办公楼庭院锅炉供暖包烧院内下水清掏物业服务项目物业服务方案

办公楼庭院锅炉供暖包烧院内下水清掏物

业服务项目物业服务方案

目录

1.1.1.保安及泊车服务6

1.1.1.1.服务管理6

(1)岗位安排6

(2)人防方面6

(3)消防方面7

1)固定岗位值班7

2)道路交通车辆管理8

1.1.1.2,安保服务方案9

(1)安保管理流程图9

(2)保安岗位服务规范及职责9

(3)巡逻检查10

(4)公共秩序维护11

(5)岗位操作流程12

(6)保安员注意事项12

(7)巡逻勤务14

1)巡逻勤务的形式和方法14

2)巡逻勤务必须遵守的勤务制度16

(8)其他勤分操作流程16

(9)火灾紧急处理流程21

1.1.1.3.泊车服务22

(1)车辆入场管理22

(2)车辆停放管理23

(3)车辆出场管理25

1.1.2.保洁服务26

1.1.2.1.保洁措施26

(1)门厅、大厅的保洁26

(2)雕塑装饰物、宣传栏、标识牌的保洁27

(3)垃坡桶的保洁27

(4)垃圾房的保洁28

(5)定期清洁程序29

(6)卫生间清洁30

(7)办公室清洁34

(8)公共走廊清洁36

(9)玻璃清洁36

(10)风口管道清洁37

(11)照明设施清洁37

(12)不锈钢清洁38

(13)电梯间清洁39

(14)停车场保洁方案39

(15)垃圾运输及清洁40

(16)消杀工作运行程序40

(17)保洁设备、用具41

1.1.2.2.防疫消杀方案42

(1)专项消杀目标42

1)新型赳状病毒42

2)鼠害43

3)蚊虫43

4)苍蝇43

5)蜉螂43

6)蚁44

7)蛇44

(2)消杀规范44

1)作业人员44

2)药剂管理44

3)消杀操作44

4)作业安全45

5)环境保护45

(3)新型冠状病毒肺炎卫生防护46

(4)新型冠状病等防疫环境要求47

1.1.3.消防管理48

1.1.3.1.消防管理方案48

(1)消防控制室管理制度48

(2)消防监控室消防安全巡查制度49

(3)消防监控室交接班制度50

(4)火灾接警处警程序51

(5)消防控制室火灾事故紧急处理程序：52

(6)消防控制室火警误报处理程序：53

1.1.3.2.消防设备维护方案54

(1)火灾报警系统54

(2)喷淋、消火栓系统56

1.1.3.3.消控安全管理57

1.1.3.4.岗位工作职责58

(1)消防工作、消防监控岗工作岗位职责58

(2)巡逻岗工作岗位职贲58

(3)消控、监控室管理59

1.1.4.绿:化管理60

1.1.4.1.绿化养护总体要求61

(1)绿化养护管理标准与要求61

(2)花木养护管理61

(3)日常管理措施62

1.1.4.2.绿化日常养护方法和要求标准62

(1)日常养护方法62

(2)日常养护要求66

(3)草坪养护作业标准67

(4)乔、灌木养护作业标准68

(5)花坛、花境养护作业标准70

(6)花卉栽培作业规程、标准71

(7)乔木、灌木整形修剪作业规程亦准72

(8)施肥作业规程、标准72

(9)病虫害识别与仿治作业规程、存准73

1.1.4.3.绿化养护服务方案及质量保证措施75

(1)区域内绿化养护服务75

(2)绿化养护质量标准75

(3)绿化员各岗位的任务75

1.1.4.4.绿化养护工作标准78

(1)绿化养护作业检查标准78

(2)项目部绿化管理考评标准79

(3)植物绿化保护措施80

1.1.4.5.绿化药品领用和管理规定80

1.1.4.6.使用表格管理82

1.1.5.会务服务86

(1)目标86

(2)基本原则86

(3)会务人员选聘86

(4)会务人员培训86

(5)会务服务操作规程87

(6)会务服务人员仪表、仪态要求90

1.1.6.房屋建发养护管理93

1.1.6.1.房屋日常养护维修及设施设备维护管理流程困93

1.1.6.2.房屋日常管理与维护养护服务方案94

(1)服务内容94

(2)其他要求94

(3)日常养护维修方案94

(4)房屋检查标准95

1.1.7.设备、设施维护养护管理97

1.1.7.1.服务内容97

(1)服务内容97

1.1.7.2.供配电系统检查维护服务方案98

1.1.7.3.给排水系统管理维护方案I00

1.1.7.4.照明设施I07

1.1.7.5.其他公共设施等维护方案107

1.1.8.安全保密管理108

1.1.8.1.保密制度108

1.1.8.2.档案文件管理109

(1)文件材料的收集管理109

(2)档案管理人员职责109

(3)档案的利用110

(4)档案库房管理制度111

(5)档案资料统计制度111

(6)档案鉴定销毁制度112

1.1.9.办公主褛和食堂侧楼所有建筑面积供暖服务112

1.1.9.1.供暖管理制度112

(1)人员管理112

(2)运行管理113

(3)维修保养114

1.1.9.2.供暖管网管理方案114

1.1.9.3.锅炉维护保养服务方案119

1.1.10.院内下水清揄服务125

1.1.10.1.排水管道的维护保养126

1.1.10.2.排水管道的管理128

1.1.10.3.安全管理方案129

(1)安全管理129

1)安全生产总则129

2)安全生产教育制度130

3)污水处理工安全操作规程131

4)机修工安全操作规程132

5)电工安全操作规程133

6)污泥处理工安全操作规程134

7)班组安全制度135

8)防毒气危害的措施135

9)安全用电的措施136

10)防溺水和高空坠落的措施137

(2)安全措施137

1)临边防护措施137

2)洞口防护措施137

3)交叉作业安全防护138

4)现场用电安全防护138

5)消防措施139

1.1.11.其他服务140

1.1.11.1.报刊、信件收发管理制度140

1.1.11.2.钥匙管理制度141

1.1.11.3.饮用水的收、发工作及更换141

1.1.1.

