房地产报建手册

目录

第一章报建人员能力和知识必备.......................4

第一节报建人员的基本素质与职责.........................................................4

1.报建人员应具备的素质..............................................................4

2.报建人员岗位职责................................................错误!未定义书签。

第二节报建人员的基本礼仪知识...........................................................8

1.着装礼仪..........................................................................8

2.见面礼仪.........................................................................10

3.协调与沟通的艺术.................................................................13

第二章建设项目开发报建总流程图.....................16

第三章建设项目报建各阶段流程图...................................错误!未定义书签。

第四章建设项目报建各阶段办事流程...................30

第一节获取国有建设用地使用权阶段......................................................30

1.国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让办事指南.....................................30

2.国有建设用地使用权行政划拨审批..................................................37

3.国有建设用地使用权转让审批......................................................38

4.国有建设用地使用权租赁审批......................................................40

第二节土地使用权初始登记阶段..........................................................42

1.出让土地使用权初始登记.........................................................42

2.划拨土地使用权初始登记.........................................................42

3.转让土地使用权变更登记.........................................................43

4.国家租赁土地使用权初始登记.....................................................44

5.国有划拨建设用地仅用权按原用途补办出让手续.....................................44

6.乡（镇）村集体建设用地审批.....................................................46

第三节项目立项阶段....................................................................47

1.开发建设项目水土保持方案审批....................................................47

2.建设项目环境影响评价文件审批....................................................49

3.企业投资项目核准办事指南.......................................................52

4.企业投资项目备案办事指南.......................................................53

5.固定资产投资项目工程可行性研究报告审批.........................................54

第四节用地规划许可阶段................................................................55

1.选址意见通知书.................................................................55

2.用地规划许可证.................................................................56

3.市政项目建设用地规划许可证.....................................................57

第五节方案审查阶段....................................................................58

1.建设工程勘察设计招标方式核准...................................................58

2.建设工程勘察设计招标情况备案...................................................60

3.重庆市河道管理范用内建设项目管理办法摘选.......................................61

4.建设工程消防设计审核...........................................................63

5.建设项目园林绿化工程设计审查....................................................66

6.重庆市民防办公室结合民用建筑修建防空地下室办事指南.............................67

7.建设项目涉及市政公用设施安仝事项的审查.........................................70

8.建设项目市政配套设施审查.......................................................71

9.重庆市新建居民住宅小区供配电设施建设管理办法（试行）摘录.......................71

10.建筑工程设计方案预审..........................................................73

11.建设工程方案设计审查..........................................................74

第六节初设审查阶段....................................................................74

1.超限高层建筑工程抗震设防专项审查...............................................74

2.设计环节审查附属绿地工程初步设计审查...........................................75

3.新（改、扩）建建设项目防雷办事指南.............................................76

4.关于执行居住建筑节能设计标准有关事项的通知.....................................77

5.国道上设置立交、平交道口以及埋设管道、杆线、电缆的路政许可.....................78

6.在国、省、县道砍伐行道树二十株以上的路政许可...................................80

7.建设工程初步设计审批...........................................................81

第七节施工图审查阶段..................................................................84

1.建设工程施工图（含勘察成果）审查合格书备案.....................................84

2.建设工程规划许可证的办理.......................................................86

3.市政项目建设工程规划许可证的办理...............................................87

4.建设工程消防设计备案...........................................................88

第八节施工许可证阶段..................................................................90

1.房地产开发项目资本金存入、使用（销户）手续的办理...............................90

2.建设工程招标报建...............................................................91

3.建设工程招投标情况备案.........................................................91

4.城市建设配套费征收.............................................................93

5.合同公证办事指南...............................................................94

6.建设工程安全报监...............................................................95

7.建设工程质量报监...............................................................97

8.建设领域农民工工资支付保障金...................................................97

9.征缴散装水泥专项资金办事指两...................................错误!未定义书签。

10.建设工程施工许可..............................................................98

第九节商品房预售许可阶段..............................................................99

1.商品房预售许可.................................................................99

2.预售商品房现场公示材料须知.....................................................101

3.预购商品房预告登记.............................................................102

4.房屋所有权转移预告登记.........................................................106

5.房屋权属转移登记（买卖）......................................................107

6.商品房在建工程抵押权初始登记..................................................108

7.预购商品房抵押权预告登记.......................................................109

8.在建工程抵押权转房屋抵押权登记.................................................109

第十节竣工验收阶段...................................................................110

1.重庆市住宅工程质量分户验收管理办法.............................................110

2.重庆市建筑能效测评与标识......................................................112

3.重庆市房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理实施办法..........................114

