2024年中英城市更新白皮书

中英城市更新中英城市更新savlls第savlls第一太戴维斯冯迈思MilesFrench英国驻华大使馆能源与基建商务参赞CommercialCounsellor-Energy’InfrastructureandTransportation《中英城市更新白皮书》是对中英双边合作的肯定,也是对中英在城市更新领域未来发展的期许。英国在城市更新领域拥有丰富的实践经验。城市更新不仅是对旧有空间的简单翻新,更是—个全面、有机且结构化的综合过程,英国的城市更新项目始终贯穿着对生命周期的同时,英国采取了市场主导的“多条腿走路”模式,既发挥政府的引导作用,又赋权市场的多元参与机制,确保了城市更新在持续推进中能够与时代特色相结合。同时,我们始终强调可持续性的重要性,将遗产保护和环境治理置于核心。英国是全球首个在《2008年气候变化法案》中设定法定碳减排目标的国家,我们在绿色建筑、能效提升、城市更新、既有建筑改造和循环经济等方面积累了丰富此外,英国作为世界第二大服务出口国,法律、工程、管理及咨询等多个领域,我们的专业知识和丰富经验正与中国经济的下—阶段发展紧密相连。对中国而言,各地政府自2022年以来积极探索新模式、新路径,实现了“政企联动”。这—机制已成为推动城市更新进入快车道、助力城市高质量发展的重要手段。当前中国城市化进程正进入精细化发展阶段,城市品质的提升依赖于有效的运营。只有城市更新的措施越细致,参与主体越多元,城市更新的效率才会越高。我们已经欣喜地看到越来越多的英国团队参与到城市更新项目中,他们不仅将城市空间转化为高效、宜居、可持续的环境,还在各大领域深耕细作。展望未来,我对中英在城市更新领域合作的广阔前景充满了坚定的信心。通过我们不断的探索和努力,必将推动城市的能级和竞争力飞跃,实现更美好的未来。曹嘉明中国建筑学会副理事长《建筑实践》杂志主编城市,乃人类文明之瑰宝,建筑艺术之舞台。随着时代的演进,城市持续更新,以适应日新月异的发展需求。其中,建筑更新作为城市更新之核心,不仅塑造着城市的新面貌,更承载着城市文化、历史与未来的交织与传承。回望往昔,中国城市更新历经变迁,从单纯的拆除重建逐步演进为追求品质与内涵的深层次更新。这—过程中,我们始终坚守以人为本,尊重历史,致力于文化的传承与创新。建筑更新不再仅限于外观的修饰,而是更加注重其功能性、如今,中国城市更新站在了新的历史起点,机遇与挑战并存。城市化进程加速,城市更新成为推动高质量发展的必由之路。然而,我们同样面临资源环境压力、文化传承保护等多重挑战。因此,建筑更新需与城市规划、环境保护、文化传承等要素深度融合,实现协调发展。展望未来,建筑更新将在城市更新中扮新工艺的涌现,建筑更新将更趋智能化、绿色化、人文化。同时,我们需加强国际合作与交流,汲取国际先进经验,推动中国城市更新与建筑更新走向世界。英国,作为城市化先行者,其城市更新经验为中国提供了宝贵的参考。中英两国均高度重视城市更新的可持续发展,并在资金支持与金融创新方面展开合作。此次《中英城市更新白皮书》的发布,为我们提供了—个深入探讨中英两国城市更新与建筑更新实践的窗口。我坚信,通过白皮书作为交流载体,我们能够更深刻地理解城市更新与建筑更新的意义,并共同推动中英两国在此领域的合作与发展。最后,我衷心祝愿《中英城市更新白皮书》能成为助力中英两国城市更新与建筑更新事业的发展,为构建人类命运共同体 6中英城市更新城市更新历史进程 世界趋势综述英国城市更新背景、政策中国城市更新背景、政策和重点城市发展模式中英城市更新热点研究 焕活与更新保护与更新绿色与更新商业服务与更新运营与更新存量与更新中英城市更新7华建集团华东建筑设计研究院有限公司中英城市更新重点案例 片区综合有机更新历史文化街区更新工业遗存更新传统商圈更新社区更新存量活化公共服务设施更新中英城市更新考察地图 英国城市更新地图中国城市更新地图城市更新历史进程中英城市更新9华建集团华东建筑设计研究院有限公司世界趋势综述第二次世界大战后,城市更新以灾后重建与恢复为主,旨在清理贫民窟和城市破败建筑,重新规划城市土地和人口,推进新城开发等。该时期的实践方式普遍以大拆大建为主,推进机制则以政府主导,资金来源主要是公共部门投资和少量私人投资。城市更新是城市的天赋与本能,自第二次世界大战后,城市更新以灾后重建与恢复为主,旨在清理贫民窟和城市破败建筑,重新规划城市土地和人口,推进新城开发等。该时期的实践方式普遍以大拆大建为主,推进机制则以政府主导,资金来源主要是公共部门投资和少量私人投资。城市经济开始城市经济开始稳定增长,欧美发达国家进入住房优化和旧城复苏阶段。该时期的城市更新旨在提升居住环境,完善社会服务,解决人口社会问题。推进机制主要是中央政府与地方政府合作,资金主要来自中央财政,地方财政补充。 大体可分为几个阶段/见右图 随着自由主义经济盛行,城市产业从制造业转向商业服务业,产业外迁、人口外迁等问题导致城市存在大量低效土地。该时期的城市更新聚焦低效土地的开发再利用,提高城市环境质量,激发城市活力。推进机制以市场主导,政府引进私有部门共同开发城市地产,实践方式以拆建为主,也有部分保护更新。如今，随着全球疫情、人工智能、碳达峰碳中和等大事件的发生，平急结合、数字化、智能化、绿色化等新一轮创新技术浪潮来临，并逐市更新将在以人为本的精细化基础随着自由主义经济盛行,城市产业从制造业转向商业服务业,产业外迁、人口外迁等问题导致城市存在大量低效土地。该时期的城市更新聚焦低效土地的开发再利用,提高城市环境质量,激发城市活力。推进机制以市场主导,政府引进私有部门共同开发城市地产,实践方式以拆建为主,也有部分保护更新。随着前几个阶段造成的历史破坏、郊区化、社会隔离等问题得到重视,人本主义思想与可持续发展成为当时社会的主要思潮。在此影响下,城市更新不仅关注物质空间的优化,更强调其对城市社会、经济、文化等多维领域的整体优化作用。该时期推进机制强调政府、市场和社会三方共同参与,自上而下与自下而上相结合,实践方式也以兼顾历史保护和更新利用的精细化更新为主。英国的城市更新在过去的七十年里,英国的成长、转型、规划、文艺复兴、可持续发展、去工业化及更新都以城市为背景拉开序幕。城市,这个生动的调色板,通过不断引入各种新的元素和品牌,得以持续更新与升级,为英国的城市更新在过去的七十年里,英国的成长、转型、规划、文艺复兴、可持续发展、去工业化及更新都以城市为背景拉开序幕。城市,这个生动的调色板,通过不断引入各种新的元素和品牌,得以持续更新与升级,为经济繁荣和就业增长提供强大的支持。随着城市更新进步,居民生活和工作前景变得更加光明,对城市也感到无比的振奋和期待。然而,由于气候变化状况紧急,实现净零碳建筑环境势在必行,也是法律的要求。在这—背景下,如果即将开展的重建项目使用了可持续能源、传递积极的社会价值,同时为周围社区所接受,那么无论在哪里,这些项目都能在规划过程中得到正面响应。1945~19601970~20001970~2000第二次世界大战后的城市重建由公共部门推动,主要涉及市中心贫民窟的大规模重建。(Couch,1990年)为了支持英国76个城市的城市改造需求,1946年的《新城法》(TheNewTownAct)主要由国家出资,在1950年代和1960年代,在英国各地建成了32个人口超过50,000的新城镇,其中8个是在伦敦及其周边地区建成的卫星城镇。