1.1.2.保安及泊车服务

1.1.2.1.服务管理

(1)岗位安排

安全防范工作目前非常重要。根据哈尔滨市松北区万宝街道办

事处现场实际可操作状况，并将收集的合理建议综合制定了以下具

体布防计划。

(2)人防方面

白班岗，继续加强外来车辆的门禁，勤观察有礼貌的询问，并

做好有效进出登记。保持原有规定货车分流限制进出自由，发现可

疑情况及时上报。

夜班岗，规定时间内所有进出车辆(包括非机动车、不含地下

车场车辆)按规定进出。车库岗做好车库的防卫工作。夜班巡逻岗

勤检查，客服中心配合护卫部做好安全意识宣传工作。

巡逻岗重点对监控盲区、死角的巡视并加强同门岗、监控保持

紧密联系。发现问题及时果断迅速作出处理。行动和处理意见由护

卫领班负责。队长领导下级安排落实到位。

白班巡逻：负责支队内各区域的巡逻，治安秩序维护、消防检

查等工作。巡逻频次为上下午各一次。

夜间巡更执勤：由当日班次人员进行，每次巡更1小时，针对

区域内各空间区域、周界、主辅干道等进行巡逻检查，保证治安、

安全、消防的管控。

(3)消防方面

定期对各消防管道水压的检测，绿化带内的消防水阀水压检查

也很重要。定期排查消防通道是否畅通。

1)固定岗位值班

固定岗位的值班人员应对本岗位的安全环境进行检查，发现安

全隐患及时向上级报告，并做好交接班和相关记录。

岗位上配置的各类电器发生故障，不得自行拆卸、维修，应及

时报修。禁止违规操作值班区域设施、设备，如设施、设备出现故

障，应密切关注，做好安全防范措施，并及时报修。

固定岗位的值班人员应坚守岗位，如确实有事需要离岗，应有

人顶岗方可离开，防止安全事故的发生。

值班过程中时刻保持高度的安全警惕性，严格执行外来人员控

制，防止不法分子混入安保区域，对外来人员的询问、盘查应有礼

有节，态度和蔼，避免与来人发生冲突。

在需要检查出入人员所携带物品时，对拒绝接受物品检查的人

员，不要强行对进出人员携带物品进行查脸，以免发生意外或纠

纷。必须查验的，应让其自己开包并将物品一件件取出查验，查脸

物品时，执勤人员一定要集中精力，认要细致，并要提高警惕，随

时防止携带物人弃物逃跑或包内有危险物品。查险中如发现危险物

品、违禁品，应立即扣留，并报告安保部门，对危险物品，应立即

采取安全措施，并将其移至安全处保管。

对值班区域的电梯等特种设备，未取得特种设备操作资格的值

班人员不得操作电梯等特种设备，如出现也梯故障或关人，应按照

电梯故障应急处置程序进行。

2）道路交通车辆管理

负贡安全秩序维护。交通秩序维护。车辆指挥与停放。

禁止违规操作值班区域设施、设备，如设施、设备出现故障，

应密切关注，做好安全防范措施，并及时报修。

岗位上配置的各类电器发生故障，不得自行拆卸、维修，应及

时报修。

纠正违章做到先敬礼后行事，对不遵守停车管理规定的车主

（驾驶员）要耐心说服，讲明：“这是消防通道，禁止停车，请将

车辆停入车库”或“这是单行道，为了你和他人的安全请不要逆

行”。

遇态度蛮横、无理取闹的车主（驾驶员）要冷静对待，严禁出

口不逊，动手伤人、伤车，不做任何侵犯他人合法权利的事。

车辆指挥引导人员在指挥车辆时，应做好自身安全保护，不得

站在车辆的正前方或正后方指挥。

执勤人员不得动用他人机动车辆。

1.1.2.2.安保服务方案

(1)安保管理流程图

交接班工作

各级人员检杳主管工作汇报

(2)保安岗位服务规范及职责

门岗工作，配备专业治安管理员，并实行巡逻值班服务，治安

管理人员统一制服，工作规范，作风严谨；

1)注意自身仪表、仪容形象，精神饱满。

2)维护大门秩序，保持道路畅通。

3)来车时成立正姿势，用左手做慢行手势。

4)当车逆行时，成立正姿势做停车手势或直行手势。若停车

可指挥入车位。

5)注意可疑人员所携带物品，仔细询问，发现情况及时汇报。

6)认真做好人员、车辆出入登记工作，做好交接工作。

7)做好传达室卫生工作。

8)完成委托方交办的其他工作(与保安工作有关)，及时接

收分发邮件和报刊杂志。

(3)巡逻检查

1)巡逻人员要认真负责，提高警惕，注意发现可疑人员及可

疑情况，并制止违反规定的行为。

2)发现反常或意外情况，除及时领导报告外，要采取必要措

施以防止火灾事故及破坏行为的发生。

3)发现偷盗、闹事、斗殴、凶杀、放火、投毒、爆炸等犯菲分

子，要坚决果断地采取措施，力争抓获犯罪分子。

4)若发现盗窃、凶案、火灾、投毒、损毁财物，以及一切有现

