小区前期物业服务安全防范、车辆管理、消防监控管理方案及措施

小区前期物业服务安全防范、车辆管理、消防监控管理方案及措施一、公共秩序维护的原则、目标、职责（一）公共秩序维护服务的原则本着“安全至上，预防为主”的方针，在小区范围内，建立一种无盲点立体式的科学化安全防控体系，严格遵守“友善与威严并举,安全警卫与服务共存”的服务原则。（二）秩序维护服务的目标1.为业主提供安全、便利、快捷的工作环境。3.治安、消防责任事故发生率1‰（三）公共秩序维护的职责1.专业秩序维护、维持正常工作秩序。2.消除安全隐患、防止外来之盗、抢、破坏、爆炸、恐怖、非法集会等事件发生。3.控制人员、物品出入安全，严防可疑人员及危险物品进入所辖区域。4.安全预警、有效控制各类紧急、突发事件。5.保障安全的工作环境和秩序、防止对业主/租户/员工的人身伤害事故。（四）公共安全及秩序维护方案为了营造安全、便利、快捷的工作方式，确保小区内因管理责任造成治安事件发生率为零。因此我司在日常的安全管理中，除了结合小区实际情况做好人防布控以外，还要从技防上做好协调与配合，以人防技防两防联机的原则，切实可靠地做好小区公共安全防范工作。针对目前周边治安形势，结合本小区的实际情况，在以往的管理基础上总结经验，并做出如下公共安全防范管理措施：1.人防方面（1）加强秩序维护员的培训学习，提高安防技能和应急处理能力。●聘请专业人士（如：警察、法律专家等）对秩序维护员进行案例分析学习，让秩序维护员从根本上了解不法份子的作案手段和作案途径，从而在工作中加以防备。●按照预案对秩序维护员培训各种紧急事故的处理与预防，让其掌握并运用到实际工作中去，做好安全防范工作。●定期地组织军事演练，提高队伍的作风纪律和工作战斗力，培养其工作责任心和使命感，树立敢于和不法分子作斗争的高尚观念。（2）合理地安排小区内的岗位，加大对责任区内的巡查力度，确保小区内的安全防范措施的落实。●根据小区的地理状况和所需位置，设立岗位：领班岗、总巡岗、监控中心岗、固定门岗、半巡半固岗。实行定人、定岗、定责任的管理方式，增强岗位人员的责任感和使命感。●共设立了若干个巡更签到点，分布在小区内的各个地方，基本做到治安无死角，并落实各级监管机制，做到工作有人检查，防范工作落到实处。（3）加强门禁管理，严格查证，认真登记，把好小区的第一防线。在小区主入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。●租户实行凭工作证出入：凡是租户出入小区须自觉出示工作证，经门岗秩序维护员检查核实后，给予放行；若忘记带工作证，将进行详细询问登记后给予放行。来访人员凭有效证件经询问登记并与租户联系，经租户同意后给予放行，否则不予以放行。●员工在进入小区时，须出示工作证。●施工人员、送货人员进入小区时，必须自觉出示临时出入证，否则不予以放行。（4）加强对出入物品的管理。●出入的货车、的士在门岗处必须自觉接受秩序维护员的检查，若“车斗”上或尾箱内有大件物品时，须查核物品的来源后给予放行。●出入的施工人员或其它所有人员（包括：租户、员工、来访人员、陌生人等）凡带出大件物品，必须讲清物品的来源并经物业助理开具放行条后才给予放行。（5）设立特殊岗位，对相关部位进行专项设防。●事时安排人员在夜间对小区内的死角进行隐藏伏击。●“巡楼岗”，专门负责对小区内各栋楼的安全巡更工作，重点对各租户单元的门窗进行检查、监控，对发现租户未关的门窗提醒租户关上，做到防范于未然。●按照辖区派出所的治安防范要求，加强对出租户的管理。●密切注视其动向，加强日常监控管理：在日常的工作中加大力度对小区内出租户人员情况进行跟进、统计、调查，以表格登记的形式掌握其相对完整情况。岗位上人员对各客户出入的时间、来访人员的时间、人数以及其在小区内进行的各种活动动态做好记录，并掌握其作息时间。每月核查出租户变动情况及时对新租户进行登记存盘。●协助派出所管理：A、响应派出所的派发的相关文件，对派出所下达的最新管理措施和整改方案，及时向各租户传达到位，并做好日常的监督工作。