B房地产公司应收账款管理研究

B房地产公司应收账款管理研究 B房地产公司应收账款管理研究引言在经济飞速发展的时代背景之下，各行各业的发展也越来越快，房地产业当然也是如此，随之而来的是愈加激烈的市场竞争。房地产业的生存发展受到诸多因素的影响，其中应收账款是关键因素，同时也担任着资金和财务管理的重要角色。在早期，人们并没有充分地关注到这个因素，随着社会主义市场经济体制的进步，很多学者才慢慢关注到应收账款对于企业发展的重要性。国外在这方面的研究比我国成熟，而且对信用的管理是应收账款管理中的重要一环，我国还存在较多的空白和缺陷，同时也在从西方的管理中汲取经验，不断完善发展自身的信用管理体系，但是要建立更适合的体系，还需要对自身有充分的认知，并且满足国情的要求。理论基础和文献综述理论基础应收账款管理的概念在信用交易过程中，信用贷款人（卖方）向客户（买方）供应商品或服务，从债权的设立、到货款的实际回收或坏账的处置，在货物的交付过程中，各授信企业都参与相应收账款的管理。应收账款的经营是在信用交易中，由信用贷款人（卖方）向受信人（买方）供应商品或服务，从债务人的设立、到款项的收回或坏账处理结束，运用系统的方法和科学的手段，对应收账款回收全过程所进行的管理。其目标是确保应收款项及时足额收回，减少或规避信贷危机。应收账款的经营活动是公司在经营活动中的一个关键环节。这些应收账款包括：(1)风险。企业的坏账率是否科学，是否能够按时收回，是否能够按时收回，是否能够及时收回，客户信用度如何，客户的财务状况和资金状况如何，都与公司的经营和经营息息相关。如果企业不能按时收回应收款项，那么公司的资金流动就会受到一定程度的影响，从而增加公司的亏损概率，甚至会造成公司的经营不下去。(2)当量。公司所持的应收账款，无论是以现金还是以实物形式偿付，不论顾客采用何种方法，都要与公司的应收账款具有同等的价值。(3)时间限制。对于公司所持的应收账款，双方都会有一个明确的还款期限、还款金额等方面的信息，一旦客户不能按时还款，那么公司将会多留一段时间，从而增加坏账的可能性。应收账款管理的目标制定合理的信用政策，避免企业在进行应收款项的回收时遇到风险，这就是管理的目的。但是在采用这种政策之前，要对投入的成本和销售所能获得的利润进行比较，当盈利更多时才满足使用条件。企业在进行管理时，主要考量的也是该政策之下投入的成本和利润之间的关系，其目的是要做到以更低的成本实现更高的利润。在目前的市场情况下，对应收账款进行管理的企业都期望能以这种形式来增大企业的市场份额，以带来更多的利润，但是同时不希望赊账出去的款项造成资金链的缺口，影响到企业的正常运作。应收账款管理的内容企业的应收账款管理分为事前管理、事前管理和事中管理.在对应收账款进行事前控制时，要针对企业的具体状况，结合顾客的信用状况，制订出一套科学的信贷政策。应收账务中的管理重点在于按时、全额的回收款项；对应收账款的事后处理是一种对拖欠款项的追讨。应收账款的处理方法包括：(1)信贷政策的制订，首先要了解客户的信用状况，制订出一套合适的信贷策略，这样就可以降低应收款项的风险，同时也可以降低坏账的发生。(2)应收账款的回收是会计处理中最重要的一步。关键在于按时、全额地回收货物，最大限度地降低不良资产的产生。要想按时、全额的回收，必须把应收账款决定权、监控权、审查权分离出来，实行各部门的监管，以降低欺诈行为。另外，我们还要进行应收账款的账龄分析，可以对企业的应收账款进行动态的了解，并根据不同的应收账款采用不同的方法来进行回收，达到对其风险的有效管理。(3)拖欠的应付款项公司应付账款的事后控制就是要对拖欠款项进行监控，我们要从分析拖欠款项产生的原因入手，并根据其账龄和理由，对各种拖欠款项制定不同的催收方法和程序，以使其能够顺利地追回款项或减少企业的亏损。文献综述Lamminmaki,Leitch（2011）指出，在应收账款的使用中，应该改进诸如应收账款的周转比率等的一些手段，并提出了信贷营销策略与其应收账款的价值密切相关。