和一致性原则。4.2企业价值评估方法企业价值评估方法主要包括：成本法、市场法和收益法。以下将分别介绍这三种方法的基本原理及其适用场景。4.2.1成本法成本法是根据企业资产的现时重置成本，扣除累计折旧和损耗，得出企业价值的方法。适用于资产重置成本易于确定的企业价值评估。4.2.2市场法市场法是通过比较同类企业在市场上的交易价格，从而确定企业价值的方法。适用于市场上有足够多类似企业交易案例的情况。4.2.3收益法收益法是根据企业未来预期收益，折现至评估基准日的价值，作为企业价值的方法。适用于企业具备持续盈利能力的情况。4.3企业价值评估实务企业价值评估实务操作包括评估准备、评估实施和评估报告三个阶段。4.3.1评估准备评估准备阶段主要包括：明确评估目的、了解企业基本情况、收集相关资料、确定评估方法等。4.3.2评估实施评估实施阶段主要包括：运用所选评估方法对企业价值进行评估、分析评估结果、调整评估参数等。4.3.3评估报告评估报告应包括以下内容：评估背景、评估目的、评估方法、评估过程、评估结论等。评估报告要求表述清晰、数据准确、逻辑严密，以供相关决策者参考。本章从企业价值评估的概述、方法和实务操作三个方面进行了阐述，旨在帮助读者掌握企业价值评估的基本原理和操作要领，为实际评估工作提供指导。第5章不动产评估5.1不动产评估概述本章主要对不动产评估的基本概念、目的、原则及流程进行介绍。不动产评估作为一种专业性较强的评估活动，对于评估师的综合素质和业务能力有较高要求。通过本节的学习，考生应掌握以下内容：5.1.1不动产评估的定义与分类5.1.2不动产评估的目的与意义5.1.3不动产评估的基本原则5.1.4不动产评估的流程与要求5.2不动产评估方法不动产评估方法主要包括市场比较法、收益法、成本法和假设开发法等。本节将对这些方法的基本原理、适用范围和操作要点进行详细讲解，帮助考生熟练掌握不动产评估的方法。5.2.1市场比较法5.2.1.1基本原理5.2.1.2操作步骤5.2.1.3注意事项5.2.2收益法5.2.2.1基本原理5.2.2.2操作步骤5.2.2.3注意事项5.2.3成本法5.2.3.1基本原理5.2.3.2操作步骤5.2.3.3注意事项5.2.4假设开发法5.2.4.1基本原理5.2.4.2操作步骤5.2.4.3注意事项5.3不动产评估案例分析本节通过具体的案例分析，使考生对不动产评估方法在实际应用中的操作有更深入的了解。以下是案例分析的要点：5.3.1案例背景及评估目的5.3.2评估方法的选择与应用5.3.3评估结果的分析与讨论5.3.4评估报告的撰写与提交通过本章的学习，考生应掌握不动产评估的基本知识、方法和案例分析，为实际从事不动产评估工作奠定基础。第6章无形资产评估6.1无形资产概述本章旨在对无形资产评估的相关概念、分类及特点进行梳理。无形资产，作为一种重要的经济资源，对于企业的价值创造具有不可忽视的作用。以下是关于无形资产的概述：6.1.1无形资产的定义无形资产是指企业在生产经营活动中形成的，无法触摸、看见，但能为企业带来经济利益的非货币性资产。无形资产主要包括专利权、商标权、著作权、专有技术、客户关系、商誉等。6.1.2无形资产的分类无形资产可以根据其来源、性质和用途等方面进行分类。常见的分类方法有以下几种：（1）按来源分类：自创无形资产、外购无形资产。（2）按性质分类：技术类无形资产、市场类无形资产、管理类无形资产、权利类无形资产等。（3）按用途分类：生产性无形资产、销售性无形资产、投资性无形资产等。6.1.3无形资产的特点无形资产具有以下特点：（1）非实体性：无形资产无法触摸、看见，其存在依赖于企业的经营活动。（2）收益性：无形资产能为企业带来经济利益。（3）不确定性：无形资产的价值受多种因素影响，具有较大的不确定性。（4）时效性：无形资产的价值时间的推移可能会发生变化。（5）可交易性：无形资产可以在市场上进行交易。6.2无形资产评估方法无形资产评估方法主要包括成本法、市场法和收益法。6.2.1成本法成本法是指以无形资产的重置成本或替代成本为基础，估算无形资产价值的方法。成本法主要包括以下几种：（1）历史成本法：以无形资产的历史成本为依据，对其进行评估。（2）重置成本法：以当前市场条件下，重新创造或购买相似无形资产所需的成本为依据，对无形资产进行评估。（3）替代成本法：以市场上相似无形资产的价格为依据，对无形资产进行评估。6.2.2市场法市场法是指以市场上相似无形资产的交易价格为依据，对无形资产进行评估的方法。市场法主要包括以下几种：（1）比较法：通过比较企业之间相似无形资产的交易价格，确定无形资产的价值。（2）比率法：通过分析企业某些财务指标与无形资产价值之间的关系，对无形资产进行评估。6.2.3收益法收益法是指以无形资产预期未来收益为基础，对其进行评估的方法。收益法主要包括以下几种：（1）现金流量折现法：将无形资产预期未来现金流量折现至评估基准日，计算其现值。（2）利润分成法：根据无形资产为企业创造利润的能力，按照一定的比例分配利润，计算无形资产的价值。6.3无形资产评估实务在进行无形资产评估时，需遵循以下实务操作：6.3.1收集资料收集与企业无形资产相关的财务、技术、市场和管理等方面的资料。6.3.2评估方法选择根据无形资产的类型、特点以及评估目的，选择合适的评估方法。