场的案件或事件，要妥善保护好现场，迅速上报并积极协助调查。

5)巡逻人员要定时定点查看，对重要部门，要害部位要勤查

看，财务部门、档案库房、重要机房、配电房等以及无人值班但有可

能发生问题的地方应设置巡更点。做好巡更记录。节假日、夜间巡逻

时，增加巡逻次数；确保在合同期间的治安消防保卫工作不出问题。

6)消控室人员应熟练消防和监控器材操控，掌握灭火常识，

会使用消防器材，对初起火灾能及时扑灭c根据特殊需要，在确保正

常安全运行的前提下，业主有权抽调人员另行使用。

7)要充分保障大型活动临时增加的人员，凭签单支付费用。

室内外交通与车辆停放秩序等的管理。

(4)公共秩序维护

1)严格出入登记制度，发现问题及时上报处理，杜绝闲杂人

员进入办公楼(区)。

2)物品进出实施分类管理，实行物品进出审脸制度，杜绝可

疑危险品进入。

3)对进出的各类机动车辆进行有序管理，设置行车指示标志，

规定车辆行驶路线，引导车辆停放区域，车库内配置道闸和监视系统。

非机动车统一停放在室外指定区域，设置集中充电桩。停车区域无易

燃、易爆物品存放。

4)消控、监控设施设备应保持24小时正常运行，保证出入口、

内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。监控室收到异常情况报

警信号后，应及时报警，并派专人赶到现场进行前期处理。监控资料

应至少保留90天。做好防盗、防火报警监控设备日常使用管理。

5)明确巡视工作职责，对设备机房等重要区域、部位进行重

点巡视并做好相关记录，及时发现和处理各种安全和事故隐患。

秩序维护服务流程图

(5)岗位操作流程

依照保安员岗位性质的有关工作要求，从工作需要出发，特明确

各岗位工作规范如下：

当有车辆或乘坐出租车的人员到达时，保安员应及时指挥车辆停

放在雨搭下合适的位置。

注意事项：如遇到车辆过多时，应让前后车辆依次排放。为推拉

和转门留出合适距离。

(6)保安员注意事项

保安员的职责所在就是防患于未然，俣障采购人的人身财产安全,

作为门卫保安，要把好这第一道门，不但要有过硬的业务素质，还要

牢记以下几点：

注意观察：门卫保安员要掌握通过观察进出人员的身份、行为、

携物、与要找的人关系、身上痕迹、体貌表情等方面，获得感知方面

的客观印象。综合经验分为六疑：

身份可疑。如客人装束不合身份等。

行为可疑。如在重要部位东张西望、神色慌张、言语吞吐等。

携物可疑。如被检查者携带的物品如管制刀具、枪支、毒品等。

痕迹可疑。如身上有可疑外伤，衣着有被撕破的痕迹。

体貌或面部表情可疑。如面带惊恐、困倦之色，见到警察和保安

表情反常等。门卫保安员遇到类似情况，应加以询问，消除疑点后方

可放行。

当门卫保安员对进出人员携带的物品产生怀疑时，可先礼貌地要

求其说出包内的物品名称、数量，并请其自行打开，拿出核对。若未

查出问题，应礼貌地说声“谢谢您的合作”，并予以放行。若发现可

疑物品或不明物品，应仔细询问，并通知行政部。如遇特殊情况，不

能对嫌疑人搜身，如确有必要检查时，通知上级领导！

礼貌执勤：无论是检查、脸证，虽目的是为了保障采购人的财产

安全，但总是给出入的人员带来麻烦，保安员的态度一定要端正，礼

貌值勤。

必须熟记、了解、掌握的资料：门卫保安员要熟记单位内部人员、

制度规定、出入手续、使用的各种证件、标志以及本单位的车辆颜包、

式样和牌号。

门卫保安员必须了解门卫区域内的安全防范情况和安全措施，并

结合实际情况，做好检查登记、交接班等工作。

门卫保安员要掌握和熟悉单位内部机构的分布情况、位置、联系

方法和电话号码。

检查物品：当门卫保安员对进出人员携带的物品产生怀疑时，可

先礼貌地要求其说出包内的物品名称、数量，并请其自行打开，拿出

核对。不可触及人身；若未查出问题，应礼貌地说声“谢谢您的合作”,

并予以放行。若发现可疑物品或不明物品，应仔细询问，并通知保行

政部。

固定岗位一般设在设施完善、易于控制的地方。其职责是把好人

员、车辆、携物进出关、维护好责任区域内的治安秩序，保障目标的

安全。

(7)巡逻勤务

1)巡逻勤务的形式和方法

巡逻勤务是指保安人员对特定区域、地段和目标，定期或临时进

行的巡查、警戒，以维持其正常的秩序，俣证其安全的一项动态式勤

务活动。

徒步巡逻是保安人员实施巡逻勤务的基本形式，不受时间、气候、

地形的限制和影响，机动灵活，有利观察和发现可疑的人和事。这种