WilliamsBob（2013）指出，公司信贷政策对公司的应收账款品质产生了一定的影响，其中一个因素是公司信贷政策过于宽松。在国内外的一些文献中，已有不少学者建议采用可能的顾客评价来评估预付款的效果，并就应对应收账款的处理问题进行了探讨。王洪海（2018）在《财务周刊》上发布了一篇名为“基于因子”的应收账款质量评估报告，认为，为了在日益激烈的竞争中占据更大的市场，公司必须建立在价格、质量和售后服务等诸多方面的优势之上，才能实现“赊销”。李慧（2018）在《商业经济》杂志上刊登了《公司应付帐款的控制和财务处理》，认为公司的具体债务包括了应收账款，说明在公司发展的同时，要加强对应收账款的管理，必须通过合法途径。根据我国有关学者的调查结果，可以采取信贷政策、经营指标分析、风控管理等措施来有效地减少企业的呆账，加快企业的资金周转，保证企业未来的发展。B房地产公司应收账款管理的现状B房地产公司的简介B房地产公司在工商行政管理局完成了登记注册，并于2009年9月17日成立，其注册资金高达1500万元，地处于重要的沿海港口城市，具体地址是市场商贸楼下南西7号。该公司主要经营范围为：房地产开发和销售；国内贸易（法律、行政法规禁止的除外）；法律、行政法规禁止的，须经相关部门批准后方可开展）；商务信息的咨询；室内和室外装修项目（按资格办理）.公司拥有约500名雇员，下设技术部、财务部、审计部、销售部等。公司历经11年的发展，在公司的发展历程中，通过不断的创新与摸索，形成了符合自身特点的营销战略。公司运用全新的经营方式，建立了自己的专业队伍和具有自身特点的优质产品，为客户提供优质的产品、完善的售后服务和优质的技术服务，在众多的房产经纪公司中处于领先的位置。B物业公司将严格遵守《公司法》和有关法规的规定，不断完善和规范公司的机构结构，保证公司各个业务的运作规范化和高效运行。公司董事会是公司的最高权力机关，公司董事会是公司的决策机关，公司监事会是公司的监管机关。公司设立了九大部门，分别负责审计、成本、研发、财务、审计、财务等九大部门，每个部门都有明确的职责。图3-1B房地产公司组织结构图B房地产公司应收账款管理现状应收账款账龄较长B公司通过对公司过去三年的应收账款进行了详尽的分析，并对其进行了核算。例如下表3.1。表3.1 B房地产公司2019-2021年应收账款账龄分析表年份项目2021年2020年2019年1年以内68%67%66%1-2年10%16%18%2-3年15%13%12%3年以上7%4%3%通过分析这3年的数据可以得出以下结论：首先，账龄1年内的应收账款比重并未发生较大的变化；其次，账龄在1-2年的应收账款的所占比例下降，这还相对比较安全的；最后，账龄在2-3年及3年以上的应收账款的所占比例增加，款项在信用政策所规定的时限内不能收回，这些都表明了公司应收款项的账目上出现了问题们对于2年以上的应收账款收回开始变得困难，应收账款管理质量下降。应收账款占流动资产比例过高应收账款与流动负债比率是公司资本占有度的一个主要指标。这个比例可以反映出公司现金流量中的应收账款的合理性，比例愈高，就表示公司的资本被应收账款占的情况愈多，致使企业自检的周转速度变得越来越慢。2019-2021年B房地产公司应收款项占应企业流动资金的比例分析表，如表3.2所示。表3.2 B房地产公司2019-2021年应收账款占流动资产比例分析表年份项目2021年2020年2019年应收账款占流动资产比例42%38%30%图3-2B房地产公司2019-2021年应收账款占流动资产比例图相较于2019年，2021年B房地产公司的应收款项占流动资产的比例涨了12%。在一般的情况下，应收款项在流动资产中所占的比重不应该高于30%。若超过了30%，就会影响公司内资金的周转率。根据分析上表中的数据可知，在2019-2021年期间，B公司的应收账款每年都会增加，而公司的坏账比例愈高，对流动负债的流动也就愈不利。