第十二章契税法课件

第十二章契税法课件优选第十二章契税法课件

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

第一节、纳税义务人

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税义务人。（买方交契税）（一）国有土地使用权出让

国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。第二节、征税范围（二）土地使用权转让

土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

“土地使用权出售”是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。“土地使用权赠与”是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。“土地使用权交换”是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。（三）房屋买卖

以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。（四）房屋赠与

房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。房屋赠与的前提是：产权无纠纷，赠与双方自愿。房屋赠与应有书面合同（契约），并须办理登记过户手续。房屋的受赠者应按规定缴纳契税。

（五）房屋交换

房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。当地政府规定的契税税率3％。某影视明星接受某房地产开发公司赠与的商品房一套，市场价格155万元，双方签订了赠与的书面合同，并已至房地产管理机关办理了登记过户手续。企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也按照该项规定征税。当地政府规定的契税税率3％。土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。2.1200000×3%=36000元国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。以土地、房屋权属作价投资、入股；土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也按照该项规定征税。承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。当地政府规定的契税税率3％。土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。根据税法规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

1.以土地、房屋权属作价投资、入股；2.以土地、房屋权属抵债；3.以获奖方式承受土地、房屋权属；4.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。应纳税额=（500－300）×3%＝6（万元）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。公司增资扩股，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税；契税采用3％～5％的幅度比例税率。房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。（3）100×5%=5万元以土地、房屋权属作价投资、入股；计算该影视明星应纳的契税税额。当地政府规定的契税税率3％。以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。“成交价格”是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。5.公司增资扩股，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税；6.企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。【注意】土地、房屋权属变动还有其他一些不同的形式，如典当、继承、分拆（分割）、出租或者抵押等形式而发生的土地、房屋权属变动的，不属于契税的征税范围。三、税率

契税采用3％～5％的幅度比例税率。具体执行税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的幅度内根据本地区的实际情况确定。

四、应纳税额的计算应纳税额=计税依据×税率

计税依据：不动产的价格

1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。“成交价格”是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

某居民从某房地产开发公司购买商品住宅一套，成交价格120万元，双方签订了购房合同。当地政府规定的契税税率为3％。计算该居民应纳的契税税额。1200000×3%=36000元

2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

某影视明星接受某房地产开发公司赠与的商品房一套，市场价格155万元，双方签订了赠与的书面合同，并已至房地产管理机关办理了登记过户手续。当地政府规定的契税税率4％。计算该影视明星应纳的契税税额。1550000×4%=62000元土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也按照该项规定征税。以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。（3）100×5%=5万元契税采用3％～5％的幅度比例税率。（3）100×5%=5万元土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。当地政府规定的契税税率3％。土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。公司增资扩股，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税；当地政府规定的契税税率3％。房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。计算该影视明星应纳的契税税额。第一笔业务换出的房产价值300万元，换进的房产价值500万元；第二节、征税范围

3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。上述交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也按照该项规定征税。

某公司2005年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值300万元，换进的房产价值500万元；第二笔业务换出的房产价值400万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税为多少？应纳税额=（500－300）×3%＝6（万元）4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

某企业2004年2月取得政府无偿划拨的一块土地的使用权，2005年7月该企业向政府部门提出转让土地使用权的申请，经审核批准其转让该，并要求该企业补缴土地使用权出让费用80万元。当地政府规定的契税税率3％。计算该公司应纳的契税税额。800000×3%=24000元

某外商投资企业2005年接受某国有企业以房产投资入股，房产市场价格50万元，该企业还于当年以自有房产与另一家企业交换一处房产，支付差价款200万元，同年政府有关部门批准向该企业出让土地一块，该企业缴纳土地出让金100万元，当地契税税率5%，计算该企业2005年应缴纳的契税。

（1）50×5%=2.5万元（2）200×5%=10万元（3）100×5%=5万元2.5+10+5=17.5万元五、税收优惠1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府