这—时期是英国首都有史以来最重要的虽然这些新城镇提供了经济且兼具个性的居住选择,新社区环境更清新自然,但基础设对铁路的尊重有限。虽然这与最终的结果不同,但要实现同时升级或新建基础设施的大规模城市复兴,还需要再等40年。相比之下,70年代末和80年代中期的城市更新政策侧重于经济增长和房地产开发,利用公共资金带动私人投资,伦敦码头区就是—个例子(Brownhill1990,1999)。在这里,相互联通的地铁和快速铁路交付承诺与1950-1960年时期相同,既不与建设交付同步,也不与商业办公楼的快速入驻需求同步,而金丝雀码头这样的办公区则迎合了80年代末至90年代中期租户寻求经银禧线(JubileeLine)于1999年12月22日开通,横贯铁路(Crossrail)于2022年5月开通,这距离金丝雀码头—期工程启动今天,我们可以清楚地看到,1945年的环境更为贫困,且有—系列明确的当务之急,即便其中没有—项能与今天的气候问题相提并论,却也同样紧迫。而我们需要警惕的是,70年后的今天,二战后部分城市规划重建的必要性比最初设想的更紧急,比如要正确认识到需加快城市建设,以应对1960-2020年间英国8%的人口增长。中英城市更新英国城市更新历程中英城市更新华建集团华东建筑设计研究院有限公司未来展望未来展望在城市更新业态中,这些案例研究强调了时间如何为城市提供自身独特的印记,从而愈合并更新地方经济。城市规划既保留了国王十字街等街区遗产,也鼓励了街区的竞争性演变。利物浦—号无疑将城市的喧嚣带回这个LeaseholdReformBill)有效终止强制支付地租的做法,其影响尚未显现;越来越多的租户有能力延长租约、购买永久产权并接管其建筑物的管理,公共/私营部门前期合作的意义将比以往更加显著且富有成效。这是自第二次世界大战以来,为应对气候变化而建立的装备最为精良的伙伴关系。这些项目是零碳交付的典范吗?尽管还不是,但它们是以轨道枢纽为主导,鼓励可持续生活,减少不必要的通勤。它们的规划思维突破边界,让当地社区直接与业主—起建设性地重新构想未来的城市改造。20002000~20102010至今2010至今2000~2010在千禧年的前十年,数据数字化为城市工作组(urbantaskforces,UTF’s)实施大型城市改造策略打下基础。利物浦—号(LiverpoolONE)便是策略的突出实例,历经七年精心规划,于2008年开业,至今已运营15年。这个首个由私人投资的大规模综合开发项目充满了大胆创新和雄心壮志,从—开始就坚定地遵循了当地社区的意愿和反馈。值得—提的是,在利物浦—号开业的同年,利物浦就荣获了欧洲文化之都的2011年,《地方主义法案》(theLocalismAct)允许伦敦市长在大伦敦地区设立市长公司,其中最知名的便是伦敦遗产开发公司(LondonLegacyDevelopmentCorporation)。2012年,公司作为地方权力机构,规划了占地200公顷的斯特拉特福英女王伊丽莎白二世奥林匹克公园。成功的更新项目往往从成功申办国际体育赛事的城市中得到灵感。以2002年举办了备受赞誉的英联邦运动会的曼彻斯特市,它展示了伦敦在斯特拉特福德申办夏季奥运会的可能性。这个伦敦战后最被忽视的地区之—,在20世纪60年代伦敦码头关闭后基本陷入荒废,亟需大规模的改造。与此同时,位于伦敦的巴特西发电站,自1983年停运后经历多次开发失败和管理危机,至2012年成为废墟。然而,自2022年重新开放后,该站迅速转型为繁华商业和居住区,拥有140家商店和1600套公寓,年游客量达1100万人次,且吸引了苹果公司作为主要租户。此外,北线地铁的扩建由其新业主资助,显著提升了伦敦的交通与巴特西发电站截然不同,国王十字车站区域自20世纪80年代以来—直是铁路用地,拥有丰富的交通基础设施和历史建筑。历经开发计划的多次变更和挫折,自2000年Argent接手开发后,该区域从荒芜地段转变为伦敦新的综合中心,修复了20座历史建筑,并显著提升了社会和经济价值,就业岗位在五年内增加了50%,“知识型”就业岗位增加了65%。中英城市更新中国的城市更新中国城市化率从创国初期的10%增长至65%以上,城市建设也呈现从增量涵在不同的社会环境下持续深化,现阶为了更好地推动城市更新,中国政府在2020年将其升级为国家战略,目标是足人民对美好生活的需求,并在这—过下来的几年里,政府进—步阐明了城市更新的基本原则,为我们的城市更新工中国城市更新历程1992清华大学与加拿大不列颠哥伦比亚大学联合举办“国际城市改造高级研究会”2000年代1993《国务院关于实行分税制财政管理体制的决定》1994《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》2000年代1992上海上海市浦东新区总体规划2002上海《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》(2010、2011、2019年三次修订)19942002上海《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》(2010、2011、2019年三次修订)2000~20092004《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》2000~20092004《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》“旧城更新”学术研讨会1996无锡旧城更新专业学术委员会成立2009深圳《深圳市城市更新办法》全国首部城市更新办法(2016年修订)2009武汉《武汉市人民政府关于进—步加快中英城市更新华建集团华东建筑设计研究院有限公司2010~20202020至今2010~20202020至今 2013《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》2014《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》2014济南《关于加快推进城中村改造的意见》2015中央城市工作会议2015广州《广州市城市更新办法》2015佛山《关于加快推进城市棚户区改造工作的实施意见》2015上海《上海市城市更新实施办法》2016《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》2016北京中国城市规划学会恢复成立“城市更新学会委员会”《北京市“十三五”时期土地资源整合利用规划》2016珠海经济特区《珠海经济特区城市更新管理办法》2017《关于加强生态修复城市修补工作的指2017上海《上海市城市更新规划土地实施细则》2019《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》2020年代2020《关于在城市更新改造中切实加强历史文化保护坚决制止破坏行为的通知》2020《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》2020广州《广州市关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》2020重庆《重庆市城市更新工作方案》2020北京《北京经济技术开发区关于促进城市更新产业升级的若干措施(试行)》2021住房和城乡建设部印发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,明确城市更新基本原则。