4.建设工程档案专项险收..........................................................119

5.建设项目配套绿地建设竣工指标核定办法..........................................120

6.建设项目市政配套设施验收......................................................122

7.建设工程消防验收..............................................................122

8.建设项目防雷装置竣工验收......................................................124

9.建设项目竣工环境保护验收......................................................125

10.建设项目涉及河道管理事项验收.................................................129

11.开发建设项目水土保持设施验收.................................................129

12.人民防空工程竣工验收审杳备案..................................................131

13.建设工程规划竣工验收.........................................................132

14.建设工程竣工验收备案..........................................................132

第十一节开发资质开发申报及年检........................................................110

1.重庆市开发资质申报..............................................................？

2.重庆市开发资质年检.............................................................？

第五章开发报建行政规费标准.........................170

第六章房地产开发基础知识...........................172

第一节房地产与房地产业...............................................................172

1.房地产概述.....................................................................172

2.房地产业概述...................................................................173

第二节房地产开发专业名词解释..........................................................174

第三节建筑与规划基本知识..............................................................176

1,城市用地分类...................................................................176

2.建筑分类.......................................................................182

3.规划、建筑常用名词.............................................................183

第四节房地产交易基本知识..............................................................189

第五节公文写作基础知识...............................................................195

第七章房地产报建过程关键点控制.....................199

第一节报建策略.........................................................错误!未定义书签。

第二节项目报建过程中应注意的情况.......................................错误!未定义书签。

第三节设计阶段的注意事项...............................................错误!未定义书签。