如果不能按时拿到钱，就会导致公司的财务状况出现问题，从而影响到公司的还款。而企业为了维持其正常的运营状况，只有通过贷款才能维持其正常的运营。应收账款回收期过长体现公司应收款项周转速度的重要财务指标，便是应收账款周转率。应收账款周转的天数使用期限表示。它还可以用来评价应收款项的管理效率以及周转的速度。例如下表3.3在2019-2021年期间B房地产公司应收账款的周转率与周转天数的分析表。表3.3 B房地产公司应收账款周转率与周转天数分析表年份项目2021年2020年2019年应收账款周转率（次）2.82.93.4应收账款周转天数（天）988178根据统计，2021年，公司的应收账款周转比率为2.8，比2020年下降0.1个百分点，比2019年下降0.6个百分点。2021年，公司的应收账款余额为98个工作日，比2020年增长17个百分点，比2019年增长20个百分点。公司2018-2021年的坏账周转比率持续下降，表明公司无法按时偿还贷款。应收账款的周转日数也在持续增长，这也表现出公司不能快速收回款项的问题。如果回收款项的问题不能解决，那么公司的日常支出和资金问题都会受到一定的影响，存在财务风险。因此，公司应收账款回收期过长，管理层需要高度重视。图3-3B房地产公司和碧桂园公司周转速度对比图从表3-3可以看出，B公司的应收账款流动速率相对缓慢，碧桂园公司最近三年的应收账款的流动速率要高于B公司，并且接近于行业的平均值。B物业公司的应收账款流转率与行业的平均值相比仍有很大差距，而且每年都在下滑。与同类公司的相关资料进行比较发现，B公司应收账款比较缓慢，呆账金额高，公司的流动资金周转缓慢，因而产生了一定的资金危机。应收账款占营业收入比重过大公司是靠信用销售增加利润的，通常情况下，公司的坏账在经营中所占比例愈低，表明公司以资金流入公司的情况愈好。B-2019-2020年度房地产企业的应收款项在公司业务中的比例见3-4。表3.4 B房地产公司2019-2021年应收账款占营业收入比重分析表年份项目2021年2020年2019年应收账款占营业收入比重31%25%20%图3-4B房地产公司2019-2021年应收账款占营业收入图从上表可以看出，B房地产公司在2019-2021年期间的应收账款在营业收入中所占的比例增长了11%。从20%到31%可以看出应收款项在营业收入中所占的比例执行上升，且上升速度比较快。B房地产公司采用了信用销售的方法来扩大销售，从而占用较多的流动资金，不利于资金的及时周转。B房地产公司应收账款管理存在的问题应收账款缺乏信用风险管理意识没有设立信用销售部门目前，该公司没有设立专门管理信用销售的部门，为完善对顾客的信用评定计划，缺少信用风险的管理意识。B房地产公司的销售人员在与顾客进行交易前，没有对顾客的信用情况进行详细深入的调查，也没有正确的估算应收款项管理的风险。因为公司未对相关人员进行专业的培训，一些销售人员由于缺乏专业的认识和信用评估标准，因此在进行交易时只能依靠自己的主观意识做判断，在与有赊销额的顾客签收合同的时候，没有意识到流动资金被顾客使用后是否可以及时回收的问题。没有及时更新销售方法由于目前市场的竞争越来越激烈，B房地产公司为了能在同行业间的激烈竞争中崭露头角，迅速打开市场的营销局面，开发新的顾客，同时还想维持与缘顾客的合作关系，开始实行以赊销为主的信用销售方法。B房地产公司通过赊销为主的信用销售方法，在2021年增加了一半以上的与之进行合作的新顾客，如果这些新顾客的还款能力以及还款的期限出现了问题，出现了不能及时还款的现象，就会使应收款项的数额不断增加，后期还会产生大量的追债费用，从而形成坏账。应收账款催收政策不够完善一般来说，只要公司逾期的款项没有收回基本上都是因为公司没有建立完善的应收账款催收体系。如果公司催收力度太大的话，可能会无意中得罪客户，以至于以后可能都无法合作。一旦发现有客户恶意拖欠应收款项，应该采用恰当的催收方式催款，以免增加更多的款项没有收回，使公司的坏账率越来越高。