戴德梁行项目部工程手册

一、工程部职责与任务

工程部的职务是负责大厦全部公共设备、设施的日常运行管理，维修保养、更新改造、

保证设备正常工作，负责业户装修方案审核、监督大厦二次装修、管理及维保工程质量等

工作。工程的管理需要有科学性和严密性，要制定长期和日常的维修保养计划工作并落实

完成，因为除了它本身的技术之外，它的工作直接或间接地与客人联系在一起。要负责大

厦土建、弱电、强电、给排水、消防、综合布线等各系统及公共系统的日常维修保养工作。

负责大厦高、低压配电室、空调机房的值班和维修保养,负责大厦业户投诉和维修的处理，

满足业户其他的服务要求，协助行政人事部］财务部做好大厦工程使用材料、工具的选购、

库存和保管、使用工作。负责部门人员管理、培训、考核工作。完成总经理交班的工作任

务。为保证公司工程管理工作的顺利进行，明确工程管理工作的职责范围，明确各相关部

门对工程管理工作的协调，明确工程部的组织机构，明确各岗位的职责范围，明确各项规

章制度和工作流程，保障楼宇设备的科学管理和经济运行，保障对客户的服务。

因此工程部管辖范围如下：

1、负责大厦强、弱电系统、电梯、空调系统、给排水系统、生活热水、消防系统、地

面管道的日常运行管理、设备维护、保养和故障检修；

2、负责公共区域装修改造工作，监督大厦租户装修改造工作；

3、负责大厦公共区域灯饰、灯具的维修、维护工作；

4、负责大厦机、电系统的设备更新和改造；

5、负责对专业分包单位进行安全、督导等工作；

6、负责各种能源统计汇总、节能降耗工作；

7、负责环境保护工作。

二、工程部岗位职责

（一）、工程部经理

1、执行物业管理处总经理的指示，直接对物业管理总经理负责；

2、对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员，培

养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的

努力，以最低的用开支保持大厦管理及服务质素水平；

3、下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设

备检修保养制度；

4、巡察大厦设备运作，掌握大厦工程人员和设各操作，审核每天工作如下：

（1）审核设备运行报表，掌握设备耗能规律，发现异常耗能增加，分析原因，

及时采取整改措施。

（2）审阅各系统运行监测技术数据，改善及纠正现有设备运作。以达至低成本，

高效益的成果；

（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工情况，定期进行技术及管理

培训工作计划；

（4）现场巡查重点设备运行状况，发现影响大厦运作的重大故障，立即安排人

员处理；

（5）审定下属班组工作计划、大项维修工作及工程的质量进度，发现问题应及

时采取措施；

（6）审定设备更新、改造工程计划、大项维修保养计划，抽查设备设施运行保

养及维修记录，材料、备件购买存量，并按计划执行。

（7）深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下

属进行职业道德、管理意识教育，培养员工的企业责任感；编制培训计划J,

定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、

高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。

5、及时完成公司领导交办的其他工作，处理应急突发时间。

（二）值班工程师岗位职责

在工程部经理的领导下，负责分管专业设备设施维修、运行技术及全面管理工作。

具体职责如下：

1.负责编制所辖设备设施的月维修、运行计戈U;改造方案，经工程部经理审核，负责组

织计划的落实实施，弁负责技术把关和检查。

2.负责组织维修、运行及检查所辖设备设施的使用、维护和保养的状况，并解决有关技

术问题，以保证设备处于良好的工作状态

3.负责督导操作人员严格遵守岗位职责，严格执行操作规程，以保证设备设施的正常运

行。

4.在设备维修、运行保养中发现的设备故障应立即向工程部经理报告，并组织调查、分

析设备设施故障原因，提出处理意见及整改措施以防止同类事故再次发生。

5.每月一次对员工进行专业知识及工作能力的培训。组织员工学习本岗位专业技术，不

断提高技术素质和业务水平，并不定期进行业务考核及现场培训工作。

6.协助工程部经理做好日常管理及运行保养人员调配及后勤保障工作。

7.负责下属员工的绩效考核工作。

8.及时完成上级领导交办的其他工作。

9.负责对日常保修工作检查、落实完成情况。

10.负责对大厦各种能源每日消耗情况进行监控，发现问题及时向部门经理汇报并提出解

决方案。

11.有处理工程突发事件应急处理的能力。

（三）专业主管

1、确保所管辖系统设备的安全运行是工程主管的首要任务，设备主管对下属人员

和系统设备负有全面的管理责任，要求每天必须做好以下各项管理工作：

2、检查系统主要设备运行技术状况，发现问题立即组织处理。

（1）检查系统运行状况发现设备操作识差，立即纠正；

（2）检查下属岗位纪律，发现不良现象立即纠正；

（3）现场督导工程施工，控制工程质量与进度；

（4）实地检查工程施工，控制工程质量与进度；

（5）实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正

措施；

3、发生故障，立刻组织检修，发现隐患，立刻组织处理，做好技术把关工作，保

证系统设备经常处于优良的技术状态；当设备发生故障或影响正常大厦运作时,

迅速到达现场组织处理，并尽快提交事故报告予管理层；

4、负责制定本系统运作方案，并不断与操作人员研究改进措施，使系统保证安全

运行，并节省能源费用；

5、负责制定系统设备日常维修计划和每年大维修保养计划和备件购买计划，定期

提交工程报告给经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标

准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；

6、执行工程部经理的指令，认真贯彻卤位责任制，督导下属员工严格执行操作规

程及员工守则，按三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不

漏电、不漏油、不漏水、不漏气（蒸气、制冷剂）；五良好：使用性能良好，密

封良好、润滑良好，紧固良好、调整良好的标准严格检查督导下属；

7、根据下属员工的技术状况和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职

业道德、专业技术知识培训；

8、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处

理、零件更换记录整理归档：

9、掌握科技发展动态，认真推广新技术，不断改造和完善系统，对系统的改造工

程参与设计，监督施工，质量整改。

10、组织并落实维修巡视路线，定期对记录进行检查。

11、负责本专业考勤制度的实施。

（四）文员、库管、内勤

1、贯彻执行工程部经理的工作指示，协助工程部经理处理工程部之日常文书工作。

2、负责工程部各类文件及报告的收发、打印、复印、传阅及存档等工作。

3、完成各项目提交之每月/每年工程事务工作报告及计划的整理、汇总及归档工作。

4、妥善处理各专业项目之外委合同的存档及借阅工作。