B、掌握了各租户的人员资料后，上报派出所存盘，并对各租户的日常动态定期向派出所进行汇报。（6）做好安全防范的宣传工作。●将现阶段周边的治安形势以通知或公告的形式告知各位租户加强自身防范意识。在日常的夜间巡查过程中，发现租户的门窗未关的，及时与租户取得联系，提醒其将门窗锁好。●根据周边治安环境的改变，在各楼道内帖示相应的“公益”安全广告（提示语）。2.技防方面（1）结合小区岗哨的分布位置，对小区内重点部位以及不便于人员检查的位置进行合理地设立监控摄像镜头。（2）在小区外围墙上安装红外线报警系统，配合小区内的摄像镜头和岗哨进行严密布控，增强布控力度。（3）加强对监控管理员进行业务培训和技能培训。使其熟练掌握监控设施的操作技能和排除常见的监控设备故障的能力，以此来正确操作、发挥监控功能，确保技防作用。（4）在实施三防结合有效管理的前提下，还为租户提供停车场管理、智能化系统管理等服务。二、小区内重点区域、部位的巡查方案（一）小区内各重点区域、部位1.小区各单元出入口、门禁系统、车场、楼层、天台、地下室。2.电房、警示牌、路灯、防盗门、消防等公共设施设备。3.装修单元、空置房。4.露天停车场、地下车库。5.小区内各个死角。（二）小区内重点区域、部位的巡查方案1.实行全年全天候秩序维护员巡视服务，对重点区域、重点部位每半小时至少巡查1次。2.完善小区门禁系统，建立周界红外防范系统，建立重点区域和出入口的摄像监控系统。3.熟悉管辖区域内租户的租用率和门牌号码，是否是常租户，并及时掌握租户出入的情况。对出入在所辖范围内的陌生人员要进行盘问和跟进，控制推销、传销人员和闲杂人员进入区内。4.对管辖区域的装修情况应了如指掌，并经常性对装修单元进行检查和监督，严格遵守装修施工人员管理规定，特别对装修的材料（沙、石、水泥等）要做好铺垫、围蔽和清洁工作。5.坚持二十四小时值班制度定时与不定时对各区域进行安全检查，做到勤巡逻，细分析，发现问题及时上报并妥善处理。6.巡视检查小区内是否存在不安全的因素，发现情况应及时报告，并采取有效措施进行处理。7.按规定的路线巡查各楼宇、楼层及车场，对各检查的相关情况进行详细登记和反馈。8.定时与不定时对管辖区域巡逻签到点进行签到，特别是对租户的门窗是否关好应做好详细记录，重点留意，对未关好门窗的租户，应及时想办法联络。9.检查消防设施是否完好，及时消除火灾隐患。检查公共区域的设施设备（路灯、防盗门、消防等）是否完好，并做好登记与汇报，以便及时修复。10.严禁有打架斗殴及聚众赌博等不法行为，一经发现，应立即上报公司领导。11.对装修租户的物件安装进行检查，是否已有申报手续，对未办理相关手续的应及时制止并上报领班，通知相关部门处理。三、车辆停放及交通秩序维护管理方案（一）车辆停放及交通秩序维护管理职责要点1.做好出入车辆的管理。对出入小区的车辆实施管理，做好来访车辆、人员的登记、验证放行等手续，联系被访人员及来访人员所需行走的路线。2.对进入小区车辆进行控制，指挥车辆按规定车道行驶、停放、保证车辆停放有序，道路畅通，交通指挥及引导正确、规范；遇特殊情况（如小区举行各类大型活动）时，做好车辆的交通疏导、指挥等工作。保证车辆和行人的安全。3.确保停车场设施正常运行，负责地下车库的管理。4.协助做好停车收费工作。5.对交通事故现场进行控制，协助公安部门及时妥善处理。（二）车辆停放及交通秩序维护管理制度1.车辆管理制度（1）进入小区内的租户车辆必须停放于车库（车位）内。（2）对来访车辆一律停放于露天停车场内。（3）出入小区的车辆必须接受秩序维护员的安全检查。（4）进入小区的车辆一律不得鸣笛（特种车辆除外）。（5）进入小区的车辆车速不得超过20公里/小时。（6）对于排气量明显污染小区的汽车，一律不得进入小区。（7）非特殊情况下，小区禁止大货车进入小区。（8）对进出小区的车辆实施证、卡管理。（9）车主要严格按照小区规定的停放费标准按时缴交。凭统一规定的收费票据发放出入卡，凭卡进出，否则车辆不予进入停车场，出租车位超过3月欠缴停放费者将取消原固定车位，临时停车者由车场管理员指引停放位置，发放临时出入卡，并根据停车时间按规定缴交停放费。