1.方案审查阶段注意事项.............................................错误!未定义书签。

2.初设审查阶段注意事项.............................................错误!未定义书签。

3.施工图审查阶段注意事项...........................................错误!未定义书签。

第四节竣工验收阶段的注意事项...........................................错误!未定义书签。

第一章报建人员能力和知识必备

第一节报建人员的基本素质与工作职责

1.报建人员应具备的素质

任何一家房地产开发公司都离不开报建人员。我们可以将他们的工作性质定义如下：

他们精于房地产政策法规，熟知政府职能部门办事流程，他们常年奔走于国土、规划、建

委等相关政府职能部门。也许他们不是很懂建筑设计，他们却知道什么样的设计能够得到

政府的认同；也许他们不知道住宅是如何建成的，但是他们的存在却是住宅顺利建成的有

力保障。他们的辛勤工作能最快速地保证公司设计的产品及时得到政府职能部门的认可并

最终付诸实施；他们对法规法律的熟悉可以让公司最大化的实现优化成本的目的。综上所

述，报建人员应具备以下基本素质：

首先，报建人员需要有开朗乐观的性格、执着严谨的工作态度以及良好的交际水平。

很多人对报建工作不了解，认为报建工作就是当“邮差”，递送报建资料，向公司内部相

关部门传递政府职能部门审批意见等，这完全是错误的。报建人员是房地产公司与政府各

职能部门沟通的桥梁，直接代表着企业的形象，且能最大程度地为企业降低开发成本。

其次，报建人员必须了解政府颁布房地产开发的相关政策、法规并熟知各政府职能部

门的办事流程。若一个小小的程序没办好，就极有可能导致整个项目的开发计划延误甚至

无法实施。一个工程项目的报建工作涉及的环节多、周期长，所以，一名优秀的报建人员

必须把握住报建的各个环节。

最后，报建人员必须熟悉图纸、资料的基本要素及各项指标。如果不懂相关专业基础

知识，则无法快速地完成资料、图纸预审，更难与政府职能部门专业人员进行对话。从而

无法提高办事效率。

L1报建员的工作职责

项

分类主要工作职责

次

上报（1）参与企业项目开发的策划。

1开发（2）参与制定报建管理规章制度及流程。

计划（3）负责拟定切实可行的报建计划。

报建（4）根据项目实际情况负责对项目整体开发节奏提出建议与要求。

2技术（5）根据工程进度要求，与政府与企业内部有关部门实现有效地沟通

管理与协调，保证相关手续和证件及时报建报批。

报建

（6）负责对很建费用做出预算。

流程

3（7）根据报建费用预算参与编制资金的使用计划。

成本

（8）参与各有关单位及部门经济合同的谈判，并及时整理已完成的合同。

控制

质量

（9）参与质量、环境与职业健康安全的预控。

安全

4（10）参与质量、环境与职业健康安全问题的调杳，提出整改措施并监督落

环境

实。

管理

报建

（11）协调各有关单位和部门，收集、整理报建所需材料•，向手续、证书相关

资料

5办理部门和窗口递交材料。

系统

（12）对需要归档的报建资料进行收集、整理、归档。

管理

（本条明确了报建员的主要职责,即主要负责参与公司项目的开发、参与

报建进度的制定、协调有关部门及时报建报批以及有关报建资料的管理。

报建是指在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后,须向

当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建,请示交险工程项目立项的

批准文件,包括银行出具的资信证明以及批准的建设用地等其他有关文件

的行为

1参与公司项目开发主要是为了让报建员能够更加清楚项目更多信息,为

后面制定报建计划提供条件,这也是为了报建取得报批所做的一项前提工作。

2报建进度安排表是报建员根据工程项目的要求和安排,依次来对每个目

标进行任务安排,以此作为报建员进行工程项目向有关部门报批的程序。

3报建员协助工程项目经理和技术负责人制定并调整报建进度安排表,负

责编制报建进度计划,落实工程项目的报建报批。

4报建员协助技术负责人做好质量、安全与环境管理的预控工作,参与安

全员或质量员的安全检查和质量检查工作,并落实预控措施和检查后提出的整

改措毡“

1.2报建员应具备的专业技能

项

分类专业技能

次

上报

1开发（1）能够拟定可行性计划。

计划

（2）能够编制项目报建资金使用计划。

报建

（3）能熟悉建筑工程图集标准和图集。

2技术

（4）能熟练操作计算机及相关办公软件处理各类工作文件。

管理

（5）能熟悉商务礼仪、掌握沟通技巧。

报建

过程