5、协助办理部门会议的记录及会务工作。

6、负责接听/接待任何至物业管理工程部的投诉、查询电话及拜访人员。

7、收集各项有关工程设备/系统的技术资料，并完成归档、登记工作。

8、负责工程材,料、零配件、工具的入库管理工作，执行严格的出入库登记制度，

按期向工程部经理汇报整理仓库备件使用情况。

9、必要时需协助完成经理安排的其它事项。

（五）电工

1、强电工负责范围

（1）电力系统的运行管理；

（2）变配电室的高低压配电柜、变压器、发旦机及控制设备的维护保养及故障检

修；

（3）水泵房电器设备的维护保养及故障检修；

（4）电梯、空调冷冻设备动力电源供给。配合其它人力资源运用，当其它班组人

力不足时，应积极配合；

（6）负责大厦各层用电系统动力设备，电器的维护保养和故障检修工作；

（7）负贡大原范围内所有公共照明设备的保养和故障检修；

（8）负责应急发电机例行试运及维修保养；

（9）负责监督电梯外委公司维保工作，当值人员接到故障报修后，应立即与电

梯分包人员联系，尽快到位检修，同时做好电话记录；

2、运行电工负责范围

（1）严格遵守员工守则和各项规章制度：

（2）努力学习技术，熟练及掌握大厦供电方式状态，线路走向及所管辖设备的原

理、技术性能操作；

（3）努力做好设备的维修保养工作，做好防小动物，确保设备安全运行；

（4）坚守岗位，定期巡查电器设备，密切监视中央信信号屏情况，正确抄录各项

数据并填好报表；

（5）对急修及时登记，并填好派工通知单通知维修班前往处理，作好每H工时材

料统计工作；

（6）负责同变电站和供电公司电力调度的业务联系，并作好记录；

（7）发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障；

（8）紧急停电事故未排除，不能进行交接班，交接两班的人员应共同工作，完成

维修后才进行交接，并做好工作记录；

（9）假、补休需在七天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；

（10）按规定的时间做好值班室内外清洁工作。

3、维修电工负责范围

（1）严格遵守员工守则和各项规章制度；

（2）努力学习技术，熟练地掌握大厦电器设备的原理及实际操作与维修；

（3）按时按质按量地完成主管分配工作任务并按要求做好记录表格；

（4）出现事故时应迅速返回变配电室，积极协助其它运行电工的工作；

（4）电工要负责损坏的灯泡、灯管更换及备品清点，发现不足时要及时申请补充；

（5）严格执行灯光管理制度，中班巡灯者交接班时负责填写交接班记录；

（6）交接班时如发生故，交班者必须同接班者排除故障后才能下班；

（7）请假、补休需在七天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；

（8）每月进行一次分管设备的维修保养工作；

（9）搞好班内外清洁工作。

（六）空调

1、负责范围

（1）中央空调系统的运行管理；

（2）所有空调、通风设备的运行、维护保养和检修；

（3）所有中央空调水系统的维护保养和故障检修；

（4）所有空调、电机及控制电器的维护保养和故障检修。

（5）消防排烟、送风系统设备的维护保养和故障检修。

（6）蒸汽系统设备维护保养和故障检修。

2、空调运行工岗位职责

（1）值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题及时处理并报告主管。

（2）执行主管制定开关主冷冻机台数时间及冷冻、采暖水温度设定。。

（3）按保养规程做好设备H常及每月保养工作，确保重点设备经常处于良好技术

状态。

（4）每班运行人员必须对所有运行记录表检查并签名。除清楚记录运行参数外,

必须记录清楚巡检范围内的设备起停时间，停台修理原因在和停台开始及恢

复正常运行状态的时间。每天由运行工负责将当天运行情况向主管上报并累

计当天设备运行台时，负责将当班发生的故障及维修内容详细记入班组技术

档案木

（5）运若人员必须严守岗位职责，服从指挥，严守操作规程。对主管安排的工作

负责，不得擅离岗位。

（6）监督空调分包进行日常空调主机系统维修保养及每年计划保养等工作，并向

主管提交现有分包工作进度及质量工作报告。

（7）认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况做到故障判断准碓，维

修快捷；

（七）给排水、万能工

1、负责范围

（1）负责生活冷、热供水系统、排水系统（上、下管道）、消防喷淋、消火栓、

水幕水系统的运行管理及上述系统设备（包括水泵、湿式报警阀组、稳压罐

热水加热器、管道、阀门、减压阀及其附属设备）循环系统设备保养和故障

检修；

（2）负责所有公共卫生间洁具，五金构件的维修保养；

（3）负责大厦所有手推车、门地簧维修保养及五金构件的修理；

（4）负责风、电焊施工及机件加工五金构件的小批量加工。

（5）负责煤气管道系统的日常检查工作。

（6）负责家具、木器的修补：

（7）负责墙纸、地毯、天花、玻璃等各种装修的处理；

（8）负责墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；

（9）负责大理石、云石、瓷片饰面的修补；

（10）负责土建结构方面的渗漏水处理；

（11）负责大厦各类锁安装和修理；

（12）在能力所能及的情况下，承担部分装修改造工程和木器家具的制作或改造。

2、给排水、万能工维修岗位职责

（1）遵守员工守则，严格执行各项规章制度；

（2）服从派工安排，认真细致、保质、按时完成工作任务，工作中发现问题及时请

示汇报，后认真写完工单，不得私接任务；

（3）热受本职工作，努力学习技术，不断提高业务水平，做到一专多能，同事间互

相沟通，团结协助；

（4）严格遵守操作规程，正确使用各种机具，发现不能修复的必须及时报告上级，

不得带故障使用机具，对各类机具设备和自用工具做到勤保养和妥善保管；

（5）维修人员必须对日常执修的工作任务负责，做到及时、速完成各项小修和小件

加工作任务，遇有紧急项目报修任务时，必须做到随报随修，不计较工作量和

工作时间努力完成。

（6）维修人员应努力学习，不断提高自己的技术水平，做到一专多能，要认真注意

维修质量，遇有故障必须底处理，不得马虎了事，更不得有损原来的装修格调，

遇有特殊问题必须及时向主管汇报。

（7）

（8）值班人员对水系统及机械设备的运行负直接责任，并及时完成当班维修项目：

（9）巡检时必须按制度所规定的时间及检路线进行认真巡检，做好运行记录，发现

问题立即报告主管；

（10）执行主管的指令，严守操作规程，当班时间不可擅离岗位；

（11）接班人员必须准时到岗，到岗后十分钟为交接班时间。认真履行交接班

手续，系统及设备运行状态未交待清楚，交班者不得下班。紧急故障未处理完

毕不交接班，有人替班方能离开岗位；

（12）认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判断故障快捷准确，处

理迅速及时；

（13）因值班人员失职造成影响大厦运作或损坏设备，追究当班者贡任。

运行技工每天检查室内排污泵的运行情况，检查各止回阀的工作情况，每周检测一

次污水泵的绝缘情况并做好检查记录。

（14）维修技工每半月检查一次室外污水井和化粪池的情况，并做好检查记录。

（15）应组织定期清掏化粪池，每次清掏应做好清掏记录。

（八）弱电技工

一、弱电技工负责范围

1、大厦内各项弱电系统（消防自动报警及联动，楼控系统、保安监控、一卡通门禁、有