公开的巡逻方式，一方面可以起到威慑违法犯罪嫌疑人的作用，使其

打消犯罪念头，不敢轻举妄动，另一方面，可及时发现可疑人员，进

行盘查，还有可以对安全防范设施，消防设施进行检查，发现不安全

因素，可通知采购人及时处理。

巡逻的方法有定线巡逻法、乱线巡逻法和综合巡逻法：

1）定线巡逻法是指保安巡逻人员在一事实上时间和一定区域内，

按照预定的路线做有规律的重复巡查警示。它的主要优点是便于联络

监督，能较好地发挥对重要目标和场所的保护作用，对违法犯罪嫌疑

人有强烈的震慑作用o其缺点是保安巡逻人员的巡查警戒仅限于巡逻

路线经过地区地附近，即视力所及的范围，并且在方向、路线等方面

有规律性，容易被不法分子掌握和利用。

2）乱线巡逻法是指保安巡逻人员在其负责的区域范围内，根据

实际情况，自由选择可能发生案件、事故的场所和路线，往返曲折巡

行。它的优点是有利于调动保安巡逻人员的积极性和主动性，并且由

于时间、路线、地点等不固定，犯罪嫌疑人不易掌握巡逻人员的活动

规律而不敢轻举妄动。其缺点是不便联系和监督，随意性较大。

3）综合巡逻法是指定线巡逻和乱线巡逻交叉结合进行的一种混

合巡逻。它的主要优点在于更有利于对公司实施全方位的控制，但所

需人力较多。

保安巡逻人员应按照所负责区域的实际情况和队伍人员情况合

理定制巡逻方案。保安人员在巡逻中发现可疑情况，要仔细观察，严

密监视，视情况采取守候或尾随的方法，将其控制在视线内，并及时

报告保安队长处理。

2)巡逻勤务必须遵守的勤务制度

保安员必须熟悉巡逻目标内的基本情况，如重点部位、基本设施、

单位人员分布情况、消防设施、报警电话、环境道路等。

巡逻时不得私自改变巡逻时间和路线。

严格执行勤务检查登记制度，对巡逻情况要经常检查，及时发现

和解决执勤中存在的问题并做好登记。

严格执行交接班制度。上一班人员提前10T5分钟叫岗，待接岗

人员到来时，一起巡视责任区域一次，并告知本班执勤情况，交代清

楚后，在执勤记录上签字再下岗。

严格执行请示报告制度。在请示报告时，一定要及时、准确、实

事求是。

巡查保安必须按要求做到每一小时给予各区域巡查一次。发现可

疑情况，立即查明原因并报告队长。

在巡视时，主动问候“您好”，巡逻事项按职责规定巡视登记。

注意事项：切不可在背后突然打招呼，避免惊吓情况。在遇有困

难情况时，应尽力帮助。如自己解决不了的，应及时协助，给上级打

电话解决。巡视中如遇执勤问题，应及时做好记录并向相关部门汇报。

在巡视时，遇到领导应主动向领导打招呼问候。

(8)其他勤务操作流程

1)交接班管理规程

为认真做好岗位的工作交接与公物交接，减少因交接不清引起的

工作失误及公物损失，特制定本制度。

本班相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。

本组最后一岗与下一组交接时，要将本班工作情况详细交代给下

一组，以便下一组开展工作。

交班人员将公物转交下一班，并在最后一岗的工作记录栏目里写

明下一班接岗人的姓名。

发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才

发现属于上一班问题的，应立即报告组长或队长处理。

交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。

接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班

人负责。

2）紧急事件处理程序

凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、勒索、打架、闹事、伤亡或重大

纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值主任。

简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。

驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。

查看本部各类记录、出入登记、各电视录像，检查有无可疑情况

和人员。

对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。

对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事