3（6）能够给各专业规划设计工作提出建议与要求，提高报建效率。

成本

控制

质量

（7）能够了解建筑节能的评定标准。

安全

4（8）能够参与建筑工程项目对周围环境影响的评价。

环境

（9）能够参与施工质量、职业健康安全与环境问题的调查分析。

管理

报建

资料（10）能够熟悉房地产信息管理系统和相关信息管理软件。

5

系统（11）能够建立政策法规信息平台。

管理

报建员为房地产开发项目报建的办事流程有：获取国有建设用地使用权、

申办建设用地规划许可证和项目投资备案证、申办建设工程规划许可证和建设

工程施工许可证、申办商品房预售许可证、建设工程竣工专项险收、建设工程

竣工脸收备案证等。

1获取国有建设用地使用权是指用地单位按照一定的程序提交材料提出申

请获得相关部门批准而获得土地使用权。申请人可以是法人、自然人和其他组

织，可以单独申请，也可以联合申请。

2申办建设用地规划许可证是指确定建设工程的选址定点、审定建设工程

规划设计条件、核发批准文件及其附图；对于项目投资备案证，指由企业向当

地发改委提出立项申请，经发改委审核通过后发放的予以立项的证明文书。

3申办建设工程规划许可证是指企业向项目所在地城乡规划主管部门提出

行政许可的申请，城乡规划主管部门根据城乡规划及其有关法律法规以及技术

规范审查工程施工图设计是否符合修建性详细规划、建设工程设计方案等，实

施行政许可的证明文件。

4申办建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件，允许开工

的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要

依据之一。建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民

政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。

5商品房预售许可证是指市、县级人民政府房地产行政管理部门允许房地

产开发企业销售商品房的批准文件。

6建设工程竣工脸收备案证是指建设单位在建设工程竣工后,将建设工程

竣工验收报告和规划、消防、环保等管理部门出具的竣工认可文件或者准许使

用文件报建设行政管理部门,建设行政管理部门核实无误后发放的竣工验收备

案证明文件。

1.3报建员应具备的专业知识

项

分类专业知识

次

（1）熟悉国家工程建设相关法律法规。

通用（2）熟悉工程图纸基本知识。

1

知识（3）掌握报建的基本程序。

（4）熟悉报建计划的制定方法和要求。

（5）熟悉建筑工程的节能基本知识。

基础

2（6）熟悉报建费用预算的基本知识。

知识

（7）掌握计算机和相关资料信息管理软件的应用知识。

（9）熟悉与本岗位相关的标准和管理规定。

（10）掌握报建进度安排表的编制与运用。

岗位（11）掌握识读建筑工程的图集标准和图集。

3

知识（12）熟悉环境与职业健康安全管理的基本知识。

（13）熟悉报建预算成本管理的基本知识。

（14）了解常用的报建数据处理的软件。

第二节报建人员的基本礼仪知识

礼仪是在人际交往中，以一定的、约定俗成的程序方式来表现的律己敬人的过程，涉

及穿着、交往、沟通、情商等内容。从个人修养的角度来看，礼仪可以说是一个人内在修

养和素质的外在表现。从交际的角度来看，礼仪可以说是人际交往中适用的一种艺术、一

种交际方式或交际方法，是人际交往中约定俗成的示人以尊重、友好的习惯做法。从传播

的角度来看，礼仪可以说是在人际交往中进行相互沟通的技巧。报建人员须经常到政府部

门办理各种审批事项，与各种各样的人员打交道，掌握好基本的礼仪知识，将有一个良好

的开端。

1.着装礼仪

一个人仪表形象不仅代表个人的修养和见识.同时代表其所在单位的形象及企业的热

范化程度。心理学的研究告诉我们，人与人之间的沟通所产生的影响力和信任度，是来自

语言、语调和形象三个方面；它们所占比例是：语言只占7%,语调占38%,视觉（即形

象）占55%,由此可见形象的重要性。服装作为形象塑造中的第一外表，是众人关注的焦

点，服装不能造出完人，但是第一印象的80%来自于着装。

1.1、着装的“TPO”原则

Time（时间）：着装与时间相适应；表现为一天中的时间变化，一年四季的不同以及

时代的差异。

Place（地点）：着装与地点相适应。

Occasion（场合）：不同的场合应搭配不同的服装；如公务场合着装应该注意保守：

社交场合则体现时尚个性、休闲场合应该舒适自然。正式场合应忌穿：无领衫、牛仔服、

超短裙、短裤、旅游鞋等，

1.2、男士着装要求

男士穿西装时，必须了解衬衫、领带、皮带、鞋袜'公文包与之组合搭配的基本常

识，才能真正穿出品位。穿西装最重要的游戏规则，即三个三原则。

三色原则：男士在穿西装套装时，全身的颜色必须限制在三种之内，否则失之于庄重

和保守;