线电视、卫星电视、信息发布系统、公司内部网络及电脑的H常维护保养工作。

2、负责对所辖楼宇自控机房及其设备设施的运行管理，处理一般性故障，参与、协助楼

宇自控设备设施的维修保养工作，对发生的问题及时处理并向弱电主管汇报。

3、熟悉所辖空调、给排水、配电、照明等与楼宇自控相关联的设备设施的情况，严格执

行相关设备设施的操作程序及掌握应急处理措施。

4、负责按时巡视设备设施，及时准确记录设备的运行状况，并保持机房

卫生清洁。

5、及时完成上级领导交办的其他工作。

二、弱电技工岗位职责

1.全面负责弱电班的管理工作并负责新天地广场弱电设备设施的运行、保养工作并处理

一般性故障。

2.熟悉所辖的弱电各系统设备设施的情况，严格执行设备的操作规程及掌握应急处理措

施。

3.定时巡视设备机房和设备设施的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录，并保持机

房的卫生清洁。

4、负责楼宇自控系统、网络系统、综合布线系统、通讯系统、消防系统、录像监控

系统、车场管理系统等的日常维护、保养和维修工作。

5、负责按时巡视所辖弱电设备设施，发现设备隐患及时汇报并妥善解决，并做好巡

检记录和交接班记录

三、日常管理

（-）计划管理

工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体做法为：

1、建立设备档案资卡

将大厦内所有必缜进入维保计划的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、

安装调试手册资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中

规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。

2、编制设备计划维护总表

将全部维保养记录表中的任务和时间汇总到计划维总表中，并制定出年度设备维

护保养计划一览表。

3、发出维修保养指令工作单

维修保星指令工作单是根据计划维总表及保养计划一览表的安排，按时间向员工

发出的。发出指令单时应注意：

4、保养计划的落实跟进检查

维保工根据令是完成任务必须在单上记录工作，包括所有时间，检查结果等，并

签字交回。主管要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。

（二）组织管理

大厦由各类设备组合而成（消防、给排水、空调、强弱电、电梯等），工程部按计

划进行维护保养外，还要安排员工巡查。根据不同的设备及运行时间状况安排每日

或每周进行巡查、要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，检查所有设备运

作情况，要看计量表读数，如电压、电流、压力、温度等，聆听设备运行时有无声

音异常、触摸设备温升及振动情况如何，并嗅机械有无发出焦味和其它异味等等。

不要只巡不查，总之，要加强员工责任感，才能完成巡回检查。巡回检查是否能可

靠的执行下去，部门要安排检查，检查要有力度，态度要端正，不要只立足于抓毛

病。坚持设备的巡查，可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备已成故

障或损坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快，作业也必将要付出更大的费用。

（三）协调管理

1、加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工程职责及岗位，逐

步实现一专多能，让员工感到自己在各方面有较大的提高，使员工产生荣誉感及

自豪感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性°

2、在社会中招聘有从业经验、具有上岗等级证书的人员，可降低公司用人（培训上

岗证）成本，减少用人风险。

3、合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努力使

人与人之感到在岗位正是自己可施展才能的地方。

4、定期考核考绩，严格奖惩。要多表扬出色员工，以树立榜样。惩罚出错员工，激

发其积极性，使员工专心工作，不可再犯。

5、主张团队工作精神，工作以完成目标为主，持完成整体工作，在团队内部强调协

助。

6、部门把任务下达到班组，奖励办法是表扬部门，奖励个人。每个成员不仅要完成

自己的任务，而且要关心小组任务的完成，这样可促使组员之间在工作上互相沟

通、互相帮助。这种奖励制度，把个人、小组、部门的利益统一起来，小组关心

部门，个人关心小组。这种管理制度能调动每个人的积极性。

（四）数据文件管理

设备及资料的建档工作，是搞好大厦工程管理的一项十分重要的工作，其理由是：

1、汇集积累设备运行状态的最基本工作。

2、档案是提供分析研究设备在使用期改进措施的资料来源。

3、研究分析设备档案资料，可改进设备管理和检修的“戈J,增加对设备的认识和了

解，提高维修和管理水平。

4、内设备均应建立的设备登记卡。

5、设备登记卡，应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供货商、联系

电话、地址、设备主要数据，其它数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时

间及内容、事故分析等项。

6、认真详细做好工作，将对今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡

回检查带来许多方便。

（五）安全生产管理

为保障大厦资产利益、大厦设咨及操作员生命安全，大厦必须制定设备安全运行管

理制度，从安全管理的角度来看，应抓好如下工作：

1、安全管理组织。

2、每月进行一次安全教育及训练。

3、定期或不定期实施安全检查。

4、事故发生原因的调查和分析。

5、调查分析结果的保存及公报，以增加员工运行知识。

6、经常保持工作场所安全。

7、提高工作人员对安全教育的兴趣。

8、制定工作安全守则及奖惩规定。

9、负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。

（六）工程部管理规章制发

6.1供电管理制度

•变电所的管理

1、变电所是整个楼宇的中心部分，任何无关人员不得入内。

2、变电所对任何部位送电必须有副总经理的书面通知，任何人不得随意合闸送电。

3、变电所对任何部位的拉闸停电必须有工程部经理或副总经理的书面通知，任何人不得

随意拉闸停电。

4、变电所的任何操作均应遵守《变电所值班管理制度》。

•临时用电管理

1、物业中心负责受理用户临时用电的申请，工程部'占查用户提供的《临时用电申请表》

及电气施工图，避免超载用电，禁止乱拉乱接供电线路。

2、工程部对用户临时用电实行技术监督；物业中心按《临时用电管理制度》对用户实行

管理。一切临时用电设施实行计量，按计量收费。

•临时停电的管理

1、在接到供电部门发出的停电通知后，应在24小时内通知用户，供电部门临时或故障停

电时，应通过广播或通告等方式立即通知用户。

2、因设备保养需要临时停电时，应得到总经理的书面批准后还应提前三天以书面通告的

形式通知用户。不论故障停电还是检修保养停电均应在值班日志上做好记录。

6.2临时用电管理制度