明确城市更新四项底线:1.城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%;2.城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2;3.城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%;2021上海《上海市城市更新条例》2022推出包括《“十四五”新型城镇化实施方案》在内的超70条中央及地方城市更新政策我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期,由过去大规模的增量建设向存量的提质2023全国两会政府工作报告,对城市更新发展再次提出核心指引。1.3.8万亿专项资金支持;2.加速绿色转型+产城人和谐发展,激活城市发展的生命力;3.城市发展应注重统筹运营和资金平衡;4.《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》;中英城市更新中国重点城市政策实施主体的确定根据《北京市城市更新条例》、《北京市城市更新实施单元统筹主体确实施主体的确定根据《北京市城市更新条例》、《北京市城市更新实施单元统筹主体确定管理办法(试行)》等有关政策,涉及单—物业权利人的,物业权利人自行确定实施主体;涉及多个物业权利人的,协商—致后共同确定实施主体;同时,实施单元统筹主体也可以作为项目实施主体。统筹主体原则上北京主要文件1.1.《北京市城市更新行动计划(2021-25日,自2023年3月1日起施行3.《北京市城市更新实施单元统筹主体确定管理办法(试行)》2024年3月《北京城市更新条例》第四十九条开展城市更新活动的,国有建设用地依法采取租赁、出让、先租后让、作价出资或者入股等有偿使用方式或者划拨方式配置。采取有偿使用方式配置国有建设用地的,可以按照国家规中英城市更新华建集团华东建筑设计研究院有限公司定采用协议方式办理用地手续……本市鼓励在城市更新活动中采取租赁方式配置国有建设用地。土地其他政策《北京城市更新条例》第五十一条在城市更新活动中,可以采用弹性年期供应方式配置国有建设用地。采取租赁方式配置的,土地使用年期最长不得超过二十年;采取先租后让方式配置的,租让年期之和不得超过该用途土地出让法定最高年限。涉及缴纳或者补缴土地价款的,应当考虑土地取得成本、公共要素贡献等因素,综*注:《条例》明确北京市城市更新活动不包括土地—级开发、商品住宅开发等项目;上海重要文件4.《上海市城市更新规划土地实施细5.《上海市城市更新操作规程》20226.《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法(试行)》2023年1月7.《上海市城市更新行动方案(2023-2025年)》2023年3月统筹主体的确定主体统筹开展;由更新区域内物业权利人实施的,应当在更新统筹主体的统筹组织下进行。零星更新项目,物业权利土地供应政策《上海市城市更新条例》第四十一条根据城市更新地块具体情况,供应土地采用招标、拍卖、挂牌、协议出让以及划拨等方式。按照法律规定,没有条件,不能采取招标、拍卖、挂牌方式的,经市人民政府同意,可以采取协议出让方式供应土地。土地其他政策《关于落实<关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见>中英城市更新采取定向挂牌、协议等方式出让的,出让人应当以公开遴选方式明确实施《上海市旧住房成套改造和拆除重建旧住房更新项目可以按照规划适当增加建筑容量,增量房源可以统筹用于本区旧住房更新项目居民的安置和各类保障性住房使用,项目实施时须由市房屋管理部门出具认定文件。旧住房更新项目相邻不具备独立开发条件的零星土地,可通过扩大用地方式结合改造,扩大用地供地方式、土地用途等与主体项目用地保持—致。《上海市城市更新规划土地实施细则零星更新涉及用地性质调整的,应当符合规划的功能定位与产业发展导向,有利于优化用地结构,激发城市活力。1.在满足地区规划要求的前提下,商业服务业用地与商务办公用地可以相互转换,工业用地、仓储物流用地可以相互转换或者转换为研发用地,工业用地、仓储物流用地、住宅用地、研发用地可以转换为商业服务业或商务2.满足相应配套设施设置要求的前提下,各类用地可以更新为保障性租赁住房用地以及营利性的文化、教育、体育、医疗卫生、养老福利等公共服务设施用地。3.市政、交通设施用地在满足底线型功能的前提下可以与相适应的功能进中英城市更新华建集团华东建筑设计研究院有限公司粤港澳大湾区广深两地经过四十余载改革开放的洗礼,不仅成为粤港澳大湾区的经济领航者,也是城市更新领域的代表性城市。深圳强调政府引导与土地规划的紧密结合,通过政策与市场的双重驱动来推进城市更新;广州则注重政府的统筹规划与公开公平的利益共享。大体相近的政策框架和各有侧重的实施策略展现了两地在城市更新进程中的协同合作与相互促进作用,共同助力大湾区迈出城市更新的稳健步伐,迈向更高质量的发展阶段。广州政策主要文件展工作措施》2023年3月23日2.《广州市城中村改造条例》2024年3月29日实施主体的确定由政府认定的国企介入前期做地服务,对重点城市更新片区,可以将做地和土土地供应政策城市更新可以由市政府工作部门或区政府及其部门作为主体,也可以由单个土地权属人作为主体,或多个土地权属人联合作为主体,综合运用政府征收、与权属人协商收购、权属人自行改造等多种改造模式。土地其他政策补偿形式按照规划用途评估价—定比例补偿:以新规划用途市场评估价的—定比例*注:这里所称城市更新是指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体,按照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等,在城市更新规划范围内,对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提中英城市更新深圳政策主要文件1.《深圳经济特区城市更新条例》2021年3月“十四五”规划》2022年7月3.《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》(征求意见稿)2024年1月实施主体的确定政策,城市更新项目由物业权利人、具民政府组织实施。符合规定的,也可以合作实施。其中,属于城中村拆除重建类城市更新项目的,可以与公开选择的单—市场主体合作实施城市更新。土地供应政策通过优化土地资源配置,提高土地利用效率,促进城市的可持续发展。通过城市更新和城中村改造,释放更多发展空间,满足经济社会发展对土同时,实施差别化的土地供应策略,根据区域发展需要和产业定位,合理调配土地资源,确保土地供应与经济土地其他政策注重土地整备与城市规划、产业政策的衔接,提出了环境保护和社会保障强调生态环境保护的重要性,坚持绿色发展理念,确保城市更新和土地整对于城中村改造这—特定领域,提出了分类实施、尊重历史、改革创新等工作原则,以推动城中村改造工作的中英城市更新华建集团华东建筑设计研究院有限公司成都政策主要文件2.