三一定律：男士在穿西装套装时，身上的鞋子、腰带、公文包三个部位的颜色必须协

调统一；

三个错误。第一个错误，袖子上的商标没拆。第二个错误，就是穿夹克，穿衬衫，打

领带。第三个错误，袜子出问题。白色袜子和尼龙丝袜都不和西装相配

衬衣:要以单色为主，首选白色和蓝色，或选择较细条纹衬衣。

西装:不要让西装背部留有头皮屑、黑色、黑青色、灰色西装最佳，西裤要笔挺，裤长以

稍微盖住皮鞋为准。

三点一线：一个衣冠楚楚的男人，他的衬衣领开口、皮带伴和裤子前开口外侧应该在

一条线上。领带尖可千万不要触到皮带样上！

如果你穿西装，但不系领带，就可以穿便鞋，如果你系了领带，就绝不可以了。

皮鞋：要穿黑色或是（当西装为褐色时）褐色的单一颜色的简单式样的皮鞋，皮鞋应该擦

好,并系好鞋带。

如果你穿的是三粒扣的西装，可以只系第一颗纽扣，也可以系上上面两颗纽扣，就是

不能只系下面一颗，而将上面两颗扣子敞开着。

穿双排扣西装所有的扣子一个也不能解开，特别是领口的扣子。

袜子:袜子的颜色最好与皮鞋一致.忌穿不过脚踝的袜子，特别是格子袜子。配正装一定

不要穿白色的袜子

不要带没有意义的首饰，比如大的戒指和粗手链。

特别提请注意：公务场合应穿两粒扣西装。

1.3、女士着装要求

女士着装相对与男士来说更灵活。但应避免以下六点禁忌：

禁忌一：过于杂乱：比如有的人穿了一身高档的套装和套裙，光着脚丫子穿双露脚趾

的凉鞋，很不合适。杂乱的着装极易给人留下不良的印象，也会使人对企业的规范程度产

生疑虑。

禁忌二：过于鲜艳:着装过于鲜艳，指在正式场合的着装色彩过为繁杂，过分耀眼，如

衣服图案过分繁琐以及标新立异等问题。

禁忌三：过于暴露：公务场合六不露：不暴露胸部、不暴露肩部、不暴露腰部、不暴

露背部、不暴露脚趾、不暴露脚跟。

禁忌四：过于透视：在社交场合穿着透视装往往是允许的，但是在正式的公务交往中

着装透视就有失于对别人的尊重。

禁忌五：过于短小：在正式场合，报建人员的着装不可以过于短小。比如不穿短裤、

超短裙，特别需要强调的是，男士在正式场合身着短裤绝对是不允许的。

禁忌六：过于紧身：

女性个人整体形象塑造的要求：

发型文雅、庄重，梳理整齐；

正式场合长发要用发夹夹好，最好盘起来,不要用华丽的头花装饰品；

化妆要自然，化淡妆，不用深色的口红，不在公众场合补妆；

指中不宜过长，并保持清洁。涂指卬油时不着深色；

裙子长度适宜，着肤色丝袜，无破洞（备用袜）；

鞋子光亮、清洁；

2.见面礼仪

2.1、称呼

依照惯例，最正式的称呼有三：即应当称呼交往对象的行政职务、技术职称，或是其

泛尊称。在政务交往中，适用的称呼主要有：行政职务、技术职称、行业职称、时尚性称

呼。避免这些称呼，即无称呼、称兄道弟、简称、不适当的地方性称呼。

2.2、握手

握手的原则：尊者为先由尊贵一方先伸手；

握手的要求：目视对方、面带笑容、稍事寒暄、稍许用力；

握手忌讳：

◊与人握手时脱帽,除手套、除墨镜。

◊汗津津、湿漉漉、凉冰冰的手不与人相握。

◊与人握手时眼睛别飘忽不定。

◊一般不与人双手相握也不晃动手臂。

◊与异性握手注意分寸切忌握的太紧。

◊握手时间不宜长久一般是二秒左右。

◊注意与人握手时的身体姿态。

2.3、介绍

介绍原则：尊者优先了解情况

自我介绍：先递名片再自我介绍；介绍时间简短；内容要规范

介绍别人：介绍他人时，最重要的礼仪问题是先后顺序。标准做法：介绍双方时，先

卑后尊。介绍他人的礼仪顺序：

◊介绍上级与下级认识时，先介绍下级，后介绍上级。