1、凡施工所使用的电动设备，工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和

安全要求。

2、临时线路必须安装漏电保护开关，电度表，施工配电箱（柜）。

3、所有电气设备，金属外壳须有良好接地。

4、临时线路必须放在地面上的部分，应加以可靠的保护。如用胶皮橡套电缆，则应在过

路处设有硬质的套管保护，管口装户圈，以防割破电线。安装完毕的临时线路，使用

单位不得擅自改动。

•施工限制

1、不影响楼宇机电设备的正常运作。

2、不超出供电负荷允许范围。

3、噪音很大的电动工具，使用前必须向客服中心报告按规定的时间进行工作，不能影响

其他用户的正常工作与休息。

•临时用电检查与监督

1、工程部负责临时用电期间的检查与监督。

2、检查中发现违章用电等应立即通知用电单位整改，对不听劝阻者物业中心有权停止其

用电。

•禁止以下行为

1、乱拉乱接电线。

2、超出设计负荷的临时用电，未经申请的临时用电。

3、不符合安全的违章用电行为。

•临时用电计量

1、用电单位应提供检验合格并满足用电要求的计量电度表，经维修主管审核后，指派维

修技工安装，加封，记录表底数上报管理处。

2、临时用电单位到管理处交纳临时用电保证金，管理员收取后，开出票据。

3、拆除临时用电线路时，申请人通知管理处，管理员根据电度表读数，收取电费并退回

用电保证金。

4.3热力运行管理制度

•交接班

1、热力站员工必须提前10分钟到岗，换好工作服，熟悉工作场地，了解上一班的工作情

况。

2、热力站员工必须保持工作场地的清洁，每天下班前必须打扫工作场所的卫生，工作场

所没有打扫或打扫不清洁时，接班人员有权不接班，并要求交班人员重新打扫。

3、热力站值班的运行人员还应保持热力站的设备运行及机房的清洁工作。

4、水泵房属于无人值班机房，值班人员应定期进行巡视，并保持机房门时刻关闭上锁。

5、交班人员必须认真填写运行记录和交接班记录。

6、交班人员必须将上一班的设备运行情况、进行的直要操作、发生了何种故障、使用的

工具和用品的数量以及领导交办的各种事项等向接班人员交代清楚。

7、接班人员必须认真询问上一班的设备运行情况、进行了何种操作，是否发生了设备故

障，如何处理；清点使用的工具和用品的数量等，

8、在交接班其间如发生设备故障或重要的操作，由交班人员进行，接班人员配合，事情

处理完毕后，交班人员才能离开岗位。

9、接班人员接班时必须行神饱满。接班人员有病态、酗酒或精神不振时不得接班，交班

人员也不得向其交班，并应立即报告主管领导。

10、接班人员如某种原因未按时到岗接班时，交班人员不得离开岗位，应立即向主管领导

报告。

•运行

1、热力站员工在当班时必须严守工作岗位，密切注意设备运行状态，按规定巡视机房和

设备，及时发现和处理设备的各类故障隐患，保持设备运行的可靠与安全。

2、密切注意热力公司热源的压力与温度，在冬季（11月15日〜3月30日）正常的蒸汽

压力值为：O.35Mpa-O.8OMpa；在夏季（6月1日~10月15日）正常的蒸汽压力值为：

0.65Mpa-0o80Mpa,正常的温度值为：120℃〜17℃。

3、在冬季供暖时，空调换热器出口温度应控制在50℃〜55℃之间，采暖换热器出口温度

应控制在60℃〜75℃之间。热水换热器的出口温度应控制在48℃〜53℃之间。若发

现参数值偏差较大时，应立即报告运行主管或工程部经理，同时向热力公司报告。

4、对于巡视中发现的问题，当值员工应及时采取整改措施加以解决，暂时不能处理的问

题应及时如实地向运行主管汇报，在主管的协调下加以解决。

5、熟悉和掌握设备的性能和操作规范，严格按操作规程操作设备，保证安全运行。

6、认真记录设备运行中的各项参数，及时调整设备的运行状态，保质保量的为客户提供

优质的产品。

7、当班员工必须遵守工作纪律，在岗位上不得做与二作无关的事情，不得擅自离开工作

岗位。

8、认真做好设备的日常维护和保养工作，时刻保持设备的清洁和完好率，时刻保持机房

整洁。

9、认真做好交接班记录和重要操作记录以及故障修理记录，仔细、主动向下一班员工介

绍当班的各种工作情况。

10、下班前半小时认真做好机房和设备的清洁保养工作。

6.4冷水机房运行管理制度

1、严格按照热力运行的交接班规定做好交接班工作。

2、值班员工必须保持工作场地的清洁，每天下班前必须打扫工作场所的卫生，工作场所

没有打扫或打扫不清洁时，接班人员有权不接班，并要求交班人员重新打扫,

3、交班人员必须认真填写运行记录和交接班记录。

4、交班人员必须将上一班的设备运行情况、进行的直要操作、发生了何种故障、使用的

工具和用品的数量以及领导交办的各种事项等向接班人员交代清楚。

5、接班人员必须认真询问上一班的设备运行情况、进行了何种操作，是否发生了设备故

障，如何处理；清点使用的工具和用品的数量等。

6、在交接班其间如发生设备故障或重要的操作，由交班人员进行，接班人员配合，事情

处理完毕后，交班人员才能离开岗位。

7、接班人员接班时必须精神饱满。接班人员有病态、酗酒或精神不振时不得接班，交班

人员也不得向其交班，并应立即报告主管领导。

8、接班人员如某种原因未按时到岗接班时，交班人员不得离开岗位，应立即向主管领导

报告。

9、严格执行运行、调控、检查和维护保养等规程操作，保障空调系统的正常运行；

10、严格按照设备启动、关闭时间操作，每II定时巡视检宣，做好记录，发现问题及时维

修，遇到重大问题及时通知工程部经理或副总经理，并积极进行抢修，保证设备正常

运转：

11、机房门平时应保持关闭，未经许可禁止非工作人员入内；

12、保持机房内的清洁以及良好的通风和照明；

13、机组运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，看、听、闻、

摸，感受现场气氛，如有异常，应及时调整处理，并做好记录

14、严格按保养规定对机组及系统进行保养、维修工作；

15、定期对机组及系统进行清洁工作，保证设备表面无灰尘；

16、定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的畅通；

17、每年对机组进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行；

18、认真做好运行记录。

6.5变电所值班制度

1、值班员工应遵守公司各项管理制度及规定，使用规范语言，严格按照有关程序工作，

严格遵守考勒制度。

2、配电所实行24小时值班。值班人员坚守岗位，不得离岗、脱岗，不做与工作无关的事，

不带闲杂人员进入值班室，外来参观人员必须经工程部经理书面通知后由专人带领参

观并按规定进行登记。

3、变电所的工具和专用的安全用品必须妥善保管，在每天的交接班记录上要交接清楚。

4、变电所的值班员工必须负责高、低压变电所及发电机房设备运行。低压变电所和发电

机房属于无人值守，门应时刻保持关闭。

5、值班电话只做值班专用，应随时保持畅通。

6、各项记录必须完整、清洁，记录内容工整、准确。

7、坚持交接班制度，严格按照《变电所交接班制度》的规定进行交接班。

8、发现不正常现象，应立即查清原因，并上报工程部领导，同时做好值班记录。

9、熟记重要电话号码，在发生事故时，能准确、及时按照有关程序进行报告。

6.6变电所交接班制度

I、接班人员应按正常上班时间提前10分钟到值班室进行交接班。

2、已到下班时间，接班人员未到，交班人员不得离岗，应即向主管领导报告并接受指示。

3、交班人员在下班前半小时将变电所清洁卫生做完后，应对公用工具、消防应急工具、