（10）认真仔细检查进入停车场的车辆，包括车辆是否有刮擦现象，车门、窗、灯是否关好，并对有贵重物品的车主劝其随身携带，避免丢失。提醒租户将车门、窗关好，并做好对车况的登记工作。定期张贴车辆防盗通告。（11）提醒车主把车辆的防盗系统锁好，避免车辆出现自动报警现象，影响租户工作。如有类似现象发生，第一时间联系车主，关闭系统。（12）如车场内出现车辆碰撞及划伤的情况（由于车主驾驶的原因），应及时保护现场，和疏散交通，协助车主做好相应工作，如损坏公物，需照价赔偿。（13）发现停车场的车辆不能正常启动或出现故障时，主动同车主沟通，是否需要联系维修人员协助处理。2.停车场管理制度（1）停车场地将采用24小时值班并做好记录，严格按消防规定配备消防设备和器材。（2）登记出入车辆的车牌及出入时间。（3）巡视时须留意车辆有否贴上有效的停车证、无有效车证者须加留意立即向上级报告处理。（4）留意进出车辆出入情况，凡进入停车库的任何车辆或自行车必须有小区发出的停车证。（5）秩序维护员在巡逻时若有可疑人员在停车场内徘徊或逗留，需查明其身份来历。（6）核对车证资料与车主档案是否相符，及所停放的车位是否正确。（7）停车场内车位划分要明确，为安全有序地停放车辆，停车场应用白线框明确划分停车位。（8）停车场内行驶标志要清楚。为便于行车方便和管理，停车场内行驶路线要用扶栏、标志牌，地下白线箭头指示清楚。（9）做好停车场的安全防范工作，巡查停车场内有无闲杂人员逗留，发现可疑情况应立即上前察看，防止人为性破坏，做好登记，对可疑人员带至监控室或移交公安机关处理，预防各种突发事件发生。（10）做好对停车场公共秩序的维持，不得在停车场内大声喧哗，不得在停车场内洗车及清扫车上的杂物，保持车场的环境干净。（11）所有在停车场固定车位存放的机动车辆都必须提供保险公司保险证明（如全车盗抢险、无过失责任险等）和行驶证等有关证件（交复印件），填写《车位租用登记表》，否则一切责任有车主承担。（12）与监控室保持紧密联络。3.交通秩序维护管理制度（1）为小区提供24小时全天候交通秩序维护服务。（2）引导车辆有序通行、停放。调节、疏导人、车流量。（3）防止小区交通秩序混乱、交通堵塞和未经许可停泊的现象发生。（4）车辆进入停车场时，应正确指引车辆行驶路线，不得逆行，避免出现交通事故。（5）对进入停车场的车辆指引停泊，并按照交通指挥手势指挥车辆正确泊放在规定的车位内。确保管辖区域的车位（已购车位、已租车位及临时停车）能有序停放，避免乱停乱放现象发生。（6）在车辆驶离停车位时，要做好指挥工作。（7）指挥小区车辆安全行驶，督促车主按规定在临时车位或固定车位上停放车辆，对不听从指挥、压坏绿化、撞坏路牙，或在小区交通路口和消防通道上停放车辆等行为者，严格按管理规章制度进行赔偿。情节严重者，暂扣其车辆并送有关主管单位处理。四、出入管理方案（一）人员管理1.临时人员临时人员对象是：装修施工人员、来访人员等。2.临时人员凭证出入（1）装修施工人员凭《施工出入证》进出。（2）来访人员凭身份证进行登记后出入。3.临时人员办证流程（1）装修施工人员必须由业主或施工单位负责人持相关证件（包括施工人员的身份证复印件及1寸相片3张）到客户服务部由业主担保、登记、办理《施工出入证》并在物业服务中心存档。（2）来访人员需联系业主并经业主确认，进行来访登记，凭身份证进行登记即可出入。4.临时人员出入管理制度（1）租户须服从门岗秩序维护员的管理，并配合完成证件查验及登记工作；对不愿或不能出示证件者，值班人员有权拒绝放行。（2）小区内装修施工人员的管理按照《施工人员管理规定》执行。（3）进入小区内探访、参观的客人由门岗向相关租户查询征得同意后，进行来访登记发放《临时人员出入证》方可进入。（二）物品的管理1.物品出入（1）业主办理物品放行业主日常性大件物品放行，可凭《工作证》到物业公司客户服务部申请，物业助理需确认业主身份，并在放行条处注明业主姓名、电话、证件号码、房号、物品明细等。《物品放行条》填写完毕，请业主签名确认，将第二联交予业主凭此联在秩序维护员门岗物品放行。