◊介绍长辈与晚辈认识时，应先介绍晚辈，后介绍长辈。

◊介绍年长者与年幼者认识时，应先介绍年幼者，后介绍年长者。

◊介绍女士与男士认识时，应先介绍男士，后介绍女士。

◊介绍已婚者与未嫡者认识时，应先介绍未婚者，后介绍已婚者。

◊介绍同事、朋友与家人认识时，应先介绍家人，后介绍同事、朋友。

◊介绍来宾与主人认识时，先介绍主人，后介绍来宾。

◊介绍与会先到者与后来者认识时，应先介绍后来者，后介绍先到者。

2.4、交换名片

◊如果是坐着，尽可能起身接受对方递来的名片

◊辈份较低者，率先以右手递出个人的名片

◊到别处拜访时，经上司介绍后，再递出名片

◊接受名片时，应以双手去接，并确定其姓名和职务

。接受名片后，不宜随手置于桌上

◊经常检查皮夹

◊不可递出污旧或皱折的名片

◊名片夹或皮夹置于•西装内袋，避免由裤子后方的口袋掏出

◊尽量避免在对方的名片上书写不相关的东西

◊不要无意识地玩弄对方的名片

◊上司在时不要先递交名片，要等上司递上名片后才能递上自己的名片

◊记得将名片字体朝向对方，让对方便于确认。

◊递交名片时，应随口报上[您好，xxx公司xxx],并一边轻微点头致意一边以双手

递出。

◊双手递名片时，若能象从心窝里掏出来的一样，则更显礼貌。

◊学会从名片开始行销

2.5库次安排

领导座次安排

如果你负责接待工作，那就经常遇到会议时领导座次问题。如何安排领导座次？不少

人往往凭想当然办事，结果往往出了错不是不知道，就是不承认。

1）会议主席台座次

主席台座次排列，领导为单数时，主要领导居中，2号领导在1号领导左手位置，3号

领导在I号领导右手位置；

领导为偶数时，1、2号领导同时居中，2号领导依然在1号领导左手位置，3号领导

依然在1号领导右手位置，

2）宴席座次

宴请客人，一般主陪在面对房门的位置，副主陪在主陪的对面，1号客人在主陪的右

手.2号客人在主陪的左手.3号客人在副主陪的右手.4号客人在副主陪的左手.其他可

以随意。

2

___^3

3）仪式的座次

签字双方主人在左边，客人在主人的右边。

4）会议座位安排

最高领导，那么他一般坐在长方形的短边这边，是离门最远屋内最深的那边。即比较

靠里的位置。就是说以会议室的门为基准点，在里侧是主宾的位置。如果是由主客双方来

参加的会议，一般分两侧来就坐，主人坐在会议桌的右边，而客人坐在会议桌的左边。一

般来讲适当考虑重要的人物越靠近领导就坐。

5）乘车坐位位置安排

A为最尊贵的位置，B、C、D其次。

D□匚口

匚口□D□匚

3.协调与沟通的艺术

沟通是为了一个设定的目标，把信息、思想和情感在个人或群体间传递，并且达成共

识的过程。沟通的三大要素：要有一个明确的目标、达成共识、沟通信息、思想或情感。

3.1有效的沟通

要使沟通有个良好的结果，必须具备沟通三原则：谈论行为不谈论个性、要明确沟

通、积极聆听。有效沟通的基本步骤：

步骤一：事前准备

设立沟通的目标

制定计划

预测可能遇到的异议和争执

提示：初次认识政府部门的人员时，请先留意其办公桌上的标牌，弄清对方的姓名和

职务，牢记在心，准确地称呼对方，礼貌谦逊的介绍自己。

步骤二：确认需求

积极聆听

有效提问

及时确认

提示：如对方提出疑问或委托办理事情，我们一定要尽快落实、及时回复。

聆听的原则

在聆听过程中，我们需要注意以下原则：适应讲话者的风格，眼耳并用，首先寻求理

解他人，然后再被他人理解，鼓励他人表达自己。

步骤三：阐述观点(FAB)