对讲机等进行清点，并根据情况记录在《值班日志》上。

4、值班员应详细填写《值班日志》，对班上的重要情况及异常情况除应记录在《值班日

志》外，还应口头向接班人叙述清楚，接班人对上一班事情仍有不清楚，应一问到底。

接班人确认后在《值班日志》上签名。接班人未签字确认，交班人员不能离开岗位并

应向主管领导报告。

5、如到下班时间仍未交接完毕，交班员不能离开岗位，必须坚持到交接班过程结束，方

允许离开。

6、交接时发现值班室卫生不整洁，可要求上一班人员进行卫生清扫，如事后发现，则由

接班人自行打扫。

7、交、接班时发生异常情况，接班员可要求交班员留下协助处理，直到接班人能单独处

理时，方允许离开。

8、接班人如发现有异常情况，且在交接班时无记录，应及时通知主管领导，并把异常情

况记录下来。

10、办理交接手续时，应所有交、接班人同时、同地进行，不能只对其中一人进行交

班，也不能只对一人进行接班。所有交、接班人K得做与交、接班无关事项,

6.7来访登记制度

1、变电所属机房重地，无关人员不得入内。

2、任何因公进入变电所的人员必须登记，记录来访事由，时间，离开时间等，并签字确

认。

3、变电所值班员必须在来访人员登记簿上记录、签名确认。

4、对分变电所的来访人员应在分变电所进行登记。

1、对外单位来访人员，必须经工程部经理书面通知后在指定人员陪同下进行登记后才可

进入变电所，变电所值班人员必须将该书面通知保存三个月。

6.8配电柜操作票制度

1、在变电所内10KV侧所有断路器的拉合闸操作必须填写操作票。

2、在变电所内0.4KV侧配电屏上壳体的额定电流等于或大于200A的断路器的拉合闸操

作必须填写操作票。

3、操作票签发人资格或职务：工程部主管电气工作的主管工程师。

4、操作票执行人资格或职务：变电所具有上岗资格的电气技工。

5、填写分闸操作票时必须明确停电原因和受影响的范围。

6、当停电会引起相关设备不正常工作时，应提前通知所有相关部门。

7、填写合闸操作票时要确保受电设备是良好备用状态，线路绝缘良好。

8、签发操作票时应按单线系统图列明断路器的名称和线路名称，当一票操作多个断路器

时，要列明操作顺序。

9、操作票应由两人一起完成，其中值班领班或较有工作经验的值班员负责监护，另一值

班员负责操作。监护人应按系统图核对操作票是否有误，如有疑问，先向签发人询问

清楚再执行。监护人对操作的正确性负责。

10、操作变配电间的任何断路器后（包括不需要填写操作票的操作）均要记录在值班日

记上，并注明操作时间。

11、已执行的操作票保留至当月底，由变电所所长交工程部经理，确认存档。

注意：当发生可能危及设备或人身安全的事故时，值班员可不经批准作分闸操作，但

事后应向工程师报告并记录在值班日记上。

6.9工作票制度

1、对电气设备进行工作时，应填写第二种工作票。

2、事故抢修工作，可不填写工作票，但应记录在值班日记上。

3、被维修的电气设备只有一个电源，且该电源动力箱在维修技工的视线范围的同一室内

时，维修该电气设备的工作可不签发工作票。

4、工作票签发人资格：工程部主管电气工作的工程师。

5、工作负责人：电气主管或经工程师批准的电气技工。

6、工作许可人：电气主管或具有带班能力的值班员。

7、工作班成员：持有上岗证的电气技工。如在电气设备外壳上工作的非电气技工（如油

漆工等）应由持上岗证的电气技工监护，才能工作。

8、各人员的安全责任：

工作票签发人：

1）对工作的必要性，工作是否安全负责。

2）对工作票上的安全措施是否正确完备负责。

3）对工作负责人和工作班是否适当和足够负责。

工作负责人：

1）检杳工作票所列安全措施是否完备，工作许可人所做的安全措施是否符合现场实际条

件。在工作许可后签名确认。

2）正确安全地组织工作，在工作开始前结合现场实际对工作人员交代安全事项。

3）工作中督促和检查工作人员遵守安全规程，不断对工作班进行监护。

4）工作暂停时（例如用餐，休息等）保持现场安全措施不受破坏。

5）工作结束时检查工作班工作质量，确认人员、器材、工具已撤离现场，设备可恢复正

常运行状态。在工作票上写明工作完成时间并签名。签名后，工作班成员不得再进

入工作现场。

工作许可人：

1）检查工作票所列安全措施是否正确完备且符合现场实际条件。

2）对工作票的内容发生疑问时，向工作票签发人询问清楚，必要时可要求详细补充。

3）执行工作票所列的安全措施，确认停电设备已停电并无突然来电的危险。

4）完成安全措施后，会同工作负责人在现场检杳一遍，对工作负责人指明工作区及附近

带电设备位置和注意事项。

5）在工作票上写上允许工作时间并签名。

6）工作完成后，检查现场，如发现不足，要求工作负责人补做至符合安全要求。

工作班成员

认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全。

6.10变电所巡视制度

1、所内巡视（每两小时一次）并按规定的时间抄表记录运行数据：每班接班后巡视变电

所室内10KV配电屏、变压器和中央信号盘;特别注意上一班操作或维修过的运行设备;

每天白班接班后抄录两个计量柜的有功、无功表读数。

2、分变电所的巡视每两小时一次，并按规定抄表记录运行数据。

3、负荷高峰期巡视：先进行站内巡视、特别注意运行状态变压器及其温控与通风设备；

试验站内的送、排风机；记录重要的开关回路电流；用电子温度计测量其温度；巡视

室外分变电亭，检查有无异常情况。

4、晚间巡视：晚上11：30进行所内巡视。同时注意变电所内门窗和防止小动物进入的措

施。

5、通过值班员到设备房现场，体会现场气氛，感受有无过热、不正常噪音、振动、焦糊

味，判断设备是否运行正常。

运行值班员巡视是要求到现场感受现场气氛，做到：

1）嗅：放电嗅味及绝缘过热之焦味。

2）听：火花放电声，机械振动声，电压、电流不正常所引起的异常声音等。

3）摸：设备非带电部分的温度和振动情况。

4）看：放电火花、变色、变形、变位、损坏、渗油、继电器、电度表转动，仪表、信

号灯指示等。

5）测：用红外温度计测量接点、触点、外壳的温度。

巡视检查均要记录在《值班日志》。

6.11变配电检修安全制度

1、10KV回路上验电的方法和安全规定

1）电气设备未经验电，一律视为有电，不得触模。

2）高压验电必须戴绝缘手套，使用10KV验电器在有电设备上进行试验，确认验电器良好，

然后才在被试物上验电。验电器要慢慢接近被试物，确认被试物无电后验电器件才能

与被试物接触。经常接入的电压表，筑灯的指示，不能作为无电压的依据。

2、装设临时接地线的方法与•规定

1）当验明设备无电压后，应立即将设备接地并三相短路。这是放尽设备剩余电荷和防止

突然来电的安全措施。

2）装设临时接地线要两人进行，采用专用接地线（面积不小于25平方毫米多股软铜线），

装设的顺序是先接地端，再接设备的导电部分（此处如有油漆应刮去）。拆卸的顺序

则相反。必须采用专用固定线夹固定地线，禁止用缠绕接地。有接地刀闸处，允许

利用接地刀闸接地。

3）接地完成后，应挂“已接地”标示牌。拆卸地线后即取下标示牌。

4）电气设备无电压，但未采取安全措施，有突然来电的危险，一律按未停电对待，不得

开始工作。

3、悬挂标示牌和装设遮栏的位置的规定

1）一经合闸即可送电至工作地点的开关操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人工作”标

示牌。

2）部分停电工作，在工作区与带电区分界处应装设临时遮栏并悬挂“止步，高压危险！”