（2）租户办理物品放行租户须由业主陪同或持有业主签署的委托书（委托书须注明搬运物品的名称、数量、品牌）亲临客户服务部办理物品放行。物业助理需致电业主确认，并在放行条处注明“已致电话给业主确认”及注明接电业主姓名、电话、致电时间等。《物品放行条》填写完毕，请租户签名确认，将第二联交予租户凭此联在秩序维护员门岗物品放行。（3）装修负责人办理施工材料的物品放行装修负责人的身份证明文件必须在有效期内，过期无效，不予办理。五、消防安全管理方案（一）指导思想建立健全、完备的消防组织机构，用尽可能先进的消防设备、设施，选派最具责任心的专业人才，坚决贯彻“预防为主”的原则，千方百计地作好预防工作，最大可能的杜绝或减少火灾事故的发生。同时，对于万一出现的事故，要根据具体情况，统一指挥、统一组织，及时报警，并采取一切有效的手段和措施，进行处理，力争将人员伤亡和经济损失减少到最低点。（二）“五落实”原则

1.思想落实即要把消防安全管理放在第一位，要真正从思想上重视起小区的消防安全管理。物业管理公司要大力进行消防安全的宣传教育，组织学习有关的法规和规定，学习兄弟单位的先进经验和内部制订的各项安全制度、岗位责任制和操作规程等。通过宣传和不断学习，使广大员工和租户、使用人重视安全，懂得规定和要求，自觉遵守，主动配合，共同搞好消防安全管理工作。2.组织落实

物业管理公司要有主要的领导挂帅，成立消防安全委员会，负责消防安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如安保部，由专门的机构负责消防安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。3.人员落实

物业管理公司的主要领导要兼任消防安全委员会的主任，而且要把消防安全管理提到日常的议事日程，并选派得力的人员出任消防管理员，配备必要的消防安全保卫人员。消防管理员必须经过专业岗位培训，要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。要把消防安全管理的任务落实到具体的管理人员中去，由专人负责。

4.制度落实物业管理公司要根据国家的有关政策法规、规定和要求，结合自己所管物业的实际情况，制定出切实可行的消防安全管理的制度和办法，如消防安全管理岗位责任制、消防安全管理操作规程等，并要坚决组织贯彻执行。5、装备落实

要配备专门的、现代化的消防安全管理的设备设施，如消防监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他消防安全管理器材设备，以增强消防安全管理的安全系数与效率，保证人身和财产的安全。（三）强化消防意识坚决贯彻“预防为主、防消结合”的消防管理方针。每两周举行一次消防宣传。每季度组织一次消防知识培训。每半年组织一次消防演习，确保火灾的零发生率。（四）建立消防队伍根据消防管理“预防为主，防消结合”方针，设置专业消防队伍，成立消防紧急应急分队（成员为小区全体人员）。物业服务中心经理为小区消防安全管理第一责任人，依照消防法律、法规履行消防安全管理职责，组织消防安全工作的落实和监督总结，建立健全防火安全责任制度。并在一旦发生火情时，担任物业服务中心消防灭火总指挥物业服务中心经理落实和监督消防工作，督促完善防火安全责任制度。各主管为消防管理分项责任人,具体负责组织消防工作的具体组织、落实、培训、演习、检查、完善消防设施，组织和建立义务消防队，依照有关消防法规，建立落实各项消防安全措施，并制定消防安全方案。指定专人为各项消防管理工作的直接执行人，负责各项消防安全措施的具体实施，组织消防安全知识的宣传及消防安全检查，消除火险隐患，及时制止、纠正违章行为。全体员工都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警、参加灭火工作的义务。（五）消防应急方案1.当监控中心接到消防设备报警或人员报警时,应立即通知当值巡逻秩序维护员赶到现场核实。