《成都市城市有机更新实施办法》2020年5月4.《关于以城市更新方式推动低效用地再开发的实施意见》2024年3月实施主体的确定城市有机更新涉及搬迁补偿的,可采取公开方式确定土地使用权人作为项土地供应政策允许按城市设计进行不同地块之间的容积率转移。城市有机更新涉及搬迁补偿的,可采取公开方式确定土地使用权人作为项目开发建设主体,并预先约定土地出让合同生效及解约条件,区政府(管委会)组织实施搬迁补偿后,移交土地使用权人实施开发建设。自有存量土地自主改造,适用于非招标、拍卖、挂牌方式取得的自有存量国有建设用地(土地出让合同或土地划拨决定书明确约定收回土地使用权的除外)和2005年1月1日前在工业园区外取得的工业用地。“地随房走”方式整体改造,适用于以住宅为主的老旧小区,具有分散式产权特征的商品批发市场。土地其他政策设立城市有机更新资金,用于支持城市有机更新工作。房屋征收与协议搬迁方式实施改造,适用于未实施自主改造、“地随房走”整体改造,住房条件困难、经营环境恶劣、安全隐患严重、群众迫切要求搬迁、集中连片规模较大的城市更新中英城市更新热点研究中英城市更新华建集团华东建筑设计研究院有限公司升,城市将也吸引新的居民和企业,巩固其经济基础。城市适应不断变化的需求整合高速互联网等智能基础设施可以让城市保持技术上的领先地位。优先发展公共交通可以促进可持续通勤,融入绿色空间和步道可以创造更宜居提升城市的视觉吸引力修复历史建筑可以保护遗产,为建筑物注入新的活力。绿色空间、公园和绿树成荫的街道可以改善空气质量和景观。重新设计街道,增加人行道和自行车道,可以营造—个更适合步行最大化现有建筑中的价值焕活与更新器英国城市复兴:焕新的力量城市,我们世界跳动的心脏,时刻都在演变之中。在城市中创新蓬勃发展,焕活与更新器英国城市复兴:焕新的力量城市,我们世界跳动的心脏,时刻都在演变之中。在城市中创新蓬勃发展,文化相互交织,经济兴衰起伏。然而,建筑物会破败,基础设施会陈旧,曾经充满活力的街区也会失去光彩。此时,城市更新就派上用场,为城市注在探讨城市发展与复兴的议题时,英国城市更新项目提供了—系列引人注目的价值主张。这些项目不仅仅是对老旧城区的简单翻新,而是深思熟虑的战略,旨在全面提升城市的经济、社会和环境品质。以下是英国城市更新计划的核心价值所在:英国城市更新的价值振兴城市的经济引擎当出现基础设施现代化,混合用途开发项目时,被忽视的地区就会成为投资的吸铁石。这将培育—个充满活力的环境,吸引企业,增加税收,推动整体经济活动。随着房地产价值的上英国城市更新,以各种形式为振兴城市提供强有力的工具。通过促进经济增长、适应变化、美化城市景观、挖掘现有建筑的价值,它为城市未来的蓬勃发展铺平道路。然而,城市更新的实践过程仍要切实确保项目能服务所有居民,为城市的社会和环境结构做出积极贡献。通过拥抱城市更新,我们创造出的不仅仅是经济繁荣,还是宜居、可持续,并让世世代代感到自豪的城市。22中英城市更新22中国城市更新代表类型和实施模式国家2021年将城市更新首次写入政府类”引导,城市更新的精细化程度不断提高。各地积极响应国家政策号召,开展城市更新的制度设计,强调引入市场主体,突出区域统筹,推动城市更新的可持续发展,同时也不断提升政策的精细化程度,进—步加大力量统筹和支撑,推动城市更新工作稳步实施。以上海为例,基于城市更新相关政策法规要求,结合项目实践中类型化特征凸显、重难点问题突出的类型,当前城市更新突出类型主要包括旧改类、城中村类、产业类、保护类等。在此背景下,上海积极开展创新实践,已有众多项目采用了突破及创新的实施路径,形成了类型化、模式化的经验推广。“政企合作、市区联手”，促进土地资源高效配置，实现综合平衡旧改类项目—般位于城市的核心区位,整体征收成本高,启动资金规模大,且单地块存在成本倒挂现象。目前,此类项目已形成以征收土地储备为基础,“政企合作、市区联手”的合作模式,拓宽前期征收补偿资金来源,缓解政府财政压力。同时,政府通过合理的土地资源配置和多样安置方式,源地块”捆绑等措施,统筹平衡各主体在更新项目全生命周期的投入与产出,加速推动旧改类项目实施。城中村类合作改造模式下，释放规划弹性，提升综合价值城中村类项目现状基底普遍较差,民生问题突出,现行认定标准下,单项目范有大量居民迁移和安置问题,征拆迁过程复杂,盈利空间有限。目前,该类型式,通过引入市场主体有效拓宽前期征策,提升规划建设总量、推动用地功23中英城市更新23华建集团华东建筑设计研究院有限公司能复合、弹性管理等措施,鼓励市场主体长效运营,推动项目长效平衡。产业类多样化模式组合推动项目有序开展，完善资产证券化路径推动持续更新产业类项目内涵丰富、形式多样,包括对现有产业的改造升级、新产业的引进和发展、产业链的完善和延伸等,个体差异明显,更新方式灵活。同时项目注重通过采用环保技术和清洁能源,推动绿色低碳和可持续发展。当前形成的经验包括多样化更新模式组合,零星用地通过过渡期政策鼓励权利人转型发展新型产业,区域整体转型通过土地储备与自主更新结合,缓解政府资金压力;市场端通过REITS等增强资金流动性,推动持续更新。保护类引入“风貌保护”遴选机制推动项目高品质落地，运营赋能缓解资金压力保护类项目注重历史文化遗产的保护传统街区等文化遗产的保护和修复,技术复杂,整体开发难度高。且项目强调经济效益与社会效益并重,需充分体现社会效益,项目自平衡难度大,以选取综合最优的实施主体。政府通过用地功能复合,推动规划方案设计优化,促进保留保护建筑活化利用。综合来看，城市更新实施模式的未来发展方向可以归纳为一是全周期的更新方案统筹,搭建统筹平台,明确全周期、全要素的技术体系要点;二是多主体—体化的组织架构,通过高质量统筹主体遴选机制,完善“政府引导、市场运作、公众参与”原则,组合采用多样化更新方式;三是多样化的产权归集与土地获取模式,完善既有实施路径,鼓励针对不同更新类型,采取多样化组合方式推动更新实施;四是创新可持续的资金平衡模式,建立存量资源统筹协调机制,通过长效运营收入平衡改造投入,构建多元化资金保障机制;五是精细化的城市更新配套政策与审批路径,全链条优化审批流程,降低制度性交易成本,实现高效能治理。文章来源:华建集团华东建筑设计研究院有限公司2424中英城市更新保护与更新中国微更新语境下的历史文化街区保护利用路径对于城市历史文化遗产的保护利用和文化传承问题,习近平总书记多次在国内考察中提出明确要求:“历史文化是城市的灵魂,要像爱惜自己的生命—样保护好城市历史文化遗产。”历史文化街区是保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实地体现传统格其保护和利用对于弘扬文化精神、增强文化自信的意义重大。2021年住房和城乡建设部提出了“转变城市开发建设用提升为主”。历史文化街区逐步进入25中英城市更新25华建集团华东建筑设计研究院有限公司街区更新动力不足在微更新的语境下,街区建设方式发生转变。原有的房地产开发盈利模式对于历史文化街区更新逐渐失效,随之而来的是街区社会结构调整和物质环境恶化,社会矛盾尖锐,居民自主更新力量薄弱,难以形成保护利用共识。—部分街区逐渐与时代发展和实际需求脱轨,随着建筑不断衰败而活力丧失;另—部分街区受到商业化影响,逐渐被低端同质化业态侵蚀。模式街区更新模式面临转型未来街区更新的价值观将更为多元复社区延续等内容,在更新模式上,地产快速周转回收模式“水土不服”,将转变为长期可持续“运营”,以实策略探索微更新语境下的新机制1.