标示牌。

3）当在工作地点发生意外时，临时接地线和临时遮栏不得妨碍工作人员逃离现场。

6.12供水管理制度

运行

1、正常供排水

（1）工程部专业主管工程师负责供排水的技术指导、监督和检查，负责供排水设施设备

的运行管理的技术指导工作。

（2）运行值班员按数字显示的水位进行供水或停止供水的操作或者监控水泵的启动和停

止。

（3）运行班值班员在设备发生故障时应立即报告主管并积极进行抢修。

2、正常停水

（1）当值班人员接到自来水公司的停水通知后，应逐级报告至工程部经理，由值班部长

通知客户服务中心及各用水部门，并在运行记录上做好记录。

（2）当按计划保养必须停水时，应提前一天将停水的范围和时间通知物业中心，在得到

物业中心的许可后方可进行保养。

（3）由于工程工作的需要，对消防系统停水时，必须有工程部经理通知安管部后，由维

修技工进行操作，并必须在《消防设备操作记录》表上做好记录。

（4）每月由运行技工对各主要用水点的用水情况进行统计汇总，并报告给主管工程师和

工程部经理。

3、排水的管理

（1）运行技工每天检查室内排污泵的运行情况，检行各止回阀的工作情况，每周检测一

次污水泵的绝缘情况并做好检查记录。

（2）维修技工每半月检杳一次室外污水井和化粪池的情况，并做好检查记录。

（3）应组织定期清掏化粪池，每次清掏应做好清掏记录。

4、水质保障

（1）每年组织专业人员进行对生活水池进行一次清洗。

（2）清洗完毕并取得相关检测部门的水质检测报告后，报工程部备案。

5、设备保养

供水设备每年按保养计划进行保养，保养情况按年度保养计划填写。对于排水设备,

除了按年度保养计划保养外，还必须按规定进行正常的巡视检查，以便及时发现设备在

运行中出现的问题。

6、非正常停水时的应急处理

当发生突然停水事件时，工程部应及时与自来水公司取得联系，了解恢复供水的

时间，并且主动与物业中心联系，帮助做好对用户的解释工作。

7、分析改进

工程部主管工程师每月安排对各主要用水点和用水单位的水量进行统计汇总，并根据

统计汇总的数据定期进行用水的平衡分析，发现问题，应及时向工程部经理提出改进措施。

6.13弱电系统运行管理制度

•值班制度

1、楼宇自控系统由经专门培训的人员负责使用、管理和维护，无关人员不得随意使用；

2、值班人员应仔细阅读楼宇自控的操作说明书，熟悉系统的操作以及意外情况下的紧急

事故处理。

3、值班人员每日必须检查楼宇自控系统工作主机各项功能是否正常，电脑接线接口是否

良好，有无破损线路需要更换，软件有无异常等。检查结果应填写在值班日志中。

4、设备投入正常使用后，为确保运行正常，要对系统进行经常性检查，确保自控系统处

于最佳运行状态。

5、为确保系统可靠运行，值班人员不得擅自使用电脑和打印机等设备，主机不得装入和

使用其他无关软件，不得进行无关操作。

6、新增被控设备必须经过主管工程师的确认后，由工程部经理审批同意后才能进行。

7、当楼宇自控系统出现故障后，在报告主管的同时，应尽快辨别故障类型，确定故障部

位给予排除。若短时解决不了的故障，应立即通知专业维修单位或保修单位修理，并

做好详细记录。

8、若有不当的操作，会造成程序数据库混乱，应重新索引文件或拷入备份的数据库文件。

9、必须定期进行弱电系统的维护保养工作，对设备的所有接线端子都必须检杳并紧固。

10、与空调值班人员密切配合，按照空调值班人员的指令开起冷却塔和各空调机组。

11、时刻监视空调系统的运行情况，根据天气温度的变化监视空调系统的运行参数，调节

冷却塔的运行台数，保持系统的经济运行。

12、室外的泛光照明的开启时间，应随季节的不同而调整，关闭时间按有关的通知执行。

值班人员必须每天巡视室外泛光照明的情况。

13、如遇雨雪天气，应立即关闭霓虹灯，雨后及时巡视灯光，发现损坏立即报修。

14、定期巡视有线电视系统，对客户报修的有线电视故障问题要及时进行维修或报告弱电

维修主管。

15、有线电视的放大箱、分配箱应分配专人保管，平时应上锁，防止发生非法插播事故。

16、值班人员严禁使用有线电视设备私自播放未经许可的音像资料。

17、非机房值班人员严禁进入机房并使用有线电视设备。

18、值班人员应按规定认真填写值班日志。

•交接班制度

1、值班人员应提前十分伊到岗，做好接班的准备。

2、值班人员接班时应首先问清上一班的工作情况，有无重要的操作，并查看上一班的运

行记录；

3、值班人员接班时必须了解设备的运行情况，有无故障、工具的使用情况等；

4、当接班人员因故未按时到岗时，交班人员不得离闵，应立即将情况向主管报告。

5、接班人员有病态、醉酒等精神萎靡不振现象时，交班人员不得向其交班，应立即将情

况向主管报告。

6、交班人员必须将设备的运行情况、重要操作、设备状态、未完成的工作等向下一班交

代清楚。

7、交班人员应将设备打扫干净才能交班，接班人员如发现设备没有打扫干净有权要求交

班人员重新打扫。

8、交、接班人员在运行记录上签字后，完成交接班工作，交班人员可以离岗。

6.14电梯管理制度

•电梯日常管理

1、进入电梯轿厢内禁止吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物。

2、禁止儿童在电梯附近玩耍，儿童乘电梯应有大人陪同。

3、不允许用客梯搬货，垃圾等，如特殊需要报客户服务中心批准。

4、不允许装运易燃、易爆危险品，如遇特殊情况，需经客户服务中心批准，并采取有关

安全保护措施后，有专人护送运输。

5、轿厢内禁止动作粗野，只按适用之按钮，不可击打按钮或其它无关按钮，撞击门框。

6、乘电梯时，不可将身体倚靠轿门，以避免危及人身安全。

7、所有电梯都必须编号，所编号码应与电梯机房的编号相一致。

8、电梯厅呼梯指示灯和轿厢内选层按钮及指示灯应全部有效、可靠；轿厢内照明完好。

9、电悌启动与停止应平稳，应没有振动感：轿厢平层应准确；门安全触板和光电感应器

应保持有效、可靠。

10、发现电梯运行异常时，在住宅楼和写字楼的应立即通知楼管员，在商场的应立即通

知客户服务中心。

11、如电梯发生故障困人时，工程部在通知电梯维俣单位的同时应立即组织人员按电梯

困人救援规程进行救援，但其他无关人员不得进入机房。

12、电梯在每天使用的低谷期应各关闭一台，以利于提高电梯的使用率，减少电梯的无

效磨损，降低电能消耗从而降低运行费用。

13、当电梯悬挂标志牌或标示灯，表明电梯处于检修状态，不准乘座。

•电梯机房管理

1、每周对机房进行一次全面清洁，保证机房地面、墙面和设备表面无明显灰尘，机房不

得堆放杂物及易燃物品；保证机房通风良好，风口有防雨措施；机房内悬挂温度计，

机房温度不超过40℃。

2、保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器等，盘车工具挂于明显处。

3、各电梯的梯号标识及平层标识应清晰准确，梯号标识应与楼层梯号相一致。

4、毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。

5、机房门窗应完好并上锁，并注意采取措施，防止小动物进入。