态。

对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作。

对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故,

应立即报告公安机关并由保安队长、组长协助调查处理。

保安部队长、纪长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通

控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。

保安部队长、组长组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人

员做好布控堵截，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及上级。

3）殴打暴力事件的处理程序

处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，一般情况下应尽

量避免与人发生武力冲突或争吵。

巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话

或其他最快的方式报告保安队长，简要说明现场的情况G也点、人数、

斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，实时处理。否则监视现

场，等待保安队长指令。

保安队长接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇

事者带离现场。如场面无法控制，应尽快报派出所。

斗殴事件中如公司的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，

并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。

如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。

4）盗窃等破坏事件的处理程序

巡查发现或接报公司内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力

量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告保安队长，简单说

明现场情况，并监视现场等待保安队长的指令。

保安队长接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法

抓获肇事者，带往保安中心调查处理。

事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，

留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。

如涉及刑事贡任，应交派出所立案处理。

5）停电事故的处理程序

未预知的情况下公司突然发生停电，立即联系维修部，尽快采取

措施恢复供电。

使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。

派保安员到各主要公司出入口维护秩序。

监控中心和巡逻保安员密切注视公司各处，以防有人趁机制造治

安问题。

6）消防报警信号处理程序

消防监控中心当值保安员收到消防报警信号或电话报警时：

用对讲机通知巡逻保安员或管理员实时到现场核实。

实时向当值主管报告，讲清报警地点。

将监控镜头定在报警位置监视，并将情况及时向当值主管报告。

巡逻保安员或管理员接到消防监控中心当值保安员呼叫后，以最

快速度赶到报警地点核实，并且遵循以下规则：

报警地点在公共地方，直接进入报警地点检查。

报警地点在停车场内，与停车场管理人员一起进入报警地点检查。

当值主管接到消防监控中心保安报告后，实时带领机动人员最快

速度赶到报警地点现场检查。

经到报警地点现场检查，确认属误报，实时通知消防监控中心当

值保安员复位，若进入哈尔滨市松北区万宝街道办事处现场、停车场

内检查，需向用户解释清楚，致歉后方可离开。

经现场检查认为火警后，按初期火警处理程序处理。

消防监控中心当值保安收到当值主管指令后信号复位，并做好记

录O

7）初期火警处理程序

发现初期火警，在场人员应该：