因城而异的政策创新目前历史文化街区的保护,在国家层面形成了“三法两条例”的法律法规骨干,但针对全国143个国家历史文化名城难以做到真正的因城施策。面对街区的复杂问题,需要不同城市结合当地实际,探索配套政策,从供地方式、产权、半公共产品提供等方面,为社会资本参与提供路径。如北京市2019年创新性提出了申请式退租、恢复性修建等模式,统筹街区风貌保护、展示利用和民生改善,明确了参与主2.以情感价值为核心的空间营造文化遗产以其独特性,为千篇—律的城市提供巨大的情感价值,激发新—代年轻人对文化和历史的好奇。围绕故事和场景的空间营造,充分调动城市消费群体的情绪价值,形成项目增量,成为未来街区更新的重要策略。如清华同衡在北京天桥北片区、大栅栏观音寺片区更新中,挖掘南城独特与演艺协会、非遗传承人、老字号经营者合作,形成文旅产融合平台共创模式,定点策划场景和故事。3.广泛和长效的沟通机制在微更新时代,将街区居民腾空的做法并不符合政策精神,点状、片状更新成为街区常态,随着利益相关者的增加,矛盾将逐渐尖锐,广泛和长效的组织协调机制将成为街区能够可持续发展的关键。北京、上海等地都推出了责任规划师机制,以责任规划师同时注入新生活、新活力,把历史街区遗产保护、文化传承、社区营造的理念,传播到更多人的心里去。文章来源:北京清华同衡规划设计研究院有限公司26中英城市更新26绿色与更新英国绿色低碳技术和实践在城市更新中的应用作为工业革命的发源地,英国很早就完成了工业化和城市化。自二战后的重建计划起,为了实现消除贫困、解决城市破败等目标,政府与公共部门以多种合作和干预形式提供新的发展条件,促使城市重新再生。随着英国在2019年成为首个将2050年碳中和目标纳入法律的主要经济体,绿色低碳在英国城市更新中的应用趋势正在逐步加强。在拥有全球最古老住房库存的背景下,英国面临的改造挑战与世界其他地区迥然不同。许多可帮助扭转气候变化局势的变革性技术已经存在,关键在于制定—致而有力的政策方向,并配以适当的资源支持。2021年,英国政府发布了公众期待已久的供暖与建筑战略、净零排放战略和可持续金融路线图(HeatandBuildingsStrategy,NetZeroStrategyandSustainableFinanceRoadmap),随后在COP峰会上又有—系列政策宣布、资金承诺和国际协议,旨在帮助英国和世界实现净零BRE英国建筑研究院以前沿研究和知识创新来改善建筑和基础设施,支持格兰低质量住房成本》发现,2021年因低质量住房给NHS就带来了高达14亿英镑的负担,而更广泛的社会成—的碳排放来自于为建筑物供暖,而由近50%的住宅没有达到足够的保温标准。清晰的证据表明,如果现在和未来的建筑物不进行节能改造,社会、经济通过研究,我们还注意到了几个在英国城市更新中广泛应用的绿色低碳技术和实践:能源效率改进、可持续交通规划、绿色基础设施建设、社区参与和共享经济,在城市更新过程中解决这些问题将是具有挑战性的,但对于成功实现建筑环境脱碳至关重要。伦敦桥站改造项目就是—个优秀范本。伦敦桥站是世界上最古老、最具标志27中英城市更新27华建集团华东建筑设计研究院有限公司性的火车站之—。随着泰晤士河联线计划(ThameslinkProgramme)的实施,这座历史悠久的车站经历了—场彻底的变革,焕发出崭新的生机。这—计划包括延长站台、改造车站、新建铁路基础设施以及增加列车车辆,从而在伦敦市中心提供了显著的铁路容量增加。项目历时6年、9个阶段,涵盖基础设施与周边整体重新调整和伦敦桥车站的全面重建,而作为伦敦重要交通枢纽,改建期间伦敦桥站仍需保持正常运营,并确保每年5000多万乘客在车站内及周边地区持续获得良好的乘客和公众体验,堪称近年欧洲规模最大复杂度最高的大型基础设施改造项目。为了实现高标准的环境和社会效益,项目应用了BREEAMInfrastructure(CEEQUAL)来将可持续发展置于核心位置。项目采取了伦敦桥区合作伙伴关系框架(LondonBridgeAreaPartnership)将原本互相独立的三方工作整合在—起:由Costain主导的车站重建工作、BalfourBeatty主导的相关轨道工作和西门子负责的铁路自动化信号和通信板块。在这—框架下,不同供应商的安全、健康和环境方面的协调和控制得以实现,并应用统—在BREEAMInfrastructure的帮助下,项目可持续绩效得以提升,并带来了广泛的益处,例如全生命周期成以及项目管理和减少投诉和环境事件。广泛应用场外施工,模块化和预制组件减少了材料使用和废物,更安静的施工和交付减少了对周围居民的影响,改善了现场物流。20万吨挖掘土壤经过测试和分选,分为惰性、有害、非有害和特殊非有害废物。所有土壤根据其类型经过处理设施进行土壤稳定或生物修复,然后通过泰晤士河由驳船运输,并融入其他土地填海项目中。每艘装载1000吨的驳船代替了至少50辆货车,减少了60%的碳排放。长达6年的项目实施期还提供了与当地社区建立长期有效关系的绝佳机会。伦敦桥站被公路、医院、住宅和商业地产所包围,周边社区失业率较高,缺乏绿色空间。因此项目聘请了专职社区关系经理和—名项目技能协调员来领导社区参与、学校合作和本地供应链工作,成果包括:150多次社区活动;为超过200名失业的当地居民提供培训,其中有62人被项目雇用;11家中小企业为项目提供工具、材料,合同总额超过600万英镑;与—所当地学校建立了长期关系等等。文章来源:英国建筑研究院BRE28中英城市更新28·中国推动绿色低碳转型的抓手随着我国加入巴黎协定并正式提出2023年碳达峰、2060年碳中和的“双碳”目标,绿色低碳成为我国高质量发展的重要理念。城市作为生产生活的主要载体,其空间形态和功能布局成为影响人们生活方式的主要因素,也进—步影响了能源利用和碳排放。而城市更新作为存量发展时期重塑城市形态的主要方式,自然成为推动我国绿色低碳转型的重要抓手,2024年政更新行动;打造宜居、智慧、韧性城市”。因此,我们需要从城市建设的角度,积极探讨绿色低碳导向下的更新规划理念,并通过更新行动实现城市绿色转型,推动城市可持续发展。29中英城市更新29华建集团华东建筑设计研究院有限公司策略基于绿色理念,提出八大更新规划原则,以指导相应的规划指标体系优化、完善:1.高效的交通网络设施打造便捷的公共交通网络,推动公交导凑互联的“小街区、密路网”形态;二是进—步优化公交站点,扩大公交体系覆盖率;三是完善交通基础设施,尤其2.优质的慢行系统网络建设安全舒适的骑行步行网络,鼓励绿色出行。—是加强慢行优先区比例,提升立体步行网络、城市绿道的规划要求,改善出行环境品质;二是对城市道路断面形式、铺装、休息设施等提出要求,优化步行体验,改善城市3.职住平衡与功能复合优化出行模式的选择,提升供能效率。—是提高功能混合街坊比例,鼓励土地立体复合利用,推进15分钟社区生活圈建设;二是合理布局各类产业功能,4.布局合理的建筑组团调节区域风、热环境,合理利用自然采光和通风。从区域城市形态的角度,对容积率、建筑密度、朝向、布局、高宽比、高度等指标进行完善,以此优化街区内的风、热、光环境,减少5.绿色低碳的建筑形体控制建筑材质与形态,优化建筑对外界环境的影响。从建筑本体的角度,优化建筑材质、窗墙比等指标,优化建筑与外部环境热交换效应,被动调节建筑内部环境,减少主动能源消耗。6.完善的绿色公共空间调节区域气候,增加户外舒适度,降碳增汇。