在沟通时，简明扼要、准确地表达信息。

选择恰当的提议时机

资讯及数据都极具说服力

对改进工作的建议，如果只凭嘴讲，是没有太大说服力的。但如果事先收集整理好有

关数据和资料，做成书面材料•，借助视觉力量，就会加强说服力。

设想领导质疑，事先准备答案

领导对于你的方案提出疑问，如果你事先亳无准备，吞吞吐吐，前言不搭后语，自相

矛盾.，当然不能说服领导，因此，应事先设想领导会提什么问题，自己该如何回答。

说话简明扼要，重点突出

面带微笑，充满自信

步骤四：处理异议

在沟通中，异议是经常会遇到的。要想说服别人是非常困难的，因为固有的观念和习

惯都很难改变，很不容易波人说服。所以在沟通中一旦遇到异议，就很容易导致沟通的失

败。

当沟通中遇到异议时，首先了解对方的某些观点，然后找出其中对你有利的一点，并

利用这个观点发挥下去，最终说服对方。另外，当我们在逐级汇报工作，发生异议时，也

要巧妙地处理对方上下级间的关系。

3.2、高效的沟通

房地产项目开发报建，是一项涉及行政许可审批较为繁琐的事务性工作。报建人员必

须进行多方沟通，行走于大大小小的几十个政府部门之间。经验丰富的报建员也会时常感

到来自各方的压力。只有具备较强的协调与沟通能力，才能胜任此项工作。

沟通能力可以锻炼，但也不是一朝一夕就能练出来的。要提高沟通能力，无非就是两

方面，一方面是提高理解别人的能力，另一方面是增加别人理解自己的可能性。

如何高效的理解别人？通常情况下，取决于两点：一是自己是主动与别人沟通还是被

动沟通，二是在与别人沟通时，自己注意力是否集中。主动沟通者与被动沟通者的沟通状

况往往有明显差异。研究表明，主动沟通更容易与别人建立并维持广泛的人际关系，更可

能在人际交往中获得成功，而沟通时保持高度的注意力有助于了解对方的心理状态，并能

较好的根据反馈来调节自己的沟通过程。没有人喜欢自己的谈话对象总是左顾右盼，心不

在焉。

要使别人准确的理解自己，首先考虑在表达自己的意图时，信息是否充分。在表达自

己的意图时，一定要注意使自己被充分理解沟通时的语言、动作等信息如果不充分，则

不能明确表达自己的意思，如果信息过多，出现冗余，也会引起信息接收方的不舒服，因

此，信息充分而又不冗余是最佳的沟通方式。

其次，还要学会恰当为使用自己的身体语言。比如借助手势来加强语气，用眼神和动作

来表达自己的意思，这些身体语言的运用极大地丰富了人类交际，使交际变得深刻而含蓄，丰

富而多彩。在某种情况下.体语也可能成为交往的唯一形式，甚至可以起至上无声胜有声”的效

果。最有效的体语是眼神和微笑。

人们常说“眼睛是心灵的窗户”，“眼睛会说话”就是因为眼睛在人们的感情交流方面起

着言语和手势不可替代的作用。真正的目光交流正是引起并保持人们注意力的最直接方

式。因而，交往中目光运用得当，有助于融洽气氛，交流思想，增进感情，加深印象，反

之，轻则导致拘谨，重则声生误解。所以在交往中一般常用的方式是以真诚或期待的目

光，适时注视对方而讲话，略带微笑，不卑不亢，这是最温和和最有效的方式。在交际过

程中，微笑是最常见的面部表情。有人说微笑是通向世界的护照，是打动心弦最美好的语

言。的确，笑是重要的，在人际交往中，微笑是不可缺少的润滑剂，它能使得者获益，使

给者无损。它发生于瞬间，但真诚的微笑留下的印象却是永远。

手势也是一种体语。一个人尽管能很好地控制语言，面部表情也显得若无其事，但他

的一些下意识的姿势动作会把心中的秘密暴露出来。手势语几乎时时伴随着言语交际。要

特别注意一点是手势传达的信息是双向的。不良的手势习惯，不仅无助于沟通反而会使沟

通效率下降。比如与人谈话时常梳理头发、抠指甲、掏耳朵等。也不要坐立不安地玩着钥

匙，这些动作表明你缺乏自信，过分紧张。最好的办法是稳稳地坐在那儿，把手随使地放

在自己的大腿上，这样会给人一种镇静自若、轻松自如的气氛。而双臂交叉放在胸前则形

成一道屏障，是“防御”之信号。双臂抱在胸前，身体靠在椅背，是以懒散表示消极、漠然

的态度。如果双臂放在背后，昂首挺胸，是向人表示自信和权威。

3.3、良好的变通

变则通，不变则穷。报建流程复杂，涉及人和事非常多，报建过程中很多情况都会与

预想的有出入，这就要求报建人员有一定应变能力。

报建人员应该学会从多个角度看问题，找出更多解决问题的方法；应该与时俱进，了

解最新的关于房地产开发建设的法律法规；应该多实践，多思考，多通过与人交流提高自

己的应变能力。

3.4、适时的忍耐

报建人员到政府部门办理各种审批，总会遇到各种各样的挫折，不顺心的事常有发

生，要随时把握住自己的情绪，保持心平气和，要知道“小不忍则乱大谋

报建人员要学会审视自己，如果知道自己是急性子，暴脾气，则应时刻提醒自己慢慢

来、不要急。学会控制自己的情绪，不要因一时冲动搞砸事情。可以通过加强思想修养、

提高文化素养、稳定情绪、强化自我意识、强化实践锻炼来提高自己的自控力。

图

流程

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