6.3.3评估参数确定根据收集的资料和所选评估方法，确定无形资产评估的相关参数，如收益期限、折现率、利润分成比例等。6.3.4评估计算运用所选评估方法，对无形资产进行计算。6.3.5评估结果分析对评估结果进行分析，判断其合理性，并提出相关建议。第7章投资项目评估7.1投资项目概述投资项目作为企业资本运作的重要组成部分，对企业的长远发展具有重要意义。本章首先对投资项目的基本概念、类型及特点进行概述，以便于评估师对投资项目有更为全面的理解。7.1.1投资项目基本概念投资项目是指为实现企业战略目标，投入一定资金进行生产经营活动，以期获得未来收益的长期资产投资活动。7.1.2投资项目类型根据投资项目的性质和用途，可将其分为以下几类：（1）扩大生产规模项目；（2）技术改造项目；（3）新产品开发项目；（4）研发项目；（5）基础设施建设项目；（6）其他投资项目。7.1.3投资项目特点（1）长期性：投资项目通常具有较长的投资期限；（2）风险性：投资项目面临市场、技术、政策等多方面的风险；（3）收益性：投资项目旨在获取未来收益，实现资本增值；（4）资本密集型：投资项目往往需要投入大量资金；（5）可评估性：投资项目具有一定的评估方法和指标体系。7.2投资项目评估方法投资项目评估是对投资项目进行系统分析、评价和决策的过程。本节主要介绍以下几种投资项目评估方法：7.2.1投资回收期法投资回收期法是指以投资项目现金流入累计等于投资金额所需的时间作为评估指标，衡量投资项目的经济效益。7.2.2净现值法净现值法是将投资项目未来现金流入和现金流出按一定的折现率折算成现值，计算投资项目的净现值，从而评估项目的经济效益。7.2.3内部收益率法内部收益率法是指使投资项目净现值等于零的折现率，作为评估项目投资效益的指标。7.2.4成本效益分析法成本效益分析法是通过比较投资项目未来收益与成本的大小关系，评估投资项目的经济效益。7.2.5期权定价模型期权定价模型是运用期权理论对投资项目进行评估，考虑项目的不确定性及灵活性，为投资决策提供依据。7.3投资项目评估案例分析以下通过一个具体案例，分析投资项目的评估过程和方法。7.3.1案例背景某企业计划投资一个新产品开发项目，项目预计总投资为1000万元，预计项目投产后第五年达到稳定状态，预计年销售收入为2000万元，年成本为800万元，项目寿命期为10年。7.3.2案例评估（1）投资回收期法：根据项目现金流量表，计算投资回收期为4.2年；（2）净现值法：以10%的折现率计算，项目的净现值为350万元；（3）内部收益率法：计算得到项目的内部收益率为15%；（4）成本效益分析法：项目成本为1000万元，预计未来收益现值为4500万元，具有较好的经济效益；（5）期权定价模型：考虑项目风险及灵活性，运用期权定价模型进行评估。通过以上评估方法的分析，可以为投资项目提供决策依据。在实际评估过程中，评估师需根据项目特点及企业需求，综合运用多种评估方法，以提高评估的准确性和可靠性。第8章评估报告撰写与审核8.1评估报告基本要求8.1.1报告结构评估报告应包含封面、摘要、目录、正文、附件等部分。各部分内容应清晰、完整。8.1.2语言表达报告应采用正式、规范的语言，避免使用口语、俚语或模糊不清的词汇。8.1.3数据准确性报告中所引用的数据、资料应保证真实、准确、可靠，来源明确。8.1.4分析方法报告应明确采用的分析方法，保证方法科学、合理。8.1.5结论明确报告结论应明确、有据可依，避免使用模糊、不确定的表述。8.1.6格式规范报告格式应遵循相关标准，字体、字号、行间距等应统一。8.2评估报告撰写技巧8.2.1撰写提纲在撰写报告前，应制定详细的提纲，保证报告结构清晰。8.2.2数据整理对收集到的数据、资料进行分类、整理，便于分析、引用。8.2.3逻辑清晰报告内容应具有逻辑性，各部分之间衔接自然。8.2.4重点突出在报告中，应对关键数据、结论进行突出展示，提高报告的可读性。8.2.5语言简练避免使用冗长、复杂的句子，力求语言简练、明了。8.2.6检查修正在完成初稿后，应对报告进行全面检查，修正错误、疏漏之处。8.3评估报告审核流程8.3.1内部审核报告完成后，应由评估机构内部专业人员进行审核，保证报告质量。8.3.2客户审核将报告提交给客户进行审核，征求客户意见，进行修改。8.3.3第三方审核8.3.4报告定稿根据审核意见进行修改，直至报告定稿。8.3.5报告交付将最终定稿的报告交付给客户，同时提供电子版报告，以便查阅。第9章法律法规与职业道德9.1评估行业法律法规9.1.1评估行业相关法律本节主要介绍与评估行业相关的我国现行法律法规，包括但不限于《资产评估法》、《合同法》、《公司法》等。通过阐述这些法律的具体规定，使评估师充分了解和掌握法律对评估业务的要求。9.1.2评估行业行政规章与规范性文件本节主要介绍国家有关评估行业的行政规章和规范性文件，如《资产评估行业管理办法》、《资产评估准则》等。这些规章和文件对评估师的职业行为、评估程序和方法等进行了规范。9.1.3评估行业地方性法规与政策本节主要分析各地方针对评估行业制定的法规和政策，帮助评估师了解地方性法规对评估业务的具体要求。9.2评估职业道德规范9.2.1评估职业道德基本原则本节阐述评估职业道德的基本原则，包括诚实守信、客观公正、专业胜任、保密等。这