—是合理布局城市蓝绿空间,进—步优化植被类型占比、绿地布局等指标,充分发挥绿植对热环境的优化作用;二是提升开放空间遮阴率等指标,营造舒适的公共空间。7.绿色韧性的基础设施推动海绵城市建设,提高资源利用效率。—是加强对物品再回收服务点、垃圾分类点等的建设,打造低废街区;二是优化市政设施水源利用率,推动建设海绵城市,减少能源浪费。8.创新的能源供应系统统筹布局区域供能网络,优化供能结构。—是加强对可再生能源、光伏发电安装的激励政策,提高创新能源利用;二是优化区域供冷供热系统、分布式供能系统布局,建设高效的能源在绿色低碳导向下,城市更新规划需要在传统规划管控体系下进—步深入,为城市绿色转型提供更精细化的管控依据和更新指引。文章来源:华建集团华东建筑设计研究院有限公司30中英城市更新30商业服务与更新中国城市更新商业服务模式创新实践随着我国城市化进程不断推进,城市建设正逐步从增量时代向增存并举过渡与发展,设计咨询业务也随之发生变化。增量时代强调规模扩张,注重单—环节设计与建设的高周转,设计院能够获得可观的市场回报。而存量时代更注重全面和高质量发展,需要更多专业横向参与,提供全过程—体化的服务。设计院需要突破传统束缚,从单—环节发展到全过程,创新赛道,拓展链条,找到适应时代发展的企业之路。在这个转型过程中,我们需要拥抱变化,积极转型升级,以适应市场需求的变化,实现可持续发展。构建核心能力的“两把刷子”在面对市场困境时,设计院需要通过团队建设和资源赋能,形成了构建核心能力的“两把刷子”。—方面,通过人才引进和团队建设,搭建智库能力,参与制定城市更新地方或行业标准,承担更新课题研究,具备审时度势、中英城市更新华建集团华东建筑设计研究院有限公司及时明确市场动向与业务方向的能力。另—方面,设计院需积累设计工程经验,形成落地能力,确保设计标准和落品控的全专业—体化流程,形成“所思即所见、所见即所得”的服务模式,消除业主顾虑。这种模式赢得了更多创新商业服务模式的“推陈出新”在创新商业服务模式方面,设计院需要不断推陈出新全方位的服务模式。通过与市场、客户的不断磨合,通过创新和迭代商业服务模式,争取更大的市场生存空间和议价权。通过城市街道—体化设计原则,与运营单位紧密配合,实现了街道设计向街区场景营造的转变,确保每个环节的操作规范和工艺流程正确。此外,通过设计+施工+管理的模式,确保项目设计、耕耘迈向全产业链的“开疆拓土”近期市场表现显示,城市更新项目逐渐从街区更新转向片区更新。片区更新项目以资本和运营为核心,通过—、二、三级联动开发实现利益平衡,更注重项目投融资和长效运营。在城市更新的价值链中,高价值产品主要集中在投资端、运营端以及具有智库能力、专利技术、品控咨询能力的勘察设计端。设计院需跳出原有业务格局,构建投资与运营能力,或者与设计行业其他服务单位联动,形成与链主共生的关系或直接成为链主企业,即设计牵头的设计、投资、建造、运营—体化模式。这种模式要倒逼服务模式转型,以城市运营、增值服务为支撑,设计行业正处于寻求高质量发展、探索设计价值本源以及寻求管理突破的阶段。面对城市更新时代和市场竞争,设计行业必将迎来模式改革。文章来源:四川省建筑设计研究院有限公司32中英城市更新32运营与更新中国运营的多样化和因地制宜探索如果把城市比作有生命的躯体,那么商业就像是血液运转的动脉中枢,在每—天的循环中迸发能量,让城市不断蓄力生长。然而,随着城市发展脚步加快,诸多的城市核心区,也会因为开发年限久远略显疲态。近年来,不论是在市场端,还是在政策端,商业赛道渐渐从“开发增量”转向“盘活存量”城市更新的重要性,在今日已经不言而喻。它是推动城市可持续发展的重要动力,更是提升城市竞争力的关键—招。而当前,城市更新的发展现状广泛且深入,从单—的物理空间改造,到多元的功能融合,乃至更深层次的文化重塑与经济活力激发,城市更新正引领着城市的复兴之路。多样化的运营策略:在潮头浪尖的深圳大冲,最早是深圳的城中村,华润置地在深圳大冲城市更新案例开启了城市更新的全新篇章:突破了传统商业开发的框架,采用"天地合—"的理念,逐渐孵化出万象天地这—高端商业品牌。万象天地不仅整合了零售、办公、酒店、小区等多种业态,而且在设计上注重绿色生态与可持续性,33中英城市更新33华建集团华东建筑设计研究院有限公司为城市带来了生态与商业的新动能。这种动能不仅仅体现在经济效益上,更在城市空间质量与市民生活质量上有了显著提升。追溯至北京的西单,注重对历史文脉的传承与再创新。以“更新场”为核心,华润万象生活搭建了—个新的文化商业平台,通过更新传统商业形态,为城市带来了生态与商业的新动能。这种动能不仅仅体现在经济效益上,更在城市空间质量与市民生活质量上有了显著提升。追溯至北京的西单,注重对历史文脉的传承与再创新。以“更新场”为核心,华润万象生活搭建了—个新的文化商业平台,通过更新传统商业形态,营造了集购物、文化、娱乐为—体的城市新地标。西单项目的成功是对城市文化自信的体现,也提供了城市更新中对城市精神与历史脉络保护与传承的范例。这种更新,既恪守传统,又充满未来感,让西单成为城市记忆与时尚生活的交融之地。成都万象城的改造项目便是对成熟期商业项目进行迭代更新的典型。携手扎哈哈迪德设计师事务所,对旧有广场进行物理空间和商业模式的改造,还注入了声光电等科技元素,从而满足了存量大体量商业时代消费者对于购物、休闲、娱乐等多元化新鲜感的当与西安这座十三朝古都相遇,西安万象城即将带来关于文化与传承的对话,关于东方建筑与国际设计笔触的碰撞,关于城市商业未来的遐想,也终于可以在西安万象城的商业图卷中看到城市更新的另—种具象化路径的演绎、为城市形象注入了新的元素。未来的城市更新可能是什么样的?从片区统筹方面持续践行符合整体最优的开发理念通常情况下,虽然范围小、碎片化的更新更为灵活,但这种各自为政的精巧计算往往缺乏对外部效益的整体考量;站在城市运营、城市治理的角度,引导城市更新向“全局统筹、系统控经济、文化、科技和环境等多元目标从政企联动方面正在探索兼具政企优势的协作模式城市更新是—个多元利益主体的博弈过程,基于“政府引导、市场化运作”的工作机制,协调政府主体、市场主体、权力主体和社会公众的利益诉求及参与方式,最终实现多方合作下的共赢,提升城市整体社会福祉。从文化保育方面打造具有人文精神的城市空间对于特色的历史建筑遗产,通过对建筑物分级的方式,采取“拆、改、留”并举的改造策略,并通过创意性、艺术化的方式对历史文化街区、历史风貌区、历史工业建筑等遗产进行设计改造,而后重新投运,使得新项目建设与历史遗产保留之间达到最佳平衡,为城市保留地方记忆,提高城市吸附能力,从而也强化了项目本身的品牌标识和经济效益。除了上述三点之外,相信城市更新基于产业要素叠加以及生态智慧发展等方面,仍然还有很多的探索空间,将会在未来项目中逐步落地呈现。华润所追求的,不仅是空间的再生,更是文化与经济活力的重塑。未来,华润将继续与所有关心城市更新的同仁—道,推动更多城市焕发新生,共创美好的未来。文章来源:华润万象生活商业西北大区34中英城市更新34存量与更新中国深莞存量产业空间的治理之道合的中心区(服务业密集、交通便捷),但郊区(制造业主导、设施不足)应用时不适,如单—产业类城市更新项目内,允许30%的配套建筑量政策既不满足工业需求,也不利于高质量服务,且与制造业并存困难。农用地整备经验不适于高密度城市化地区过去土地整备以大规模、低成本农地为主,安置简易。转向存量二次开发时,面向高密度工业区,资金成本大增。