并且公司的财务主管部门也没有对公司目前的信用标准和审批制度存在的相关问题进行合理的分析，也没有重新调查之前信用不好的客户，在赊账的额度上也没有限制，对于客户是否能还款﹑还款的强度都没有考虑好。据了解，公司在催收的时候过度使用物资会提高企业的营业成本，持续的时间越长对公司发展的情况就越不利。这种情况会给公司带来以下四点不好的影响，其一是使资金链断裂，其二是影响企业的经营计划，其三是限制企业的可持续长期发展，其四是某种程度上还会给企业造成危害。应收账款与其他经济业务责任分配混乱部门职责没有分配清楚在B房地产公司的管理过程中，不同的职能分工不明确。公司的应收账款分为两大部分，第一部分是财务部，第二部分是销售部，他们的职责是将收回的账款和结转账款进行登记，而销售部则是负责将公司的存货和应收的货款进行销售。两个部门看起来没有任何的联系，实际上却有一个巨大的问题。公司能收到的应收款项，很大程度上是由于公司的营销战略，而对其进行追缴也是其工作的一项工作，当财务部门收到一笔款项但是无法确认该项目名称的时候，一般会直接根据应收账款里面的余额来冲销已经打包的款项，以至于在清理应收账款账目的时候无法按照原本的项目名称来记账。岗位职责分配不清晰当财务部门与客户对照账目的时候，一般都会出现比较大的差异，但是在记账原则上要保持往来款的余额始终保持一致，在做账的时候一般都把余额调到以下两个科目上，其一是预收账款，其二是其他应收款，然而，如果那样的话，就会造成对应收账款和其他公司的混淆。另外，公司的财务部员工频繁更换，使得公司的坏账清理工作更加困难，对公司的应收账款管理也更加混乱。这是由于公司的工作分工不明确，导致了公司的经营和经营的不平衡，导致了公司的一些应收款项无法得到有效的确认。对公司的资金回流有很大的影响。根据数据统计，公司总共有100万的应收账款没有办法收回，主要原因是财务部门与销售部门之间互相推卸责任以及沟通不顺畅。员工工作积极性不高目前，公司还没有把应收账款的回款率计算到销售部门员工的绩效工资中去，没有明确的奖励和惩罚，所以销售部门的员工对收款的积极性并不高。一般来说，公司销售部门的员工工资主要跟绩效水平有关，有些销售员工会有一些高额的回扣，并且把这些回扣作为自己日常的收入，完全不考虑公司的整体利益，提高了公司应收账款的风险。而且刚来的销售人员在应收账款还没收回来的时候就对回款有一种害怕的心理，认为这些账款基本上没办法收回；当与客户交流的过程中，大部分销售人员态度不坚定并且没有主见，所以即使有些客户想付款但是也会因为销售人员的表现，认为款项还可以继续拖欠，以至于公司本来可以收回这笔账款但是最终却没有办法收回。B房地产公司应收账款管理的对策及建议建立信用管理部门安排专门员工跟进客户B房地产公司成立了一个主要负责调查客户信用情况的信用管理机构，制定了相关的管理策略，以此来提高公司的效益。公司主要是想聘用有经验和相关专业知识的员工，一起来完成这项高要求的工作。比如说A级客户主要具有以下几个方面的优势，其一是规模比较大，其二是资产和财务状况都非常好，其三是信用较好；B级客户主要具有以下几个特征，其一是能够结清催收账款，其二是盈利能力相对一般，其三是短时间里的偿债能力比较一般；C级客户主要具有以下几个方面的特性，其一是财务情况相对比较差，其二是历史记录也比较差。但是客户的信用等级是持续变动的，主要是因为客户信息在随时改变，B房地产公司为了保证准确评估应收账款的风险，可以安排专门的员工来跟进客户。批准赊销的对象以及使用的销售策略。举个例子，当B房地产公司销售人员和客户签订合同的时候，只有经过了信用管理部门的审核才能通过，一旦没有通过则不能批准赊销，公司的任何员工都没有权限。信用管理部门若要批销必须要根据客户信用评级来判断并且据此来商定销售策略，不同级别的客户对应不同的策略，在以下两个方面制定恰当的结算方式，其一是赊销额，其二是付款时间，如果是C级客户，公司应该要谨慎考虑是否对该客户进行赊销。