6、机房实行来访登记制管理，未经工程部门领导的书面批准，禁止外人进入。

7、电梯维保单位来人进入机房也应按规定登记到来时间和离开时间，由工程部电梯主管

负责监督执行。

8、各种警示牌，应急措施等必须清晰并挂于明显处。

9、机房的管理由电梯维保单位负责，工程部应每周进行检查并将检查结果计入工作质量

考评中。

10、每天巡视机房，记录在《设备设施巡视记录》。

•对电梯维保公司的管理

1、承担电梯维保业务的电梯公司必须具有二级以上维保资质。

2、电梯维保单位必须根据实际情况制定详细的年度保养计划和月份保养工作计划，并将

工作计划交于物业公司，由工程部门进行审核。

3、维保单位应派最少2名员工常驻本公司，实行24小时值班。

4、维保单位必须将紧急报修电话告诉工程部，以便在必要时进行联系。

5、维保单位必须实行24小时服务，在接到故障报修电话的40分钟内必须感到故障现场

进行维修，工程部对故障维修的工作质量进行监督与考核。

6、维保单位按照工作计划来进行电梯维保工作时必须到工程部签到，通报保养的具体内

容，由工程部门安排人员进行监督检查与考核。

7、工程部门负责对电梯维保单位的工作计划的完成和工作质量实行监督与考核,

8、电梯的日常维护和保养由专'业电梯公司负责，工程部每月对电梯公司进行考核，记录

在《电梯维修保养月考评表》中。

6.15设备维护保养管理制度

1、工程部技工必须对运行中的设备进行巡视与检查，发现设备异常应立即进行检查和修

理。

2、对于重要设备的计划维修与保养，应提前五天报二程部经理批准后并提前三天通报物

'也中心经协调后才能进行。

3、对于重要设备的临时故障应立即组织抢修，并及时向工程部经理报告。

4、对于用户区域的机电设备维修，必须做好安全措施，并尽量减少对客户经营的影响。

5、对于一时修理不了的故障，应立即报告主管，由主管视情况安排维修，并进行监督与

指导。

6、对于重要的维修部件和常用的易损零部件工程部应根据设备的使用载荷及使用频度列

出详细的易损件明细，并做出采购计划以按照一定的程序建立适当的备件储备。

7、对于专业性较强的设备，由主管提出申请，由工程部经理报物业公司总经理审批后可

按对外包项目的管理制度选择对外维保。

8、一切对外维保的设备，工程部仍负有质量控制的责任。

9、对于设备的重大故障，在组织维修的同时，应报告物业公司总经理。

10、对于设备的重大故障，在组织维修的同时，工程部应做好详细的维修记录。

11、工程部的设备维修记录应整理后统一归档。

6.16设备维护保养检查制度

1、设备责任人应对所保养的设备进行认真巡视、检直、维护，并作好记录。及时发现问

题，尽早消除设备的事故隐患。自己处理不了的问题应立刻报告主管，并作好详细记录备

查。

2、主管每月应对所管辖的设备维护保养工作的质量、进度及记录情况进行一次检杳，并

在维护保养记录表上做出检查情况记录。

3、工程部经理组织主管工程师每月有计划地对设备的维护保养工作抽查一次，发现问题

及时通知有关人员和单位整改。

4、公司成立由总经理领导的设备维护保养监察小组每年二次对各单位设备维护保养情

况进行大检查，并对设备运行情况进行初评和总评。杈据设备运行状况制订年度大修计划

并修订第二年的设备维护保养计划，设备维护保养总考评的情况也是考核部门一年工作成

绩的主要依据之一。

6.17水泵房管理制度

1、生活水泵房是重要的设备场所，无人值班的水泵房门必须时刻关闭上锁。

2、值班人员应每班巡视水泵房及供水设备（包拈机房、水池、水箱）；

巡视监控内容如下：

（1）水泵房有无异常声响或大的振动；

（2）电机、控制柜有无异常气味；

（3）电机温升是否正常1应不烫手）；

（4）电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件

是否工作正常；

（5）机械水压表与显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求；

（6）生活水池、水箱水位是否正常；

（7）消防水池、水箱水位是否正常；

（8）闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；

（9）主供水管上闸阀的井盖.、井裙是否完好，闸阀是否漏水；

（10）止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；

（11）水箱盖是否严密完好、加锁。

5、无关人员不得进入水泵房，因工作进入水泵房的必须登记。

6、值班人员必须时刻保持水泵房及水泵设备的清洁，地面不允许有积水和多余物品。

7、对于各消防水泵应按照消防工作的安排，定期对消防水泵进行启停试验，保持消防水

泵处于良好的待用状态。

8、运行技工应定期巡视各排污泵，潜水泵的运行状态，定期检查各水泵的控制系统，保

证地下室的污水的正常排放。

9、值班人员在巡视过程中发现供水设备设施有不正常情况时，应及时采取相关措施。

9、巡视结果记录在《值班日志》中。

6.18公共照明管理制度

1、负责楼宇自控系统运行的技工必须根据各种不同公共区域对照明灯的需求制定出符合

实际需要的开关灯工作流程。

2、楼宇自控技工必须对每天按照规定的时间和工作流程打开或关闭广场的庭院灯、泛光

灯、地灯、霓虹灯等。

5、因为季节性原因会导致开关灯时间的变化，楼宇自控技工应密切注意季节的变化，按

照工作流程随时调整开关灯的时间。

4、在每天的开灯以后，楼宇自控技工应在电脑上巡视一遍开灯的情况，然后到室外巡视

灯光情况，发现故障立即排除。

5、楼宇自控技工每天必须对室外泛光照明设备进行巡查，并做好《灯光巡视记录》。

6、楼宇自控技工应每天将灯光运行情况记录在值班记录上，当班不能解决的问题应做

好交班，为下一班创造良好的工作条件。

7、为降低能耗，在保证照明的情况下消防楼梯照明每隔一层熄灭一灯。

8、对于室外公共照明故障若晚上不能排除的，第二天白天一定要组织力量排除c

9、对于霓虹灯的故障，应立即通知霓虹灯维保单位必须在24小时之内排除并做好故障记

录。

10、节假日的开关灯时间必须按照节假日开关灯流程进行。

6.19对外包项目的管理制度

1、严格审查承包商的资质证书和营业执照，凡不具备相应资质等级证书和合格营业执照

的保养维修商或承造商，均不与之进行业务洽谈。

2、凡需进行对外承包维护保养的项目，应由主管工程师对详细的维修保养方案把关后报

工程部经理批准，并上报物业公司总经理。总经理批准后，下发相关部门核定后执行

招标程序。

3、在选定承包商的过程中，主管工程师编写工程报价分析表，经过工程部经理审查后报

物业公司总经理，以建议最佳承包商人选。

4、承包商进场前，必须提供工程蓝图、施工方案和施工程序、工期计划等文件资料，经

工程部经理批准后方允许入场实施。

5、主管工程师应指定专人协调、监督承包商的工作，作好承包商到场工作记录c

6、承包商进场工作期间必须遵守物业公司的各项管理规定。

7、督促承包商严格按国家规范及合同要求施工。