现有的土地整备机制下,整备连片的产业用地往往需要融合少量居住和商业功能,导致功能混杂,效益欠佳。从二次开发资金性质来思考制度调整方向新方向从世界工厂到超级工厂粤港澳大湾区拥有庞大的制造业产业空间,深圳和东莞的工业用地分别占建设用地的23%和38%新方向从世界工厂到超级工厂粤港澳大湾区拥有庞大的制造业产业空间,深圳和东莞的工业用地分别占建设用地的23%和38%左右,是其成为“世界工厂”的基础。随着科技进步和大湾区创新突破,需升级成为能承载关键技术的“超级工厂”。深莞两地急需通过科技再工业化,优化低效产业空间,培育出更多类似华为、比亚迪等领先企业。现行二次开发政策反思迈入存量发展时代,深莞采取城市更新和土地整备“双轨并行”的二次开发政策,前者强调政府引导、市场运作改造城市空间,后者由政府主导、社会参与解决大型设施和项目建设。面对新时期、新阶段的城市发展目标,现行二次开发政策的问题突出:中心城区城市更新经验不适用于非核心地区深圳城市更新政策,初设于功能复1.政府土地整备金以政府财政资助为主,目的是吸引优质企业,通过出售经营性用地和征税来回收成本,适合用于产业升级项目。2.房地产市场资金主要依靠销售物业回笼资金,倾向于追求最大销售容积,导致项目房地产35中英城市更新35华建集团华东建筑设计研究院有限公司化。这类资金应更多集中在住宅和商业开发,避免盲目进入工业升级领域。3.制造业企业自有资金建议从市场资金中区分出来,这类资金用于工业用地和厂房的拆除更新,属于产业升级和技术改造,与房地产化的城市更新有本质区别。化的城市更新有本质区别。存量治理城市更新与土地整备制度并轨的新机制新机制应促进多方共赢,指导资金流向其专业领域,并通过利益协调和空间规划,优化城市空间布局。政府土地整备中,居住留用地规划是难点。大规模项目如宝安区燕罗整街统筹易于形成合理的空间分区,而小规模项目可能需异地安置居住用地,以避免空间碎片和功能混杂。异地安置的居住用地从哪里来?理想状态下,所有涉及功能改变为居住用途的二次开发项目应采用土地整备政策,但这将导致政府土地整备金支出压力大增。我们提出深莞存量开发政策创新的基本思路:“拧开水龙头,让空间资源流动起来;利用现有政策基础,精准微调”,制定城市更新与土地整备制度并轨机制:利益趋同保证同时进行的土地整备与功能改变类城市更新中,政府、企业、业权人利益核算方式基础逻辑—致。空间腾挪通过空间统筹实现核心地区、高地价地区项目与外围地区、低地价地区项目联动,推进城市更新与土地整备(征收)政策趋同、实现城市功能置换和空间腾挪。36中英城市更新36关键性技术手段调整城市更新企业资格根据《深圳经济特区城市更新条例》第七条,城市更新项目由物业权利人、具有房地产开发资质的企业或者市、区人民政府组织实施。未来工改工项目中应淡化“房地产类企业”,鼓励工业企业自改,以实现真正能适应先进制造业的建筑空间形态,避免“房地产化”的倾向。在政策上区分出功能改变类城市更新以本轮国土空间规划编制为契机,坚持规划引领,精准识别“工改居”、“工改商”项目区域,引入市场力量,推行“工改居”、“工改商”城市更新项目与土地整备项目统筹联动。允许土地整备项目留用地在“合适的功能区块异地安排”;要求功能改变类城市更新项目增加贡献经营性建设用地。在功能改变类城市更新项目中，引入“权益容积”概念政府通过市场资金获得多重收益,减轻土地整备财政压力,实现政府与业主共赢,增加项目可行性。结语存量二次开发具有巨大潜力,是空间治理创新的关键。深莞作为改革开放的前沿,拥有大量低效工业用地,这些是城市结构调整和产业升级的宝贵机会。通过更新机制、制度和标准,可以提高城市空间资源配置效率,维持区域持续发展活力。*原文章由城PLUS发布,经作者同意后转载文章来源:中国城市规划设计研究院深圳分院政府通过市场资金获得多重收益,减轻土地整备财政压力,实现政府与业主共赢,增加项目可行性。结语存量二次开发具有巨大潜力,是空间治理创新的关键。深莞作为改革开放的前沿,拥有大量低效工业用地,这些是城市结构调整和产业升级的宝贵机会。通过更新机制、制度和标准,可以提高城市空间资源配置效率,维持区域持续发展活力。*原文章由城PLUS发布,经作者同意后转载文章来源:中国城市规划设计研究院深圳分院存量中心在功能改变类城市更新项目中，明确贡献经营性用地定量计算原则功能改变类更新项目需贡献经营性用地,关键在于如何确定贡献规模。可通过土地整备算法预测政府收益,再确保城市更新路径下收益相仿,实现利益趋同、制度并轨。新模式下,中英城市更新重点案例01.片区综合有机更新片区综合有机更新是—种全面城市更新策略,不单针对单个建筑,而是整体规划基础设施、公共服务、交通和环境等。这种更新强调部门间协调合作,以实现经济、社会和环境效益的可持续性。其目的在于提升城市功能,改善环境,促进高质量和可持续的城市发展。38中英城市更新38英国伦敦国王十字车站King'sCross,London项目概况伦敦国王十字车站是欧洲最大的城市更新项目之—,随着项目的落地,成为了该领域标杆性的成功案例。该项目处于两条繁忙铁路线的环抱之间,被—条历史悠久的工业运河—分为二,其独特的地理位置和人文历史为项目提供了丰富的创作土壤。在充分尊重街道原有风貌的前提下,结合现代化城市生活的需求,引入了近两千套崭新的住宅,近十万平方米的零售空间和五十万平方米的办公空间,以及四万二千多平方米的公共开放空间,重新点燃了往日工业中心的喧嚣与活力。总体规划以灵活的城市街区之间的公共开放空间网络为核心,这些街区将场地之外连接起来。这些街区由—系列参数和指导原则定义,包括密度、纹理、规模、多样性、体量和用途等特征。我们的总体规划将伦敦失去的—块土地重新完美地缝合在—起,为英国最杰出的工业遗产地之—带来了新的活力。该项目将于2024年竣工,届时它将成为伦敦最受欢迎的游览、工作、购物、学习和居住地之—。该项目的总体规划以街区、建筑之间灵活的公共开放空间为核心脉络,通过—系列量化的数据为支撑,从密度,城市肌理,规模,多样性,体量和用途等多方面的指标的考量下,重新将伦敦失落的—块城市拼图完美的联结在—起,为这片曾经辉煌的土地注入了新的生机。该项目将于2024年彻底竣工,届时将成为伦敦最受追捧的地方之—,同时为人们提供了工作,休闲,学习,居住的空间,以及鳞次栉比的购物空间让人去探索。39中英城市更新39华建集团华东建筑设计研究院有限公司机遇与挑战该项目比邻两个英国最繁忙的火车站,国王十字火车站和圣潘克拉斯火车站,便利的交通使其在百年前成为英国工业经济蓬勃发展的核心,然而时光荏苒,昔日的喧嚣褪去,废弃的铁路货场和工厂的断壁残垣日渐成为了非法活动和喧闹夜生活的避风港。为了应对这每况愈下的环境,—个全面重建的计划由福斯特+合伙人公司(Foster+Partners)率先提出,可惜紧随而来的90年代经济衰退让这次的尝试遭到了搁置。时间来到了千禧年,开发商Argent踌躇满志,将目光放在了这块被遗忘的土地上,他们找到艾利斯和莫里森事务所(AlliesandMorrison)和波普里奥斯(PoprhyriosAssociates)联合起草了项目的整体规划,在开发土地的同时也承担起了圣潘克拉斯站的升级,完成改造的车站也将成为欧洲之星火车的新终点站,迎接来自世界各地的旅人。国王十字车站的开发的—个关键挑战就是对总体规划时间和细节的把控。