2.巡逻秩序维护员到达现场后及时反馈监控中心报清单元，机房，公共走道，设备夹层等，并仔细全面地检查现场，若火警成立，立即通知安保部主管及监控中心并使用该楼层灭火器材投入灭火工作。3.监控中心视情况通知采取紧急措施，报警时应报清，楼宇名称、门牌号码、燃烧物性质及面积、电话号码、报警人姓名等。外岗人员负责指引消防队由最近通道进场并根据其需要介绍楼宇、火警情况配合好灭火工作。4.接报后调配人手赴现场增援并做好如下工作：（1）设立警戒线，做好火场警戒工作，严禁客户及无关人员进入楼宇。（2）若楼宇某区域着火，保留监控中心和大厅、门岗秩序维护员，其余岗位人员立即到达现场，由安保部主管带领，选用针对性灭火器材，动用掌握的消防技能投入扑救。（3）由安保部主管派秩序维护员通知客户，租户可使用对讲系统通报，让租户客户从消防通道疏散（行动便于秩序维护员做登记，统一使用消防电梯疏散）。同时，安保部主管派人检查疏散情况，楼层中是否仍有人停留，必须逐层确认无人方可离开。5.保部主管接警后，应立即组织救火小组，负责救火工作。各部门须严格执行各项命令（如：迫降电梯，启动，开关各类消防设施，设备等）。灭火器若无法控制火势，应接消防栓，水枪，通知总控制室人员启动消防泵，进行扑救。备注：（1）火灾扑救后做好现场保护工作并配合检查，调查失火原因，统计火灾损失，由安保部主管做好书面报告上报公司经理。（2）将扑救情况，结果和善后处理情况作好书面报告逐级上报。（3）工程部当值人员接报后：派电工切断电源；派管道工控制水泵房；派人至电梯机房控制电梯。（4）疏散客人次序：着火层----着火层以上楼面----着火层以下楼面。（5）疏散客人时注意：清除疏散路线上的障碍物；确认无人在着火部位；安置疏散人员。（6）火场警戒安排：底层出入；着火层下一层；火灾现场。六、监控智能化系统的管理、维护（一）监控智能化系统说明智能化系统，包括摄像监控系统、室内智能系统、小区广播系统，该三系统均与物业服务中心智能数码管理中心连接（详见下图）。智能数码管理中心小区广播系统摄像监控系统智能数码管理中心小区广播系统摄像监控系统室内智能系统室内智能系统单位住宅内智能控制板（CDT）单位住宅内智能控制板（CDT）门磁开关紧急按扭煤气泄露控测器烟感控制系统窗户红外线探测器门磁开关紧急按扭煤气泄露控测器烟感控制系统窗户红外线探测器图7.8智能化系统管理监控图图7.8智能化系统管理监控图1.摄像监控系统监视着小区各主要路段和重点区域，当有异常现象发生时，控制中心值班人员将通过监视屏发现，从而立即采取应急措施。2.室内智能系统（1）室内智能系统，将监护着每套单元住宅的安全。（2）煤气泄漏探测系统。当室内煤气泄漏时，安装于室内的煤气探测器将通过单元智能控制板（CDT）向智能数码监控中心传出信号，监控中心立即报警铃响，并同时显示泄漏地点（栋号、房号）及相应资料。（3）紧急求助按钮。当租户遇到抢劫或急病等情况时，按动定内的紧急按钮，监控中心将发出报警铃响并显示求助地点（栋号、房号、按钮位置）及租户资料。（4）。（5）烟感探测系统：当小区内发生火情，火警时，信息传到监控管理中心，中心迅速通知相关区域秩序维护员去现场察看，视情况报“119”，并报告相关人员，切断相关电源，并对火警现场进行监控。3.小区广播系统在小区内设置背景音乐广播系统，监控中心将定时开启和关闭背景音乐系统。（二）智能化系统的管理和维护针对智能化系统的特点，结合我司智能化系统管理的经验，制定如下管理及维护方案：1.建立设备运行及维护人才队伍由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干中抽调多名各方面素质较好人员组成一支精干的设备运行及维护队伍，并邀请相关单位（如该系统的设计、安装单位）对所有工作人员进行强化培训，确保每一个人都能谙熟该系统并能正确操作及简单的维护。2.严格监控装修及其它施工工程首先，我们将对所有的管理人员进行全面培训，让每一个都能清楚知道隐藏线路的具体位置。其次，我们将对所有的装修进行严格监控，防止