一般来说，公司都想要客户提前结清账款，所以都会选择现金折扣的方式。在享受该折扣的同时，最恰当的是收入大于优惠的成本。笔者认为，客户如果在规定的时间里可以结清款项，那么公司可以适当地给予客户3%-6%的优惠，但是具体的优惠还得根据实际情况来看。对于一些比较特殊的客户，可以适当地给予高额的优惠，这么做可以据实发挥会计的弹性空间，还可以保证账款及时收回，避免坏账。完善应收账款催收政策建立应收账款催收制度应收账款催收程序一般分为五步，如图5-1所示。图5-1应收账款催收程序企业要使用有针对性的催款方式对应收账款进行催收，首先要知道客户为什么要拖欠账款，拖欠账款的原因大致可以分为两类：第一种是无力偿还，第二个是蓄意拖延。无法偿付是因为企业运营不善，导致公司资金周转困难而丧失偿付的问题。蓄意拖欠是指顾客明明有偿还的条件，但又不愿意偿还或违约。加强对客户的信用控制第一个方面，客户的财务信息包括财务报表、银行账户信息、银行账单等等。第二，与于此顾客有经济往来的其他公司进行信息交流。我认为，公司可以将顾客的资信划分为不同的资信级别，包括以往的还贷时间、偿还的数额，以及按资信程度建立资信档案。根据客户的信誉程度，客户分为甲、乙、丙三个级别。A类顾客通常是有业务关系的老主顾，公司的业务也比较庞大；B类通常是中型企业，通过追债流程能够获得应收款项；C类顾客是那些过去有不良信贷记录、有较差还贷和经济发展的公司。建立应收账款清收责任制、加强部门之间的沟通提高对应收账款的重视度加强管理层对应收账款的正确认识，加强对应收账款的认识，树立良好的应付账款意识，加强员工的积极参加，认识到应收账款的重要性。我建议B公司建立应收账款的责任制，会计部门的工作人员对客户的房款进行收款，开具销售单证的收款单据，将该发票交给客户，让客户保管好，记录收款日记账，将当日的所收房款录入销售系统、核算每日销售房款的收支和每日更新应收账款的回收情况并上报给财务总监、建立公司资金监管账户。销售部门主要负责签订并保存第一联，催收剩余的剩余定金及剩余的分期款，签订并保存管理，督促客户准备按揭资料，协助银行代办办理按揭等。每个分部的管理者都会设定一个工作的目标，并把它的工作过程细化。加强部门沟通强化各部门的交流，确保信息的及时传达。业务部将客户的资料、付款方式、应收账款金额等情况向公司的财务部报告。对销售策略的变化与顾客的抵押信息进行及时的交流，财务部门在处理抵押的过程中发现有不一致的客户信息要立即通知销售部门，由销售部通知顾客并进行纠正，以防止延期付款。在各部门的监管上，要加强各部门的监管。对回收和结转的应收账款进行评价和统计。建立对应收款项的绩效评价，并通过对应收款项的回款进行量化分析，实现对应收款项的回款，实现对企业的奖励和惩罚。建立员工业绩评价制度，以提升客户的收入。让职员更加主动地对待工作，加强对客户的责任心和使命感，从而提升公司的工作品质。本文提出了构建跨部门交流的两种途径：一是即时交流，二是经常性交流，见表格5.1。表5.1 公司部分们沟通机制完善方案沟通方式内容实时沟通在公司官网建立“风险管理专栏”，保持风险管理信息的及时更新与发布定期沟通各部门建立生产经营分析会、工作会议等信息沟通制度，定期向员工发布部门发展战略、管理文化、部门未来规划、经营决策、部门工作计划、部门重大风险报告等信息。丰富绩效考核并提高员工素质以调动员工积极性提高员工积极主动性目前，该企业的管理层需要采取有效的手段来提升员工的积极主动性，并且把此项工作的成效和最终的绩效考核结果进行有机的关联。需要在季度在末期，将员工所收回款项数目当作一项重要的绩效考核指标，来对其工作进行有效的评估。如果有员工取得了良好的回款效果，那么可以考虑根据款项高低来予以适当经济奖励；如果员工无法按照要求的期限将款项顺利地收回，那么需在后面的季度开展考核评估，并且取消相应的奖励。通常情况下，如果客户有比较低的信用等级，那么通常会有比较高的回款难度，反之，如果可以收回账款，那么就应当进行适当经济奖励。笔者建议，公司的员工