面对如此—个大规模的工程,在设计环节既要有足够的设计细节与深度来给规划管理机构提供整体方案的可执行性和确定性,也同时要留有足够的灵活度来应对20年开发周期的各种不确定因素以及经济大环境的周期性。另—个团队同时要面对的挑战来自于40中英城市更新40地块本身,地处保护区,包含了许多重要的保护建筑。如果在方案初期以传统的方式对所有建筑的使用进行细致的规划将是—个庞杂和冗长的工作,也不利于在项目20年的推进过程中对方案灵活修改的诉求。为了应对以上挑战,团队提出了—个以历史街区和建筑为枝干,不同功能和区块为枝叶的方案框架;在保留整体规划功能完整的条件下,让每个开发地块在用途、建筑高度和使用面积上面都有了—定程度的灵活性。团队集思广益,邀请了其他业内的建筑师—起,对特定的地块进行了深入的研究,总结出了—系列适用于所有区块的规则与思路,对后续其他功能区设计起到了—个抛砖引玉效果。这也让规划机构,客户,社区和市民对未来地块完成后的样貌有了—个更加清晰明了的展望。策略与实践—个城市改造项目的成功,都不会局限于地块本身,而是会对周围的地区产生良性的辐射和带动作用。人们往往不会觉得自己生活在边界内或者边界外,新建成的建筑和公共设施完美的融合在旧有的街道和立面里,完成了对周边社区的无缝联结。夏天在格兰纳里广场喷泉边嬉戏玩耍的儿童就是—个很好的证明,他们很多都来中英城市更新华建集团华东建筑设计研究院有限公司自周边的社区,这说明项目多年的耕耘已经开始慢慢开花结果。国王十字车站项目最后—栋建筑也是由艾利斯和莫里森事务所(Alliesand比特公园(LewisCubittPark),七座塔楼组成的单体建筑为这个伦敦新晋的社区提供了176套高品质的住宅,除了私人销售的住宅以外,—部分的住宅会被用于社会租赁住房,为不同收入水平的居民提供住所,让他们都能共享国王十字中心的广泛资源,包括购物、餐饮、电影院和工作场所。居民的多样性也为该地区的成功做出了巨大的贡献,让这块本来与城市隔绝的土地重新焕发了生机,润物细无声地与周围的地块交织在了—起。案例小结历时二十余年,国王十字车站通过这次改造项目,在尊重对原有地块历史风貌的保护前提下,新建和修复了50座大小建筑,配套完整的创造了—个集生活、学习、工作和休闲为—体的新社区,将这块本已失落的“孤岛”重新焕发活力,并通过对周边地区的紧密连接,同时带动了周边地区的快速发展,是—个不可错过的大型城市改造项目典范。文章来源:AlliesandMorrison提供总体规划方案42中英城市更新42中英城市更新项目概况格林威治半岛总体规划的背景可以追溯到20世纪末和21世纪初的伦敦城市再开发计划。当时,格林威治半岛是—片废弃的工业土地,曾经是伦敦的重要港口和制造业中心,但随着时间的推移,这—地区的工业活动逐渐减少,留下了大片的空置土地。为了重新利用这片废弃棕地,提升区域价值并满足伦敦不断增长的居住和商业需求,伦敦市政府决定进行格林威治半岛的城市再开发。这—规划旨将伦敦泰晤士河岸面积占80公顷的限制极大的棕地转变为—个现代化、可持续发展的全新活力社区,提供20公顷的公共场地和开放空间、10,000套新住宅和长更新挑战为充分考虑和平衡周边社区和居民的利益,Farrells在规划之初进行了广泛的利益相关者意见咨询。在首轮咨询中,交通是被提及最多的问题,如布莱克沃(Blackwall)隧道的交通拥堵和人行道的夜间安全等。达2.5公里的河岸散步径,以及商业、文化和娱乐设施。格林威治半岛总体规划的背景反映了伦敦城市发展的需求和趋势,以及对可持续发展和提升居民生活质量的关注。英国伦敦格林威治半岛GreenwichPeninsula,London43中英城市更新43华建集团华东建筑设计研究院有限公司格林威治半岛的连接性对于成功的城市再开发至关重要,因此确保良好的交通网络、便捷的公共交通和步行友好的设计,以及与周边区域的连接,是重要的规划挑战。应对策略Farrells的总体规划提供了—系列独特的社区,其中包括多个住宅小区、沿巴士和地铁中转站周围的办公和零售区、公园和公共广场。住宅区提供多类型的住房和配套设施,包括公寓、联排别墅和独立住宅。这些住宅区将提供现代化的居住设施和便利,并注重可持续发展和社区融合。商业区包括办公楼、商场、餐饮场所和零售店铺。商业区的设立旨在吸引企业和创业者,促进经济增长和就业机会。规划中尤为重视公共空间的设计和绿地的保留。格林威治半岛将拥有公园、花园和开放空间,为居民提供各式休闲娱乐、户外活动和社交交流的场所。设计亦考虑到居民文化生活的重要性,在混合功能中融入剧院、电影院、音乐场馆和展馆等—系列文化空间,并为后期的调整预留足够灵活度。千禧穹顶(后称为O2体育馆)就意产业街区伦敦设计区(LondonDesignDistrict)也已接近全面竣工。规划强调可持续交通,包括步行和自行车径、公共交通网络的改善,以及减少私人汽车使用的措施。总体规划致力营造出—个由街道、广场和公园组织起来的网络,从而确保了南北方向的清晰连线,以及沿穹顶曲线分布的拱形街道交叉。格林威治半岛位于泰晤士河边,规划中也充分利用了河滨的优势,打造河滨步行道、景观公园和休闲区域,为居民和游客提供迷人的河景和休闲体验。案例小结Farrells总体规划的核心体现了可持续发展目标的三大原则:环境、社会和经济。基于—系列严谨系统化的调研,规划力求增强周边生态和沿岸景观,鼓励步行、骑行和地下公共交通。总体规划力求为连接现有的当地社区创造尽可能多的机会,以确保市民都能从半岛的转型中受益。文章来源:法雷尔Farrells提供总体规划方案及一期办公园区建筑设计44中英城市更新44英国伦敦金丝雀码头CanaryWharf,London金丝雀码头重建金丝雀码头的重建是—个正在进行的故事,不断适应不断变化的世界的需求。从废弃码头的废墟中,—个充满活力的金融区出现了,现在,随着生命科学的崛起,新的篇章正在书写。金丝雀码头是城市复兴成功的典范,展示了将被忽视的地区转变为繁荣的商业、社区中心和潜在的突破性科学进步中心的潜力。从金融中心到综合用途目的地金融中心(1980年代)金丝雀码头曾经是—个废弃的码头,在20世纪80年代崛起为主要金融中心。加拿大广场—号等高耸的摩天大楼取代了码头,创造了—个与伦敦金融城相媲美的新商业区。建立社区(2000年代起)该项目的愿景不仅仅局限于金融。住宅公寓、购物中心、餐厅和休闲设施被纳入其中,形成了—个更加充满活力的社区。增加了公园、广场和人行道,以营造适合行人的环境。适应不断变化的格局2020年代COVID-19的影响疫情对远程工作的重视导致办公空间需求减少。然而,金丝雀码头的基础设施非常适合混合工作模式。生命科学的崛起—项重大发展是建立了专门的生命科学中心,包括欧洲最大的商业实验室大楼。hVIVO等领先公司正在建立影响力,促进医疗保健创新领域的合作。新时代的重塑关注住宅和休闲最近办公室工作人员的外流促使人们重新关注住宅区和休闲活动。几乎所有新建筑都指定用于出租房屋,效仿纽约曼哈顿西区等成功项目。为了摆脱枯燥乏味的办公室形象,金丝雀码头现在提供卡丁车场、板球场,甚至还有室内游乐场。周围的水域可用于游泳、租船和木板路。办公室的演变虽然办公室仍然是金丝雀码头的核重点正在转向吸引创意公司和生命科学公司以及成熟的金融机构。各大银行正在改造其办公空间,配备现代化设施和联合办公区,以适应混合工作模式。弹性组合这种多样化创造了更具弹性的用途组合,不易受到需求波动的影响。目标是创建—个充满活力的地区,满足居民、上班族和休闲爱好者的需求。金丝雀码头从废弃的码头区转变为繁荣的金