8、承包商的用料必须与合同条款规定的一致，承包商用料的任何变更必须事先经工程部

主管工程师确认并报工程部经理批准后备案，方允许实施。

9、承包商因故变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经主管工程师确认并报工

程部经理审批，方允许实施。

10、承包商的竣工报告，资料、图纸等，必须先交部长检查核对，双方填写工程验收报告，

经工程部经理审杳批准后，方可通知财务结算。

11、对于零星或小型的外包维修项目，由主管工程师作出临时外包维修费用计划，报工程

部经理审批后即可执行。

6.20工程档案管理制度

•工程档案管理制度

1、工程档案包括工程建设的相关文件，建筑主体的设计施工图纸，各专业配套工程的设

计施工图纸，各机电设备的技术文件，各施工工程的施工检验记录及安装调试的试验

记录，各隐蔽工程的检验记录以及交接验收的文件资料等。

2、所有的工程设备档案由工程部文员负责管理。工程档案管理人员应严守公司档案管理

制度和保密守则。

3、各类档案应按系统分类：强电、弱电、空调、给排水、装饰、装修，统一存放档案盒

并贴上标签。

4、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。

5、外单位交来图纸由文员统一签收，并将有关图纸交各系统部长核对实物，如图纸无误

则由文员按系统归档；图纸有误，则由文员联系交图单位更正。

6、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的资料应交工

程部经理审阅确定用途。需销毁的资料应由工程部经理及主管工程师组成鉴定小组研

究后决定。

7、借阅档案须经相应系统的主管工程师以上人员批准，档案员登记并指定归还日期，由

档案员按期追还，需续借的要重新登记。

・维修档案管理制度

I、维修档案包括设备的计划保养、日常维护保养的保养记录。各种设备的运行记录，消

防设备的试验或测试记录以及故障检修记录等都应按维修档案妥善保存。对业主、客

户及住户区域内的设施维修记录也应妥善保存。

2、维修档案属工程档案的一部分，由工程部文员统一管理。

3、设备维修档案按强电、弱电、机管、空调、装修、维修分类。

4、档案按类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。

5、档案员根据返回工程部的维修单，当天填写维修档案记录表，并录入电脑中已设置密

码的“维修管理”项目。

6、文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录表，如发现不

符马上追查原因。

7、文员每月对维修档案记录表、维修单等进行整理，并分类归档。

8、维修档案作为评估设备运行情况的根据，应妥善保存。保存期限一般为一年，重大维

修项目保存期至少为两年。过期档案由工程部经理、主管工程师组成的鉴定小组统一

审定后销毁。

6.21库房管理制度

•物资的管理

1、入库物资应在入库三天内进行帐簿登记，填写物资标识卡，每月底对库存物资出支进

行盘点结算，制作《库房物资收支报表》（一式三份:一份报财务，一份交工程部，原件留

底备档）。做到帐、卡、物三相符。并及时录入电脑。

2、入库物资按规定堆放做到四定区（区、架、层、号），标识清楚，每类物资均有标签，

明确标明物资规格/型号、入库日期和批次，并张贴或悬挂在醒目处。

3、文员每季度对库房内电器、门窗和通风状况进行检杳，发现电器隐患、门窗破损、通

风不良及时向工程部经理汇报，通知维修人员处理，保持库房环境良好。

4、文员每半年对库存物资状况进行检查，对于有缺油、霉变倾向的物资及时向工程部经

理汇报并通知相关贡任人进行保养。

5、文员应做好物资与库房检查记录、清洁工作。

•物资的领用

1、文员应按部门、公用、个人分别建立领用《出库单》。

2、日常维修用料由领用人凭《维修通知单》并填写《出库单》签字后，经维修主管或工

程部经理签字批准方可领用（特殊情况可先领用，事后由值班工程师补单）。

3、大、中修工程用料，凭单项工程用料计划由领用人填写《出库单》，经值班工程师或工

程部经理签字批准后领用，文员应在单上注明领用数量，以便核算。

4、设备、仪器凭批准的《物资采购计划表》由维修主管填写《出库单》经工程部经理签

字方可领用，领用人需在《个人/公用物资领用登记表》上签字。

5、出库单按无偿使用及有偿使用分成两本，在有偿服务使用单据上必须注明使用的业户

名及单元号，以便财务核查。

6、财务凭有偿服务出库单及维修通知单开出有偿服务收费单据，必须出库单与维修通知

单相符，不得多余或缺少，除非维修通知单上注明不使用材料。

•工具的领用

1、个人必须配备的常用个人工具由使用人按规定品种数量填写领料单，经值班工程师签

字领用，并需在《个人/公用物资领用登记表》登记签字。

2、班组公用常用工具由维修（运行）主管领用，文员在《个人/公用物资领用登无表》上

登记签字。其他工具由库房统一保管，使用时办理借用登记，用毕及时归还。

3、对工具丢失或损坏的责任划分：值班人员交接丢失的工具等由交班人员赔偿；因交接

不清而接班者又在交接班上签名确认，由接班人赔偿；责任不清的，由班长负责赔偿。因

文员验收不到位的，由文员负责赔偿。

4、工具丢失或损坏需按规定办理报失、报损和赔偿手续，并报工程部经理审批，未办清

手续者不得补发。

•劳保用品的领用

1.个人劳保用品按规定品种、数量及使用年限由行政部统一安排按规定向各职能部门发

放。

2.班组公用劳保用品由主管填写《出库单》经工程部经理签字领用，并需在工程部《个

人/公用物资领用登记表》上签字。

3.办公用品、用具到行政部签字后领用，班组成员领用物资则由经理签字领用。

4.抢修等急需物资由使用人填写《应急物资采购申请表》和《出库单》，经经理签字领

用。紧急情况下，抢修人员可留条领用，事后按上述各有关规定补办手续。发现虚报

冒领追究领用人责任。

注：一切物资不得自批、自领、自用。对自批、自领的领料单仓库保管员应拒绝发料。

•物资的回收

1、员工离退职，仓库保管员应核对《个人/公用物资领用登记表》，给予折算和回收。

2、回收的物资应保持整洁、妥善保管，并作好销帐记录。

•物资退库

1、下列物资应办理退库：

2、经出库但因情况变化而未使用的物资。

3、已经出库但在使用中节余的物资，其中成件或整材物资如灯泡、插座、阀门整张的板

材等应办理退库；用剩的零星辅料，辅件及不完整的余料则由班组周转库房保管。

4、库物资应由退库人用红笔填写《出库单》，经管理员验收签字，文员应核减原领出数并

予登帐。维修时回收的旧料，包括部件等原则上由各班组周转库保管，并在维修中尽量予

以利用，大宗旧料交库房保管，另行列帐登记。

•监督与责任

1、申购部门对需求物资的名称、型号、规格、数量负责，因报错造成的采购损失，由中

购人负责。

2、采购员对采购物资的质量负责，出现伪劣商品，由采购员负责退货处理。

3、工程部负责对采购物资质量进行抽杳并作技术监定。对大宗或大批量物资的采购，工

程部对物资的质量、价格、产地提